房地产评估 ( 第1次 )

第一篇：房地产评估 ( 第1次 )

第1次作业

一、单项选择题（本大题共20分，共 20 小题，每小题 1 分）1.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为()A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积 C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价 2.房地产形成价格的条件是（）。A.有用、稀缺且有需要 B.独一无二 C.不可移动 D.寿命长久

3.有关非专业估价，下列说法正确的是（）A.由取得相关资格的专业人员完成 B.是一种专业意见 C.具有社会公信力 D.不用承担法律责任

4.采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

5.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势 A.指数修匀法 B.移动平均法

C.平均发展速度法 D.数学曲线拟合法

6.形成房地产需求的条件是（）。A.费者愿意购买且有能力购买 B.价值量大且寿命长久 C.保值且升值 D.有用且稀缺

7.房地产的（）使房地产具有独占性。A.数量有限性 B.独一无二性 C.不可移动性 D.用途多样性

8.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）A.30年 B.20年 C.10年 D.40年

9.寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选（）。

A.①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大； B.①技术上可能；③经济上可行：③价值最大；③法律可行；

C.① 价值最大；② 法律上许可；③ 技术上可能；④ 经济上可行： D.① 法律上许可；② 技术上可行；③ 经济上可行；④ 价值最大； 10.与报酬率性质不同的名词有（）A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率

11.房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）A.上升 B.下降 C.维持不变 D.升降难定

12.一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。A.征收价值大于其课税价值 B.征收价值小于其抵押贷款价值 C.征收价值小于其成本价值 D.征收价值小于其市场价值

13.对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（）为主要方法。A.收益法 B.假设开发法 C.成本法 D.市场法

14.一般来说，开发经营期的起点（）A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合

15.路线价法的关键和难点是（）。A.划分路线价区段 B.设定标准深度 C.调查评估路线价 D.制定深度百分率

16.房地产估价专指（）。A.房地产价值进行评估 B.房屋工程质量评估 C.房屋使用功能评估 D.房屋完损等级评估

17.按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（）。A.投资价值

B.成交价格 C.评估价值 D.理论价格

18.下列有关估价委托人描述正确的是（）。

A.向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人； B.向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位； C.向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人； D.向估价机构提出估价需求的单位或个人。

19.在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。

A.算术平均数 B.中位数 C.加权平均数 D.众数

20.应用长期趋势法的一个重要假设前提是（）。A.逐期增减量大致相同 B.逐期发展速度大致相同

C.过去形成的趋势在未来继续存在 D.呈线性变化

二、多项选择题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）1.决定房地产供给量的因素（）。A.该种房地产的价格水平B.该种房地产的开发建设成本 C.该种房地产的开发技术水平D.房地产开发商对未来的预期 E.土地获得的难易程度 2.估价业务来源有（）。A.被动接受 B.上级布置 C.主动争取 D.自有自估 E.政府指定

3.估价报告使用者可能是（）。A.估价对象权利人； B.债权人； C.投资者； D.受让人；

E.政府及其有关部门和社会公众等。

4.假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（）。A.确定投资者试图获得的开发场地的最高价格 B.确定开发项目的预期开发价值 C.确定开发项目的预期利润

D.确定开发中可能出现的最高费用

5.在路线价法应用中，下列属于标准宗地要求的是（）。

A.一面临街 B.土地形状规则

C.临街深度为标准深度 D.用途具有代表性

6.委托人的义务包括（）。

A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料； B.对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责； C.协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料；

D.协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。

E.要求估价机构按照委托人希望的价格进行评估 7.能够运用平均增减量法进行估价的条件是（）。A.只要有历史价格资料，就可适用该法

B.历史价格持续上升，且上升的数额大致相等 C.历史价格持续下降，且下降的数额大致相等

D.历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等 8.专业估价的特点为（）。A.由专业人员完成 B.是一种专业意见 C.具有社会公信力 D.具有社会权威性 E.不承担法律责任

9.房地产价格的特征主要有（）。

A.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 B.房地产价格受区位的影响很大

C.房地产价格实质上是房地产权益的价格 D.房地产价格形成的时间较长

E.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响

10.房地产的市场价值在满足（）条件时才能形成。A.交易双方是自愿地进行交易的；

B.交易双方是出于利己动机进行交易的；

C.交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情； D.交易双方有较充裕的时间进行交易；

E.不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

三、计算题（本大题共60分，共 6 小题，每小题 10 分）

1.某宗房地产的土地总面积为 1000m2，是10年前通过征用农地取得的．当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费62O元／m2。地上建筑物总建筑面积 2000m2．是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为 600元/平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米建筑面，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。2.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为多少？

3.某一房地产，土地总面积2000㎡，是 6年前通过征用农地取得的，当时费

用800元／㎡，现时取得该类土地，每平方米需1200元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800元／㎡，现实建造同类建筑物每平方米为1300元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

4.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2 k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为 15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价

5.某幢楼房的土地总面积100平方米，总建筑面积400平方米，某人拥有其中50平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。

6.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为3 k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为70％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为900元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为 15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

答案：

一、单项选择题（20分，共 20 题，每小题 1 分）

1.A 2.A 3.D 4.A 5.B 6.A 7.B 8.B 9.A 10.D 11.B 12.A 13.D 14.D 15.D 16.A 17.A 18.A 19.D 20.C

二、多项选择题（20分，共 10 题，每小题 2 分）

1.ABCD 2.ACD 3.ABCD 4.ACD 5.ACD 6.ABCD 7.BC 8.ABC 9.ABCD 10.ABCD

三、计算题（60分，共 6 题，每小题 10 分）

1.参考答案：

【解】该宗房地产的价格测算如下： 土地现值=620×1000=620000（元）建筑物现值=1200×200×80%=1920000（元）估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000（元）估价对象的现时单价=2540000/2000=1270（元/平方米）解题方案：

成本法总结和运用举例 评分标准：

答对一方面得4分 2.参考答案：

2000/（2000+1000）*27=18米 解题方案：

路线价法运用举例 评分标准：

答对公式和结果各得一半的分 3.参考答案：

1、求土地价格VL=2000×1200=240（万元）

2、求建筑物价格VB：（1）求建筑物重置价格C： C=6000×1300=780（万元）（2）求建筑物价格VB： VB=C·q=780×80%=624（万元）（3）计算房地产总价V： V= VB + VL =240+624=864（万元）（4）计算房地产单价P： P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）解题方案： 房地产估价程序 评分标准： 答对一步1分 4.参考答案：

1、设该成片荒地的总价为V

2、该成片荒地开发完成后的总价值 = 800 *2000000 *60％ =9.6（亿元）

3、开发成本和管理费用等的总额 =2.5 *2 =5（亿元）

4、投资利息总额 =（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1＋10％）^1.5－1］ =0.344V＋0.768（亿元）=（V＋V4％）*0.331+5*0.15365、转让税费总额= 9.6* 6％ =0.576（亿元）

6、开发利润总额=（V+V 4％＋5）* 15％ =0.156V+0.75（亿元）

7、购买该成片荒地的税费总额=V *4％ =0.04V（亿元）

8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V

9、V =1.627（亿元）

故： 荒地总价=1.627（亿元），荒地单价=81.35（元／㎡）。

解题方案： 估价墓本事项 评分标准：

答对一步5分,每小步2.5分 5.参考答案：

该人占有的土地份额： 100÷400=25% 该人拥有的土地数量为： 50×25%=12.5㎡

解题方案：

高层建筑地价分摊 评分标准： 答对一点1.5分 6.参考答案：

设该成片荒地的总价为V： 该成片荒地开发完成后的总价值（3分）= 900×3000000×60％ =16.2（亿元）开发成本和管理费用等的总额（3分）=2.5×3 =7.5（亿元）投资利息总额（3分）=（V＋V×4％）×［（1＋

10％）3－1］＋7.5 ×［（1＋10％）1.5－1］ =0.344V＋1.153（亿元）转让税费总额= 16.2× 6％（3分）=0.972（亿元）开发利润总额=（V+V × 4％＋7.5）× 15％（3分）=0.156V+1.125（亿元）购买该成片荒地的税费总额=V × 4％ =0.04V（亿元）（1分）V=16.2－7.5－（0.344V+1.153）－0.972－（0.156V+1.125）－0.04V V=3.54（亿元）故： 荒地总价=3.54（亿元）（1分）荒地单价=118（元／㎡）（1分）解题方案：

假设开发法运用举例 评分标准： 答对一步2.5分

第二篇：房地产评估

1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权

3.房地产特性：

①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性

4.房地产价格的含义：

房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。

5.楼面地价：

楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率

6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。

7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

第一章房地产价格的一般因素：一般

因素、区域因素、个别因素。

1.一般因素：

①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。

②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。

第二章房地产评估的概念

1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。

2.估价程序：

①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告

3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替

4、房地产估价应独立、客观、公正。

5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。

五-七：估价方法：

概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例

第五章 市场比较法

1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

2.理论依据：房地产交易中的替代原理

3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用

①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠

4.步骤：

①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。

7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。

8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。

9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。

第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率

第三篇：房地产评估委托合同

合同编号：

房地产评估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系

方 式：通

讯 地 址：电

话：传

真：电 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系

电 话：通 讯

地 址：电

话：传

真：电 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方进行房地产价格评估。现甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本合同，以资共同遵守。

联系电话：

如乙方上述账户信息发生变更，乙方需提前向甲方发送书面通知，未能提前书面通知而产生的不良后果由乙方自行承担。

2.5 甲方支付每笔款项时，乙方应当同时提供可供政府审计并且符合税务规定的正式发票，否则甲方有权拒绝支付直至乙方能提供符合务规定的发票为止。

因乙方处理不当引起的损失由乙方承担全部责任。

4.6 应按合同约定的时间，及时提交《房地产评估报告书》及其他评估材料。

4.7 安排本项目注册房地产评估师就评估结果对被征收人进行现场说明和解释。

4.8 对甲方提出的在评估工作或评估报告中存在的疏忽、遗漏、错误和评估结果提出的意见进行补充、修改、调整。

4.9 因评估引发的信访问题，乙方应当就信访人员对评估报告的疑问，进行解释说明，协助政府做好息访工作。

决定，一般为20%至30%】的违约金。

5.6 乙方不得将本合同项下的全部或者部分评估工作转由第三方承担，否则，甲方有权解除合同，要求乙方退还甲方已支付的全部评估费用，同时乙方还应当承担评估费总额 %【提示：视情况决定，一般为20%至30%】的违约金。

5.7 若乙方违约给甲方造成经济损失，约定的违约金低于甲方损失的，不足部分由乙方据实赔偿，并应承担甲方因此支付的相应费用，包括但不限于通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。

第六条 争议解决

6.1 因合同履行发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。

6.2 违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。

第七条 不可抗力

7.1 此合同履行过程中，因不可抗力以致本合同无法履行的，遭受不可抗力方可以免除责任；但遭受该不可抗力事件的一方，应在事件发生后 日【提示：视情况决定，一般为3至5日 】内通知对方。发生不可抗力事件时，双方应尽一切合理的努力，使不可抗力对履行合同造成的任何延误或损失减少到最小。

7.2 此合同履行过程中，因接受政府行政指令而无法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除责任。

第八条 附则

8.1 本合同书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章后生效。

8.3 本合同书一式 份，双方各执 份，报 备案使用一份，各份内容相同，均具有同等法律效力。

第九条 补充条款

第四篇：房地产评估报告

房地产评估报告

姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：

怡若梦 ******** ********** 1

房地产评估报告

项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司

估 价 人 员：刘海教 吴宁

委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司

估 价 日 期：2009年12月26日

房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号

目

录

一、封面........................二、目录.......................三、致委托方函..................四、估价师声明..................五、估价的假设和限制条件........六、《房地产估价结果报告》.......七、《房地产估价技术报告》

（评估机构留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：

我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。

采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。

人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：刘

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相

应调整。

6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地产估价结果报告

一、委托方：

委托单位：福建闽东电力股份有限公司

单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层

二、估价方：

估价机构：福建中兴资产评估有限公司

单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠

三、估价对象概况：

1、权属状况：

委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权

证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型

为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。

2、房产现状与环境 ：

委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。

3、估价对象区位状况：

估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。

四、估价目的：

作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。

五、估价时点：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、价值定义：

本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开

市场 价值。

七、估价依据：

1、《房地产估价规范》。

2、国家和地方的有关法律、法规和政策。

3、委托方提供的有关资料。

4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。

（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。

（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。

（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。

九、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10

价。

十、估价结果：

我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合

确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

十一、估价人员：

项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签:

十二、估价作业日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估价报告应用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估价对象的相关资料。

2、估价机构营业执照（复印件）。

3、估价机构资质证书（复印件）。

4、注册估价师资格证书（复印件）。

5、各房产评估价格明细表：

估价测算过程：

一、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用

市场法进行调整。

二、估价测算：如表1 和表2：

三、估价结果确定：

根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为

人民币：1026.33 万元。

估价金额人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

第五篇：房地产评估合同（精选）

房地产估价合同

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）受托估价方：福州建融房地产评估咨询有限公司（以下简称乙方）甲、乙双方经充分协调，现就房地产估价委托事宜订立合同，内容如下：

一、甲方因的需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地使用权总面积平方米,建筑面积平方米。（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委托房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行评估，并于年月日前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，并配合乙方有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查看，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依双方协商认同，乙方收取甲方评估费人民币元。

八、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估；乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提交复估申请的，估价报告书生效。

九、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改，如有异议，需经双方协调解决。

十、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件，附件经双方签章或与本合同具有同等法律效应。

十一、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

身份证号码：法人代表（签章）：地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：银行帐号：

委托代理人（签章）：签约日期：年月日

签约地点：