我国房地产行业的边缘性进入行为分析

第一篇：我国房地产行业的边缘性进入行为分析

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我国房地产行业的边缘性进入行为分析 作者：陈结春 王吓忠

来源：《沿海企业与科技》2005年第08期

[摘要]文章通过对政府、在位企业和进入者之间行为的博弈分析，得出了政府部门对潜在进入企业会采取容纳态度，而潜在企业提供与在位企业不同的产品结构可以避免在位企业的排斥而获得立足市场的机会的结论。

[关键词]边缘性进入；房地产；管制；博弈

[中图分类号]F293．30

[文献标识码]A

第二篇：大学生如何进入房地产行业

大学生如何进入房地产行业

据北京某管理顾问公司完成的一项２００３年上半全国五地区（北京、上海、广州、深圳和重庆）房地产行业薪酬福利调查来看，房地产行业目前明显处于社会热点型产业，薪酬水平比之其他行业更具有挑战性。通过对２００２和２００３房地产行业薪酬福利调查结果的比较（以总薪酬为例），房地产行业薪酬水平的平均增幅在１２％－２０％。这对于那些想通过自身努力打造自己前程的毕业生来说，显然更有吸引力。

然而，鉴于当前人才市场竞争的激烈性，大学毕业生想轻而易举的进入房地产行业，虽然并非难事，却也还是要有一定的自身优势和准备的。基本来讲，应该具备专业知识、个人能力、自身素质等方面的条件。

房地产行业是一个拼智力、拼脑力的知识密集型行业。因为具有高风险、高投入、周期长的特点，房地产公司对员工特别是对管理人员的素质要求是很高的，“万金油”型的员工是无法生存的，你必须要有自己的专业和特长，必须对行业的发展具有足够的观察力和判断力。这就需要大学生不仅具备经济、金融等方面的基础知识，同时需要对房地产行业有一个基本的认识，对房地产方面的专业知识有一定的掌握。

房地产行业是一个竞争激烈，发展迅速的行业，各种新的理念、方法日新月异，这就同时也要求房地产行业的从业人员具备良好的个人能力。无论是学习新的知识、适应新的工作环境，还是对行业形势准确的分析和判断，或是对前所面临问题的快速决断，都要求你能够迅速的做出正确的反应。这对于一名刚毕业的大学生来讲或许有些困难，但你至少应该能够持续保持学习新知识的热情，并不断的去主动探索，才能够承受快速发展所带来压力。

刚进入房地产行业的新人，所面临的自身工作压力相对于他们的社会历练和年龄或许都太大了一点，尤其以房地产行业内的销售人员为甚。而刚毕业的大学生由于行业知识和个人工作经验所限，以及受销售人员相对于基层人员来讲较高的薪酬水平影响，大多数人其实都要从房地产销售干起，这其中所要承受的心理压力可以说是相当大的。向陌生客户推销产品的社交压力、公司下达任务指标的工作压力，或许还有刚毕业后独自在异地的生活压力，以及根植于某些大学生心中的大学生从事销售工作是自贬身价的观念的压力。所有如此种种，都要承担，没有良好的心理素质和抗压能力，将很难度过上岗后的这一关。

另外，在当今各种考证纷纷而起的热潮之中，对于要进入房地产行业的毕业生来说，能够考取房地产行业内的相关从业资格证书，当然就为自己的职业生涯的开始增添了一个颇具份量的砝码。无论是全国物

业管理从业人员岗位证书、房地产经纪人员职业资格证书等相对易于获得的证书，还是注册建筑师、注册监理工程师、注册资产评估师、国际注册商业投资师证书等专业性强的证书和资格，都能够为大学生进入房地产行业助一臂之力。

当然，如果你经过对自身情况和房地产行业的了解和认识，确实认为房地产行业是自己的职业兴趣与职业爱好之所在，并有志于此，那么你已经具备了进入房地产行业的最佳条件。你就要时刻为此付出努力，付出辛苦，积淀知识，提高技巧，培养自身素质，才有可能在房地产行业内实现自己的职业目标，用自己的力量铺就自己的美好前程。

第三篇：2014年我国房地产行业现状分析

2014年我国房地产行业现状分析

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览

2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析

供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2013年，房地产行业土地购置与房地产投资同向恢复。房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，同比增长8.8%，比上年增速提升28.3个百分点。土地购置面积的加大显示房地产投资热情正在快速恢复，开发商补库存意愿强烈，未来房地产行业供应增加。

2013年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%，比2012 年增速提升50.5个百分点。土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。

需求层面，2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2013年房地产行业的需求面持续改善。

3、2013年房地产行业重点上市公司运行情况

目前，全行业146家上市公司中已有45家企业发布了2013年业绩预计公告。其中，预增公告33家，排除部分异常增速后的平均预增幅度为 117.87%；预减公告12家，平均预减幅度为-172.49%。如此大的预增与预减绝对值幅度显示该行业内的上市公司正出现显著的业绩分化，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。

龙头公司受益于行业整体的回暖态势，销售与业绩状况表现优异。基于已公布的业绩预计公告，我们发现以金地、华夏幸福和荣盛发展为代表的一线龙头房企销售较上年保持较好增幅；

二、三线代表公司中阳光城、泰禾集团、世茂股份2013年也有30%以上销售增长。据预计，一线龙头公司2013年业绩预计平均增长 24.62%，二三线龙头公司预计平均增长22.03%。

在经济平稳运行的同时，行业政策趋向平稳宽松。十八届三中全会提出，市场化在资源配置中起“决定性”作用，表明对房地产的直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下，2014年我国房地产行业将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。以下是对2014年我国房地产行业现状分析：

2014年房地产行业现状分析与预测

基于2013年房地产行业运行态势，我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。中性预期下，2014年1季度新开工增速将保持在8%和10%之间，房地产投资预计在19.5%。此外，2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。

1、城市格局分化

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

我们预测2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

2、房企格局分化

由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。

房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。首先，龙头房企由于其资金实力雄厚和品牌影响力较大，因而在取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足且合理的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度。其次，龙头房企具有更加多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企，因此龙头房企在规模扩张方面有更为优异的表现。最后，中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。

基于以上分析，我们预计2014年行业集中度会继续提升，房企格局分化持续存在。

3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

4、一二线重点城市房价将延续上涨态势

我们预计，2014年我国一二线重点城市的房价仍将延续增长态势。

首先，我们预测2014年的宏观经济走势将稳步上行，经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，货币发行不断增加，市场流动性应该不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的上涨。

从房地产行业需求角度考虑，土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。另外，长期来看，在利率市场化和金融管制放松的大背景下，国内银行很可能会

增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。因此，房地产行业的高位需求决定了2014年房价很难下跌。

基于政府降低土地供应量将导致地价上抬，人工成本与资金成本没有下降。要素价格的上涨导致房价短期内难以下跌。由于房价本身的组成要素没有一个能降得下来，地方政府对土地财政的依赖依然突出，地方政府对房地产的维稳意愿强烈，土地市场热度持续。

5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓

尽管我们预计2014年中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势，但其涨幅将大幅放缓。

首先，2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，中国土地的负增长接近0，10月份变成了正增长，11月份超过9个点，12 月份继续增长，到2014年1月份依旧是正增长。假定2014年土地仍然是持续正增长的情况下，2014年的土地供应要比2013年增加很多，供求关系有望大幅缓和，因此房价涨幅将大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此有利于降低房价的涨幅。

第四篇：大学毕业生如何进入房地产行业

大学毕业生如何进入房地产行业

已评论（0）大 中 小作者： 来源： 日期： 2004-01-1

5据北京外企太和企业管理顾问有限公司完成的２００３年上半全国五地区（北京、上海、广州、深圳和重庆）房地产行业薪酬福利调查来看，房地产行业目前明显处于社会热点型产业，薪酬水平比之其他行业更具有挑战性。通过对２００２和２００３房地产行业薪酬福利调查结果的比较（以总薪酬为例），房地产行业薪酬水平的平均增幅在１２％－２０％。这对于那些想通过自身努力打造自己前程的毕业生来说，显然更有吸引力。

然而，鉴于当前人才市场竞争的激烈性，大学毕业生想轻而易举的进入房地产行业，虽然并非难事，却也还是要有一定的自身优势和准备的。基本来讲，应该具备专业知识、个人能力、自身素质等方面的条件。

房地产行业是一个拼智力、拼脑力的知识密集型行业。因为具有高风险、高投入、周期长的特点，房地产公司对员工特别是对管理人员的素质要求是很高的，“万金油”型的员工是无法生存的，你必须要有自己的专业和特长，必须对行业的发展具有足够的观察力和判断力。这就需要大学生不仅具备经济、金融等方面的基础知识，同时需要对房地产行业有一个基本的认识，对房地产方面的专业知识有一定的掌握。

房地产行业是一个竞争激烈，发展迅速的行业，各种新的理念、方法日新月异，这就同时也要求房地产行业的从业人员具备良好的个人能力。无论是学习新的知识、适应新的工作环境，还是对行业形势准确的分析和判断，或是对前所面临问题的快速决断，都要求你能够迅速的做出正确的反应。这对于一名刚毕业的大学生来讲或许有些困难，但你至少应该能够持续保持学习新知识的热情，并不断的去主动探索，才能够承受快速发展所带来压力。

刚进入房地产行业的新人，所面临的自身工作压力相对于他们的社会历练和年龄或许都太大了一点，尤其以房地产行业内的销售人员为甚。而刚毕业的大学生由于行业知识和个人工作经验所限，以及受销售人员相对于基层人员来讲较高的薪酬水平影响，大多数人其实都要从房地产销售干起，这其中所要承受的心理压力可以说是相当大的。向陌生客户推销产品的社交压力、公司下达任务指标的工作压力，或许还有刚毕业后独自在异地的生活压力，以及根植于某些大学生心中的大学生从事销售工作是自贬身价的观念的压力。所有如此种种，都要承担，没有良好的心理素质和抗压能力，将很难度过上岗后的这一关。

另外，在当今各种考证纷纷而起的热潮之

第五篇：进入洗车行业分析

汽车行业在2009、2010年快速发展以后，我国的汽车数量急剧增加，庞大的汽车数量给汽车后市场带来了很大的发展，也跟广大创业者创造了很好的创业机会。汽车美容、汽车用品、汽车维修、汽车配件等汽车后市场纷纷迎来创业的春天，开一家洗车行对创业者来说是一个不错的选择，下面小编就和大家介绍2013年如何成功开一家洗车行。

开洗车行需要多少钱?对该行业的分析如下：

洗车行是一个投资少，见效快的行业，那么开一个洗车行需要多少钱?只要2-3万元的资金便可启动经营，而且由于洗车的技术要求低，设备也不复杂，只要有吃苦耐劳的精神，很快就能进入状态，无疑是普通市民投资和下岗人员创业的一条理想途径。

洗车行相应的清洗设备：一般情况下，2支喷枪，2-3个人，1天起码能洗20多辆车，按照洗车的行情，大货车25元1辆、轿车和面包车10元1辆、摩托车5元1辆，除去房租、工资、用水和设备折旧等费用，效益是明显的。那么开一个洗车行需要多少钱?洗车行的清洗设备的价格相差很大，一套自动洗车线所用资金约在10多万元左右，高压泵水枪有3000元即可拿下，至于购置哪种，完全看你的需要而定。粗略计算，大致最少投入在3000元以上，最多的投入应该达15万元。

开洗车行投入资金后，如何把店开好才是关键，教你如何开个洗车行：

如何开个洗车行首先做好选址很关键，以营业地点为中心，对半径5公里内的环境、客户群、交通、市场竞争等情况进行详细考察。

◆所选营业地点周边不要有同行业经营，除非你的投资规模大于其他经营者，否则不利于吸引客户，易被竞争对手挤垮;

◆营业地点交通一定要便利，所谓便利就是要四通八达、直来直往，客户不会选择一家七拐八绕的洗车点去洗车，如果是临街店铺，应选择进得去、出得来的路段;

◆应在有车族密集的地区选址，尽可能地接近你的目标消费群体，绝大多数人会选择就近洗车，如：加油站、停车尝中高档小区等;

◆周围环境和设施也很重要，如经营地点的合法性、电力来源、下水管道、消防安全、停车空间等，如果这些方面不完备，无形中会加大你的投资成本。市场调查可通过政府咨询、实地走访、现场观察等方式进行，比如你可以考察你的目标地区有多少商务写字楼、有多少停车尝多少家加油站，咨询物业、观察居民区车辆拥有情况(实地数数儿)，等等。总之，你的目标地区(5公里内)汽车拥有量越多，你将来的生意才有可能更好。

开洗车行手续审批严格一定要耐心

北京市2000年7月14日发布的《关于清理整顿本市机动车车辆清洗业的通告》，为洗车业立下规矩。凡从事车辆清洗业的经营者，必须持工商局核发的营业执照到所在区市政管委申请办理《城市车辆清洗运营证》，方可进行车辆清洗经营活动。知道如何开个洗车行了吧，手续的审批是很困难的。

为此，需打交道的政府职能部门不下10个，大致包括工商局、税务局、政管委、节水办、城市规划部门、市政设施管理部门、公安局、交通局、供水部门、环保部门、城管部门、消防局、供电局、市容环境卫生部门等。如有不符合规定的地方，须改进方案、协调部门，重新提交材料进行审批。审批合格取得《运营证》后，施工、改建、布线、装修、设备添置、人员招聘等又花掉您大量时间。因此，洗车站的开业准备期可能是3个月，也可能是1年多。对于投资者来说，不仅要有充分的心理准备，还要预留资金，应对可能发生的预算外支出。

通过以上项目的介绍，你是否有了自己的创业想法呢？如果你有了好的创业选择，那就赶快行动吧。