房地产行业的避税行为及原因分析

第一篇：房地产行业的避税行为及原因分析

房地产行业的避税行为及原因分析

近期国家税务总局高层人士表示：房地产业无论是涉税案件数量、案件发生率、涉税违法纳税人所占比例、还是查补税款额上都有明显的上升势头。通过长期调查发现房地产业的纳税人规避税收的手段主要集中在营业税和企业所得税这两个主体税种上。通过大量的调查研究发现我国目前房地产企业规避税收的几种主要方法。

（一）利用成本膨胀法规避税收行为

成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时，为使成本值最大化从而减少应纳税所得额，或通过采取最有利于自己的成本计算方法，以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额，减少应纳税额，最终达到降低自身税负的避税方法。

房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和地土增值税。我们在调查中发现，这种避税方法在房地产企业运用相当普遍，有数据显示，一般成本膨胀率都在10%--15%之间，更有甚者达到20%--30%。房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主要原因在于：

一是房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发项目的经营周期较长，开发前期资金投入大，资金回报期相对滞后，并且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中，很难在时间和因果上准确配比相应的费用和成本；同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。

二是房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业，既有房屋销售，又有物业管理服务。在调查中发现，大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装（队）公司、建筑材料加工企业、绿化公司、房屋销售（中介）、装修公司等，而这些关联公司中，还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。这为房地产公司在成本核算上通过虚开、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性。

三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多，要办的手续烦琐，收费几乎无处不在。有关资料表明,某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个,大到政府部门、行业协会，小到街道居委会、环卫站等，形成文件明确规定的收费项目就有近百项；过多的规费支出，票据五花八门，使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准，最终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。

四是房地产开发工程施工周期长，结算方式多样。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门，有正规建筑安装公司、有农村草台班子（由于征用了农村土地）、有个体户、也有军队等特殊单位，税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票，而是以收据支付工程款（包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等）的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，同时

又给房地产企业膨胀开发成本，规避国家税收提供了机会。

五是由于房地产企业，特别是非国有企业，公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本，全部挤入公司费用成本中。我们在调查中发现，公司权益人（包括家庭成员）的个人经济活动所发生的支出，如出国旅游的费用、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用；在调查中还发现公司建大楼，权益人建小楼的情况，其挤占公司的成本比例是触目惊心的。

（二）运用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收行为

房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理，和利用税收法规的缺失，人为调整企业收入和成本费用，以达到规避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。

房地产企业在结转销售成本时，一方面利用税务机关的政策法规的缺陷，即税收政策只注重收入与时间关系的配比，而轻收入与因果（对象）关系的配比；另一方面，利用会计政策的空间，如利用“配比原则”对当期成本费用确认存在的空间，即一是房地产企业利用存在存货成本流转假设等会计环境的影响，在对“存量房”销售成本的确认上存在“加权平均法”、“个别计价法”、“先进先出法”和“后进先出法”等方法的选择，而选择不同的方法，均可以配比当期的销售收入，但不同的方法会导致当期销售成本的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间，在结转销售成本时，人为调节企业成本，或以小配大，即小收入配比大成本费用；或张冠李戴，即销售的是甲套（或幢），而成本结转的却是乙套（或幢）；二是利用会计制度中“配比原则”对收入与费用配比关系上只明确了“质”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际，来增加企业当期费用。如工资费用、业务招待费、广告费、会务费和差旅费等期间费用。

绝大多数房地产企业为了达到利用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收的目的，对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数（如幢或套）设置明细会计科目，只设置总账科目。在发生销售时，只按时间关系配比结转销售成本，而不按因果（或对象）关系结转所销售的房屋成本。在调查中发现，房地产企业存在大量的“零成本房”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中，已结转了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是说这些“存量房”一旦发生销售，已无成本与其配比，即收入等于利润。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的，它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示，一般房地产企业的“零成本房”占整个开发项目的3%--7%。

（三）利用现行税收政策的缺失沉淀或转嫁税收行为

一是，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其应缴纳的营业税创造了机会。部分房地产企业，正是利用这一规定，将其销售房屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方。

在调查中发现，部分房地产公司会事先成立了一个全子公司，并由该子公司拥有待售房产（一般是整幢房屋）。当有买家时，就将该子公司的全部（或部分）股权转让给买方。在该活动过程中，法律上子公司仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该房产的产权也仍然属于子公司。经济上房地产公司没出售房屋，其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权，但这正是成立子公司的目的所在。这样一来，房地产公司就成功地规避了其应缴纳的营业税，并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲，如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权，那么，这部分房产应缴纳的营业税税金将永远沉淀下去。

二是，我国现行税法中存在大量的税收优惠政策，如再就业的税收优惠政策；军队转业干部、退役士兵、随军家属自谋职业、就业的税收优惠政策；福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的，如符合军队转业干部政策的企业，可享受3年内免征营业税、企业所得税和个人所得税的巨大优惠。

调查中发现,房地产公司利用现行税收优惠政策，将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业。房地产企业会事先在不同的地区，通过各种手段成立若干家能享受税收优惠政策并且表面上毫无关联的房地产（中介）销售公司。然后，再与这些事先成立的中介公司签订合同，以较低的价格将房产转移到中介公司，中介公司再按市场价对外转让。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司”，而“销售公司”是享受国家税收优惠政策的，如此一来，国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐。

（四）利用临界转换法规避税收行为

所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性，使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时，有两种或两种以上的纳税义务，纳税人通过数理计算与分析，找到税赋差异的临界点，从而适时转换身份或业务性质以达到最低税负。

我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异，这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大机会。如对外资和内资房地产企业在企业所得税、城建税、教育费附加等税种和税率上都存在着较大差异，税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%，免缴城建税、教育费附加。在调查中发现，部分房地产企业重新注册登记、成立虚假合资（或外资）房地产公司，适时转换身份，以达到规避企业所得税、城建税、教育费附加等税收的目的。

在调查中还发现，部分房地产企业利用合作建房的两种方式的差异，进行临界点的选择，适时转换业务性质，以达到规避营业税的目的。所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据现行税法的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。由于两种方式中因为具体情况的不同，而产生不同的纳税义务。

例如，甲企业拥有土地使用权，乙企业拥有资金，它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是：甲乙企业约定，房屋建好后双方均分房屋面积，即“以物易物”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业出让土地使用权，应该缴纳5%的营业税；第二种情况是：甲

乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，即“合营企业”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税

一、预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。（暂不确认收入，特别是利润率低于15%的项目）

二、不按照合同约定的时间确认收入。

以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

三、随意调整税款申报数额。（延迟纳税，提高资金使用效果）

有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

四、钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

五、开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。

六、从售楼款中抵减代理手续费。

将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

七、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

八、用房屋换土地。

房屋和土地之间的税费相差达到7%，将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额。

九、降价。

无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

十、整体转让“楼花”不做收入。

根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费，部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。

回答者：

第二篇：浅析企业避税行为

浅析企业避税行为

09会计X班 学号 XXXX 卯发敏

纳税是每个纳税义务人应当承担的义务，在日常生活当中凡是发生了应纳税行为的个人和单位都应当在规定的期限内如实申报纳税。可是，在实际的情形中总有些职业道德修养和个人素质不高的人去想方设法的偷税、漏税、骗税，以至于当大众看到避税这个字眼的时候往往情不自禁的联想到上述这些可恶的违法行为来，其实，只要是合理的避税行为都是值得肯定和推广的，其并不与相关法律发生任何冲突，无论在我们个人的日常生活工作中还是在企业的日常业务当中，合理避税无疑是一种明智而有效的行为。

作为一个企业，首先应当积极履行其应纳税和充当扣缴税义务人的义务，如实申报，如实纳税。可是在日常的经济业务当中往往需要一个企业适时的做出相关纳税方案的调整和决策，这就不得不面对采用哪种方式去纳税的问题，一个企业最基本的就是追求其企业价值自身的利润最大化，哪种纳税方案最节省开支和成本就应当采用。因此，合理避税就是一种最适合的选择了。合理避税为什么是一种正确的纳税行为呢？这是因为合理避税对于企业和个人来说可以更好的节约成本和费用开支从而使其所追求的利润达到最大化。为了更好的理解合理避税的内涵，首先需要阐述一下什么叫做合理避税，合理避税是指纳税人利用税法允许的办法，做适当的财务安排和税收筹划，在不违背税法规定的前提下，以不违法的手段减轻和解除税负，躲避纳税义务的行为。因此我们不难看出纳税人做出的此项行为是完全符合国家政策的，是对相应纳税方案的一种优化选择，明智的安排自己所面对的种种经济业务从而获取正当的经济效益的行为。我们也可以是把这种行为称之为“纳税筹划”，从本质上来看，这实质上就是一种合法的节税行为。税收对每个企业来说都是一项很大的开支，它不仅涉及企业的利润，而且还和股东的利益有着密切的联系，在市场经济的背景下，企业受追求经济利益最大化原则的驱动，通过合理避税的的方法减轻税收负担，在最大程度上减轻本企业的税负负担，已成为当前企业所关心的头等大事之一。

对于一个大型企业来说，一般通用的避税方式就是投资方案避税法。就是指企业利用税法中对投资规定的有关优惠政策，通过投资方案的选择达到避税的目的。以企业的直接投资产生的所得税为例，企业对直接投资的综合评估，主要是考虑投资的回收期，投资的现金流出和流入的净现值，项目的内部报酬率等财务指标。我们要考虑的税收因素，主要是影响这些指标的税收政策。我国企业所得税制度规定了很多税收优惠政策，包括税率优惠和税额扣减等方面的优惠，投资者应该在综合考虑目标投资项目的各种税收待遇的基础上，进行项目评估和选择，以期获得最大的投资税后收益，在直接投资方式中，应该选择设备投资和无形资产投资，而不应选择货币资金投资方式，这样不但可以节省投资资本，还可以通过多列折旧费用和无形资产摊销费，缩小企业所得税的税基，达到合理避税的目的。对于一般中小型企业来说，较为理想的避税方式应当是转让定价避税法，1

这主要是在经济活动中相关联的企业各方不依据市场中的交易价格而进行自主定价，但必须通过转让的方式来实现，他们根据自己的收入来确定产品的转让，这个方式有一个很明显的特点，那就是双方完全是根据双方意愿进行的，其实质就是由于等量的利润在不同所有者身上适用的税率不同，通过关联企业间的价格转让和利润转让以达到避税的目的，也就是所谓的相互合作，优势互补。这种方法在市场经济中具有极强的可操作性，普遍存在。不过，这中间的尺度必须要掌握好，稍不注意就会形成内幕交易或者违反相关的法律法规。除了上述企业避税方法之外其实还有很多分门别类的避税法，因为税收的科目不同和企业所实际面对的经济业务不同可以分大概以下几种，但是在实际中需要当事人灵活运用，其他还包括成本计算法避税，资金筹集避税，资产租赁避税法以及相当广泛应用的地域投资避税法。下面我们分析一个简单的小例子来看看企业在实际经济业务中的合理避税产生的经济效益。在关于建筑业交营业税的税收筹划的问题中，甲单位发包一项建设工程。在工程承包公司乙的协助下，施工单位丙最后中标，于是甲与丙签定了工程承包合同，金额1100万。乙公司未与甲单位签定建筑安装合同，而只是负责工程的组织协调业务，丙支付乙服务费100万。乙公司应交营业税：100*5%=5万元，如果乙公司直接与甲单位签定合同，合同金额为1100万元。然后乙公司再把工程转包给丙公司，分包款为1000万元。这样乙公司应交营业税（1100-1000）*3%=3万元。这样的话可以直接节约成本两万元，所以，进行工程承包的合同应避免单独签定服务合同，同时，还要保持总包和分包的完整性。

在我们具体分析了企业主要方面的相关合理避税的问题以后，我们不难得出合理避税就是一次正确的税收筹划，实质上一次税收转嫁筹划。它的真正目的不是少缴税款或者蒙骗国家的税务机关，是努力是个人或者企业所发生的经济业务价值最大化。合理避税与偷税，漏税有着本质上的区别，即从合法性和行为发生时间上加以区别。做任何事都应当有一个基本的原则，合理避税也概莫能外，具体来说，应当遵守合理合法原则，事前筹划原则，成本效益原则和风险防范原则。其实，合理避税对一个企业的具体负责人在专业知识技能上的要求相当高，并且需要结合具体实际情况做出正确的决策，同时不能违反国家相关的法律法规，对负责人的工作经验同时提出了很高的要求。

最后，对一个企业的避税行为要有一个清晰地认识和区别。合理避税是避税，但是避税并不一定就是合理避税。“合理”两个字是非常重要的，因为不是合理的避税是当事人利用税法上的漏洞进行的业务操作，其后果是造成国家财政的直接损失，扩大了利用外资的代价，直接破坏了公平合理的税收原则，使得一国以至于国家社会的收入和分配发生扭曲。也可以这么说吧，避税是人为恶意的进行税法上的漏洞选择，属于投机，打擦边球的行为，其对国家和社会的危害性不言而喻，它的出现对于社会公德及道德造成不良侵害，使诚信纳税受到威胁，造成守法经营在市场竞争上处于不利地位侵犯了税收法律法规的立法意图，使其公正性、严肃性受到影响。而国家在近些年的发展中也意识到这些问题，随着社会主义市场体制的逐步完善和当前和谐社会所倡导的公平正义的推广，国家税务机关所进行的反避税措施也在进一步强化，哪里有避税哪里就有反避税，无形中起到了相互监督遏制的作用。所以恶意的企业避税行为是一种错误的行为，而企业合理避税的出发点是基于一种有效而提高效率，少走不必要的弯路，提高社会生产力的主要观点的，本质就是减少不必要的浪费，这与避税就有很清晰地区分了，恶意避税行为是一种危险行为，随时都可能构成违法，所以我们提倡的只是合理避税行为。

第三篇：企业避税原因及其防范对策分析

企业避税原因及其防范对策分析

摘要本文论述了避税的定义，分析了企业避税的现状和原因，站在征税机构和办税人员角度上考虑分析了企业避税的原因，指出依法纳税是每一个企业和个人应尽的义务，纳税人必须按照税法规定办理纳税申报，及时缴纳税款，接受税务部门的检查。当纳税申报、代理、稽查三位一体的格局建立后，纳税人的依法纳税意识将会大大增强，偷税、漏税、逃税等违法行为将相应减少。

关键词：企业避税；防范；对策

一、避税的定义

联合国税收专家小组对避税的解释为：避税相对而言是一个比较不明确的概念，很难用人们所普遍接受的措辞对它作出定义。一般地说，避税可以认为是纳税人采取利用某种法律上的漏洞或含糊之处的方式来安排自己的事务，以减少他本应承担的纳税数额，它是一种纳税人的税前安排，是区别子逃税的另一种纳税人对政府征税的行为反应形式。一般而言，避税行为可能被认为是不道德的，但避税所使用的方式是合法的。有学者认为，避税是对己有租法不完善及其特有缺陷所作的显示说明，税务当局往往要根据避税情况所显示出来的税法缺陷采取相应措施对现有税法进行修改和纠正。

但也有研究者认为：避税实际存在三种情况，即合法的、非违法的、表面合法实质是违法的。合法的避税，指纳税人根据政府的税收政策导向，通过经营结构和交易活动的安排，对纳税方案进行优化选择，以减轻纳税负担，取得正当的税收利益。这在税务上不应反对，只能予以保护。非违法的避税，这种避税行为往往是由于税法本身存在漏恫，使纳税人能够利用税法不完善之处作出有利于减轻税负的安排，这种避税行为，会使国家税收蒙受损失，但回为于法无据，税务局不可能像对待偷税一样给予法律制裁，只有完善税法，以杜绝漏洞。表面合法实属违法的避税，是在合法外衣掩盖下，欺诈手段逃税的违法行为。这种情况在国际税收中相当普遍，一般也是利用税法的差别规定和优惠政策，通过”挂靠”和”虚设机构”，以合法之名行逃税之实，对这类避税行为只有加强检查，一经查明真相，应按逃税论处。

二、我国企业避税现状及原因分析

1、我国企业避税现状

我国企业所得税的避税相当严重，有相当一部分企业通过地下经济活动逃税，各类商贸城和集贸市场随意“包税”、以费代税现象相当普遍，一些重点行业和国有企业逃税、欠税也比较突出，不法分子通过走私和价格瞒骗大量愉逃税款。三资企业的避税问题也给我国经济带来不良影响，据中国国家税务总局的有失官员称，跨国公司每年“避税”给中国造成的损失就高达300亿元以上。

对于企业所得税来说，目前中国企业所得税的名义税率为33％，外商投资企业为15％，但由于税收优惠政策的存在，内资企业所得税的实际负担为22％至25％，外商投资企业为10％至15％，另外许多外企实际上还在此基础上又亨受了备级地方政府的减半优惠，税率仅为7.5％，内外资企业所得税差别很大。在我国内外资企业实行两套所得税制，为企业逃避税收监管提供了制度空间。

2、我国企业避税原因分析

（1）企业避税的主观原因。企业避税的主观原因起源于大多数纳税者均有逃避纳税义务的愿望和要求，即多数纳税者都通过一定方式和手段达到少纳税或不纳税的目的。对纳税者来说，无论纳税怎样正当、公正、合理，都意味着纳税者直接经济利益的一种损失。在其他条件不变的情况下，企业收入的多少与纳税金额互为消长，上缴的税金多了，企业留利就会减少；反之，上缴税少了，企业留利就会增多。在这种物质利益的刺激下，使得一些企业在努力增加收入和降低成本的同时，也在暗自打着税收的主意。这是纳税人进行合法避税的内在动力和原因。在我国，随着市场经济所有制的确立和发展，企业逐渐成为独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体，这促使企业的自我意识和主体利益观念日益加强。特别是近十几年来，企业承包经营责任制的全面推行，更使企业经营者的目光紧紧盯在企业效益的高低上。一段时期以来，“企业效益的好坏，职工工资福利待遇高低”似乎已成为人们评价一个企业兴衰的唯一标准。为实现利益最大化目标，有的经营者铤而走险，采取偷税漏税的方式，直接违反国家税法，而有的经营者则采取合法的方式，通过税收筹划，来规避或减轻税收负担，这种方法既可逃脱法律的严惩，又达到目的，因此为大多的企业经营者梦寐以求。

（2）企业避税得以成功实现的客观原因

首先，不同经济发展水平有相应的不同偏重和待遇。当纳税人处于不同经济发展水平条件下，税法规定有相应不同偏重和待遇的内容时，容易造成不同经济发展水平的企业、经济组织及纳税人利用税收内容的差异实现避税。政府对一定经济发展水平的纳税人实行的税收优惠及减免税照顾，常常使纳税人产生利用这些税收制度的优惠和照顾实现少纳税或不纳税的目的。

其次，税收制度本身的不够完善。这种制度本身的不完善也是企业避税得以实现的主要原因。首先表现为企业所得税税率过高。如果税率较低，国家取走税款对纳税人来说无关痛痒，自然也不会使纳税人绞尽脑汁去研究、实施避税。由于税率过高，使纳税人的收入中有较多的部分被政府以税收的形式拿走，才可能引起纳税人的反感和抵制。其次是税法细则在内容上的具体、详细，为避税者创造了条件。第三，课税对象的重叠和交叉，使纳税人可以左右逢源，寻找最佳课税对象。课税对象按其性质可以划分为：对流转额课税、对收益额课税、对行为课税、对财产课税。由于对课税对象确定口径的不同，纳税人最终承担的纳税额也就不同。对大多数纳税人来说，财产收益和经营利润收入在一定程度和范围内是可以相互转移的。如果国家对财产收益和经营收入采取不同的税率，就会成为促使纳税人利用这种转换躲避税负的依据。例如，国家规定财产税的税负过重，就会促使财产所有人由出售财产而转为出租财产，进而躲避过重的纳税义务。

再次，分属不同纳税对象的联营企业转移利润。分属不同纳税对象的联营企业由于税负轻重不同，联营企业就会根据本联营企业分属的纳税圈的税负轻重作为利润转移的导向，税负重者必然会想方设法把利润转移到税负轻的兄弟企业去。例如，一个生产、销售的工贸联合体以一个独立法人身份出现，当生产企业享受的税收待遇重于销售企业适用的税收待遇时，该联合体就必然会努力将生产利润转变为销售利润。反之，销售企业也会将它的利润转移到生产企业中去。

最后，征收方法上的漏洞为避税开了绿灯。例如流转税，它主要是在商品的流转环节上课税，因此纳税人只要有效地减少或削弱商品流转环节，便可以实现避税的目的。假定某服装公司是一联营企业，当原材料羊毛收购进来后，对纺毛、染色、制衣全部进行内部控制，毛料服装的流转税率为20%，这样当服装公司出售它的最终产品时，只要在销售环节缴纳20%的流转税就可以了。假如毛纺厂、染色厂、制衣厂都是独立核算的企业，那么每经过一个流转环节，就缴纳一次流转税。显然，大而全、小而全的全能厂占据了避税的优势，而专业协作厂却望尘莫及。

三、企业避税的防范措施

避税问题在我国已是客观存在的事实，由于它有别于偷税漏税，而且避税在国内暂无法律控制，也不受法制的制裁，所以目前对避税问题只能寻找一些相应的措施加以防范。3.1 完善税收制度 进一步完善税收制度，是实施有效防范避税行为的重要前提。因为避税行为的发生在一定程度上是税收制度的不完善及“漏洞”造成的，有效地进行避税的防范与健全

税收制度在一定程度上，可以说是相辅相成的。

1、进一步完善流转税制。根据我国当前的客观实际，今后在相当长的时间里，流转税仍是税收体系中的重要税种，承担着艰巨的组织收入和调节经济的职能作用。因此完善税收制度，其中的一个重要环节就是完善流转税制。完善流转税制，仍然要考虑我国的国情，从培育和完善社会主义市场经济运行机制的现实出发，主要从以下几方面进行：

⑴ 调整结构体系。调整结构体系，主要是将现行的增值税、营业税、消费税等流转税的税目税率进行调整。改革开放二十多年来，我国社会政治经济生活都发生了深刻的变化，随着科学技术的进步，社会生产力水平的提高，个人收入的增加，人们的消费意识和消费观念都有了很大的变化。原先的一些税目税率的设置已经不适宜当今时代发展的潮流，需要进行调整。如营业税作为商品课税具有促进效率的功能，从当代税收理论的发展来看，已不仅仅重视所得课税对闲暇与劳动之间的替代关系，商品课税对闲暇与劳动之间的替代关系也已成为税制建设所要考虑的重要因素。为了促进效率，刺激劳动投入的增加，需要对闲暇的互补商品征较高的税。当前选择是要么提高其营业税税率，要么在征收营业税后再对其征收消费税。重心放在调节消费上，进一步扩大增值税的征收范围，可延伸到商品批发和零售环节。⑵ 合理设计税种。其目的是追求税负的“纵向适度”和“横向公平”。“纵向适度”对征税者来说，即取之有度，发挥税收对生产的促进作用，可缓和避税行为。“横向公平”要求既要注意征税的统一性，又要注意区别对待，加强税收调节，将竞争的起跑线拉平。统一性和差别性两者相辅相成，缺一不可。统一性是指同等情况应纳同样税收，体现“税收面前人人平等”。差别性指在统一起跑线上的纳税人，由于客观因素优越，当然就应承担更多的责任和义务。横向公平也可缓和避税行为。例如：目前我国已加入WTO，按照WTO规则，应尽快调整、完善税收政策，实行税收国民待遇。要尽快统一内外两套企业所得税制，建立法人所得税制。把按经济性质给予直接优惠改为按技术产业标准给予间接税收优惠，同时，将按技术产业优惠与区域优惠有机地结合起来。

⑶ 进一步完善消费税制。消费税的立法宗旨是调节我国消费结构，正确引导消费方向，抑制超前消费需求，确保国家的财政收入。它集中体现了国家的产业政策和消费政策，以及消费税作为国家对经济进行宏观调控手段的特征。因此，消费税的征收范围应扩大些，可以根据生产、消费的发展变化适时增减，以充分、机动地发挥调节消费的作用。例如，在我国已出现高消费人群的情况下，从经济长期稳定发展的角度看，为了有效地诱导消费，抑制畸形的高消费，加大劳动投入和私人投资，我国应重视闲暇与劳动之间的替代关系，以及消费与投资的替代关系，更多地从这一层面考虑对娱乐业和部分服务业等高消费行业的征税问题。因此，从增加税收收入和诱导消费、刺激投资的角度，应提高高档次服务业和娱乐业的税收负担。即在征收营业税后再对其征收消费税。

2、统一企业所得税法，为企业公平税负、平等竞争创造良好的外部环境。统一企业所得税法，不仅从根本上杜绝了企业选择不同所得税法避税的可能性，而且对建立公平税负、公平竞争的环境十分有利。目前，我国实行两套企业所得税法，即企业所得税法和外商投资企业和外国企业所得税法，两套所得税法并存，导致不同经济性质企业间不能实现公平竞争。据有关统计，虽然内、外资企业法定税率均为33%，但其实际负担率内资为28%，外资仅为8%，因此，在规范税收优惠设计时，税率还有下调的空间。统一后的企业所得税率可定为25%~30%。从照顾为数众多的小型企业发展角度出发，可对小规模企业实行15%、20%的两档累进税率，级差定为5万元，这样既考虑了我国实际国情，又不至引发贸易争端和违反WTO相关规则。我国已加入WTO，根据国际惯例，统一企业所得税，让所有企业在公平的条件下竞争势在必行。

最后需要特别指出的是，无论多么完善的税法和多么具体的反避税措施，离开了训练有素、经验丰富的税务人员的实施，那么反避税工作都会成为一句空话。由于税务人员是税法的执行者，税务人员素质的高低，就成为防范避税发生的一个基础条件。为迎接世界经济一体化的需要和适应日益复杂多变的经济形势，必须提高税务人员涉外反避税水平。要为税收检查人员开设特别课程，包括反避税技术方法，此外，还需要注意总结反避税工作的经验，建立科学合理的奖惩制度，对在反避税工作中的有功人员，要给予特殊的奖励。

参考文献：

[1] 锡德里克，桑福德主编.邓力平主译.成功税制改革的经验与问题[M].北京：中国人民大学出版社，2001.[2] 安体富，曾飞，岳树民主编.当前中国税收政策研究[M].北京：中国财政经济出版社，2001.[3] 刘李胜，刘隽亭编著.纳税、避税与反避税.新增会计实务操作[M].北京：社会科学文献出版社，2000.[4]陈友伦等．外商投资企业利用“两免三减”进行避税的问题与对策［J］．涉外税务，2000，（8）．

第四篇：我国房地产行业的边缘性进入行为分析

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我国房地产行业的边缘性进入行为分析 作者：陈结春 王吓忠

来源：《沿海企业与科技》2005年第08期

[摘要]文章通过对政府、在位企业和进入者之间行为的博弈分析，得出了政府部门对潜在进入企业会采取容纳态度，而潜在企业提供与在位企业不同的产品结构可以避免在位企业的排斥而获得立足市场的机会的结论。

[关键词]边缘性进入；房地产；管制；博弈

[中图分类号]F293．30

[文献标识码]A

第五篇：房地产行业消费者行为分析（范文）

房地产行业消费者行为分析

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一 环境因素

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二 个人因素

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

品牌忠诚度：由于出身农村的消费者居多，品牌对他们而言没多大的吸引力。只要设计的合他们的感觉，他们就不会考虑太多。