如何管好铁路用地

第一篇：如何管好铁路用地

主题：如何管好铁路用地

土地是铁路企业赖以生存和发展的基础。是完成铁路运输生产任务和建设工程必备的重要物质条件，是改善铁路设备的有力保证。铁路用地属于陆地交通用地，它是国家根据国民经济发展战略的总体规划直接安排蛤铁路企业用于完成运输生产任务，工程建设，生活后勤以及为其服务的组织和机构的专用土地。因此，依法管理和合理利用路地，维护路地的合珐权益，即加强铁路用地管理，就显得十分重要。

一、搞好地藉管理是管好路地的前提条件

地藉管理在实现土地科学化管理的过程中起着重要作用，是整十土地管理的基础工作，简言之，管好铁路用地，首先要搞好地藉管理工作。

(一)地藉管理的概念

地藉管理是国家为收集和取得有关 地藉贷料和全面研究土地的法律(权属)、自然和经挤状况面采取的 以地藉调查(权属调查、地藉测量)、土地登记、土地统计和土地评价等为主要内容的国家措施体系。地 藉 管理 的核心是 土 地 的权属 问题，建立、健全地藉管理制度，不仅可以及时掌握土地数量、质量的动态规律，保持土地调查成果的现势性．而且可以利用它对土地利用及权属变更进行监测。所以，地藉管理，一方面是土地权属管理 的必要前提条件；另一方面也是为土地利用管理提供最新的基础图件及数据资

料。

（二）地藉管理的内客

地藉管理 的基本 内容包括 ：地藉调查(权属调查、地藉量)、土地登记、土地统计、土地评价和地藉档案的收集、整理等。、地藉{ 胃 查自古以来就是为取得有关土地 位置、权属、数量、质量及其他地藉资料的必要 手段。地藉管理所需的能反映更为详细内容的专用地 图——地藉图。

2、土地登记主要是土地的权属登记，是国家用以确认土地所有者或使用者拥有土地所有权或使用权的一项法律措施。由于土地登记是一项法律措施，因此有着严格的衡量标准，要做到手续齐全，包括被登记单位的法人身份证明书(或委托代理人身份证明)，申请书． 权属界线协议书、土地权源证件，地籍图、审批表、国有土地注册表、面积认定表、登记卡薄等等。这是我们正在进行的一项工作。、土地统计是经济统计的一种形式，基本内容在于准确地反映土地分类、面积、质量、分布、权属及利用状况。、土地评价是随着地藉管理的深入．以适应经济关系需要发展起来的一门科学。它是通过对土地的有关特性的深入研究，确定它适用于某种利用的类别和等级，指出发展生产的限制因素和 限制程度，为土地利用方向确定提供科学依据。一般可分为土地质量评价和经 济评价两类。、地藉档案是土地档案的最重要的组成部分．地藉挡案的收集和整理工作是土地档案管理的最基础的工作，也是建立、健全各项土地管理制度的基础。

二、加强规划管理，制定铁路用地的总体规划是管好铁路用地的重要措施(一)规划管理是对土地利用实行宏 观控制和调节的首要措施。

铁路用地具有点多、线长、分散、予留的特点，如何从宏观上合理控制路地的使用，避免展此失被． 乱占乱用． 多占少用，作到运输、生产、生括用地合理安排。协调好各单位各方面对土地的需求． 做到综合平衡，精打细算，节约用地 ． 提高路地利用的经济效益和社会效益。实行路地利用的规划管理是对土地利用进行有效控制前一项重要手段，具有十分 重要的意义。随着改革开放的不断深入。国民经济 的飞 速发展 ．铁路建设也随之 发展，对土地需要量也在 不断增加 ． 如果全靠征地不仅需要 大量资金，而且受土 地资源的限制也难以充分满足。因此如 何充分利用现有路地，使有限的土地发挥更大的作用．就必须从宏观上进行控制和调节，做到合理布局，从长计议，克服在土地利用上的短期行为，从而做到合理利用路地和节约用地。

(二)规划管理是堆护路地权属的有力措施。

在土地清查确权工作中．经常遇到权属不清和路地被任意侵占以及被地方重复拔地等问题。追其原因有多种因素． 但对路地利用缺乏规划是一十不可忽视的重要因素。特别是铁路发展的予留地常年闲置，如何开发利用维护好路地的权属，实行路地利用的规划管理． 不仅对管好、用好路地有着重要的意义． 而且对维护路地的权属也具有一定的作用。建设项目都要经地方规划管理部门批准 ． 有了土地利用规划．并呈现地方土地和规划管理部门，纳^地方的总体规划之 中，实际上就等于明确了土地权属，对防止路外单位非法占用路地蔼到了一定的限制作用。特别是在 当前有些地方 ． 土地 和规划管理部 门尚未统一的情况下，土地由土地部门管理，规划由规划部门管理，且映乏严密的配套管理制度，往往出现土地管理部门给铁路确了权，发给了土地使用证。但规射部门却在确权给铁 路的土地上又批谁了其它单位或个人的建设占地，为处理一些占地纠纷增加了更大的难度。实行路地利用规划管理就 可以在一定程度上有效地避免类似问题 的发生。

(三)规划管理是土地科学管理的重要措施。

土地利用规划管理是土地管理的龙头． 也是土地科学化管理的要求。土地管理授有规划舶指导就是盲目的．映乏宏观的战略指导。我们当前在土地管理工作中就存在着这一弊端，比如我们审批基建用地时． 由手授有规划做指导． 只能审核地界，把住地界的关口，而不能把住 用地是否音理关口．因而使一些基建

用地台法而不合理，导残 用尽失控。土地资源浪费，甚至给铁路的发展建设带来后患，造成人为的拆迁浪费，给国民经济造成损失。实行规划管理 ． 就曲把用地审批建立在科学依据的基础之上．就能打破微观的局限性．发挥土地管理部门的统管作用，对各项用地做出符台整体利益的统筹安排，提高路地利用的合理性和 科学性。

三、提高土地管理干部的素质． 是管好路地的关键

提高干部的素质．是强化土地管理工作 ． 健全土地管理机构的重要内容． 是关系到土地管理事业健康顺利发展的关键。

(一)政治作风

土地管理干部必须坚持四项基本原则． 应该严格要求 自己、培养谦虚谨慎的工作作风． 艰苦奋斗、团结协作． 讲究工作效益． 遵法守纪及文明札貌优良作风。

(二)加强业务技术学习

土地 管理干 部必 须精通业务 技术 ． 熟悉掌握土地管理法及其它有关法规。干部培训做到经常化、制度化，走出去考察学习变藏经验，取长补短，加强土地管理部门的横向交流、要开展典型案例的分析研究总结经验．提高业务技术和管理水平

(三)完善各项管理制度国家已颁布的土地管理法．标志着我国土地管理工作进人法制孰道，拟草持续八年。历经三十多次讨论． 才经全国人民代表审议通过，来之不易。我们要捍卫 土地法。甘当土地管理卫士、从铁路部门来讲： 今后应建立健全配套法规、从 法律上堵塞违法 占地漏洞。要尽快制定 一套有莲续性、穗定性、宏观与具体相结合的配套政策。使法规能产生行政效力．指导具体工作。

以上谈的是在土地管理方面的一些粗浅的认识，还徭到实践中去发晨，土地管理的前景是美好的、任务是光荣而艰巨的、让我们肩负起历史的重任． 为铁路的发展、祖国经济的繁荣昌盛、做出应有的贡献。

第二篇：铁路用地检查工作汇报

“铁路用地检查工作汇报” 商丘车站铁路用地管理工作汇报

****: 为认真做好我站铁路用地检查工作，进一步规范全站铁路用地利用和管理秩序，维护铁路用地合法权益，保障铁路运输安全，完善车站铁路用地监护管理行为。依据《铁路运输安全保护条例》（国务院令第 430号）、《关于印发＜铁路用地监察管理办法＞的通知》（铁运〔2007〕99 号）的精神，和郑州铁路局土地房产管理处下达的《关于开展 2011 基层单位铁路用地管理工作经营业绩考核有关事项的通知》（郑铁房函[2011]783号）、《郑州铁路局铁路用地管理工作综合考核办法》（郑铁房[2007]226 号）、《郑州铁路局基层单位铁路用地监护管理办法》（郑铁房[2008]100 号）等文件内容的要求，商丘车站对铁路用地各项检查工作高度重视，认真学习路局文件内容，广泛宣传，认真组织，扎实推进，深入开展铁路用地检查工作，完善制度、健全组织，并进一步完善车站和各车间铁路用地档案、台帐的建设。现将工作情况汇报如下：

一、宣 传、贯彻国家土地管理法律、法规、政策和铁道部铁路用地管理规定。车站组织学习依据《铁路运输安全保护条例》（国务院令第 430号）、《关于印发＜铁路用地监察管理办法＞的通知》（铁运〔2007〕99 号）的精神，和郑州铁路局土地房产管理处《关于开展 2011 基层单位铁路用地管理工作经营业绩考核有关事项的通知》（郑铁房函[2011]783号）、《郑州铁路局铁路用地管理工作综合考核办法》（郑铁房[2007]226 号）、《郑州铁路局基层单位铁路用地监护管理办法》（郑铁房[2008]100 号）等文件内容，要求有关职能人员必须熟知保护铁路用地管理范围，从思想上必须有足够的重视，强化车间管理人员责任心。使全站职工都树立起管好自己脚下土地，做铁路用地主人翁的责任感。车站土地管理人员以“6.25的土地宣传日”为契机，到站管各单位、乡村、学校以及家属区进行广泛宣传，对预防侵占铁路用地行为实行有奖举报的形式，激励群众保护铁路用地的意识。

二、健全完善车站铁路用地管理的规章制度

车站对全站铁路用地进行全方面的统计，并按照铁道部、铁路局下发的铁路用地监察监护工作的要求，建立铁路用地监护管理机制，健全铁路用地监护管理网络，配备铁路用地监护管理人员。车站大力加强铁路用地档案资料管理，以铁路用地档案管理科学化、标准化、规范化和信息化为标准。将车站铁路用地档案进行审核、登记和备案，按照编号装订保存。根据铁路局的有关安排，配合局土地管理部门开展铁路用地管理档案的信息化建设工作。与此同时，车站进一步完善铁路用地管理基础台账和档案借阅制度，借阅档案须向上级主管部门申请，经过批准并办理完相关手续后方能查阅。

三、加强三级管理，把档案管理落实到一线

车站成立了以站长、书记为组长，主管副站长为副组长，各车间主任为成员的铁路用地管理领导小组，把工作落实到车间、班组、个人，大家齐心共管，实行在铁道部、路局、站段三级网络管理体制下的小三级管理网络。将铁路用地管理和工作业绩考核相挂钩，车站对管内车间、班组的铁路用地档案管理工作进行指导、监督、检查。实行一票否决，对造成铁路资产流失、损坏的一律严肃处理。各车间作为铁路用地的使用人对车站签订“铁路用地责任书”谁使用、谁主管、谁保护、谁负责。制订完善了商丘车站土地管理办法和车间的责任书。

四、积极主动配合上级部门工作

车站在完善自身工作的同时，积极配合测绘单位的测绘工作和开封土地管理处的对白云社区的铁路土地边界的实际测量分定工作。遇到特殊情况及时与上级主管部门沟通，按时高效的完成上级分配的各项工作。力争将铁路用地管理工作做到最好。

在今后工作中，我们将严格按照路局对铁路用地的各项要求，紧紧围绕确保安全、合理利用这个中心，以严格管理监督为主体，以预防侵占铁路用地行为重点，全面落实到车间、班组、个人，切实提升我站铁路用地监督管理水平，实现铁路用地各项工作的科学化、标准化、规范化和信息化管理。

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2012-3-7

第三篇：锡盟公路、铁路违法用地报告

锡林郭勒盟国土资源局

锡林郭勒盟交通运输局

文件 锡盟铁路建设领导小组办公室

签发人：乌兰巴特尔

锡国土资发[2011]？号

锡盟国土资源局 锡盟交通运输局 锡盟铁路建设领导小组办公室 关于公路和铁路违法用地清理情况的报告

自治区国土资源厅、交通运输厅、呼和铁路局：

按照内蒙古自治区国土资源厅、交通运输厅、呼和铁路局《转发关于进一步加强和改进公路、铁路项目建设用地服务和监管的通知》（内国土资字[2011]345号）要求，认真对我盟的公路、铁路违法用地进行了梳理，现将锡林郭勒盟公路、铁路违法用地情况报告如下：

一、公路、铁路违法用地情况

全盟共发现2011年1月1日前公路、铁路违法用地15宗，占地面积57189.05亩（表格中是17宗，其中乌拉盖管理区的2宗是和东乌旗的2宗属同一项目），国家重点项目4宗，占地面积14597.12亩，自治区重点项目11宗，占地面积42591.93亩。其中，公路项目5宗，占地面积15053.78亩；铁路项目10宗，占地面积42135.27亩。共涉及我盟五个旗县市（区），分别是锡林浩特市2宗，占地面积9353.38亩。一宗是新建锡林浩特至乌兰浩特铁路项目（国家重点项目），占地面积4976.02亩，另一宗是省道307线锡林浩特至巴拉嘎尔高勒段公路工程项目（自治区重点项目），占地面积4557.36亩；苏尼特右旗2宗，占地面积7640.0亩。一宗是二河道主干线二连浩特至赛汗塔拉段公路（赛汗塔拉收费站和生活区）项目（国家重点项目），占地面积19.44亩，另一宗是赛罕塔拉至白音查干高数公路主干线（国家重点项目），占地面积7620.56亩；东乌珠穆沁旗7宗，占地面积26167.65亩，均为自治区重点铁路项目。第一宗是扎哈淖尔至伊图塔铁路项目，占地面积211.02亩，第二宗是伊图塔至白音华铁路项目，占地面积98.77亩，第三宗是东乌旗至海神铁路项目，占地面积7704.29亩，第四宗是道特至东乌旗铁路项目，占地面积5827.68亩，第五宗是东乌旗至乌尼特铁路项目，占地面积2823.61亩，第六宗是贺斯格乌拉至道特铁路项目（与乌拉盖铁路违法用地属同一项目），占地面积5245.76亩（包括乌拉盖铁路违法用地2858.20亩），第七宗是珠斯花至贺斯格乌拉铁路项目（与乌拉盖铁路违法用地属同一项目），占地面积4256.52亩（包括乌拉盖铁路违法用地2753.10亩）；西乌珠穆沁旗4宗，占地面积14028.02亩，除新建巴彦乌拉至新邱线铁路是国家重点项目外，其余3项目均为自治区重点铁路项目。第一宗是新建巴彦乌拉至新邱线铁路项目，占地面积2161.10亩，第二宗是白音华矿区至霍林郭勒一级公路项目，占地面积2125.32亩，第三宗是省道204线巴彦乌拉至林西交界段公路建设项目，占地面积731.10亩，第四宗是伊图塔至白音华新建铁路项目，占地面积9010.52亩。

二、公路、铁路违法用地立项及查处情况

（一）锡林浩特市2宗，一是新建锡林浩特至乌兰浩特铁路项目（国家重点项目），占地面积4976.02亩，该项目立项、预审、征地补偿工作已完成，预审文件号是（国土资预审字[2008]242号），立项文件号是（发改基础[2008]2871号），目前国土部政务大厅正在受理。2010年10月通过动态巡查发现该宗地是违法用地并对该宗地下达了下达《责令停止土地违法行为通知书》，现已立案查处整改到位。

另一宗是省道307线锡林浩特至巴拉嘎尔高勒段公路工程项目（自治区重点项目），占地面积4557.36亩；该项目立项、预审、征地补偿工作已完成，预审文件号是（内国

土预审字[2009]37号），立项文件号是（内发改交运字[2009]777号），已组件上报到自治区国土资源厅政务大厅，由于无用地指标，政务大厅下发不予受理通知书。2010年5月通过动态巡查发现该宗地是违法用地并对该宗地下达了下达《责令停止土地违法行为通知书》，现已立案查处整改到位。

（二）苏尼特右旗2宗，1、苏尼特右旗境内2006年9月开工建设二河国道主干线二连浩特至赛汗塔拉段公路，2009年土地卫片监测（赛汗塔拉收费站和生活区）。该项目由国土资源部办公厅《关于二连至河口国道主干线二赛、白集、集丰段公路建设用地预审意见的复函》（国土资厅函 [2004]816号）,交通部文件《关于二河国道主干线二连浩特至赛汉塔拉公路可行性研究报告的批复》（交规划发【2003】554号）,苏尼特右旗人民政府《关于二河国道主干线二连浩特至赛汉塔拉一级公路（苏尼特右旗境内）建设项目征地补偿费用合法性安置途径可行性及妥善安置被征地牧民生产生活保障措施情况的说明》, 用地报批手续已报内蒙古自治区国土资源厅。该宗违法用地于2006年9月开工建设，经动态巡查发现上报锡盟国土资源局，锡盟国土资源局下发《责令停止违法行为通知书》2008年5月20日下发《行政处罚决定书》（锡国土罚字 [2008]2号），罚款人民币50万元。

2、2008年9月开工建设赛汉塔拉至白音察干高速公路

主干线，2009年土地卫片监测（赛汉塔拉至白音察干高速公路主干线），该项目由国土资源部《关于内蒙古自治区赛汉塔拉至白音察干高速公路建设用地预审意见的复函》（国土资预审 [2008]312号）,国家发展和改革委员会文件《国家发展改革委关于赛汉塔拉至白音察干高速公路可行性研究报告的批复》（发改基础 [2009]299号）,苏尼特右旗人民政府《关于赛汉塔拉至白音察干高速公路主干线及收费站、服务站（苏尼特右旗境内）建设项目征地补偿费用合法性安置途径可行性及妥善安置被征地牧民生产生活保障措施情况的说明》，用地报批手续已报内蒙古自治区国土资源厅。该项目2008年9月开工建设，经动态巡查发现2009年10月下发责令停止违法行为通知书（苏右国土监 [2009]20号）、2010年4月29日下发行政处罚决定书（苏右国土罚字 [2010]001号），罚款人民币70万元。

（三）东乌珠穆沁旗7宗，（四）西乌珠穆沁旗4宗，1、新建巴彦乌拉至新邱线铁路：预审已于2007年8月7日通过国土资源部批准（国土资预审字[2007]67号），项目立项（发改交运字[2007]1941号），征地补偿已完成，用地手续于2010年5月已上报内蒙古自治区国土资源厅代转国土资源部，2010年3月27日巡查发现并进行立案查处，现已结案，罚款金额30万元，记过处分1人。

2、白音华矿区至霍林郭勒一级公路：预审已

于2007年5月9日通过内蒙古自治区厅国土资源厅批准（内国土资预审字[2007]121号），项目立项（内发改交运字[2007]1989号），征地补偿已完成，用地手续于2010年5月上报内蒙古自治区国土资源厅，2010年3月27日巡查发现并进行立案查处，现已结案，罚款金额30万元，记过处分1人。

3、省道204线巴彦乌拉至林西交界段公路：预审已于2006年12月12日通过内蒙古自治区国土资源厅批准（内国土预审字[2006]384号），项目立项（内发改交运字[2007]551号），征地补偿已完成，用地手续已上报内蒙古自治区国土资源厅，2010年3月27日巡查发现并进行立案查处，现已结案，罚款金额20万元。

4、伊图塔至白音华新建铁路：预审已于2010年1月25日通过内蒙古自治区国土资源厅批准（内国土预审字[2010]18号），项目立项（内发改交运字[2010]404号），征地补偿已完成，用地手续已上报盟国土资源局，2011年4月14日巡查发现并进行立案查处，现正在查处。

主题词： 国土资源 公路 铁路 违法用地报告 抄送：盟交通运输局、盟铁路建设领导小组办公室 锡林郭勒盟国土资源局

2011年8月19日印发

第四篇：铁路用地的开发策略

铁路用地的开发利用策略

邓小明

（柳州铁路腾龙房地产开发公司工程师邓小明）

[摘要]分析铁路用地与社会的相关性以及未来国企用地的发展趋势，对铁路用地的可利用空间进行分类，从开发收益的角度，探讨如何开发利用铁路用地，发挥其最大效益。

[关键词]铁路用地；开发；效益

1对铁路用地的认识

根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法规，铁路用地属于国家重点扶持的交通基础设施用地项目，由国家无偿划拨。

我国的基本国情是人多地少，随着城市化进程加快，城市人口急剧增加，土地资源日益有限，地产级差和地产的增值性决定着土地是具有商品性质的特殊商品。影响土地价格的因素很多：国家土地、住房制度等行政因素，位置、交通等区域因素以及地块长宽尺寸、临街宽度等自身因素。

由于历史原因，长期的土地无偿使用制度使得铁路土地作为资产，其稀缺性、增值性一直无从体现。铁路企业和其它符合划拨用地的机构一样，在满足企业主业生产需求的前提下其土地有一定的可压缩利用空间。

2铁路用地社会化演变的四个阶段

铁路用地的社会化演变可简略分为四阶段：分离、接触、移交、融合。1954年国家取消城市土地价格，1954－1979年城市土地无价使用。长期的计划经济体制，铁路系统形成一个自成体系的小社会，它拥有学校、燃气站、水电段、医院等。铁路用地的社会化处于分离阶段，其经济价值基本无从体现。

1980年对外开放政策后，隐形土地市场开始出现。铁路职工、居民经济意识开始觉醒，铁路用地上居住小区、办公场所临街的，清一色地改为门面，一些企业多经纷纷办一些临时小厂、私立学校、幼儿园等。但局限

1于时代，铁路用地的多元化利用处于初步接触阶段。

2004年，国家推进国企分离，社会职能和主辅分离辅业改制等政策的实施，企业所办学校、医院移交地方政府部门管理。2005年铁路分局撤消，部分站段合并。这一阶段，铁路土地随着社会职能的移交而部分移交。土地开发利用保持原规模。

之后铁路中长期路网规划、铁路十一五规划公布实施，新线建设的铁路用地体现集约使用。与此同时，近年生产力布局调整和既有线改造形成车站、线路用地空置数量迅速增加，在新的时代，如何融入经济社会，依托铁路优势，保地增值成为铁路各级部门土地利用管理的重点。

3铁路用地的可利用空间

3.1站段合并闲置用地

站段较大规模的撤并，车、机等各系统都进行了整合，车站货场、线路、办公用地等空置土地大量增加。以三个站段合并计算，每个站段段部按200人办公计算，合并后减员集中办公，两个站段按400人需要办公面积计算，人均10m，容积率按0.5，则闲置用地为400×10÷0.5＝8000m。

3.2提高办公用地的容积率，可有效释放铁路用地

历史上铁路设客站一般处于城市的亚中心，货站处于城市的边缘。由于城市建设扩张，铁路生产办公、生活设施逐步过渡到城市的中心，铁路用地形成早、位置好、数量多。建设初期，办公、厂房多为低层建筑，厂房多为一层建筑，建设用地容积率较低。目前许多办公建筑面临更新改造，新一轮的铁路建设可以采取各种投、融资方式，提高建设用地的容积率，集中建设办公生产建筑，将更多的土地集中利用起来，根据其区域优势发挥铁路用地的最大效益。

作一个初步的估算：2000人集中办公，人均办公建筑面积按10m计算，按2.0的容积率（高层），需要用地面积10000m。如果分散办公，按400人5个院落办公，容积率0.7（多层）计算，需要建设用地28571m，土地利用面积是集中办公的2.8倍。

3.3集约规划生产用地，以运输生产、市场导向调整规划铁路用地 2222

2要达到土地效益的最大化，必须按照地级差价规划利用铁路用地。首先确定铁路站段的生产办公以及规划发展需求用地，这是必须保证的。然后根据城市的总体规划、分区规划以及城市既有的基础设施进行剩余铁路用地规划，按最优用途进行调整利用，划分出商业用地、办公用地、住宅用地。

3.4安全保护区内以及清理出来的铁路用地

借助《铁路运输安全保护条例》的公布执行，铁路部门加大力度清理铁路线路安全保护区内违章建筑、清理铁路用地区域内由于历史问题所建设的地方单位、个人房屋，以及由于临时出租、出借铁路用地但一直未收回悬而未决的用地。

3.5市政建设收回划拨用地的置换土地

按照现行《土地管理法》规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，按相关程序，可以收回国有土地使用权，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。由于城市建设需要，每年都有相当面积的铁路用地被收回，建议铁路部门在参与拆迁补偿协议时，少采用货币补偿方式，多采用土地置换方式。因为即使土地的货币净现值与拆迁补偿的货币净现值相等，但随着时间的变化，土地的升值率远远大于货币银行存储利率，即土地置换利润空间大。3.6通过拍卖取得新线建设铁路站场周围城市地块的土地使用权 按国家土地政策，目前新线建设仅考虑站场用地以及生产运营部门配备房屋建筑用地，如车务、机务等运营维护等生产用房用地。生活用地仅配备职工单身宿舍用地。

因为投资热点未形成，新线建设的铁路站场周围的用地拍卖价位较低，其用地可以通过拍卖方式取得，并初步规划建设物流集散市场等。

4开发利用铁路用地的策略

按照国家土地政策，目前铁路用地基本以划拨方式取得，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨目录规定的，实行有偿使用。按其发展趋势，国企的划拨用地无偿使用变为有偿使用将是一种趋

势。因此，铁路系统及时摸索一套经营土地的有效办法应该是大势所趋。由于土地资源稀缺，地价不断走高。以南宁市为例，2007年随着国家宏观调控政策和土地使用政策的落实出台，以及中国与东盟贸易往来增加和泛北部湾经济建设大环境的推动，南宁市的土地价格一路飚升。上半年土地交易价格同比上涨16.9%，其中：居住用地、商业、其它用地价格同比上涨19.9%、19.5%、5.3%。

4.1闲置房屋出租

闲置房屋出租不涉及土地使用权的转移。适用于土地价值不高，城市工业化程度不高的城市，操作程序简单，甲乙双方只需签订合同，仅对出租对象、年限、用途、租金以及保证金约束条件给予规定即可。目前各铁路局相关管理部门都有对生产、生活房屋进行出租的情况。

在铁路沿线小站，由于生产力布局调整，许多小站封站。既有线新增双线后，老线沿线的生产办公、居住房屋，其土地价值的利用也应该是土地利润的增长点。依托铁路运输的优势，在保障小站铁路用地不流失的情况下，可开发为小站旅馆、蔬菜培育基地、食品加工业、私立学校、工业园区等等。

4.2办理出让金，出让地申请用途变更，让用地利润更大化

在区域优势明显，工业、商业气氛浓厚的场所，划拨用地的属性约束了铁路用地的效益最大化。按国家规定，划拨地的土地使用权人可在不改变原有用途的情况下向土地管理部门申请将划拨地变更为出让地，由于各地掌握的协议出让地的出让价格基本根据基准地价确定，和市场价格尚有一定距离，因此这一政策可以给铁路企业赢得利润空间。

划拨土地办理出让手续后，出让地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。工业、仓储等一类的出让地，取得成本低廉，如果能够转变为类似住宅、商业、旅游用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。出让地申请用途变更，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

此方式适合城市地价较高地区。铁路部门对用地进行统一规划、分类管理，充分发挥铁路用地资产的社会效益、经济效益。

4.3划拨转出让，然后整体出让 利用原有土地资源，盘活存量土地。在企业转制过程中，土地作为有形资产，划拨转出让，然后整体出让，明晰产权，直接套取市场价和出让价差。

4.4利用新线建设进行拍得建设用地

利用建设初期新线站场地价不高的特点，预先拍得建设用地，作为办公、物流用地、小商品集散地。根据铁路站场发展的规律，铁路周边容易自发形成小商品的集散地，通过市政规划的进一步引导，最终会成为全省、全国、甚至整个东南亚的小商品集散地。比如柳州的飞鹅市场，依托柳州火车站，从1980年以来，南来北往的商人渐渐把它发展壮大为广西地区的小商品市场，如今已经成为包括服装、礼品、文具等门类比较齐全的市场。南宁站附近的水果市场曾经也辉煌一时，但由于缺乏引导，其优势渐渐不明显。铁路站场周围，依托铁路运输优势，依托穿越于千里铁道线上数以亿计的旅客，做大做强周边市场应该有天时、地利、人和的优势。做成市场后，其周边可以形成一个产业链，继续完成居住办公人员的吃、住、行、医、校、物流、办公等系列产业开发。

如果缺乏管理经营人才，可以采用租赁的形式拍卖土地租赁权，提前取得利润，将投资风险化小。

4.5铁路安全保护区的利用

千里铁道线用地利用一直是空白，在保护区用地内，探索种植根系不发达，对线路无干扰的经济树种或草本植物，既是对自然环境的贡献，也可以体现安全保护区用地的经济效益。

流动的铁路线也可开发成为市场广告的发布地。

4.6建设经济适用房

按照《经济适用住房管理办法》规定，中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。因此利用闲置铁路用

地进行经济适用住房建设，既解决了职工安居乐业的问题，也能充分利用既有铁路用地。

铁路用地的开发利用总体原则是服从和服务于铁路运输主业，并在保证主业的基础上，正确处理长远利益和眼前利益，整体利益和局部利益，按照国家土地政策，采取多渠道盘活土地资源，才能充分发挥铁路用地的价值，为铁路企业谋求更大的利润。

参考文献：

1.关于印发《铁路企业改制土地资产处置操作暂行办法》的通知（铁运〔2004〕101号）

2.关于印发《铁路用地资产处置规定》的通知（铁运〔2006〕49号）

3.关于印发《铁路用地开发利用管理办法》的通知（铁运〔2006〕198号）铁路用地开发利用管理办法

4.《严格土地管理重要批示的通知运地管理》〔2005〕149号

5.《2007年上半年南宁市房地产市场分析》广西新闻网

6.《土地估价相关经济理论与方法》，改革出版社，2006年10月

第五篇：铁路基本建设项目用地预审实施办法

中 华 人 民 共 和 国 铁 道 部

铁计[2010]108号

铁路基本建设项目用地预审实施办法

第一条 为进一步加快铁路建设项目前期工作，依法合规做好铁路建设项目用地预审，根据《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第42号），结合铁路建设项目前期工作实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于铁路基本建设大中型项目，更新改造项目可参照执行。

第三条 铁路建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在铁路建设项目可行性研究报告批复前，依法对建设项目土地利用事项进行的审查。

第四条 铁路建设项目用地预审工作程序包括前期准备、过程开展和上报审批三个阶段。

（一）前期准备阶段：

1.建设单位根据铁道部勘察设计计划中的用地预审工作计划，及时制定详细的项目用地预审推进计划。

2.设计单位在完成项目初测后，及时提供建设单位项目用地宽度图。

（二）过程开展阶段：

1.建设单位组织设计或咨询单位编制完成建设项目土地利用论证报告，向地方国土部门提交用地预审请示报告和申请表。

2.地方国土部门对项目用地规模、规划选址等方面进行初步审核，完成土地利用总体规划修改、耕地占补平衡、基本农田补划、征地补偿安置、举行听证和专家论证会等工作。

3.办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明。

（三）上报审批阶段：

1.组卷上报省（市）国土厅，取得省厅初审意见，上报国土资源部。

2.国土资源部相关司局进行预审，安排部级专家论证，下达整改报告，最终批复用地预审。

第五条 铁道部发展计划司负责制定项目用地预审工作计划，纳入铁路勘察设计计划，经部批准后实施，并对用地预审工作实施情况进行指导、督促和检查。

第六条 建设单位（含项目业主或出资人代表）是用地预审申报责任主体，负责组织设计单位和咨询单位完成用地预审相关工作，并加强与各级国土部门沟通和协调，按铁道部下达计划完成项目用地预审申报工作。

前期工作计划下达后，建设单位及时制定详细的项目用地预审推进计划。合资铁路项目在合资公司及筹备组成立前，由相关铁路局负责组织开展用地预审申报推进组织工作。涉及两个及以上建设单位的铁路建设项目，建设单位应相互配合，加强联系沟通，确保用地预审工作同步进行。

第七条 项目建议书批复后，建设单位要立即开展用地预审申报推进组织工作。对一次批复可行性研究报告的项目，建设单位按部计划安排开展用地预审申报推进组织工作。

对需要加快推进前期工作的项目，可在线路方案基本稳定后，建设单位提前开展用地预审前期准备工作，待项目建议书批复后，与省、市国土厅初审批复一并组卷上报。

建设单位应按照相关要求同步开展地质灾害危险性评估和建设项目压覆矿产资源核查评估工作。

第八条 建设单位应根据国土部门规定及要求，提报申请报告、填报相关表格并提供项目建议书批复和可行性研究报告等文件，其中要重点落实耕地占补平衡方案及基本农田补划方案。对于占用基本农田达到100公顷以上的建设项目，还需完成用地预审论证报告，对项目用地选址、用地规模、规划修改和基本农田补划等进行论述。

建设单位应采取“专人负责、现场配合”的方式，规范并加快推进项目用地预审各关键环节工作。对省厅批复初审意见、省及国土部专家论证和国土部内相关司局征求意见等关键环节，要及时掌握动态信息，做好沟通与整改工作。

第九条 设计单位应依据有关法律法规，加强土地利用调查，综合考虑土地利用规划和城市规划，科学确定项目选址，认真编制完成可行性研究报告中的土地利用篇章。要按照《在建设项目用地预审中做好实地踏勘和论证工作有关问题的通知》（国土资厅发〔2008〕41号）要求，在设计文件中，对于项目建设方案、项目用地选址、项目用地规模等重点内容进行深入分析论证，重点阐述项目是否符合土地利用总体规划和行业发展规划，项目线路多方案比选中是否把占用耕地和基本农田的数量作为方案优选的基本指标，项目用地指标是否符合《新建铁路工程项目建设用地指标》等。

设计单位在完成初测和用地宽度图后，应将图件（含带坐标的电子版图）按国土部门要求完成坐标体系转换后，及时提供给建设单位，确保在开放可研设计同期开展用地预审工作。

第十条 对于重大建设项目或建设用地规模较大项目，建设单位可以委托专业咨询单位帮助开展用地预审相关工作，组织咨询单位完成土地利用规划调整方案和相关图件制作、落实补充耕地方案及基本农田补划，编制专题咨询报告、协助配合国土部门完成专家评审等工作。

开展用地预审咨询后，建设单位依然是用地预审申报工作责任主体，不得“以委托代替管理”。

第十一条 用地预审咨询原则上应按建设项目委托一家符合资质的咨询单位完成用地预审咨询，对于跨省区项目确需委托一家以上单位承担咨询工作时，需明确牵头咨询单位，由牵头单位负责总体组卷工作。

第十二条 用地预审咨询属于工程项目咨询类服务，其招投标应严格执行国家、铁道部的相关规定和要求，按照《关于迁改工程 工程咨询和第三方检测招投标有关问题的通知》（铁建设函〔2007〕580号）文件要求办理。

第十三条 各建设单位指定专人负责，对于项目用地预审基本情况、进度计划、工作状态、存在问题等信息于每季度末上报铁道部发展计划司和前期协调办公室（填报表格样式附后）。

第十四条 为便于推进相关程序流转及专家评审，设计单位配合咨询单位完成论证报告，同期完成论证报告简本（简本目录附后），与其他材料一并组卷报送国土资源部。

第十五条 本办法由铁道部发展计划司负责解释。

第十六条 本办法自发布之日起实施。前发有关铁路建设项目用地预审的文电，与本办法不一致的，以本办法为准。

附件：

铁路项目建设用地预审材料简本

一、建设项目概况

1．建设规模：正线长度，联络线长度。

2．主要技术标准：（客运专线、客货共线200km/h、客货共线160km/h等）。

3．地形条件（分平原、丘陵、山区），工程起止点。

4．工程数量：区间线路、区间路基、桥梁、隧道长度以及所占比例；区段站、中间站有货场、中间站无货场，站后设施数量，段、所、工区数量；房屋拆迁数量等。

5．路基占地宽度：典型路基断面图，排水沟形式和宽度，路基外征地宽度，路基填土高度和路堑挖土深度（针对地形一般情况，个别特殊情况可作说明），大桥占地宽度等。

二、建设用地数量

1．拟用地总规模（永久用地），总体用地指标（总体用地数量/线路长度）；

2．土地类别，耕地和基本农田数及所占比例；

3．分项用地（注明耕地和基本农田数）：

路基用地、路基单位用地（公顷/公里）；桥梁用地（特大桥、大桥），桥梁单位用地（公顷/公里）；隧道用地，车站用地，段、所、工区用地。

三、项目建设用地合理性分析论证

1．线路方案比选，用地数量（列明耕地和基本农田数，从节约用地角度阐述方案比选）。

2．枢纽、站型布局比选用地数量（列明耕地和基本农田数，从必要性角度阐述）。

3．项目总体和路基、桥梁、车站和沿线设施用地，对照铁路用地指标（建标〔2008〕232号）比较，对于场站用地应细化功能分区。（注意不要简单对比，要分析项目的工程量与用地指标的工程量对照，分析比较结果）

4．节约集约用地和保护耕地与基本农田的措施。（包含原则以及项目实施具体措施及节地数量）

5．下一步初步设计中如何进一步优化，最大限度减少用地，特别是耕地和基本农田。

四、土地保护

1．土地利用总体规划局部修改方案及其论证意见，并对其实施影响的分析。

2．基本农田补划方案，数量，质量（土壤类别、生产能力、耕地等级）对比，具体落实到图斑、地块。

3．耕地占补方案，按规定标准缴纳耕地开垦费用，列入项目估算投资数，数量、质量对比分析，占补平衡实施效果。

五、有关部门批准批复的文件

列表附有关部门批准文件名称，时间，文号。