关于经营城市土地的思考

第一篇：关于经营城市土地的思考

××中心城区土地开发课题组的调研报告《以土地换人气，以空间换时间》一文，具有详实的内涵和丰富的外延，读后使人很受启迪。现谈几点思考。

一、思路决定出路

经营城市土地的根本出发点和落脚点，是不断增强和提高城市作为经济建设和社会发展载体的承载能力，也就是说，把促进经济发展和社会进步作为经营城市土地的终极

目标。从这点出发，文中提出的许多观点都是正确的，特别是路易维尔成功案例，对我市中心城区的发展具有很强的指导意义。目前，××中心城区有8000多亩现量土地可开发利用。经营城市土地是经营城市的核心和关键，如果简单地“以地生财”，单纯追求土地资产价值，过分追求经济效益，会导致对城市土地资源的浪费，继而使城市功能退化。比如，过度实施房地产开发，必然受到人气指数、经济指数和社会指数的严重制约，也就会导致城市做不大，经济上不去，人气旺不起。因此，经营城市土地是一个系统工程，需要整体推进。文中提出“以土地换人气”，就是一条很好的思路。土地怎么换人气，我认为将城市土地划分若干功能区，对不同的功能区实行不同的开发政策。对有利于经济发展和社会进步的功能区，实行最大的优惠政策供应土地，有的甚至可以零收益或零价供应，以吸引投资者投资，做大做强城市功能项目；对房地产开发项目，则应按市场价格供地，保证政府经营城市土地、建设市政工程有必要的资金支持。这就像卖蛋与孵鸡的关系。卖蛋，政府可以得到收益；孵鸡，政府没有即期收益，但城市有了下蛋的鸡。也就是说蛋要卖，鸡也要孵，但必须优先孵鸡，这样才能有利于城市的发展和壮大。

二、努力创造留住人的条件

城市人口的来源，主要有三条途径：一是城市人口的自然增长；二是外来人口的进入；三是流动人员的增加。这里重点谈谈外来人口的进入。外来人口进入主要是依托经济载体从异地进入城市就业的人口，从××中心城区的情况来看，主要是农民工和大中专毕业生，这些人具有较强的流动性。要把他们留住，归根结底要让他们安居乐业。安居，建议给这些人提供廉租房或经济适用房，政府出台政策，科学规划，让这些人买得起，住得起，留得住，这叫做用住房留人。用住房留人运作方式，可考虑政府规划、市场动作、中介公司管理，也可以让企业享有住房建设和管理权。当然，这种模式虽可以解决从业人员住房问题，但这些人尚未实现从企业人向城市人的转变，企业状况直接决定这些从业人员的去留。因此，由市政功能解决他们的住房，他们就可以在本地相关企业中流动，也形成企业劳动力的竞争态势，有利于促进企业的发展，同时也为有志自主创业的人员有了居住保证。安居是乐业的基本条件，有了基本的居住条件以后，一般不会轻易离开居住地。还有一种是乐业留人。乐业，这就要求一方面千方百计做好安商、亲商工作，轻赋薄徭，优化创业、乐业环境，让更多的企业家把企业做大做强，以提供更多地就业机会；另一方面要为这些从业人员提供城市配套服务，享受市民同等待遇，包括教育、医疗、水电、燃气、户籍管理等服务项目。

三、产业、品牌带动是推动城市化的根本动力

经营城市土地不是简单地着眼于城市地价的高低，而更多地要着眼于城市化进程的快慢，经济建设决定城市化进程的快慢。因此，经营城市土地根本的是要坚持产业、品牌带动，以加快经济的发展，从而推进城市化。文中提出，制定切实可行的供地计划，重点向总部经济、现代物流、大文化产业等大项目倾斜……在用地政策上向大项目、大产业大胆倾斜。我认为，着眼产业、品牌带动，是经营城市土地的重中之重。无论是深圳的崛起，还是义乌的繁荣，说到底都是产业带动的结果。物质利益是社会进步的直接动力，人们是在改造自然、征服自然中获得社会财富的。实施产业带动，是城市化进程中人们获得物质利益的基本途径。所以，我们说产业带动，实质是以产业承载人气，以人气推动产业，在人气与产业的互动中加快城市化进程，最终做大城市，做旺人气。（

第二篇：城市经营、土地储备与土地金融

城市经营、土地储备与土地金融 ——兼论经营、储备与资金循环机制 刘维新/张红

【专题名称】城市经济、区域经济 【专 题 号】F107 【复印期号】2002年01期 【原文出处】《中国房地产金融》(京)2001年10期第6～11页 【作者简介】刘维新 中国社会科学院研究员，北京 100053 张红 清华大学房地产研究所讲师，经济学博士。北京 100084 【内容提要】 随着城市化进程的日益加速，“经营城市”作为一种全新的城市建设理念，为突破建设资金瓶颈，实现城市建设事业的持续快速健康发展指明了方向。同时，为了合理调控土地市场供求关系，加强对土地一级市场的垄断、建立土地储备制度是城市经营的主要内容。论述了经营城市的概念与内涵，探讨了经营城市与实施土地储备制度的关系，并从土地金融的角度对经营城市与土地储备的运行机制等进行了研究、分析，提出了相关发展建议。

【关 键 词】经营城市/土地储备/土地金融

中图分类号：F293.2 文章编号：1006-7388(2001)10-0006-05 文献标识码：A

城市经营，有的称“经营城市”，其核心是以土地资本、基础设施为经营对象。两种称谓，本质是一致的。随着城市化进程的日益加速，“经营城市”作为一种全新的城市建设理念，正在纳入人们的视野并逐步成为大家的共识。即要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，全面归集和盘活资产，促使城市资产重新配置和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断扩充城市建设的资金来源。经营城市的核心是运营城市空间资源，尤其是土地资本，因此，建立与完善土地储备制度、合理调控与配置土地资源是经营城市的重要环节。因为，城市的一切活动都要依赖于土地。土地供给具有稀缺性，其外延式供给是有限的。只有相当数量的土地资源、资产集中在政府的储备库里，进行土地优化配置，才能形成土地利用布局适当、效果合理及综合效率最高的模式。

近年来，有许多城市从经营城市的角度出发，通过建立和实施土地储备制度，从整体上提高城市土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益，积极进行经济运行机制创新，依靠市场运作增加基本建设投资，加快城市基础设施建设，使城市经济发展进入了新阶段。经营城市的概念与内涵

树立政府经营城市的新理念，是在市场经济条件下城市政府职能转换的客观要求，也就是说，城市政府要从行政指令的管理方式转变为以法律法规为基础的经营管理，任何工程项目的建设，都要讲究效益，包括经济、社会和环境三个方面的效益。经营城市就是对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其相关延伸资本（如道路、广场冠名权）等进行集聚、重组与运营，从而获得收益。

政府要充分利用公共设施建设、经济调控政策和社会保障职能，不断提高城市土地资本及地域空间作用的效益，在完善经济功能、创造发展环境的过程中发展城市经济。经营城市的目标是降低投资成本，广泛吸纳生产要素，发展市场主体，以城市的发展带动整体区域经济发展与社会进步。随着市场机制的建立和完善，城市经济的运行，主要不应该依靠行政手段，而要依靠价值和政策法规的规范性，依靠城市的聚集性、开放性和信息的广泛性。这“四性”的存在，为城市政府经营城市提供了前提条件，城市的地域空间资源使城市政府经营城市成为可能。因此，树立城市政府经营城市的新理念，是跨入新世纪后，城市政府领导必须具备的一种战略观念和基本素质（注：刘维新，《经济日报》，2000年10月12日。）。

经营城市的对象是土地资本和地域空间，要素是经济功能、经济容量、城市形象和投资环境。要经营好城市，必须在坚持经济效益、社会效益、环境效益三者和谐统一的基础上，把经营城市的思路贯穿到城市规划、发展、建设、管理的全过程，从整体上推动城市经济持续快速健康发展。

要以企业为中心经营城市。企业是城市经济的细胞，是城市财政收入和就业机会的创造者，因而是经营城市的中心。为此，必须把为企业创造最佳的发展环境作为经营城市的出发点，努力改变计划经济时期多元分割的城市经济运行格局，打破所有制界限，促进多种经济成分相融合；打破隶属关系界限，为中央企业、省属企业、外来企业和市属企业营造同样的发展环境；打破产业界限，鼓励城市中心的企业从第二产业向第三产业转移，调整城市产业布局；打破城乡界限，促进城区工业企业向城郊转移，开辟新兴工业园区，推进城乡一体化建设。

要以经营手段建设城市。城市建设是城市社会经济发展的基础。要遵循市场经济规律，用经营手段运作城市建设：一是盘活土地资本存量和国有资产存量，利用前人积累的物化资本建设城市；二是积极进行开源节流和资本运作，推进股份制改造，通过证券市场筹集当代资金，使之转换成为城市建设和工业发展的投入；三是努力争取银行信贷资金，通过建设项目的有偿使用和以经营收入抵押等方式，把未来的资金转换成为现实投入。

要以经营方式管理城市。经营城市的重点是城市空间要素和环境要素。应坚持以人为本，努力营造良好的生活环境。对旧住宅小区、小街道进行全面改造，加大绿化美化的力度，建设标志性工程，把城市形象提高到一个新的层次。同时，为了吸引中外投资者，还应着力营造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境和政府服务环境，不断提高城市的吸引力、凝聚力。

要以经营眼光规划城市。经营城市的关键是特色和规模。应按经营城市的思路规划城市发展，努力塑造独特的城市形象，争取以特色创名牌城市。在规模上，要结合城市发展进程，有计划地全面改造城区基础设施，对建成区域进行功能改造和升级；争取适时调整行政区划，使城市规划适应经营城市的要求，体现城市功能分区特点，优化城市生活环境和经济布局，形成土地资本利用效率最大化的城市规模。

经营城市与土地储备的关系

土地储备制度是政府为提高对市场变化的敏感度，运用市场机制收购、征购闲置或低效使用的土地，以满足各类建设用地需求，合理调控土地市场供求关系的管理制度。面对城市功能发生深刻变化的新情况，要使城市经济得到快速发展，就必须按照市场经济规律，综合运用城市土地资本、地域空间及其他经济要素，从总体上运作城市经济，在整个城市范围实现资源配置容量和效率的最大化、最优化。经营城市与土地储备的关系体现在以下方面：

2.1 运营与基础的关系

在传统习惯思维中，城市只是给人们提供生产、生活条件的无偿服务型、共享型的公共产品，政府对它只投入、不收益，只建设、不经营。在市场经济条件下，必须用市场的眼光重新认识和审视城市。应当看到，城市是国家长期巨额资金投入的结果，是资本的实物形态，实际上就是政府最大的一笔有形国有资产。因此，运营与土地储备的关系，就是运营与基础的关系，其实质是运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）与人力作用资本（如路、桥）及其相关延伸资本（如路、桥冠名权）等进行集聚、重组和营运，最大限度地盘活存量，吸引增量，走出一条以城建城、以城兴城的城建市场化之路，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值。为此，我们要强化经营城市理念，努力完成从把城市资产作为公共财产到可经营性资产的转变，从把城市建设作为社会公益事业到资本经营的转变，从把政府部门作为出资者到经营者的转变。

2.2 运营与增值的关系

随着城市规模的扩大和功能的完善，城市建设所需资金越来越巨大，依靠财政搞城市建设的路子已越来越举足维艰。要摆脱传统城市建设的困境，必须走经营城市之路。只要符合政府所追求的“社会公益事业总量不断增加”的目标，城市建设就应该放开市场。我们要彻底改变城市建设政府投入、无偿使用的旧模式，根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，努力开辟城建资金来源。运营与土地储备的关系，实质是运营与增值的关系。

近年来，经营城市的思想已经在各地城市建设中得到实践并受益匪浅。以长沙市为例，作为中南地区最大的广场五岭广场的建设耗资8000多万元，但是政府没有投入1分钱。广场建设开工伊始，政府储备的原来只有不到10万元1亩的周边地价便节节攀升。还在动工阶段，第一批20余亩土地以每亩45万元的价格协议出让；其后又分别以每亩50万元和68万元的地价出让了两宗土地，成功地筹集了2000多万元启动和周转资金；广场竣工后，周边土地每亩定价70万元，也成了抢手货（注：李大为，《我国近年的城市建设回顾》，中宏网，2001年4月。）。由此可见，庞大的土地资产本身就是一座金矿，迫切需要开采、经营，以更多地转化成价值形态和货币形态。

2.3 运营与聚财的关系

经营城市包括盘活存量资本和搞活增量资本。在具体操作中，要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，把凡是可以投入市场营运的城市基础设施推向市场，全面归集和盘活资产，促使城市资产重新配置和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断扩充城市建设的资金来源。运营与土地储备的关系，是运营与聚财的关系。

在社会主义市场经济条件下，土地是城市最大的存量资产，是政府最大的财富。经营城市，就是要最大限度地盘活土地资产，把自然资源变成滚滚财源。要在确保耕地总量平衡和严格控制人均建设用地标准的基础上，尽可能地满足城市建设用地。对城市建设用地，要实行政府统一规划、统一征用、统一管理、统一聚财，除国家有明文规定外，企事业单位建设用地一律实行使用权转让，强化经营城市理念，广辟城建资金来源。

在市场经济条件下土地储备的意义和作用

3.1 宏观调控与储水池作用

实行土地有偿使用制度改革后，土地的资产效益得到了广泛的认同。但同时应该看到，我国城市范围内大量的存量土地是在计划经济体制下通过行政手段划拨给使用者的。因此，作为重要生产要素的土地得不到合理配置，发挥不出最大的经济效益。从这个角度上讲，“城市土地使用还远没有纳入商品经济的轨道，更谈不上利用市场机制在土地使用者之间调剂余缺”（注：刘维新，《我国城市土地及其使用结构》，城镇经济，1988年。）。面对这样的情况，在没有雄厚的土地储备作后盾的背景下，政府的宏观调控措施就不可能发挥作用。在市场经济条件下，从经营城市的角度出发，土地储备具有重大的理论意义和实际作用。

建立土地储备制度，可以使城市各类闲置、分散土地全部入库，由土地储备机构统一管理。依据土地储备状况，政府可以根据城市规划和土地利用开发计划，定时定量地将储备土地投入市场，使土地总量得到严格控制，避免土地市场价格的大幅波动，引导市场健康有序发展。

3.2 调整城市用地结构，强化耕地保护的作用

人多地少、人地之间矛盾突出，是我国的基本国情。近年来，我国耕地锐减的局面一直未得到根本性好转，其重要原因是城市发展、房地产开发占地与耕地保护之间的矛盾没有得到有效的解决。从根本上说，我国目前保护耕地的经济机制尚未真正建立起来。从地方政府、用地企业到开发商，甚至农民自身都只是从自己的眼前利益出发来看问题，并没有真正地关心和支持保护耕地的国策。

要在市场经济体制下，处理好城市发展与耕地保护之间的关系，就必须从现实出发，走城市建设和土地使用集约化的道路。为此，必须发挥城市政府的调控作用，对城市和农村的用地做出详细而完整的规划和计划；同时，从根本上建立和完善土地储备机制，运用市场机制满足各种建设用地的需求。这样，既使得每一块土地得到最合理、最有效的利用，又在宏观上达到城市用地结构的平衡，保证土地利用的可持续发展。

3.3 推动企业更新改造、维护社会稳定的作用

由于历史的原因，我国有相当一部分国有企业长期处于亏损或经营不善的状态。要搞活这些企业，就必须实施技术更新、实行现代企业制度、转换经营机制。但从实际操作来看，由于缺乏足够的启动资金，当产业结构调整、产品更新换代的机会来临时，企业自身却无能为力，丧失了宝贵的机会；同时，企业职工生活无法保障，产生了许多社会问题。

政府在实施土地储备制度后，可以将处于较好地段的企业用地统一收回，进行整理和适当开发后，推向土地市场。土地出让金的一定比例返还给企业，由企业重新定点选址，同时激活企业的技术改造和产业结构调整。如浙江嵊州市电机厂通过土地储备，对位于黄金地段的老厂区土地实行招标出让，收取土地出让金1470万元，大部分返还给企业技改，增强了企业的活力（注：浙江省嵊州市土地管理局，《为了七山一水三分田》，中国国土资源报，2001年2月6日。），也解决了职工生活方面的各类遗留问题，起到了很好的稳定社会的作用。

由此可见，政府对城市进行收购储备和统一管理，不仅可以有效地垄断土地一级市场，真正实现其宏观调控职能，更好地为经济建设服务，还可以为经营城市创造良好的基础。

土地储备、土地金融与经营城市的战略思考

土地储备是经营城市的基础（或重要环节），而土地储备又需要金融的支持，运营、储备与金融之间，如何形成良性的循环机制，并逐步建立与完善循环体系，是需要研究的重大问题。在市场经济条件下，多渠道筹集资金是大势所趋。为此，需要政府和金融机构携手，创建土地储备基金或借鉴台湾的土地银行运作经验，以土地金融的方式调动多方面的资源和资金优势，为城市经营的顺利进行奠定基础。

4.1 构建城市建设资金的良性循环机制

从建立与完善城市建设的投融资机制角度出发，研究探索经营城市、土地储备，以土地储备基金（或土地银行）的金融连接的循环机制的可能性与必要性，对经营城市的推动具有重大的理论意义和实践价值。

经营城市与土地储备，是不少城市政府正在运作的两项实际工作，碰到的共同难点是资金问题。因为经营城市要以土地资本为其核心，土地储备是经营城市的基础和动力，而土地储备又需要有资金支持，进行土地收购，由此可见，金融的介入，是构建三者良性循环机制不可缺少的。其设想见图：

从图上不难看出，这种良性循环机制是：1.城市政府从经营的收益中，一部分资金可投入新的城市建设，一部分返还土地银行，形成专业土地银行的资本金。2.城市土地储备的收购土地资金，主要来源于土地专业银行，通过政府经营获取土地收益，一部分做为城市建设资金的积累，一部分返还专业土地银行，进行循环。3.专业土地银行的业务，主要是土地储备的资金往来，以利息差维持，同时，可吸纳社会存款，增加资金来源，维系银行整体运行。这样既有利于城市土地储备池作用的发挥，推动政府经营城市，也有利于专业土地银行的发展。

4.2 优化投资环境，重组城市资源

运用新型的运营、储备和金融的连接机制，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本和人力作用资本及相关的延伸资本进行集聚、重组和营运，把城市建设由事业向产业过渡，改革城市建设过分依赖政府，忽视市场作用的现状，探索出一条以城养城，以城建城的新路子。从某种程度上讲，政府的一切努力，各种政策的制定也就主要围绕解决资金问题而展开。由于认识上的偏差，现实的紧迫任务及压力，对筹资缺乏长远考虑，所进行的投资体制改革难免落入为筹资而筹资的误区上。因此，当前通过经营城市和土地储备进行城市建设的主攻方向是：理顺关系。理顺政府、城市、市民、开发投资商的关系；理顺公用事业、公共事业、公益事业的关系；理顺社会效益、环境效益、经济效益的关系；建立起与市场接轨的体制与机制。

4.3 创建土地金融，建立土地储备资金

蒋介石到台湾后，所实施的“土地改革”是以政府赎买政策来实现农民的土地均衡，在这一过程中，土地银行起到了至关重要的作用。我国在推行“经营城市”和“土地储备”过程中，不妨可考虑两种方案：其一，借鉴台湾土地银行的运作经验，由政府出资成立专业性的土地银行，以金融运作的方式，参与土地储备和经营城市，在城市政府统一领导和规划下，逐步形成：土地储备→经营城市→土地金融的良性循环机制；其二，由政府适度拨款，并运用土地出让的收益积累及经营城市收益，建立土地储备资金，由土地储备中心进行管理。

这两种方案，虽然各有利弊，但前者更加符合市场经济运作，也便于我国加入WTO以后与国际接轨。后者在运作中难以摆脱行政指令，不容易发挥资金效益。所以，在我国推行“经营城市”和“土地储备”过程中，创建土地金融新品种是一种可行的思路。

4.4 加大城市基础设施有偿使用力度

城市交通、城市园林、城市公用设施以及城市可以利用的空间都是价值可观的资源。长期以来，我们只是把它当作一种公益设施而没有用市场规则去建设、管理和运营，致使投资主体单一，政企不分，政府的包袱越来越沉重。因此要拓宽思路，把这些特殊的资源推向市场，用市场经济观念建设和管理城市。

一是盘活有形资产。把凡是可以投入市场营运的城市基础设施如垃圾场、候车厅、供水厂等使用权和经营权推向市场，把实物形态转化成价值形态，把死钱变成活钱。

二是经营无形资产。对城市的户外广告标牌经营权、公共汽车线路经营权以及公路、桥梁、雕塑冠名权等，可以通过转让、拍卖、租赁等形式，筹集城市建设资金。如郴州侨能达房地产公司出资100多万元，买下了桔井路延伸段的冠名权，将此路段命名为“合众路”（注：李大力，《我国近年的城市建设问题》，中宏网，2001年4月。）。

三是城市管理事业的企业化经营。将城市公用事业管理权与经营权、具体作业权进行有效剥离，对占道经营权、垃圾清运权、街道场地保洁经营权等投入市场化营运，也是充分发挥城建资金效益的重要途径。五岭广场的管理，原打算设立专门机构，财政每年安排200多万元，通过招标承包给企业后，不仅不要设立机构，而且财政负担的承包费每年只需要80万元（注：李大力，《我国近年的城市建设问题》，中宏网，2001年4月。）。

4.5 加大城市建设投融资机制改革力度

要转变政府职能，实行政企分开。政府要从具体的项目经营中退出来，转变为城市建设的总设计师和投资、管理实施的监管者。城市建设和经营要以企业运作为主，政府为企业竞争创造优良环境。对国有存量这部分，通过所有权与经营权的分离，组建新的市场主体。如可以兴建城市建设发展有限公司，接受政府委托对城市基础设施进行资本营运，将所有可以拿出来经营发展的资本予以归集，代表政府行使经营、管理的权力，同时相应承担盈亏责任和市场竞争风险。有了这样的公司，加之土地金融与土地储备中心，财政资金今后只需管维护和人头费，政府不再直接投资，新建基础设施需要政府投入的部分，将通过新公司运作。这样，既明确了举债主体和担保主体，也突破了财政单一包揽的模式，打破了一个项目成立一个指挥部而对整个运作环节负不了责的模式，使新公司自我举债、自我还贷、自负盈亏、自我发展，成为市场竞争者。只有建立这样的机制，才能够有效地吸引符合条件的不同经济成分的其他投资主体平等地参与城市建设和管理。

结论

在市场经济条件下，以经营城市的理念为指导建立的土地储备制度，必须以经济建设为中心，以金融配套为出发点，以稳定社会为大局。只有这样，才能真正发挥土地的价值作用，才能促进社会经济及各项事业的持续发展。从试点城市的实践来看，在经营城市大思路下的土地储备对政府调控土地市场、切实实施城市规划和土地利用总体规划，保证国有土地资产的保值、增值，促进社会经济发展发挥了重要作用。可以预见，经营城市观念的深化和土地储备制度的进一步推进，将对我国城市经济和土地市场的健康有序发展产生至关重要的影响作用。

收稿日期：2001-06-08

【参考文献】

[1] 刘维新.城市发展土地利用与房地产[M].中国大地出版社，1996.[2] 南京地政研究所.中国土地问题研究[M].中国科学技术大学出版社，1998.[3] 浙江省嵊州市土地管理局.为了七山一水二分田[N].中国国土资源报.[4] 李涛.制度创新[N].中国国土资源报.[5] 李莹.手中有地，心里不慌[N].中国国土资源报.[6] 黄云.土地储备与特色[N].中国国土资源报.^NU1

第三篇：土地联产经营承包合同

订立合同双方：

＿＿＿＿＿县＿＿＿＿＿乡＿＿＿＿＿村＿＿＿＿＿组，以下简称甲方；

承包户主＿＿＿＿＿＿＿，以下简称乙方

为了落实联产承包责任制，充分调动农民的生产积极性，明确甲乙双方的权利义务，根据中央（８３）、（８４）一号文件精神，经村民大会讨论同意和甲乙双方充分协商，特订立本合同，以便双方共同遵守。

第一条　承包土地的面积、地点、等级

甲方将＿＿＿＿亩土地（田）发包给乙方，该土地位于＿＿＿＿＿＿＿＿，东至＿＿＿＿＿＿＿，西至＿＿＿＿＿＿＿＿，南至＿＿＿＿＿＿＿＿＿，北至＿＿＿＿＿＿。其中，一等地＿＿＿＿亩，二等地＿＿＿＿＿＿亩，三等地＿＿＿＿＿＿＿亩，四等地＿＿＿＿＿＿亩，……承包土地的所有权属于集体，乙方只有土地使用权，不得买卖、出租、荒芜，不准转作宅基地和构筑其他建筑物。

第二条　承包期限

承包时间共＿＿＿＿＿＿年，从＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日起，至＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日止。

第三条　乙方的权利义务

１．乙方有权获得国家下拨用于发展农业生产的化肥、农药、良种、贷款指标和其他农业物资。

２．乙方必须完成上级下达的种植计划，在完成种植计划的前提下，可以自己决定种植经营。

３．乙方必须完成按土地亩数摊派的统购指标任务和上缴农业税的任务，每年向国家交售＿＿＿＿＿＿斤，＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿＿＿斤＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿＿＿斤＿＿＿＿＿＿……。交售时间是＿＿＿＿＿＿＿。每年向国家缴纳农业税＿＿＿＿＿元，纳税时间是＿＿＿＿＿＿＿。乙方必须每年向甲方上交公积金＿＿＿＿＿＿元，公益金＿＿＿＿＿＿元，管理费＿＿＿＿＿＿元，上交时间为每年的＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日以前。乙方必须完成甲方按承包土地亩数摊派的义务工日，或上交按义务工日折价的金额。

（本条亦可采取列表形式，见后）

４．乙方经甲方同意，可以自找对象转包土地，可以与转承包户协商，平价购买生活用粮。土地转包后，转包户必须承担原由乙方承担的所有统购任务和缴纳农业税任务，承担向甲方上交“三全”和完成义务工作任务。

５．乙方如遇生（不能违背计划生育规定）、死、嫁、娶，承包土地一般不变动但必须按规定调整所承担的义务。乙方如因劳动力减少无法继续承包土地又无人愿转承包时，可向甲方提出退回承包土地的一部或全部，由甲方另行统一安排。乙方对国家、集体承担的义务相应减少或免除。

６．乙方有责任保险承包土地上的林木、排灌、通电等国家或集体设施。

第四条　甲方的权利义务

１．甲方有权监督乙方完成国家下达的种植主划、统购任务和纳税任务，有权敦促乙方完成对集体的义务。

２．国家按计划分配用于农业生产的化肥、农药、良种、贷款指标和其他农用物资，甲方应及时按承包土地的数量和等级分配给乙方。

３．甲方应定期公布集体财务帐目和公积金、公益金、管理费的使用情况，必须接受乙方的监督检查。

第五条　违约责任

１．乙方如不按时履行对国家和集体的义务，除应继续履行外，还应按迟延项目价值的＿＿＿＿＿＿＿％，向甲方偿付违约金。乙方如仍然拒不履行义务的，甲方除可请求有关部门处理外，有权收回乙方承包的土地。

２．乙方如荒芜承包的土地，除应履行对国家、集体的一切义务外，甲方有权收回土地。乙方如果擅自出卖和租让承包的土地，甲方可宣布买卖与租让关系无效，并可收回土地。乙方如果在承包的土地上建房，甲方有权责令乙方拆除。乙方如果毁坏承包土地上的树木和集体设施，应照价（毁坏树木折价）赔偿。

３．甲方如不及时拨给乙方国家分配的化肥、农药、良种、贷款指标和其他农用物资，应按其价值的＿＿＿＿＿＿％，向乙方偿付违约金，并应如数补发所欠物资。

第六条　不可抗力

乙方如因不可抗力的自然灾害，造成承包土地内作物的减产或绝产，经调查核实后，可根据实际情况减少或免除乙方对国家或集体的义务。

第七条　其他

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

本合同从承包期开始之日起生效。承包期内，承包户主如去世，其家庭成员有承包以。本合同不因甲方代表人的变更而变更。合同执行期间，任何一方不得自变更或解除合同；合同如有未尽事宜，应由甲乙双方共同协商，作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。

本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份；合同副本一式＿＿＿＿＿份，送村委会、（如经公证或鉴证，还应送公证或鉴证机关）……各留存一份。

甲方：＿＿＿＿＿＿县＿＿＿＿乡＿＿＿＿＿村＿＿＿＿＿＿组（公章）

代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（盖章）

乙方户主：＿＿＿＿＿＿（盖章）

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿日订

附件：土地承包及负担国家、集体义务表

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┃承││人口│　│劳│个，其中，全劳力个，半劳力个　┃

┃包│││　│动│┃

┃户│││　│力│┃

┃姓│││　│　│┃

┃名│││　│　│┃

┠─┼─┬──┴──┼─┼─┼─────┬─┬─┬─┬─┬───────┨

┃承│面││义│应││交│交│交│应│┃

┃包│积││务│交││售│售│售│上│┃

┃地│（│ 土地级别 │调│售│其中　│棉│油│烤│交│其中┃

┃段│亩│（亩）│整│粮││花│料│烟│金│┃

┃名│）││年│总││　│　│　│额│┃

┃称│　││度│量││　│　│　│（│┃

┃　│　├─┬─┬─┤　│（├─┬─┬─┤　│　│　│元├─┬─┬─┬─┨

┃　│　│一│二│三│　│斤│征│购│加│　│　│　│）│农│公│公│管┃

第四篇：土地联产经营承包合同

发包方：__________________（以下简称甲方）

法定代表人：______________________________

承包方：__________________（以下简称乙方）

住所地：__________________________________

法定代表人：______________________________

订立本合同的背景：

______年，由______镇农工商总公司与甲方签订的土地承包合同，实际上由乙方承包经营，并且得到了发包方及其村民（代表）的一致同意，同时也取得了______镇人民政府的批准。现根据我国农村土地承包法及相关法律政策之规定，并经甲、乙双方友好协商，就乙方承包经营甲方所有的土地一事达成如下一致协议，望双方共同遵守：

一、承包标的、数量及四至范围

乙方承包的土地为甲方拥有的______亩土地，其四至范围详见附图。

二、承包期限

承包期限为______年，但因乙方已于______年实际上已承包了本合同项下土地，故本合同的承包期限为本合同生效之日起至______年______月______日止。

三、承包土地的用途

本合同项下的土地用于种植葡萄、水果、种苗、绿化苗木等其他农作物。

四、甲方的权利、义务

1．权利

（1）监督乙方依照本合同的约定的用途合理利用和保护土地；

（2）制止乙方损害承包地和农业资源的行为；

2．义务

（1）维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更、解除本合同；

（2）不得干涉乙方的生产经营自主权和正常的生产经营活动。

（3）为乙方的生产经营活动提供方便；

（4）依据区、镇土地利用总体规划，组织、安排本集体经济组织内的农业基础设施建设。

五、乙方的权利、义务

1．权利

（1）依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；

（2）在取得土地承包经营权证后，乙方拥有的土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方法流转。

2．义务

（1）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

（2）依法合理利用土地，不得给承包地造成永久性损害。

六、承包金的数量及其支付期限

承包金为每年______万元，在每年______月______日之前付清。

七、违约责任

1．甲方不得违反本合同第四条约定的义务及法律法规的强制

性规定，否则，乙方有权单方决定是否解除本合同，并要求甲方赔偿乙方所有的投入和违约金______万元。

2．乙方如违反了本合同第五条约定的义务及法律法规的强制性规定，则甲方有权收回土地，并要求乙方赔偿给土地造成的损失；乙方超出合同规定付款期限的，则按每天万分之二支付未付部分的违约金。

八、其他约定

1．在承包期内，因自然灾害或其他不可抗力严重毁损承包地的，在取得甲方、甲方村民代表及______镇人民政府及农业主管部门同意后，甲方同意对乙方承包的土地进行调整，或按毁损土地面积在承包金中予以扣减，直至土地恢复种植能力；

2．甲方保证甲方村民不得在合同承包期内无故干扰、侵犯乙方的自主经营活动，如对乙方造成损害的，甲方必须予以赔偿。

3．承包期内，乙方交回承包地或者甲方依法收回承包地时，乙方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

4．承包期内，甲方不得单方面解除本合同，不得以任何借口或理由强迫乙方放弃或变更土地承包经营权，更不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，也不得将承包地收回抵顶欠款。

5．土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，归乙方所有，甲方不得擅自截留，且必须配合乙方土地流转事项，但采取转让方式流转的，应当取得甲方的同意。

6．承包期内若遇政府征用，则除土地补偿金归甲方外，其余款项一律归乙方所有，未征用部分则继续承包，承包金也按比例调整。

九、争议的解决

在履行本合同过程中，若有争议，首先由甲、乙双方协商解决；若协商未果，任何一方都可以向人民法院起诉。

十、本合同一式柒份，在双方签字盖章后生效，甲、乙双方各执贰份，壹份用于向有关部门申领土地承包经营权证，另贰份分别报南浔镇人民政府及农业主管部门备案。

十一、特别条款

在签订本合同时，乙方有充分理由相信甲方对本合同项下的土地发包已取得了甲方的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，且已报请南浔镇人民政府批准。如甲方未履行以上义务导致本合同无效，则乙方有权要求甲方赔偿乙方所有投入和违约金______万元

代表人：________________

代表人：________________

第五篇：城市土地使用制度改革

(一)明晰土地产权 ,加快物权立法 ,健全和创新土地产权法律制度.明确土地产权。现有的《土地管理法 》 规定:中央人民政府即国务院是国有土地的惟一产权代表 ,包括城市土地在内 ,任何一级地方政府均非国有土地的产权代表。就国有企业而言 ,尤其要明晰土地产权 ,其产权权能主要有出让土地使用权、土地使用权作价入股权、赁土地使用权、授权经营土地使用权、划拨土地使用权等。.要加快物权立法 ,以确认和保护各种新的物权。城市土地开发的立体化发展必将涉及土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权(细分为出让权、转让权、出租权、转租权、回收权、担保权、典权、入股权、赠与权及互换权等)诸权利。面对产权 界定不清带来的种种问题 ,笔者认为应以土地权利为核心、以物权理论为基础来设计土地产权制度是比较理想的选择 ,这样产权界定较为清楚。故亟需加快物权立法步伐 ,保障和创新我国的土地产权法律制度。

(二)规范土地市场管理 ,优化土地资源配置.要打破政府对土地一级市场的垄断 ,切实推行土地有偿使用制度。要改革土地供给的行政性审批制度 ,扩大土地的市场化配置范围。地方政府及土地行政部门应该加大土地有偿使用力度 ,杜绝划拨用地经旁门左道非法入市 ,采用年租制在内的多种有偿使用方式 ,使土地所有权在经济上得到全面体现 ,把隐形土地市场造成的国有土地收益流失降低到最小范围。2.严格土地使用权出让制度 ,实行土地出让金分期收取制度。土地出让范围要严格依法律规定执行 ,尽量减少划拨供地;经营性用地的土地出让方式要继续推行“ 招拍挂 ” ,促使地价的市场形成机制和市场环境不断完善;土地出让金要按国家政策和规定标准收取 ,不能随意减免 ,并向社会公开土地出让的真实情况 ,接受社会监督。为了地方政府的长远发展 ,应实行土地出让金分期收取制度。例如 ,某市批租土地收入了 3 000万元 ,土地使用年限是 50 年。那么 ,这笔钱不能全由当期政府支配使用 ,而应统一上交国库 ,再由中央财政按均分 ,每年拨付的资金是可以 60万元 ,专项用于城市建设。这样 ,不论由谁批租土地得的钱 ,土地出让期限内的收益都相同。如此可遏制地方政府急功近利的短期冲动。.建立科学的地价评估制度 ,限定拍卖出让的使用范围。要提高评估从业人员的素质 ,打破土地部门垄断状况 ,吸收各界精英参与评估 ,过多、过滥地发放土地评估师证书有损评估质量。要完善地价评估体系 ,城市基准地价必须定期修编,保持价格的现实性、连续性;宗地地价要重视土地微观区位的细微差别。同时 ,针对深圳、上海、江苏、浙江等房地产发达地区地价、房价总体偏高的实情 ,笔者以为 ,应进一步用地方立法形式具体细化土地以招标或拍卖方式出让的不同适用范围 ,目的在于防止拍卖所致的高地价秧及房价。法规可以规定:闲置的存量土地、进入司法执行程序用以抵债的土地,宜采用拍卖方式为之;而一般熟地的土地使用权出让、转让则应以招标方式为之。.完善划拨土地使用权入市管理 ,探索集体土地使用权入市问题。首先 ,要建立划拨土地使用权入市许可制度 ,划拨土地进入流通时 ,必须得到所在地人民政府批准 ,取得许可后才有资格交易 ,这样能使地方政府控制当地的供地总量 ,有效抑制房地产投机。划拨土地成交时 ,原土地使用者不应享受全部地价之利 ,应当从中分离出一部分作为出让金向政府缴纳。其次 ,在一定范围和特定条件下 ,政府应承认和允许集体土地流转 ,并采用相应措施对之加以监管。据《南方日报 》 报道 ,广东省将于 2005年10月 1日起允许农村集体建设用地入市[ 7 ]。.健全土地收购储备制度 ,改革城市土地租税费体系。其一 ,建立土地收购、储备制度的主要作用是调节土地供需总量 ,即在市场低迷时,吃进部分土地 ,增加土地的需求总量;在市场上扬时 ,于计划之外释放部分土地 ,扩大土地供给。因此 ,土地收购、储备制度是土地市场的稳定器。从上海等城市数年的运作来看 ,土地储备机制建立后 ,政府可以更好地

运用经济的、行政的、法律的运作机制 ,将分散状态的土地使用权逐步归集于“ 土地储

备库 ” ,根据城市总体规划、经济发展需要及土地供应计划 ,对经营性土地的供应数量、结构、布局、价格、时间等进行有效控制 ,做到定性、定量、定位、定时供应土地 ,达到城市土地利用的最优化。其二 ,要切实发挥租税对国有土地资源配置的杠杆作用。我国目前城市土地租税费体系混乱庞杂 ,致使大量土地收益流失。对其改革的总体思路是“明租正税、优化结构 ” :一是明确国家作为国有土地惟一主体的管理职能与所有权能 ,正确界定租税费内涵 ,科学设定租税费种类与体地收益分配关系;三是严格租税征管 ,规范土地市场和调节土地资源配置;四是租税的设定和征管要同整个国家经济发展状况相适应 ,要充分考虑纳税义务人的承受力[ 8 ]。

(三)转换政府职能 ,健全土地法律责任制度首先 ,按照完善社会主义市场经济体制和落实 科学发展观的要求 ,中央与地方政府应当分别正确履行政府职能。中央政府主要履行全局性的宏观经济调节、市场监督、社会管理和公共服务职责 ,后者则主要行使地方性市场监督、社会管理和公共服务职责 ,并贯彻统一的国家宏观调节政策。其次 ,坚持依法治国、依法行政的土地管理原则。加快国土资源立法 ,推进国土资源行政工作法制化与程序化 ,建立权力制约机制 ,强化国土资源的行政执法及其执法监督职能。对国土资源特别是土地等重要的资源必须实行最严格的保护措施 ,必须有廉洁的工作人员 ,建立相对独立、具有权威的国土 资源执法监察体系。在按法律规定行使权力的同时 ,必须规定相应的责任 ,规范、制约、监督行政权力的行使 ,防止权力滥用。行政审批权应大幅度减少 ,行政过错责任者要受到追究。增强服务意识 ,提高工作效率。办事要有时限 ,受理申请要实行窗口办文 ,防止人为延宕和违规操作。在规定公民、法人和其他组织的义务时 ,应当明确其相应权利 ,并予以切实保障。