重点房地产企业和重点建筑企业负责人迎中秋茶话会讲话（精选）

第一篇：重点房地产企业和重点建筑企业负责人迎中秋茶话会讲话（精选）

在全市重点房地产企业和建筑企业负责人

迎中秋茶话会上的讲话

孙 建 华

2008年9月11日

各位企业家，同志们：

在传统的中秋佳节来临之际，我们在这里欢聚一堂，共叙友情，共谋发展，机会难得。在此，我首先代表启东市委、市人大、市政府、市政协，向大家表示节日的问候！向一直关心、支持启东发展的房地产、建筑界人士表示衷心的感谢！

刚才，大家详细介绍了房地产业、建筑业的发展情况，给了我们很多的启示。近年来，随着改革发展的不断深入，我市的房地产业和建筑业蓬勃发展，大家抢抓机遇、顽强拼搏，做大做强了企业；尤为可贵的是，你们的社会责任感不断增强，积极响应市委市政府号召，全力参与和支持新农村建设、慈善事业、支援抗震救灾等重大工作，为启东经济社会又好又快发展立下了汗马功劳。当前，随着崇启大桥的奠基开工、吕四大港的开发建设，启东迈入了桥港经济新时代，必将迎来新一轮经济发展高潮。同时，国内、国际宏观经济环境的发展变化，也让我们面临着新的挑战。借此机会，我对房地产业和建筑业的发展谈三点意见。

一、正确看待宏观调控，增强发展信心。近年来，国家从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等各方面对房地产业进行调控，我国房市开始进入调整期，价滞量

缩成为今年全国房地产市场的基本态势，特别是广州、深圳等地的房价出现一定幅度的下跌，国内房地产界一时流传着“房市转熊说”、“百日巨变论”等论调。对此，我们要辩证分析，正确认识。要认识到房市调控重在稳定房价。波动不要太大才是稳定，不要大涨也不要大跌。从中长期的趋势看，我国房地产市场总体还是乐观的。目前我国城市化率还达不到全球的平均水平，未来十几年预计每年还会增长1%左右，大量人口会涌进城市。城市化进程的加快、大量人口进城带来的住房需求，必然会长期支撑房地产业、建筑业的发展。要认识到房市调控重在规范市场。房地产业、建筑业均是国民经济的支柱产业，经济贡献大、产业关联度高、就业容量大，关乎国计民生，它们的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。宏观调控客观上给房产、建筑企业带来了压力，但调控不是单纯打压房地产市场，而是为了规范市场，引导和促进房地产业持续稳定健康发展。相信房地产市场经过目前的合理调整，将会呈现更加健康的发展趋势。大家必须进一步统一认识，明确目标，坚定信心，努力开创我市房地产业和建筑业发展的新局面，有力地推进启东城市化进程和全面小康建设。

二、科学放大有利因素，抢抓发展机遇。宏观调控既是挑战，也是机遇。紧环境给我市房地产、建筑企业带来了一些不利影响，但大家更要从不利中看到有利因素，特别是要看到我们启东自身的发展优势和有利条件，抢抓发展机遇。要从大桥建设中抢抓机遇。随着崇启大桥的开工建设，启东的区位优势将不断凸显，可以更大程度地接受上海产业、资金、人才、技术、管理等各方面的辐射，与长三角核心城市群的融合更加紧密，产业互补、要素流动、资源共享的空间进一步拓展，有利于推动我市经济社会的超常规发展，房地产业、建筑业必将迎来新的发展契机。要从江海开发中抢抓机遇。启东最大的优势在江海,最大的潜力也在江海。目前，我市初步形成了“两区三园一带”江海开发格局，下阶段将重点推进吕四港开发，促使启东的沿海资源优势加快向平台优势、产业优势转化。房产、建筑企业要积极参与和支持沿海基础设施工程、园区功能配套工程、海岸和海洋工程建设，在江海开发中抢占市场。要从二产发展中抢抓机遇。今年1—8月份，全市完成工业投入113.8亿元，其中规模工业投入95.8亿元，二重装备、恒大国际旅游度假中心、中远海工等8个10亿元以上特大项目全面开工建设。随着桥港优势的不断放大，投资环境的不断优化，还将有一大批大型优质项目在我市落地生根，房地产业、建筑业要与第二产业形成良性互动，在工业经济大发展中实现快速增长。要从城市建设中抢抓机遇。今年，我市将全面启动行政中心建设，全力推进新城区建设，房产、建筑企业要在新一轮城市建设中大显身手，积极参与市政重点工程、道路景观工程、生态景观工程建设与房地产开发，加快推进我市城市化进程，同时为自己赢得更多的发展机会，做大做强企业。

三、积极实施扩张战略，创新发展举措。在宏观调控的新形势下，我们不能缩手缩脚被动应付，而要顺应新形势，打好主动仗，创新发展举措，实施有效扩张，不断提高自身的综合竞争力。要突出自主创新。致力于科技创新，适应工程项目功能新、体量大、科技含量高的发展趋势，不断提高装备水平，加快新技术、新工艺、新材料的推广应用；致力于管理创新，健全现代企业制度，积极采用计算机管理技术，优化资源配置；致力于营销创新，以市场化、社会化、专业化、系统化的运作方法，优化企业营销策略，提高企业效益。要突出做强主业。我市的建筑企业，特别是特级企业、一级企业，必须进一步做大做强做优主业。在抓好上海、北京、天津等传统优势市场的同时，集中力量向南方市场、西部市场，以及海外市场拓展延伸，抢占市场份额。各房地产企业要通过资产、资本运作的方式，由传统产业向高新技术产业、相近的业态领域进军，加大对收益回报较好的旅游、酒店、休闲行业的投入，提高经营效益。要突出品牌建设。强化质量意识，争创优质工程、精品工程，不断提升工程质量，以质量取信于民。强化安全意识，时刻绷紧安全生产这根弦，把监管的触角延伸到每个环节，确保安全无死角、监管无盲区。强化诚信意识，诚实取信，依法经营，公平竞争，共同维护良好的市场秩序，努力以良好的信誉、规范的经营行为获得社会各界和消费者的赞誉。与此同时，相关部门和单位也要从启东经济社会发展的大局出发，主动配合、积极合作，想企业所想，急企业所急，一如既往为房产、建筑企业发展提供优质高效的服务。

面对机遇与挑战并存的宏观新形势，面对大开放、大开发的桥港新时代，我们要进一步统一思想，坚定信心，凝聚力量，促进全市房地产业和建筑业的健康、有序、快速发展，为加快建设桥港时代新启东作出新贡献。

最后衷心祝愿各位企业家、同志们节日愉快，事业兴旺，身体健康，阖家欢乐！

第二篇：企业营销策划重点

1、企业营销的定义：企业根据目标市场需求和不可控因素的变化，对可控因素进行动态组合，以盈利的方式满足目标市场需求，达到企业的目标。

2、营销策划的定义：指根据企业的整体战略，通过对企业内部条件与外部环境的分析，精心构思、设计和组合营销因素而高效率地将产品或服务推向目标市场的操作程序。

3、4P（或4PS）营销战术要素的内容：产品，价格，分销，促销。

4、STP战略的内容：segmenting细分，targeting确定目标，positioning定位。

5、社会导营销导向营销理念：在包含市场导向所有要点的同时，强调企业要关心社会福利和整个社会的可持续发展。它不但要求营销者满足顾客需求，而且还要求营销者为顾客的长远利益着想，特别是不满足一些人有害于社会的需求。

6、营销策划的类型有哪些？①营销战略策划：注重企业的营销活动与企业总体战略之间的联系，内容涉及根据企业战略发展方向、战略发展目标、战略重点与核心竞争力设计企业的营销战略。②营销战术策划：注重企业营销活动的可操作性，是为实现企业的营销战略所进行的战术、措施、项目与程序的策划。

7、消费者购买行为调研包括哪些。①购买动机调研；②购买习惯调研；③态度调研

8、公司战略策划有哪三个层次？①公司战略；②经营单位战略；③职能部位战略。

9、行业结构分析用到的波特五力模型是什么样的？

五力模型中包含的要素是：业内竞争者、新的进入者、供应者、替代者、购买者。

10、产品差异化是什么意思，它有什么作用？

产品差异化程度也称特色化程度，由顾客认知的产品的差异化或特色化测量。顾客在购买产品是越看重品牌的行业，通常其产品差异化程度越高。作用：产品差异化程度会减缓行业内竞争的激烈程度。

11、分析行业内竞争结构可从哪几方面进行？①行业集中度：显示一个行业被几家大型企业垄断的程度，②规模经济，③产品差异化程度也称特色化程度，由顾客认知的产品的差异化或特色化测量等。

12、企业营销战略的定义：是企业的一种职能战略，他一方面通过营销职能贯彻企业的总体战略，另一方面通过具体的任务、目标、完成手段和控制方法，为企业营销人员以及其他相关人员提供行动指南。

13、市场调研的类型有哪些？探测性调研，描述性调研，因果关系调研，预测性调研。P5714、需求构成是什么意思？它包括哪三个要素？

需求构成是指：影响市场需求容量基本要素的构成。主要包括：人口（用户数量），购买力，购买动机。

15、市场细分的含义、消费品市场细分的标准有哪些？市场细分指：根据消费者需求的差异性，把市场分割为多个消费者群的过程。对消费品市场细分可以从四大方面入手：①地理细分；②人口细分；③心理细分；④行为细分：

16、目标市场的含义：企业决定要进入并从中获利的市场。

17、细分市场可从哪三个方面进行评价？市场的规模，盈利能力和市场潜力。

19、市场定位的实质是什么？是使本企业与其他企业严格区分开来，使顾客明显感觉和认识到这种差别，从而在顾客心目中占有特殊地位。（差异化）

20、广义产品的层次有哪几层？核心利益，基础产品，附加产品，期望产品和潜在产品五层。

21、价格折扣有哪些形式？

①现金折扣②数量折扣③季节折扣④功能折扣⑤旧货折让⑥促销折让

22、产品组合策化有哪些内容（要点）？

①扩大产品组合，②缩减产品组合，③产品延伸，④生产线现代化

23、什么叫产品线的宽度、长度、深度、关联度？

产品组合的宽度：指企业有多少产品大类，也就是产品线的多少。产品组合的长度：指企业的产品组合中所包含产品项目的总数与产品线数目之比，也即产品线的平均深度。

产品组合的深度：指企业产品大类中每种产品有多少不同的花色品种或规格。

产品组合的关联度：指企业的各个产品大类在最终使用、生产条件、分销渠道等方面的相关或一致性程度。

24、什么叫品牌？它由什么构成？

品牌是以辨别不同企业，不同产品的文字，图形，或文字，图形的有机结合，包括品牌名称，品牌标志和商标。

25、品牌策划包括：品牌化策划、品牌使用者策划，品牌名称策划，品牌质量策划和品牌战略策划。

26、品牌使用者策划的内容：①使用制造商品牌②使用中间商品牌③使用混合品牌

品牌策划有哪些方面的策划？①品牌化策划②品牌使用者策划③品牌名称策划④品牌质量策划⑤品牌数量策划⑥品牌战略策划

品牌使用者策划的内容：①使用制造商品牌②使用中间商品牌③混合使用品牌

27、影响商品定价的主要因素有哪些？市场需求，成本费用，竞争产品的价格水平。

28、企业的定价基础有哪些?基础：需求导向定价法、竞争导向定价法、成本导向定价法和价格折扣。

29、基于顾客的需求导向定价法：主要有撇脂定价、渗透定价、心理定价、价值定价。

30、竞争导向定价法包括：高价陷阱定价法，低价排斥定价法、通行定价法、拍卖定价法、密封投标定价法。

31、渗透定价适用条件：既可用于新产品的定价，也可用于老产品的定价。

32、撇脂定价常常用于没有竞争的创新产品，而且顾客愿意接受较高价格的情况。

33、成本加成法的定义：产品的价格应根据企业的完全成本，加上应纳税金和合理的利润得出。

34、营销渠道的定义：是指产品或服务转移所经过的路径，有参与产品或服务转移活动以使产品或服务便于使用或消费的所有组织构成。

35、营销渠道有哪几种基本结构：①生产制造商——消费者或用户，②生产制造商——零售商——消费者或用户，③生产制造商——批发商——零售商——消费者或用户，④生产制造商——代理商——消费者或用户，⑤生产制造商——代理商——零售商——消费者或用户汽生产制造商——代理商——批发商——零售商——消费者或用户

36、营销中介组织①中间商 ②其他一些帮助转移所有权的组织：如银行、广告商、市场调研机构、物流企业等

37、营销渠道的策略：直接营销渠道、广泛营销渠道、选择营销渠道、单一营销渠道

38、企业选择渠道结构时需要考虑哪些因素？因素：市场因素、产品因素、企业因素、中间商因素、竞争因素和政治法律因素 渠道成员的评价：渠道成员的能力、企业渠道成员控制的可能性和渠道成员的适应性。

39、营销信息传播的一般过程与要素、九个要素：信息、信息媒体、信息的发送者、信息的接收者、编码和解码的过程、以及接收者的反应、企业的信息反馈和噪音。P246图11.2 40、影响目标受众接收企业营销信息的因素：选择性注意，选择性曲解、选择性记忆 销售促进的含义 ：指那些能够刺激顾客需求，使顾客立即采取购买行为的企业营销信息传播活动。营销信息传播的一般过程与要素九个要素：信息、信息媒体、信息的发送者、信息的接收者、编码和解码的过程、以及接收者的反应、企业的信息反馈和噪音。影响目标受众接收企业营销信息的因素：①选择性注意 ②选择性曲解 ③选择性记忆 销售促进：指那些能够刺激顾客需求，使顾客立即采取购买行为的企业营销信息传播活动问答：

1、市场调研的内容有哪些？ ①企业营销环境调研②市场供求现状和趋势调研③消费者购买行为调研④市场竞争状况调研⑤企业可控因素实施效果调研⑥其他专项调研

2、营销战略策划的程序是什么样的？ 探测市场需求分析，划分市场细分，优先确定目标市场，定位市场定位，确定企业的营销策略目标与营销原则。

3、目标市场选择模式有哪几种？企业如何选择目标市场？ ①密集单一市场；②有选择的专业化；③产品专业化；④市场专业化；⑤完全覆盖。除了要考虑各细分市场的规模，盈利能力，市场潜力为还要考虑①企业战略的目标，企业选择的目标市场及其模式，要与企业的战略目标相符合。②企业的资源和实力，③产品和市场的同质性，④产品所处生命周期的不同阶段，⑤竞争者的目标市场模式，⑥竞争者的数目，⑦企业在选择目标市场时，可能还会涉及到道德问题。总之，企业要选择那些符合企业战略目标、有条件进入、能充分发挥其资源优势的细分市场作为目标市场或目标市场的组合。

4、单一产品策划有哪些内容（要点）？ ①产品质量策划：产品的性价比，产品的质量可靠性，②产品外观策划：产品形态，产品式样、款式、颜色和口味，产品体积和重量，品牌，产品包装与装潢 ③产品服务策划:服务项目策划，服务收费策划，服务人员策划，服务网点策划

5、企业营销内部环境分析包括哪些分析？ ①公司战略；②公司使命；③企业内部资源分析；④公司的业务组合；⑤产品和服务；⑥以前的业绩；⑦业务关系；⑧成功的关键因素。

6、市场需求的定义、市场需求与企业市场机会有何关系？p108 市场需求：人们为获得所需生活资料（消费品），生产资料（工业品）或服务的具有货币支付能力的需要。关系：企业的市场机会蕴含在市场需求之中。对于超出企业能力范围的机会，企业力不从心，无法利用；企业有能力满足却得不到满意的利润的需求也不是市场机会；只有企业有能力满足，而且能够得到合理的利润需求，才是企业的市场机会。市场机会随着市场需求与企业能力的改变而改变。

7、消费品市场细分的步骤（程序）是什么样的？ 步骤：①选定市场范围，即企业确定进入什么市场，范围有多大。②列举消费者的基本需求；③了解消费者的不同要求，选择市场细分的标准；④按照选定的细分标准，对市场进行细分；⑤为细分的子市场命名；⑥分析与确定子市场；⑦评估子市场。

8、市场细分、目标市场选择、企业定位与营销手段选择之间存在什么样的先后关系？定位的程序是什么样的？ 先市场细分并确定了目标市场模式了之后，就需要根据顾客重视的要素确定企业、企业产品或企业产品品牌的市场定位，以便与竞争者、竞争者的产品竞争者产品品牌相区别。定位的程序：确定定位对象，识别重要属性，绘制定位图，评估定位选择，执行定位。

9、品牌的价值来源：品牌的价值来源于品牌资产，分为顾客对品牌的认知，顾客对品牌的忠诚度，顾客对产品质量的感知，顾客对品牌产品在使用或消费过程中产生的附加联系、品牌资产的其他专利权（如专利、商标、营销渠道分销成员之间的关系）等。而品牌资产又来源于营销磁滞的积累。1

第三篇：房地产企业文化建设重点分析

房地产行业企业文化建设重点分析

作者：韩明泽来自：中国管理传播网阅读：2374时间：2004-1-30录入：海浪

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中国房地产业从上世纪80年代初起步，期间几经波折已经从最初的无竞争，价格竞争，发展到今天的品牌竞争，竞争层面提高必然导致行业重新整合，所谓市场经济适者生存。仅靠企业文化完成不了企业生存发展需要，但是通过优秀企业文化打造强势品牌必将是今后房地产企业生存发展的重要手段。

一 企业文化塑造品牌提升核心竞争力

房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。全国的居住状况正在从生存型向舒适型转变，从过去的数量规模型向质量效益型转变。所以发展住宅文化，提高住宅文化的内涵，是中国经济发展、住宅建设发展到一个历史阶段的必然要求。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。另外，房地产文化还牵扯到国家可持续发展的问题，房地产建设的可持续发展是在建设中节省资源，建成以后使用中更要节省资源。我国是一个严重缺水、缺地的国家，开发企业具备了持续发展的文化的素质、企业的素质，才能做出好的产品来。

许多专家及房地产企业认为，房地产产品的性价比可以提高产品的市场占有率，而企业的品牌形象在市场日渐成熟的今天，对产品的销售速度已起到了越来越大的影响。对使用期很长的房地产产品来说，该行业的企业文化绝不是概念性的，也不仅仅是品牌形象型的，而应该是客户管理型的企业文化。它贯穿于产品的开发及使用的全过程，体现于企业产品的早期市场研发、企业的经营管理、企业的品牌力和其独特的优势，以及企业的信誉。

企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的，品牌形象是企业文化的外在体现，要使品牌成为企业的核心竞争力，有赖于于企业文化而存在。如果我们把优质品牌形象比作“常青树”，企业文化则恰似种植“常青树”的土壤，核心竞争力则是土壤中的特殊养分。企业文化与核心竞争力相互依存，相得益彰，正所谓“皮之不存，毛之焉附？”。而恰当的耕作将使土壤之特殊养分更加丰富滋润，为品牌形象源源地不断提供特殊养分。即企业文化对于丰富和培育企业核心竞争力将具有不可替代的作用，核心竞争力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌竞争力的核心内涵，反过来，品牌形象又可演绎成品牌文化，进而丰富、更新企业文化，使之形成企业文化——核心竞争力——品牌形象——企业文化螺旋式上升的良性循环。当今世界企业间的竞争不再局限于单纯的技术层面，也不仅仅是核心竞争力本身的竞争，而是企业文化、核心竞争力、品牌形象多维复合态势的竞争。而这种多维复合态势的竞争在表现形式上则更多地成为品牌之争，因为，品牌形象是企业文化的外在表现，具有张扬性，而企业文化则是根植牌形象的土壤，具有内涵性。

然而，目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，主要存在以下几方面的问题。

第一，多数房地产企业仅仅注重品牌的建设，而忽视了品牌的维护。不少地产企业非常重视品牌营销，但却不能提供令消费者满意的售后服务，导致不必要的品牌资产损耗。不管消费者对错与否，处理对消费者售后服务的链条越长、时间越长，对房地产企业品牌的维护都是不利的。

第二，品牌扩张缺乏长远战略。品牌价值评估的一个非常重要的因素是品牌的市场占有能力。地方性房地产公司在向异地扩张时，忽视本地房产的开发，致使竞争对手占据本地市场，从而丧失本地品牌优势。

第三，只有少数房地产企业品牌有一定的知名度，但总体而言知名度比较低。华润置业、万科、中远等属于这类品牌。这些开发商品牌企业在打造企业品牌时，不断开发“项目品牌”，但是，项目品牌的知名度较低。

第四，项目品牌知名度相对于开发商品牌而言，知名度更低。小型房地产开发商，由于其企业品牌不具有震撼力，故只好先打出项目品牌，待项目品牌成熟后，在打出企业品牌，但是，如此而成功发展起来的品牌寥寥无几。

有效加强房地产行业的品牌建设，充分利用自身的品牌优势，归根到底要通过房地产行业的企业文化建设来推动。

二、房地产企业文化建设的内涵

房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。

房地产企业文化必须符合科学性，符合经济管理的规律；必须符合开放性，要面向世界，面向未来，面向全社会的大好市场；必须符合大众性，要为企业的全体员工，对企业经营管理全过程、全方位服务。谁拥有企业的文化优势，谁就拥有竞争的优势、效益的优势和发展的优势。

企业文化奠基人劳伦斯•米勒说过：“今后的世界500强企业将是采用新的企业文化和新的文化营销策略的公司。企业家不可沉湎于过去和现有的成功，必须不断扬弃过去、超越自我、展望未来，建立新的价值观和企业文化——坚持创新、改造自己、追求卓越，才是企业文化创新和企业文化的力量源泉„„最终的竞争优势在于一个企业的学习能力及将其迅速转化为行为的能力。”房地产企业文化也要讲学习，成长为学习型的组织。

下面，从微观和宏观两个角度分析房地产行业建设的热点要求。

1.房地产企业文化与现代人

企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化；企业的进步与人的进步某种意义上说是同时的。而如何为人与企业的结合提供有效的载体和渠道，则是一个企业获得持久发展所必须面临的重要问题。因此，房地产企业文化就应运而生。

马克思说过，蜜蜂建造的蜂窝房，使许多建筑大师都感到惭愧，但最蹩脚的建筑师从一开始

就比最灵巧的蜜蜂高明，而人的全面发展才是目的。

企业人和企业的结合靠的是企业文化。市场经济确定了人的主体地位，形成了人的全面关系，促进了人的各种文化能力的发展。企业文化为现代企业人全面发展提供了机遇和条件。

房地产企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，这些价值观念、行为方式往往是为企业内的员工所共有，往往是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来；企业文化这一延续特性也是各种微妙、难以觉察的社会力量共同作用的产物。企业员工通过对企业文化这种延续性知识的学习，把企业的价值观念和自己的行为方式融合在一起。他们接受这些观念和行为方式的行为，将在企业受到褒奖；反之将受到企业无形力量的打击——这就是企业文化的威力。

在当今时代，人的全面发展的实现形式和具体内容主要表现为促进人的整体素质提高和全面实现人的现代化。对企业来说，职工是企业效益的创造者，企业是职工获取生活财富、实现人生价值的场所。只有先进的企业文化，才能塑造出现代企业人。

2.房地产文化与消费市场

全力打造房地产行业企业文化战略的pioneer，提炼适应行业特征并与企业相适应的理念体系，通过企业价值观来促进企业的凝聚力，以此提高工作效益；房地产行业企业文化战略的propellant，建立配套的企业文化制度体系，规范企业管理及流程，以此保障质量并提升效率；房地产企业文化战略的terminator，设计符合市场品位的企业文化形象体系，使房地产企业内部优秀的企业文化理念通过CIS系统传播到市场，令越来越多的消费者了解本企业的文化，以此吸引消费者。

针对房地产行业具体特征要求，房地产企业最终必须与消费市场紧密结合起来，而优秀的房地产企业文化建设正是有效连接二者的桥梁。优秀的房地产文化必须完全与消费市场的品位定位同轨，只有房地产企业内在的企业文化与消费者市场的需求定位二者有机的结合，才能打造一套吸引目标群体的，反映本行业、企业特征的文化体系。尤其需要注意的是，这里所说的消费者市场不但包括针对消费者群体的文化的定位，还包括房地产公司开发的楼盘所处的当地政策、经济大环境的文化定位。例如天津目前在全国基本处于二线城市的水平，随着政府推动天津经济发展步伐的加快，天津XX房地产公司很多楼盘开始打出了国际大都会、国际中心等文化招牌，紧密与经济政策发展形势接轨，而且在企业内部文化的建设上，天津XX集团也充分利用目前最先进的管理方法（4年前已经开始使用了基于BSC的绩效管理体系），并斥资100万美元从哈佛引进了一整套企业文化体系，有效提升了企业的运作效率，提高了市场知名度。

3.房地产企业文化需要法制环境

如同建设行业的工作内容一样，房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。比如建筑文化，其固有的丰富内涵不仅业内人需要研究，而且所有观赏体验和享用建筑文化的社会人都有必要掌握若干。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业

文化建设开拓出更加有利的发展空间。

但是，房地产企业文化的法制环境还有待进一步改善，主要表现是产业法规的体系不完善，已有法规调整的范围和对象也需与时俱进做出相应的修改。这些问题不从法制角度着手就不可能有效地加以解决，法制环境问题不能很好地解决就难以实现产业文化的更新与发展。

房地产企业文化建设是产业精神文明建设的核心内容，而精神文明建设的方向由政治文明的发达程度所决定；又因为法规建设属政治文明的范畴，所以发展产业文化需要产业法制来保障；只有高度的政治文明才能促进精神文明建设迈上新台阶。

4.加快产业立法，推进房地产企业文化建设

从某种程度上说，房地产企业文化是房地产行业群体与个体形象、意识形态与行为准则、信念追求目标与实现手段的综合体现，但客观上也存在着地域和个性的差异。比如经济发达地区或经济效益好的部门，其房地产企业文化建设的品位与质量明显高于经济欠发达地区或经济效益差的部门；同一群体中不同品质修养的人，对房地产企业文化的认知度和参与度则不一样，导致的行为结果也不会一样。由此可见，要使房地产企业文化建设步入健康的发展轨道，就必须建立比较统一的环境模式，这一环境模式的形成，惟一的支撑条件是产业法制化。根据十六大精神，在当前新的政治经济形势下，加快产业立法是推进房地产企业文化建设的第一要务。

文化是企业文明进步的标志，文化是一种传统，是一种机制，也是一种使企业向前发展的力量，是一种塑造人健康发展的力量。因此，我国多级人大和行政机关应把建设产业法工作列入房地产企业文化建设的重要议事日程，通过完善法规体系，努力保障房地产企业文化跟上市场经济的发展需要，与时代同步，营造房地产行业文化建设的新亮点。

综述：

我国房地产企业若要保持长期稳定的竞争优势、获得稳定超额利润的竞争力，即核心竞争力，需要具备充分的顾客价值以及独特的不断发展着的企业文化。这就要求我国房地产企业从其自身发展历史中提炼文化的积淀，研究中国居民住房与城市建筑的现实需求，预测中国房地产业的未来发展方向，打造卓越的地产企业文化与品牌文化。

第四篇：中国房地产行业企业文化建设重点分析

房地产行业企业文化建设重点分析

中国房地产业从上世纪80年代初起步，期间几经波折已经从最初的无竞争，价格竞争，发展到今天的品牌竞争，竞争层面提高必然导致行业重新整合，所谓市场经济适者生存。仅靠企业文化完成不了企业生存发展需要，但是通过优秀企业文化打造强势品牌必将是今后房地产企业生存发展的重要手段。

一 企业文化塑造品牌提升核心竞争力

房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。全国的居住状况正在从生存型向舒适型转变，从过去的数量规模型向质量效益型转变。所以发展住宅文化，提高住宅文化的内涵，是中国经济发展、住宅建设发展到一个历史阶段的必然要求。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。另外，房地产文化还牵扯到国家可持续发展的问题，房地产建设的可持续发展是在建设中节省资源，建成以后使用中更要节省资源。我国是一个严重缺水、缺 地的国家，开发企业具备了持续发展的文化的素质、企业的素质，才能做出好的产品来。

许多专家及房地产企业认为，房地产产品的性价比可以提高产品的市场占有率，而企业的品牌形象在市场日渐成熟的今天，对产品的销售速度已起到了越来越大的影响。对使用期很长的房地产产品来说，该行业的企业文化绝不是概念性的，也不仅仅是品牌形象型的，而应该是客户管理型的企业文化。它贯穿于产品的开发及使用的全过程，体现于企业产品的早期市场研发、企业的经营管理、企业的品牌力和其独特的优势，以及企业的信誉。

企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的，品牌形象是企业文化的外在体现，要使品牌成为企业的核心竞争力，有赖于于企业文化而存在。如果我们把优质品牌形象比作“常青树”，企业文化则恰似种植“常青树”的土壤，核心竞争力则是土壤中的特殊养分。企业文化与核心竞争力相互依存，相得益彰，正所谓“皮之不存，毛之焉附？”。而恰当的耕作将使土壤之特殊养分更加丰富滋润，为品牌形象源源地不断提供特殊养分。即企业文化对于丰富和培育企业核心竞争力将具有不可替代的作用，核心竞争力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌竞争力的核心内涵，反过来，品牌形象又可演绎成品牌文化，进而丰富、更新企业文化，使之形成企业文化——核心竞争力——品牌形象——企业文化螺旋式上升的良性循环。当今世界企业间的竞争不再局限于单纯的技术层面，也不仅仅是核心竞争力本身的竞争，而是企业文化、核心竞争力、品牌形象 多维复合态势的竞争。而这种多维复合态势的竞争在表现形式上则更多地成为品牌之争，因为，品牌形象是企业文化的外在表现，具有张扬性，而企业文化则是根植牌形象的土壤，具有内涵性。

然而，目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，主要存在以下几方面的问题。

第一，多数房地产企业仅仅注重品牌的建设，而忽视了品牌的维护。不少地产企业非常重视品牌营销，但却不能提供令消费者满意的售后服务，导致不必要的品牌资产损耗。不管消费者对错与否，处理对消费者售后服务的链条越长、时间越长，对房地产企业品牌的维护都是不利的。

第二，品牌扩张缺乏长远战略。品牌价值评估的一个非常重要的因素是品牌的市场占有能力。地方性房地产公司在向异地扩张时，忽视本地房产的开发，致使竞争对手占据本地市场，从而丧失本地品牌优势。

第三，只有少数房地产企业品牌有一定的知名度，但总体而言知名度比较低。华润置业、万科、中远等属于这类品牌。这些开发商品牌企业在打造企业品牌时，不断开发“项目品牌”，但是，项目品牌的知名度较低。

第四，项目品牌知名度相对于开发商品牌而言，知名度更低。小型房地产开发商，由于其企业品牌不具有震撼力，故只好先打出项目品牌，待项目品牌成熟后，在打出企业品牌，但是，如此而成功发展起来的品牌寥寥无几。

有效加强房地产行业的品牌建设，充分利用自身的品牌优势，归根到底要通过房地产行业的企业文化建设来推动。

二、房地产企业文化建设的内涵

房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。

房地产企业文化必须符合科学性，符合经济管理的规律；必须符合开放性，要面向世界，面向未来，面向全社会的大好市场；必须符合大众性，要为企业的全体员工，对企业经营管理全过程、全方位服务。谁拥有企业的文化优势，谁就拥有竞争的优势、效益的优势和发展的优势。

企业文化奠基人劳伦斯8226;米勒说过：“今后的世界500强企业将是采用新的企业文化和新的文化营销策略的公司。企业家不可沉湎于过去和现有的成功，必须不断扬弃过去、超越自我、展望未来，建立新的价值观和企业文化——坚持创新、改造自己、追求卓越，才是企业文化创新和企业文化的力量源泉„„最终的竞争优势在于一个企业的学习能力及将其迅速转化为行为的能力。”房地产企业文化也要讲学习，成长为学习型的组织。

下面，从微观和宏观两个角度分析房地产行业建设的热点要求。

1.房地产企业文化与现代人

企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化；企业的进步与人的进步某种意义上说是同时的。而如何为人与企业的结合提供有效的载体和 渠道，则是一个企业获得持久发展所必须面临的重要问题。因此，房地产企业文化就应运而生。

马克思说过，蜜蜂建造的蜂窝房，使许多建筑大师都感到惭愧，但最蹩脚的建筑师从一开始就比最灵巧的蜜蜂高明，而人的全面发展才是目的。

企业人和企业的结合靠的是企业文化。市场经济确定了人的主体地位，形成了人的全面关系，促进了人的各种文化能力的发展。企业文化为现代企业人全面发展提供了机遇和条件。

房地产企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，这些价值观念、行为方式往往是为企业内的员工所共有，往往是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来；企业文化这一延续特性也是各种微妙、难以觉察的社会力量共同作用的产物。企业员工通过对企业文化这种延续性知识的学习，把企业的价值观念和自己的行为方式融合在一起。他们接受这些观念和行为方式的行为，将在企业受到褒奖；反之将受到企业无形力量的打击——这就是企业文化的威力。

在当今时代，人的全面发展的实现形式和具体内容主要表现为促进人的整体素质提高和全面实现人的现代化。对企业来说，职工是企业效益的创造者，企业是职工获取生活财富、实现人生价值的场所。只有先进的企业文化，才能塑造出现代企业人。

2.房地产文化与消费市场

全力打造房地产行业企业文化战略的pioneer，提炼适应行业特 征并与企业相适应的理念体系，通过企业价值观来促进企业的凝聚力，以此提高工作效益；房地产行业企业文化战略的propellant，建立配套的企业文化制度体系，规范企业管理及流程，以此保障质量并提升效率；房地产企业文化战略的terminator，设计符合市场品位的企业文化形象体系，使房地产企业内部优秀的企业文化理念通过CIS系统传播到市场，令越来越多的消费者了解本企业的文化，以此吸引消费者。

针对房地产行业具体特征要求，房地产企业最终必须与消费市场紧密结合起来，而优秀的房地产企业文化建设正是有效连接二者的桥梁。优秀的房地产文化必须完全与消费市场的品位定位同轨，只有房地产企业内在的企业文化与消费者市场的需求定位二者有机的结合，才能打造一套吸引目标群体的，反映本行业、企业特征的文化体系。尤其需要注意的是，这里所说的消费者市场不但包括针对消费者群体的文化的定位，还包括房地产公司开发的楼盘所处的当地政策、经济大环境的文化定位。例如天津目前在全国基本处于二线城市的水平，随着政府推动天津经济发展步伐的加快，天津XX房地产公司很多楼盘开始打出了国际大都会、国际中心等文化招牌，紧密与经济政策发展形势接轨，而且在企业内部文化的建设上，天津XX集团也充分利用目前最先进的管理方法（4年前已经开始使用了基于BSC的绩效管理体系），并斥资100万美元从哈佛引进了一整套企业文化体系，有效提升了企业的运作效率，提高了市场知名度。

3.房地产企业文化需要法制环境

如同建设行业的工作内容一样，房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。比如建筑文化，其固有的丰富内涵不仅业内人需要研究，而且所有观赏体验和享用建筑文化的社会人都有必要掌握若干。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业文化建设开拓出更加有利的发展空间。

但是，房地产企业文化的法制环境还有待进一步改善，主要表现是产业法规的体系不完善，已有法规调整的范围和对象也需与时俱进做出相应的修改。这些问题不从法制角度着手就不可能有效地加以解决，法制环境问题不能很好地解决就难以实现产业文化的更新与发展。

房地产企业文化建设是产业精神文明建设的核心内容，而精神文明建设的方向由政治文明的发达程度所决定；又因为法规建设属政治文明的范畴，所以发展产业文化需要产业法制来保障；只有高度的政治文明才能促进精神文明建设迈上新台阶。

4.加快产业立法，推进房地产企业文化建设

从某种程度上说，房地产企业文化是房地产行业群体与个体形象、意识形态与行为准则、信念追求目标与实现手段的综合体现，但 客观上也存在着地域和个性的差异。比如经济发达地区或经济效益好的部门，其房地产企业文化建设的品位与质量明显高于经济欠发达地区或经济效益差的部门；同一群体中不同品质修养的人，对房地产企业文化的认知度和参与度则不一样，导致的行为结果也不会一样。由此可见，要使房地产企业文化建设步入健康的发展轨道，就必须建立比较统一的环境模式，这一环境模式的形成，惟一的支撑条件是产业法制化。根据十六大精神，在当前新的政治经济形势下，加快产业立法是推进房地产企业文化建设的第一要务。

文化是企业文明进步的标志，文化是一种传统，是一种机制，也是一种使企业向前发展的力量，是一种塑造人健康发展的力量。因此，我国多级人大和行政机关应把建设产业法工作列入房地产企业文化建设的重要议事日程，通过完善法规体系，努力保障房地产企业文化跟上市场经济的发展需要，与时代同步，营造房地产行业文化建设的新亮点。

综述：

我国房地产企业若要保持长期稳定的竞争优势、获得稳定超额利润的竞争力，即核心竞争力，需要具备充分的顾客价值以及独特的不断发展着的企业文化。这就要求我国房地产企业从其自身发展历史中提炼文化的积淀，研究中国居民住房与城市建筑的现实需求，预测中国房地产业的未来发展方向，打造卓越的地产企业文化与品牌文化。

第五篇：11%增值税建筑企业(重点总结学习)

11%增值税来了。日前，住房城乡建设部办公厅发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，通知给出工程造价计算公式：工程造价=税前工程造价×（1+11%）。问题来了！

11%增值税来了，施工企业在实际操作中会遇到哪些问题，又该如何操作才能规避风险，我们要特别注意的那些事儿。

1、投标报价应做哪些准备？

“营改增”，价税分离，税前造价各项费用不包含可抵扣增值税进项税额的“不含增值税税金”。投标报价该做哪些准备工作？

“营改增”后应针对不同施工板块，不同施工地域，结合企业内部定额标准，进行具体施工项目的综合流转税率分析，确定企业的平均流转税负率，改进标前测算体系，调整现有的投标成本价测算方式，并制定适合企业自己的较为准确的增值税制下的一套投标报价体系及管理制度。

2、局管和局托管模式下，进项税额如何抵扣？

“营改增”后，集团与子公司均为增值税纳税人，此时合同主体、施工主体均为增值税的纳税人，双方结算必须均以增值税发票为载体，进项税额的抵扣也必须取得抬头为增值税纳税人的发票才可以抵扣，形式上相当于集团公司内部分包行为。因此，为了完善增值税的抵扣链条，可以有工程公司开具发票给集团公司，这样成本类进项税额留在工程公司抵扣，集团公司可以抵扣分包给工程公司收入部分的进项税额。

3、集团公司和下属工程公司该如何开具增值税？ 利用集团的高级资质平台承揽工程，然后分包给下属各建筑子公司施工，集团公司集中统一管理各项工作，保证安全、质量，集团公司与子公司之间属于总分包关系，由于总承包合同由集团公司与发包方签订，发包方对集团公司的计价形成集团公司的施工收入，并向业主开具增值税发票。

集团公司组织施工管理，并将工程分包给下属建筑子公司，对下属子公司的计价形成集团公司的施工成本，建筑子公司的施工收入，建筑子公司向集团公司开具增值税发票。建筑子公司购买材料、人工、机械等、形成建筑子公司的施工成本。

4、收取管理费企业如何抵扣进项税额？

企业中标后将施工项目整体交由另一施工企业进行具体施工管理与作业，企业只是定期按一定比率收取管理费。“营改增”后，增值税实行凭票认证抵扣制度，中标企业进项税额来源于支付给施工企业的分包款，要想抵扣该部分分包款所对应的的进项税额，必须取得施工企业开具给中标企业的增值税专用发票。因此“营改增”后，要想抵扣进项税额，双方结算必须以增值税发票作为载体。

该种分包模式可能存在《建筑法》中的违法转包行为，存在一定的法律风险。

5、“一甲多乙”联合体承包，如何应对涉税风险？ 目前建筑业普遍存在“一甲多乙”的联合体承包模式，甲方只对该施工单位验工计价、收取发票并拨付款项，该施工单位向联合体的其他单位再进行验工计价、收取发票并拨付款项，此种模式下，存在虚开发票的重大涉税风险。针对以上风险，建议：

（1）签订联合体合同时，明晰联合体各方的工程界面和各自金额。施工过程中实际联合体各方之间工程界面和金额的变动时，建议补签联合体协议，以保证各自开具发票的金额、收到的款项和合同内容一致，进而符合增值税征管要求。

（2）为保证联合体项目符合增值税的征管要求，建议： a.资金流向方面：联合体甲方分别付款至联合体各方； b.发票流向方面：有联合体各方分别开具发票给联合体甲方； c.计价方面：联合体甲方分别对联合体各方计价。

6、如何应对验工计价时点滞后带来的风险？

验工计价滞后，会导致业主计价款支付滞后，一方面销项税额确认时间随之滞后，存在涉税风险；验工计价不规律或不验工计价，会造成工程结算与工程进度不匹配情况，因此，“营改增”后，应与业主协商，按照工程进度按月或按季进行验工计价，并对验工计价批复尽量不跨月或跨季，缩短时间差，避免施工单位某些月份税负很高、资金压力太大的情况发生。“营改增”后，除了招投标，算量计价规则不同于以往外，对工程承包模式也是一种考验，特别是分包，工程分包模式包括专业分包、劳务分包两种形式，营改增”后，分包模式应进行严格规范。

规范工程专业分包

（1）工程总承包合同需明确工程专业分包事项或取得发包方书面认可；

（2）对分包商的工程专业承包资质（与分包工程匹配）进行备案；

（3）专业分包合同采取材料采购和建筑业务劳务分别签订的方式（主材、机械等甲方提供）；

（4）明确约定发票条款（税率、发票类型、提供发票时间）。规范劳务分包模式

（1）对分包商的劳务作业资质（与工程匹配）进行备案；（2）劳务分包应采取材料采购和劳务分别签订的方式（综合单价包括人工费、难以取得进项抵扣的二、三类材料等）；（3）明确约定发票条款（税率、发票类型、提供发票时间）。