个人住房信贷业务风险的调查思考

第一篇：个人住房信贷业务风险的调查思考

近年来，随着房地产市场的快速发展，各商业银行的个人住房信贷款业务迅猛增加，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。仅以天津市为例，截至2005年6月末，全市个人住房贷款余额已达341.66亿元，比年初增加35.62亿元，占全部贷款余额的比重已达8.27。造成此项业务如此快速发展的原因之一是，由于商业银行对资产风险的重视程度逐年提高，因此，将个人住房信贷业务视为低风险的信贷品种，作为信贷业务扩张的重点大力进行拓展。

然而，个人住房信贷业务真的是风险极低吗？不可否认，从短期来看，个人住房贷款可以说是商业银行资产类别中质量最高的贷款种类，仍以天津市为例，截至2005年一季度，全市个人住房贷款的不良率仅为0.7，低于全部贷款不良率6.8个百分点。但是必须清醒地认识到，在当前特定的金融市场环境下，个人住房信贷业务并不见得就是商业银行的低风险金融产品，在特定意义上说，这项业务所面临的潜在风险还要高于其他贷款种类，如果商业银行不能对当前个人住房信贷业务所面临的风险进行有效识别和控制，盲目乐观地快速扩张，不久的将来个人住房信贷业务将可能成为商业银行一个不容忽视的风险源。下面，就其发生风险的可能性进行简单的分析。

一、个人住房信贷业务的风险分析

从目前的情况分析，商业银行的个人住房信贷业务主要存在以下四个方面的风险：

1．商业银行的流动性风险

商业银行的流动性风险具体表现就是资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。我们知道，商业银行的个人住房信贷业务尤其是个人住房按揭贷款一般期限较长，最长可达30年，如果商业银行的这类中长期贷款快速增长，同时占比迅速提高，而作为其资金主要来源的存款又多以短期为主，逐步形成商业银行资金来源的短期化和资金运用的长期化，出现资金期限上的错配，造成商业银行的流动性风险。

当然，商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，并对其进行管理，这就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18—20时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。

2．房地产商转移的融资风险

房地产行业是一个典型的资金密集型行业，对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。因此，作为经营房地产业务的商业银行必须对房地产开发贷款风险程度相对较高有清醒的认识。正是由于这种风险收益特性，中国人民银行与2003年6月下发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对房地产信贷业务提出了更高的监管要求。但是，由于商业银行将个人住房信贷业务作为积极拓展的业务领域，甚至为配合竞争给与其种种优惠，使其在消费信贷中的比重逐步增大，一些房地产开发商就利用了这些条件，以合规或者不合规的方式将个人住房贷款变为房地产开发企业的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移，代表性的现象就是“假按揭”，开发商串通一些“假购房者”以这种方式骗取商业银行的“按揭”贷款，达到为企业融资的目的。

3．个人信用风险

当前个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，个人住房贷款的借款人可能存在以下两种情况：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还商业银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险；二是借款人可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。

个人住房信贷业务属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间中个人资信的状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往可能转化为商业银行的信贷风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。

4．贷款操作的风险

从个人住房信贷业务操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，房地产信贷部门有时为了扩大业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，甚至出现“零首付”，同时放松贷款人的审批条件，或者没有严格执行抵押住房登记制度，贷款的前台、中台和后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。

从当前的情况，各商业银行在同一城市经办个人住房信贷业务的网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请住房贷款，一旦贷款人无力偿还，商业银行的资产风险陡然发生。

由此可见，个人住房信贷业务的风险并不是极低，但是，风险也不是不可防范的。在我国，个人住房信贷业务开展的时

间较短，很多管理上的经验还在摸索中逐步形成。而在西方发达国家，房地产业一直是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险观了上积累了一定的经验，有些经验也是值得我们去学习和借鉴的。

二、个人住房信贷业务风险管理可借鉴的经验

以美国为例，美国的房地产金融风险管理模式很有代表性。

美国人大多数是通过私营金融机构的住房抵押贷款解决住房问题的，获得这种贷款的基本条件是以所购房产作抵押，这样可使贷款风险降低到最低程度。同时，美国联邦政府金融机构建立起了一套完整的有效控制房地产金融市场的特殊机制。金融机构依据资信调查和住房估值审批贷款金额，资信调查依赖的是一个完备的信用体系，它包括个人信用调查机制和个人信用评估机制，通过综合考察影响个人及其家庭的内外客观、微观环境，包括经济、金融、司法、社会、工商、财产在内，使用科学严谨的分析方法，对个人及其家庭的资产状况、履约各种经济承诺的能力和信誉程度进行全面评判和评估，数据的采集尽可能中介化和标准化。

当抵押贷款违约时，美国的房屋抵押市场配备了一系列的处置方法，例如延期支付、重设还款表、自愿转让契约、公告拍卖等，可以根据抵押资产以及贷款人的具体情况，采取适合自己的处置方法，从而降低了个人住房贷款违约后给金融机构带来的风险。

同时，在风险管理机构的设置上，联邦国民抵押贷款协会、政府国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司三家中介机构从事二级抵押市场的操作，有利地解决了房地产一级抵押市场无法解决的三大问题：流动性问题、资金占压的长期性和资金来源的短期性问题、住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金俩源有限的矛盾。

当前，解决我国商业银行的个人住房信贷业务的风险也应当从以下几个方面入手，在一级市场上注重解决信用风险，在二级市场注重解决流动性风险。

三、个人住房信贷业务风险管理的途径

从未来的发展趋势看，中国的个人住房信贷业务还会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行管理的重点。

1．改善个人信用风险的识别和评估环境

这就要求建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释和查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动。具体操作就是要规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用等级制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。要建立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息会同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。为此，中国人民银行已正式成立了征信管理局，该机构一方面巩固和加强对企业法人的征信管理系统，另一方面也将于今年内开始推行“个人征信系统”，但从目前情况看，个人征信系统所采集的信息对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，尚需在逐步完善中实现既定目标。

与此同时，商业银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中，将个人信用作为考察的重点，设立相关的个人信息档案，建立专业化、规范化、初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。同时，各金融机构之间还应当充分共享个人信用信息资源，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效准确地做出决策。

2．加快资产证券化进程

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场，即房地产抵押债权转让市场的建立。房地产贷款由商业银行创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接，提高资金的流动性，一方面商业银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人住房信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性。其次，从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化是商业银行转移贷款风险的有效方法之一。住房按揭贷款证券化实际上是一种新型的住宅融资方式，商业银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”，经过信用评级以后，向投资者转让住房按揭贷款债权，收回资金补充流动性

3．推进房地产融资的多元化

目前我国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，融资格局较单一。根据统计估算，80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，同时，在债权和股权融资一级市场以外，还存在着发达的二级市场。因此，推动房地产融资的多元化，有助于降低房地产融资对银行信贷的过分依赖。

4．引入个人住房置业担保公司

目前，在我国的一些城市已建立了“置业担保公司”，这些公司的成功运作将有效促进个人住房贷款风险的分散化。

此外，商业银行还应根据客户的不同需求以及客户的资信水平，设计不同的产品，提供多元化贷款服务，推行多种还款手段，提高金融服务水平，推进个人住房信贷业务的健康发展。

第二篇：银行个人住房信贷业务发展情况汇报专题

银行个人住房信贷业务发展情况汇报

x银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至2006年8月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止2006年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。

总体而言，我行2006年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个贷款品种不良占比不能超过x的比例。

三、我行个人住房贷款的主要风险分析

1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，很多单位也应借款人的要求出具不实证明，导致银行无法真正把握借款人的风险状况，第一还款来缺失，形成信贷风险。

2、信用环境、司法环境不尽人意，执行个人住房贷款抵押物往往遇到起诉清收难，抵押物处置损失大，第二还款来源风险现显。对贷款抵押物起诉清收要经过受理、审理、判决、申请执行、执行、拍卖抵押物归还贷款本息等一系列过程，持续时间长，难度大。同时，由于执法环境不佳，往往“赢了官司输了钱”。另外，由于部分房产评估中介机构为谋取利益出具不实房产价值评估书，个人住房贷款在发放时抵押物评估价就过高，导致抵押物拍卖价款不足以全额收回不良贷款本息，形成贷款损失。

3、信贷人员对业务、操作流程不熟悉，形成操作风险，甚至涉嫌假按揭现象。业务操作风险，直接导致我行住房贷款风险，教训十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加强学习和培训，严格执行个人住房贷款规章制度。去年末，省行对所有个贷品种进行整合，编印了《个人信贷产品操作手册》，该手册不仅是办理个人住房贷款业务的规范性文件，更是个贷从业人员学习信贷规章制度的教科书。我行组织有关业务人员进行认真学习，熟悉个人住房贷款规章制度和房地产业务知识，了解相关行业信息，不断提高业务能力和风险识别能力。

2、强化对个人住房贷款的风险管理，加快不良贷款处置。

第三篇：银行个人住房信贷业务发展情况汇报

银行个人住房信贷业务发展情况汇报

x银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至2006年8月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止2006年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；自建房贷款余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x。

年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放x笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共x万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户x户x万元。其中住房一手楼贷款结清销户x户x万元，住房二手楼贷款结清销户x户x万元，自建房贷款结清销户x户x万元。

二、我行个人住房贷款的资产质量情况

2006年8月末我行个人住房不良贷款余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点，其中住房一手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；住房二手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；自建房贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初下降x个百分点。

我行前8月新发生个人住房不良贷款共有x户x万元，其中住房一手楼贷款x户x万元，住房二手楼贷款x户x万元，自建房贷款x户x万元。

由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小，但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比较高，风险较大。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。

总体而言，我行2006年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个（更多精彩文章来自“秘书不求人”）贷款品种不良占比不能超过x的比例。

三、我行个人住房贷款的主要风险分析

1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，很多单位也应借款人的要求出具不实证明，导致银行无法真正把握借款人的风险状况，第一还款来缺失，形成信贷风险。

2、信用环境、司法环境不尽人意，执行个人住房贷款抵押物往往遇到起诉清收难，抵押物处置损失大，第二还款来源风险现显。对贷款抵押物起诉清收要经过受理、审理、判决、申请执行、执行、拍卖抵押物归还贷款本息等一系列过程，持续时间长，难度大。同时，由于执法环境不佳，往往“赢了官司输了钱”。另外，由于部分房产评估中介机构为谋取利益出具不实房产价值评估书，个人住房贷款在发放时抵押物评估价就过高，导致抵押物拍卖价款不足以全额收回不良贷款本息，形成贷款损失。

3、信贷人员对业务、操作流程不熟悉，形成操作风险，甚至涉嫌假按揭现象。业务操作风险，直接导致我行住房贷款风险，教训十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加强学习和培训，严格执行个人住房贷款规章制度。去年末，省行对所有个贷品种进行整合，编印了《个人信贷产品操作手册》，该手册不仅是办理个人住房贷款业务的规范性文件，更是个贷从业人员学习信贷规章制度的教科书。我行组织有关业务人员进行认真学习，熟悉个人住房贷款规章制度和房地产业务知识，了解相关行业信息，不断提高业务能力和风险识别能力。

2、强化对个人住房贷款的风险管理，加快不良贷款处置。

充分利用人民银行个人征信系统、信贷管理系统和综合应用系统，采取在线监测和现场检查相结合的方式，及时发现个人住房贷款的风险预警信号，在异常风险发生前后及时采取相应防范措施，并共享本行其他机构和其他商业银行的信贷业务上的失误等信息，将风险控制的关口前移，保证我行信贷资金的安全。同时，还要加强同法院执行部门、拍卖机构的沟通协调，加大对存量个人住房不良贷款的处置力度。

3、要积极探索住房信贷业务风险防范方法与措施，在风险可控的前提下与其他商业银行展开良性竞争，适度发展我行的个人住房贷款业务。在二手楼业务方面，我们要切实利用我行实行的抵押物内部评估、取消公证等减轻借款人费用支出的优势，努力拓展优质个人住房贷款客户，重点支持以自用为目的的购房和与自身经济能力相适应的购买行为。在适当时机，选择优质房地产发展商发放房地产开发贷款，并配套发放一手楼按揭贷款，增强我行的市场竞争能力。

第四篇：信贷业务调查暂行规定

信贷业务调查暂行规定

第一章 总 则

第一条 根据公司《信贷管理基本制度》等制度的规定，为规范贷前调查行为，防范信贷风险，促进信贷业务健康发展，特制定本规定。第二条 本规定适用于公司办理的所有信贷业务，单项信贷业务另有规定的，从其规定。

第三条 本规定所指客户包括借款申请人、借款人、担保人、承兑申请人。

第四条 贷前调查工作，应遵循以下基本程序： 客户申请→受理→深入申请人或担保人现场→搜集相关资料→查阅帐册→走访相关部门→核实资料或情况→整理情况数据→分析归纳→撰写调查报告。

第五条 调查工作的目的和要求：依据有关信贷政策、原则和具体条件，在信贷业务发生前，对贷款对象的生产经营等情况进行全面了解和分析，真实反映客户的经营状况、揭示问题、洞察风险，把好准入关、政策关、条件关，为正确信贷决策，提供真实、准确的情况和数据。

第六条 信贷业务调查，应坚持以下基本原则：

1、客观公正原则。调查人员应实事求是、全面、准确反映借客户的情况，客观公正在评判客户的优劣，严禁弄虚作假，掩盖问题。

2、科学分析原则。调查人员要根据客户实际生产经营情况和财务数据，对照行业参数进行科学分析，不得主观臆断，严禁凭经验、印象作结论。

3、风险防范原则。信贷调查既是营销过程，也是一个管理环节。既立足于支持发展，又着眼于风险识别，调查活动要符合风险防范的要求。

4、现场调查原则。调查人员要坚持实地调查为主，现场与非现场调查相结合，静态与动态相结合、当期分析与预期分析相结合，不得简单罗列企业财务数据或照抄照搬客户的文件、资料。

5、敬业负责原则。调查人员应当具有认真负责的态度、敬业务实的精神开展调查工作，不得敷衍塞责，马虎了事；严禁与客户串通，编造虚伪情况和材料。

第二章 申请与受理

第七条 客户申请。客户应当以书面形式，向公司提出信贷业务申请，其内容主要包括客户基本情况、申请的信用品种、金额、期限、用途、担保方式、还款来源及方式等。

客户可以口头方式提出申请，但应当在调查阶段，按以上要求完善书面申请。

第八条 客户申请时，除书面申请外，应提供以下基本资料：

1、营业执照副本复印件；

2、组织机构代码证复印件；

3、税务登记证复印件；

4、特殊行业经营许可证复印件；

5、近期财务报表。

第九条 客户经理依据客户的申请和提供的基本资料，按以下条件进行初步衡量后，向部门负责人汇报。

1、客户从事的行业或经营范围，不属于国家明令禁止或限制的范围；

2、经营证照合法、有效；

3、经营有效益，资产负债率不超过规定比例。第十条 信贷部门负责人对客户经理的初步分析进行确认，在其申请书上签署“同意受理”或“不受理”的意见。

金额较大或情况特殊的，应当与风控部门进行会商后，再确定是否受理。

第十一条 客户申请到正式受理，原则上不得超过24小时。正式受理后的信贷业务，方可进入调查程序。

第十二条 信贷业务正式受理后，客户经理应通知客户填写制式的《信贷业务申请表》，并提供以下资料：

1、法人代表身份证复印件；

2、公司情况简介；

3、经工商备案的公司章程；

4、注册资本验资报告；

5、贷款卡复印件；

6、贷款卡年检资料。

属于个人贷款（含个体工商、私营企业）的，按相关办法的规定提供资料。

第三章 信贷调查

第十三条 根据客户提供的相关资料，信贷部门进行再次审查、分析，有下列情况之一的，不得进入调查程序：

1、国家、省已明确规定限制淘汰的行业、产品及工艺；

2、产权关系不明晰；

3、产品积压，市场前景差；

4、借款用途不符合营业执照的范围；

5、连续两年亏损、扭亏无望的企业；

6、第一还款来源不足，又不能提供足值有效的担保的。

第十四条 信贷业务调查，原则上应由2人到客户现场实地进行，并对调查资料、情况的真实性、合法性、完整性负责。

第十五条 客户经理到达客户现场，应当宣传公司的业务，说明调查的目的、希望客户支持、配合的事项。

第十六条 到客户现场调查，应当搜集生产、经营、管理等方面的报表、资料。包括但不限于以下内容：

1、近三年经审计的财务年报；

2、上纳税申报表与纳税凭证；

3、近半年银行对账单复印件；

4、人民银行咨询系统查询证明；

5、公司法定代表人、最大股东个人征询系统查询资料；

6、法定代表人授权经办人办理信贷业务的委托书；

7、公司法人代表与高管个人简历（在简介中作了表述，此处可省略）;

8、股东会（董事会）关于贷款的决议；

9、股东会（董事会）签名样本；

10、财务预留印鉴及签字样本；

11、原材料、产品供销合同或工程承包合同复印件；

12、提供抵押、质押的资产及权属证明复印件；

13、担保人相关资料（与借款人应提供的资料基本相同）;

14、根据实际需要应提供的其他资料。

第十七条 核实、确认客户法定证照资料及公司治理文件的真实性、合法性和有效性。包括但不限于以下方面：

1、营业执照、特种许可证等证照的内容、范围、有效期限；

2、公司章程内容合法性以及对董事长、总经理的经营授权；

3、注册资本及变化、实际到位、实验资报告；

4、股东会（董事会）决议、授权书、签名样本等。

第十八条 调查、了解客户公司治理的情况。包括但不限于以下方面：

1、股权结构、对外控股、参股的情况及其真实性；

2、组织机构、管理模式及运行机制；

3、相关法定文件的完整性和有效性。

第十九条 调查、了解客户产业、行业及市场供求情况。包括但不限于以下方面：

1、生产或经营的产品，所属的行业政策、技术现状及发展趋势；

2、产业布局及市场供求状况；

3、客户所处的行业地位、上下游主要客户及主要竞争对手的情况；

4、产品订单、销售的真实性及量、价、结构、半径变化情况等。

第二十条 调查、了解客户生产、技术发展状况。包括但不限于以下方面：

1、生产（或经营）规模、生产（或经营）能力及实际达产情况；

2、生产技术装备情况；

3、产品生产质量、安全、环保管理情况；

4、产品技术、研发及发展趋势；

5、原材料供应模式、渠道、价格情况等。

第二十一条 通过账、表、薄和相关凭证及其内在联系，了解、核实客户的财务情况和资金使用状况。包括但不限于以下方面：

1、财务管理制度健全、内控机制的完善、有效情况；

2、销售收入、现金流、利润等关键数据的真实性；

3、负债水平、结构及资金使用的合理性、有效性；

4、对客户产销量、收入、利润等关键数据的比较分析，查明变化原因。

第二十二条 通过人行征信系统及客户相关资料，调查、核实客户的信用状况。包括但不限于以下方面：

1、与银行的业务往来中，有无不良记录；

2、供、销合同履约以及合同纠纷、诉讼情况；

3、资金回笼及体外循环的情况；

4、当期信用等级测评情况。

第二十三条 调查、了解客户管理团队品行、能力、合作等情况。包括但不限于以下方面：

1、品德、诚信情况。有无违规、违纪、治安处罚以及其他不良行为的记录；

2、能力、个性情况。包括学识、主要工作经历和业绩，经营管理能力、水平等优劣；

3、分工、合作情况。

第二十四条 调查、核实担保物（抵押或质押）的情况，包括但不限于以下方面：

1、设臵担保合法性、权属关系明确、清晰及相关法律文件的真实、完整性；

2、设臵担保的程序及设臵内容的合法性；

3、担保物价值的有效、充足性和变现可行性；

4、担保物的保管、使用情况及对设臵担保的影响；

5、办理登记确认的可能性等。

第二十五条 调查、了解保证人的情况，包括但不限于以下方面：

1、保证意愿情况；

2、保证设立的程序、内容合法性；

3、保证范围及保证能力等情况。

第二十六条 调查、核实权利质押物的情况，包括但不限于以下方面：

1、权利的合法性、有效性和期限性；

2、权利的权属关系及相关文件的完整、合法性；

3、存续期权利价值的充足性和变现可行性；

4、权利登记或行使权利的可操作性等。

第二十七条 调查、核实抵押担保设臵容易忽视的几个问题：

1、房地产抵押：房、地登记备案情况，防止出现假证、一房多证、重复抵押和被查封、扣押、租赁合同对抗抵押合同等情况。

2、土地使用权抵押：土地性质、出让金解缴、有效期限、地上定着物的处臵、评估价值合理性，防止出现假证、一地多证、重复抵押和被查封、扣押、监管情况。

3、机器设备抵押：通用还是专用，实际价值及抵押率合理性。

4、动产及仓单质押：设臵合法性及权属，保管难易程度、保管期限以及变现可靠性。

第二十八条 与高中层管理人员、员工面谈，了解、听取他们对企业生产、经营、管理等方面的看法、意见或核实相关情况。第二十九条 深入客户车间生产现场、原材料、产成品仓储库房，查看客户生产情况及原材料需求、产成品占用等情况。

第四章 分析、判断

第三十条 调查人员应当对搜集、调查的资料和内容，进行鉴别、梳理、分类和归纳。

第三十一条 对调查、了解的情况、数据进行全面分析，包括但不限于以下方面：

1、公司主体资格、治理的合法性、规范性以及存的主要问题；

2、依法经营和诚实、守信存在的问题及原因；

3、客户所处行业、产业的政策对客户生产、经营的影响；

4、信用申请、抵（质）押或保证设立的文件、手续合法性和完整性，有无缺陷或瑕疵；

5、客户生产或经营能力、偿债能力以及可持续发展能力的优、劣势分析；

6、客户主要风险点及防控、化解意见或措施等。第三十二条 按照《信用评级办法》对客户进行信用等级评定。

第三十三条 对客户信贷需求，包括额度、品种、期限等，进行分析、测算，并确定其最高授信控制额度。

第三十四条 分析、核实本次申请信用用途的真实性、合规性，以及额度、品种、期限的合理性。

用途的真实性，应当通过交易合同等原始资料进行审查、确认。

第三十五条 测算、分析本次信用定价的合理性，符合授信、用信双方可接受的原则。

第三十六条 担保风险分析主要包括以下方面：

1、担保人是否具备担保资格；

2、担保设臵程序是否符合法律、法规的规定；

3、设臵的担保物是否为法律所允许;

4、担保物权利价值或担保人担保能力的确定，是否高估，存续期内或信用到期，担保物价值或担保人担保能力，是否具有代偿能力；

5、担保系列文件及其要件、内容及要式，是否符合法律规定，有无纰漏；

6、担保登记是否唯一和有效；

7、执行担保物或担保人，有无主、客观方面的制约因素，担保物变现的难易程度。

第三十七条 依据上述分析情况，在同时符合以下基本条件时，方可允许信贷准入：

1、主体资格合法，法定证照、证件完整、有效；

2、产品或经营范围合法，并符合国家产业政策支持或允许的范畴；

3、组织机构、制度较健全，产权清晰，管理较规范；

4、公司及高管人员无不良信用记录，无被诉、合同违约及行政处罚等记录；

5、经营有利润，经营性净现金流量为正值；

6、信用等级或经测评达到A级及以上；

7、用信后的资产负债率原则上不超过70%；

8、信用用途、额度和期限，合法、合理；

9、担保合法，并具有足够的担保能力和变现能力。

第三十八条 调查了解、核实、分析等活动基本结束后，调查人员应当对本次调查的以下主要内容与事项作出判断：

1、合规性认定。信申请人及保证人主体资格是否合法合规；相关合法手续是否完备；申请用途是否合规、合理；授信业务是否符合金融监管部门的各项要求；

2、安全性认定，第一还款来源是否充足、稳定，客户是否符合公司的信贷准入条件、客户生产经营是否正常、客户信用风险是否控制在合理的水平、客户未来的现金流能否保证按期偿还贷款；担保是否合法、足值、有效；

3、主要风险点是什么？已采取和应当采取哪些控制措施；

4、本笔业务给公司带来的收益是否合理等。

第五章 调查报告撰写

第三十九条 撰写信贷调查报告，应符合以下要求：

1、材料真实。信贷调查人员对客户提供的有关材料和情况，进行全面调查、核实和分析的基础上，撰写调查报告。材料和情况的真实性，是调查报告的生命线。

2、内容全面。调查报告必须全面反映规定调查的主要内容。包括：对客户资料、情况的真实性、完整性、有效性，调查、确认情况；客户信用及有关人员品行情况；客户资产、生产经营状况；信贷需求用途及合理性、效益性等。

3、分析客观。以客户的真实数据、情况为基础，运用有关方法（如因素分析法、环比分析法、定基分析法、趋势分析法等），对客户的生产经营、发展状况、前景预测等进行客观分析和判别，避免主观臆断、妄加推测。

4、重点突出。重点突出支持或不支持的主要依据和理由。特别是对拟支持的信用，应把客户的行业地位、产品优势和特点、双方合作效益、风险可控程度及范围等，作为重点反映的内容。

5、表述准确。在调查报告中，陈述情况、分析问题，言之有据、言之有理、用词恰如其分，合乎逻辑，前后一致、相互衔接。避免“大概、左右、估计等不确定或含义模糊不清的概念和语言。

6、书写规范：书写工整，书面整洁，不随意涂抹；书写格式、标点符号使用，合乎规定要求。若以微机打印，字体用法：主标题作宋体小二号，副标题用宋体三号，其余文字用宋体四号；正文行距为1.5倍。第四十条 调查报告的格式，应符合规定要求。包括标题、抬头、引言、正文、结束语、落款、日期等。

第四十一条 调查报告“正文”写作，应包括以下内容：

1、申请人基本概况。包括客户主体资格、公司治理、主要产品、所处行业等内容。

2、生产经营能力分析。包括产量、销量、技术、市场供求及预测、主要原材料供应等情况。

3、财务状况分析。包括资产负债、融资状况、销售收入、利润、现金流量等情况。

4、信用风险分析。包括产业政策符合性、市场预测、抵押担保等。

5、申请信用合理性分析。包括用途、额度、品种、期限、效益等内容。

6、调查分析结论。

第四十二条 调查报告的结论意见，应符合以下要求：

1、归纳和提炼出客户行业、产品、经营、效益以及可控风险等方面的优势和特点，突出反映支持的主要依据和理由；

2、相关结论性意见。包括：申请信用合法性及合理性、综合效益分析、综合风险分析的结论性意见；

3、适用信用的种类、币种、额度、期限、利率（包括执行的基准利率、测算及应执行的上浮利率）、担保方式、还款资金来源及还款方式；

4、定性表态意见。即用“同意”或“不同意”等明确意思表示的语言，表明调查人的最终态度（注意，不能使用“建议”等模糊语言）。

5、管理建议或风险控制措施。应针对本笔信用的使用、管理或风险控制方面存在的不足、或薄弱环节，提出针对性的管理措施建议。第四十三条 现场调查至调查资料、调查报告完成及填写《贷款调查表》，最长时间不超过48小时。

第六章 附 则

第四十四条 对个人（含个体工商、私营企业等）、同一客户的内第二次存量授信，其法定证照等基本资料和调查报告内容，可适当从简，但资料、情况发生变化的，必须按要求搜集和反映完整。

第四十五条 本规定由公司总经理办公会负责解释。第四十六条 本规定经董事长审批后，发文实施，修改、完善亦同。

第五篇：个人住房信贷业务存在的问题及国外经验借鉴

论文关键词：个人住房贷款 垒融风险

论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。

随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居 民购买住 房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但 由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境 尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险，须引起有关方面重视。1 个人住房贷款业务存在的问题及风险

1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制

对借款 申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人 的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能 以借款人所在单位开具 的收人证 明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分 由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。

2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制

房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质、项 目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金 的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额 ．不正确地迎合来 自社会各方面的某些需要，在竞争 中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段，放松对开发商资质和项 目合法性的审查及工程建设的监理，对开发商售楼资金放任 自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展。[1][2][3]下一页 3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展

由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应，办事效率低 ．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新、抵押贷款新业务品种的创新和发展 [!--empirenews.page--]

4、个人住房贷款的风险转移机制不健全

由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保 的经营机构。房地产二级市场发展缓慢，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难，特别是对已进住的房产 ．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产。

5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应

零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期 限长，管理成本高的特点，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求，但 由于银行内部管理系统科技含量低 ．信息处理速度慢，不利于经营管理水平的提升。

6．从银行资金的来源与运用的角度来看 ．存在短存长贷风险

目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行 自身信贷结构平衡角度来讲 ．个人住房贷款的规模应有银行 自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标、资金紧张

7．从银行经营效益来看，目前个人住房贷款享受国家

优惠利 率，6～ 30年 期 的年 利 率 为5．58，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差仅为 3．33，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力、物力和财力 ．这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小．相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长．在企业融资审查严格的情况下．助长企业套取个贷资金长期使用．增加银行信贷风险。防范和化解金融风险的经验借鉴 1．由政府部门牵头 ．尽快成立 个人资信评估系统

信用记 录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证 明，任何银行、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性 的信用管理基础。具有 良好信用记录的个人或企业，在寻求贷款、信用消费、交易往来 中．都会享受到极大的便利，可以为银行决策提供依据，减少决策失误 应 由政府部门牵头，成立相应的中介机构，建立起个人资信评估系统 ．把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价．以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享。．加强个人住房贷款前期合作项 目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险

严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 ．选择优质的发展商和项 目，在合作项 目的选定上，制定一套严谨、科学 的管理办法。对于预售房，应借鉴新加坡 的经验，从政策法规上规定建立项 目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付．防止房地产开发商滚动开发，乱铺项目，在经营管理不善 的情况下，造成逾期交房或工程烂尾 ．损害消费者的利益和银行信贷资金的安全。[!--empirenews.page--]上一页[1][2][3]下一页 3．建立灵活多样 的担保制度 在贷款 的担保

上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法：(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；(2)成立商业性的担保公司提供信用保证 ；(3)建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。

4．建立市场化 的个人住房贷款利率管理体系

目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求，提供差别化服务，随着我国加人 WTO步伐的 日益临近，为加强我国商业银行的竞争力，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系 5．加大科技投人 ．提高银行个人住房贷款经营管理水平

由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段 已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平，有效防范风险。

6-加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐

为从制度上解决资金来源短期性与资金运用长期性的矛盾，增强资产流动性，借鉴国际金融业的经验，实施资产证券化，解决短期资金长期使用的矛盾，保证商业银行个人住房贷款良性循环。