商业综合体及购物中心项目商业管理公司筹备执行工作流程

第一篇：商业综合体及购物中心项目商业管理公司筹备执行工作流程

商业综合体及购物中心项目商业管理公司筹备执行工作流程

执行工作流程中一共有85个大项。如下所示：

1获得立项资料和主力店合作信息15天

2规划(概念)方案解读20天

3组织对城市综合水平实地考察和调研(商业和物管)45天

4组织召开第一次规划研讨和筹备工作会议(主要研讨规划方案、商业管理模式与筹备计划执行书节点)1天

5参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供项目商业业态规划及设计建议书，完成设计要点会签

6编制商业管理公司筹备计划执行书并完成会签30天

7公司注册及资质申报/下达筹备工作通知书30天

8商圈/物管/人力资源/媒体市调,形成报告/建议60天

9组织召开第二次筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审/管理公司模式架构及前期人员安排等)1天

10参与建筑方案综合评审,完成商业业态规划,提供物管用房平面布置图15天

12组织参与建筑方案深化设计评审（提供餐饮区域点位图/商业和地下室广告位布点图）30天

13参与各专项设计评审,包括立面/内装/景观/照明/导示系统/弱点智能化等,提出意见和建议(提供商业房产技术条件/景观各要素布点图)302天

14组织参与初步设计,确认所有设计条件（包括提供基本的商业业户的房产技术要求等）80天

15组织参与施工图会审,并提供审图意见25天

16完成架构编制、薪酬方案和人员到岗计划90天

17获得面积数据,完成项目租赁决策文件编制30天

18完成管理启动费测算和使用计划审批流程30天

19完成招商费用预算和审批流程30天

20临时办公用房及办公用品准备20天

21制订商业招商政策和租金方案40天

22制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调)40天

23编写物业管理方案;编制物业管理合同及相关文件40天

24商业物业管理费测算及审批流程80天

25物业管理招标及物管费标准备案

26临时管理制度建立65天

27第一次招商培训及考核30天

28跟进完成商业业态规划细化方案(第一版施工图对接)30天

29申请并建立会计电算化账套30天

30政府关系及税收政策接洽

31制定收费流程和核算流程，建立收费台账30天

32按集团及商管要求按月编制上报各种报表30天

33招商前期准备工作55天

34第三次筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜)1天

35商业招商及策划推广全面启动招商预热期(意向洽谈;总体完成签约30%，其中餐饮类完成50%)30天

36完成签约仪式和招商推介会5天

37强势招商期(签约落位；总体完成签约50%，其中餐饮类完成70%)80天 38适时开展异地招商30天

39强势招商期(总体完成签约80%、其中餐饮类完成100%)30天

招商收尾期(调整满铺；总体完成签约100%）

40介入主体结构/屋面/砌筑施工232天

41介入机电管线安装270天 42介入机电设备安装105天

43参与设备调试/编写设备清单综合调试45天

44变配电房安装及供电40天

45消防工程及调试144天

46智能化安装及调试144天

47电梯安装及调试141天

48主力店交接主力店物业管理界面对接255天

49建立租金收缴台帐30天

50主力店交付进场/进场日确认180天

51第二次员工培训及考核(装修前)30天

52完成商业商铺装修准备工作210天

53介入商业公共部分内装61天

54介入外装饰工程365 天

55多种经营点位规划及招商120天

56商业交付进场与装修餐饮类商铺装修75天

57非餐饮类商铺装修45天

58多种经营点位装修20天

59第四次筹备工作会议(主要研讨装修进度控制开业/营销推广/设备代管/

等)1天

60制订开业庆典方案和工作倒排计划40天

61启动开业庆典准备工作(实施计划和方案)90天

62介入室外市政配套工程105 天

63介入室外景观工程140 天

64导示系统制作安装177天

65三标文件编写与认证120天

66完成二次招商(掉铺补招及优化调整)30天 67制定开业期营销推广活动方案60天 68开业初期营销推广活动启动

69物业管理用房交付启用60天 70停车场管理方案和相关手续办理30天

71完成广告位招商30天 72工程设备代管15天 73工程设备预接管(未验收)30天 74完成保洁/拓荒/绿化招标6175财产保险等三险投保投保工作6076全面清洁拓荒2077介入物业验收四方验收578消防验收779综合验收580物业正式接管

81工程遗留问题处置

82第三次员工培训及考核(开业前)3083设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全面展开

84营运管理准备启动3085商业开业1 天 天 天 天 天 天 天 天 天 天31

第二篇：商业综合体项目商业计划书

商业综合体项目商业计划书

《商业综合体项目商业计划书》是前瞻产业研究院独家首创针对商业综合体项目申请融资的专项商业计划书。商业计划书分为：通用版、个性化定制服务版。通用版是依托前瞻产业研究院长期基于商业综合体项目分析、把握行业市场现状和发展趋势、综合国家法律法规、政策、产业中长期规划及项目团队优势等基本内容，企业可以自行补充单位信息，稍做调整可以作为商业综合体项目商业融资计划书使用。

个性化定制版是根据企业具体项目的要求，着力呈现商业综合体项目主体现状、发展定位、发展远景和使命、发展战略、商业运作模式、发展前景等，深度透析项商业综合体目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限度地体现项目的价值，在此通用版基础上升级完成，为企业申请融资等提供全程指导服务的商业综合体商业计划书。

报告目录

第1章：商业综合体项目摘要

1.1 商业综合体项目概况 1.1.1 项目背景

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1.1.2 项目简介

1.2 商业综合体项目优势分析

1.3 商业综合体项目融资与财务分析概况 1.3.1 项目融资方案概况 1.3.2 项目财务分析概况

第2章：商业综合体项目公司介绍

2.1 公司发展简况 2.2 公司组织架构 2.3 公司管理模式 2.4 公司经营情况

第3章：商业综合体行业及目标市场分析

3.1 商业综合体行业发展现状与市场前景分析 3.1.1 行业发展历程 3.1.2 行业发展现状 3.1.3 行业市场前景预测

3.2 商业综合体项目目标市场分析 3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析 3.2.2 市场规模分析 3.2.3 盈利情况分析 3.2.4 市场竞争分析 3.2.5 进入壁垒分析 3.2.6 市场分析总结

第4章：商业综合体项目产品/服务分析

4.1 商业综合体项目产品/服务简介

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4.1.1 项目产品/服务名称 4.1.2 项目产品/服务特征 4.1.3 项目产品/服务性能用途 4.2 商业综合体项目产品生产经营计划 4.2.1 项目产品生产方式 4.2.2 项目产品生产设备 4.2.3 项目品质控制和质量改进 4.2.4 项目产品成本控制

4.3 商业综合体项目产品/服务前景分析 4.3.1 项目产品/服务竞争优势 4.3.2 项目产品/服务市场前景

第5章：商业综合体项目研究与开发

5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况 5.2 项目团队对外合作情况 5.3 项目研发团队技术水平5.4 项目研发投入计划

5.5 项目研发团队激励机制与措施

第6章：商业综合体项目市场营销策略

6.1 商业综合体项目营销战略 6.2 商业综合体项目市场推广方式

第7章：商业综合体项目融资和资金退出

7.1 商业综合体项目资金需求用量与期限 7.1.1 项目总投资 7.1.2 固定资产投资

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7.1.3 流动资金

7.2 商业综合体项目资金筹集方式 7.2.1 项目资本金筹措 7.2.2 项目债务资金筹措 7.2.3 项目融资方案分析

7.3 商业综合体项目资金筹集方式 7.4 商业综合体项目资金使用规划 7.5 商业综合体项目投资回报计划 7.6 商业综合体项目资金报酬与退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股权转让 7.6.3 股权回购 7.6.4 股利

第8章：商业综合体项目财务预测

8.1 财务评价基础数据

8.2 商业综合体项目销售收入预测 8.3 商业综合体项目成本费用估算 8.4 商业综合体项目财务评价报表 8.4.1 项目现金流量表 8.4.2 项目损益表 8.4.3 项目利润分配表

8.5 商业综合体项目财务评价结论

第9章：商业综合体项目投资风险与控制

9.1 政策风险与控制 9.2 资源风险与控制

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9.3 市场不确定性风险与控制 9.4 市场竞争风险与控制 9.5 研发与生产风险与控制 9.6 成本控制风险与控制

9.7 商业综合体项目财务风险与控制 9.8 商业综合体项目管理风险与控制 9.9 商业综合体项目破产风险与控制

第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整

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第三篇：东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告

东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告

一、项目简介

东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目在2003年4月开业，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站下车就可到达。

日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目。在这个项目的初期，许多人都对这个项目持悲观态度，预测这个项目可能太大了，或者它对于日本传统来说，变化太大、太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机不对，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。

长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。森稔社长要整个团队坚持不懈地追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。

图1 六本木新城在东京的地图位置

发展商简介：

森稔，森大厦株式会社社长。日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设。

图２ 空中看东京

六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。

二、总体规划设计特点

城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。

1.总体布局—酒店与购物中心形成综合体

图３项目总体布局示意图

２.购物中心建筑设计特点

美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，JERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明JERDE的设计思想是成熟的。

图4 空间的构思—将综合体连接为整体

图5 露天广场与舞台

外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与大阪难波城有类似之处。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。通过舞台活动，让顾客参与互动，空中庭院绿化空间，也是让顾客可以参与的公共空间。

图6 露天广场舞台使用场景

水晶岛的设计也突出了强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。

图7 从毛利庭院看项目立面

图9 六本木新城购物中心中庭

购物中心内部的中庭设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。

中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭方便找到自己喜欢的商店。

由六本木新城前露天广场和66广场组成公共活动空间，六本木新城经常举办营销及文化活动。

3.交通体系与停车特点

顾客可以乘坐地铁、公共汽车，也可以开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。

六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。

图10 12个停车场分布指南

六本木地铁站

图11 六本木地铁站位置及入口

图12 一个汽车停车场入口

图13 普通地下停车场

图14 六本木新城采用立体自动化停车

４.园林设计与艺术设计

绿化与园林是城市综合体的必需的配套设施，空中花园与地上园林相互结合。

图15 六本木新城部分园林图片

图16 66露天广场鸟瞰图

高达10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息。

图18.六本木新城的艺术标志

5.关于屋顶庭院的绿化—空中花园的借鉴

六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了业主的可参与性，人们在春天开始播种，为大城市带来清新的田园景观。

图19 春天的景观

春天是播种希望的季节，春天是属于少男少女的季节。六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然。

夏天是美丽的季节，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。

鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩。

图20 夏天的景观

秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。

图21 秋天的景观

冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望。

图22 冬天的景观

6.六本木新城公共空间艺术作品

妈妈

蔷薇花

露易丝・布鲁乔亚作。高10米的巨大蜘蛛像是来自世界各地的人们聚集一堂，编织新的信息的场所之象征。

伊扎・简兹肯作。远远超出人的身长之巨大蔷薇是六本木新城的爱与美之象征。（由好莱坞美容美发集团公司提供）

COUNTER VOID

壁画作品

宫岛达男作。玻璃屏幕上飘荡的数码式数字唤起人们无穷的想象力。

索尔・露维特作。这是为朝日电视台入口大厅而作的活泼多彩的圆环形象。（由朝日电视台委托制作）

安娜之石

只将爱……

托马斯・珊黛尔作。斯得哥尔摩海岸群岛旅行时的回忆是我的设计的全部。（设计师语）

内田繁作。与爵士乐名曲同名的椅子是根据想从东西中除去某种重力的思考而设计的。

公园长椅

DAY TRIppER

加斯帕・莫利森作。设计概念就是椅子本身。它的意图不是挑起好奇心，只是表现与环境的平衡。

朵鲁格设计集团/约尔亘・贝与克里斯查尼・欧珀瓦尔＆尼尔万V.D.威尔登作。家具被结合在人类形成的波形上而形成一体。

卡里穆・拉稀德作。斯・克普是漂流的彩色岛。它是作为东京景色之延续而设计的。

城市综合体的公共艺术作品不仅点缀了空间，而且提升了城市艺术品位。

三、业态组合与动线特点

商业与旅游观光相结合，整个业态组合考虑了顾客的多种需求，顾客参观购物一天也不觉单调。

1.六本木新城业态组合

商业

具体包括服装、皮具、珠宝、电影院、餐饮名店

森美术馆

可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心的美术馆，以世界的现代艺术为中心举办时装、建筑、设计、摄影、影像等各种形式的展览会

电影

院

六本木新城维珍TOHO影城

城市观景

都市未来展览馆

处于地上50层的展示设施，从各种角度研讨过“都市”

学术中心

六本木新城森大厦第49层、第40层里集结着世界中的智慧。立足于此可以眺望整个东京之位置，通过学校、论坛、图书馆、研究网络这四种功能，人与信息的合作开始了

酒店

东京凯悦大酒店

提供包括28间套房在内的389间客房，最高级的厨师们用精选之食材创造出美味佳肴的10间餐厅、酒吧，绝对宽敞舒适的温泉浴场和健身房，13个宴会会场，教堂，神殿等优雅舒适的空间与无微不至的服务

住宅

六本木新城开发包含多栋高层住宅，立体园林何商业设施为住宅销售提供了支撑条件

电视台总部

2.六本木新城购物中心的动线特点

顾客动线与景观变化相结合，有意识吸引顾客在六本木新城停留更多时间。

不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便地进入自己喜欢的空间。

图23 垂直电梯充分考虑残疾人使用的便利

图24 一层的动线

图25 购物中心二层的动线

图26 动线环绕森大厦组织

图27 根据洋流特点设置四层营业通道

四、商品陈列与VMD特点

200间以上的商店与餐厅毗邻接踵，商店荟萃了世界各地的名牌，餐饮也是将世界风味集成在一起。每个商店的VMD都具有自己的特色，您可以一边游览一边享受购物和美食之欢愉。

图28 立体式的服装陈列

图２<

第四篇：商业综合体项目深基坑实施细则

商业综合体项目深基坑实施细则

目 录

一 工程概况及重大危险源的识别

二 重大危险源安全监理细则编制依据

三 安全监理工作方针和目标

四 安全监理工作主要内容及监理措施

五 安全监理工作职责

六 重大危险源安全监理工作各项制度

（一）安全监理工作会议制度

（二）安全施工方案报审制度

（三）重大危险源安全监理监控制度

（四）重大危险源交底与验收制度

（五）重大危险源安全工作检查制度

（六）重大危险源安全监理旁站工作制度及监控要点

（七）安全事故上报制度

（八）安全监理资料管理制度

七 安全监理工作资料管理

八 安全监理及生产安全事故应急预案

为了贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产方针，强化对建筑工程重大危险源的监控，提高施工现场安全生产管理水平，杜绝重特大事故发生，根据国务院《建设工程安全生产管理条例》、省市县有关安全生产文件，结合本工程实际情况，特制定本项目重大危险源安全监理细则。

一、工程概况及重大危险源的识别

1、工程概况

【各项目监理部：工程概况及重大危险源的识别部分，根据本工地实际情况，自行修改编写！】

2、重大危险源的识别

本工程存在重大施工危险的分部分项工程有：深基坑支护、降水及土方开挖；模板支撑系统；悬挑脚手架搭设；大型机械设备（塔吊）的拆装；起重吊装工程安拆；多塔交叉作业吊装；物料提升机拆装；施工吊篮的安拆；卸料平台的安装；施工机具；高处作业；洞口及临边安全防护；现场用电安全等。

督促施工总承包单位和分包单位，根据工程特点和施工范围的重大危险源，在地基基础、主体结构及装饰装修各阶段施工前，对施工过程进行安全分析，对可能出现的危险因素尽享识别，列出重大危险源，编制相关的安全专项施工方案和应急救援预案，按有关程序审批后方可实施。（对超危大工程必须进行专家论证，严格按照专家意见实施）

二、重大危险源安全监理细则编制依据

1、国家安全生产法；建设工程安全生产管理条例；

2、经审批的监理规划；

3、施工单位编制、报审，并经审核批准实施的专项施工组织设计；

4、《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46-2005；

5、《建筑机械使用安全技术规范》JGJ33-2001；

6、《建筑施工高处作业安全技术规范》JGJ80-91；

7、《建筑施工安全检查标准》JGJ59-99；

8、《建设工程监理规范》GB50319－2013；

9、《安全带》GB6095—1985；

10、塔式起重机使用说明书；

11、塔式起重机安全规程GB5144-2006；

12、建筑施工塔式起重机安装、使用、拆卸安全技术规程JGJ196--2010；

13、现场施工图纸；

14、其他文件；

三、安全监理工作方针和目标

安全监理方针：

“安全第一、预防为主、风险控制、严格监督”

安全监理目标：

1.重、特大安全管理监理责任事故为零。

2.现场监理人员无人身伤害事故。

3.严格监督，认真履行监理合同的规定，提高业主满意度。

4.督促施工承包单位落实其安全生产管理目标。

四 安全监理工作主要内容及监理措施

1、施工准备阶段安全监理的主要工作：

A、协助建设单位与施工承包单位签订工程项目施工安全协议书。

B、审查专业分包和劳务分包单位资质。

C、审查电工、焊工、架子工、起重机械工、塔吊司机及指挥人员、爆破工等特种作业人员资格，督促施工企业雇请具备安全生产基础知识的一线操作人员，上岗人员持有特种作业上岗证。

D、督促施工承包单位建立、健全施工现场安全生产保证体系；督促施工承包单位检查各分包企业的安全生产制度。审核施工承包单位编制的施工组织设计、安全技术措施、高危作业安全施工及应急抢险方案。督促施工承包单位做好逐级安全交底工作。

2、施工过程中安全监理的主要工作：

A、监督施工承包单位按照工程建设强制性标准和专项安全施工方案组织施工，制止违规施工作业。对施工过程中的高危作业等进行巡视检查，每天不少于一次。发现严重违规施工和存在安全事故隐患时，及时要求施工承包单位整改，并检查整改结果，签署复查意见；情况严重的，由总监下达工程暂停施工令并报告建设单位；施工承包单位拒不整改的应及时向安全监督部门报告。

B、督促施工承包单位进行安全自查工作；参加施工现场的安全生产检查。复核施工承包单位施工机械、安全设施的验收手续，并签署意见。未经安全监理人员签署认可，不得投入使用。

C、安全监理人员应对高危作业的关键工序实施现场跟班监督检查。

3、审查施工单位的有关安全生产的文件：

1）《营业执照》；2）《施工许可证》；3）《安全资质证书》；4）《建筑施工安全监督书》；5）安全生产管理机构的设置及安全专业人员的配备等；6）安全生产责任制及管理体系；7）安全生产规章制度；8）特种作业人员的上岗证及管理情况；9）各工种的安全生产操作规程；10）主要施工机械、设备的技术性能及安全条件。11）审核施工单位的安全资质和证明文件（总包单位要统一管理分包单位的安全生产工作）；12）审查施工单位的施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案：13）审核施工组织设计中安全技术措施的编写、审批：

① 安全技术措施应由施工企业工程技术人员编写；

② 安全技术措施应由施工企业技术、质量、安全、工会、设备等有关部门进行联合会审；

③ 安全技术措施应由具有法人资格的施工企业技术负责人批准；

④ 安全技术措施应由施工企业报建设单位审批认可；

⑤ 安全技术措施变更或修改时，应按原程序由原编制审批人员批准。

14）审核施工组织设计中安全技术措施或专项施工方案，是否符合工程建设强制性标准；

4、重大危险源的安全监理措施

1）工程项目开工前对施工现场重大危险源的辨识及监控措施

按照《建设工程监理规范》(GB50319--2013)的要求，监理规划应在签订监理合同及收到设计文件后开始编制，完成后经监理单位技术负责人审核批准，并应在召开第一次工地会议前报送建设单位。而第一次工地会议应在工程项目开工前，由建设单位主持召开，监理单位和承包单位参加。在开工前，监理单位应针对建筑工程类型、特点、规模等情况，根据国家现行的法律法规、行业标准及地方性规程等文件，在编制监理规划时，应将本工程施工各阶段、各部位导致事故发生可能性较大、且事故发生后会造成严重后果的危险源确定为重大危险源，提出预控措施。

2）施工过程中对重大危险源的监理措施

在建筑工程施工过程中，监理单位应根据已审批的监理规划，结合施工单位申报并已审批的施工组织设计和各专项施工方案，在编制监理实施细则时，详细编制出对重大危险源的监控措施，采取最佳方式进行监控，动态分析识别存在的危险因素种类及危险程度，并根据建筑工程的实际进度、实际情况不断补充、完善。同时重点做好以下几方面工作，最大可能地降低事故发生率。

3）审查施工单位企业资质、安全生产许可证、安全保证体系

在施工单位进场前，监理单位应对施工单位是否有安全生产许可证，安全保证体系是否健全进行检查。对无安全生产许可证和安全保证体系不健全的，监理单位可不同意施工单位进场施工。监理单位还应检查施工单位安全管理人员、三类人员及特殊工种操作人员是否持证上岗，包括电工、焊工、起重机械工、塔吊司机、信号工、司索、垂直运输机操作工等特种作业人员的名册、岗位证书及其它相关证件。对无证人员，项目监理部要禁止其上岗。需说明的是，总承包施工单位的安全保证体系和安全生产许可证一般在建筑工程项目招标时已进行了检查，但监理单位仍需要求总承包施工单位提供此类文件、证件以备查。

在施工单位进场施工后，监理单位还应检查施工单位现场人员是否和申报名册人员相符。

4）审查施工组织设计、专项施工方案

监理单位应对施工单位申报的施工组织设计及各专项施工方案进行程序性、符合性、针对性审查。审查需专家论证的是否经专家论证，安全专项方案是否经施工单位技术负责人签认，不符合程序的应退回；除审查其技术性要求外，还应重点审查方案中的控制重大危险源的安全措施是否符合强制性规定，是否附安全验算结果，需经专家论证的还应附有专家审查的书面报告；监理单位还应审查施工方案是否针对本工程特点编制，是否考虑了所处环境及管理模式的影响，是否具有可操作性。只有在方案符合各项要求时，监理单位才能进行签认。

5）检查施工单位安全生产责任制和安全教育落实情况

监理单位还应对施工单位的安全生产责任制和安全教育进行检查，检查建设单位和总包单位承以及总承包单位和分包单位签订的施工安全生产协议书，施工单位是否对进场工人进行了安全教育，是否按要求进行三级教育，是否定期对工人进行安全培训等。

6）监理平时巡查、定期联检

在建筑工程施工过程中，监理人员除平时的巡视检查外，还应定期组织施工单位对施工现场进行联合检查，在联合检查时可邀请建设单位参加，以加强监管力度。在联合检查中应重点检查施工单位是否按已审批的施工方案组织施工，对重大危险源是否在重点监管等。对存在的重大安全隐患应书面要求施工单位进行整改，严重的可在征得建设单位同意后下达停工令，以要求施工单位进行整改。定期联合检查的周期不宜间隔时间长，可以在每次监理例会前进行检查，并在监理例会上对存在的重大安全隐患重点强调，要求施工单位限期整改，并对整改的情况进行复查。

7）关键工序旁站监理

深基坑、塔吊起重机械设备的拆装、物料提升机拆装、悬挑脚手架的搭设、电梯安装等，容易引发重大安全事故的工序和部位进行旁站监理，并做好旁站监理记录。

五 安全监理工作职责

（一）总监理工程师安全监理工作职责

配备本项目部持证上岗的专职安全监理人员，明确其工作职责。

组织编制针对本工程特点的安全监理工作实施细则。

审核施工总承包的安全生产保证体系。

审核施工单位“施工组织设计（方案）”中的安全技术措施及专项安全施工方案是否符合有关强制性标准。

落实各项安全监理工作制度。

组织编制安全监理工作月报，并按规定上报各类安全工作信息。

按照规定程序要求，参加有关安全事故的处理。

（二）安全监理人员安全监理工作职责

监督检查施工单位安全生产协议书中安全员落实情况及有关条款执行情况。

监督检查本工程重大危险工程实施过程，每天不少于一次进行旁站检查并有相应的记录。

督促检查施工单位在施工过程中的人、机、料、法和环境安全状况，对存在的安全隐患和不安全因素提出整改，并复查整改工作落实情况。

督促检查施工单位落实各项安全防护设施。

每日记录安全监理工作情况。

参与安全生产事故分析和处理。

建立健全安全监理工作台帐。

六 重大危险源安全监理工作制度

（一）安全监理工作会议制度

1、首次安全监理工作会议

在工程开工前（可与第一次工地会议合并召开）由总监召集总包单位的项目经理、技术员、安全员等管理人员，并邀请建设单位有关人员参加，召开首次安全生产工作交底会议，分析并列出施工过程中各个阶段及分部、分项存在的重大危险源情况，并研究对危险源的控制要求和对策。

要求施工单位针对本工程建设特点，对工程施工过程中产生的重大危险源进行罗列，除要求施工单位编制专项安全技术措施外，还应制定应急预案。

交底会上总监理工程师以“重大危险源工程安全控制办法”的书面形式将所列重大危险源控制内容及要求书面对施工总包单位进行确认，并履行签收手续。

2、安全生产管理例会

在项目建设过程中，由总监理工程师定期主持召开安全生产管理例会（可与每周工程例会合并召开），检查施工中的安全隐患及落实重大危险源监控措施情况。

会上应检查上次会议执行情况，施工单位人员、施工机械及现场施工安全状况，安全生产问题的整改落实情况和必要的新议程，对所发现和提出的安全施工隐患，应在会上明确整改措施和责任人员。

会议中提出的要求和决议应形成书面的会议纪要，并得到与会各方的确认。安全生产现场会议

主要针对现场安全管理工作好的和差的典型情况，适时组织安全生产现场会，总结推广好的经验和做法，对典型常见的安全隐患进行点评，提出改进措施，总结经验教训，明确各项安全生产管理要求。并由监理项目部将会议情况专项编制“安全监理现场会议纪要”。

（二）安全施工方案报审制度

要求施工承包单位对所确定的本工程重大危险源书面制定专项施工方案并进行报审，重点审查施工单位内部有关职能部门是否汇签，总工是否审批和有无企业盖章。

对重大危险源专项安全技术方案的审批，应组织安全监理人员和专项工程专业监理工程师进行会审，重点审查专项方案是否符合工程建设强制性标准。总监的审批意见应有针对性，审批资料应收集备案。

重大危险源工程内容按《关于加强危险性较大的分部分项工程安全管理的意见》规定的内容并结合工程施工实际情况确定。

凡是涉及到施工工艺变更，专项安全技术措施审批手续按照规定程序重新审批。

对存在较大危险性和重大技术难度以及监理项目部难以把握的施工方案，可上报公司，由公司组织专家进行会审，并向项目部提供审查意见。

（三）重大危险源安全监理监控制度

监理项目部应根据“重大危险源工程监理控制程序”对重大危险源工程实施过程进行监控。

对重大危险源工程，事先识别策划的危险源，是否列入“重大危险源工程策划表”（参照安全监理工作作业指导书中“安全监理工作计划表”）,并制定相应的安全监理工作实施细则。

督促检查施工承包单位对施工技术人员进行安全交底，并提供相应交底记录。

重大危险源工程施工方案编制后，应监督施工承包单位检查实施前的落实情况并对检查验收情况和结论留有书面的记录。其中涉及塔吊、人货电梯、附着式升降脚下手架、吊兰等必须经检测单位检测，经发放合格证或准用证和挂牌后才能准许使用。

对重大危险源工程在实施过程中安全监理应按制度的规定进行巡视、旁站和检查工作，对关键部位、关键工序应按照施工方案及工程建设强制性标准执行，一旦在搭设过程中发现有违规情况应立即阻止，开具安全监理工作通知单，纠正后方可进入下道工序。检查情况应反映在安全监理日记中。

总监理工程师，安全监理员在新开工地编制安全监理工作细则的同时，必须将对施工单位列出危险源控制的部位方法，责任人落实情况纳入监理细则中。

总监应组织安全监理工程师在工程项目施工准备阶段、基础工程、结构工程、装饰工程开工前，编制“工程项目建设安全监理危险源控制计划表”

对各阶段的施工安全危险源，应有针对性地制定安全监理工作对策，编制相应的监理危险源工作检查要求。

施工单位按照专项安全技术方案实施后，对实施的危险源根据施工单位上报的验收单要求进行复查。

（四）重大危险源交底与验收制度

总监理工程师、专职安全监理员必须了解熟悉本工程的重大危险源，以及新编制的专项安全技术措施实施和安全监理细则的内容和要求，向全体监理人员进行交底，必要时应向施工承包单位作安全监理工作交底，以使全体监理人员明确安全监理工作要求，严格监督施工单位按照施工组织设计要求和安全技术措施规定开展施工作业活动。

重大危险源工程施工前，督促施工单位编制方案的技术人员应参与首次交底工作（交底后内容要有记录），交底与被交底双方履行签字手续，交底后资料收集备案。

重大危险源工程施工安全措施实施后，应督促施工单位及时进行验收，符合验收要求后，由施工单位技术员，项目负责人、安全员履行签字手续，安全监理应对有关资料收集备案。

施工过程中如施工措施有所变更或属重新恢复使用时，应按上述相关规定，重新要求施工单位组织验收工作。

对大型钢结构工程施工完成、工程竣工阶段拆除塔吊、人货电梯、井架、脚手架等被列入的重大危险源工程项目完成后，监理人员应督促施工单位应及时填写危险源部位销号单，监理项目部对备查相关资料收集备案。

（五）重大危险源安全工作检查制度

监理项目部应制定书面安全生产定期检查制度，并获得建设单位和施工单位的共同确认。

安全监理人员应按制度规定做好日常检查工作，重点督促对重大危险源工程施工安全措施的落实情况，了解施工现场安全状况，及时发现安全隐患，在监理日记中对重大危险源工程应不少于每天一次检查的记录，确保施工全过程处于受控状态。

安全监理人员可视情参加施工单位组织的定期的安全生产检查活动，了解和督促施工单位及时消除安全隐患。

对在日常巡视检查过程中发现的安全事故隐患及违反《工程建设施工安全标准强制性条文》规定的情况，安全监理人员应及时向施工承包单位开具“安全监理工程师通知单”，要求期限整改。“安全监理工程师通知单”必须经项目总监或其授权人员签字才能发出。在施工承包单位按通知单要求定时、定人、定措施整改完毕后，安全监理人员应及时组织验收，并签署整改验收意见。

在重大危险源工程施工过程中对出现可能直接影响工程质量和人员生命安全情况时，应由总监理工程师下达工程暂停令，要求施工承包单位立即对指定部位停工整改。工程暂停令应及时抄送建设单位和项目经理部相关负责人，必要时应抄报负责本工程施工监督的受监安质监站，情况严重的应向公司主管领导报告。

如出现施工单位拒不整改或者不停止施工的，总监理工程师应及时将该情况以书面形式向建设单位工程主管领导、工程质量安全监督部门和公司主管领导报告。

（六）重大危险源安全监理旁站工作制度及监控要点

监理项目部针对重大危险源工程编制的安全监理细则，应明确建立有针对性的安全旁站工作计划和要求。

在重大危险源工程实施过程中，监理项目部应安排监理人员开展旁站监理工作，对具体的分部分项工程作业面的监理检查应每天不少于一次，并按规定填写“安全监理工作旁站检查记录”，旁站检查记录应经安全监理人员签字确认。

对重大危险源工程实施旁站监理工作的重点内容是：施工单位现场安保体系的落实情况（包括施工安全员到岗和开展安全检查和监督工作情况）,特殊工种施工操作人员持证上岗情况，施工操作人员劳动防护用品准确使用情况，施工区域范围内安全防护和警戒标识设置情况，安全防护用品质量等。

根据不同的专业工程施工特点按以下监理工作要点，对施工作业实施过程开展安全巡视旁站监理：

（1）基坑施工监理巡视旁站监控要点

基坑及边坡工程：

1）开挖深度超过3m（含3m）的基坑（槽）和高度超过３ｍ的边坡工程的土方开挖、支护、降水工程；

2）开挖深度或高度虽未超过3m，但地质条件、周围环境和地下管线复杂，或影响毗邻建、构筑物安全的基坑（槽）及边坡的土方开挖、支护、降水工程。

深基坑及高边坡工程：（超过一定规模的危大工程，安全专项施工方案必须进行专家论证，并严格按照专家意见实施。）

3）开挖深度或高度在3 m至5 m范围内，但地质条件、周围环境和地下管线复杂，或影响毗邻建、构筑物安全的基坑（槽）和高边坡的土方开挖、支护、降水工程。

4）开挖深度或高度超过5m（含5m）的基坑（槽）和高边坡的土方开挖、支护、降水工程。

基坑降水、支护及土方开挖，单独编制危大工程安全专项施工方案，必须按施组设计要求进行；超过一定规模的危大工程安全专项施工方案必须进行专家论证。

深度超过2米的基坑临边应设置防护；

坑壁支护按要求实施基坑环境监测，基坑变形最大值和日变形量不能超过规定的限值；

基坑施工应设置有效排水系统；

坑边荷载、堆土、机械设备距坑边距离符合方案规定要求；

上下基坑必须设置有登高措施。

土方工程重点监控：

A 地上障碍物的防护措施是否齐全完整；

B 地下隐蔽物的保护措施是否齐全完整；

C 相临建筑物的保护措施是否齐全完整；

D 场区的排水防洪措施是否齐全完整；

E 土方开挖时的施工组织及施工机械的安全生产措施是否齐全完整；

F 基坑的边坡的稳定支护措施和计算书是否齐全完整；

G 基坑四周的安全防护措施是否齐全完整。

（2）施工用电监理巡视旁站监控要点

现场临时用电应按施工组织中用电平面图进行布置；

高压线防护架按方案搭设；

支线架设高度应确保电缆线高度大于2.5米、架空线高大于度4米；

现场照明线架设高度大于2.4米；危险场所应使用安全电压；

电箱应统一编号、放置高度下口应高于60cm；

动力开关电箱应做到一机、一闸、一漏、一箱；

用电设备、机械设备是否有可靠的接地装置；

变配电装置符合规范要求；供电采用三相五线制；配电室设示警牌、灭火机、绝缘毯、绝缘手套等。

（3）安全防护监理巡视旁站监控要点

施工人员进入现场必须正确佩戴安全帽；

在建工程应采用合格安全网封闭；

施工人员在2米以上高处作业必须系安全带；

楼梯口应设临边扶手；电梯井口应设防护门，电梯井内应每10米设一道水平网；

预留洞口、坑井须有可靠的防护措施；

施工通道设置防护棚，施工层超过24米高度，在作业范围内设置双层防护棚；

阳台、屋面等临边必须设置可靠的防护栏杆。

（4）施工机具作业巡视监理旁站监控要点

打桩机施工监理巡视旁站监控要点

打桩机械准用证齐全、有效；

打桩机超高限位装置符合要求，作业区域5米以内无高压线；

起吊钢丝绳润滑良好，无断线超标现象；

桩机走车轨道铺设应符合出厂说明书规定。

井架与龙门搭设施工监理巡视旁站监控要点

缆风绳应20米设一组、每增10米增设一组；

钢丝绳断丝不超标、不拖地、过路应设保护；

楼层卸料平台防护可靠、铺板严密；

吊盘设安全门、二侧档板牢固。架体垂直，连接牢固、包小眼安全网；

传动系统绳筒上的钢丝不少于三圈；

楼层设置层数标记、上下联络有信号装置；

附墙装置首道不超7米、把杆高度不超井架顶部；

架体应设避雷装置。

（七）安全事故上报制度

施工现场一旦发生死亡事故（建设单位、施工单位和监理单位人员），监理项目部总监或总监代表应在2小时以内向监理公司办公室电话报告，同时签发工程暂停令并督促施工单位及时向有关部门报告。

及时收集整理安全事故资料。

由总监理工程师填写《安全事故报告相关表》，在事故发生24小时内向公司工程技术部报告。

（八）安全监理资料管理制度

监理项目部应由安全监理工程师负责日常资料登录和管理工作。项目总监应每月不少于一次对安全监理工作资料的及时性和有效性进行检查。

监理项目部对施工单位需提供的安全生产验收资料及相关要求应于工程开工前书面通知施工单位。安全监理工程师在日常监理工作中应做到外业和内业资料同步，必要时应要求施工承包单位停工补齐相关的安全工作资料。

监理项目部在日常工作中应对相关资料按实际情况及时进行调整，对所使用的各类规范和标准应注意检查其有效性。如有作废应明确标识，并回收作废文本予以销毁。

对已生成的工程项目安全监理工作资料应确保签字和盖章正确，不得出现无权和越级签字的现象，同时做好文件收发记录。各类资料应编号，并建立文件资料目录。

施工承包单位按相关要求须报请项目监理机构审核的相关资料应请施工承包单位履行必要的书面报验手续，相关资料应齐全并且责任人员签字盖章完备。

涉及安全监理工作的各项审批材料，按规定要求所需的各项证明材料，关键性的资料应有现场原始的检验记录，必要时按规定留存相关的影像资料。

七 安全监理工作资料管理

监理项目部应在做好工程建设安全工作的同时，积极和完善的建立安全监理工作资料，以真实有效的反映安全监理工作的依据、计划、实施和效果。

项目监理机构应建立统一的安全监理资料分类、收集和编码体系。安全监理资料可分为如下四种类型：项目监理机构安全监理工作体系管理资料；项目监理机构安全监理工作资源管理资料；项目监理机构安全监理工作内部资料和项目监理机构安全监理工作外部资料。具体要求如下：

监理项目部安全监理工作体系管理资料可包括开展安全监理工作的组织机构、工作程序和工作制度等项内容。

监理项目部安全监理工作资源管理资料可包括开展安全监理工作所需人 员、资料、规范和设施的情况记录资料。

监理项目部安全监理工作内部资料可包括项目监理机构在开展安全监理工作中生成的各类监理工作文件、检查记录和监理工程师通知单等资料。

监理项目部安全监理工作外部资料包括为反映工程项目建设过程中施工 承包各方按照安全生产的相关规定和建设工程强制性标准开展安全生产工作所生成的安全生产管理文件、安全协议书、验收单和施工人员安全资格等项资料。安全监理工作资料执行地方表格。监理对施工机械、安全设施验收核查工作使用施工机械、安全设施验收核查表等。监理项目部编制安全监理工作月报使用安全监理工作月报表。

对专项安全施工方案、施工机械、安全设施安全交底及验收开展监理审查工作使用专项安全施工方案、施工机械、安全设施安全交底及验收情况检查汇总。

市政、电力、水务等专业工程安全监理用表可结合实际另行制定。

八 安全监理及生产安全事故应急预案

为应急处理施工现场因设施、设备、人员操作及其他意外原因造成的工程安全事故,及监理人员在施工现场突发的伤亡事故,积极妥善的处理善后工作,监理项目部应根据工程建设特点和安全监理工作管理要求,制定必要的安全监理及生产安全事故应急预案。预案的制定可参照企业发布的《安全生产手册》 “生产安全及职业健康应急预案”的相关要求执行。

1.施工现场一旦发生死亡事故（施工单位，包括监理单位人员），监理项目部总监及监理工程师应立即向监理公司办公室在2 小时以内用电话报告，施工单位发生伤亡事故督促项目经理及时向有关部门上报。

2.抢救人员向120 急救中心求救（TEL：120），报工地方位、详细地址、入口位置，必要时在路口引导急救车辆，并视伤势情况送往相应医院。

3.重伤或轻伤事故，总监可将事故情况资料项目部自行保管。

4.督促施工单位抢救伤员，保护好事故现场，以便对事故进行分析处理，从中吸取经验教训，以防同类事故的再次发生。

5.总监理工程师、专职安全监理工程师了解事故发生经过，即填写事故调查报告，在24 小时内向公司汇报。

6、如遇到下列情况，监理人员要直接下达暂停施工令，并及时向项目总监和建设单位汇报：

施工中出现安全异常，经提出后，施工单位未采取改进措施或改进措施不符合要求时；对已发生的工程事故未进行有效处理而继续作业时；安全措施未经自检而擅自使用时；擅自变更设计图纸进行施工时；使用没有合格证明的材料或擅自替换、变更工程材料时；未经安全资质审查的分包单位的施工人员进入施工现场施工时；出现安全事故时。

补充：工程资料执行标准和危大工程细则：

吉林省工程建设地方资料标准DB22_2017版；

吉林省工程建设地标安全内业资料标准DB22_2015版；

吉林省地方其他文件表格等；

《吉林省危险性较大分部分项工程安全管理规定实施细则》

吉建规〔2019〕1号

第五篇：商业综合体投资项目协议

商业综合体投资项目建设意向合同

甲方：

地址：法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

第一条总则

1.1根据相关法律法规，甲方受市政府委托，甲乙双方本

着平等、自愿、有偿的原则，经过充分友好协商，就乙方在*****商业综合体投资建设项目，达成一致意见，订立本合同，以资共同恪守。

第二条项目位置、用地情况及建设标准及建设时限

2.1甲方同意乙方在**********新城建设商业综合体项目。

项目建设地点位于**********新城号地块内，总占地面积约平方米。确切位置、土地面积、边界四至、使用年限等最终以土地出让合同为准。

2.2乙方必须通过招、拍、挂取得该地块土地使用权,土地

出让价格按规定程序评估确定。

2.3乙方必须按《**********新城控制性详细规划》的要求建设该项目，五星级酒店建设高度需在136米以上，2.4甲方负责自本合同签订之日起15个工作日内征地、拆迁完毕，30个工作日内正式挂牌。

2.5乙方必须自取得土地使用权5个工作日内开工建设，并保证于年将本合同约定项目投入使用。

第三条相关规定

3.1乙方不得改变土地使用性质，不得建设其它用途的项目。

3.2按东南新城政策规定，乙方享受总地价330万元∕亩（5000元∕平方米）的优惠政策（其中亩建五星级酒店用地为零地价土地）。乙方另行承担取得土地使用权所需缴纳的税费。行政事业性收费按相关规定收缴。

3.3甲方负责依照法定程序协助乙方办理土地使用权出让手续，并依法取得《国有土地使用证》。

第四条履约保证

4.1本合同经双方签字盖章生效后3个工作日内，乙方向甲方指定的土地收储单位**********城市基础设施建设投资有限公司缴纳合同保证金万元人民币。

4.2若乙方依法取得本合同约定地块的土地使用权，乙方

缴纳的合同保证金可抵作土地价款。少于地块挂牌总价款部分，由乙方一次性补齐，超出本合同约定的总地价优惠价格，享受土地成交价款扣除国家、省规定提取的各项专项资金外，按东南新城政策给予乙方奖励。

4.3若乙方未能依法取得本合同约定地块的土地使用权，甲方于3个工作日内退还乙方合同保证金及银行存款利息。

第五条违约责任

5.1乙方未按本合同约定日期进场开工建设、投入使用，应按日缴纳合同保证金2‰的违约金。

5.2乙方取得土地使用权后，未按本合同规定标准投资建设或两年没有进行投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。

5.3乙方未按本合同约定时限缴纳保证金，从逾期之日起，每日按应缴纳费用的2‰缴纳违约金。

5.4甲方未按本合同约定的条件、时限为乙方办理土地使用权手续，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方的合同保证金，并按乙方已付合同保证金的2‰自乙方付款之日起按日支付利息。

5.5甲方未按本合同4.3条约定退还乙方合同保证金，从逾期之日起，按日向乙方支付2‰合同违约金。

第六条不可抗力

6.1在本合同履行期间发生不可抗力导致本合同不能履行的，本合同终止履行，双方互不承担违约责任。

6.2不可抗力的范围及法律后果，按《合同法》第一百一十七条的规定执行。甲方政策的变化不属于不可抗力范围。

6.3宣称发生不可抗力的一方应在不可抗力发生之日起3日内以书面形式通知对方，通知经一方确认后，该方可在不可抗力妨碍其履行义务期间，全部或部分免于履行该义务。

第七条争议解决

7.1若在执行本合同或解释有关规定时发生争议，双方应协商解决。

7.2若双方不能协商解决争议，可以通过**********中级人民法院裁决。

第八条附则

8.1本合同未尽事宜双方可另行签订补充合同约定。对本合同的任何修改或变动应经双方书面同意，补充合同、修改或变更的协议与本合同具有同等效力。

8.2本合同双方签字盖章后生效。

8.3本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

甲方：***************新城开发建设管理委员会指挥部 地址：********************

法定代表人：

委托代理人：

签订时间：年月日

乙方： 地址：

法定代表人：

委托代理人：

签订时间：签订地点：月

年日