北京市社区商业服务的发展

第一篇：北京市社区商业服务的发展

北京市社区商业服务的发展：难点与对策

近年来，北京市在发展社区商业服务上做了很多努力，居民购物难、买菜难、吃早点难等问题正逐步缓解。但从总体来看，离社区居民的实际要求还有很大差距。加快发展社区商业服务，需要尽快提上政府及有关部门的议事日程。

一、加快发展北京市社区商业服务的重要意义

社区商业服务是社区建设的重要内容之一，发展社区商业服务对于方便和改善居民生活，提高居民生活质量，具有十分重要的作用。据统计，在发达国家，人们消费支出的60％发生在所生活的社区。在我国一些大中城市，随着恩格尔系数下降到40％以下（北京市2001年的恩格尔系数是35％），居民的社区消费就不单是“衣食住行”，而且还有更高的精神方面的需求，要求物质消费和精神消费有机融会和统一。发展社区“大”商业，促使社区商业与文化产业、体育产业等“成龙配套”，其紧迫性越来越大。

近年来，北京市住宅社区化、城市功能区中心多元化的趋势逐渐增强，消费者就近消费的行为使中心商业街空壳化的趋势也越来越明显。最新统计显示，二环路以内虽然集中了37.5％的万平米大百货店和1／3的3万平米巨型店，但每平方米商地平均产出仅1.37万元，远低于三环路附近的2.19万元。在北京销售增长率最高的商场不再是那些闹市区的巨无霸型商场，而是一批分布在快速路附近各大社区里的社区型商场。社区商业已经成为服务业中新的经济增长点。从经济发展的角度看，需要大力推进社区商业发展。

社区商业由于具有就近方便、价廉物美、服务多样等特点，总体形象是一个具有亲和力的“好邻居”，因而深受社区居民欢迎。但是，由于现有的社区商业规划办法落后于实际发展的需要，再加之商业配套设施在落实环节上存在很大漏洞，最后交付使用的商用设施往往成了商家难以经营、居民多有不便的“犄角旮旯”。在地域狭窄的老城区，功能分区比较混乱，社区商业服务发展受限制因素较多，居民的社区生活质量更是大打折扣。从改善人民群众生活质量角度看，发展北京市社区商业服务具有非常大的现实紧迫性。

二、北京市社区商业发展中存在的主要问题及其成因

（一）社区商业业态落后，服务水平低，不能满足居民的需求

2001年，市商委与中国人民大学合作进行了北京市社区商业服务业便利需求方面的问卷调查，结果显示，对社区商业网点服务功能表示满意的占74.2％，对购物和服务环境表示满意的只占29.3％；对购买日用品表示满意的占50.6％，对购买蔬菜、副食表示满意的为38.6％。在居民的基本商业服务需求方面，排在第一位的是早点，比例为68.2％。另外，有36.9％的居民希望实现近距离购物，41.0％的居民希望改善购物环境和卫生条件。

从调查结果看，制约社区商业发展和影响居民满意率的直接原因，是社区商业业态落后，管理水平比较低，连锁、加盟、特许经营、物流配送等现代经营方式没有成为社区商业的主要经营形态。

当前，一家一户的小店小铺在社区商业服务业中数量不小。它们一般是店主利用自有房屋，或者是临时搭建，甚至是违章建筑开办的，成本较低。这种小店小铺主要以经营副食为主，品种比较单一；由于缺乏可靠的进货渠道，产品的质量难以得到保障；再加上购物环境和卫生状况相对较差，对顾客的吸引力比较小。

在计划经济时期，国营菜站、粮店、副食店等在方便居民生活方面发挥了重要作用，目前，这些国有商业企业在提供社区商业服务方面仍然具有自身的某些优势。例如，一些大的企业有自己的商业网点和配送网络，甚至还有自己的生产基地等。但是，由于受观念及体制等方面的束缚，国有商业企业没能利用好自己的优势条件来发展连锁、加盟、物流配送等现代流通方式，更没有成为社区商业服务的主导力量。

与国有商业企业相比，某些民营企业和外资企业等探索社区商业业态创新的积极性要高得 1

多。北京凯迪红黄蓝科技有限公司开办的“红黄蓝网络社区”，是从事社区商业服务企业中比较知名的一个。目前，该公司有40多家社区商业站点。但是，由于社区商业利润比较低，成功的社区企业大都是通过多开店并提供综合服务的方式，来降低成本、赚取利润（如7－11便利店，在一个城市一般只有开到200家左右才能实现盈亏平衡），而“红黄蓝”由于开办网点少，公司从开办至今，一直是亏损经营。对于社区商业服务业来说，大规模开店的投资是巨大的。由于北京市目前房价较高，社区商业的盈利空间较小，有些企业因此望而却步。由于开办直销店需要较大的资金投入，所以也有企业试图通过加盟的方式来整合现有的个体小店小铺，提供标准化的社区商业服务，但在目前批发市场比较混乱、假冒伪劣比较多的情况下，企业难以对加盟小店实施有效的监控。

（二）配套商业设施的开发建设和经营存在诸多问题，离市场化目标还有比较大的距离 第一，新建或改建小区商业设施不配套。近几年，随着北京市拆迁建设力度加大，不少商业配套网点被拆掉。据统计，海淀区1997年－2001年间由于市政建设和园区建设拆迁涉及的商业网点约57个，建筑面积约7.21万平方米。崇文区“十五”期间危改工程预计拆除商业网点374个，建筑面积约14.43万平方米。由于缺乏有效的法规作为保障，配套商店拆除后相应的补偿资金经常难以到位，临时商业设施建设迟缓，给居民日常生活带来很多不便。与此同时，部分开发商或者不建配套商业设施，或者建后改作他用，导致可利用的商业网点越来越少。

北京市物价局1996第404号文件规定，开发商在配套商店建成后要以建安造价出售给购买单位。在城近郊区，钢筋混凝土结构的商业配套每平方米售价1600元，砖混结构的每平方米售价1200元。由于建安造价与实际房价相差太大，开发商从自身利益出发，便以各种手法对此加以规避（如用“配套用房”来代替配套商店等）。据了解，城八区1997年以前应无偿交付而至今没有交付的配套网点有232处，面积50.8万平方米；1997年到1999年开工建设的住宅，按最低2％的标准，至少应建设配套商业用房83万平方米，但实际签订协议的只有20万平方米。社区商业设施短缺的状况十分严重。

对没有按规定建设配套商业设施或建后不交付使用的，1996年市政府12号令规定，由区县商委责令责任单位限期改正并处以5000－30000元的罚款，但对于令而不改的，没有规定进一步的制裁措施。1997年前，规划部门在核发规划建设许可证时，一般要就规划设计方案事先征求商委的意见，商委通过备案，能够了解住宅区的开工建设情况，并以此为依据要求开发商交付配套商业设施。但在1997年后，规划部门在实际操作中，只要开发方在规划设计方案中按要求配有商业设施，便不再征求商委的意见。这就使本来制约作用就很弱的商委，完全失去了对配套商业设施的把关作用。在2002年1月1日市政府86号令正式实施之前，规划部门只对一些重大项目进行验收，一般项目抽查验收；其他有关部门可以就自己的业务范围进行单项验收。从实际效果来看，除工程质量的验收部门有一定权威性外，其他部门基本起不到什么作用。这些漏洞，使得开发商完全可以不按规划设计建设配套商业设施而得不到任何处罚，即便受到处罚（5000－30000元的罚款），其收益也远远大于损失。

第二，原有配套商业网点改变使用性质。

配套商业网点自行改变商业用途的现象比较严重。据调查，全市至1997年共交付使用的2150个配套网点中，改变使用性质的有506个。概括起来，主要是两种情况：一是部分城区在进行商业企业改革过程中，为重组企业资产、增加企业实力，将部分住宅配套网点资产无偿划拨给国有企业，划拨以后有些改变了使用性质；二是更贴近居民生活、面积比较小的商业网点，由于社区商业利润比较低，出租房产的租金却很高，大多将其出租或转租了，不再从事社区商业服务。

对于改变使用性质的问题，市政府12号令有处罚的规定，商委也通过加强执法检查进

行了纠正，但力度和范围有限，没有遏制住大规模改变使用性质的局面。当路边、街边市场和违建市场被清理以后，出现了“买菜难”等一系列突出问题，社区商业服务设施与功能严重不足的问题便凸显出来。

第三，配套商业设施的经营使用权没有完全市场化，社区商业领域缺乏公平竞争机制。按规定，购买粮油、副食、便民商店等配套设施的单位必须是经区县商委同意、市商委批准的连锁企业、国有商业网点经营管理单位或物业管理单位。实际操作中的结果，是大部分网点由区县商委直接交给本系统的国有商业企业经营。可以说，这部分企业垄断性地获得了政府对社区商业的扶持政策。网点获取上的垄断导致社区商业企业之间一开始就处于不平等的竞争地位。这种不平等的后果，一是在各区县都有自己的商业企业的情况下，市场被人为地分割，很难形成大规模、规范化的社区商业连锁企业；二是部分低价购买或租赁配套商业网点的国有商业企业因经营理念、管理机制等方面的原因，难以有效满足居民对社区商业服务功能和服务水平的要求，甚至出现转租和改变使用性质的情况；三是部分很有发展潜力的社区商业企业因房价过高而经营困难，从而影响知名企业进入社区商业服务领域的进程，使北京市的社区商业服务水平难以在短时间内大幅提升。

三、加快北京市社区商业服务发展的对策建议

第一，提高对发展社区商业重要性的认识，强化社区商业发展规划。

社区商业是服务业中新的经济增长点。发展社区商业，可以方便居民生活，促进就业和经济发展。政府及有关部门应提高认识，把发展社区商业的调研、规划与调控工作尽快摆上议事日程。要本着“规划优先”的原则，着力强化社区商业规划的科学性和权威性。强化社区商业发展规划的重点应当落在区级。要把发展社区商业的任务，列入各区城市和经济发展规划之中，纳入社区建设的总体规划之中，由各区人民代表大会通过后，成为严肃性和权威性都很强的规范性文件。对于土地批租的方式也要进行改革，要在居住区周边单独划出商业性用地，向开发商公开招标，不但要规定开发的商业面积，而且要规定商业用房的建筑结构，开发商不能随意变更。对于社区商业的区位、建筑结构和定量控制标准等内容，政府应组织有关部门和专家组成课题组，进行认真科学的研究和测算，要为社区商业规划的科学化提供充分保证。

第二，建议采用房地产开发商和社区商业经营商相对分离的机制，推动北京市社区商业的发展。

根据国外的经验，大型社区商业的开发，一般都实行房地产开发商和商业经营商分离的做法。开发商负责商业设施的前期开发，经营商负责租赁经营，这有利于发挥各自的专业优势，降低开发和经营成本，实现滚动式发展。政府及有关部门要尽快完善招投标机制，鼓励和选择那些有实力和有规模的房地产开发商和商业经营商进军社区商业，推动北京市社区商业的发展。

为了提高社区商业的服务水平和档次，必须充分利用现代流通方式，大力发展连锁经营和便利店。针对商委网点管理逐步弱化的实际情况，应交未交的商业网点及今后建成的配套商业设施，建议将接收单位统一改成各区县国有资产经营公司，由国有资产经营公司接收后，再通过招标方式，吸引管理规范、实力雄厚、信誉好的大企业进入社区开办连锁店和便利店。同时，鼓励国有商业企业与外资、民营等企业合作经营，充分发挥国有企业的资源优势和外资、民营企业的管理优势，多渠道发展社区商业。为保证招标的科学性和可行性，可先期选择部分社区进行试点，取得经验后再逐步推广。

第三，在新建居住区要重点发展社区购物中心，提升商业业态。

社区购物中心（或称商业中心）集购物、休闲、娱乐于一体，可以满足社区居民多样化的消费需求，成为居民“家的延伸”，它是继超级市场以后的第五次零售业革命。由于社区商业中心可以实施集约化经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气，因而是现代

商业的一种好形式。在新建居住区，一定要通过科学的规划，实现商业与居住功能的相对分区，克服过去社区商业“散、乱、小”的状况。社区商业中心应实施团组式开发，要融合各种新型商业业态，要有以生鲜食品为主的超市，有品牌荟萃的特色专卖店，有各种便利的餐饮、服务设施，能够满足消费者一次性购全的需要。商业中心商业业态的设置要有必备性业态和指导性业态两种，前者主要包括超市、便利店、药店、快餐店、餐馆以及理发、洗染等服务设施，后者主要有专卖店、休闲娱乐设施等。要以社区商业中心为载体，吸引和鼓励大型商业集团把先进的商业业态、连锁的商业网点、品牌化的商品引入社区，并在其周围集聚一批专卖店、专业店、快餐店以及其他文化娱乐企业，组成“联合舰队”，大幅度地提高社区商业的组织化程度和商业层次。

第四，当前要采取有效措施，切实解决配套商业设施建设问题。

社区内的配套商业设施是发展社区商业服务的载体。针对当前配套商业设施严重短缺的状况，落实相关的政策，采取切实有效的措施，解决配套设施问题，应当说是当务之急。由于政府对配建网点规定的售价和租金与市场价相比，过于悬殊，开发商不建、少建或漏建的动机相当大。从2002年开始，按照北京市政府86号令的规定，工程竣工后包括社区商业在内的综合验收工作正式启动，这虽然在一定程度上能够解决配套商业设施的建设问题，但仍是事后被动式的解决办法，开发商仍然会继续想方设法加以逃避。对此，上海、广州等城市采取了预先收取配套设施建设费、开发商建成后再根据面积返还的办法，取得了比较好的效果。深圳市由于市场经济发育比较成熟，配套公建作为商品房的卖点已经成为开发商的自觉行为，配套商业设施建成后完全进入市场。深圳市的做法，是城市配套公建发展的方向。根据北京市的实际情况，配套商业设施完全走市场化的路子，还需要一个过程。在此期间，可以借鉴上海等城市收取配套建设费的办法，确保新建改建小区配套商业设施不再少建或漏建。另外，还应积极挖掘社区服务中心的功能作用，缓解当前社区商业服务设施不足的矛盾。社区服务中心除公益性服务外，还应根据居民需要，开展一些便民利民的有偿及低偿的商业服务。街道社区服务信息网的商用价值，也应很好地予以开发，要使其成为沟通居民与服务商的有效中介。

第五，加强协调配合，加大执法力度，确保现有政策法规落实到位。

目前，关于配套商业设施北京市有明确的法规，但一直没有得到很好的落实。为此，一是要提高各级政府及各部门领导的认识，二是要加大执法检查力度，三是各部门之间要明确责任，加强配合。规划部门要严格按照2001年市政府86号令的要求，做好配套商业设施的审批和验收工作，并协同商业部门，加强日常执法检查工作；工商部门要按照1996年市政府12号令的要求，对有非法转租及改变使用性质等行为的企业，予以应有的惩罚。要通过各部门之间的协调、沟通与配合，保证现有政策法规落实到位。

对于已建成小区配套商业设施及原有商业网点的情况，建议规划、商业、工商等部门联合进行一次大检查，没建或建后挪作他用的，要追究开发商及相关单位的责任；原有商业网点擅自改变使用性质的，要按规定进行纠正，彻底解决因法规落实不力而产生的各种问题。

第二篇：社区商业发展情况

社区商业发展情况

随着城镇化建设步伐日益加快和居民生活水平的快速提升，人们日常生活中对商品和服务消费的需求也越来越丰富。发展社区商业，既能满足人们日益增长的物质和精神生活需要，也可为扩大就业、建设宜居环境与和谐社区奠定物质基础。我县社区商业发展情况如下：

一、基本情况

我县县城共有6个社区，总面积约16.7平方公里。社区总人口约(含流动人口)10万人，城镇人均消费4000元／人.年，有大型超市5个，综合大市场2个，各类专业市场（家电、建材、小商品、水果等）6个，各类商业网点1620个，营业面积74630平方米，就业人数4540人，商品年销售额56000万元。主要体现在以下几个方面：

1、社区商业设施不断完善。通过开展示范社区创建活动，加大了对社区环境、硬件设施和配套服务等方面的投入力度，社区商业网点数量大幅增加，设施不断完善，业态日益丰富，现代化水平逐步提升，大大方便了社区居民的生活和服务消费。

2、社区商业服务功能日趋完善。针对社区消费特点，着力从完善社区服务功能上推动老社区商业建设，从完善商业设施配套上着力提升新建社区商业建设，努力使社区居民

生活更加便利、消费更加安全、消费模式更加丰富。

3、吸纳就业功能逐步增强，社会稳定器作用日益显现。随着社区商业设施逐步完善、服务环境不断优化和经济效益的稳步提高，社区就业越来越得到人们的认可，社区商业已经成为吸纳城市低收入人群就业、下岗再就业以及农村富余劳动力转移的重要载体，发挥了很好的社会稳定器作用。社区商业是城市商业的基础，是满足居民日常生活消费的重要载体。加快发展社区商业，是满足居民消费，构建宜居城市环境，扩大劳动就业，提升城市商业现代化和综合竞争力的迫切要求，也是构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的重要途径。

二、存在的问题

近年来，我县社区商业虽然有一定的发展，取得了一定的成效，但与城市化发展水平、居民消费需求的增长水平还不相适应，与国内先进地区相比，也存在一些不容忽视的问题。主要表现在：社区商业功能定位不够明晰，特别是对社区菜市场、便民理发店、沐浴、维修等必备性业态的公益功能定位不明晰。社区商业网点建设缺乏规划、业态设置缺乏引导、后续经营缺乏管理。社区商业发展水平不高。电子商务、连锁经营、物流配送等现代流通方式发展还有待进一步加强。

三、今后发展方向

“十二五”是我国转变经济发展方式的关键时期，调结构、惠民生、促消费是新的历史时期的重大任务。社区商业建设与民生息息相关。随着城市居民生活水平提升、工作节奏的加快、家庭小型化、人口老龄化，居民的消费需求和消费习惯发生显著变化，对消费的便利性、安全性要求越来越高，对精神型、享受型等服务型消费的需求越来越多，对社区商业建设提出更高要求。

今后我县将以加快转变经济发展方式为主线，以“便民、利民、为民、惠民”为根本出发点，进一步推进社区商业建设。

一是提高认识，明确社区商业性质和地位。首先，应将社区商业作为社会公益性或准公益性的行业来明确其地位和功能。从实际情况看，社区商业如菜市场、便民超市等主要功能是便民、惠民，主要是满足社区居民的日常生活服务消费需求，其特点是建筑设施较小、经营规模不大、盈利水平不高，但与居民生活密不可分，不可或缺，具有很强的社会公益性或准公益性特征。今后要把社区商业作为城市建设、社区管理的一项基础性功能，把社区商业作为城市宜居、社会发展、生活和谐的一项重要内容和功能来挖掘和提升，通过规划引导、有效监管以及开展各级示范区的创建工作，真正使社区商业成为社区的生活中心，成为政府行使社区管理职能的有效载体和平台。

二是加强规划引导，逐步完善社区商业服务体系。随着生活水平和生活质量的不断提升，社区商业成为满足居民消费的综合载体。完善社区商业服务功能，优化社区商业结构布局，提升社区商业网点的综合配套和服务水平，加快营造和谐的社区消费环境，满足和促进社区居民消费，是社区商业发展的最终目标。

三是因地制宜，合理选择社区商业发展模式。因地制宜、因住而商，充分考虑社区的规模、类型，社区居民的收入水平、消费层次、文化品位，以及周边地区的商业环境等多种因素来选择社区商业模式。

四是加强部门配合，共同推动社区商业建设。

第三篇：社区商业网点发展情况调查报告

为了进一步推进社区商业“双进工程”，完善社区商业服务功能和政策措施，更好地促进社区商业的发展，对我辖区社区商业网点发展情况进行调查，现将调查情况报告如下：

一、基本情况

我区四个办事处总面积约210368000m2，截止6月底社区总人口约（含流动人口）150000人，城市人均消费4000元/人、年，较上年增长14.7%；各类商业网点1810个，较上年增长3.73%；营业面积193600m2，较上年增长1.1%；就业人数15084人，较上年增长2.2%；营业收入94858万元（不含金融网点），较上年增长28%（详见调查表）。

二、存在主要问题

我区社区商业网点主要分布在城区内沿城区主要街道北新街新车站附近。呈现出“四多四少”的局面。在所有权方面：集体、个体网点多，国营网点少，在零售业分类方面：百货店、综合超市、专业店多，而便利店、超级市场、购物中心少。在网点布局地域方面：在城市主要街道繁华地段多，在城乡结合部和稍偏离闹区的地段少。在服务对象方面：服务于城区内居住的网点多，而服务于离城区稍远一点住宅小区内的网点少。远远跟不上城市发展的需要，主要表现在以下几方面：

1、社区商业网点布局不合理，缺乏统一规划，严重制约了商业网点发展。

商业网点建设无序发展，商业网点主管部门参与规划建设商业网点工作乏力。根据国家有关政策规定，城市新建的主要街道两侧要按照一定的比例规划为商业网点用地，但在具体实施过程中，因没有商业网点主管部门参与规划的落实和审查，而是由建设单位确定，想建什么就建什么，城市建设主管部门只注重建设的高度、风貌、外型等，对是否需要商业网点而无关大局，使商业网点建设形成无序的发展状态。特别是近几年来，在繁华的街、路段拍卖土地使用权，只注重土地的拍卖价格而忽视以后商业网点而无处建设的弊端。

2、建设资金缺乏，基础设施滞后。我区社区商业网点建设一直缺少投入，大部分门面破旧，设施滞后。居民小区一些生活必须便民网点无资金建设，更谈不上大型商业网点建设，使居民“住新楼，添新愁”的现象严重存在，社区商业网点发展缓慢，跟不上城市发展的需要。

三、意见和建议

目前，我区社区商业网点正在逐步兴起，各级各部门对社区商业网点进行了积极探索，取得一定的效果，呈现出良好的发展势头。要想有一个较快发展，必须从客观上加强筹划和指导，制定总体发展战略和长远规划目标，采取相应的政策措施，促使其早日步入良性循环的轨道。现根据我区实际，提出以下五点建议：

1、坚持统筹规划，合理布局的原则，把社区商业网点建设纳入城市发展规划。

社区商业网点建设是城市建设的重要组成部分，必须由政府根据现有网点状况以及城市建设的长期规划，进行统一规划，科学布局。社区商业网点应主要规划在居民居住区（除特种行业外），逐步向乡村辐射。

2．坚持政府扶持引导与企业自我发展相结合的原则，调动社会各方力量，推动社区商业网点发展。

我区社区商业网点发展相对比较缓慢，政府必须采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社区商业网点建设列入城市基本建设计划，建设改造资金的筹集，在企业自筹的基础上，采取多种形式筹集资金，按照“谁投资，谁受益”的原则，建设商业网点，减免各项费用。

3.加强立法，确保商业网点健康、快速、有序发展。

在调研的基础上，组织相关部门及专家论证，制定《商洛市城乡商业网点规划条例》，并提交市人大讨论通过，使商业网点建设有法可依，有章可循。指导商业网点发展工作，确保商业网点健康、快速、有序发展。

附：社区商业网点基本情况统计调查表

第四篇：社区商业发展研究及模式探讨

社区商业发展研究与模式探讨

营销部

乔相逢

【摘要】社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。目前，随着社区商业规模的不断扩大以及越来越多的大型综合建筑体的出现，与以往零散商业运作方式不同的模式正在悄然改变社区商业地产的未来。

社区商业的发展概况及特征

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”

国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。

一、社区商业的特点

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

二、国外社区商业的发展概况及特征

西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征：

1.社区商业的功能

国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。

2.社区商业中心的业态构成国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。

3.社区商业的开发

国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的，其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。

国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

4.社区商业的布局与设计

国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置；二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较；三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等；四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。

三、国内社区商业概况

1.国内社区商业现状

我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

2.国内社区商业的发展方向

我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：

1)

各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式。根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等服务，因为居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。

2)

各城市将大力发展社区商业中心。社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。

3)

社区商业中心将普遍位于小区的中心位置。要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

4)

从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。

社区商业的模式探讨

社区商业“因住而商”，遵循以人为本的原则，在满足社区人们基本生活消费服务方面将逐步完善六项功能：购物功能，提供主副食、生活用品；修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要；餐饮服务功能，为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐；综合服务功能，社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成；可再生资源回收服务功能，采取固定收购站和定期流动收购两种方法，保证居民废旧物品下楼就可交售；家政服务功能，社区能帮助居民雇用小时工、保姆、家教等。

可见，社区商业体现就近方便、价廉物美、服务多样的三大经营法宝。社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、SHOPPING-MALL（大型购物中心）、特色步行街的商业形态，具有很强的地域性，为本地区居民服务的商业模式，社区商业的经营特点体现在：

一、侧重特色。

针对社区居民这一特定消费群体的特征采用不同的经营策略，随着社区居民消费水平的提高，消费层次从小康全面迈向比较富裕，消费观念也随之发生革命性的变化，以物质消费为主的传统消费观转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费成为生活的主流，并逐步向体验消费发展。据此，社区商业营造特色休闲所、风情购物区、艺术市场、风格商业街等，具有消费、娱乐、服务、休闲多重功能的商业配套。

二、辅助功能。

目前，我国大中城市的商业布局出现“集聚——扩散”的发展趋势，即：品牌、高档、大宗商品向市中心商业街集聚，追求商业利润的品牌效应。日用商品向社区扩散，减少消费者的购买成本，商业扩散趋势使得社区商业成为投资创业的热点。

三、经营集约化。

大型社区商业以购物中心为主打业态，居住小区以“商业街”、“组团式”、“多点式”为重点建设类型，在业态上以“超市”为主，重点发展“连锁”经营的业制。购物中心包容各种新型商业形态，生鲜食品为主的超市、品牌荟萃的特色专卖店、各种便利的餐饮、综合服务设施触手可及，集约化经营将成为社区商业的优势。

社区商业由社区中心向外围延伸，其成型的模式有三种类型：

第一，社区底商发展模式。社区底商是属于零售物业范畴，一般指开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑，从事零售商业和服务业。是房地产开发与零售业相结合的一种社区商业模式，是社区商业重要组成部分。社区底商具有相互推动和强化补充的商业特点。入住率达到一定程度后，就会自然产生商机，商机呈现，又会推动入住率的提高。社区往往是居住人口同质化程度最高的地方，社区商业强调的是本社区的特色，在社区底商和居住环境“软硬”条件集中配套上下功夫，与大型购物中心区别开来，着眼于生活服务为主，使社区底商因社区生活配套而存在，使商业资源配置更合理，降低居民区的噪音污染，避免各开发商重复投资和建设。

第二，社区商业街发展模式。社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。从规模上看，社区商业街小于城市中心区的大型商业街和城市区域的中型商业街，属综合型的小区小型商业街。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。在人们的消费生活中，除购物消费外，休闲、文化娱乐、健身、修养等方面的支出比重会大大增加。考虑到商业街的服务商圈和辐射功能，大中小型三种商业街各自的经营定位应有所不同，社区商业街要和住宅区融为一体，成为一条真正的“生活街”，社区商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、餐饮、服务业、居住为一体的生活空间。

第三，购物中心发展模式。美国《零售辞典》对购物中心是这样定义的：购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。购物中心不是一个简单的分布式经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。根据国际购物中心协会的分类，从商圈辐射范围看，购物中心可分为四类：邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。美国社区购物中心的形态以单层楼为主，营业面积在9000-36000平方米，服务人口2万至10万。社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于区域型购物中心和邻里型购物中心之间。社区购物中心集购物、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求；社区购物中心实施团组式开发，融合各种新型商业业态，以生鲜食品超市为主力，集品牌荟萃的专卖店为特色，融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体，能满足消费者一站式的消费需要。社区购物中心实施集约化经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气，是社区商业的一种好模式。

第五篇：“北京市社区敬老院服务状况” 调查

“北京市社区敬老院服务状况” 调查

中国老龄科学研究中心老龄社会保障和产业研究 王莉莉 陶立群 麻凤利

2004年9月29日

随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。北京市人口老龄化程度较高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前北京市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了部分敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。

一、调查的基本情况

截止到2002年底，北京市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所，床位25，599张。其 中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所，规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院，分别为北京市东城区和平里街道敬老院、东城区东直门街道敬老院、海淀区四季青乡敬老院进行入院调查。调查共分为两大部分，第一部分为社区福利服务机构状况调查，包括机构名称、所有制形式、机构人员构成状况等；第二部分为社区福利服务机构内的老年人口状况调查，包括老人的家庭状况、身体状况、经济状况、以及对福利服务机构的评价等，旨在通过此次调查，初步了解北京市目前的社区福利服务机构以及福利服务机构的老年人状况。

二、北京市社区福利服务机构状况

（一）所有制形式

这些敬老院在所有制上均属于各级政府。街道敬老院的所有权属于政府派出机构的街道办事处；乡、镇敬老院的所有权则属于乡、镇政府。

（二）人员构成 这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。行政管理人员属于国家行政人员，其他工作人员则为敬老院聘用人员。

（三）资金来源

这些敬老院的固定资产如房屋、设备等均为政府所有，敬老院享有使用权。近年来，随着市场经济的逐步发展，敬老院等一些老年福利服务机构也开始实行自负盈亏、自收自支的经营模式，呈现出政府投入固定资产和机构收支自负盈亏相结合的运营特点。

（四）服务项目

服务对象主要是老年人，包括残疾老年人等。各个敬老院开展的服务项目不一，除基本的生活照料例如做饭、洗衣、卫生、护理等外，敬老院还会为老人组织一些外出游玩的活动或娱乐活动，老人平时可以看电视、参加文娱活动、表演节目等。

（五）收费标准

各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人间。最高的为每月1350元，最低的每月570元不等。

三、福利服务机构的老年人状况

此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

（一）基本状况

图1：敬老院老人年龄结构

1、年龄结构

如图1所示：在调查到的100位老年人中，80－89岁的老人居多，为44％；其次为70-79岁的老人，占29％；60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要他人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。

表1 敬老院老人基本状况

基本状况

人数（人）

所占比例（％）

文化程度

不识字

24

24

小学

37

37

初中

23

23

中专/高中

7

7

大专以上

9

9

婚姻状况

有配偶

11

11

有偶分居

1

1

丧偶

75

75

离婚

5

5

未婚

8

8

工作单位性质

党政机关

6

6

事业单位

32

32

国有企业

35

35

集体企业

6

6

民营企业

2

2

其他

19

19

2、受教育程度

这些老年人绝大部分都是在建国以前出生，他们的受教育机会少，文化程度不高，大部分都是初中以下的文化水平（占84％），其中不识字的占24％；小学的占37％；初中的占23％。有中专、高中以上文化程度的老年人仅有16％，其中中专、高中的为7％，大专以上文化程度仅为9％（如表1）。

3、婚姻状况

如表1所示，这些老年人中以丧偶者居多，占了75％，有配偶的为11％，未婚的为8％；离婚的占5％；有偶分居的最少，为1％(如表1)。研究表明：配偶在老年人晚年生活中的作用非常大。与其走过了人生大部分路程的配偶，在生活照料、精神慰藉方面往往比子女的作用更大。老人的配偶去世之后，子女往往不能完全替代其在老人生活中的作用，在家庭不能满足老人的照料需求时，老人或子女便会选择住进敬老院。在调查中，有的老人这样说到：“要不是老伴去世了，我也不会来这儿（指敬老院）。”

4、家庭子女状况

被调查老年人中，有22％的老人为无子女户，78％的老人有儿或有女，45％的老人有儿且有女。在来敬老院之前，他们大多与子女住在一起，但在身体有病而子女无法照料时、住房有困难或老伴去世后，他们或自己选择来敬老院，或由子女送他们来敬老院生活。近年来人们的养老观念发生了许多变化，由于家庭小型化，家庭照料老人越来越困难，那些有儿有女的老人也不得不面对现实，为了减轻子女的负担，他们冲破传统观念的束缚，选择街道敬老院养老，虽然这些街道敬老院条件并非很好，但是由于是在社区内，离家较近，交通比较方便，收费还能够接受，所以选择街道敬老院的老人并不在少数。

5、工作单位性质

敬老院的老人大部分为城市户口，占94％，他们以前的工作单位以事业单位或国有企业居多，分别为32％和35％，党政机关为6％，集体企业的为6％，民营企业的为2％，另外19％的老人，多为农民或临时工，有的则为家庭主妇。

（二）经济状况

北京市老年人以退休金作为主要生活来源的比例较高，在这次调查的老年人当中，有68％的老人享有退休金，其中社会养老保险金47％，集体养老保险金21％；13％的老人有社会救助，其中政府救助10％，集体救助3％；此外，这些老人中42％的还有子女每月给一定数额的经济资助，而外、孙子女资助或其他亲戚资助的较少，个别老人还有一些其他补贴，如房租等。

总的来说，绝大部分老人的经济水平处在基本够用但并不富裕的状态，老人每月交给敬老院的费用（最低570元，最高1350元）中包括老人的吃、住等费用，老人在敬老院里一般花钱并不多，子女还经常给老人购买一些日常生活用品，因此，这些老人的经济状况不算太差。但是，不少老人对医疗费用的高涨比较担心，他们普遍反映看病太贵，医药费太贵等，对自己经济状况的满意度由于高水平的医疗费而大打折扣，尤其是那些身体较差的老人。

图2 敬老院老人经济状况

（三）身体状况

由于目前我国的社会养老设施还不完善，在现有的养老机构中，由于资金、人手、设备等方面的原因，他们往往不能满足那些需要长期照料的老人的需求，在敬老院的这些老年人，除了一些老人需要特别照料之外，很多老人的身体状况都处于居家生活能自理，但也需要有人看护的状态。

这次调查到的老人当中，有10％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18％的老人可以拜访左邻右舍；有37％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活（如图3）。

图3 敬老院老人身体状况

但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病，调查数据显示：有80％的被调查老人患有慢性病，有24％的老人患有心脏病，有27％的老年人患有高血压，17％的老人患有脑血管病，还有老人患有其他诸如风湿病、肾脏病、糖尿病等其他慢性病。有些老人尽管没有太多疾病，但操劳几十年累积的其他症状如腰腿疼、神经衰弱等病痛也在威胁着老人的健康，这些老人在现阶段生活基本可以自理，但随着年龄的增大，其身体状况也不容乐观，照料需求将会逐渐增大，为解决高龄老人的照料问题带来一定压力。

（四）来敬老院的原因

在调查中我们发现，老人“自己选择”来敬老院生活的占较大比例，为37％；来敬老院是“孩子们的意思”的占20％；有14％的老人是由于身体的原因来敬老院；还有10％的老人是自己和孩子们都主张来敬老院生活；另外2％的老人是由于身体问题或自己选择，或子女选择住进了敬老院；还有一些老人由于如家中房屋不够住、拆迁等其他原因住进了敬老院（如图4）。

图4 老人来敬老院的原因

老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐衰退，身边往往需要有人看护，而子女面临着工作、家庭的压力，在照料老人方面常常是“力不从心”，面临着很多困难；另一方面，有些老人与子女之间还存在着观念、生活方式、生活习惯不同的问题；同时，很多老人也怕由于自己的身体而影响子女的生活，为他们带来麻烦，因此，自己选择住进敬老院的老人在我们这次调查中的所占的比例是最大的。而在问道“您将来愿意跟孩子们一起住吗？”，仅有11％的老人回答“愿意”，68％的老人回答“不愿意”。在这些回答不愿意的老年人当中，39％的老人是“不想麻烦孩子们”；18％的老人是由于“跟孩子们的生活不习惯”；还有老人觉得跟儿媳妇的关系很麻烦；也有一部分老人认为现在生活很愉快，而不愿意跟子女生活在一起。

（五）对敬老院的评价

绝大多数队老人对敬老院的评价很好，占92％，认为不好的占7％。66％的老人认为敬老院工作人员的“服务态度好”；22％的老人认为“敬老院在社区内，很近很方便”；还有一些老人觉得在敬老院里“气氛比较融洽”、“朋友多了”、“和大家一起吃饭，很高兴”等。

表2 老人对敬老院的评价

对敬老院的评价

人数（人）

比例（％）