第一篇：浅析《物权法》第106条关于不动产善意取得制度的规定及完善文库
浅析《物权法》第106条关于不动产善意取得制度的规定及完善文库.txt我这人从不记仇，一般有仇当场我就报了。没什么事不要找我，有事更不用找我！就算是believe中间也藏了一个lie！我那么喜欢你，你喜欢我一下会死啊?我又不是人民币，怎么能让人人都喜欢我？石红霞（四川大学 法学院，成都 610064）
摘 要：《物权法》第106条明确规定善意取得的标的包括动产和不动产，从而结束了理论界关于不动产是否适用善意取得制度的争议。结合《物权法》第106条阐述不动产善意取得制度的构成，分析该制度的不足并对其完善提出自己的一些看法。
关键词：不动产善意取得；缺陷；完善
中图分类号：D913.99文献标志码：A文章编号：1000-8772（2009）16-0089-02
一、《物权法》第106条关于善意取得制度的规定
《物权法》第106条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本文讨论的是不动产，因此，笔者将结合《物权法》第106条的规定，从不动产的角度，来分析不动产善意取得制度的构成要件。
1.受让人受让该不动产时是善意的。这是对受让人主观方面的要求。善意是相对于恶意而言的，受让人受让该不动产时应是基于善意，不知道出让人没有处分权，并且因相信不动产登记公示公信的效力而与出让人进行交易。
2.以合理的价格转让。这是对受让人受让方式的要求。善意取得必须支付合理的对价。不动产的善意取得制度，是牺牲财产交易静的安全来维护动的安全，是牺牲原权利人的利益来保护善意第三人的利益。受让人如果不支付合理的对价，没有为取得该不动产付出相应的代价，则原权利人如果要追回该不动产，这一行为虽然会对受让人造成一定的影响或不必要的麻烦，但由于受让人受让该不动产时是无偿的，法律就没有必要牺牲原权利人的利益来保护受让人的利益。
3.通过一定的公示方法完成了物权的变动。这是对受让人受让形式的要求。依照《物权法》第106条的规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的必须已经登记，不动产登记的时间为该不动产所有权转移的时间。
以上三点是关于不动产善意取得制度构成要件的简要分析，跟2005年的《物权法草案》相比，删除了“转让合同有效”这一要件。笔者认为，这一做法是科学的，“三要件”说比“四要件”说更加合理。关于转让合同的效力问题，《合同法》第五十一条有明确的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《物权法草案》“转让合同有效”的规定，其实事实上是通过物权法的规定修改和补充了《合同法》第五十一条的规定。而合同的效力问题是属于合同法的范畴，应该通过合同法的完善来完善，而不能通过物权法来加以规定。
二、《物权法》第106条对不动产善意取得制度的规定及完善
在简单分析了不动产善意取得制度的构成要件之后，接下来笔者将结合该构成要件谈一谈《物权法》第106条对不动产善意取得制度规定存在的缺陷，并在分析其缺陷的基础上提出几点看法。
（一）关于善意的问题
首先是关于善意与否的标准问题。《物权法》规定善意取得必须是基于善意，但并没有指出善意的标准，即如何才能认定为善意。这是因为善意是一个主观的心理活动状况，不显于外部，很难进行认定。这种关于善意规定的模糊性，在现实案例中不利于法官的操作。针对善意的标准这一问题，笔者觉得可以从两个方面进行考虑：首先，从是否是恶
意的角度来考虑。既然善意与否难以确定，那我们可以从善意的相对面即恶意来考虑。台湾学者史尚宽提出关于恶意的证明方法可以从以下几个事实来考虑：（1）以不当之低廉价格买受其物；（2）让与人属于身份可疑之人，例如由有寄藏赃物嫌疑的旧货店买取其物；（3）授受行为，行于近亲属之间，可以确定其让与人为恶意的；（4）善意取得人通常由谁受让及在如何情形之下取得其物，应有记忆，如经原告之要求，被告拒绝为此项陈述的，则被告之取得应推定为恶意；（5）取得人确知让与人非为所有人，应推定其为善意。以上虽然是从恶意来分析的，但对善意的判断认定有很好的借鉴作用。另外，从是否支付了合理的对价来考虑。相对于善意标准的主观性而言，是否支付对价是一种客观行为，便于考查。因此法官在处理现实案例时，对于是否是善意的区分，可以结合受让人受让财产时支付的对价来考虑。其次是关于善意取得的举证问题。在判断受让人是否为善意时，应当采用推定的方法，即推定受让人是善意的。善意取得的取证应由否定受让人为善意之人负举证责任，通常情况下，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。
（二）关于价格合理与否的标准问题
从上面的分析可以看出，价格合理是善意取得的构成要件之一，同时也是区分善意与否的重要标准，因此关于价格合理与否的标准问题就显得尤为重要。但是《物权法》并没有对“以合理的价格转让”中的“合理”作准确的解释，而是采取了一种比较模糊的表述，这在给法官发挥自由裁量权的同时，也给他们办案带来了一定的麻烦，甚至因自由裁量的扩大而造成司法上的腐败，不利于司法公正。由于法官主观上的不同，对价格是否合理的看法也不尽相同，以至于出现同一案例不同判决的现象。这样是很难真正维护善意第三人的利益的，更不利于维护市场交易秩序的稳定。
针对这一缺陷，笔者认为，在法律对不动产交易的价格是否合理做出弹性规定的同时，也应该出台相应的制度对法官的自由裁量予以限制。具体来说，可以从以下几个方面来加以完善：首先，立法部门应尽快出台相关的司法解释，规定具体的合理价格的判断标准，配合《物权法》的施行。其次，在相关的司法解释尚未出台之前，法官应结合当地的价格标准，参照当地的市场价格、不动产所处的地理位置、周围的环境等各方面因素来判断受让人支付的对价是否合理。以上两点建议尤其是第二点建议在操作上可能仍然会过于主观。笔者认为，还有一种相对来说会比较公正和客观的建议，就是建立价格评估机制，成立一批独立于司法机关之外而具备相应资质条件的价格评估机构，进入价格司法鉴定的评判市场。
（三）关于转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的问题
关于不动产的善意取得，在受让形式上要求不动产依照法律规定应当登记的已经登记。善意取得制度是为了维护善意第三人的利益，但《物权法》的这一规定仍不能很好地保护善意第三人的利益。因为，依照此规定，如果是基于出让人的故意或过失而导致受让人受让不动产后未及时登记的，善意第三人的利益仍得不到保护。
针对这一问题，笔者认为，更需要立法机关尽快出台相关的司法解释，对这一问题作出相应规定。至于司法解释的具体内容，笔者认为，应考虑造成受让人受让不动产后没有登记的原因，是出让人的原因造成的还是受让人自己造成的，以及相应的期限，从而对善意受让人加以区别保护。如果是基于出让人的原因造成的，那么经过一定的期限后，即使善意受让人没有对不动产进行登记，他仍然可以取得对该不动产的所有权；如果是基于受让人自己的原因造成的，那么经过一定的期限后，善意受让人则不能当然地取得对该不动产的所有权，除非他有正当的抗辩原不动产所有人主张该不动产所有权的理由。因为不动产善意取得制度是为了维护善意第三人的利益，最终的目的是为了维护交易秩序的安全和稳定，如果善意第三人不及时行使自己的权利或履行自己的义务，造成市场交易秩序的混乱，那么此时我们就不能只考虑善意第三人的利益，而要从维护整个交易秩序出发来考虑。
以上是关于善意取得制度完善的一些看法，有些方面考虑得还不是很全面甚至有欠妥当，有些还没有形成完整的体系，在这里提出来，只是希望能起到一个抛砖引玉的作用，期待能有更多更好的建议提出。
参考文献：
[1] 史尚宽.物权法总论[M].台北：台北荣泰印书馆，1999.[2] 于海勇.物权变动中第三人保护的基本原则[J].法律科学，2001，（4）.[3] 王利明.试论我国不动产登记制度的完善（上）[J].求索，2001，（5）.[4] 董立学.论物权变动中的善意、恶意[J].中国法学，2004，（2）.
第二篇：浅析不动产善意取得制度
浅议不动产善意取得制度
摘要：
关键字：不动产善意取得，登记公信力，一、引言
近代民法通常将善意取得制度限定于动产物权的取得，而不承认不动产物权上善意取得制度的适用。其原因在于“不动产物权以登记为公示方法，交易上不至于误认为占有人为所有人，而动产物权则以占有为公示方法，极易使人相信占有人为有处分权之人，故善意取得之标的物，以动产为限”。1 随着市场经济的发展，不动产物权交易呈现出日渐繁盛的态势，将善意取得制度引入到不动产的领域对于整个社会的经济交易安全会起到更大的稳定作用。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条明确规定了善意取得制度并规定了不动产也适用善意取得制度的规定。这是我国第一次在立法上明确规定不动产善意取得制度，正确适用该制度于不动产领域中在实践中将对不动产交易安全发挥着巨大的保护作用。究竟不动产善意取得制度的立法基础何在?该制度的实际法益何在?笔者于下文中试作一粗略的分析。
二、不动产善意取得制度的立法争议
一般来说，作为大陆法系民法主要渊源的罗马法并无善意取得制度的相关规定，而只存在“任何人只能向他人转让属于自己的权利”的规则。2而善意取得制度则源于日尔曼法中的“以手护法”原则，即权利人将权利让与他人占有，只能向该占有人请求返还,如占有人将财产转移给第三人时，则权利人不得请求第三人返还，而只能要求占有人赔偿损失。3后世的大陆法系和英美法系的制定法在不同程度上继受了它。以不动产善意取得制度为例，《德国民法典》第892条、《瑞士民法典》第973条及1999年完成的台湾物权编修正草案第759条第2项，均就此作出了规定。4
在我国，专家、学者中对是否应确立不动产善意取得制度则存在分歧，焦点在于对两种对立的立法思路的选择。如：在以梁慧星为课题组负责人的《中国物权法草案建议稿附理由》中的第二章，第五节，第一目，对善意取得做如下规定：“基于法律行为有偿受让动产且已占有该动产的善意受让人，即使让与人无权处分，仍取得该动产的所有权。”可见，在该建议稿中在建议稿的适用范围上仅规定了动产可以适用善意取得制度。同样以王利明为项目主持人的《中国民法典学者建议稿及立法理由》物权篇中也未建议应使善意取得的适用范围扩大到不动产。他认为,由于不动产有登记过户制度,权利归属十分明显,不必以善意取得而对交易安全加以特殊保护。在不动产权利登记完备体系的情况下,除违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产,尚有讨论不动产能否准用的动产善意取得制度的必要外,在其它情形,讨论
5这一问题并无实益。上述学者是从不动产登记公信力的角度来否定不动产善意取得制度的。
以叶金强为代表的学者认为，承认登记公信力,就是承认不动产善意取得，否则登记公信力也将形同虚设。登记公信力原则本身就包含着对善的追求，而登记公信力最终则要经由善意取得制度实现对善意第三人的保护。善意取得制度为公信力发挥保护交易安全的机能提供环境，欠缺这一环境，公信力会陷入“巧妇难为无米之炊”的困境，法律欲借公信力保护善意第三人的目标定会落空。6 以常鹏翱为代表的学者认为，善意取得制度应当得到一体化的整合，这将比“善意取得之动产化”的立场更为有力和有理。不动产登记公信力与动产善意取得的制度安排目标一样，均为物权交易提供法律的保障，确保善意第三人取得权利,均
采用了推定和拟制的法律技术，将“真”视为“假”，将“假”视为“真”，因此保护同等性质的信赖利益，应当采取相同的制度设计,，不能因交易对象的不同而产生区别。7上述学者大都认为,动产占有的公信力保护善意第三人最终落实为善意取得,而不动产登记的公信力对善意第三人的保护在理论上也应当是善意取得,否则法律逻辑就欠缺一致性。
在物权法出台后这种关于善意取得适用问题之争被平定，究其立法者为何选择将善意取得扩大到不动产领域，为何选择不动产善意取得的立法模式而放弃不动产登记公信力模式，笔者认为，我国《物权法》采纳了不动产善意取得的思路,符合我国的国情,具有相当的合理性。
三、不动产善意取得制度的立法基础
（一）理论基础
1.登记公信力与不动产善意取得的关系决定两者实质的不同。登记的公信力，包含着内外两层含义：在其内部，登记具有绝对的可信性，是真实的、正确的；在其外部，即使出现不实登记，凭借法之强力，不实登记拟制为真实。换言之，前者称为“公信力”静的侧面；后者称为“公信力”动的侧面。8 登记错误所导致的无权处分这一客观事实就是适用不动产善意取得的基础，从动态的功能适用角度保护不动产善意第三人的利益，登记公信力是从静态角度保护整个不动产交易秩序的安全。“公信力是从物权表征方式所具有保护第三人之效力的角度来观察的,而善意取得则是从第三人物权取得的角度来观察的。”9
2.不动产善意取得可适用于未登记的不动产，而不动产登记公信力只适用于登记的不动产。由于我国不动产登记制度存在严重缺陷，目前未登记的不动产大量存在。根据《物权法》第129和155条，土地承包经营权和宅基地使用权采取登记对抗主义的立法模式，自愿登记造成实际生活中未进行登记的现象非常普遍。由于登记不再是这些未登记的不动产法定强制的公示方式，占有则具有十分重要的意义。在司法实践中，不排除这些未登记不动产适用善意取得。当然适用的前提是未登记的不动产可以转让。根据我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定就排除城市未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。但在符合土地管理法律的前提下，农村未登记的不动产有适用善意取得的制度空间。
3.不动产与动产的区分并没有严格贯彻，也是采纳这一思路的原因。在我国，作为不动产基础的土地是国家所有和集体所有，不能进入流通领域，这与其他大陆法系国家和地区有明显的不同。我国《物权法》所有权部分坚持国家所有权、集体所有权和私人所有权的区分，只得在“所有权取得的特别规定”中规定善意取得制度。这客观上为善意取得制度囊括不动产提供了条件。
（二）现实基础
不动产的善意取得在我国司法实践中已实际存在，通过明晰的立法,能更好地保护善意交易方的利益，体现民法公平原则,有利社会和谐，具有现实基础。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，由此可见，我国实际上已经早已承认善意取得制度可以适用于不动产。在现代社会中,无论现代不动产登记制度多么独立完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生。随着登记逐步成为不动产的公示方式,为保护不动产交易安全,就需要有功能上类似于动产善意取得的制度。如果一概排斥不动产善意取得制度的适用，这显然是对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见，对于相信登记的公示力而从无权处分人处取得不动产的善意第三人而言则显失公平，因此，将善意取得适用
于不动产，既可维护善意不动产负担之权利者,也体现了民法的公平原则。
不动产登记公信力的模式否定善意取得制度在不动产领域的适用，但并不排除第三人依据登记公信力而善意取得相关权利，从而并不反对不动产物权“善意地取得”。因此,不动产善意取得肯定论和否定论只是概念适用的争议,在保护善意第三人的利益上并无实质分歧,最后结果都是第三人善意取得不动产物权。基于此,笔者主张明确使用“不动产善意取得”的概念。我国《物权法》第106条对动产善意取得和不动产善意取得采取一体构造的方式,节省了立法资源,维护了法律概念逻辑的统一。
四、不动产善意取得制度之完善
（一）登记制度的完善
我国不动产实行统一登记制度的规定在物权法中才刚刚规定，已影响到市场经济体制目标的实现，严重滞后于经济发展的需要。物权法虽然规定了不动产实行统一登记制度，而我国的登记机关非常多而且分散，如仅根据《担保法》第42条、43条的规定，涉及到的登记机关就有土地管理部门、林木主管部门、工商行政管理部门、县级以上地方人民政府规定的部门和公证部门。还有其他的法律法规对不动产登记机关也进行了规定。这给当事人的登记造成极大困难，普通百姓很难知晓自己应该去哪里登记，怎样登记，更给物权法律秩序的建立设置了障碍，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给交易当事人提供全面的信息。例如：当事人要查阅某工厂是否已经实行抵押，需要到土地管理部门，到房屋管理部门查阅房屋是否抵押，到工商部门查阅设备是否抵押，到公安部门查阅车辆是否设定抵押，这就给当事人造成了极大的不便。而且，分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。10我们应当遵循不动产登记的普遍法理和国际惯例，在我国建立统一的，真正服务于交易安全、服务于当事人的登记制度。
有学者认为，以土地管理部门作为登记机关较为合适。因为我国当前土地管理部门从上到下分别是国土资源部、国土资源厅以及市县的国土资源局和乡镇的国土资源管理所。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足物权公示的要求。11 而在梁慧星先生起草的物权法草案建议稿中是建议设在县级人民法院，即由县级人民法院管辖不动产登记。这是采纳德国的经验。这样的方案好处有：不动产登记簿经常在房产纠纷中作为证据，如果说登记机构设在县级法院，登记簿摆在县级法院，审判庭调取证据就非常方便，就会方便诉讼，方便当事人。
（二）补充增加原权利人的救济手段
善意取得制度目的在于保护交易安全，在对受让人和原权利人的利益进行平衡的情况下，只有受让人有偿地受让财产时，才有必要牺牲原权利人的利益，以确认受让人获得物权。原所有权人是最大受害者。为维护公平正义，法律应对原所有权人提供如下救济手段：违约责任救济，不当得利救济，侵权责任救济，国家赔偿救济。但物权法仅对前三种救济手段给予了一定程度的认可，笔者认为，国家赔偿救济也同样应予以强调。理由在于，不动产登记簿在登记机关的控制之中，登记行为是一种行政行为，国家登记机关对申请登记的不动产应负实质审查的义务，受让人对登记错误的信赖，才导致原所有权人的损失。因此，登记机关应当承担赔偿责任。对此，我们可以借鉴德国的规定，设立专门的登记错误赔偿基金，从登记费用中提取一定比例的金额存入基金，专供赔偿之用。
五、结语
不动产善意取得制度的出台与实施，在可见的将来会对现有不动产交易模式产生一定的冲击，尤其是对原不动产所有人的合法权益带来相当程度上的潜在法律风险。笔者认为在实 施该制度的产生的大量新问题应该在未来专门出台一系列司法解释来规范和约束，从而真正地实现国家规范和保护交易安全和善意相对人利益的立法用意。
参考文献谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第221-222页。[意]彼得罗·彭凡德：《罗马法教科书》，黄风译，中国政法大学出版社1992年版，第209页。王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第261页。如《德国民法典》第892条规定:“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登记簿上记载对抗此权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项不正确的除外。为特定人的利益，权利人在土地登记簿上的权利受到处分权限制的，只有在该限制被记载在土地登记簿或者被权利取得人知悉时，才对权利取得人发生法律效力。”再如《瑞士民法典》第973条规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或者其他权利的人，均受保护。”1999年完成的台湾物权编修正草案第759条第2项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版，第122-123页。王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社，1998年版，第299页-300页。叶金强：《公信力的法律构造》，北京大学出版社，2004年版，第184-186页。7 常鹏翱：《物权法的展开与反思》，法律出版社，2007年版，第236-237页。顾祝轩：“论不动产物权变动公信力原则的立法模式——绝对公信力与相对公信的选择”，载孙宪忠：《制定科学的民法典——中德民法典研讨会文集》，法律出版社2003年版，第351页。同6，第183页。金丽婷：《论不动产登记制度》，载《牡丹江师范学院学报(哲社版)》2007年第2期，第13-14页。肖厚国：《物权变动研究》，中国社会科学院研究生院博士学位论文2000年版，第78页。
第三篇：不动产善意取得制度研究文档
不动产善意取得制度研究
孙 积 星
根据传统的的民法理论，善意取得又称即时取得，指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。
由此可见，在传统民法上，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。而我国刚通过的物权法第106条明确规定了不动产的善意取得制度。《物权法》106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不定产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本条的规定意义颇大，它将在我国确立统一的善意取得制度，即将动产与不动产的善意取得统一规定，将所有权与他物权的善意取得统一规定。这一规定，使得我国在不动产所有权取得方面与以往相比有了开拓性进展，因此有必要对我国这项制度创举的必要性和合理性进行分析。
一、善意取得制度的历史沿革
在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，概因其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则。学界一般认为，日耳曼法中的“以手护手”原则，为善意取得制度的渊源。根据这一原则，占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出，“以手护手”原则与善意取得制度还存在相当的差距。在对该原则进行否定之否定的基础之上，善意取得制度应运而生。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，因此为当代两大法系具有代表性的国家和地区所继受，如大陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美法系的美国和英国。善意取得制度自其产生之日，就因其所特有的制度功能而受到许多国家的认同。
在我国学术界，对于不动产的善意取得，也至今也存在着两种不同的观点。
⒈否定说
这些学者们一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”② ①
②① 《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33页梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页
至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”
故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适③用。”
即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”
对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”
⒉肯定说
持肯定观点的学者们认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。⑥并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑦
因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。⑧
二、不动产善意取得的立法实践与借鉴意义
在德国、瑞士以及我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。如《德国民法典》第892条规定：为了权利取得人之利益，关于由法律行为取得土地上权利，或取得此项权利之其他权利各项情形，应将土地登记簿上登载的内容，当做真实，但对于真实曾有异议登记，或权利取得人已知其不真实者，不在此限。土地登记簿内曾经登记之权利处分，曾为特定人之利益而受有限制者，只限于土地登记簿上有明显限制或权利取得人已知有此限制时，对于权利取得人始生效力。权利取得人知有前项事实的时期，在取得权利须登记者，以提出申请登记时为标准。《瑞士民法典》第973条第一款规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。我国台湾地区的《土地法》第四十三条也规定：依本法所为之登记，有绝对效力。在1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第二项：因信赖不动产登记之善意第三人，依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记无效或撤销之原因而受影响。
我国在物权法颁布以前，在相关司法解释中也有不动产善意取得的相关规定，如根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见》（试行）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中虽未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。
梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第185页
于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》，2001年第4期
③孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》（下），载《中国法学》，1999年第6期
④王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期
⑤王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》（上），载《求索》，2001年第5期
⑥杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》，1997年第19卷第4期
⑦李建伟：《不动产善意取得制度初探》，载《中央政法管理干部学院学报》，2000年第3期
⑧李晓云：《乱花渐欲迷人眼—追问不动产善意取得》，载《法学研究》，2004年第17卷第6期①②①②④⑤
三、不动产善意取得制度的理论和制度基础
（一）不动产善意取得的理论基础
善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。
“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。
日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。③
善意取得制度的前提是观念的所有权的产生。由于占有与本权分离现象的存在，始有善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则根本无善意取得制度适用的余地。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现象增多，从而为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”由此可见，占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，乃在于占有“外观之状态与实际之情形，一般而言系八九不离十。”因此,“基于此项概然性，占有即具有事实支配标的物之外观，自应具有本权。”
然而，随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权得到了进一步的发展，从而致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，载《法学研究》，2001年第5期
〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第53页
③肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第54页①②①②
放弃，从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。
在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。
（二）不动产善意取得的制度基础
考察先进国家的立法，各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。
《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第708条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”
但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。
并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，与原有条文210条，增订75条，删除15条，修正127条，变动幅度甚大。在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产善意取得，于第759条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。
然为何各国立法对善意取得是否适用于不动产存有如是差异？究其原因，主要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实行契据登记制度，该登记制度具有如下特点：（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，该登记制度的特点有：（1）实质审查主义。(2)登记具有公信力。
我国台湾民法规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得为处分。至于登记，对于第三取得人之关系如何，以之让与登记法，未为明文规定。
依台湾“土地登记规则”第49条、50条之规定，登记机关接受申请案件后，应即依法
审查，如有瑕疵，应通知补正。由此可见，我国台湾的土地登记制度亦实行实质审查主义。德国虽实行形式审查主义，但其采“窗口的审查”的同时，采取了公证制度。这样，公证人便首先对内容进行审查。由于有此审查，登记管理纵只作形式的审查，也可保障登记的正确性。
因而德国的形式审查实可起到实质审查同样的效果。只有正确的公示，公众才有理由相信不动产登记有正确的权利归属，才能赋予不动产登记以公信力。在实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵不予过问，因此经常会出现登记外观状态与实际情形不相一致。因不动产的登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。并且，此时如将善意取得制度适用于不动产，则显然不利于保护不动产所有权人的正当利益。善意取得制度的目的虽然在于保护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平衡善意第三人与权利人之间的利益。因此，在设计善意取得制度时，不能片面的追求动的安全，而忽视了善意第三人与权利人之间的平衡。对不动产登记实行形式审查主义的国家未将善意取得制度适用于不动产，皆因如此将可能摧毁近百年来精心构建起来的所有权的法秩序。
我国对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。
我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”
笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。
四、我国不动产善意取得制度的立法特点与具体适用
我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是有其合理性和必要性的。纵观外国立法例，对不动产的善意取得制度，存在不同规定的重要原因在于登记制度的差异。采登记形式审查的国家由于登记不具有公信力，所以善意取得就无法适用于不动产；采实质审查的国家由于登记具备了公信力，就使得不动产善意取得制度获得了存在的基础。在物权法立法过程中，关于我国到底采取何种审查方式存有争议，不过从我国关于登记的传统、物权法关于不动产善意取得的规定以及结合国外的立法例来看，我们可以推测立法者是倾向于
采取实质审查主义的。在此前提之下，肯定不动产登记制度的推定力和公信力便成为我国不动产善意取得制度存在的制度基础。任何权利的存在必有其外在表征，动产以占有为其表征方式，不动产以登记为其表征方式。不过权利的表征毕竟不能等同于权利的真实状态，在日常生活中当权利的外在表征与权利的实有状态不符之时，如何实现当事人之间的利益平衡，则是物权法不能回避的一个问题。为了保护交易的安全和便捷，节约交易成本，当出现权利的表征与权利的实有状态不符之时，就必须赋予该表征即登记以公信力。受让人只要基于对于表征的信任而从事了交易行为，此时善意的受让人就必须得到保护。不动产的善意取得与动产的善意取得具有本质上的共同之处，都是经由公示至公信，然后在公示权利与实际权利不符的情况下适用善意取得制度去消除权利的冲突。
根据我国物权法第106条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：
第一，让与人对让与之不动产无处分权。
第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。
第三，受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
第四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。
符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。
在适用不动产善意取得制度时，以下几个问题应当引起注意：
（1）物权法中删除了草案中关于不动产善意取得要求转让合同有效的规定。删除这一规定是科学合理的，因为不动产善意取得适用的前提是无权处分，根据我国合同法第五十一条的规定，无权处分是效力待定的合同，所以此处规定转让合同的有效显然会造成法律适用上的冲突。现在删除这一规定即能达到整个民法体系间的协调；又能满足理论体系的内在逻辑。不过还需要注意的是，在不动产无权处分行为中去除无权处分这一因素外，其他的因素应当符合法律行为成立和生效的要件。如果存在无权处分之外的可以导致转让行为无效或可撤销的因素，那也没有适用不动产善意取得制度的空间。
（2）我国物权法规定了异议登记制度。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。由此可见，在异议登记的情况下没有善意取得制度适用的可能。
（3）对于土地所有权和违章建筑不适用善意取得。因为我国是社会主义公有制国家，土地属于国家和集体所有，不存在个人对土地的所有权，没有善意取得制度适用的必要。同时根据城市房地产管理法的规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此不能成为交易的标的物，所以不存在善意取得制度适用的问题。（作者单位：烟台市芝罘区人民法院）
第四篇：浅论我国物权法的善意取得制度
浅论我国物权法的善意取得制度
作者： 梁劲松 李长军发布时间： 2009-03-18 11:03:1
3善意取得制度是现代民法中的一项重要制度，善意取得制度作为一项重要的民事法律制度，这一制度渊源于日尔曼法，我国在《物权法》制定以前，虽然民法理论和司法实践都承认有此制度但尚无法律明文规定，《物权法》正式以法律的形式将善意取得制度确定下来，它是我国法律建设史上的一件具有里程碑意义的事件。《物权法》不仅肯定了善意取得制度，而且从其构成要件适用范围等方面进行了较为系统的规定，笔者就善意取得制度的一些简单问题提出自己的见解。
一、善意取得制度的定义
善意取得制度是物权法中的一项重要制度，善意取得又称即使取得，是指无权处分他人财产的让与人，不法将其占有的他人的财产交付给买受人后，若买受人取得该财产时系出于善意，则他取得该财产的所有权，原财产的所有人不得要求买受人返还。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全的平衡方面有着其他制度所不能代替的作用。
二、确立善意取得制度的必要性
善意取得制度是以牺牲所有权人的自由意志为代价，换取了交易安全。其必要性主要表现在：
(一)保护交易安全
在市场经济条件下，若没有善意取得制度维持现有的财产占有关系，在购买财产或取得财产上设定的权利时，都需要对财产的来源情况进行详尽确实的调查，势必会增加交易成本，阻碍交易流转的正常进行，降低社会经济效益。
(二)促进商品流通
在市场经济条件下，物之脱离原权利人流转至善意第三人，从某种程度上讲，该物对第三人的边际效用更大，有利于整个社会福利程度的提高。
(三)促进诚实信用
善意取得制度只保护交易中善意当事人的利益，对恶意当事人的利益则不予承认，拒绝保护，同时也增强了原权利人的责任感。善意取得制度恰好衡平了原权利人和善意受让人的利益，信守了公平的观念。
三、善意取得制度的构成要件
《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另行规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。《物权法》以立法的形式确立了善意取得适用于所有物权是一次重大的突破。笔者就善意取得制度的构成要件提出自己的见解。
（一）动产善意取得的构成要件
1.受让人须为善意
善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，这种状况很难为局外人得知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。
2.受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权
依《物权法》第106 条中关于“以合理的价格转让”的规定,善意取得不仅应基于有偿的交易行为,而且以合理的对价为其成立条件。非通过交易行为而以受赠、继承等方式无偿取得财产的,不能发生善意取得的效力,否则将会造成各方利益保护上的明显失衡；虽为有偿行为但以明显的低价转让财产的,亦不能构成善意取得（明显的低价会影响到对第三人“善意”的判定）。
3.受让人须实际占有由让与人转移占有的动产
善意取得的完成,以转让的动产已经登记或交付为要件,即“依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。如果无权处分人与受让人双方仅达成了转让标的物的合意而尚未办竣登记或尚未交付,则只产生债的关系,不能发生善意取得,亦不能对抗财产所有权人,权利人得及时阻止其交易、收回标的物。只有当受让人实际占有该动产时，才适用善意取得。
4.客体物须为动产
动产的公示以占有为原则，登记为例外。以登记为公示原则的动产，如航空器、船舶等，适用不动产善意取得制度的规定。占有委托物，它是基于真正权利人的意思而丧失占有之物。占有脱离物，是非基于真正权利人的意思而丧失占有之物，如盗品、遗失物等均属占有脱离物。占有脱离物原则上不发生善意取得，而占有委托物则相反，原则上得发生善意取得。
5.让与人须为无处分权人
善意取得与无权处分恒相对应,惟有在无权处分的情况下才有可能发生第三人善意取得的问题, 无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。当真正的权利人拒绝追认时，如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的合同仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。
6.让与人须为动产的占有人
善意取得中，因受让人为善意受让占有，故须有让与人占有可资信赖，始有善意之可言，让与人若非动产占有人，就没有占有的公信力。占有仅须让与人对动产有现实的管领力即可，而不以对动产的直接占有为必要。换言之，即使对动产为间接占有、辅助占有乃至瑕疵占有，也无不可。
（二）不动产善意取得的构成要件
1.转让人为无处分权人
无权处分是指无处分权人未经处分权人（原权利人）授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产的物权行为。其具体包括以下几种情况：（1）处分权人本来就无处分财产的权利。
（2）处分权人本有处分权，但嗣后因各种原因丧失了处分权。（3）处分权人虽有处分权，但处分权受到了限制。
2.第三人基于交易行为取得物权
善意取得制度的发生是以存在无权处分即处分人与受让人之间的转让合同是效力待定的合同为前提的，即善意受让人并没有一个合法的有权取得，才会发生所有权取得的例外规则。
3.第三人须为善意信赖登记
由于这种善意是基于登记物权的真实拟制性而产生的，建立在不动产登记这种公示方式之上，是一种推定善意，除了有反证证明第三人是恶意的情形之外，不动产物权变动交易的当事人被视为善意的交易者，其无需为这种善意负担举证责任，只有否定这种善意推定的人，才负担举证证明物权受让人主观上为恶意的义务。
三、善意取得的法律后果
根据法律的规定，一旦具备善意取得的要件，纵使让与人对让与之动产无处分权，善意受让人也即时取得该动产之所有权。
（一）让与人与受让人之间
基于善意取得制度的适用，受让人取得让与人转让的交易财产的所有权。让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务，受让人应支付价款，让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。让与人与受让人基于法律行为而产生债权债务关系，受让人因善意而取得让与人移转其占有的动产所有权，而受让人应向让与人支付动产之价金，如受让人不按法律行为支付价金
（二）原所有权人与受让人之间
在善意取得情况下，原权利人与受让人之间将发生一种物权变动，即因为受让人出于善意将即时取得标的物的所有权，而原权利人的所有权将因此发生消灭。善意取得是所有权取得的一种方式。原权利人不得向善意的受让人主张返还原物，也就是说，如果原权利人向受
让人提出返还原物，则受让人可以基于善意取得而进行有效的抗辩。
（三）原所有权人与让与人之间由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求让与人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。具体来说，第一，合同责任。如果原权利人与让与人之间事先存在着租赁、保管等合同关系，而让与人擅自处分原权利人的财产，则原权利人可以以违约为由，请求其承担违约责任。第二，侵权责任。让与人对原权利人的标的物不享有处分权，而仍然将该标的物转让给他人，在此情况下，将构成对原权利人财产所有权的侵害，应当承担侵权责任。第三，不当得利返还责任。如果让与人与第三人之间发生的是一种有偿的合同关系，让与人做出的是一种有偿的处分行为，并因此而获得一定的利益，则原权利人有权请求让与人返还不当得利。
善意取得制度，是一种牺牲财产所有权的安全为价价，来保障财产交易的安全的制度。善意取得制度是民法中的重要制度，其对保护动态交易安全具有重要的意义，有利于经济的繁荣发展。而《物权法》善意取得制度的完善，极大丰富了我国的善意取得制度，势必对我国社会经济的发展和法治进程的推进具有里程碑的意义。
作者单位：黑龙江省抚远县人民法院
来源： 中国法院网
责任编辑： 李金红
第五篇：浅析物权法中的善意取得制度
浅析《物权法》中的善意取得制度
摘要：源于日耳曼法“以手护手”原则的善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）颁布实施后，善意取得制度在我国有了新的发展，本文从善意取得制度的概念、构成要件和适用范围入手，从物权法角度审视了善意取得制度的意义，并提出完善我国善意取得制度的相关建议。
关键字：物权法善意取得概念和构成要件适用范围和意义完善建议
一、善意取得制度的概念及其构成要件
善意取得也称即时取得，指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。善意取得制度有以下四个构成要件：
1、受让人受让该财产时是善意的受让人受让该不动产时是善意的。这是对受让人主观方面的要求。善意是相对于恶意而言的，受让人受让该不动产时应是基于善意，不知道出让人没有处分权，并且因相信不动产登记公示公信的效力而与出让人进行交易。
2、受让人以合理的价格有偿取得
这是对受让人受让方式的要求。善意取得必须支付合理的对价。不动产的善意取得制度，是牺牲财产交易静的安全来维护动的安全，是牺牲原权利人的利益来保护善意第三人的利益。受让人如果不支付合理的对价，没有为取得该不动产付出相应的代价，则原权利人如果要追回该不动产，这一行为虽然会对受让人造成一定的影响或不必要的麻烦，但由于受让人受让该不动产时是无偿的，法律就没有必要牺牲原权利人的利益来保护受让人的利益。
3、让与人处分权欠缺无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。若让与人为有处分权人，则其转让为有权行为，不欠缺法律依据，自然无法适用善意取得制度。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意
取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。当真正的权利人拒绝追认时，如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的合同仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。
4、转让财产时依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、善意取得制度的适用范围
1、善意取得制度的适用从动产扩大到不动产
依据传统民法理论，善意取得制度只适用于动产。原因在于动产是基于交付获得公信力，并已占有为所有权转移的前提，而不动产和准不动产则以等级为所有权是否转移的标准。基于公示公信原则一般不容易出现第三人所谓的不知情的情形。但是由于我国等级制度的不健全或者登记时出现错误或疏漏，就会发生第三人所谓善意的情形。例如：一处房产有甲、乙两个人共有，但是在房屋所有权证上只登记了甲的名字，甲未经乙同意擅自将该屋卖给丙，并办理了所有权变更手续，乙得知之后主张房屋所有权。由此可见“基于物权等级的公信力，即使登记错误或者存在疏漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护”【1】丙作为第三人是善意的，因此不动产也应该适用于善意取得制度。这样有利于保障交易安全，同时维持了交易秩序。
2、善意取得制度的适用从自物权扩大到其他物权
自物权又称所有权，是指财产所有人对自己搜有的财产依法进行全面支配的物权。他物权是指非财产所有人根据法律的规定或所有人的意志对他人所有的财产享有的进行有限支配的物权。【2】新出台的物权法中规定，善意取得制度的适用范围从自物权扩大到他物权，这有利于维护交易秩序减少民事纠纷，保护当事人的相关利益。
3、遗失物和赃物不适用善意取得制度
1）关于遗失物
遗失物是指非基于占有人自身的意思而丧失占有，且非无主的动产。不动产基于自身的特性所以遗失物不包括不动产，遗失物特指动产。动产是否为遗失物必须具备以下条件：第一，占有人必须丧失占有；第二，占有人丧失占有物不是出于占有人本意；第三，物必须处于无人占有的状态。根据物权法规定，遗失物不是无主物，原则上其所有权仍然属于失主。所有权或者其他权利人对遗失物享有追回权。如果该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分人请求损害赔偿，或者自知道或者应该知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所负的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。可见遗失物并不适用善意取得制度。【2】
2）关于赃物
赃物是指贪污受贿盗窃等非法获取的财物。在我国赃物无论是从立法角度还是从司法角度都不适用善意取得制度。我国的物权法规定，就赃物而言，从公开市场购买的，支付了合理的对价，也有合法的手续，应当受善意取得制度的保护，不能再追偿。如果是从拍卖行购买的，如果拍卖行确实有合法的经营资格，经过了合法拍卖行的拍卖手续购买的，也应当受善意取得制度的保护，不能再追偿。【2】这种情况从严格意义上讲不属于善意取得而是由金钱或无名证券的流通特性决定的。
三、善意取得制度的意义
作为物权法乃至民法中的一项重要制度，善意取得制度是法律对两种价值进行利益判断后的产物，即兼顾对所有权的静的安全保护和交易的动的安全保护。我国正处于社会主义经济高速发展阶段，善意取得制度有利于调节民事法律关系和促进经济的发展。具体来说，善意取得制度具有以下的意义：
1、善意取得制度有利于维护商品交换的正常秩序
在市场经济社会里，保护交易当事人的信赖利益从实际上来考量，就是保护交易安全的重要促措施。承认善意买受人可以即时取得财产所有权，则交易者不
必为交易的安全担忧，不必考虑交易的财产可能被原权利人追回，从而能够放心大胆地从事交易，这是有利于市场经济的健康发展的。
2、善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用
法律对财产权益的保护，不仅在于满足权利人的实际支配需要，还应当通过调整财产关系充分有效地发挥社会物质财富的动态效用。以便满足人们生产和生活的需要。善意取得制度正是从避免交易费用的支出；善意第三人取得原物并从效用原则出发，充分利用其价值；督促原权利人审慎地选择对其物的占有人；充分发挥原物在生产经营中的作用，减少不必要的损失和浪费等方面，极大地发挥了物的经济效用。
3、善意取得制度有利于及时解决民事纠纷
无权处分人处分他人财产后，标的物可能几经易转，有的时间很久，有的当事人多次变换，这样，证据难以获得，如果产生纠纷，允许原权利人追夺原物，而不保护善意人的利益，那么，势必会推翻现有的秩序，当事人则陷于无休止的举证之中，使民事纠纷不能及时解决，司法资源浪费，当事人也将陷于讼累。善意取得制度的存在，有利于解决这一问题。
四、我国物权法中善意取得制度完善的几点建议
2007年3月16日出台的物权法，明确规定了善意取得制度，并将善意取得制度的适用范围进一步扩大。具体来说，从善意取得制度的实用标的物种类和可以取得的权利种类两个方面扩大了其适用范围，这是我国立法上的一大突破和进步。但是，我们对善意取得制度与相关制度的关联特别是与契约的关联缺乏深入的研究，有待于我们的进一步完善：
1、关于不动产公示方面不足的完善
物权法中规定无处分权人讲不动产或者动产转让给受让人，所有权有人追回，除法律另有规定外，符合下列情况的，受让人取得改不动产或者动产的所有权：转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由此可见，公示已经成为善意取得制度的构成要件之一。所谓
公示，就是职无权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害。【3】采取登记主义应经成为各国的共识。登记错误的现象也时有发生，善意第三人的根本利益在看似完备的登记制度下往往得不到必要的保全。所以买受人的自我保护意识需要提高，相应的配套制度也应该要完善。
2、关于善意取得制度下的标的物存在瑕疵的救济问题
我国采取债权形式主义的物权变动模式，独立于债权合同的物权合同是不被法律所允许的。契约无处分权之外的瑕疵是善意取得的必要条件。【4】而所谓的标的物权利瑕疵，是指标的物为第三人所有或者物上负担着第三人的合法权利。倘若标的物存在权利瑕疵，当出卖人将标的物交付给买受人后，第三人的合法权利也随之而转移为买受人的负担，从而妨碍其取得和行使对标的物的所有权。比如，某甲买了一套房屋住进去，这时法院派人查封房屋，要拍卖房屋，因为在买房屋之前已经设立了抵押权，出卖人抵押了这套房屋，当没有钱还债务时，债权人申请拍卖房屋，就出现了这样的情况，就是说所有权上面附有其他的权利，在这种情况下，拍卖房屋后，某甲所有权就没有了。所以要充分识别和确认标的物是否存在瑕疵，并制定一套与此相关的解决措施。
3、关于价格合理与否的标准问题
从上面的分析可以看出，价格合理是善意取得的构成要件之一，同时也是区分善意与否的重要标准，因此关于价格合理与否的标准问题就显得尤为重要。但是《物权法》并没有对“以合理的价格转让”中的“合理”作准确的解释，而是采取了一种比较模糊的表述，这在给法官发挥自由裁量权的同时，也给他们办案带来了一定的麻烦，甚至因自由裁量的扩大而造成司法上的腐败，不利于司法公正。由于法官主观上的不同，对价格是否合理的看法也不尽相同，以至于出现同一案例不同判决的现象。这样是很难真正维护善意第三人的利益的，更不利于维护市场交易秩序的稳定。立法部门应尽快出台相关的司法解释，规定具体的合理价格的判断标准，配合《物权法》的施行。
五、结束语
综上所述，善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，它虽然在某种程度上牺牲了所有人的利益，但是它在保护交易安全、促进商品流通方面具有重要作用。在物权法中规定此项制度是历史的必然，也是客观现实的需要。
参考文献：
【1】 梁慧星，陈华彬，物权法【M】，法律出版社，1997
【2】 刘建民，新编经济法教程（第三版），复旦大学出版社，2009
【3】 谢在全，民法物权论（上册）【M】，三民书局，1994
【4】 吴国喆，善意取得制度的缺陷及其补正【J】，法学研究，2005
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