关于返租销售最全面的总结 2014 12 29（精选合集）

第一篇：关于返租销售最全面的总结 2014 12 29

关于返租销售最全面的总结

产权销售是最近几年房地产业比较热门的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。

产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。

对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。

◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。

◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。

◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等。

◆独立产权铺位，真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。

产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。

产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。

总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的，也有一次性返还几年的。例如北京王府井某项目，其售价为9万元/m2，返8.8%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。

另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。以 5m2摊位为例，若每平米的售价为2万元/m2，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报，（在首付款中扣除）以降低入市门槛。这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期统一经营、规模管理。

一般而言，住宅按揭成数付款普遍达总款的7成，甚至达到8成，而商铺按揭成数一般为总款的5成，最高也不过6成。这样，一个总值20万元的商铺，首付款需要10万元，相当于一套总价40万元住宅的首付款。

如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。对于2~4层商铺，则可分别采取一次性返租3~5年的策略，这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。

以一个总值达10万元的商铺为例，在实行一次性返租后商铺投资的供款情况见表5-2。从以上供款实例可以看出，一次性返租5年后，实付首期款仅为一成，即只需1万元就可以投资商铺。而由于在铺位分割中，2层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相对偏低，一般4楼的商铺总值大多在10万元以下，这样首期款就仅为数千元了。

此外，一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。

银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响，因此要争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付款都将低于5成按揭情况下的首付款。然而返租的方式也存在着一些不利的方面。由于产权式商铺不同于底商，由于在市场类业态中，产权式商铺的产权分散，因而不利于市场经济发展的统一管理。针对这一点，各路学者的见解很多。对上述的虚拟回报模式许多人持反对意见，主要是因为其带有某种金融诈骗的性质。

大型商家整体租赁与商铺销售的关系

在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；小业主则是作为商铺的投资者而存在；发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。因此从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系。

（1）两个基本点

发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。购买本项目商铺的前提是：小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益。

（2）两个关系

◆发展商与小业主的承包经营关系

◆大型商家与发展商的承租方与出租方的关系

（1）差价补贴的风险

大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比“批发”的概念），而发展商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。例如：

假设大型商家租用某大型商业10年时间，综合考虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价，其10年的平均回报率为5.8%，而发展商承诺投资客户的回报率为8%，这之间就存在2.2%的差距。假设本项目的最终销售价值为1亿元，则发展商在这10年承租期中共需补贴：

1亿元x10年x0.022=2200万元，因而，由于长期的高回报导致长期补贴，为发展商今后留下了包袱，也产生了一定的风险。而该方面的风险也可通过一定的方式来回避：发展商首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。补贴仅仅作为一种资金成本而已。

在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。但这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性。

（2）大商家经营不良带来的风险

这是商家经营所带来的风险，也是发展商最为担心的风险。主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力就更加大了。

由此产生的风险也需要通过一定的方式来规避。

应选择实力雄厚的知名商家。知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多经验，具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强。针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样是充分迎合了市场的需求与商家经营的联动关系。社区中大量的家庭消费需求就可为那些为家庭提供日常消费为主的超市提供源源不断的生意机会。这样，商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障。

（3）返租期满后产权分散带来的风险

分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在返租期满后又将如何解决这个问题来保障众多小业主的利益呢？大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多的小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值。

发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。但为了更好地实现商业的销售价值，发展商需提前解决好这一问题，不要为将来的商场经营留下后遗症。

要解决好这一问题，可以考虑采用以下的方法:

首先，要成立业主委员会。

由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系，通过类似“股权”的形式在实现整体效益的情况下，全面、公平地保障所有业主的收益。具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等。业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营。

其次，在项目前期分割规划中，要充分考虑今后经营的需要。

要合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分则好售，合则好用”。这样，即使返租期满后大型商家不再租用，也可以通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商。大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，它有其存在的合理性。它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。但同时也应意识到它所带来的风险，只有在前期合理回避相应的风险，才能做到无论是发展商的开发获利，还是小业主的投资收益，才能都得到更有效的保障。

第二篇：商铺返租销售方案1.14

商铺返租销售方案

一． 方案描述：

方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。

方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。

投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。二． 推出本案的目的： 1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。

2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层 二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。

三． 详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街

一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。

二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。2.执行方法

（1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报率为6%。四． 返租形式

返租年限：5年。返租形式：前两年一次性返还，在签合同时即买即返，第3、4、5年租金在每年收取租金后的第三个月支付给购房户（以合同签定时间为准）。

五． 已成交客户策略

1.对已经成交客户在签商品房买卖合同时，采用集中返租的政策。

2.已经签定的商铺合同，按照原来合同价格返还12个点。

第三篇：商铺返租合同(初稿)

商铺返租合同

甲方（出租方）：_____________________________ 乙方（承租方）：

丙方（开发商）：

根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一协助招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金和收益，对此甲方在签订《商铺买卖合同》应予以充分了解，并予以同意。

甲乙丙三方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关房地产法律、法规的规定，经平等协商一致，就甲方向丙方购买的商铺返租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，以致共同遵守。

一、合同标的

甲方向丙方购买的 地下商业街商铺（位置及装饰、设备标准见该商品房买卖合同），建筑面积平方米，套内面积平方米（以下简称该房屋），返租给乙方。

二、返租期限及乙方租权

1、返租期限自20___年_____月_____日起至20___年_____月_____日止。

2、返租期内该房屋全部投资经营管理权、及其附属设施享有使用权、全部收益权归乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位。

3、在返租期限内,乙方有权根据市场运作需要对该房屋自行经营或对外租赁（以下可称经营管理）,甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理,但乙方或第三方不得违法经营。

三、返租租金及支付方式

1、免租期为 个月，由 年 月 日至 年 月 日，免租期内甲方需缴物业管理费。

2、年返租租金支付额度计算：

第一年至第三年的年返租租金，按房价总额的 %支付租金 元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算）。

第四年至第六年的年返租租金，按房价总额的 %支付租金 元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算）。

第七年至第九年的年返租租金，按房价总额的 %支付租金 元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算）。

第十年至第十二年的年返租租金，按房价总额的 %支付租金 元（每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算）。

3、付款期限：返租租金按年季支付。即在本合同免租期后，正式起租期生效之日起30天内将首季租金通过转帐一次性支付给甲方。以后每季租金在每季开始后30天内将本季租金通过转帐一次性支付给甲方。

乙方汇入甲方指定账户，具体内容为： 收款人姓名： 电话：

开户行： 帐号：

4、甲乙丙三方同意在返租投资使用期限内，本合同为不可撤销合同。

四、甲方的权利与义务

1、返租期限内甲方不承担开发商交房标准以外的装修费用。

2、在购买该房屋时采取按揭付款方式付款的，甲方保证返租经营期内，按时偿还房屋银行按揭贷款。

3、在本协议约定的返租期限内，若甲方将房屋转让，则应将本协议及管理公约中甲方权利与义务一并转让给受让方，并提前30天书面告知乙方。若甲方将房屋抵押给第三人的，则须要求第三方承诺在行使抵押权时不影响本协议及管理公约的继续履行。

4、为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在返租期限内，不干预乙方对返租房屋的经营、管理，也不用其他任何方式干预乙方经营活动、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方和丙方的权益。

5、为保证项目的统一经营管理和全部业主的目标租金利益，甲方承诺本协议约定的托管期限内，不得自行或委托他人与该房屋承租人联络、收取租金或其他费用。

6、在返租期内，甲方同意向乙方支付管理服务费，管理服务费为。

7、若甲方没有及时按照与丙方的约定支付房款的，则乙方可不向甲方支付租金收益。因此影响该房屋出租的，由甲方承担责任。

8、在返租期限届满后，若原承租人的租赁期限到期的，甲方保证原承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非原承租人同意，甲方不得解除原租赁协议，原租赁协议对甲方和继续经营管理的公司继续有效。

9、甲方有义务协助乙方办理房屋的租赁事宜，及时出具相关文件。若因甲方原因不能完成租赁事宜的，所造成的租金损失由甲方承担。

10、因甲方房屋出租产生收益需支付税费的，由甲方自行承担，乙方或承租人可代收代缴。

11、甲方在将房屋返租给乙方期间，返租房屋之物业公共维修基金由甲方承担。

12、在返租经营期间，业主委员会无权选择物业公司。

13、除本合同约定的售后返租租金以外，甲方不得以任何理由要求乙方支付任何的其他费用。

五、乙方的权利及义务

1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法，获取经营管理收益；

2、制定统一经营的标准并严格执行；

3、根据具体情况市场变化，对经营方案、策划定位进行调整；

4、以乙方的名义自主招商，对外签订该房屋租赁协议以及与该房屋出租的有关文件。

2、乙方有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。

3、收取租金和合同中约定的由承租人承担的其他费用。

4、全权办理向承租人交付及收回该房屋、催讨租金等事宜，并有权在其认为合适的时候采取必要的法律手段收回房屋、催讨有关费用等。

5、乙方及乙方设立的公司有权根据经营需要，对返租标的进行装修与整体布局改造。

6、若甲方需要偿还购房按揭贷款的，乙方应按本协议约定将应支付给甲方的租金支付到甲方的还款账户上，优先偿还银行借款。

7、办理与房屋租赁有关的登记手续。

六、丙方的权利与义务

1、协助乙方完成该房屋的出租事宜。

2、有权审核乙方提出的租赁协议文本，并在乙方签订的租赁协议不当时，责成其改正。

七、违约责任

1、甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付返租标的房价款的 30% 作为违约金，乙方由此产生的相关损失（包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费等损失）由甲方承担，且若此种情况发生时,甲方无条件同意乙方有权以甲方购房原价的70%回购该商品房。因甲方原因造成乙方从第三人手中回购损失的，甲方还应据实赔偿。

2、甲方或从甲方处取得返租标的的第三方违反本合同的约定，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方或该第三方向乙方支付返租标的房价款的 30% 作为违约金，乙方由此产生的相关损失（包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费等损失）由甲方承担，且若此种

情况发生时,甲方或该第三方无条件同意乙方有权以甲方购房原价的70%回购该商品房。第三方无能力承担责任的，甲方承担连带责任。

3、甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定返租租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本返租租金的30%作为违约金，乙方由此产生的相关损失（包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费等损失）由甲方承担，且甲方无条件同意，若此种情况发生时,乙方有权以甲方购房原价的70%回购该商品房。甲方原因造成乙方从第三人手中回购损失的，甲方还应据实赔偿。

4、乙方无正当理由逾期向甲方交付返租租金，乙方应按每逾期一日依所欠返租租金的 0.2‰ 向甲方支付违约金。

5、甲乙双方必须遵守《管理公约》，任何一方违反规定按该公约承担责任。

八、相关费用的承担

1、因本合同履行所发生的税费根据政府部门的有关法规由三方各自承担，其中乙方有权代缴代扣甲方应承担的税金及其他费用。

2、为保证商场的整体性和美观，甲方同意乙方根据实际需要对租赁物进行装饰装修及平面格局的调整，费用由乙方及授权之合法经营者承担。

3、租期内的水费、电费、物业管理费由乙方或商场的实际经营人承担。

九、房屋交付及收回的验收

1、验收时三方共同参与，甲方在返租前已经装修的设施、设备归甲方所有。甲方如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。

2、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。

十、产权变更

本合同涉及的租赁物在租赁期间发生转让、继承、赠与、分割等产权变更事宜的，甲方（或其继承人）应及时通知乙方，租赁物的权利继受人必须继续履行本合同、管理公约及其补充协议的规定，并不得阻碍乙方的正常经营，因上述原因产生的任何纠纷由甲方负责。

十一、合同的解除

存在下列情形之一时，本合同自动解除，三方均不承担责任：

1、因不可抗力导致本合同无法执行时（不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ”）；

2、本合同有效期届满；

3、经三方书面同意的其他情况。

十二、合同补充及争议解决

本合同依照中华人民共和国法律拟定，未尽事宜双方可协商增加补充条款或订立补充协 4

议。甲乙双方如有争议应当依法协商解决，协商不成可向签字地工商行政管理部门申请调解，或可直接向合同履行地法院提起诉讼。

十三、补充条款。

本合同未尽事宜，由三方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲、乙、丙三方保证其留给其他两方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效，如有变更，变更方应在十日内以书面形式通知其他两方。乙方向甲方发出的有关续租、期满交房通知书及其它信函，将以在该返租房屋张贴公告、挂号信、公证发函、登报、EMS特快专递或电报的任一种形式按本合同所列通讯地址寄出、张贴，并自寄出7日后视为甲方已收到。甲方通讯地址变更应事先以书面形式告知乙方，若因此导致乙方通知不能及时送达，由此造成后果由甲方承担；

十四、本协议经各方签署与该房屋销售合同同时生效。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份。

甲方：_________________ 乙方：_________________

代理人：_______________ 代理人：_______________

地址：_________________ 地址：_________________

电话：_________________ 电话：_________________

_______年_____月____日 _______年_____月____日

签约地点：

第四篇：酒店返租协议

“”酒店带租约销售协议书

（编号：）

甲方：地址：

法 定 代 表 人：电话：传真：乙方：

地址：电话：丙方：

地址：

法 定 代 表 人：电话：

为了便于“”的统一出租，甲方对乙方位于进行带租约销售，同时乙方委托丙方在该物业带租约销售期间进行委托经营管理。甲、乙、丙三方经平等协商，达成如下协议：

一、甲方带租约销售给乙方的面积1、1 乙方房产范围：

根据甲、乙双方签订的《房地产买卖合同（现售）》，乙方在“”的房产范围为：

1、2乙方委托丙方租赁范围：

乙方委托丙方经营房产范围即为1、1条所述乙方房产面积，丙方可将委托单位用作出租用途。

二、乙方委托给丙方租赁的期限：

委托经营期限自 2004年月日起计，至200年月日止，共计为年整。

三、房产价格

乙方购买房产建筑面积平方米，总金额为RMB￥/HK$。

四、租金回收方式4、1甲方须于乙方签署《房地产买卖合同（现售）》之日起，将前RMB￥

RMB￥4、2丙方由年月日—年月日开始，每月在5号前支付月租金RMB

￥元给乙方，共计年RMB￥给乙方。

4、3乙方如有正当理由并经政府支持取消该物业的购买行为后，在办理退款时，应当只要求

退回实际支付首期房款。

4、4缴清首期款，签署《房地产买卖合同（现售）》并办理了房产按揭后，乙方的委托租赁租金从2004年月日起计算。

五、乙方责任5、1委托租赁期间，乙方将租赁面积的公寓的使用经营权交与丙方，不得干涉丙方经营。5、2委托租赁期间涉及到乙方收益的相关税金由乙方承担，并由丙方在向乙方支付租金 的同时予以扣除（乙方收益的相关税金以国家法定的标准为准）。

5、3委托租赁期间乙方如需转让本协议中的公寓必须取得甲方同意并由甲方协助办理手续，而且本公寓的受让方必须继续履行《“桃源居”公寓委托租赁协议书》中的各项内容。委托租赁期间，丙方拥有本公寓的绝对使用经营权及收益权。

六、丙方责任6、1丙方负责委托租赁期间的物业管理费、水电费等所有经营、使用费用。6、2丙方负责按第四条按时向乙方支付租金。

七、违约处理7、1丙方方未能按协议规定时间向乙方支付租金，每逾期一天，按到期应付租金的万分之 三计违约金，超过三个月，乙方有权终止协议。

7、2乙方未能按时间向丙方提供租赁经营面积，每逾期一天，按每年租金的万分之三计违约金。如非丙方原因，乙方提前终止协议，乙方应承担丙方由此造成的一切经济损失。

八、委托租赁期满

委托租赁期满，在同等条件下，丙方有优先承租权。

九、不可抗力

由于国家政策或地震、台风、水灾及**、战争等其他不可抗力的因素影响本协议的执行或造成双方损失，甲、乙双方互不承担责任。

十、争议解决

协议执行期间如发生争议，双方协商解决。如协商不能解决，可通过仲裁解决，在仲裁过程中，除正在进行裁决的有争议条款外，本协议的其他条款继续执行。

十一、协议生效

本协议自双方签字之日起生效，协议期满，协议解除。

十二、其他12、1本协议未尽事宜，双方可协商签定补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。12、2本协议一式叁份，甲方、乙方、丙方各执一份。12、3本协议在。

甲方：乙方：丙方：

甲方代表：乙方代表：丙方代表：

时间：年月日时间：年月日时间：年月日

第五篇：售后返租

例5]大地房地产开发集团公司准备对其开发的商铺采用售后返租方式销售，业主购买商铺时与大地公司同时签订商铺买卖合同与委托代理出租房屋合同，由大地公司统一对外租赁商铺，大地公司每年支付业主商铺租金200万元，大地公司对外租赁商铺取得租赁收入280万元，大地公司应缴纳租赁收入营业税＝280×5%＝14万元。

[纳税筹划思路]对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税[2003]第016号“财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知”第十九条规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此，对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

[纳税筹划方案]按上述文件规定，可制定筹划方案：大地公司与业主签订商铺买卖合同，由其下设的大地物业管理公司与业主签订委托代理出租房屋合同，代理出租房屋合同中规定商铺租赁收入280万元由大地物业管理公司收取，其中支付业主租金200万元，代收手续费收人为80万元。物业公司代收280万元商铺租赁收入不需征收营业税，只就代收手续费收入80万元缴纳营业税＝80×5%＝4（万元），比筹划前减少营业税支出10万元。