第一篇：商业地产知识培训
商业地产知识培训
1.商业含义
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
2.商业地产与住宅房地产的区别
住宅地产：
发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单
主要是买来自住的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成商业地产：
商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有
一般是一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待
3.商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营、市场开发、运营管理
4.贯穿商业地产全过程的三种行为
开发、投资、经营
开发商、投资客、商户、消费者 5.商业地产的四元素
6.商业地产的市场发展条件
欧美：人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；
亚洲及国内：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
7.商业地产主要分为两类：
一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
8.地产投资市场产品类别按开发形式划分
购物中心——SHOPPING MALL概念
休闲等于一体的复合商业业态。购物中心、市场型商铺、社区型商铺、底商型商铺、写字楼商铺、交通设施商铺 9.规模在10万平方米以 上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、10.SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容
主力店租户（百货）、半主力店租户（运动品店）、娱乐、餐饮设施（美食广场）、专卖店。
11.地产投资市场产品类别按投资价值划分
12.专业型商铺 都市型、社区型、便利型、专业型、其他商铺
指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切
13.地产投资市场产品类别按业态划分
综合型、特色型、零散型
14.商业地产的销售模式
整体转让、零散销售、自由出租、返祖销售
15.返租销售概念
就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后 将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。
16.返租销售实质
指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。
17.返租销售利益
国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。
对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。
可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。
17.返租销售风险
由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。
18.租金公式
租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率
19.合理回报率
6%-10%左右，商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。
20.商业地产的客最关心什么？
物业是否能增值
21.什么才能保证物业能增值呢？
背景环境——大的经济环境是否健康发展
行业环境——商业地产行业是否是投资热点
地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展
同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间
项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求
价格合理——销售价格是否与实际价值趋同
22.影响客户决断的因素
内在因素客户自身实力、知识、年龄、偏好、……
外在因素
① 参与开发的公司品牌
开发商、发展商、建筑设计公司、物业、运营公司）、实力、信誉、经验
②项目本身
硬件：地理位置、交通状况、周边商业市场、同类市场整体水、周边居民水平
平、建筑形式、铺位划分、配套设施
软件：销售策略、进驻品牌、优惠政策、未来前景、推广力度、运营管理
成功案例分析
项目基本情况
项目坐落位置区域：地处天塔道以南
开发商：天津融创集团融创置地有限公司
总建筑面积：56289平米
地上建筑面积：42109平米
地下建筑面积：14180平米
地上三层商业总建筑面积：23251平米
店铺面积范围：74 m2 —— 1245 m2（建筑面积）
总店数:82间
商务魔方面积：18858平米
销售均价： 商业： 1F16500——17000
2F12500——13000
3F8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方（全兼容、多功能）。
2、集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领先性的高端项目。
3、商家定位
以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。
其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中的高档商家。
商业地产知识
销售策略
以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
带租约销售——最有力的销售说辞
招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。
点对点——最有效的销售手段
抛弃以往的“坐销”形式，让销售员走出去，利用渠道资源和“行销”手段进行项目销售。效果
上谷商铺总数为82间，销售率100％，出租率35％
第二篇：商业地产知识培训
商业地产知识培训
何为商业地产
商业地产的内容
商业地产的类型
商业地产的销售模式
商业地产的客户
一、何为商业地产
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说
狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所
广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单
大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 商业地产
商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大 事来对待
商业地产的内容
1、商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营市场开发运营管理
2、贯穿商业地产全过程的三种行为
开发行为投资行为经营行为
3、商业地产的四元素
开发商投资客商户消费者
商业地产的市场发展条件
1、欧美：欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。
2、亚洲及国内：亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产主要分为两类：
一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；
二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为
充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
商业地产的发展特点及趋势
高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向 显著
地产投资市场产品类别
按开发形式划分：购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺 交通设施商铺
购物中心——SHOPPING MALL1、概念：
Mall——林荫道
在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大型零售综合体。
Shopping Mall——规模在10万平方米以 上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。
SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容
1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。
2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。
3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。
4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。
按投资价值划分：都市型社区型便利型专业型其他商铺
专业型商铺
1、定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。
按业态划分综合型特色型零散型
商业地产的销售模式
销售模式
1、整体转让零散销售
2、自由出租返租销售
返租销售
概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后 将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润
实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。
利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。
风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。
公式：租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率 6%-10%左右是合理回报率
商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。
某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。
商铺定价操作程序
层别总价 =（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数
凭经验对项目不同层别进行系数设定（第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%，依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。）
系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
∑权重系数=总权重系数
（层别总价÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数
=具体商铺总价
设定各层别中各个商铺的系数，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
二、商业地产的客户投资者最关心什么？
物业是否能增值
怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？
或者说什么才能保证物业能增值呢？
1、背景环境——大的经济环境是否健康发展
2、行业环境——商业地产行业是否是投资热点
3、地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展
4、同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间
5、项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求
6、价格合理——销售价格是否与实际价值趋同
影响客户决断的因素
客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
1、内在因素
客户自身实力、知识、年龄、偏好、„„
2、外在因素
参与开发的公司品牌项目本身其他（唯一性）
外在因素
参与开发的公司品牌开发商发展商建筑设计公司物业、运营公司实力信誉经验
项目本身
1、硬件
地理位置、交通状况、周边商业市场、同类市场整体水平、周边居民水平、建筑形式铺位划分‘配套设施
2、软件
销售策略、进驻品牌、优惠政策、未来前景、推广力度、运营管理
针对北方药都项目来说，什么最能吸引潜在投资者呢？或者说怎样才能打击到投资者？ 药都项目优势
1、硬件优势
①资源优势 ：近40万人的医药营销队伍遍布全国各地；2000多家医药生产经营企业中产值和销售收入超千万元以上的就有18家，利税超千万元的有4家；此外，内蒙古药材资源丰富，蒙药材2230种、蒙药药品达5000余种，在国内外都具有很高的声誉。
②市场优势呼和浩特一年两届药交会在国内医药业享有盛誉，蒙药不仅在国内具有很高的声誉，而且在日本、韩国、俄罗斯等国十分畅销。对于药都来说，所在区域的药品市场整体水平很高，已经形成了它所需要的市场环境
③建筑优势全街铺性质的建筑形式，使各个店铺的商业价值均分，降低了出现“死铺”的可能性，利于销售和经营。而且项目内街的设计轻松的解决了医药批发必须的装修货问题，为经营者提供便利。
④划分优势100-200平米为主的划分，保证了单位物业的总价款处于合理区间，避免过大的资金投入降低目标投资者的投资热情。
2、软件优势
①政策优势
大环境：国家规定：中国医药行业要走集约化、规范化、现代化的道路，从2000年开始，利用3—5年的时间，培养5—10户面向国内外市场、多元化经营、年销售额在20亿元以上的大型医药流通集团。
小环境：自治区和呼市、玉泉区三级政府给予了大力支持，呼市有关部门先后出台了一系列优惠政策，为投资药市的经营者在税收、商用房使用年限、贷款、办证、落户、子女入学等方面提供便利
②前景优势做为蒙药的大本营，呼市目前还没有像北方药都如此大规模的综合性医药供销中心，一旦投入使用必定会吸引无数国内外的医药经销商来此洽谈定购，经过一段时间的运营北方药都就可以成为蒙药的代名词，云集与此的药上足以使药都的价值迅速提升。
③销售策略优势返租销售的销售策略，对于投资者来说无疑是个稳定的投资保障，而且药都较高的租金回报率能够保证在十年内收回投资成本，无疑对客户具有很高的吸引力。
④运营优势在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源，此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广
成功案例分析上谷商业街
项目基本情况
项目坐落位置区域：地处天塔道以南
开发商：天津融创集团融创置地有限公司
总建筑面积：56289平米
地上建筑面积：42109平米
地下建筑面积：14180平米
地上三层商业总建筑面积：23251平米
店铺面积范围：74 m2 —— 1245 m2（建筑面积）
总店数:82间
商务魔方面积：18858平米
销售均价： 商业： 1F16500——17000
2F12500——13000
3F8500——9000
SOHO：4F——6F 6500——7000
项目定位
1、该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方（全兼容、多功能）。
2、集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领先性的高端项目。
3、商家定位
以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。
其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中的高档商家。销售策略
以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
带租约销售——最有力的销售说辞
招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。
点对点——最有效的销售手段
抛弃以往的“坐销”形式，让销售员走出去，利用渠道资源和“行销”手段进行项目销售。效果
上谷商铺总数为82间，销售率100％，出租率35％
第三篇：商业地产和商铺投资知识培训
一、商业地产和商铺投资知识
二、商业房地产知识
1、什么是商业房地产（简称商业地产）？
商业房地产是指以商业营业用房（商铺）为主要开发对象的房地产开发类型，是传统的商贸流通行业和房地产行业嫁接而成的新兴房地产开发品种。
商业地产的基本规律是将“房”变为“铺”，即将消费功能为主的“房”，变为经营功能为主的商铺，实现一次投资，长期回报，长期保值升值。
房地产知识不在赘述，以下重点培训商业知识。
2、什么是商业业态？我国包括那些商业业态？
所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。
根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
3、什么是商业业种？与东方新大陆国际商埠业态业种规划相关的业种有那些？
商业业种也就是不同的商品行业和商品种类。
与本案相关的商品包括小商品、服装、纺织、鞋帽箱包等几
大类；其中服装、纺织品行业包括成品服装、服装原辅料、服装饰品、家用纺织、针织内衣等种类；小商品包括日化用品、礼品装饰品、玩具、文化体育用品、电子产品、家居用品等种类。
4、商圈的定义是什么？一个商店的商圈有那几种商圈组成？
任何一家商店的销售活动都受一定的地理条件的制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。
商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的55％－70％的顾客来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括15％－25的顾客。边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。专业市场由于经营性质是批发，因此商圈的范围很大，根据专业市场规模和经营水平而定。
5、我国商业地产市场如何？
2002年、2003年是我国商业房地产快速发展的两年。商业地产持续升温，成为楼市的热点话题，同时，随着国内房地产市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成
本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为集团公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液。商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长。环球咨询预测，在未来几年内会有几十家国内大型集团企业进军二、三线城市的房地产市场，并随着开发量的增加，加快开发的力度和步伐也将加快。
6、什么叫销售渠道（销售通路）？什么是批发？
销售渠道指任意企业或个人，他们共同参加产品从生产厂家到最终用户或消费者的流动过程。这个过程中，有的是由生产商直接完成，但更多的生产商在销售的过程中选择与中间商（即批发商）合作进行销售。
批发是包含一切将货物或服务销售给为了转卖或者商业用途而进行购买的人或者组织的活动。
7、什么叫批发市场？什么叫专业市场？
批发市场是以指为了批发自然形成或建设后形成的商品交易场所，根据交易商品的种类分为综合批发市场和专业批发市
场两种。中国的批发市场正处于由传统批发市场向新型专业批发市场升级的时代，配套齐全、设施先进、经营管理现代化、批发和物流结合的大型商贸城式的专业市场未来前景仍然广阔。
专业市场是指经营单一商品或某一大类商品的商品交易市场，包括批发专业市场和零售专业市场两种，更多的专业市场兼有批发和零售两种功能。
8、国外的批发业发展情况如何？中国的批发业目前是什么情况？
在流通产业中，批发商业的发达程度是衡量市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域不可取代的重要环节。1)国外批发业的发展
世界发达国家商业批发业发展较快，美国的批发额是零售的3-4倍，日本的批发额是零售的2-3倍。发达国家有一批规模巨大、实力雄厚的大型批发企业，如美国的英格拉姆-麦克罗公司（Ingram Micro），2001年营业额高达251.9亿美元，居世界500强第179位，为世界最大型批发企业。2)中国批发业情况和未来发展趋势
中国的批发市场从最早的集贸市场发展到街铺式批发市场、集中式批发市场和综合式批发市场，上世纪90年代以后随着中国市场经济发展带来的批发业的升级换代热潮，新出现的专业个性化批发市场和shopping mall式（或商贸城式）批
发市场成为适应批发业发展的批发业态。
据中国国家统计局统计信息显示，2003年末，全国成交额亿元及以上的市场有3265个，比2002年增加7个，2003年10亿元以上超大型市场数量达436个，比2002年增加了21个。亿元市场的整体环境进一步得到改善，摊位平均成交额比上年增长了10.5%。
随着中国加入世界贸易组织，中国的批发业面貌也在发生着改变，外资批发企业即将大量进入中国抢占中国批发和物流业市场，据麦肯锡公司的研究，中国各类大中小型商品批发市场，遍及全国各地，构成了我国商品流通的骨架和网络，到2006年批发市场在消费产品分销流通中的份额将仍会占到68%。
三、商铺和商铺投资知识
1、商铺投资的概念
商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。
2、商铺投资的种类有那些？
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：
1、商业街（临街商铺或门面房）商铺投资；
2、专业市场（主题商场）类商铺投资；
3、社区商铺（包括住宅底商）投资；
4、百货商场、购物中心商铺投资；
5、商务楼、写字楼商铺投资；
6、交通设施商铺投资
3、商铺投资与其他类型投资比较
1、商铺投资与证券投资
商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。
一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。
与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低，主要是目前国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。
2、商铺投资与住宅投资
商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。
商铺投资的稳定性要优于住宅投资。当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。
4、商铺投资的特点是什么？
俗话说：“家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。（1）商铺投资的稳定性特点
业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。（2）商铺增值的特点
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。（3）商铺投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报
率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。
需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。（4）商铺的投资潜力
目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。（5）商铺可出租、可经营，方式灵活
调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人
是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前一级城市商铺投资的回报率为10%～14%。
5、商铺投资的回收周期一般是多长？
商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，一般来说目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。
6、商铺投资的形式有那几种？什么叫商铺一手购买？
商铺投资的形式包括一手购买、二手购买、转租三种方式。投资商铺除了考虑出售获取利润，长期的租赁收益也是不错的选择。
商铺一手购买也叫商铺上市初始交易购买, 即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。
我们之所以将这种商铺购买形式称之为“上市初始交易购买”，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，类似于“原始股”的“原始商铺”；购买的价格是商铺的初始售价，可以较低的价格购买到手，得到更大的商铺升值空间。
7、什么是商铺投资收益？包括那些部分？
商铺投资收益指商铺给投资者创造的收益的总和，包括商铺价值升值收益和商铺租金收益两个部分。
价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。商铺投资者如果投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价；同时，租金收益和价值升值收益共存。
8、影响商铺投资收益的因素有那些？
1）商情因子
商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。2）客流量
客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上其区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的“微观”量化。3）可视性
“可视性”概念对于商铺的价值至关重要。商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得商铺在平面范围内极容易被看到，换言之，购物者在外部、步行街或中庭广场等各种位置能够看到商铺。对于零售商来讲，这必然是他们租店铺时要特别关注的问题，商铺的可视性越好，零售商越容易接受，租金越高。4）楼层
众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值的影响力，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。5）交通条件
交通条件对于商铺价值的重要性无庸质疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。假如一个商铺所处的位置，很少公交巴士，那么其价值会显著折扣。6）整个项目规划设计的科学性
众所周知，规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。以上工作做的好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高。7）硬件条件
商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、通风、采暖、电梯等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。8）经营商品的类型
经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同，拿经营电脑的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。9）隶属项目的运营特点
不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的
以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低。
隶属项目经营管理的水平对商铺价值的影响并不难理解：北京国贸商城的管理水平和国内普通百货大厦的管理水平也可能天地之别，其商铺的租金水平也一定是相差悬殊。10）商铺初始售价
商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。
同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大不说。
11）商铺周边房地产发展趋势
对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。
我们所谈的的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景观项目等各类房地产项目，这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。
可能影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其他因素，需要具体项目具体分析，但认为以上因素为主要的影响
因素，9、商业街商铺有那些类型？
商业街商铺的分类可以有多种多样：按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。
专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。
10、专业市场商铺有那些特点？（1）专业市场规模特点
规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。
不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。
（2）专业市场规划设计特点
专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。（3）专业市场名称特点
专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。（4）、专业市场商铺的特点 ▲ 商铺的形式
专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。▲ 投资回收形式
专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。
比如，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式。
需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。总之，专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判断。
第四篇：商业地产培训
商业地产，从字面意思上理解就是商业用途的地产
它是区别于居住功能的住宅房地产，以工业生产为功能的工业地产。
划分又多种多样，从规模（大型购物中心，社区购物中心，便利店）。用地类型（商住一体。商务办公 旅游观光 城市综合体 步行街）。业态（零售批发 综合市场）…………都能划分很多种。不必要过多的去重视，例如：酒店就属于旅游地产也属于商业地产
商业地产实际上是房地产业的升级版。原因有3点
1从房地产业的行业的发展趋势上来看：因为土地资源的稀缺，用地会越来越少，自然而然开发商会越来越少。强行做下去逐渐会成为二流企业。
2从房地产行业的拿地需求上来看：政府希望你做一些形象工程，就业工程，以及一些地标式的建筑。如果只做住宅的话，拿地会越来越难。
3资产配置的需求：做房地产赚钱以后，如果继续做房地产最后还是钱滚成钱。如果做商业地产，则是把钱变成某周持有的资产，让这个不动产自然的升值，从而变成一个造币机器。4随着人们居住用地的需求逐渐满足，对商业用地的需求会爆发出来
从它的模式上来看：
商业+地产的模式。其中商业是指商业的运营管理，地产是指房地产的投资开发。这种复合模式通常伴随着：
1运营周期长（拿只租不售这种模式的小商铺来说，一般的投资回报期在8-15年）2资金投入高（它属于资金密集型行业）
3行业专业要求复杂（因为它跨地产和商业两个行业，要求复合型的知识结构，工作经验，技能，运营管理等。比如说建筑学，金融学，市场营销，法学，公共管理…………）
4投资风险高（影响收益的因素太多。从前期的选址 招商策略，成本的控制，政策的影响等等……但是我认为最核心的问题是他的融资问题和人才问题。首先它属于一个资金密集型的企业。但是目前来说中国的融资渠道又非常的少，而且困难重重。具体来说，中国融资的渠道大的来说有3块 1银行贷款 2上市 3信托基金 4其他。首先来说银行贷款虽然利息低，额度大。但是容易受政策影响，比如说去年央行连续调整存款准备金率。其次时间短，一般来说开发贷款也就3年，大部分商业地产的运营模式是要长期持有，这样回款就相当的慢，而且必须要保持非常高的销售额，来偿还贷款。况且银行贷款的话，所有的资产会抵押给银行，负债率会非常的高。可能会有人说可以找一些还款时间长的贷款类型 比如说经营性物业抵押贷款。先简单介绍一下这个贷款 额度是6-8倍的年租金总额 抵押物：物业。还款周期：平均在8年。表面上来看是为商业地产量身定做的一个贷款产品，但是实际上这种产品对于商业地产公司要求比较高。更关键的是他的弹性比较大，也就是说他可贷可不贷，可以给8年，也可以给3年，额度上可以高也可以低。对于商业地产公司的银行资源和自身实力要求比较高）
其次它又是一个复合型的模式，意味着需要大量的复合型人才。要懂商业运营，还要懂建筑学和金融财务等等综合性知识。比如说招商，招商不是单纯找一个销售方面人厉害的总监，招商还跟前期的规划，策划，项目定位，建筑结构（人流线）等等一系列因素挂钩。目前人才的来源无非就是学院培养（国内较少，国外还行）企业内训（万达为例）猎头。分3点详细说明优缺点。1无经验 国内部靠谱，国外不了解实地情况 2 万达演变成学校，被挖角太多，3人才需求量大，身价高不说而且容易泡沫。由此得出还得靠企业内训，避免万达模式。而这种方式应该做到人才的培训，归属感，以及协作能力。分3点来说。培训，技跟德 归属感 领导的个人魅力，以及公司的内部的企业文化。协作能力。一方面人的精力有限不可
能各个方面都是专家，2是持才傲物很难服人，有了前面2点的德跟家的信念，才能解决。
接下来说说上市。上市的话门槛高，耗时长（各方面实力都没有问题的情况下需要3-5年）要求企业各方面实力。而且就算上市了，能不能达到需要融资的额度还是一个问题。最后说说信托基金。虽然说信托基金这里额度还可以 但是时间上来说大部分房产信托也就是1-3年。其次融资成本较高。因为他钱的成本就很高（年息大概在10%左右）。最后审核相当的严格，而且从担保方式上相当的繁琐，又要派人入住关键岗位，还要什么股权的质押，第三方的担保，抵押物的抵押和公正等等。至于其他的融资方式，比如说什么私募基金，担保公司，公司间的拆借等，都有先天的致命缺陷。不适用于商业地产。综上所述，这个行业的风险很高。
5高回报（高风险肯定伴随着高回报没什么多说的。因为这种复合模式商业经营+地产开发 它既有商业运营的利润，比如说租金、管理费、广告租赁费、停车等等。还有地产的自然升值利润，国外来说超过5%的纯利润的项目几乎都没有。而陕西来说除了垄断企业，一般的企业纯利润能超15%已经非常非常难得 房地产的纯利润大概就有13%-18%保守估计，更别提商业地产了）。
一：大型购物中心：比如说百盛 万达的万千百货 开元民生等等
特色：1首先来说面积大。因为一般来说面积越大规模越大的购物中心，他的辐射范围就越广，面向的客户就越多。2其次客户的大众性，意味着它的市场很大。同样的，正式因为它面向的是大众，就容易陷入无特色，无个性的一个误区。
发展现状：爆发期(就拿万达来说08年4个 09年8个 10年17个购物中心)1,2线城市，乃至3线城市出现大量购物中心.甚至出现攀比购物中心规模的倾向。这种状况必然导致同质化竞争和过渡重复投资。
发展趋势：由盲目投资建设而产生的无序竞争，转变为理性消化和主题特色竞争
也就是说购物中心未来发展不是在面积和硬件设备层面。而是在商业运营上面看能否提供高附加值的衍生品。
理解
我认为购物中心在西安已经趋于稳定和垄断，而且竞争激烈，很难再有新的开发商介入。大型的开发商才有能力办的起来高端购物中心。
先给大家介绍一下我理解的西安的消费结构
有钱人来说，他们的消费习惯大多以炫耀性消费为主，奢侈品等。
中产阶级，也就是机关干部，事业单位的人来说。他们的消费大多以子女的教育。住房等硬性的需求为主。
低端人群来说，消费习惯以廉价商品，能解决温饱的生活必须品为主。
一般的开发商只有走一些主题性的购物中心才有发展空间，我并不看好主题性的购物中心。因为淘宝等网购会对他们有很大的冲击。我认为购物中心还得走高端化，名牌化。可是一些一线品牌和国际名牌他们的租金不仅低，而且还得倒贴。Lv armani纪梵希等等。你不贴它个几千万的装修费还真请不进来。况且这些大品牌已经有固定的合作伙伴。他们如果觉得哪里适合自己开连锁店，会直接跟自己合作的开发商谈，给他们量身定做一个。而开发商因为有这些大品牌的入住也很愿意开发一个新项目。
举个例子来说。
骡马市的兴正元就是个典型。
西有开元，东有百盛，北有金花。青春时尚超不了百盛，档次比不过金花，货品齐全拼不过开元民生。还有小寨东南角的国贸大厦等等
总的来说购物中心是大众的商业平台，涵盖各种人群
二：专业市场：赛格 大明宫 康复路
特色：
行业性 专业性 目标客户小众性
跟其经营的商品类型关系不大，跟商圈的支持力，开发商实力、经营方式、管理模式等因素关系关系比较大，尤其是规模上的。
发展现状：
义乌国际小商品市场模式
以商城为依托，以电子商务为新阵地，以产供销运外贸一条龙的成熟产业链为保障。并且网络交易量呈现出较快速度的增长和发展，真正依托电子商务平台实现专业市场的规模效应和品牌效应扩大化
发展趋势：
更加规模化 行业分类更加细致 更加专业化
因为随着竞争的日趋激励，使得商品交易市场向生产领域延伸。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的。这样就更加促进了专业市场的发展。
理解
1目前中小企业和经营者提供的产品规模是十分巨大，而且迅速的增长。前景广阔。
2不需要引进一些一线品牌和国际名牌。对于开发商来说租金方面是非常有吸引力的。
3如果以出售的模式来做的话，我认为会更好。因为大部分中小商户，他们可能接受不了长期的租赁。而短期的租赁对于项目本身来说没办法度过培养期。比方说，租给商户20年，大概他们接受不了花了几十万，还拿不到个房子。如果租1-3年，小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了。这样对于后期的运营有很差的影响。所以我认为在西安的专业市场还是以出售的方式为主。
三：商业街：东西南北大街 回民街
特色：
1规模大：集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体
2文化底蕴：从个人层面上来说有两点因素，1中国私家车发展较晚，导致人们喜欢就近到商业集中且行走安全的商业街购物。2人们的怀旧情节。比如说过去的赶集，在加上人们爱热闹的心态，以及许多商业街都有着许多名胜古迹。更能促进商业街的发展
3城市运营息息相关 因为商业街从某种程度上反应着这个城市商业繁荣程度，进而体现城
市的整体形象，从而提高城市的竞争力，是城市的名片，也是会客厅
发展现状：
目前来说县级以上城市商业街存量超过3000条。步行商业街超过200条。每条平均600米来算的话全国商业街总长超过1800公里。以每条商业街的建筑规模在5万平方米来算。全国商业街的总规模超过1.5亿平米。以后更是逐年增加。
发展趋势：
转型并且升级换代,具体来说就是与国际接轨，由综合型自发形成的商业街转变成为以主题特色为吸引力，有着鲜明地区文化个性的商业街。当然这种模式需要依赖政府层面的主导和配合，不是简单的几个地产公司，或者简单的几个团队策划就可以实现的。所以说商业街模式已经不能完全算是商业地产，更与城市的规划于发展息息相关。总的来说，如果有着充分的政府关系资源，成熟的开发运营团队，那么就可以借着旧城改造，重新整合城市核心地产元素的这个机会占据核心地段。
4主题商业平台
特色：
以消费对象为核心 以消费习惯为轴心。简单来说它是一种不以地理位置，规模，硬件设施等因素来吸引客户。而是以充分研究消费者层次和消费行为的基础上，把类似消费习惯和消费对象的商品融合在一个平台上的一种创新型的模式。它的商品种类没有关联，经营手法没有关联，交易方式也没关联。所有的关联都在消费者的行为上。
发展现状：
广州的“流行前线” 来说，它是一家小饰品卖场。消费对象是一些时尚的潮男潮女，大多在15-25岁左右。年轻化。所以他的产品定位大部分在中低端。目标客户的消费习惯是为了潮流，并不追求品质，况且高品质的品牌也不是人人的消费的起的。所以他们的商品不注重质量，只强调款式和流行。正是因为这种新型的主题商业平台模式，流行前线的每平方租金为3万到8万！.发展趋势：
前面讲到的购物中心、专业市场、商业街等都在尝试着主题化。
商业地产模式：
1、只租不售：
优势:1享受双重收益。（首先商业运营管理的收益。之前提过，所谓的商业运营管理收益是指租金+管理+停车+广告+场地活动这些方面的收益。地产上的收益是指地产的自然升值的一个收益，比如说这块地盖好的时候每平4000，哪怕什么都不做的前提下，过几年可能就是8000/10000的价钱，翻2,3倍。2规避增值税，将售转为租，可以合理的规避增值税，或多或少都会减少纳税3整体品牌效益。因为它不牵扯出售，他的物权肯定是统一的。意味着可以独自经营，统一管理。对于后期的商业运营有很大的支持作用。
劣势：1风险大，而且对于开发商的资金要求比较高，因为你只租不售，那就意味着要长期
持有，长期持有的话资金就会沉淀。比如说深圳的万象城资金沉淀30亿以上。项目培育期就得3年。招商团队在稍微有点问题。那对于企业来说就是致命伤。要知道30亿如果放上5-8年的只收租的话，那企业肯定会跨。2影响全局因为这种模式，所以他的回收期比较长，在回收期内无法投入其他的项目开发，从而影响到全局。
总的来说这种模式是一种追求，是否能够执行害的看公司以及政策各个因素的具体情况
2、出售：
优势：1一到一年半就能回收资金。资金压力小，项目开展的速度比较快。比如说这边我开发完毕，资金回笼了，我马上就可以开展下一个项目。如果只租不售的话，项目速度肯定赶不上出售这种方式的项目速度。2风险小，出售的话，意味着将运营的风险转嫁给了投资者。劣势：1整体出售比较难（有能力全额购买的少之又少，即便有能力购买的投资者，也不会把大量的资金放在回收期如此漫长的项目上）2难是，如果找不到买家，回收期过长，会影响其他项目的开发。
3、租售结合优势：资金压力比较小。
劣势：产权不统一，会对市场的培育，商圈的统一管理以及招商计划的实施带来一定的影响 说明了他包含前两者的优势和劣势。怎样把优势最大化，关键在于租售的比例多少合适。而租售的比例我认为只要和项目的现金流基本打平，保证现金流的平衡为最佳。
总结
天行健,地势坤。对大家的希望和祝福等
第五篇：商业地产培训
商业地产培训
一.新的突破口
--------最初的想法,进入商业地产的原因
二.心理把握,掌握主动权 案例
(一)(二)
三.知己知彼之知根知底(三)
四.虚实篇
------真真假假团队出击 案例
(四)五.养成最后发言的习惯 案例
(五)六.细化过程,弱化结果
商业地产感悟
最初有这种想法,只是因为危机感,感觉到竞争越来越激烈,只是为了避开竞争.我感觉避开竞争的最好方式就是做别的同行难以做到的事情.或不敢作的事情.大标的额是个很好的突破口.结合所处的商圈,我的目光便开始向别墅、类别墅等标的额大的单子上转移.可能,跟我一样有想法的人并不少见.我是相对幸运的一个,有幸我便操作了几笔标的额比较大的单子,并且,单子的跟近、签约,我全都参与了.最重要的是,单子的进程中,我始终作为核心存在着.我的优越感和自信心不断提高,想法也越来越多,操作手法也在摸索过程中不断的积累和突破.回头再来看每一单,感觉谈单的过程是一样的程序,大单小单无异.需要的无非是平和的心态,耐心的对待,细心的处理跟进.案例
（一）商业地产部的李经理,谈订了一份厂房委托,大体过程: 第一次通电话了解情况表明身份,约定见面时间.第一次见面,详细了解厂房情况土地性质,期限等.最后表明服务是有偿的,需要签订委托,但并未签订留下一份委托拷贝件.第二次电话刚好有客户看,同时谈好委托内容.第二次见面,谈了一下手认客户情况,轻松约定时间,再次见面签订委托.后来李经理让经纪人小周,去签订有偿委托并一再叮嘱,谈条件为2%佣金,一个月佣金,结果…
问题:1.为什么李经理第一次不跟客户签订委托.案例(二)
经纪人小李,租了一套高档公寓的房子,替客户办理物业交接时,发现物业公司新换了一家,于是小李递上名片.表明身份,并适时的说了句:“刘主任，我这个客户平时工作比较忙，如果需要交费时联系不上客户，请与我联系。”说完这话，刘主任重新在名片上停留了一下，便将名片收了起来。从此小李便与刘主任建立起了良好的合作关系。
问题：1.小李为什么能与刘主任建立良好的合作关系.2.这个案例我想跟大家说明什么.案例(三)
商业地产部的小李和小周,平时工作都非常努力,这个月两个人各自谈了旺角地段的案子,客户都是有实力的公司.小李接到客户便非常努力的为客户寻找合适房源,找了多处后,与客户约定时间.签订委托便带客户看了.而小周接到客户后,与客户简单的聊了一下需求后,重侧面了解了一下客户情况,并简单了解了一下客户公司的情况.准备好房源后,小周带好资料跟客户约定在客户公司见面详谈.最后两个客户都看好房子了.开始谈中介费,小李小周当然细数自己的辛苦,公司的规定,同时也想尽办法迫使客户不动甩单的念头? 你认为:1最后谁会谈的中介费高
2关键时刻小李的客户不接电话了,而小周的客户也想尽办法压中介费,但双方始终是在相对缓和的气氛下谈判.为什么?
案例(四)
小李,小王,小盛合作了一年多了,一天,小王拿回一套推荐比很好的网点,便上了自费,并习惯性的与小李和小盛商量了一下,三个人拿了一套方案.每次带看的时间.小李和小盛都会推托需约房东,并引着客户根据自己的时间来安排看房,而看房时,小王始终以房东代理人的身份出现,最终在较短的时间内售出了这套网点.案例(五)
小许和小周前几天成功的谈了单一千万的案子,小周的客户跟进时间较长,对客户需求非常清楚.刚好那天小许拿回了一套1000万的别墅,小周马上意识到客户肯定能看好,经过商谈小周给客户报价1300万,客户看了三边后,出价1200万要定,并要求见面谈,期间小许一直给房东报900完客户能接受.问题:1马上要见面了,小许和小周应如何安排,如果是你,你现在是如何想的
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