中国房地产现状分析1

第一篇：中国房地产现状分析1

通过房地产泡沫透析中国房地产现状 内容摘要：近年来，在我国房地产市场迅速发展的同时，有关房地产市场是否过热、是否存在泡沫问题的讨论日渐激烈，各方面观点远未达成一致。种种经验表明，房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体社会经济的健康发展。

关键词：房地产 泡沫经济

一、中国房地产现状分析：

㈠评价房地产形势的指标：

⒈房价收入比

也即家庭年均收入和平均房价比值，用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5:1。以下是各城市2011年房价收入比：

城市收入房价比城市收入房价比城市收入房价比温州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395贵阳15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子总价格和每月房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应在150到230之间。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率应不低于60%。

⒋还贷收入比

也即居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款。而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标是用以衡量房地产贷款的金融风险的。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。

在2004年之后，中国房地产贷款占整个贷款的40%。而目前这个比例保守估计有55%。

⒌房地产投资占GDP比例

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过6.9%的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3.4%开始，一路上扬至2005年的6.2%，随后发生了次贷危机。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年广场协议的签订，房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为“失去的十年”。而从中国有据可查的记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年时这个比例到了10.1%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。

㈡中国房地产现状

我们可以看到，近几年来，国内房地产业得到了飞速的发展，它也成为带动国内经济稳定增长的动力之一。而且随着国内房地产业的飞速发展，其市场化的程度越来越高，特别是在住房走向商品化及市场化的方面更是迈出了大步。不过，在政府主导下的房地产业尽管空前繁荣，但隐藏着的困难和危机也是不可视而不见的。

⒈房地产价格泡沫。房地产在有力推动经济增长的同时，也出现了投资过热和房价上涨过快的势头。其中由于土地稀缺性和市场需求相对无限性的拉动作用及投机炒作，土地价格快速上涨，价格泡沫也随之产生。地价虚涨的同时也带动房价虚高，而民众的实际购买力却没有随着房价的增长而增加，购房者难以承受房价压力，随之产生明显的购买力断层。

⒉房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内为正常，如果超越过多，空置率过高表明存在严重的供给过剩，供给过剩也会如价格泡沫一样，外部环境适宜时会导致价格的剧跌。

⒊房地产投资泡沫。房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。但当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带起金融危机时，也会造成价格的剧跌。

以上各个数据均说明，我国现处于严重的房地产泡沫经济之中。银行的信贷消费启动了国人的最终需求，而且房地产业成了各个地方短期业绩大见成效的见证。同时，房地产业的发展也带动相关产业的大力发展，例如：钢铁、水泥、电解铝、建材、电力与运输等。若国内房地产业崩盘，整个国家经济就可能发生危机。就如20世纪90年代的日本，房地产业一旦出现问题，整个经济很快进入衰退期，而且十多年无法振兴。也就是说，我国房地产业正要挟着整个中国经济。

二、我国房地产泡沫存在的原因分析：

㈠投资者的短视与房价上涨的心理预期刺激了泡沫的形成房地产商品的生产周期长、消费时间久、价值量大等特点，决定了无论是房地产需求方的购买决策还是房地产供给方的开发、销售决策都会收到对相关因素未来变化的预期的影响，包括对宏观经济走势、居民收入水平、通货膨胀水平、政府相关政策变动等内容的预期以及由此产生的对房地产价格变动的预期。

当预期价格将进一步上升时，无论是消费者、投资者或是投机者都将会将购买行为提前，以减少费用或降低投资成本以把握投资、套利的机会。而购买行为的提前无疑又会增加当期市场的需求，加剧当期市场供不应求的紧张关系，促使当期价格上涨。而价格的上涨实现了各市场主体的前期的预期，也坚定了各市场主体本期的预期，也会吸引更多的投资者或投机者参与进来，需求的增加进一步推动价格的上涨，如此循环，直至价格高到消费者无法承受，退出市场，投资者和投机者的预期发生转向。

在房地产泡沫形成过程中，重要经济变量的变化进一步刺激了投资者房价上涨的心理预期。在发生房地产泡沫时，房价指数的上涨是最快的，刺激了投资者通过买卖价差来获得投机利润，进一步推动了房价的升高和泡沫的膨胀。同时，经济自由化和迅速对外开放后，外资的涌入和投机炒作行为的增加，短期资本大

量流入房地产市场，市场交易的投机性交易的比例上升，进一步促进了房价的迅速上升。在房地产泡沫积累到一定程度后，一些指标的变化使一些清醒的投资者意识到泡沫的严重性，例如，空置率的上升和房价收入差距的扩大。一部分投资者开始撤离房地产市场。而当大部分人意识到这一点时，却已为时已晚，多数人只能吞下房地产泡沫破裂的苦果。

㈡银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因 ⒈银行信贷扩张推动房地产泡沫的膨胀。在美国、日本、东亚各国和地区在房地产泡沫膨胀时期，银行信贷向房地产业聚集的程度非常高，其比重一般都高达30%左右，甚至有的国家和地区高达40%，几乎为贷款规模的一半。如果银行持有大量的房地产或是以房地产为抵押平的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资产的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和赢利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，这又一步提高了房地产的价格。这一过程往复循环，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。

⒉房地产泡沫的聚集也极易给金融机构带来系统性风险，从而造成金融危机。银行对资源配置发挥重要作用的同时，金融风险也随之集中银行机构，一但经济走势发生逆转，人们对经济的预期发生变化或是出现不可预见的事件时，往往银行部门是最先收到冲击的部门，因此，要对房地产泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度环境和市场发展不健全的条件下，过快的放松管制和过度的对外开放容易导致资产泡沫

在制度不健全的情况下，经济主体的行为必然是扭曲的，放松管理只能导致经济主体行为的非理性投资，将大量的资源投放到非生产领域，从而造成大量的紧急泡沫。因此，最为重要的是在资产账户逐渐开放的过程中，加强对资本流动的监管水平。

㈣相关权利者贪污腐败

各地的房地产公司圈占土地已成为房地产市场的一个顽疾。相关数据表明，目前全国以开发区名义圈占的土地面积达36000平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过了所有城镇建成区的总面积。可见国内房地产公司“圈地”之疯狂。而这种土地圈占，往往都会借产业开发之名，行开发房地产之实。这种大规模无序圈地使得国有资产流失十分严重。据专家估计，从20世纪80年代以来，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失最保守估计的估计每年达百亿以上。

国内土地市场如此混乱，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得许多社会资源涌入房地产市场。另一方面也使得部分掌握相关权利者贪污腐败。可以说，在部分地方，土地的转让基本上是在政府权利主导下的“暗箱操作”，表面上是市场拍卖，但实际上往往是拍卖下的台底交易。这也就为有权者或靠近权利的人有机会摄取巨额低价差额及操纵土地价格，从而为炒卖土地提供了便利的条件。可以说，以往进行的房地产项目的土地没有多少是以市场化得来的。有时表面上是土地拍卖，但拍卖下的台底交易是外人不知道的。由于以往土地的转让基本上是政府主导下的“暗箱操作”，政府的权利与边界是无法清楚的。也就为某些人的谋利创造了条件。

三、对我国房地产泡沫问题的建议

㈠综合运用多种工具，加强和改善房地产市场调控；加强管理，维护房地产市场正常秩序。

我国房地产市场发展还不成熟，因此，加强宏观调控是防止市场失灵的重要措施。宏观调控要尊重市场经济规律，发挥市场配置资源的基础性作用。房地产经济宏观调控的主要手段有：房地产产业政策和住房政策、货币政策、财政政策及法律手段等。

⒈房地产产业政策和住房政策。房地产产业政策应包括三个层次。第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策，主要是房地产产业定位和房地产产业发展政策。第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括：土地使用制度和政策、城镇住房制度及其基本政策、房地产管理政策等。第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。政府应尽快健全住房保障体系，建立和完善多层次的住房供应体系，以保障居民的居住需要，缓解当前新房市场上的供求不平衡。

⒉货币政策。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产产业发展的需要；二是控制房地产产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和消费的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

⒊财政政策。主要包括两方面：一是政府的财政收入政策，也即税收政策；二是政策的财政支出政策。

⒋法律手段。市场经济是法治经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序进行。对房地产业进行宏观调控，也即政府通过立法和司法，运用法律法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展。政府部门应尽快构建和完善房地产市场发展的相关法律体系，为市场的健康发展提供有效的法律保障。并应建立有效的房地产泡沫监测机制，认真分析影响房地产价格各种因素及其影响程度，为出台科学的宏观调控政策提供科学、坚实、可靠的依据。㈡积极采取有效措施，适当扩大住房市场的有效供给；建立合理的梯次住房消费结构；进一步推进经济适用房和廉租房建设，切实保障中低收入者的住房。政府应做好土地管理规划，增加土地有效供给，加快闲置土地开发，以减缓房地产经济泡沫的继续膨胀。并在此基础上积极发展二手房市场，做到“房尽其用”。督导消费者根据自身经济条件理性购买住房，切忌盲目贪大求好的购房行为，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求结构。扩大经济适用房建设，严格经济适用房标准，确保广大中低收入家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，扩大廉租房制度的覆盖面，解决最低收入家庭的基本住房需求。

总之，目前国内房地产业的泡沫早已吹的不小，无论政府、业界还是购房民众都得对此有足够的警觉。国内房价过高、上涨过快、全国各大城市都成为了房地产建筑大工地等这些问题，都说明国内房地产存在巨大泡沫，如果政府对此不今早警惕，仅是处于牟取暴利，那么最后伤害的还是广大人民群众的利益及整个社会经济。

参考文献：

钱瑛瑛 《房地产经济学》 同济大学出版社 2008年

钱瑛瑛 《市场化条件下的住房保障政策选择研究》 同济大学出版社 2004年

徐慎庆、于宗先、王金利 《泡沫经济与金融危机》 中国人民大学出版

社 2000年

易宪容《非理性的繁荣》 北京大学出版社 2005年

中国人民银行营业管理部课题组 《房地产价格与房地产泡沫问题》 中国社会科学出版社 2006年

第二篇：中国房地产现状

(一)全国房地产发展状况

1、全国房地产市场行业发展情况分析

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

第三篇：房地产网络营销现状分析

房地产网络营销现状分析

随着网络的普及和深化，人们对其依赖性越来越强，购房人除从报纸、广播、电视和路牌上获取楼盘信息外，网络查询正在成为购房群体比较项目优劣、了解市场行情的重要手段。

一个现象值得关注：许多楼盘将大量资金和精力投入到纸媒体上，随着大量新媒体的涌现和报刊扩版带来的信息多样化，读者分流和细化日趋明显，要想让自己的广告在众多版面中引起受众的关注，开发商必须绞尽脑汁找卖点，费劲心机做形象。但受制于读者面、发行量等多方面影响，宣传到达率越来越低，无形中增加了楼盘销售成本。楼盘销售离不开广告宣传，各项目在销售初期都会根据自身特点进行媒体组配。但传统媒体的局限性在很大程度上难以满足项目期望，如广播、电视，传播领域广泛，但滞留性差；路牌广告鲜明且固定，但区域性强；相比之下，报纸、杂志较有优势，但缺乏交互性，不能准确把握受众感受。加之购房群体的不确定性，他们的需求可能与楼盘强销时间不同步，因而限制了楼盘与潜在客户间的信息沟通。

随着网络技术的成熟和广泛应用，越来越多开发商将注意力转向网络，并建立和完善可展示楼盘形象、传达信息来实现销售的网站，遗憾的是，许多楼盘虽设立了自己的项目网站或网页，但内容空洞，形式单一，仅是将网站当成传统平面媒体运用，缺乏与来访者的互动

交流，忽略了网络媒体的特性和优势，使项目失去了与潜在客户沟通的机会。

根据CNNIC统计，中国互联网用户85.5％年龄在18岁到35岁之间，83％受过大学以上教育。这部分人较高的经济收入，对自己及家人的生活品质较为关注，同时也有能力为提高生活品质追加投资。截至2003年初，我国上网用户人数为59107，预计到年底这个数字将达到6千多万。INTERNET作为迅速发展的行业，以其包含的大量的信息吸引着极速增长的用户群体，因而利用INTERNET为用户提供信息的ICP(Internet Content Providers)被称为新兴的第四媒体。由互联网所带动的这场社会全局性变革，以超乎我们预期的威力和速度冲击着社会的各个层面，同时对房地产业特别是房地产营销方面产生了相当积极的影响。

INTERNET，房地产销售的新手段

网络对房地产营销的影响首先表现在网络广告方面的优势，网络广告不受时空限制，每天24小时不间断地传向世界各地，消费者可自由查询，而且，网络广告也要随时修改，并不像传统媒体广告那样发版后无法变更。此外，网络广告还带有强烈的交互性与感官性，其受众数量可准确统计。这正好适合房地产广告的信息量大、时效性强、广告受众的经济层次高等特点。网络广告，正以其制作成本低、速度快、针对性强、广告受众层次高等特点。网络广告，正以其制作成本低、速度快、针对性强、广告受众层次高、发布后可及时更改，能跟

踪、衡量、统计其效果等优势而日益成为房地产广告的得力媒体，并随着网络技术方面的不断提高正向着主媒体的角色迈进。有房地产专家认为，目前，虽然报刊上房地产广告所占的比重很大，但终有可能败在房地产网站脚下。今后，人们想买房时，不会再在报刊有限的版面中寻找有限的信息，而是登陆房地产网站选择查询项目的详细情况及动态信息。

电子邮件也对房地产营销产生了巨大的影响。电子邮件即e-mail在全球普遍使用。就我国而言，基本上效益较好的房地产企业都已经或即将拥有自己的e-mail，而在美国，现在大多数的房地产企业在使用e-mail交流，收发e-mail是最重要而且也是最经常的工作。e-mail拥有如此巨大的覆盖面，从本质上已经超出了原先的交流通信工具，而成为真正的市场营销武器了。大家在日常的工作中，可能有时会收到e-mail的房地产广告，据统计，当你所提供的信息接受者较感兴趣时，反馈率可以达到20％-30％。从这里大家更能体会到e-mail营销的巨大威力。

从市场营销的观点，笔者大致分析以下e-mail营销的优势。

1、现在营销提倡一对一的销售方式，而e-mail恰恰是使企业和客户直接发生联系，便于企业了解客户的需求。

2、价格优势。e-mail营销的费用比电话、传真、邮寄都便宜很多。销售成本的降低就意味着竞争能力的提高。

3、简洁、方便、直观。

4、友情式。现在的客户已经厌倦的“轰炸式”的宣传方式，他们需要自己理性的辨别，当你的e-mail信息被允许后，接受者不但非常乐意而且还非常感激你，使企业和客户之间从买卖关系变为朋友关系，符合关系营销法则。

据不完全统计，我国上网的房地产企业中，有97％的发展商曾用过e-mail向潜在顾客发过广告、推销、促销之类的信息，86％以上的发展商曾用e-mail向业主、潜在顾客拜年。庆祝生日等，而且有68％的发展商经常使用e-mail作为营销的工具，e-mail正以其低成本，高效率、强效果的优势日益受到发展商的重视。

除此之外，不少发展商更在因特网上建立自己的站点，方便顾客查询自己各楼盘的详细信息，顾客只需在搜索引擎的网站上输入该房地产企业名称或网址，或在某些房地产政务性的网站输入相关的资料，如电话号码、楼盘名称等即可打开该企业的主页，在超文本格式网页里浏览顾客所需的信息，它以图、文、声、像的形式让顾客除获得所需的信息外还有如身临其境般的感受，同时也可获得顾客的意见、建议等反馈的信息，为及时地调整战略、战术提供有力的依据。

在网上开房展也是增强房地产营销效果的有力手段。尽管有些业内人士对此持有异议，但实际已证明了它有着相当不错的效果。据

2003年5月，福州专业房地产门户福房网(FZFDC.com.cn)在隆重举行福房网首届网上房展。这是福房网在延伸传统“住交会”的基础上，充分利用网络平台的优势和多媒体最新技术，在福州首家推出网上个性化选房方案，使众多有购房需要的消费者足不出户，轻松点击福房网商务网站即可获得所需的楼盘资料，实现一对一的选房解决方案，使开发商能够以最快捷的方式将信息传递给目标客户。

INTERNET，中介信息管理的新方法

网上中介更是发展得如火如荼。从国外的经验来看，房地产中介行业是应该最早电子商务化的行业之一，而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行于欧美国家的MLS(Multiple Listing Service)理念。想要租买房屋的消费者只需在中介公司所设的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录像“考察”房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。如果这家中介公司的房源不够充足，客户还可以委托中介公司把要求上传至专业房地产交易网站，在更庞大的数据库中查找相关房源。这就是MLS系统给房地产中介业带来的好处，一方面使中介服务商的服务更为专业化，另一方面消费者的选择余地大了许多。

我们的房地产中介公司显然已经意识到建立房地产中介信息服务系统的重要性，有些房地产中介公司开始自行设计房源数据库，向客户提供服务。不过，有些数据库功能单一，仅能简单地查找房源信

息，难以提供其它技术支持。更何况，即使是有功能单一的房源数据库的房地产中介公司在我国也不多，向消费者提供简便快捷的租买房服务自然是勉为其难。难以提供周到服务的中介公司生意自然也不太好做。据某个在福州已小有规模的房地产中介公司的总经理介绍，尽管该公司在福州已经有数个连锁店，但由于彼此信息不沟通，公司的业务发展大受影响，更别提单枪匹马做市场的中介公司了。

有房地产专家指出：惟一的办法是促成房地产中介的电子商务化，房地产业的信息需求很大，加速房地产业的电子商务化，扩大房地产数据库在互联网上的应用，一定会极大地促进中国房地产业的飞速发展。电子商务化的前提必然是技术，据资料显示：目前，在福房网已全面引入“中介信息管理 发布系统”，从而实现中介信息自助管理，系统通过类似办公管理，房地产中介可以实现对已有房源信息的计算机存储和简单的交易管理。

因特网正以其强劲汹涌的势头给房地产营销带来前所未有的商机。

第四篇：我国房地产现状分析

学号：20***姓名：冯安中

我国房地产现状分析

一、行业的供需分析

从供应和需求来看，现阶段我国房地产市场处于供过于求的状况，但是房价依然上涨，不过由于需求下降的原因，房价的涨幅与2013同期相比普遍缩小。在供应方面现阶段，住宅的供应为五年同期最高，半数城市商品房库存量上升。而成交方面，成交量明显回落，同比下降19%，但仍处于历史最高水平。

二、宏观环境的分析

宏观经济方面，经济开局乏力，“稳增长”仍将是经济发展总体目标，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。我国经济预计将继续保持降速、平稳前行的态势，为房地产业提供良好的发展环境。

三、从我国实行的货币政策分析

货币政策方面，货币信贷环境将加强宏观审慎管理，引导货币信贷和社会融资规模的“适度”增长。近期A股房企再融资的放开，非上市企业的融资门槛或将进一步提高，将推动房地产行业的集中度持续提升。

四、从房地产企业的利润率分析

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房地产企业的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政

府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高涨，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房地产企业不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

然而在宏观经济学中我们学过是否要对新的实物资本进行投资取决于这些新投资的利润率与购买这些资产而必须借进的款项所要求的利率比较。前者大于后者时，投资是值得的；前者小于后者时，投资是不值得的。所以投资者会减少投资使得房地产行业降温，房地产产业也会趋之稳定。

五、从风险与投资的角度分析

在现在消费者消费越加理性，而且出现了部分宁愿租房也不愿意买房的新兴群体。地产商的投资需求也会考虑到风险，投资是现在的事，而收益却是未来的事，所以作为一个理性的投资人，地产商也会注意到这些风险，从而进行投资，但是由于当前市场并不是那么的好，所以地产商的投资较同期比较涨幅下降。

为什么说“下降”但是还要“涨”，我在前面行业的供求方面也说过虽然现在房地产市场处于买方市场但是房价依旧要涨，只是涨幅下降，其实很大的原因取决于我们的国情，房地产产业在我国有着特殊的经济地位，可以说它是我国经济的一个大支柱，这同时也是上一届政府出台许多相关政策却没有取得什么明显效果的原因，所以说“下降”但还要“涨”。

六、从土地的供求方面分析

2014年，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%。房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市，土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三四线城市成交面积同比小幅下滑。

从以上的数据不难看出由于土地的资源稀缺，导致了土地价格的上升，也相当于开发商的成本上升，也不难令我们揣测成本推动导致的通货膨胀毕竟房地产产业的业内经济变动对于我国的经济影响是很大的。

总之，我通过分析得到的结论就是：房地产对于中国经济来说就是一把摩克利斯之剑，它需要市场的自我调控，同时也需要政府适度的引导。

第五篇：对中国房地产现状杂谈

对中国房地产现状杂谈

2008年12月11日下午4时打出

我不是经济学家，更不是政府官员和房地产商。我只是一名普通的民众，只是一位对这个热门市场的旁观者。由于旁观和非业内人士，才可能有我这样另类的观点与思考。

我敢说：近年来，没有火热的房地产，就没有中国经济的大发展；就会减少很多官员的腐败落马！房地产对促进国家经济发展，功不可没！但是现在，最危急的就是房地产，最受其影响的就是银行业，而银行业的兴衰，又直接关系到国家经济运行的稳定！

看到美国次贷危机的后果了吗？但那仅是购房者欠贷不良造成的，而中国房地产业与银行的信贷额要远远高于美国的次贷额度！由此，中国银行业当前面临的处境可想而知！中国经济面临的处境可想而知！

我这样说没有根据（我不可能掌握那些根据）。但我会观察分析：看到多少人在呼吁政府拯救房地产，看到多少政府官员再为此不遗余力。为什么？为什么时至今日，房价也没有回落多少？这就是我观察到的问题！据此分析，我才得出以上的结论。

之所以说其“棘手”就是指房地产与银行业休戚相关、生死与共!这层关系，也最让政府头疼！现在，房地产就像“鸡肋”，让政府取舍不得，因为银行业在这里投入的资本太多！政府不能袖手旁观！表面看是房地产商在抬高着房价，但是房子卖不出去，他不急呀？赔本卖出去，银行贷款让谁还？所以，房价想降，降不下来；房地产商想降，但不敢降！他要向银行还贷，还想赢利。还不了银行贷款，他就是想降低房价，政府也不会允许！要么你还贷，要么你跳楼！

政府再三鼓励百姓买房，先后出台了很多优惠政策，可是那么高的房价，又有多少人买得起？各地都在说房价降了，降多少？有多少人买了？闲置的商品房还有多少？能不能说出个数来？全国房地产业欠银行业多少贷款？咱不清楚，银行不清楚？政府不清楚吗？

现在看看谁在为此着急上火就知道了！要说房地产商好过，你去问问他们；要说银行信贷好，不错！但欠贷收不回来，那怎么办？你看两家现在多忙：银行忙着降息，房地产商忙着减价促销；股市相关的股票不死不活！你说这都是金融危机闹得，有人信吗？

所以，如果现在中国的房地产业垮掉，那么，中国的银行就会关门！中国就会爆发类似于美国次贷危机那样的金融危机！（不要怕，这个影响仅限于中国。）政府想避免这样的危机，就必须尽力拯救房地产市场，稳定银行信贷的优良率！

为此可以预测：商品房价格短期内不会大幅度地降价！

但因为受还贷和资金运转的压力，房地产商会在有限范围内进行让利促销，国家也会制定相关政策帮助其度过难关。至于百姓期待的房价短期内大幅下降，见以上分析，我认为：很难实现！没希望实现！