房地产开发企业行政办公管理实务

第一篇：房地产开发企业行政办公管理实务

房地产开发企业行政办公管理实务

第一章 房地产开发企业文书管理

1、房地产开发企业公文管理

房地产开发企业公文概述

房地产开发企业常用公文文体

房地产开发企业公文格式

房地产开发企业公文行文规则

房地产开发企业公文发文办理

房地产开发企业公文收文办理

房地产开发企业公文归档管理

2、房地产开发企业档案管理

房地产开发企业档案管理概述

房地产开发企业档案的收集

房地产开发资料档案的分类与编号

房地产开发企业档案的归档登记与组卷

房地产开发企业档案的保管

房地产开发企业档案的保密管理

房地产开发企业档案的借阅与利用

房地产开发企业超期档案的处理

3、房地产开发企业合同管理

房地产开发企业合同的分工管理

房地产开发企业合同的订立管理规定

房地产开发企业合同的审核审批权限

房地产开发企业合同的审查与签订

房地产开发企业合同的分类编号

房地产开发企业合同的跟踪管理

房地产开发企业合同管理的相关奖惩规定

4、房地产开发企业的印章 管理

房地产开发企业印章 的刻制

房地产开发企业印章 的取用与保管

房地产开发企业印章 的适用范围及审批 房地产开发企业印章 的使用程序

房地产开发企业用印操作要求

房地产开发企业印章 的销毁

5、房地产开发企业图书管理

房地产开发企业图书的购置与报刊订阅

房地产开发企业图书的借阅

第二章 房地产开发企业物资财产管理

1、房地产开发企业物资财产管理总述 房地产开发企业物资财产的分类管理

房地产开发企业物资财产的购置管理

房地产开发企业物资财产的验收管理

房地产开发企业物资财产的入库管理

房地产开发企业物资财产的人账、领用及调配管理 房地产开发企业物资财产的清查与维护管理 房地产开发企业物资财产的报废管理

2、房地产开发企业办公用品管理

房地产开发企业办公用品的分类与管理原则 房地产开发企业名片、表单的印制管理

房地产开发企业办公用品的购置.：

房地产开发企业办公用品的领用

房地产开发企业办公用品的日常管理

3、房地产开发企业办公设备管理

房地产开发企业办公设备的分类与购置

房地产开发企业办公设备的保管与使用规定

房地产开发企业电话的管理

房地产开发企业复印机的管理

房地产开发企业计算机及网络的管理

房地产开发企业传真机、打印机、空调的管理

4、房地产开发企业车辆使用管理

房地产开发企业车辆使用的申请与调配管理

房地产开发企业车辆的保养维修管理

房地产开发企业车辆使用的费用管理

房地产开发企业车辆使用的违章与事故处理

房地产开发企业车辆使用管理的相关处罚规定

房地产开发企业车辆的报废管理

房地产开发企业车辆的备案管理

房地产开发企业司机的管理

第三章 房地产开发企业办公事务管理

1、房地产开发企业办公区管理

房地产开发企业办公区员工的日常行为规范

房地产开发企业员工组织行为与廉洁行为规范

房地产开发企业员工职责管理

房地产开发企业员工证件卡管理

房地产开发企业员工制服管理

房地产开发企业办公区安全管理

房地产开发企业办公区卫生管理

房地产开发企业用电管理规定

2、房地产开发企业员工日常管理

房地产开发企业日常考勤管理

房地产开发企业加班管理

房地产开发企业休假管理

房地产开发企业出差管理

3、房地产开发企业会议组织管理

房地产开发企业会议的类别

房地产开发企业会议的安排工作及会场纪律管理

房地产开发企业会议纪要的管理

房地产开发企业会议保密管理

房地产开发企业会议组织管理常用表单范本

房地产开发企业部门经理会议管理

房地产开发企业中长期发展规划研讨会管理

房地产开发企业年中/年度工作总结与计划会管理

房地产开发企业案例总结会管理

房地产开发企业制度修编会管理

地区公司总经理办公会议

4、房地产开发企业接待工作与对外宣传工作管理

房地产开发企业接待工作管理

为了体现公司的良好形象，使相关接待工作做到操作规范、有章可依，房地产开发企业要对接待工作中所涉及的接待分类、接待原则、接待流程、接待标准、接待费用管理以及门卫接待制度、前台接待制度、办公室接待制度等进行规范化的管理。

一、接待分类

1）接待工作按对象类型分类

①国家、省、市、区领导

②有业务来往的外单位来参观学习的领导、员工

③各种社会团体

④国家安全部门，公、检、法、税务、工商、建设、外经等行政办公部门

⑤中外各种电台、电视台、报纸、杂志媒体的记者

⑥本地区以外的公司领导、其他地区公司、项目公司

2）接待工作按接待目的分类

①招待新交易伙伴关系户

②庆祝合作关系的建立

③销售收入提高后的致谢

④出访时的请客

⑤来访时的招待

⑥接纳各种建议后的致谢

⑦达到各种目的后的致谢

⑧重要的节日或庆典

3）接待工作按接待的档次分类

①A档（特别重要和重大的接待）

②B档（比较重要和重大的接待）

③C档（一般的接待）

4）接待工作按接待场所分类

①高（适合于A档接待规格），主要指高级的饭店、餐馆、美食中心

②中（适合于B档接待规格），略低于高档水平的中高档餐馆

③低（适合于C档接待规格），主要指中低档大众用餐场所

二、接待原则

1）公司总部的接待工作，原则上统一由公司总部所在地的地区公司行政办公部门统筹安排，接待费用原则上由公司支付，其他费用须由被接待单位自行解决；地区公司的接待工作由其行政办公部门负责安排接待，接待原则与公司一致。

2）接待工作应坚持反应快速、礼貌、周到、有序、安全的原则。

3）负责接待工作的人员与来访人员级别须对等，专业须对口。

①如来访者的职务为政府部门的厅、局级领导或外单位的总裁级，地区公司需由相当于总经理助理级别以上及部门对应的人员出面接待。

②工商、税务、银行、审计、联交所等关联业务部门来检查工作的，由各对应部门负责做好接待

③作为旅游定点单位，旅行社带旅游者参观楼盘的，或社会团体参观学习的由各项目公司负责接待。

④国家安全部门、公、检、法、海关等有关部门因侦、检工作事务的需要我方配合的，由法律部门协助相关部门、各项目公司做好接待工作

⑤中外各种电台、电视台、报纸、杂志媒体记者的采访，以营销中心为主做好接待工作。

4）接待人员要做到诚挚礼貌、不卑不亢，按公司对外宣传的统一口径，向来访单位或个人介绍公司的情况，并遵守公司相应的保密制度。所有被接待人员未经允许不准进行各种摄录工作。

三、接待流程及审批权限

1）行政办公部门收到（含公司总部领导、其他各部门转来）有关要求接待的来文、来涵、来电后，最迟在2个工作日内，明确答复对方，并统一由行政办公部门办理审批手续。

2）所有接待对象，由行政办公部门列出接待日程、住宿安排、人员，报行政（副）总经理批准后执行（公司总部的接待任务报总部主管领导批准）

房地产开发企业对外宣传工作管理

第四章 房地产开发企业其他行政办公管理

1、房地产工发企业宿舍与食堂管理

房地产开发企业员工宿舍管理

房地产开发企业食堂管理

2、房地产开发企业行政办公费用管理

房地产开发企业行政办公费用预算管理

房地产开发企业通信费用管理

房地产开发企业员工交通补贴管理

房地产开发企业应酬费用管理

3、房地产开发企业行政办公奖惩管理

房地产开发企业行政办公奖惩制度

房地产开发企业行政办公处罚制度

房地产开发企业行政办公奖惩制度的执行

4、房地产开发企业信息收集与反馈管理

房地产开发企业信息收集管理 房地产开发企业员工提案管理

房地产开发企业行政办公管理的评审与改进制度

①

②

③

④

⑤

⑥

⑦

⑧

⑨

第1章 房地产开发企业文书管理

所谓文书是指企业业务工作上往来的公文、公司文件档案资料、合同及其他公司业务参考用书等。文书质量的高低直接影响商务活动的成败，直接关系商务目的的有效达成。特别是公司的合同管理，直接关系公司的经济利益问题，必须对合同内容“字斟句酌”、“咬文嚼字”。

本章主要讲述房地产开发企业公文管理、档案管理、合同管理、印章管理与图书管理等内容。将印章管理归人文书管理部分是因为公司正式文件的发文必须加盖印章才具有效力，而且印章与合同管理也紧密联系，公司签订合同时必须加盖印章才具有实际的法律效力。印章在公司发文与合同管理中起着重要的凭证作用。

1.1房地产开发企业公文管理

公文在公司的行政办公管理过程中，担负着上传下达、左右沟通、内外联系的重任，是公司内部各部门之间，公司与其他公司之间公务联系的主要载体。因此，公文在行政办公管理中起着举足轻重的作用。而要使公文起到准确传递信息、有效进行沟通、提高办事效率的作用，就必须制订一个严格规范的公文管理制度。

1.1.1房地产开发企业公文概述

公司公文(包括传真电报)是指公司在日常经营管理过程中形成的具有法定效力和规范体例的公务文书，是传达贯彻政府和本公司的方针、政策，发布规章和措施，请示和答复问题，安排生产经营活动，布置和商洽工作，报告情况、交流经验的重要工具，也是行政办公部门依法行政和进行公务活动的重要工具。

公文是一种传达政令政策、处理公务的特殊文字形式，因此不同于其他一般的文章写作。它包括公文的办理、管理、整理、归档等一系列相互关联、衔接有序的工作。因此，应当坚持实事求是、精简、高效的原则，做到及时、准确、安全。凡涉及公司内部机密的文件，必须严格执行保密法律、法规和其他有关规定，确保企业机密的安全。

由于公文在公司行政管理过程中起着重要的衔接作用，因此各单位行政管理部门应指定专人对公文起草的格式规范、内容审核、传阅、发送和保存等行管理。公司行政管理部门对公司各部门的公文管理进行监督、检查和指导。

第二篇：行政办公管理

行政办公管理

行政办公管理是现代成功企业有效运作的有力保障，其内容就是对办公室的构成条件及其信息服务活动进行计划、组织、指挥和控制的活动，其目的在于实现包括制定计划、组织实施、指挥协调、监督控制诸环节在内的整个过程的总体目标优化。做好行政办公管理工作，能够有效地提高办公室运作效率，最大限度地实现办公室的工作目的。

行政事务管理办法

总则

第一条、为加强公司行政事务管理，提高办事效率，特制订本规定。

第二条、本规定所指行政事务包括档案管理、印鉴管理、公文打印管理、办公及劳保用品管理、库房管理、报刊及邮发管理等。

档案管理

第三条、归档范围：

公司的规划、计划、统计资料、科学技术、财务审计、劳动工资、经营情况、人事档案、会议记录、决议、决定、委任书、协议、合同、项目方案、通告、通知等具有参考价值的文件材料。

第四条、档案管理要指定专人负责，明确责任，保证原始资料及单据齐全完整。

第五条、档案的借阅与索取：

1总经理、副总经理、总经理办公室主任借阅非密级档案可通过档案管理人员办理借阅手续，直接提档。

2公司其他人员需借阅档案时，要经主管副总经理批准，并办理借阅手续。3借阅档案必须爱护，保持整洁，严禁涂改，注意安全和保密，严禁擅自翻印、抄录、转借、遗失，如确属工作需要摘录和复制，凡属密级档案，必须由总经理批准方可摘录和复制，一般内部档案须经总经理办公室主任批准方可摘录和复制。

第六条、档案的销毁：

1任何组织或个人非经允许无权随意销毁公司档案材料。

2若按规定需要销毁时，凡属密级档案须经总经理批准后方可销毁，一般内部档案须经公司办公室主任批准后方可销毁。

3经批准销毁的公司档案。档案人员要认真填写、编制销毁清单，由专人监督销毁。

印鉴管理

第七条、公司印鉴由总经理办公室主任负责保管。

第八条、公司印鉴的使用一律由主管副总经理签字许可后管理印鉴人方可盖章，如违反此项规定造成的后果由直接责任人员负责。

第九条、公司所有需要盖印鉴的介绍信、说明及对外开出的任何公文，应统一编号登记，以备查询，存档。

第十条、公司不允许开具空白介绍信，证明如因工作需要或其他特殊情况确需开具时，必须经主管副总经理签字批条方可开出，持空白介绍信外出工作回来必须向公司汇报其介绍信的用途，未使用的必须交回。

第十一条、盖章后出现的意外情况由批准人负责。

公文打印管理

第十二条、公司公文的打印工作由总经理办公室负责。

第十三条、各部室打印的公文或其他资料须经本部门负责人签字，交电脑部打印，按价计费。

第十四条、公司各部、室所有打印公文、文件，必须一式三分，交总经理办公室留底存档。

办公及劳保用品的管理

第十五条、办公用品的购发：

1每月月底前，各部、室负责人将该部门所需要的办公用品制订计划提交总经理办公室；

2总经理办公室指定专人制订每月办公用品计划及预算；经主管副总经理审批后负责将办公用品购回，根据实际工作需要有计划的发给各个部、室。由部室主任签字领回；

3除正常配给的办公用品外，若还需用其他用品的须经总经理办公室主任批准方可领用；

4公司新聘工作人员的办公用品，办公室根据部室负责人提供的名单和用品清单，负责为其配齐，以保证新聘人员的正常工作；

5负责购发办公室用品的人员要做到办公用品齐全、品种对路、量足质优、库存合理、开支适当、用品保管好；

6负责购发办公用品的人员要建立账簿，办好入库、出库手续。出库一定要由领取人签字；

7办公室用品管理一定要做到文明、清洁、注意安全、防火、防盗、严格按照规章制度办事，不允许非工作人员进入库房。

第十六条、劳保用品的购发：

劳保用品的配给，由总经理办公室根据各部、室的实际工作需要统一购买、统一发放。

库房管理

第十七条、库房物资的存放必须按分类、品种、规格、型号分别建立帐卡。第十八条、采购人员购入的物品必须附有合格证及入库单，收票时要当面点清数目，检查包装是否完好，如发现短缺或损坏，应立即拆包清点数目，如发现实物与入库单数量、规格不符时，库房保管员应向交货人提出并通知有关负责人。第十九条、物资入库后，应当日填写帐卡。

第二十条、严格执行出入库手续，物资出库必须填写出库单，经公司办公室主任批准后方可出库。

第二十一条、库房物资一般不可外借，特殊情况须由总经理或副总经理批准，办理外借手续。

第二十二条、严格管理帐单资料，所有账册、账单要填写整洁、清楚、计算准确，不得随意涂改。

第二十三条、库房内严禁吸烟，禁止无关工作人员入内，库内必须配备消防设施，做到防火、防盗、防潮。

报刊及邮发管理

第二十四条、报刊管理人员每半年按照公司的要求作出订阅报刊计划及预算，负责办理有关订阅手续。

第二十五条、报刊管理人员每日负责将报刊取回并进行处理、分类、登记，并分别送到有关部门。有关部门处理后，一周内交回办公室由报刊管理人员统一保管、存档备查。

第二十六条、任何人不得随意将报刊挪作他用，若需处理，需经总经理办公室主任批准。

附则

第二十七条、公司办公室负责为各部室邮发信件、邮件。

1个人信件，一律实行自费，贴足邮票，交办公室或自己送往邮局。

2所有公发信件、邮件一律不封口，由收发员登记，统一封口，负责寄发。3控制各类挂号信，凡因公需挂号者，必经各部室主任批准，总经理办公室登记后方可邮发。

第二十八条、本规定如有未尽事宜或随着公司的发展有些条款不适应工作需要的，各部门可提出修改意见交总经理办公室研究并提请总经理批准。

第二十九条、本规定解释权归总经理办公室。

第三十条、本规定从发布之日起生效。

行政事务管理制度

一、总则

第一条、为加强公司行政事务管理，明确公司内部关系，使各项管理标准化、制度化、提高办事效率，特制定本制度。

第二条、本制度行政事务管理包括档案管理、印鉴管理、公文打印管理、办公及劳保用品管理、报刊及邮发管理等。

二、档案管理

第三条、归档范围

公司的规划、计划、统计资料、科学技术报告、财务审计、经营情况、人事档案、会议记录、决议、决定、委任书、协议、合同、项目方案、通告、通知等具有参考价值的文件材料。

第四条、档案管理

要指定专人负责，明确责任，保证原始资料及单据齐全完整，密级档案必须保证安全。

第五条、档案的借阅

1总经理、副总经理、总经理办公室主任借阅非密级档案可通过档案管理人员办理借阅手续，直接提档。

2公司其他人员需借阅档案时，要经主管副总经理批准，并办理借阅手续。

第六条、档案的销毁

1任何部门或个人未经允许无权销毁公司档案。

2若按规定需要销毁时，凡属密级档案须经总经理批准后方可销毁；一般内部档案，须经总经理办公室主任批准后方可销毁。

3经批准销毁的公司档案，档案人员要认真填写、编制销毁清单，由专人监督销毁。

三、印鉴管理

第七条、公司印鉴由总经理办公室主任负责保管。

第八条、公司印鉴的使用一律由主管副总经理签字许可后管理印鉴人方可盖章，如违反此项制度，造成的后果由直接责任人负责。

第九条、公司所有需要盖印鉴的介绍信、说明及对外开出的任何公文，应统一编号登记，以备查询、存档。

第十条、不得开具空白介绍信、证明，如因工作需要或其他特殊情况确需开具时，必须经主管副总经理签字批条后方可开出。

第十一条、盖章后出现的意外情况由批准人负责。

四、公文打印管理

第十二条、公司公文的打印工作由总经理办公室负责。

第十三条、各部门打印的公文或其他资料必须经本部门负责人签字，交电脑部打印，按价计费。

第十四条、公司各部门所有打印的公文、文件，必须一式三分，交总经理办公室留底存档。

五、办公及劳保用品管理(略)。

行政办公规范制度

第一条、目的为使公司办公室管理及文化建设提升到一个新层次，特制定本制度。

第二条、办公仪表规范

1上班时间，男士着装得体、整洁、大方、以深色服装为主。

2上班时间，女士穿深色套裙（或裤），不着奇装异服，不浓妆艳抹。3头发梳理整齐，服饰挺括，鞋、袜干净。

第三条、卡座区规范

1办公桌：桌面除电脑、口杯、电话、文具外，不允许放其他物品。

2辅桌：文件盒、少量工具书。

3坐椅：靠背、坐椅一律不能放任何物品，人离开时椅子及时调整靠近桌子放好。4电脑：置写子台左前角。

5卡座屏风：内外侧不允许有任何张贴。

6垃圾篓：罩塑料袋，置写子台下右前角。

第四条、办公室规范

1办公桌：桌面除公司购置案头用品及电脑外，不准放其他物品。

2辅桌：桌面置文件盒、笔筒、书籍外，不准放其他物品。

3电脑：桌面呈45°角贴墙放置，横式主机置显示器下，竖式主机置桌面下。4拖柜：置办公桌下左角或辅桌后部面朝办公椅。

5垃圾篓：辅桌后侧。

6饮水机：指定地点，不得随意移动。

7报刊：必须上报架，阅读完后，放入办公桌内。

8外衣手套：置挂于衣帽间或柜子内，严禁随意放在办公桌椅及拖柜上。

第五条、语言规范

1交往语言：您好、早晨好、早、晚、再见、请问、请您、劳驾您、关照、谢谢、不敢当、周末愉快。

2电话语言：您好、请问、谢谢、再见。

3接待语言：您好、请稍侯、我通报一下、请坐、对不起、请登记、我立即去联系、达扰您一下、好的、行（切勿说“不”）。

第六条、行违规范

1坚守工作岗位，不要串岗。

2上班时间不要看报纸、玩游戏或做与工作无关的事情。

3办公桌上应保持整洁并注意办公室的安静。

4上班时间不要在办公室化妆。

5接待来访和业务洽谈请在接待室或会议室进行，私客不得在工作区停留。

6使用接待室和会议室要事先到办公室登记，一般内部事务不得随意使用接待室。7不要因私事打长途电话，凡因私事打电话，发现一次罚款30元。

8不要在公司电脑上发私人邮件或上网聊天，发现一次罚款50元。

9不要随意使用其他部门的电脑，私客未经总经理批准，不准使用公司电脑。10所有电子邮件的发出，须经部门经理批准，以公司名义发出的邮件须经总经理批准（正常业务联系除外）。

11未经总经理批准和部门经理受益，不要索取、打印、复印其他部门的资料。12严格遵守考勤制度，做到不迟到、不早退。

13不论任何原因，不得代人刷卡。

14吸烟请到吸烟室，否则罚款50元。

15请病假如无假条，一律视为事假。

16凡出远勤达一天以上者，须有领导批准的出差证明信。

17部门人员因故临时外出，必须请示部门经理，各部门全体外出，必须向总经理汇报。

18无工作需要，不要擅自进入计算机房，客服中心、档案室、打字室、财务部、会议室、接待室。

19不要将公司的烟缸、茶杯、文具等一切公物，带回家私用。

20在业务宴请中，不要饮酒过量（由其在上班期间）。

本制度从XX年X月X日开始执行。

行政办公纪律管理规定

第一条、凡本公司员工上班要带胸卡。

第二条、坚守工作岗位、不要串岗。

第三条、上班时间不要看报纸、玩点脑游戏、打瞌睡或做与工作无关的事情。

第四条、办公桌上要保持整洁并注意办公室的安静。

第五条、上班时间不能穿超短裙与无袖上衣及休闲装，请穿西装和职业装，不要在办公室化妆。

第六条、接待来访和业务洽谈应在会议室进行。

第七条、不要因私事长时间占用电话。

第八条、不要因私事拔打公司长途电话。

第九条、不要在公司电脑上发送私人邮件或上网聊天。

第十条、未经允许，不要使用其他部门的电脑。

第十一条、未经批准不得随意上网。

第十二条、所有电子邮件的发出，必须经部门经理批准，以公司名义发出的邮件需经总经理批准。

第十三条、未经总经理批准和部门经理授意，不要索取、打印、复印其他部门的资料。

第十四条、不要迟到早退，否则每分钟扣款（）元。

第十五条、请假须经部门经理、分管副总或经理书面批准，到办公室备案。假条未在办公室即时备案，公司以矿工论处，扣减工资。

第十六条、平时加班必须经部门经理批准，事后备案，公司不发加班费。第十七条、不论任何原因，不得代他人刷卡。

第十八条、因工作原因未及时打卡，需及时请示部门经理签字后于次日报办公室补签，否则当做矿工处理。

第十九条、加班必须预先由部门经理批准后向办公室申报，凡加班后申报的办公室将不予认可。

第二十条、在月末统计考勤时，办公室对任何空白考勤不会补签，如因故未打卡，必须到办公室及时办理。

第二十一条、吸烟到卫生间，否则罚款。

第二十二条、请病假若无假条一律认同为事假。

第二十三条、请假条应事前交到办公室，否则视为矿工处理。

第二十四条、市场部人员应当日外勤，不能回公司打卡，须请部门经理在当日8时30分以前写出名单，由办公室经办人打卡（未能打卡可补签手续作为考核）。第二十五条、凡出远勤达1天以上者，必先填报经领导批准的出差证明单。第二十六条、因故临时外出，必须请示部门经理。各部门全体外出，必须经总经理办公室批准。

第二十七条、不得将公司烟缸、茶杯、文具和其他公物带回家私用，第二十八条、在业务宴请中，不要饮酒过量。

第二十九条、无工作需要不要进入经理办公室、计算机房、各服中心、档案室、打字室及财务部、会议室、接待室。

办公室布置要点

一、各公司以大办公室集中办公为原则。

二、经理室设于大办公室的一端，所属单位由玻璃隔开。

三、各公司所属单位座位应取同一方向，后排为经理或副经理，中排为副经理，前排为一般员工。

四、接洽外客频繁的员工，其座位排在柜台边。

五、办公桌以单独排列为原则，如因场地或实际需要，可两桌并排。

六、接洽外客以在柜台外长沙发或经理室、客厅接洽为原则。

七、因工作性质需独立设置的小型办公室，其室内布置比照大办公室布置的原则办理。

八、办公室内办公桌椅、保密箱、书橱颜色暂定为灰色，墙壁、天花板颜色暂定

为白色，柜台、窗框及木质隔间暂定为乳黄色。

九、各单位订挂衔牌的方式：

十、大办公室及独立设置的小型办公室衔牌，订挂于入口处适当位置。

十一、大办公室内单位衔牌，订挂于各单位主管座位上方适当位置。

十二、衔牌颜色为禄底白字，其规格是宽度为高度的二倍。

十三、若大办公室内场地允许，可划出一角为更衣室。

十四、箱厨顶上及柜台上不得堆置文件。

十二、公司及各单位办公室布置图及座位图由总务部事务科于本要点布置后30天内派人实地绘制呈报。

十三、本要点经总经理核定公布实施。

员工着装管理办法

第一条、以下略。

第三篇：房地产开发企业所得税会计实务（推荐）

房地产开发企业所得税会计实务

第二编 房地产开发行业的特点

1．投入金额大。由于房地产项目产品的高价值性且建设开发周期较长，对资金需求量较大，因此房地产开发企业的自有资金量是否充足、融资渠道是否畅通极为重要。

提示：利息支出成为企业所得税管理的一个重点。

2．建设开发周期长。房地产开发从土地取得到售后服务，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑施工、产品预售、竣工验收、产品销售、售后服务等多个环节。整个开发周期一般为3-5年。

提示：开发周期长，导致资金核算的周期长。是造成企业的应纳税所得额在各个间忽高忽低的主要原因。

3．业务发展地域性强。房地产开发与地区经济发展密不可分，经济较发达的地区，房地产开发行业发展往往较快，产品质量、售价也都较高。

4．监管部门多。房地产开发行业的经济带动性强，社会关注度高，政府调控性强，监管部门多。整个开发环节内，政府监管部门主要有：国土局、发改局、规划局、建设局和工商、税务等多个部门。

提示：国税部门必须尽可能取得第三方信息，加强监管。

第三编 房地产开发的业务流程简介

第一步：开发设想与可行性研究(发改局)在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

开发商确定可行后，还得报发改局审批。

工作程序：

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

第二步：申请项目用地（国土局）土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设局备案，领取《房地产开发项目手册》。

工作程序：

（一）国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

（二）集体土地的征用

1、征用集体土地用地申请

2、到拟征地所在区（县）房地局立案

3、签订征地协议

4、签订补偿安置协议

5、确定劳动力安置方案

6、区（县）房地局审核各项协议

7、市政府下文征地

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

9、办理批地文件、批地图

10、办理冻结户口

11、调查户口核实劳动力

12、办理农转工工作

13、办理农转居工作

14、办理超转人员安置工作

15、地上物作价补偿工作

16、征地结案

第三步：项目设计（规划局）根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。

方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。

施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。

工作程序：

1、开发商在进行规划及建筑设计前，向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。

2、开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计。持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。

3、根据《建设用地规划许可证》进行初步设计，报经城市规划行政管理部门审查，确认其符合规划设计要点。

4、审查符合要点后进行施工图设计，报经城市规划行政管理部门审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

第四步：征地及拆迁安置（国土局）

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

工作程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、行政强制拆迁

第五步：筹措资金（金融机构）取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款。

第六步：建设工程招标（建设局）通过程项目招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

工程建设招程序

1、办理招标登记、招标申请

2、招标准备

3、招标通告

4、编制招标文件并核准

5、编制招标工程标底

6、标底送审合同预算审查处确认

7、标底送市招标办核准，正式申请招标

8、投标单位资格审批

9、编制投标书并送达

10、召开招标会，勘察现场

11、召开开标会议，进行开标

12、评标、决标

13、发中标通知书

14、签订工程承包合同

15、工程承包合同的审查

第七步：工程施工（建设局）

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程施工许可证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

工作程序：

（一）开工手续的办理

1、办理质量监督注册登记手续

2、建设工程监理

3、办理开工统计登记

4、交纳实心黏土砖限制使用费

5、办理开工前审计

6、交纳投资方向调节税

7、领取固定资产投资许可证

8、报装施工用水、电、路

9、协调街道环卫部门

10、协调交通管理部门

11、交纳绿化建设费，签订绿化协议

12、领取建设工程施工许可证

（二）工程施工

13、施工场地的“三通一平”

14、施工单位进场和施工暂设

15、工程的基础、结构施工与设备安装

16、施工过程中的工程质量监督

第八步：商品房预售（建设局）

房地产项目如果符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。

房地产预售条件：

清远市建设局关于办理商品房预售许可证的规定： 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）七层以下（含七层）的商品房项目已完成主体结构工程并封顶；七层以上的商品房项目，已完成三分之二结构工程；

（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（八）法律、法规规定的其他条件。

建设部规定：

预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

工作程序：

1、提交完成建设项目投资证明

2、签署预售商品房预售款监管协议

3、办理《商品房预（销）售许可证》

4、销售项目备案

5、委托中介代理机构进行销售

6、与购房者签订认购书

7、与购房者签订房地产销售合同

8、办理预售登记

9、办理转让登记

10、办理房地产抵押登记手续

第九步：工程竣工验收（建设局）竣工验收条件：

工程符合下列要求方可进行竣工验收：

（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。

（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程监理单位有关负责人审核签字。

（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

（五）有完整的技术档案和施工管理资料。

（六）有工程使用权的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

（七）建设单位已按合同约定支付工程款；

（八）有施工单位签署的工程质量保修书。

（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

工程竣工验收程序：

（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

（四）建设单位组织工程竣工验收。

1．建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；

2．审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料； 3．实地查验工程质量；

4．对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，等意见一致后，重新组织工程竣工验收。

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案

第十步：交付使用（建设局）

《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定：

明确商品住房交付使用条件：

商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时必须办理土地使用证和房产权属证。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的房地产按期交付给买受人。对预售的商品房自交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第四编 房地产开发企业的会计核算简介

第一节 会计改革历程：

第一阶段

时间：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建设简易会计制度》：

2．1984年至1986年执行的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》；

3．1987年至1988年执行修订后的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》。

第二阶段

时间：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日实施的《国营城市建设综合开发企业会计制度——会计科目和会计报表》。

1993年7月1日实施的《房地产开发企业会计制度》；因为同期发布了多个行业的会计制度，合并称为分行业会计制度。

旧企业会计准则：1项基本准则16项具体会计准则。因为2006年发布了新的企业会计准则，故上世纪90年代发布的那套会计准则也称为旧企业会计准则。

第三阶段

时间：2005年至今。代表作：

2001年1月1日实施的《企业会计制度》（财会[2005]25号），股份有限公司于2001年1月1日开始执行的，其他企业选择执行，至2005年1月1日全部企业执行。相对于分行业会计制度而言，也称为统一企业会计制度。

2007年1月1日实施的《企业会计准则—基本准则》和38项具体准则（也称新企业会计准则）。上市公司于2007年1月1日执行，同时鼓励其他企业执行。

目前是统一《企业会计制度》与新《企业会计准则》并行，企业选其中一种执行。

第二节 房地产开发业务主要会计科目介绍

1、无形资产

本科目核算企业持有的无形资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。

采用成本模式计量的已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权，在“投资性房地产”科目核算，不在本科目核算。

企业应当按照无形资产项目进行明细核算。土地使用权的明细科目： 无形资产——土地使用权 了解以下科目： 1702 累计摊销

1703 无形资产减值准备

2、原材料

本科目核算企业库存的各种材料，包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。

本科目应当按照材料的保管地点（仓库）、材料的类别、品种和规格等进行明细核算。

3、开发成本

相当于工业企业的“生产成本”和“制造费用”的融合体 多数房地产企业的本科目下设三科明细科目，如： 开发成本—**成本对象—基础设施建设费—**小区道路 开发成本—前期工程费—**成本对象—设计费 开发成本—开发间接费—水电费

尽量要求企业在“开发成本”下设明细科目中，有一级科目是与备案的成本对象名称保持一致，以方便核对账目。

4、预收账款

本科目核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项。本科目应按购货单位进行明细核算。

企业向购货单位预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；销售实现时，按实现的收入借记本科目，按实现的营业收入，贷记“主营业务收入”科目。

购货单位补付的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；退回多付的款项，做相反的会计分录。

本科目期末贷方余额，反映企业向购货单位预收的款项；期末如为借方余额，反映企业应由购货单位补付的款项。

尽量要求企业按“购房人+备案成本对象”的形式设立明细科目核算。

5、预付账款 本科目核算企业按照合同规定预付给供应单位的款项。

预付款项情况不多的，也可以不设置本科目，将预付的款项直接记入“应付账款”科目的借方。

本科目应当按照供应单位进行明细核算。

6、开发产品

相当于工业企业的“产成品”

本科目核算商品房竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。

期末，应结转对外转让、销售开发产品的实际成本，结转时，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

尽量要求企业按备案成本对象设立明细科目。

7、营业税金及附加

本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。

房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”等科目核算，不在本科目核算。

企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”等科目。

期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

第三节 主要业务的会计分录

1、购入土地使用权时

借：无形资产—土地使用权—**地块

贷：银行存款

注意重置成本问题，主要是注意企业是否将以前取得的成本较低的土地使用权（或主要资产），不按历史成本入账，而按重置成本（或其他计量方式）入账，但又未做纳税调整。

重置成本：是指企业重新取得与其所拥有的某项资产相同或与其功能相当的资产需要支付的现金或现金等价物。

会计计量属性

新基本准则第四十三条规定： 企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

企业会计制度第11条规定，企业的各项财产在取得时应当按照实际成本计量，其后，各项财产如果发生减值，应当按照本制度规定计提相应的减值准备。

2、土地使用权的摊销 借：管理费用

贷：累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权

如果企业不计提，或者购入土地使用权时，直接记入了“开发成本”，可以不怎么理会他。

3、出售土地使用权 借：银行存款

贷：主营业务收入 借：主营业务成本

累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权

贷：无形资产—土地使用权—**地块

4、土地使用权投入开发

借：开发成本—**成本对象—土地使用费—土地买价

累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权

贷：无形资产—土地使用权—**地块

5、购入原材料

借：原材料—**材料

贷：银行存款

6、原材料投入开发

借：开发成本—**成本对象—建筑安装工程费—材料费

贷：原料料—**材料

7、预付工程款

借：预付账款—**施工单位

贷：银行存款

8、按工程进度结算工程款

借：开发成本—**成本对象—建筑安装工程费—施工费

贷：预付账款—**施工单位 注意甲方供料的问题。

房地产开发企业项目投资过程中,为了有效防止施工方购买残次原料用于施工,从而影响项目质量，房地产开发企业（甲方）与施工方（乙方）一般有两种处理方案。一是由甲方指定主材供应方、材料型号等，乙方购买后用于甲方的开发项目，这种方式俗称“包工包料”，一般不会影响到开发双方的会计处理，也不影响涉税业务。二是由甲方直接购买主材，分期分批向乙方供应，这种方式俗称“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能导致以下问题。

正常情况下，甲方将外购的主材直接记入开发成本，再将乙方开业的工程劳务费记入开发成本。这是正当的。

但由于地税局向乙方征收建筑工程营业税，是按包含主材在内的项目总工程开支征收的，故乙方无论是包工包料，还是包工不包料，交纳营业税时计征的基础是一样的，乙方也就可能开具了包料的发票给甲方，如果甲方不扣除已入账的主材部分，而是按全额记账，就会造成主材金额重复记账，虚增了开发成本。

建筑安装成本是否偏高，市局在税收管理指引中设定了预警值，可以参考使用，（预警值是以清远市区2010年为测算标准，已有点偏高了，相对县来说，相对以前来说，则更是偏高，因此，使用时要注意参考当地的成本价。）如果偏高，要注意核实是否存在甲方供料问题，或是故意虚大建筑安装费等问题。

9、发生费用，如利息支出 借：财务费用 借：开发成本—开发间接费—利息支出

贷：应付利息—**银行

（注：借款费用要分资本支出或费用支出，注要以下规定：

国税发[2009]31号第21条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

《〈企业会计准则第17号——借款费用〉应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。这就是说，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后，应计入财务费用，千万不要把已在开发成本列支的借款费用再从财务费用中重复税前扣除。）

10、收取购房意向金或订金时，借：银行存款

贷：其他应付款—**客户

（注：如果没有签订销售合同，所得税处理暂不确认收入。）

31号文第六规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，……

11、预售商品房时

借：银行存款（收取的首期款）

其他应付款—**客户（意向金转预售款）

贷：预收账款—**客户（**成本对象）

12、收到银行拨付的按揭贷款 借：银行存款

贷：预收账款—**客户（**成本对象）（注意要全额，不能扣除按揭保证金）

31号文第十九条规定：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

13、完工结算

企业所得税的完工时间与企业财务的竣工时间往往不同，故企业所得税规定的完工时点到了，企业财务往往是什么都不做。

财务收入确认原则：

《企业会计准则第14号——收入（2006）》

第四条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

（三）收入的金额能够可靠地计量；

（四）相关的经济利益很可能流入企业；

（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

31号文规定的完工条件：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。（国税函2010-201号有规定）

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

商品房是一套一套的交付给客户的，财务上的收入也可能（不一定）是一套一套的确认收入，但税收规定的完工是对备案的整个成本对象而言的（有些争议）。成本对象中只要有一套房交付使用了，整个成本对象就进入完工结算程序了。

所以说，税收确认完工时，会计财务上可能什么都不处理，但税收规定进入了结算程序：

1、选定已完工的成本对象的计税成本核算终止日；（第35条）

2、归集终止日前的计税成本，计算此前销售收入（预售收入）的实际毛利额；（第9条）

3、将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当（完工）的应纳税所得额。（第9条）

14、企业确认收入

借：预收账款—**客户（**成本对象）

贷：主营业务收入—商品房销售

15、结转成本（1）预提成本：

借：开发成本—**成本对象—建筑安装工程费—施工费

贷：其他应付款（或预提费用）—**单位（注：新准则没有“预提费用”科目）（2）结转商品房成本

借：开发产品—**成本对象

贷：开发成本—**成本对象—**（3）结转销售成本

借：主营业务成本—商品房销售

贷：开发产品—**成本对象

期末，收入与成本均转入“本年利润”，同时，当期的期间费用也转入“本年利润”。

16、营业税金及附加（1）计提时：

借：营业税金及附加

贷：应交税费—应交土地增值税 —应交营业税

—应交城建税

—应交教育费附加（2）期末结转： 借：本年利润

贷：营业税金及附加（3）缴交时：

借：应交税费—应交土地增值税

—应交营业税

—应交城建税

—应交教育费附加

贷：银行存款 部分企业预售时只做第（3）个分录，第（1）（2）项待财务确认收入时才做，这导致了纳税申报表的填写方法不一致。

17、企业所得税处理（1）每月预缴时：

借：应交税费—应交企业所得税

贷：银行存款

（附的凭证中，须注明本月预缴的所得税的计算明细。）（2）汇算清缴时：

借：所得税费用（当期所得税费用）

贷：应交税费—应交企业所得税

汇算清缴时，是补税还是退税？就根据“应交税费—应交企业所得税”科目余额在借方还是在贷方而定，借方余额表示要办理退税，贷方余额表示要补税。但要注意是当的，不要把新1-5月预缴的混进去了。实在搞不清，就设个三级科目，“应交税费—应交企业所得税—**年”（纯属个人意见，没见过）

房地产企业所得税汇算清缴不是不能办理多缴退税，多缴退税一般有三种情况：一是当年分月预缴时多交了，汇缴时可以办理分月预缴时多交的税；二是以前汇缴时搞错数据了，实事求是地改正数据后重新办理以前的汇算清缴，可以补税或退税。第三种情况是土地增值税造成的（国家税务总局公告2010年第29号）

（3）所得税债务法调整

借：所得税费用（递延所得税费用）

贷：递延所得税负债 或：

借：递延所得税资产

贷：所得税费用（递延所得税费用）所得税费用科目转入“本年利润”

这个调整跟我们计算交纳所得税关系不大，这是企业计缴了所得税后，应列入那一年的利润而已，是经营业绩的问题，可以不理他。

**思考的问题：

某一房地产开发企业，适用的预计计税毛利率为25%。

2008年开工建设，当年全部预售，共收到预售款10000万元，缴纳营业税金及附加750万元，当年发生可扣除的期间费用250万元。

当年汇算清缴数据为：

计税毛利额＝10000×25%＝2500（万元）

应纳税所得额＝2500－250－750＝1500（万元）应纳所得税＝1500×25%＝375（万元）

2009年，当年没有收入。开发产品当年完工，企业选定当年12月31日为该成本对象计税成本核算终止日。完工结算时，可扣除的计税成本为7800万元，当年发生可扣除的期间费用200万元。

当年汇算清缴数据为：

实际毛利额＝10000－7800＝2200（万元）毛利额调整额＝2200－2500＝-300（万元）纳税调整后所得＝－300－200＝-500（万元）应纳税所得额＝0（万元）

2010年，当年没有收入。企业投入300万元用于该项目的园林绿化等后期建设，当年发生可扣除的期间费用100万元。

当年汇算清缴数据为：

纳税调整后所得＝－300－100＝-400（万元）应纳税所得额＝0（万元）

问题：2009年和2010年，纳税调整后所得均为负数，能不能从2008年缴交的375万元中办理多缴退税？

答案：不能。依据：《企业所得税法》第54条：“……企业应当自终了之日起五个月内，向税务机关报送企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。……”

在本题中也可以看出：如果预计计税毛利率制定得不合理，会造成企业的实际应交所得税的不合理，如果毛利率低，预售汇算的所得税就少，但在完工可以补交；如果预计计税毛利率高，预售汇算的所得税就多，但在完工不可以退税，只是加大了亏损额，在以后的其他盈利项目中弥补。这点要求密切注意我市企业毛利情况，尽量争取每年调整一次，贴近实际毛利率。

第五编 房地产企业所得税管理的主要法律法规

（一）税收法律法规

1、中华人民共和国企业所得税法（主席令第63号）

2、中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令第512号）

3、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）

4、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）

5、国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号）

6、财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税[2008]121号）

7、国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函[2010]201号）

（二）其他法律法规

1、中华人民共和国土地管理法（主席令第28号）

2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第72号）

3、城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）

4、商品房销售管理办法（建设部令88号）

5、城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）

6、广东省商品房预售管理条例

（三）房地产企业所得税管理的主要文件：2009—31号文 法源：

《企业所得税法实施条例》第九条规定：

企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

31号文《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》属于另有规定的情况。因此，房地产企业的收入与成本不太适用权责发生制，多处体现的是收付实现制。

计税收入确认，基本上以签定的合同为准，以实际收到款项为准。（第6条）计税成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-计税毛利率）为准；完工结算时，以实际已发生的，加上允许预提的为准（第32条）；完工结算后，以实际发生的为准。（第12条、第34条）

营业税金及附加的扣除，以实际发生的为准。（第12条）期间费用的扣除，以实际发生的为准。（第12条）（以上的“实际发生”，须取得合法凭证。）注意：计税成本存在一个“核算终止日”，（第35条）。也就是说，企业可以选定“核算终止日”，而不规定是当年的12月31日。企业从其利益角度出发，往往选择在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未规定收入、营业税金及附加、期间费用等也依据“核算终止日”进行完工结算，因此，后三者仍按《企业所得税法》第五十三条执行：“企业所得税按纳税计算。纳税自公历1月1日起至12月31日止。”

第六编 税收管理中的几个基本概念 第一节 结算与清算

（一）企业所得税完工结算

房地产企业完工结算，文件说的是某个开发产品（成本对象）符合完工条件后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。但应认识到：一般情况下，完工结算时，开发产品的计税成本也是不完整的，此时的“实际毛利额”也不是对应开发产品的“真实毛利额”。

举例：

【例】甲房地产开发企业开发的某楼盘于2009年全部预售，预售款20000万元，楼盘已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等项目成本6000万元，已取得发票；出包工程合同总金额为8000万元，2009年12月31日前已取得的发票金额为5000万元，2010年4月取得的发票金额为1000万元。甲公司2009年12月31日按照合同造价预提了3000万元，年终结转后开发成本无余额。

计税成本核算以2010年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的发票11000万元； 2.2010年4月取得的发票1000万元；

3.不超过出包合同总额10%的预提成本800万元；

企业的销售成本当为14000万元，（6000+5000+3000）企业的计税成本当为12800万元，（6000+5000+1000+800）。

财务毛利额＝（20000－14000）÷20000＝30% 实际毛利额＝（20000－12800）÷20000＝36% 真实毛利额＝（20000－12000－X）÷20000＝Y%

企业所得税完工结算的本质内容是：将原来预计计税成本调整为至核算终止日为止的实际计税成本，进而计算出毛利额调整额。

理解：

1、商品房预售时，税收规定已确认为销售收入，但销售成本无法确认，就暂估了一个预计计税成本（计税成本率＝1－计税毛利率）作为税前扣除，再扣除符合规定的期间费用、营业税金及附加等项目后，就是预售当年的应纳税所得额。

2、在项目（成本对象）完工后，开展完工结算的本质内容，就是将预售产品的原预计计税成本调整为符合规定的计税成本，并将两个计税成本之间的差额调整入完工当年的应纳税所得额。

预计计税成本＞实际计税成本的，调增完工的应纳税所得额； 预计计税成本＜实际计税成本的，调减完工的应纳税所得额。

（二）企业所得税清算 企业所得税清算，实际上是企业清算时企业所得税的处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。

房地产企业某个项目完工时只须办理成本对象完工结算，不须办理项目所得税完工清算，实际上也不存在某个项目的企业所得税清算业务。通俗所讲的完工清算，是指企业所得税完工结算或者是土地增值税清算。

实务操作中，企业所得税无法按项目进行清算的。由于一个企业的期间费用（特别是管理费用）是不按经营项目或开发项目分开核算的，如果一个企业同时开发多个项目，或是混业经营（如既开发房地产，又经营百货公司），管理费用就难以分清（你能说总经理的工资是按什么比例在不同项目之间分配吗？），因此，项目的应纳税所得是无法计算出来的。关键问题是法律法规没有授权房地产开发经营业务分项目核算期间费用。

（三）两者的主要区别

1、条件不同： 完工结算条件：除土地开发之外，房地产企业的其他开发产品符合下列条件之一的，应准备开展完工结算：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

所得税清算条件：下列企业应进行清算的所得税处理：（1）按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业；（2）企业重组中需要按清算处理的企业。

2、业务不同：

企业所得税完工结算包括以下内容：（1）选择确定计税成本核算的终止日（2）计算预售收入的实际毛利额

（3）将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业的应纳税所得额。

企业清算的所得税处理包括以下内容：

（1）全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失；（2）确认债权清理、债务清偿的所得或损失；

（3）改变持续经营核算原则，对预提或待摊性质的费用进行处理；（4）依法弥补亏损，确定清算所得；（5）计算并缴纳清算所得税；

（6）确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。

注：清算所得的概念

《企业所得税实施条例》第十一条规定：清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用以及相关税费等后的余额。

完工结算后，再投入的成本和费用，怎么处理？ 可以在发生当期扣除。31号文的第28条规定。计税成本核算的程序：

1、发生的支出，判断是期间费用还是开发成本，作以下分录： 属期间费用的，借：管理费用（等）

贷：银行存款 期末：

借：本年利润

贷：管理费用（等）这就扣除了。

属开发成本的，借：开发成本—开发间接费—

贷：银行存款

2、合理归集后，分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象 借：开发成本—**成本对象—

贷：开发成本—开发间接费

属于已完工成本对象的，继续做以下分录： 借：开发产品—**成本对象

贷：开发成本—**成本对象—

3、由已完工成本对象负担的，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配

属已销开发产品的，借：主营业务成本

贷：开发产品—**成本对象 这也扣除了。

属已转固定资产的，借：固定资产—**资产

贷：开发产品—**成本对象

进入了固定资产，等着计提折旧进成本扣除了。

属未销开发产品的，不用做分录。

仍然留在开发产品，等着出售后再扣除。

第七编 2011年3号文件的主要内容

1、统一确定预计计税毛利率

原来市局授权各县局按每一企业每一项目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是难以核实，各地也是统一确定一个毛利率，企业填写的数据不支持税务局核定的毛利率，公正点说，基层税务人员也难以核实数据。

部分地方仍按预计利润率办理预缴税款，甚至是汇缴税款。

以前已核定了利润率或计税毛利率的，可以继续执行到完工结算，但建议调整为市局统一规定的毛利率。

如果继续执行原毛利率的，在《成本对象完工报告表

（一）》中第12栏要按原核定的毛利率填写。如果调整的话，可以按原预售收入×（新毛利率—原毛利率或利润率），统一作为今年某一个月份（最好是汇缴前）的预缴税款，原来未扣除的期间费用和营业税金等可一起计算扣除。当然，也可以采用其他合理的方法，这由各地自行根据实际情况解决。这个问题不宜拖了，特别是仍在使用利润率的地方，一定尽快处理。

对于部分地方,预缴时采用利润率、汇缴时采用毛利率的，一定要实事求是地妥善处理好。

用利润率计算税款，可不可以扣除期间费用？？一直争论不休，我市一般理解是不允许扣除，因为15%的利润率，如果扣除期间费用和税金等，可能已经无税可交了。上级的文件也一直不说清楚。但从“毛利”变为“利润”，文字的变化，就让人感到应该有不一样的地方。我认为税总当时也是想不让扣除的，但实务操作中做不到。问题还是出在多项目经营或混业经营上。以上已经说了，没有特别规定，一个企业的期间费用是不会按不同项目来划分的，作为一个整体，它已经在企业的其他项目利润（或应纳税所得额）的计算中扣除了，在非预售收入的正常业务核算中全部扣除了，我们怎么不让其扣除？怎么划分出不允许扣除额？可见，税总的2008-299号文并不理想。税总在2008年末的时候应该很清楚这一问题了，他在回答纳税人咨询的时候，承认了是可以扣除的，但税总不直接废除该文，直至2009-31号第9条才把它实际废掉了。

2、企业会计处理办法的备案

备案的目的是对企业收取意向金、预售商品房、营业税金及附加、以及完工结转收入等会计处理办法有所了解，税收管理员必须清楚知道，这一企业在以上事项上，在什么条件下做了什么分录。如营业税金及附加，要知道企业在缴交时做了什么分录，在计算缴交的当期利润时是否已经扣除了，还是在以后再扣除，这关系到纳税申报表的填写。

到现在为止，未办理备案的或备案资料中不清晰的，要督促企业在今年汇缴前重新办理备案。

3、成本对象的备案

这是31号文的要求，成本对象是房地产企业所得税管理的直接对象。对于以前备案的资料中未明确成本对象的，要补办备案手续。

成本对象划分越细，对企业应该是有利的，但过细了，会增加企业财务核算工作量。这是企业自行选择的，企业备案后，应尽量要求企业在“开发成本”科目中设立一级明细科目用来分别核算不同成本对象的成本。

4、完工产品的结算

房地产企业所得税管理中最重要的一个环节。对当年达到完工条件的，当汇算清缴时，一定要求企业提供完工结算资料。否则按31号文的35条处理。税务机关核定计税成本时，核算终止日确定为完工当年的12月31日，计税成本按实际发生的符合扣除规定的成本计算（意思是不计算3项预提费用）。

5、纳税申报表的填写

这次统一了纳税申报表的填写，主要思路是：

一、不增加附加表，因为附加表格不规范，数据也进不了CTAIS，难以开展数据分析。因此只能对申报表格的一些栏次做些调整。

二、对可调可不调的尽量不调，如预售收入，税收规定是确认了收入的，但在预缴申报表时仍按规定只填写会计确认的收入，故还是规定不填；但在申报表时，如果不填写收入，将会导致业务招待费、广告费等难以填写，所以只好做了调整。

三、相应的，企业预售收入的营业税金及附加，会计计算利润时可能未计提也未扣除，但税收规定在预售时扣除，故也只能作了调整。

四、由于主表的数据不能直接更改，只能通过填写附表来体现主表的修改，故文件中的数据填写，是通过填写（）内的附表来实现数据的填写的。用“加增”和“减除”的意义是原栏次数据的基础上“加上”或“减去”要处理的数额。

五、完工结算时，由于预售收入不填入“营业收入”栏，而是分拆出来填写到了“纳税调整增加额”，（这样的目的是防止虚大计算业务招待费、广告费的营业收入栏），故预售收入对应的“开发成本”也应填入“营业成本”。这样就计算出了“实际毛利额”。

第四篇：行政办公管理指引

日常接待工作管理规定

第一条 目的

为促进工作的规范化，进一步提高公司日常接待的管理水平，制定本规定。

第二条 客户接待分类

1、贵宾接待

贵宾接待主要是指对公司的重要客人、公司的重要客户、外宾及相关政府相关部门及领导的接待。

2、业务接待

业务接待主要是指对营销客户洽谈等的接待。

3、普通接待

普通接待主要是指对一般来访客户的接待。第三条 接待场地

1、客人来访时要进行来访登记，登记后前台工作人员要立即通知被来仿者；

2、如来访客人为贵宾且人数较少时，安排到贵宾室等候，如人数较多时统一安排到会议室等候，业务接待或普通接待视来访人数安排至会议室或洽淡室。

3、接待场地环境要求

1）物品摆放整齐，且表面无灰尘

2）地面干净无污物，室温适宜，灯光合适.第三条 相关部门职责及程序

1、贵宾来访

相关领导需提前1天通知管理部部提前准备接待事宜；管理部在得知有贵宾来访前，管理部要落实人员做好必要的安排：

1）清扫、整理接待场所，备好茶水（水果鲜花需要请提前1天告知）；

2）按公司相关领导的指示安排车辆接送，预订客房、客人返程机（车）票、就餐等。3）准备公司资料及通知相关人员陪同客人。

2、业务接待及普通接待

1）一般由相关业务部门自行安排接待，管理部行政人员随时提供协助。2）如需就餐，相关业务部门应及时通知管理部行政人员。

第三条 前台礼仪规范

为规范前台接待的形象，充分发挥前台接待的窗口展示作用，维护良好的公司形象，特制定本规范。

1、仪容规范

1）前台接待人员头发梳理整齐，不化浓妆；保持口气清新，以适合近距离交谈； 2)指甲修剪整齐，不涂抹鲜艳的指甲油，不宜使用浓郁的香水。3）前台接待人员服饰要求职业装，且干净、简约、不花哨。

2、电话接听礼仪规范

1）电话接听：接电话中，要勤说“请问”、“对不起”、“请稍等”之类的谦词。2)在电话玲响后的第二、第三声的时候接起电话。首先要说：“您好，盛业金融集团，请问有什么可以帮到您”，如因故迟接，要向来电者“对不起，让你久等了”。

3)做好电话记录：前台工作人员在接电话时，要随时记录电话内容，这些记录应简洁完整，最好具备以下几点：何时、何人、何地、何事、为什么、如何进行。

4)礼貌挂断电话：通话完毕后，可以询问对方：“还有什么事吗”或者“还有什么要吩咐的吗”要表示感谢，并让对方先挂断电话。

会议管理制度

第一条 目的

为进一步规范公司会议管理，提高会议质量和效率，实现会议管理规范化、制度化，特制定本制度。

第二条 会议规范

1、凡是会议，必有准备

会前明确会议议程，应提前邮件或书面告知各参人员，明确具体的时间、地点、会议主题、会议主持人、会议记录人员、会议资料准备等。

2、凡是会议，必须守时

开会请设定时间，尽量准时开始、准时结束；一个议题不宜过久，如不能得出结论可暂放，以免影响其他议题。

3、凡是会议，必有主题和记录。1）开会应有明确的会议目的；

2）会议应有一个准确完整的记录，各项决定要有具体的执行人员及完成期限。

4、凡是会议，必有结果。

开会是为了解决问题，每个人都要积极参与到会议议程中来。

5、凡是会议，必有事后追踪

1）“散会不追踪，开会一场空“，对每项决议都要进行跟踪、稽核、检查，如遇问题及时沟通调整，确认各项决议都能完成。第三条 会议室纪律

1、开会前2-3分钟参会人员应到达会场，勿迟到、缺席、早退。

2、会场内严禁吸烟、未经批准，不得在会议期间进行私自讨论。

3、参会人员因特殊原因不能按时参会的，请提前知会会议召集人。

4、会议期间应将手机设置为无声或震动状态，与会人员如有急事或有必须接听的电话需离开会场，请知会会议主持人处理完毕后及时返回。第四条 会议室使用制度

1、会议室的使用由管理部负责管理及协调，如公司有重要客人来访及总经理紧急召开会议，优先安排会议室；一般情况下，会议室按照申请的先后顺序使用。

2、会议室使用需提前0.5-1天通知前台预留，并告知相应的时间段；如需准备水果、鲜花也一并告知前台。

3、需要使用视频会议系统或相关电子设备的，请提前一天通知IT及异地使用方，做好相关安排；

4、如临时取消会议室的使用申请，再使用时需重新申请；应在所预约的时间到达会议室，如超过30分钟未到达，管理部有权对会议室的使用另作安排。

5、离开会议室前，请收拾好自己的物品，椅子归位，关闭好会议室的灯光和其他设备。

办公室管理规定

第一条 员工仪容、仪表要求

1、上班时间保持情绪饱满，精神愉悦。

2、头发需保持清洁，发型自然整洁，严禁头发脏乱及发型另类怪异。

3、面容整洁，女性化妆宜淡妆，保持自然、和谐、庄重、活力的风格，禁止浓妆、怪妆。不得使用香味浓烈的香水。

4、保持指甲卫生，女性不得涂沫颜色浓重夸张的甲油。

5、饰品佩戴应得体，禁止佩戴不符合职业形象的其它装饰品。第二条 员工着装要求

1、工作时间着装应简洁大方，符合职业形象，应穿着正装或职业便装，参加接待、大型会议等正式场合必须着正装。

2、着装时要扣好衣扣，禁止敞胸露背。禁止在衣服前后印制内容颓废或不健康的文字和图案。禁止将衣服随意搭在肩上或围在腰间。

3、男员工衣领、袖口应保持洁净，衬衫钮扣必须扣整齐，禁止穿无领T恤、短裤、背心上班。

4、女员工不得穿着暴露服装、超短裙、奇装异服及有透视效果的服装。

5、上班期间不得穿着拖鞋、休闲鞋类进入办公区域。第三条 员工日常工作行为规范

1、办公区请保持安静，禁止高声喧哗、打闹、打游戏等与工作无关之事。

2、工作中请匆擅自查看他人电脑、翻阅文件、资料、报告等材料。

3、请勿在办公座位上吸烟。第四条 公共办公区域规范要求

1、请自觉维护办公环境的整洁和干净，请勿在公共办公区域吸烟。

2、下班时请将重要文件收拾好，做到桌面整洁、办公椅归位。请勿私自挪动办公区域内 的办公家具、办公设备及公司绿植。

3、下班时，所有员工请关闭好自己使用和负责的电脑等设备，如果你是最后一个离开公司，请检查所有的灯、打印机、饮水机等无需夜晚工作的电源。

4、常规情况下消防门处于关闭状态，非危急情况，请勿从消防门进出！

5、空调温度调节注意事项：最高温度不高于28度，最低温度不超过17度，调动的幅度2度以内。

6、请各自注意保管好统一配备的移动柜钥匙，避免丢失。

7、各个部门主管负责监督本部门所在的办公区域。第五条 茶水间、洽淡室、贵宾室规范要求

1、茶水间

1）如饮用机的饮用水已使用完，请最后一位同事及时关闭电源或主动换水，遇桶装水已没库存，请及时通知前台。

2）请保持茶水间桌面清洁，垃圾丢入垃圾桶，勿用桶装水清洗杯子；茶水滴到桌上请及时清理，以免留下茶迹。

3）员工自带午餐可用公司为员工提供的冰箱、微波炉，使用时请参照上面贴的使用注意事项；饭盒以及装饭盒的袋子，请勿放置桌面。

4）下午茶试行期间，时间初步定为下午16：00，一人一份。

2、洽淡室

1）暂定洽淡室为午餐用餐场所，用餐后请把桌面收拾干净，桌子摆放整齐及关闭灯光。2）面谈或会客使用后洽淡室后请关闭灯光。

3、贵宾室

1）接待客人如不可避免要吸烟，请打开抽风机，离开时请关闭。第六条 公司行政服务

1、的士呼叫服务，电召电话：83166666，83938000，96511；

2、公司在前台备了药箱，针线盒以及女性卫生用品，以便紧急之需；

3、泊车卡：需办理泊车卡的员工，可到前台咨询办理。

4、机票咨询：如需私人订票，前台提供协助查询航班信息。

5、私人快递邮寄。

办公用品管理规定

第一条 目的

为保证办公用品的有效使用和妥善保管、规范办公用品的管理和流程、节约成本，特制定本规定。

第二条 办公用品范围

主要包括：A4纸、签字笔、涂改液、计算器、文件夹、订书机、剪刀、文件夹等。第三条 办公用品的购买及入库

1、常规性的办公用品由管理部行政人员统一购置办公用品，统一备存，各单位/部门请勿随意自行购置。

2、非常规或其他偶然性使用物品，如验抄机、电风扇、电子配件、烧水壶等；对非常规的办公用品，需求部门需提前填写“办公用品采购申请表”（附表1），交由部门主管审核，价值300元以上的，需管辖高管审核。

3、办公用品送至后，管理部行政人员负责核对所送货单上的单价、数量、规格是否与申购的相符，确认无误后填写《入库单》验收入库，登记入帐。第四条 办公用品领用和管理

1、办公用品的领用和管理由管理部行政前台负责，常规的办公用品，员工直接到前台领取，并在“办公用品领用登记表”做好登记。

2、新入职员工，在入职当天发放配套的办公用品。

3、员工应自觉爱护公司财产、节约使用办公用品。

4、使用中的办公用品出现问题及故障，使用人直接告知前台，由管理部负责退换、保修、维修等事项。

5、员工离职时，应将剩余办公用品一并交给管理部。第五条 办公用品盘存

办公用品，每月清点一次，清点工作由管理部负责。清点要求做到帐物一致，如果不一致要查找原因，使两者一致。附表1 《办公用品采购申请表》

名片管理规定

第一条 目的

为使公司名片统一规范化，强化公司对外形象管理及展示，特定本规定。

第二条 适用范围

适用于集团各单位/部门名片制作和使用管理。第三条 名片印制范围

各单位总经理、副经理、各部门经理/主管成员、因工作需要对外联系业务人员。第四条 名片印制要求

管理部对集团名片实行统一管理，集团名片版样统一规格，各单位参照集团的格式样版制作，确保字体、字体大小、格式、纸张、颜色需一致。第五条 名片申请流程及规定

1、需印刷名片的员工，应镇写＂名片制作申请表＂，申请人应明确标示个人信息，包括姓名、职务、联系电话、传真、邮箱等，2、申请表经部门主管审核后，传至HR审核，最后交由管理部行政前台制作。

3、审核时应检查申请人职务是否与名片申请单上的相符，因工作需要使用比实际较高的职务头衔，需分管高管或总经理审核。第六条 名片的使用及注意事项

1、员工辞职时请将剩余名片交回管理部，行政前台进行粉碎销毁。

2、由于名片内容信息发生变更时，应及时通知管理部印制更新新名片，行政前台将未使用完的名片旧名片全部收回。

3、交往中，员工应掌握名片递送礼仪与交换规则，维护公司形象。附表1 《名片制作申请表》

收发快递管理规定

第一条 目的

为了规范公司发快递管理，防止快递丢失节约快递成本，提高工作高率，制定本规定。

第二条 寄件流程及规定

1、寄件时所注明邮物品的性质与紧急程度，合理性选择快递公司。紧急件、贵重件类选择：顺丰或EMS，普通件：发一般的快递如圆通、申通、韵达等。

2、寄件时到前台领取及填写快递单，寄件人用正揩清晰填写收件方和寄件方详细资料（地址、收件人、联系电话等）。

3、寄件人填写快递单后将快递件交由前台核查，核查内容包括：是否为私人件，快递单是否填写正确，核查完毕后通知相应的快递公司收件，由前台保留寄件单据。

4、公司寄件由公司承担费用，私人件由个人承担，严禁公费邮寄私人物品，一经发现将严惩。

5、保价：为避免风险，超过1万元的物品不可快递，寄5000元至10000元的物品和易碎、易损件须进行保价。第三条 前台收件规定

1、不需要支付到付快递费的收件由前台签收、登记后，及时通知收件人签字领取。

2、需支付到付快递费的快递收件，前台及时联系收件人确保是否为公司件并支付其费用。

3、前台签收所有公司快递件必须进行登记，并让收件人签收，若收件人不在可通知部门相关人员代签。

4、公司所有的寄件快递单统一由前台保管（保管期为一年），便于对帐和查询。第四条 遗损件索赔

寄（收）件人发现所寄（收）快递发生遗失或损失的，应第一时间将单号报到前台，由前台与快递公司跟进索赔。

飞机票、火车票及酒店预定规定

第一条 目的

为进一步明确预定机票、车票及酒店的预订管理工作，提高工作效率，规范费用支出，特制定此管理规定。

第二条 飞机票的预定规定

1、飞机票、火车票的归口部门为管理部，具体负责人为前台文员。

2、员工因公出差需预定飞机票时，将审批后的《出差申请单》交由前台统一预定。如遇特殊情况临时出差急需订票，需上级领导邮件或致电前台，前台确认后方可预订，出差回来后需要补上《出差申请单》。

3、员工在申请订票时须告知前台个人证件信息、出发时间等相关事项，前台查询航班后把相关信息反馈给订票人。

4、员工非因公外出所需订票，前台可协助订票，机票费用由本人支付，公司不予办理报销。第三条 火车票的预定规定

原则上由个人自行网上预订或窗口购票并支付其费用，特殊情况外，可由前台预订，出差回来后订票人需把火车票票据及时交至前台报销，个人原因遗失票据的，其费用将在工资中扣除。

第四条 酒店预定规定

1、管理部的相关行政人员负责找寻与公司合作的酒店并签订相关的优惠商务协议。

2、员工出差或有接待需要求的单位/部门优先安排已签订的酒店，相应的酒店接洽由当地行政人员负责，如当时没有相应的行政人员则由所属单位的行政人员负责。

3、所有预定的酒店原则上费用先行垫付，回司后自行报销。如遇特殊情况需挂公帐的，需要提前1天通知相关管理部的行政负责人协助办理。

固定资产管理办法

第一条 目的

为加强对公司固定资产的管理，掌握固定资产的构成与使用情况，确认公司财产不受损失，特制定本制度。第二条 界定标准

1、为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。

2、单位价值较高(一般在2,000元以上)，使用年限超过一年，办公家具无论单价多少均列入固定资产。

3、以下物品均也列入固定资产进行管理: ①打印机、照相机、复印机、一体机、传真机等办公室固定使用的电子设备无论单价多少均列入资产管理； ②机械、运输工具和其他与经营有关的设备等;○3采购价格在1000元以上的均列入固定资产管理。

不具备以上条件的，使用年限在一年以上的资产作为低值易耗品，仿照固定资产进行管理。

第三条 固定资产分类

1、电子设备。包括各种办公及文字处理设备，如电脑、相机、投影仪、集线器、摄像机、PC服务器、不间断电源、防火墙、服务器、小型机、视频会议系统、机柜、计算机存储设备、路由器、网络设备、复印机、打印机、扫描仪、装订机、传真机及其它办公、通讯及文字处理设备等。

2、交通运输设备。包括各类业务用车、管理用车等。

3、办公家具。

4、无形资产。包括软件、土地使用权及其他。第四条 固定资产编号

编号原则：板块代码+地区代码+财务系统自动生成代码

1、盛业金融集团 板块代码：FG

2、盛业商业保理 板块代码：FA

3、盛业国际能源 板块代码：RE

4、盛业融资租赁 板块代码：LE 第五条 固定资产的管理

管理部作为固定资产的主要管理部门

1、应设置固定资产实物台帐，建立“固定资产卡片”

2、对固定资产进行统一分类编号，定期组织对固定资产的清点，做到帐、物合一。

3、财务部负责固定资产综合核算，全面掌握固定资产的增减情况，以及正确认计提折扣等财务核算。

第六条 固定资产添置及入库登记

1、需要添置固定资产的各单位/部门，应填写《固定资产购置申请表》，经部门经理、财务部审核及总经理签字批准后交由管理部进行相应的采购.2、固定资产到达使用单位后，管理部和使用部门共同验收，对固定资产核查、清点，并填写《入库单》。

3、所有资产验收后须入库登记、填写固定资产卡片，更新台帐，落实使用负责人。第七条 固定资产的调拨

1、固定资产在公司内部员工之间转移调拨，需填写“固定资产调拨申请单”报调出单位的部门负责人、总经理批准，由管理部与调拨双方办理调拨手续。

2、调出和调入部门、财务部、管理部门各存一份复印件。第八条 固定资产的维修

各部门一旦发生固定资产故障，应立即停止使用，由管理部进行维修的协调与安排。第九条 固定资产停用、报废

报废原则：

1、超过使用年限、自然损耗造成性能降低，主要部门损坏，无法修复的。

2、设备因产品质量低劣，不能正常运行，又无法改造利用。

3、多次维修，费用超过设备原值50%以上的。报废手续：

1、当固定资产严重损坏，没有维修价值时，由固定资产使用部门提出申请，填写“固定资产报废申请表”并写清各项内容及报废原因，交由固定使用部门负责人、财务部、总经理审批，审批后交给管理部。

2、固定资产管理部门对实物进行处理，处理后对台帐及固定资产卡片进行更新，并将结果书面告知财务部。第十条 固定资产盘点

1、为加强对固定资产的管理，确认帐物合一，帐帐相符，公司定于每月对资产进行一次实物清点清点工作由管理部组织。

2、清点完成后，管理部应编制“固定资产盘点表”，交由财务部核对。

第十一条 固定资产管理员变更时，须首先完成辖区固定资产的实地盘点，完成交接手续。附表一《固定资产购置申请表》 附表二 《固定资产调拨申请单》 附表三 《固定资产报废申请表》

集团管理部 2014-06-03

第五篇：房地产开发企业资质等级管理规定

房地产开发企业资质等级管理规定

三级资质：

1、注册资本不低于1800万元。

以营业执照、验资报告为准，其中实收资本不得少于1800万元。

2、从事房地产开发经营2年以上。

从取得房地产开发资质之日起到申报三级资质计算满2年，以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和省建设厅行政审批中心接收申请时间为准。

3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

（1）晋升三级资质的，业绩认定时间以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按计算，往前推3年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，即为2005年8月—2008年7月；延续三级资质的，业绩认定时间以资质证书有效期到期时间为准，按计算，往前推3年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，即为2005年10月—2008年9月。（2）累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准，未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的，可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准，竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准，竣工验收日期与备案日期相差半年以上的，以备案日期为准。

（3）晋升三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合升级条件的资信评价、发展前景的书面证明。

4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。

以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。

5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

（1）晋升三级资质的，上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按计算，往前推1年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，上1年即为2007年8月—2008年7月；延续三级资质的，上1年以资质证书有效期到期时间为准，按计算，往前推1年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，上1年即为2007年10月—2008年9月。

（2）施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。（3）晋升三级资质的，上1年施工面积必须到到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，上1年施工面积必须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合三级条件的资信评价、发展前景的书面证明。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人。其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人），持有岗位资格证书12人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业管理、项目和销售经理5人；统计1人）。

（1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称3人，其中：建筑、结构2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

（2）凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

（3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

（4）实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书。

7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。

（1）质量保证体系一般指IS9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

（2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本的，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

（3）质量投诉的信息由开发主管部门出具，应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。

9、未发生过重大工程质量事故。

市开发主管部门出具的质量事故报告。