房地产思考

第一篇：房地产思考

四措并举，推动西部地区县城

房地产业快速健康发展

当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工

作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。

一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程

住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。

二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能

西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。

三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展

房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平

据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。

在住房公积金制度方面重点抓好：一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇

第二篇：房地产思考（范文）

四措并举，推动西部地区县城

房地产业快速健康发展

当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。

一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程

住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。

二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能

西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。

三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展

房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平

据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。

在住房公积金制度方面重点抓好：一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇。建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制：一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金个人贷款业务，降低职工购房成本；二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度，要根据当地住房发展规划，合理核定个人住房贷款规模，规范担保行为，简化办事程序，方便个人贷款，增强购房能力。

第三篇：房地产企业文化的思考

房地产企业文化的思考——尊重与和谐创造价值

文化是人类社会的标志。一个企业，无论是大还是小，无论从事什么行业，都具有其社会属性。而企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化，因此企业人要治好企业就必然要把文化的理念贯穿于企业管理之中。企业文化就是企业人与企业结合最有效的载体和渠道。因此我们说，一个企业要生存和发展，必然需要有与之相匹配的企业文化。良好的企业文化是企业生存和发展的源动力，是其区别于竞争对手的最根本标志。作为国民经济的支柱产业的房地产行业，正面临着三大挑战：如何应对飞速变化的商业环境和日益激烈的行业竞争；如何应对国家和地方政策对行业发展的调控；以及如何满足客户不断发展变化的对项目的诉求。在当前房地产行业发展的紧迫形势下，企业对内如何建设一个能够得到广泛认同的核心价值观的企业文化，对外如何表达公司的企业形象，品牌形象就成为了摆在企业领航者面前的当务之急。

一、什么是企业文化？

企业文化是20世纪80年代初在美国兴起的一种管理现象。企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，它是企业组织在其运作和发展过程中形成的组织成员所共同信仰的经验思想、经验作风、管理哲学、价值标准、行为规范、规章制度、传统风俗和企业形象、标志等的综合。同时要强调的是，企业文化也是企业全体人员言行的集合。企业的文化影响企业中个人的行为，而企业中个人的行为对外也体现了本企业的文化特征。它往往是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来。当然，也有人认为企业文化就是老板文化，一个企业的文化的发展趋势和特点直接取决于其老板的意志和对企业发展的判断。

著名经济学家吴敬涟说：“先进的企业文化是企业的灵魂，竞争力的源头，国际交往的基础和桥梁”。而作为一新兴的云南本土房地产综合开发的大型企业，我们要探讨的是要建设一套什么样的企业文化才能对增强企业凝聚力和提升企业竞争力起到良好的促进作用。

二、我们需要什么样的房地产企业文化？

我认为，房地产企业文化对增强企业凝聚力及其核心竞争力的促进作用具体体现为其所具有的四大功能：

1.凝聚功能。良好的企业文化是企业的粘合剂，可以把员工紧紧地粘合、团结在一起，使他们目的明确、协调一致。特别是我们这样一家由不同股东背景和具备不同文化特质的员工组成的新公司来说，企业文化可以明确提出企业的根本目标，而这个目标就是企业员工队伍凝聚力的基础。企业根本目标选择明确，就能够把企业的利益和绝大多数员工的利益统一起来，是一个集体与个人双赢的目标。在此基础上，企业就能形成强大的凝聚力。

2.导向功能。导向包括价值导向与行为导向。云南城投华商之家是一家新兴的大型房地产综合开发企业，我们将要开发的项目无论从规模还是区域都必将成为昆明的焦点，无论是从各级政府还是公众的关注度都将提升到一个前所未有的高度。因此我们要有明确的企业价值观与企业精神，这样才能够为企业提供具有长远意义的、更大范围的正确方向，为企业在市场竞争中基本竞争战略和政策的制定提供依据。

3.激励功能。激励是一种精神力量和状态。企业文化所形成的企业内部的文化环境和价值导向能够起到精神激励的作用，将员工的积极性、主动性和创造性激发和调动起来。对企业来说，企业的价值创造在于人的创造力和积极性，管理团队和员工是企业效益的创造者，企业是员工获取生活财富、实现人生价值的场所。只有先进的企业文化，才能激励人去创造，才能塑造出现代的企业人。

4.控制约束功能。控制和约束功能的要义是在于通过企业文化的宣扬向员工灌输工作中有所为有所不为，或者是什么能做什么是不能做的概念。我们都知道现代企业制度的一个重要特征就是要管理制度化。而企业文化的作用就在于一种潜移默化的灌输作用。

事实上，世界各国企业的实践也充分证明了企业文化的重要作用。在IBM、SONY、GE通用电气以及中国的海尔等众多著名企业的成功过程中，公司内部强有力的企业文化无一不对企业竞争力的增强起到决定性作用。

三、房地产企业文化的思考——尊重与和谐创造价值

所谓“尊重与和谐创造价值”，就是强调以尊重的态度管理企业和进行企业

行为决策，在和谐的氛围中去运作项目，最终创造价值最大化的企业文化。

关于尊重，这是一个尊重谁和创造什么价值的问题。

对于企业内部，我们要创建以人为本的管理制度。公司要尊重员工，尊重员工的个人诉求，还要求领导和员工互相尊重，让大家在一个尊重人的氛围里工作；要求管理者之间、部门之间、团队之间、员工之间互相尊重，互相理解，换位思考，这样才能创建高效能的企业经营机制；要尊重从管理者到普通员工每一个人的劳动和创造，要建立一个公平的有竞争力的效绩考核体系，做到真正的人有所值，劳有所值。

对于企业外环境，一是我们要尊重国家，尊重社会，尊重土地价值。

一个可持续发展的房地产公司必须遵从国家和地方政府的法律及政策指引，要尊重社会广泛认可的价值观念和行业道德根本。在法律法规和政策允许的框架内做房地产，这是企业立足的根本；另一方面，我们将要开发的项目规模大、区位敏感度高、政府和社会关注度高，土地资源具有无可比拟的价值特性。因此我们强调要尊重土地的价值，无论在项目的决策和具体运作层面都要求细致审慎，本着对这座城市的发展和人民高度负责的态度来开发项目，这样才能把这片土地的价值发挥到最大。

二是要尊重市场，尊重客户。能否满足市场需求和客户满意度是房地产产品实现价值的关键因素。尊重市场发展规律、尊重客户的诉求，以客户的需求和满意度为导向是房地产行业发展的目标和方向。而作为华商之家这样一个区域内大型的综合性开发项目，从土地一级开发到项目的规划、设计、建设、落成，每一步都应该遵照市场的客观规律，以客户（项目的需求者和使用者）的诉求为导向，最终才能成就一个让市场满意的项目，成就专业地产公司的品牌价值。

三是要尊重行业竞争对手和合作伙伴。尊重行业竞争对手是为了创造一个公平、有序竞争的市场氛围。这也是市场经济和法制社会的基本要求。尊重合作伙伴是为了与各行业合作方建立一个长期稳定的合作共赢机制，从而达到降低开发成本、提高运行效率的目的。一家好的房地产开发商，应该在业内拥有诚信合作，互惠互利的良好口碑，这样才能提高其抗市场风险的能力，为永续发展提供保障。

四是要尊重土地的原住民。由于华商之家项目的特殊性，土地范围内有为数不少的村落和原住民。不可否认，新项目面临拆旧建新，移民安置等矛盾。在这

样一个政府和社会高度关注农民安置问题、依法拆迁问题和《物权法》已经生效的时代背景下，我们只有本着对原住民尊重的态度，妥善地解决好农民的安置、拆迁、补偿等问题，才能是项目得以顺利实施，实现价值。

关于和谐，我们所倡导的应该是一种和谐的企业管理氛围，并努力营造一个和谐的企业发展外部环境。

国家在倡导建设和谐社会，而企业的发展需要建设和谐的企业文化氛围。公司管理，尊重是一种态度，而和谐是一种追求。不同企业文化和经营理念的股东方聚在一起，不同经历和企业背景的人员聚在一起组成一个新的公司，大家致力于创造一个和谐的公司氛围很重要。只有和谐才能增强企业的凝聚力，只有和谐才能激励管理团队和每一个员工一起去创造，只有和谐的诉求才能协调个人利益、部门利益与公司利益的统一。企业内部要形成一种人人有利于构建和谐，不利于和谐的事情不能做的文化氛围。

企业要努力营造一个和谐的外部发展环境。追求和谐的企业文化特征应该贯彻到项目实施的每一步，只有这样才能实现项目的完整价值。

项目的定位研究，应该建立在协调区域经济发展平衡，与区域周边类似大项目和各级政府整体经济发展布局和谐统一的基础上。这是项目成功的关键，因为它关系到政府对本项目的支持力度和市场对项目的认可度的问题。

由于项目可能处在环境敏感区域，因此项目的规划、设计和建设等各个阶段，要充分考虑绿色环保、节能降耗、污染控制等各方面因素，真正做到人与自然和谐发展，项目建设与自然环境保护的和谐统一。

项目可能涉及农村改造，拆迁，农民安置等社会问题。因此项目前期开发一定要具有建设社会主义和谐社会的政治高度，力争圆满解决矛盾。让原住民与新项目、新移民和谐共处，这才是通过项目开发为区域发展作贡献，为解决农民拆迁安置与新项目建设问题提供成功范本的政治价值所在。

综上所述，以尊重与和谐为核心的企业文化将体现在企业内部管理中，贯穿于整个项目的开发过程中，并最终把价值实现在被政府和市场认可的项目产品上。我们企业文化的目标，是通过企业文化的塑造来创造最大的项目价值，进而为政府创造更大的社会价值，为股东创造最大的经济价值，和为员工实现更大的个人价值。

作者江源云南百年置业房地产公司

第四篇：关于房地产可行性研究的思考

房地产项目可行性研究报告框架项目编号00

5关于房地产可行性研究的思考

一、房地产可行性研究战略透视

1、透视地产可行性研究

（1）什么是可行性研究？

房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。可行性研究也是筹集资金的依据。

（2）过去为何流于形式？

一方面，市场的繁荣掩盖了操作的失误，项目决策未经过系统的研究，随意、盲目的投资同样收到了成果；另一方面，政策法规、监管的不规范，给项目成败提供了较大回旋空间，使可行性研究仅仅成为一纸说辞。

（3）新形势下如何重归本原？

严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。可行性研究必须以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：

第一是要确定项目在市场、技术上是否可行；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）

注意可行并不意味着该项目是合适的。－般情况下，要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员要综合考虑企业自身、市场、资金、风险等各方面的因素，综合评价取舍。

2、房地产可行性研究战略分析

（1）分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，国民经济的成长带动房地产业的发展，而不是相反。

（2）分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

（3）分析角度三：街区环境对房地产营销的影响

房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

（4）分析角度四：投资商自身条件考察

1）考察你的经验。本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目，是否有具备适合项目开发经验的人才。

2）考察你的融资能力。房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题，你的借贷渠道和融资渠道是否可靠。

（5）分析角度五：可行性研究应纳入整体整体战略设计

可行性研究准确来说是对项目未来的整体规划，它已经确定了项目的拟定位方案、初步规划设计方案，以及营销的战略构思。在此基础上，公司再进行操作层面的细化。在营销方面的细化为：进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产 1

品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及物业管理策略，最终形成一系列营销计划书。

二、谁负责？

1、部门职责

（1）开发部：两大职责，可行性研究与项目立项。其它工作包括：市场调查、购买土地、协助规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划。

（2）营销与策划部：策划包装项目及公司的外部形象；策划宣传广告。收集房地产市场及金融政策等方面的信息。

（3）工程部：负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划；

（4）财务部：负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划；

2、操作程序

（1）开发部根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。根据资料汇总情况，编制《项目建议书》。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。

《项目建议书》由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。在被有关部门批准以后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究.（2）公司总经理负责主持项目投资决策会议；

（3）项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。

（4）开发部负责组织项目运作方案的策划，编制可行性研究报告，收集所需资料。召集策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。各部门根据以下职责分工，负责提供所分管的可研报告所需资料,并对可研报告从部门角度提出意见。策划与营销中心：市场研究，营销方案拟定。

工程部：开发方案拟定。

财务部：依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。

开发部：依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：

a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；

b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，等因素变化的分析；

c.根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。

（5）各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报开发部，由其收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。

3、人员安排

项目 内容 人数 负责项目 费用 时间

注册房地产估价师

造价工程师

市场调查和分析人员

规划设计师

三、立项报批控制程序

1、目的通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。

2、职责

（1）开发部负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作；

（2）财务部、总经理办负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。

3、立项报批工作的主要工作内容

（1）根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料；

（2）联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书；

（3）协调解决立项报批中的有关工作。

4、控制程序

（1）在立项报批工作开展前，由开发部对工程项目的整体立项报批工作进行研究，明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划,由分管副总经理审批后实施。

（2）立项报批的主要项目包括：

1）联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文；

2）联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取“工程建设项目报建证”；

3）联系地方规划管理部门和建委，办理“建设用地规划许可证”；

4）联系土地管理部门，办理工程项目的“土地证”；

5）联系地方规划管理部门，办理“规划工程建设许可证”；

6）联系地方建委，办理工程项目的“施工许可证”；

7）上级主管部门规定需办理的其它项目。

（3）根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料，由开发部组织进行准备和收集：

1）开发部负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料；

2）项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、环保等其它相应各部门的审查合格资料等；

3）财务部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料；

4）总经理办负责提供职责范围内的有关文件资料。

5）项报批手续的办理。随时检查协调立项报批工作的进展情况，对工作中存在的重大问题，及时向分管领导、总经理汇报，研究制定解决方案，并组织实施。

（4）各种立项报批工作完成后，由开发部依据《档案管理办法》的要求，及时收集整理报批的有关文件资料进行归档，对立项报批的证书，依据有关规定及时传送有关部门

第五篇：浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考

对于我国的房地产行业的税收问题应该多加强管理，下面小编为大家整理了关于这个问题的论文，仅供大家参考。

论文关键词：房地产行业 税收征管 一体化管理

论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。

随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大.税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平.进一步发挥税收的调控职能.促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时.通过整合现有征管资源.加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。

一、房地产行业税收征管存在的问题

(一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的.这些企业曲解地方的优惠政策.甚至有的认为自己是招商引资企业.在税收方面享有优惠、得到照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚.特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

(二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全.有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式.因未开具正式发票.预收款长期挂在账上.不作收入.有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时.成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则.有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少.就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增.同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。

(三)政策宣传力度不够.政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度.导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多.使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实.使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税.而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管.而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管.有核定征收、查账征收，还有以工程为单位.待工程完工后进行结算征收等.而土地增值税则由于提供税款不多.计算程序复杂，以及预征政策落实问题.使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一.施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票.在企业隐瞒有关情况时.难以确认收入，从而影响税款征收。其三.房地产公司与施工企业大量使用白条结算.混淆纳税义务时间.少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户.往往以回总公司汇总纳税为由.不愿接受经营地税务机关管理.但按照国家政策的规定.他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件.并且在我市累计经营期限大都超过了180天.应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难.稍有疏松.极易形成漏征漏管。

(五)税收违法打击不够.检查工作力度不到位。

目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严.虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂.事后监督检查.追缴税款相当困难。目前.产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的.由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款.加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

(六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使.造成部门配合不力，协税护税组织不够完善.更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中.一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门.以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作.普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料.但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力.由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决.必须召开部门间的协调会议才可解决.缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享.难以实现房地产行业税源的源泉控制。

二、对房地产行业税收管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平.进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时.通过整合现有征管资源，实现信息共享.加强部门协调配合.搞好各征管环节连接.实施一体化管理。