2014年房地产发展的10大思考（精选五篇）

第一篇：2014年房地产发展的10大思考

2014年房地产发展的10大思考

1、中国城镇化和房地产将进入下半场

我国广袤农村拥有18亿亩耕地、2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地，过去这些一直都是沉睡的资产。目前，我国土地市场仍处于一种城乡分割状态，城市和农村土地享有不同权利。城市国有建设用地拥有正式的土地交易市场，实行市场定价；而农村集体建设用地要想流转，就必须通过政府征收转换为国有建设用地后才可交易。

赋予农民更多的财产权利，就应该打破目前的各种障碍，让农民的财产真正为农民带来收益。5000万亩农村经营性建设用地的直接入市，将成为第一个政策红利。农民拥有最大的资产是土地，通过确权颁证，允许农民进行贷款抵押与出租转让，并且逐步缩小征地范围与面积，将会促进农民带地迈向工业化与城镇化。改革开放之初，广东珠三角农民建设工厂用来出租出借，至今不但继续拥有增值后的土地与厂房，而且还得到巨大的借金分红，目前珠三角本地农民与城镇居民已没有实质区别。

根据《土地管理法》，农民对宅基地只有使用权，而其所有权归村集体。由于宅基地使用权不能买卖，而且只限制在本村集体内流转，农民毕生积累建造的农房无法实现其资本资产功能，不能对农民扩大生产、更新住宅和规避风险提供资金支持。中国2亿多农户每户农民在农村有近2亿亩宅基地，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，可以为未来的城镇化建设释放近400亿平米住宅用地。农民宅基地由资源属性向财产属性转变，不但能够缓解农民生产融资难、活跃农村经济，并且有助于打破城乡二元结构、加速城镇化进程。

2、房企城市选择分化加剧

目前一二线城市和三四线城市楼市的区别是，前者高利润、高周转、高去化；后者则是高库存、低去化、低增长。而房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险；但相比三四线城市已经可以看到的风险，一二线市场的风险低一些。

总体上，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与2012年谨慎拿地不同的是，2013年品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。2013年前11月，房企纷纷加大在一二线城市的投入，龙湖、绿地、华润、恒大、富力、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%，其中龙湖更是高达100%，而保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。

2013年一线城市的市场地位进一步确立，在供需矛盾下，预计未来3-5年内将会形成“门槛”效应，一线城市土地市场的进入难度将进一步提高。虽然一二线城市土地价格较高，但其强大的市场需求以及可观的利润空间仍吸引各大龙头房企的进入。

3、房地产的金融属性声音将大于地产声音

一方面，特大城市，房地产更多的和信托、基金、保险资本在结合，持有房产经营背后都是金融财团的支持。所以，现在的开发商更多的是建造商，而不是发展商，只有带有金融属性的开发商，代表着金融声音的开发商才是未来企业往上走的主流。

另外一个方面，农村的发展和改造，也需要金融在背后的支撑。三中全会《决定》保证各种所有制经济依法平等使用生产要素、公开公平公正参与市场竞争，同时积极发展混合所有制经济，允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济，国有资本投资项目允许非国有资本参股。除了毛利率较高的房地产业，国有企业与垄断行业、新兴行业也将成为民间资本竞相追逐的对象。

《决定》要求建立城乡统一的建设用地市场，完善土地租赁、转让、抵押二级市场，这意味着农村土地银行、信托、交易中心等农村金融产业将迎来大发展时期。《决定》同时要求加快构建新型农业经营体系，赋予农民对承包地的“承包经营权抵押、担保权能”，这是中央文件首次肯定承包经营权的金融功能。

现代农业企业正在大城市里尝试开设新型的生态产品超市，农产品的交易流通环节将直接与生产环节“无缝衔接”，大中城市的消费者从而能够获得可靠且价廉的农副产品。其间起到主导作用的电商平台、物流平台、中大型的农产品生产机构以及参与生产的相关机构与个人，势必将成为新型农村金融服务的主体，这也就要求农村金融服务机构能够提供相应的金融产品，并适应其发展需要。农村金融服务未来势必走向跨平台及跨领域的格局。

2013年中央城镇化工作会议要求加速推进农业转移人口市民化，中小城镇向中小城市转型成为关键环节，国家会将更多的资源投向中小城镇，包括修建医院、学校等公共服务设施，和道路、垃圾处理等基础设施，与中小城镇建设相关的金融业务将得到极大发展。

4、房地产业将进行多业态联动开发

新型城镇化不仅为房地产开发企业带来大量新增需求，也将对其开发战略与商业模式产生重要影响。人口市民化的进程，必然需要有更多配套来支撑，这也要求房企能审时度势，加快从传统住宅开发角色向多业态开发与新型角色转型。由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等。在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以 “大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。而这些配套显然为房企搭建了一个类似“淘宝”这样集合了各个行业、各种服务的销售平台。传统以住宅、商业、写字楼等物理空间为主要产品的房地产开发，将逐步转向在此基础上针对人的服务和持续运营的现代服务业结合一产和二产多业态的构建。

5、大型房企正在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量

在2013年楼市持续回暖情况下，房企还是迎来了一个丰收年，年内销售突破千亿元房企将从去年的3家增加至7家。房地产企业销售规模的快速增长，一方面是由于市场热度持续，另一方面也与房企加快周转开发速度相关。13年销售额排名前10的企业有8家企业都是快速开发高周转型企业，其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业。

但从典型房企的毛利率来看，2013年多数房企的盈利能力下降，仅世茂等少数几家企业仍然保持一定的增长，行业利润水平逐步回归。越来越多的房企在一、二线城市集聚，使得土地成本上扬，而售价在国家调控下将维持相对稳定，从而毛利率仍有下降的趋势。2014年土地制度、财税制度等相关长效机制有望逐步确立。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。

大型房企在高周转、大规模开发房地产的同时，内心也在彷徨，也在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量，部分大型房企在城市配套服务、电商、金融、农业、社区等跨业领域已经开始布局。万科配套服务商实践已经开始，其“第五食堂”已在全国范围内全面开花。2013年同为地产龙头企业的绿地集团，成立了“绿地产业发展中心”为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务。2013年中国电子商务交易总额预计将达10万亿元，其中网络零售将超过1.8万亿元。在1.8亿元的零售总额中，40%是新增消费，这说明电子商务在促消费、拉内需方面起着重要作用。电商崛起不可避免地将对传统企业带来巨大冲击，国内连锁企业百强中，目前已有60多家投资进军电子商务。农村土地改革带来的现代农业建设以及新型城镇化带来的城市配套需求，都为房企的转型提供了巨大的市场机遇。

6、中小房企在细分市场可以做成小而美的企业

2014年随着改革的深入，中国的房地产市场发展将逐渐趋于成熟，成熟的房地产市场应该是大中小房企依靠自身的优势错位竞争、优势互补的市场。比如说，大型房企规模经济和开发实力更加明显，比较适合较大面积地块和市中心地块开发，而如果开发郊区小面积地块则运营成本相对较高，不具备竞争力；中小房企虽然资本实力和可利用资源有限，但企业灵活性相对较高，开发小规模地块经营成本低，可以集中资源深耕某一区域，并聚焦开发某一细分产品市场，做专做精，形成自己独特的竞争优势。

华夏幸福模式独特，以开发区投资运营见长。华夏幸福通过引入各种产业开发新型城镇，包括引入生物医药、航天城等多种行业，为所在区域和相邻城镇提供了各种就业机会和税务来源。2013年华夏幸福完成销售额374亿元，同比增长77%。在新型城镇化的背景下，开发模式有所创新的华夏幸福将进一步加速全国布局。

荣盛发展走的是在三、四线城镇快速增长的路径，顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。扎根于河北的荣盛发展2013年销售额达到270亿元，同比增长48%。

包括隆基泰和、嘉凯城等新型模式带来的小企业的新生机，也会蓬勃出现。

7、与银行贷款相比，采用基金、信托、Ipo、海外债、众筹等直接融资方式对房企将更有利

2013年中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时要改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。在国外比较成熟的房地产市场上，房地产企业融资由公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下。我国房地产开发企业在开发和销售阶段仍高度依赖以银行贷款为主的间接融资方式，这种单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现多元化格局，直接融资比例提高。我国的直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。在这种背景下，越来越多的成熟投资人出现以及机构投资者范围的扩大将为房地产企业直接融资创造基础性条件。此外，住宅去投资化趋势，为房企发展直接融资提供了良好的市场机会。住宅限购、限贷等需求调控政策，较好地抑制了住宅投机需求。从中长期发展来看，我国仍处于城镇化快速发展过程中，住宅供应优先满足自住性需求，支持合理改善性需求，控制住宅投机需求的政策将长期坚持。

从2009年开始，相继有绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团、莱蒙集团等进入银行业。2013年万科入股徽商银行，预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。

8、产业配比溢价将大于资本溢价

无论是千亿房企还是奔赴在千亿路上的房企，转型已经不仅仅是涉及行业内的转型，还通过做加法玩转跨界经营。近几年，房企涉足矿业、能源、体育、文化、酒业、金融业等行业，2013年万科也进入了金融业，接着又因恒大进入健康产业而达到沸点。

一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时也可以大大提升企业的流动资金。

在万科入股徽商银行后仅半个月，恒大用几乎爆炸性的方式高调宣布再次跨界。11月10日，在恒大登上亚冠之巅的第二天，恒大便召开新闻发布会高调发布新产品“恒大冰泉”，同时也宣布正式进军健康产业。从恒大冰泉的推广方式看，在销售渠道上选择驻点社区，在媒体的推广上也多与楼盘相结合，选择自家球队明星代言，最大化地利用了资源，并可以将广告的效应发挥到最佳，恒大冰泉的品牌效应最终还是回到了地产。

周忻卖米、恒大卖水，星河湾是米和水的结合，卖酒。开发商开始追求产业链赚整体的小钱，而不仅仅是某个环节的所谓大钱。

9、房企对追求持续经营的思考

2013年以来，各大房企都加快了涉足商业地产的步伐。房企商用地块储备的增多，一定程度上存在着供地变化的因素，但也体现出房企向商业地产领域发展的倾向。目前万科商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。万科投入持有社区商业，一方面占用资金不高、租金收入持续稳定增长，同时还能提升万科住宅项目的销售附加值。除万科外，此前从未涉足商业地产的中海地产也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。2013年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。

自2010年限购政策启动以来，商业地产被众多房企视为规避风险的最佳选择，持有型商业物业的稳定收益，以及目前商业地产市场尚未发展成型，使得房企对商业地产市场寄予厚望。并且大城市城镇化运转加速，公共资源的均等化需要加强，同时非住宅用地推出的占比越来越大，各种因素都需要房企从单纯住宅开发商转变为城市综合配套服务商。

10、互联网也是房地产发展的关口

①互联网金融

从短期来看，房企跨界金融业主要出于房企对融资需求和给购房者打通房贷渠道这两个目的。从远期看，这是房企在布局金融衍生品，10-20年后房地产需求将达到一定程度的饱和，消费者将更多的资金用来谋求投资渠道，而房地产跨界金融业，未来可通过发行房地产信托基金以及债券等金融衍生品来吸引投资者的目光。

近几年在中国国内，互联网金融不断发展升级，从技术创新、大数据金融雏形初成，到P2P借贷火爆，逐渐改变了人们的理财方式。余额宝上线5个多月，用户数就已经超过3000万，余额宝支持的天弘增利宝基金规模已突破1000亿元，成为全国最大的一只基金。互联网金融的异军突起，改变了国内金融市场的格局，成为了让金融业界人士不得不直面的新潮流。与传统金融行业相比，互联网金融平台提供短期贷款手续相对简单，成本也更低。

②房地产电商

2013年的双十一，天猫创下了350亿元的销售神话，天猫的成功再一次证明了在网络时代电子商务的巨大潜力。在电子商务发展如日中天的时代背景下，越来越多的传统行业纷纷试水电商。从目前来看，房地产电商已经不是一个陌生的概念。随着万科、保利、soho中国等为代表的国内多家著名房产开发商开始进驻房地产电子商务交易，房产电商在全国开始迅速蔓延开来。

③移动互联网房产营销

2013年被称为房地产移动互联网元年，在大数据时代潮流冲击下，房地产移动互联网发展之火更是呈现出燎原之势。随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的品牌化竞争日益白热化。在此形势下，传统的营销模式显然已经不能满足现代人的需求。为了增强竞争力吸引购房者，房地产企业纷纷尝试移动互联网带来的营销新体验。国内知名的房地产商如万科集团等都蓄势已久，准备跨入移动互联网营销领域。

移动互联网的飞速发展，目前已经超过了传统互联网，成为了现在人们上网的主要工具。随之就是智能手机用户的持续增长，更是让APP开发市场得到了顺势爆发。房地产行业与移动营销的紧密结合已是大势所趋。消费者行为方式的变化，时间的碎片化，上网行为的移动化，也要求房产开发商给予更多关注，从而在移动营销的道路上做出更积极的探索，给予购房者更创新、更贴心的服务，获得竞争的砝码。

就房地产行业而言，成本低廉，具有精准告之能力的短彩信营销的作用仍不可忽视，尤其是融合了二维码、链接、声画等内容的彩信，也能让互动，与此同时，一些新技术的应用，如LBS、AR(增强现实技术)等，均能为消费者带来前所未有的体验，满足了地产商提供本地化服务、社会化传播的需求。以购房通软件为代表的房产分析测评软件，将一房一价的信息完美的呈现给消费者，让消费者真正成为信息源头的把握者，成为决策股票一样决策房产购买。

移动营销，以其精准的“四维定向”和强烈的互动性，能够让广告变为有价值的信息，甚至直接演化为促销渠道，以完善服务性主动吸引用户参与，手机的社会化媒体属性，也为消费者作为自媒体及时传播分享信息奠定了基础。这是一种颠覆性的改变，尤其在房产价格不断“拼跌”的市场环境下，低成本、效果突出的移动营销将为房产市场注入全新活力。

文/陈晟 复旦大学房产研究中心企业研究所 副所长 来源/福布斯中文网

第二篇：房地产思考

四措并举，推动西部地区县城

房地产业快速健康发展

当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工

作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。

一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程

住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。

二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能

西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。

三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展

房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平

据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。

在住房公积金制度方面重点抓好：一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇

第三篇：大数据产业发展应用思考

加快贵州大数据产业发展应用的思考

当前，对于贵州省来讲，大数据产业的发展，既是新时期全省经济社会建设的崭新内容，也是政府部门电子政务管理的一项重要工作。在全国和全省经济发展的大视野下，如何按照国家大数据产业的战略部署，对加快贵州大数据产业的发展和应用进行深入研究和思考，已成为政府部门、高等院校、研究机构、产业部门乃至社会公众日益关注的热点问题，具有十分重要的现实作用和战略意义。

一、加快大数据产业的发展和应用

1、大数据的定义及基本特征

大数据是通过快速获取、处理、分析后，从中提取价值的海量、多样化的交易数据、交换数据与传感数据。同时，大数据是一项有价值的国家资本，应对公众开放，而不是把其禁锢在政府体制内，因此积极倡导政府数据开放, 使公众可以通过任何数据平台了解和获取政府开放的数据信息和公共服务。所以，大数据具有数据体量(volumes)大、数据类别(variety)大、数据处理速度(Velocity)快、数据真实性(Veracity)高、巨大的数据价值和数据低密度(Value high and Lowdensity)成反比的基本特征，这些特征表明了大数据不仅体现在如何处理巨量数据从中获取有价值的信息，也体现在如何加强大数据技术研发，抢占经济社会发展的前沿，意味着随着市场交易与应用数据等新数据大量生成，传统数据的局限被打破，将为企业提供有效的信息并确保其真实性及安全性。所以，大数据不仅指其数据本身的规模，也包括采集数据的工具、平台和数据分析系统。对国家和地区来讲，只有加强大数据技术研发，才能抢占时代发展的前沿和先机。

2、加快大数据产业的发展和应用

大数据产业是指一切与大数据的产生于集聚、组织与管理、分析与发现、应用与服务相关的经济活动的集合，以挖掘分析服务为核心，包括数据中心、宽带网络等基础设施服务，数字内容服务、物联网服务、位置服务等信息服务，智能终端制造、电子元器件制造等电子产品制造，以及智能交通、互联网金融和智慧城市等应用服务。实践表明，继云计算、物联网和移动互联网之后，大数据正成为信息技术的新热点，产业发展的新方向，将对整个人类的生产与生活产生巨大影响，对国家和地区的经济与社会带来深刻变革。对目前经济尚不发达的贵州省来讲，加快大数据产业的发展和应用，把握大数据发展方向，推动大数据开发应用，发展大数据服务产业，是推进贵州省信息技术产业集聚发展和经济社会跨越发展的重要抓手，对推动贵州工业结构调整、加快新型工业化和城镇化进程、打造贵州经济社会发展升级版，具有十分重要的战略意义和现实作用。

二、贵州发展大数据产业的优势和存在问题

1、贵州发展大数据产业的优势

2014年2月，贵州省人民政府印发了《关于加快大数据产业发展应用若干政策的意见》和《贵州省大数据产业应用规划纲要(2014—2020年)》，为 我省发展大数据产业指明了方向。为实现到2020年我省大数据带动相关产业规模达到4500亿元的目标，应对当前我省大数据产业的发展优势进行分析。

一是气候环境优良的生态优势。贵州省属热带季风湿润气候，夏季平均气温低于25℃，全年风速以微风为主，没有明显沙尘天气，空气质量常年优良。地质结构稳定，远离地震带，灾害风险低。优良的生态环境为发展大数据基础设施提供了独特的优势。

二是水煤资源丰富，电力价格低廉的能源优势。贵州水能蕴藏量居全国第六位，平均106千瓦/公里2，为全国平均的1.5倍。煤炭资源储量居全国第五位，煤气层资源量列全国第二位，全省火电装机容量超过2000万千瓦。电力价格具有竞争优势，贵州省工业用电平均价格明显低于国内其他地区。能源优势能够为大数据企业提供廉价、稳定的电力资源，降低企业运行成本。

三是地理位置和交通便利的优势。贵州省位于我国中部和西部地区的结合地带，连接成渝经济区、珠三角经济区、北部湾经济区，是我国西南地区的重要经济走廊。近年来，贵州省抓紧建设以龙洞堡国际机场为核心的“一干十三支”民航系统，以黔桂、成贵等铁路干线和贵广高铁、沪昆高铁为代表的铁路运输网络正在形成，2014年进入“高铁时代”。贵州省公路路网结构日趋完善，高速公路通车里程3261公里，2015年通车里程突破5100公里，实现“县县通高速”的目标。持续优化的交通条件，使贵州省经济走廊的地位进一步凸显。

四是具有西部重要增长极、内陆开放新高地的战略优势。党中央、国务院高度重视贵州省的发展，先后出台的《全国主体功能区规划》、《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》、《西部大开发“十二五”规划》和《黔中经济区发展规划》等政策规划，都明确了对贵州省的支持政策。2014年1月6日，国务院批复贵安新区作为西部地区重要的经济增长极、内陆开放型经济新高地和生态文明示范区的战略定位，进一步加大了对贵州省发展的支持力度。

2、贵州发展大数据产业中存在的主要问题

贵州省在发挥产业优势的同时，应十分重视目前存在的以下重要问题：

一是大数据产业基础薄弱。从全省和地区来看，大数据产业基础还比较薄弱，如大数据产业的结构不够完整，缺少具有较大规模、掌握核心技术、能够带动数据产业发展的行业龙头企业，对全省和地区的产业带动效果有限，由于高端产业链资源不足，在产业链的发展上，各个环节尚未形成上下游能够协作发展的模式。

二是传统企业对大数据认识不足。由于传统企业对大数据加快企业转型升级的运营理念认识不足，缺乏对企业的创新技术，企业内部的数据“孤岛”现象严重，不能对其数据价值进行充分挖掘和利用，加上对数据的管理技术和架构落后，导致不具备对大数据的处理能力，不仅数据安全和防范意识差，而且存在数据泄漏的问题。

三是大数据应用方面人才匮乏。贵州省由于处于中西部地区，经济发展相对落后，与发达地区相比，大数据人才缺乏，特别是高层次、复合型的大数据科学家、首席数据分析专家短缺严重。尽管2014年贵州省成立了大数据研究院，贵州大学、贵州师范大学也分别成立了大数据学院，但培养的人才需要四年之后才能毕业，加上技术创新服务体系不健全，各类创新创业孵化平台建设不足，所以，大数据应用方面的人才匮乏已成为当前大数据产业发展的“短板”，如何集聚人才，是迫切需要解决的问题之一。

四是信息产业边缘化和产业结构不合理问题比较突出。当前，贵州省信息产业规模总量小，缺乏大型龙头企业，企业之间没有形成有效的产业链，加之信息产业根基不牢，配套产业缺失、关联度不高，尚未形成有效的产业链集群发展模式，在全国信息产业布局中，处于相对边缘化的地位。2013年，贵州省电子信息制造业产值、软件和信息服务业主营业务收入、电信业务总量分别仅占全国的0.23%、0.32%、2.17%。另外，大数据产业结构也不合理，主要集中在电子元器件领域，新一代移动通信系统、智能终端，计算机、服务器等产业高端、新兴领域基本处于空白;且多数企业处于价值链低端，核心竞争力弱，高速增长缺乏动力引擎。针对存在的问题，应采取卓有成效的对策措施加以解决。

三、加快贵州大数据产业发展的对策措施

1、培育市场需求，加强需求端引导

一是当好需求拉动发展的中介人。大数据产业发展统筹机构应增设专门的管理职能，负责进行行业应用及产品和服务供给匹配，在应用企业和供给企业之间当好需求拉动发展的中介人。同时，负责协调解决对接过程中出现的重大问题，因此机构中应吸纳大数据产业专家智囊团作为外脑辅助机构。

二是开展行业应用示范。借鉴国外成功经验，加快政府相关部门数据开放进度，引导和推动大数据行业应用试点示范项目开展。面向电信、金融、流通、医疗、能源、文化科技融合等数据量大的领域，为大数据产业发展和推广运用提供范例和借鉴。

三是求效做实政府采购引导。制定政府部门和公用事业单位大数据应用采购目录，将“云上贵州”系统平台、数据安全、数据分析和云服务等大数据服务纳入政府采购目录，各级政府要安排专项资金支持政府采购。

2、提升核心技术，打造行业优势

一是加强同北京中关村技术合作，尽快形成贵州省大数据产业自有核心技术。通过建立联席会议制度，加强两地干部的挂职与交流。落实中关村企业落地项目优惠政策，鼓励贵州本地企业与中关村大数据企业进行多层次的合作，对在理念交流、管理输入、人才引进、市场合作等多方面的项目给予资金资助。

二是积极争取国家支持。积极参与工信部、科技部大数据科技攻关和产业发展规划实施工作，加强和深化产学研用合作，完善自主创新体系建设。积极参与国家973光存储重大科研项目，开展国际合作，提升NVD光存储产品技术，加快光盘阵列技术及其产业化进程。

三是加快推进创新成果转化。引进大数据研发中心、工程技术(研究)中心等技术创新和产业化机构。组织实施大数据关键技术产品产业化项目，用于整合、处理、管理和分析大数据的关键技术产品产业化。加快推动以北斗导航为核心的地质灾害预报预警、交通运输监管、智慧旅游等应用示范，支持位置信息服务业务发展。

3、加快招商引资，引进国内外强势企业落户贵州

一是通过引进产业中具有核心地位的龙头企业，培育有竞争优势的大数据产业集群。在产业特色、技术水平、产学研结合等创新要素整合上有所突破，弥补产业链发展的短板。通过注入科技、信息化和品牌元素，促进现有产业不断精细化，提升现有企业的质量效益，将优势产业打造具有竞争优势的产业集群。

二是围绕“7+N”云工程应用和产业链培育，组建专门招商团队，采取精准招商和专业招商，大力引进世界500强和国内电子100强企业落户贵州。进一步巩固和扩大招商引资成果，形成大项目带小项目，主体项目带配套项目、上游项目带下游项目产业集聚的良好局面。

三是认真贯彻落实《关于加快大数据产业发展应用若干政策的意见》、《贵州省大数据产业发展应用规划纲要(2014—2020年)》，及时兑现财政扶持、金融支持、用地保障、电力供给等方面的优惠政策措施。同时，加快政府职能转变，增强服务意识，提高服务效率，积极营造招商引资和产业发展环境。

4、战略运营本地企业，提升核心竞争力

一是引进国内外大数据产业链龙头企业作为战略投资者开展合作，大力孵化培育本地云计算大数据领先企业。并以其为龙头，带动行业中第一梯队其余企业做大做强。通过向重点支持的企业、第一梯队其余企业提供市场、品牌、人力资源、财务、法律、行政等孵化服务，帮助其发展壮大。

二是重点推进贵阳云计算大数据创新孵化基地建设，吸纳云计算、大数据的外源资本、前沿技术和人才，有效提升本地企业核心竞争力，推动更多的企业成为创新主体，力争在一些关键领域切实掌握自主知识产权，进而增强区域产业发展整体竞争力，培育更多创新型企业参与到产业链条中高附加值产业环节。

三是发挥本地企业集中大数据产业信息分析人员和业务应用人员的智慧，以贵州省内数据资源丰富的政府部门为切入点，以智慧交通、智慧医疗、商业零售业为重点，探索推广关系挖掘和沉淀价值利用模式，尽快推广数据托管和交易平台商业模式，探索占领周边省份市场。

5、拓宽融资渠道，夯实产业基础

一是加大政府资金投入力度。设立大数据产业发展专项资金，建立大数据产业财政投入长效增长机制。各级政府要加大财政预算支持力度，把大数据产业发展专项资金列入预算。成立省大数据产业引导资金联席会议，共同研究资金支持导向和重点项目支持方式。

二是积极吸引社会资金参与。引导各类风险投资机构加大对大数据发展的投资力度，鼓励金融机构为符合条件的大数据企业提供贷款。加快担保体系建设，积极探索借鉴“风险池”资金管理方式，推行联合担保，分担融资风险，扩大融资担保能力，拓宽大数据企业融资渠道。支持担保机构加大对大数据产业知识产权质押贷款的担保支持力度。

三是创新产业发展融资模式。建立大数据产业发展专项投融资平台，封闭运行，由各市(区)政府按一定比例注入资本金，提高平台的融资能力。根据项目具体情况，探索采用“特许经营”、“公私合营(PPP模式)”、“建设移交(BT模式)”等融资模式。加强要素市场与资本市场的有效融合。

6、强化人才支撑，促进持续发展

一是以大数据领域研发和产业化项目为载体，积极引进和培养一批领军人才和高端人才。聘请国内顶级专家学者作为产业发展顾问。鼓励符合条件的国内外大数据领军企业家、海外高层次人才、院士、国家级专家学者、“千人计划”专家、知名大数据高端创新人才和创新团队创立大数据企业。

二是推动省内外高校与行业企业、科研院所深度合作，为贵州省培养大数据技术研发、市场推广、服务咨询等应用型人才。与北京大学、清华大学、中科院等重点高校科研院所签订协议，定向培养和输送信息技术类人才。鼓励企业与大专院校建立订单式人才培养机制，与花溪大学城、清镇职教城合作，为大数据企业提供订单式培训，就地解决大数据企业发展所需的中初级人才。

三是着力培养“业务+数据+技术”专业化人才。大数据应用最关键的部分是数据分析和挖掘数据价值。贵州省在进行人才引进和资源培养时，数据科学家是目前大数据产业发展急需的专业化人才，他们能够建立高级分析模型，发现趋势和隐藏的模式，使大数据真正发挥作用。

7、统筹数据资源，保障数据安全

一是尽快制定信息安全法、反垃圾电子邮件法、手机垃圾短信治理法及网络和新媒体广告法，为个人数据保护提供全面的立法支持框架。在立法完成之前，通过政府规章性文件的方式规范数据资源共享交换、开发利用、隐私保护等关键环节，在法律层面避免信息泄露和信息滥用等问题，保障大数据产业发展环境。

二是制定相关标准规范。面向大数据平台建设和应用服务需求，制定大数据采集、管理、共享、交易等标准规范，明确收集数据的范围和格式、数据管理的权限和程序以及开放数据的内容等。明确大数据采集、管理、交换等标准，制定数据开放目录并及时更新。

三是完善信息安全保障机制。加强大数据环境下信息安全认证体系建设，做好信息安全顶层设计，有效保障数据采集、传输、处理等各个环节的安全可靠。围绕信息系统安全、基础设施安全、云平台安全、网络通信安全、数据安全、身份认证与管理等方面，开展全面系统的信息安全保障试点工作，探索建立信息安全保障体系。

8、完善服务保障，为产业保驾护航

一是组织产业发展统计体系与监测基础性研究。一方面，尽快明确大数据产业在行业分类中的具体范围，制订关键技术和产品目录。根据《贵州省大数据产业发展应用规划纲要(2014-2020年)》确定的重点方向和任务，梳理现有行业分类标准，尽快明确贵州省大数据产业发展的具体范围。分行业制订产业发展的关键技术和产品目录，以便提高宏观管理能力，加强对具体工作的指导，确保财税、金融政策有针对性地扶持重点技术和产品。另一方面，选择典型优势领域，尽快做好与现有统计口径的衔接。优先选择具有比较优势基础的领域，积极开展“大数据产业分类基础指标”理论研究，面向省内行业组织、企业广泛征求意见，在工作层面完善形成对应的统计指标和统计渠道。以此为基础，尽快建立大数据产业统计监测制度和动态调整机制。

二是建立大数据产业发展政府平台。组织专业人员进行大数据产业应用研究，汇总大数据产业应用案例，在共享平台上及时动态公布。同时，组织专业人员对大数据产业发展运行进行研究，筛选构建大数据产业发展监测指标体系，在共享平台上及时动态公布;对大数据数据重大项目进行汇总整理，在共享平台上及时动态公布项目进展，以及对大数据产业资金使用情况进行汇总整理，在共享平台上及时动态公布，接受专业机构和社会公众监督。

三是创新政策扶持。首先，将大数据产业发展优先纳入新型城镇化发展规划、新兴产业发展规划和科技专项，围绕大数据硬件、软件开发生产到产品、服务，从基地建设、资源供给、人才开发、企业培育、国际合作、产业基金、运营合作、财税政策、试点建设、协调推进等方面制定有利于产业启动和发展的政策和措施，给予重点支持。其次，将大数据产业与潜力应用行业进行政策设计统筹考虑，通过政策创新鼓励应用行业与大数据产业发展有效对接，重点探索促进大数据产业信息共享平台的鼓励政策，在产业发展中更多引入市场机制;探索应用行业与大数据产业资金“一揽子使用”鼓励政策，增强产业发展融资能力。第三，社会资本支持产业发展也应有明确的规章制度进行权利设定和责任约束。通过制定民间资本进入大数据产业发展实施细则，明确准入标准、主体资格、主体责任与权利、享受的优惠政策、进入流程、责任和惩罚机制等事宜。并及时向政府有关部门共享信息和向社会公开，以接受全方位监督，确保资金参与时效。

四是加强组织保障，优化管理体制。按照“一办一中心一企业”的格局，加强大数据统筹管理力量。整合现有信息数据管理资源，设立副厅级事业编制的贵州省大数据产业发展中心，承担全省数据资源管理和技术支撑工作。适时成立国有控股的云上贵州大数据产业发展有限责任公司，作为投融资平台对贵州省大数据企业及项目进行股权投资，牵头募集资金建立省大数据产业风险投资基金，负责承担系统平台建设和运营，参与政府数据资源管理和开发应用。有效发挥贵阳市大数据产业专家咨询委员会职能，积极引进国内外大数据领域的优秀专家学者，参与拟定相关技术标准，协助拟定推进大数据产业发展的相关政策，为贵阳市推进大数据产业提供决策咨询。

建议由省经济和信息化委牵头，建立跨部门、跨地区、跨行业的大数据发展协同推进机制，加强重大问题协调力度。设立贵州省数据资源管理办公室、产业发展专家委员会，为大数据产业发展与应用提供决策支持。明确数据资源管理机构，指导省直各部门开展数据资源登记和分级，统筹管理各部门之间的数据交换和交互需求，推动政府数据资源整合、公开共享、开发利用。各地各部门要强化服务意识，加强协调配合，建立跨地区、跨部门和跨层级的政府信息交换和共享机制，为大数据管理和商业应用创造条件、提供方便。各地区要及时制定配套措施，抓好政策落实，形成政策叠加效应和强大合力，推动全省以大数据产业为重点的信息产业实现跨越发展。

第四篇：房地产思考（范文）

四措并举，推动西部地区县城

房地产业快速健康发展

当前，国家正值全面建设小康社会新的历史时期，各行各业都在迅猛发展，房地产作为社会发展的基础产业，必将有着广阔的发展前景。对处于西部贫困地区的小县城而言，如何抢抓机遇，立足自身特点，加快推进房地产业的快速健康发展，笔者结合十余年从事房地产工作的经验，以宣恩县城为例，提出以下一些思考。

一、以住宅建设为主体，大力开发城市小区、新区，不断推进城市化进程

住宅业是房地产业的主体，这是发展房地产业的初衷所决定的。随着城市化进程的不断加快，城市功能多元化和城市布局区域化的特点更加显现，住宅业在房地产业的主体地位将有所改变。但现阶段对于西部贫困地区县城而言，城市的规范性建设才刚刚起步，房地产业的发展仍然要以住宅业为主体，并且这种主体地位将持续很长一段时间。按照宣恩县城的发展规划，新一轮的住宅业建设要紧紧抓住城市扩展的有利时机，着力搞好兴隆小区和五把车小区建设。在小区开发中，要坚持“一主体两突出”，即以建住房为主体，突出山城特色，突出文化内涵，切不可盲目标新立异，更不可以商务为主体，而要立足县情，以满足人们的居住生活为首要目标，建设多层次、不同档次的普通商品住房。预计未来年宣恩县城常住人口将净增万人，按平均每户人计算，需新增万套房子，其面积相当于现有成套住房面积的倍。由此可见，在西部地区县级城镇发展中，在相当长一段时期以内房地产业必须以住宅业为主体，这是由客观现实所决定的。

二、以危旧房屋改造为重点，全面实施旧城改造工程，不断优化城市结构，提升城市功能

西部地区县城的房子大多建于上世纪八、九十年代，形式单一，结构简单，功能低下，基本上呈火柴盒式紧密排列，且道路狭窄，环境欠优。现在，随着城市发展建设步伐加快，人们生活水平日益提高，旧房已远远不能适应新的住房消费需求。因此，全面实施旧城改造工程是当务之急。宣恩县委、县政府已确定以招商引资为突破口，在××年大力推进旧城改造。在旧城改造中，要充分考虑现有居民的意愿和居住习惯，讲究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化环境，提升档次，让新建房既有现代气息，又具传统内涵，寓含文化底蕴。用拆房还房、以房补房的办法，直接解决拆迁矛盾，让更多的城区居民享受到旧城改造给他们带来的直接利益。同时要建设好休闲广场，因为它是一个城市文明的窗口。最大程度地发挥广场的整体功能，以广场的建设来进一步推动旧城改造，从而不断优化城市结构，提升城市功能。

三、以培育房地产开发企业为支撑，着力整合房地产业市场要素，全面促进县域经济发展

房地产开发企业是房地产业发展的必然产物，是城镇化建设的主力军，它能广泛地吸纳社会资金，整合市场要素，推进住房商品化进程，促进县域经济发展。目前西部地区县城房地产业大多刚刚起步，开发还很不够，面临的突出问题就是有市无场，市场发育不健全，市场运作不规范，从而导致城镇化建设缓慢。要解决这个问题，当务之急是积极培育房地产开发企业，因为企业是市场主体，只有充分发挥房地产开发企业的主体作用，优化资源，不断整合房地产业的技术、资金、人才、管理等市场要素，才能加快推进房地产业的健康发展。要给西部地区县城房地产开发企业以政策方面的倾斜：一是降低准入“门槛”，以四级房地产开发企业为例，其注册资本金应降低到万元；二是加大政策支持力度，要对新设立的房地产开发企业，从土地供应、项目审批、市场准入、开发贷款、税费减免等方面给予政策优惠等；三是建立规范化的房地产开发经营市场，严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

四、以拉动消费、扩大需求为目标，逐步完善住房公积金制度和信贷支持政策，切实提高居民生活水平

据调查，西部贫困地区县城还有以上居民的居住条件较差，属非成套及简易住房。形成这种状况的原因是多方面的，但居民的购买力不够是直接主因。因此，在发展房地产业的过程中，要充分考虑这一阶层的利益，尽可能提高他们的购买力。要提高居民的购买力，除了加速经济发展以外，一个行之有效的办法就是建立完善住房公积金制度和发展住房信贷，让他们通过这一形式获得购房资金，实现购房愿望，以此拉动住房消费，扩大社会需求，不断提高居民生活水平。

在住房公积金制度方面重点抓好：一是建章立制，规范管理，目前就公积金制度而言，仅国务院颁布《住房公积金管理条例》是不够的，还要颁布实施细则及相关的管理制度；二是理顺机构，统一号令，要严格按照国务院的有关精神，以市（地州盟）设立住房公积金管理中心，县（市）设立分中心，实行垂直“一条边”管理，统一核算，整合实力，规避风险。三是强化归集、发展个贷，提高住房公积金缴存比例，单位及职工个人各为以上，扩大覆盖面，住房公积金制度要推广到乡镇。建立和完善政策性住房贷款和商业性住房相结合的住房信贷体制：一是要发展政策性住房贷款，大力发展住房公积金个人贷款业务，降低职工购房成本；二是要积极发展商业性住房贷款。各商业银行要加大对西部县城房地产信贷支持的力度，要根据当地住房发展规划，合理核定个人住房贷款规模，规范担保行为，简化办事程序，方便个人贷款，增强购房能力。

第五篇：浅谈房地产发展

浅谈房地产发展

房地产对中国经济发展的影响

房地产行业对中国经济贡献卓著，已经过去的十多年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的十多年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，早已被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

房地产行业的发展趋势和特点

房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。从整体上看，决定房地产运行曲线的几个重要因素，供求关系、两会土地和货币以及收入差距等，也没有根本变化，因此，以后的房地产市场仍然会维持上升趋势。

在过去，一批二线城市收紧了调控政策，加上此前的一线城市，总共有十多个城市出台了新的紧缩性措施，或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长，或是提高了二套房首付标准，但这种调整相当温和，不会对住房需求形成大幅压制，至多是延缓了一小部分的潜在购房需求立即兑现。

我国正在推进经济结构调整，但稳增长的基调未变，也就是说，稳增长要为深化改革提供基础，而房地产是影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必须会对经济全局产生牵引性的扩散效应，这在现阶段改革还没有迈出实质步子的时候，是不允许的所以中央高层从未公开表态要抑制房价，对房地产的调子一直是保持房地产稳定健康发展。房地产的稳定，包括房价、成交量和政策的稳定。虽然过去部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在中央可接受范围，所以只是由主管部门打招呼让这些城市略为收紧调控政策，而没有再由中央层面施加压力。现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三方面的稳定。

当宏观经济不好的时候，房地产市场一般都很好，因为房地产已经成为拉动中国经济增长最主要的产业，经济越低迷政府越不敢打压房地产。

针对上海和北京所推出的共有产权房和自住型商品房等最新的房地产业态，可能也存在统计学意义上的若干难点和问题。比如业主在购买共有产权住房时会少获取一定比例产权，但是数年后进行二手房交易时却按照全部产权价格进行计算，这会带来房价在统计学上的偏差，这是相关政策制定者在制定共有产权房政策时没有考虑到的问题。

许多人都在大骂房价，大骂开发商，恰恰说明还有人在关注着购房的市场。是政府在推动涨价，还是开发商在推动涨价呢或许政府保障低层，帮助中低层，放开高端，各取所需，将成为长效。摆正政府与市场的位置，市场决定资源配置和市场决定价格将是改革的趋势。

根据2013年的数据和宏观经济运行趋势，在现政策条件不变的情况下，销售，价格，投资三个增幅都会下降，但仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，部分地区库存有待消化。但并未改变预售远大于竣工的比例关系。银行的个贷会影响居民的可支付能力，但不等于释放了需求。预期也不会逆转。

中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。不可否认有城市间的差别。但不改变整个行业的发展趋势。

我国房地产市场发展情况分析

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

在2014年城市格局分化现象继续存在着，三四线城市的楼市正在积累较大风险，已面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与增速消费贷款的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来几年里我国房地产开发投资的增速将略有减缓。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来几年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来几年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。现如今普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来几年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

2014年中国房产税速度会加快，针对中国房地产的现状，2014年中国楼市调控或出现地域特色，与此同时，中国土地市场或出现先抑后扬的趋势，总体来说，高位震荡和逐步降温是2014年楼市调控市场的两大方向。

2014年上半年延续了2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。目前来说，买房就升值的时代已经结束。

2014年全国商品房成交均价继续回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。

长期来看，“谨慎乐观”成为基本共识。中央经济工作政策基调是“稳中求进”，在2014里，房地产业有了稳定的政策预期。一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，在2014年里土地供应有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

后记，住房问题是民生问题，也是即将步入社会的大学生们所要面临的一座大山，所以我选择了做对房地产行业发展的这个课题。这里面的大部分论点和观点都是我上网到论坛上找的然后进行了归纳整理，虽然我只做了整理与加工但我自己感觉这个课题对我影响挺深刻的。