2014房地产趋势：房地产发展超不过10年

第一篇：2014房地产趋势：房地产发展超不过10年

去年以来，全国土地市场价格持续上涨，各种地王层出不穷。有市场人士言，一方面上半年全国楼市销售量价齐升，房企大量出货的同时必须补仓，面粉虽贵，但总比无米下锅好。亦有人言，土地是地方政府的主要财政收入来源，虽然主要城市的土地供应力度明显加大，但房企的经营战略重心由三四线重新转向一二线城市，加剧了土地市场的竞争。1月26日，“新经济、新地产、新梦想”2014年竞合地产发展战略研讨会正逢其时，在中国经济与房地产均面临进一步深化改革的这一时期，业界精英悉数到场，就新政之下中国房地产转型问题，进行了热烈而精彩的观点碰撞。

这些年来，我国经济建设取得了巨大成就，生态环境建设也有巨大进步，但一个不容否定的事实是经济发展面临着越来越突出的资源环境制约。这些问题的产生，一方面是因为我国人口众多、资源短缺、环境容量有限、生态脆弱。另一方面是我们的经济发展方式没有根本转变，生态文明的理念没有牢固树立，生态不文明的做法还很普遍。从源头上、从根本上跨过资源环境这道坎，要求必须加快转变经济发展方式，加快发展低碳经济，推进生态文明建设。尤其是在经济发展与资源环境矛盾日益突出的情况下，发展低碳经济更具有现实紧迫性，不仅可以促进节能减排，而且能够充分利用资源、扩大市场需求、提供新的就业，是保护环境与发展经济的重要结合点。我们一定要从自身实际出发，增强危机意识和紧迫感，坚持节约资源、保护环境的基本国策，坚持节约优先、保护优先、自然恢复为主的方针，落实节能减排的目标和任务，推动能源生产和利用方式变革。

河南财经学院统计科学研究所所长 陈相成调整结构、促进节能是当务之急

对于房地产未来的发展，霍得立表示，从供求关系上来看，房地产发展不会超过十年，从供应上来讲，18亿农耕红线不能碰；从需求上来讲，河南的城镇化不到70%，需求在萎缩。霍得立认为，房地产市场已经从“卖白菜”进入了精雕细琢的时代，而未来房地产发展的方向则是定制模式和功能式房地产。对于房地产行业来说，未来发展机会将从趋势性机会向结构性机会转变，老龄化趋势下的养老服务社区开发就是结构性机会的重要方面。但是由于定位不明，现阶段养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。养老地产应该在规划、配套等方面围绕老年人的生活设计。现在市场上大多数的养老地产只是一个概念，真正的养老地产应该在土地的取得、周边环境、小区建设、配套等方面都围绕养老这个核心。

郑州未来房产集团有限公司总经理 霍得立

从供求来看房地产发展不会超过10年

竞合董事长 王东

对万科来说，有两个方向，一是资本化持有型物业，获得租金和管理收益等稳定的现金流；二是搭建金融平台，理顺从开发到运营的资金链条，并将社区业务向金融服务延伸。这似乎意味着，作为一家全球销售额第一的超大型房地产企业，再将全部鸡蛋放在“建住宅”这一个篮子里，已经不再被视作是明智之举了。

房地产融资总的趋势是往直接融资发展，除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。同时，房地产企业也在逐步试水互联网领域，做网上金融。

中国房地产企业现在的金融创新是必然趋势，因为，房地产投资的规模现在已经足够大，一年的投资额超过7万亿，房地产行业尤其是住宅开发利润趋降，中小企业贷款融资非常困难，商业地产规模越来越大，而商业地产对资金需求量特别大，这些都促进了地产金融化的加速。

学习万科从开发代理延伸至金融服务

不知不觉中，人们消费观念从“物美价廉 节衣缩食”发展到个性消费“快乐消费 健康消费”甚至“享受消费 感受消费 体验消费”阶段。

工业时代随着互联网在商业领域的持续扩散，一个又一个环节被“互联网化”，即该环节涉及的各个合作方可以通过互联网实时共享重要的商业数据，从而大大提高商业协同和决策的效率，以消费者为中心的C2B模式拥有了越来越坚实的支撑。这股浪潮是否能改变用户和企业之间的力量态势，目前没有人知道，或许需要5年、10年，甚至更久。但毋庸置疑，能够把握这些新契机和新趋势的企业必将在竞争中脱颖而出，必将促使全球经济上一个大台阶。

河南省工信厅政策法规处处长 陈维忠

互联网进入私人订制时代

当下房地产基金是好趋势

聚金资本创始合伙人 陈聚金

如果一个房地产基金能整合金融机构、文化机构资源，这种房地产基金也就符合政府的需求，能解决就业、税收等问题，也不失为一种好的趋势。

另外房地产基金愿意投入的是“旧楼改造”，“旧楼改造”从城市发展、社会角度来看就是楼宇经济。楼宇经济解决了政府的土地财政，通过核心区域楼宇的改造能把更好的企业聚在一起，税收提高了，改变了城市面貌。但开发商可能觉得“旧楼改造”赚钱太少、太辛苦不愿投入，但陈聚金相信一些房地产基金会愿意投入。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。

第二篇：浅谈房地产发展

浅谈房地产发展

房地产对中国经济发展的影响

房地产行业对中国经济贡献卓著，已经过去的十多年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的十多年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，早已被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

房地产行业的发展趋势和特点

房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。从整体上看，决定房地产运行曲线的几个重要因素，供求关系、两会土地和货币以及收入差距等，也没有根本变化，因此，以后的房地产市场仍然会维持上升趋势。

在过去，一批二线城市收紧了调控政策，加上此前的一线城市，总共有十多个城市出台了新的紧缩性措施，或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长，或是提高了二套房首付标准，但这种调整相当温和，不会对住房需求形成大幅压制，至多是延缓了一小部分的潜在购房需求立即兑现。

我国正在推进经济结构调整，但稳增长的基调未变，也就是说，稳增长要为深化改革提供基础，而房地产是影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必须会对经济全局产生牵引性的扩散效应，这在现阶段改革还没有迈出实质步子的时候，是不允许的所以中央高层从未公开表态要抑制房价，对房地产的调子一直是保持房地产稳定健康发展。房地产的稳定，包括房价、成交量和政策的稳定。虽然过去部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在中央可接受范围，所以只是由主管部门打招呼让这些城市略为收紧调控政策，而没有再由中央层面施加压力。现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三方面的稳定。

当宏观经济不好的时候，房地产市场一般都很好，因为房地产已经成为拉动中国经济增长最主要的产业，经济越低迷政府越不敢打压房地产。

针对上海和北京所推出的共有产权房和自住型商品房等最新的房地产业态，可能也存在统计学意义上的若干难点和问题。比如业主在购买共有产权住房时会少获取一定比例产权，但是数年后进行二手房交易时却按照全部产权价格进行计算，这会带来房价在统计学上的偏差，这是相关政策制定者在制定共有产权房政策时没有考虑到的问题。

许多人都在大骂房价，大骂开发商，恰恰说明还有人在关注着购房的市场。是政府在推动涨价，还是开发商在推动涨价呢或许政府保障低层，帮助中低层，放开高端，各取所需，将成为长效。摆正政府与市场的位置，市场决定资源配置和市场决定价格将是改革的趋势。

根据2013年的数据和宏观经济运行趋势，在现政策条件不变的情况下，销售，价格，投资三个增幅都会下降，但仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，部分地区库存有待消化。但并未改变预售远大于竣工的比例关系。银行的个贷会影响居民的可支付能力，但不等于释放了需求。预期也不会逆转。

中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。不可否认有城市间的差别。但不改变整个行业的发展趋势。

我国房地产市场发展情况分析

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

在2014年城市格局分化现象继续存在着，三四线城市的楼市正在积累较大风险，已面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与增速消费贷款的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来几年里我国房地产开发投资的增速将略有减缓。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来几年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来几年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。现如今普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来几年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

2014年中国房产税速度会加快，针对中国房地产的现状，2014年中国楼市调控或出现地域特色，与此同时，中国土地市场或出现先抑后扬的趋势，总体来说，高位震荡和逐步降温是2014年楼市调控市场的两大方向。

2014年上半年延续了2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。目前来说，买房就升值的时代已经结束。

2014年全国商品房成交均价继续回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。

长期来看，“谨慎乐观”成为基本共识。中央经济工作政策基调是“稳中求进”，在2014里，房地产业有了稳定的政策预期。一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，在2014年里土地供应有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

后记，住房问题是民生问题，也是即将步入社会的大学生们所要面临的一座大山，所以我选择了做对房地产行业发展的这个课题。这里面的大部分论点和观点都是我上网到论坛上找的然后进行了归纳整理，虽然我只做了整理与加工但我自己感觉这个课题对我影响挺深刻的。

第三篇：房地产行业趋势探讨

理念篇

房地产行业发展趋势

随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。

从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：

行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；

多项目运营、集团化管控成为发展重点；

粗放经营向精细化经营方式转化；

异地扩张与全国性企业品牌显现；

民营企业力量崛起和壮大；

客户的维权意识明显提高。

在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：

规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；

以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化；

从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；

职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。

什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

第四篇：珠海房地产市场发展现状及趋势展望

经济向好 产品升级 楼市潜力大——珠海房地产市场发展现状及趋势展望

究竟是什么原因支撑珠海房地产市场保持良性发展态势？２００７年珠海房地产业究竟有何变化？市场上又将会出现哪些热点呢？此文通过对珠海的宏观经济、区位特点、行业现状等要素进行深入分析，比照深圳、香港、澳门等地房地产市场发展经验，力求洞悉珠海地产市场未来变化趋势，以此供读者参考。

随着海、陆、空立体化交通网络的完善，随着本地经济的高速发展，随着ＷＴＯ、ＣＥＰＡ乃至泛珠三角经济战略的稳步推进，珠海区位优势进一步凸显，整个城市正在发生日新月异的变化。近年来，珠海宏观经济总量、人均消费支出、旅游经济等各项指标一次次地攀上历史高位，而房地产市场也随着整体环境的变化，渐入佳境。房地产市场的供应与需求，销量与价格，一直保持着稳中有升的良性发展态势。

资源区位：自然资源得天独厚，区位优势崭露尖角

１自然景观优越，生活环境舒适

珠海位于广东省南部，濒临南海，东与香港，深圳隔海相望，其中距香港约５０公里，南则与澳门陆地相连，北距广州市１４０公里。珠海素有“百岛之市”的美称，自然环境相当优美，是中国第一个以城市整体景观获得“旅游胜地四十佳”的城市。

珠海属于低纬度的亚热带海洋性气候，因此常年四季如春，而且空气质量较高，总可以达到超国家一级标准，于１９９９年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖”，成为中国唯一获此殊荣的城市，是中国最适合生活的城市之一。

２ 交通网络完善，基建利好不断

广东第一条城际快速轨道交通线——广珠城际快速轨道线已在珠海动工，预计到２０２０年后城际快速轨道交通系统将连通珠三角９个地级以上的城市；

广珠西线高速公路二期工程于２００５年１２月２０日正式开工，它是继京珠高速公路广珠段之后，又一条从广州通往珠海特区的交通要道，是广州、中山、佛山、珠海等城市间的“快速走廊”；

粤西沿海高速公路珠海段于２００５年１２月２８日正式竣工通车。至此，广东省基本形成了以广州为中心向外辐射的高速公路网络，为推进“泛珠三角”经济合作与发展打下坚实的基础；

与此同时，“港珠澳大桥”已定下落脚点，前期可行性研究进展顺利，“一桥两轨”变成现实，将把珠海纳入香港３０分钟车程范围内；

……

随着这些交通基础设施的兴建，珠海与港澳和珠三角城市的商贸往来逐渐加强，将基本形成区域性都市交通圈，区位角色也将有质的变化，经济总量、城市职能都将有质的飞跃。经济环境：经济发展日渐迅猛，投资环境日趋成熟

１ 经济持续走强，消费平稳增长

近五年来，珠海国民经济保持着平稳快速发展的趋势，２００２－２００６年ＧＤＰ总量环比增长率均保持在１５％以上，尤其是２００６年较２００５年增长速度高达１８％，２００６年珠海经济在增长幅度和增长速度上都相对较大。

附图近五年珠海ＧＤＰ与环比增长率变化比较（单位：亿元、％）

珠海城市经济运行态势良好，社会消费能力强，随着近年来经济建设快速发展，工业化

进程加快，２００６年工业总产值突破２０００亿元大关，只用了三年时间就实现了从１０００亿元到２０００亿元的跨越。２００６年珠海人均可支配收入达１７６７０元，较２００５年增长６．４％；城镇居民人均消费性支出１４４３０元，同比增长９．１％。人均可支配收入和消费支出平稳增长，但增速放缓。

２ 城市定位清晰，居住价值提升

国务院审定的《珠海市城市总体规划（２００１?觸２０２０）》中，将珠海定位为“国家的经济特区，珠江西岸中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地”，与广州、深圳并列为“珠三角中心城市之一”。珠海市委、市政府抓住新一轮重大交通基础建设的时机，把握国际产业转移带来的机遇，提出“走新型工业化道路”的“工业强市”策略和“工业西进城市西拓”和“东西双城”发展布局；提出建设最富魅力、最宜人居、最适创业的城市发展理念。

随着珠海城市定位的清晰和众多对珠海有重要影响的经济项目逐一上轨，在新的方针指导下，政府的发展战略将得到实质上的落实，珠海经济发展有望进入新一轮发展空间。地产市场：行业信心指数较强，地价房价节节攀升

１ 投资增幅稳定，业界信心较强

去年１－１１月珠海房地产开发投资继续保持增长，占固定资产投资比例为２３．７％，近几年该比值基本保持在２３％的平均水平，投资增幅稳定，显示了业界对珠海房地产市场的信心。

２００６年“国六条”颁布后，珠海房地产市场也出现了短暂的观望期，第三季度出现供大于求的现象。但情况很快有所好转。

１０月，南屏一宗地块的拍卖吸引了包括新加坡凯德置地、香港和记黄埔、中海地产、中信华南、雅居乐、万科等９家中外富有实力的发展商参与竞拍。结果，该地以高达每平方米３５１０元的楼面地价成交。

１１月，拥有全球最大房地产和基础设施投资机构的德意志银行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城项目５０％的股权，这是海外基金首次在珠海地产项目控股。

珠海地王诞生和海外基金入驻珠海房地产，表明珠海已经有了较为健康成熟的房地产市场，也说明珠海房地产未来发展的潜力很大。

２ 市场消化较快，价格持续上涨

据统计，２００６年市区总体可供应面积约为２１０万平方米，市场供应旺盛。从区域上看，其中拱北片区供应量较大，但在下半年出现了后继乏力的态势，基本没有新盘供应。从需求上看，２００６年市区总体消化量约为１６０万平方米，消化率超过７５％，市场消化速度较快，住宅市场供求整体保持均衡。

即使上半年出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，房价上涨的趋势并没有受到影响，珠海房价一路走高。

２００５年预购均价比２００４年上涨８３２元／平方米，增幅达到２０％；２００６年１－１２月，预购均价已经达到５７８６元／平方米，达到一个历史高位。

虽然房价涨得比较快，但主要是许多具有良好品牌的开发商转战珠海，提升了珠海楼盘的档次和影响力；其次高品质的海景项目、别墅项目，它们的价值主要基于稀缺性与未来城市价值。在这两大因素的推动下，珠海的楼价有了一定的升幅。

附图 珠海２００６年商品房预购均价（元／平方米）

３ 本地需求主导，外地客户渐增

有统计数据显示，珠海五成以上商品房由本地人群消费，外地客户购房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。其中外籍（包括港澳台）客户２００６年的比例为１０．９１％，成交金额比例却达到１７％，高档项目的外销市场潜力较大。发展趋势：楼市后市发展强劲，精品项目引领市场

１ 区域联动增强，后市发展强劲

过去广州、深圳房地产随着珠江东岸的经济发展节节上升；现在广东省政府推动珠江西岸沿海地区发展石化及临港工业，这一区域的中心城市，加上珠海市政府规划建设适宜居住的城市定位，珠海房地产的潜力自然备受看好。

同时，随着一系列基础交通设施的动工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一跃成为交通枢纽。尤其是港珠澳大桥完工后，珠海必将成为珠三角物流大动脉，且大大提升珠海在区内的经济影响力。而且香港前往珠海的交通时间接近前往深圳的水平，鉴于珠海楼价和深圳楼价相比便宜一半，势必对珠海楼市带来颇大刺激。这一利好在大桥落成前相信就会显现，珠海地区物业也将逐渐成为香港投资者更为关注的市场。

这些外部环境的刺激无疑增强了开发商对未来珠海楼市的信心，因此尽管２００６年上半年政府出台了一系列宏观调控措施，但并没有打压下开发商对珠海楼市的信心，外资、国内品牌开发商纷纷进驻珠海，２００７年珠海市场必将迎来新一轮发展。

２ 市场理性增容，品牌化成主流

随着重大交通项目的落实和城市定位的明朗化，众多对珠海有重要影响的经济项目逐一上轨，势必促进珠海经济的迅速发展、就业机会的增长以及外来人口的不断增加。与此同时，便捷的交通网络将吸引来自周边城市的置业人群，城市人口容量的扩增成为商品房销售的有力支持。从中长期看，需求的旺盛和购买力的提高将促使房价有较大幅度的上扬。

不断提高的住房消费水平和外来高端消费群体的增加等因素，将使市场不断提高对商品住房的品质、配套、舒适度和品牌形象的要求。随着一线城市内的土地资源日益减少，许多具有良好品牌的开发商纷纷进驻珠海，市场竞争逐步升级，住宅项目的规模化和精品化成为发展主流。根据统计，２００７年拟推出项目规模较大，建筑面积在１０万以上的中高档大盘项目约有１５个，品牌开发商引领珠海楼市走向良性发展。

城际比较：珠海发展潜力可观，房价补涨空间较大

１ 珠海 ＶＳ 深穗：收入差别不大，房价相差悬殊

珠海一般住宅的售价不断上升，其中的重要原因即为受到澳门地区楼价的推动。即便如此，作为位于广东省经济发展前列的珠海市，整体住宅售价水平仍大幅落后于广州、深圳。根据统计数据显示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和广州不相上下，也接近深圳的水平。但２００６年珠海住宅均价明显落后于广州和深圳，三地房价分别是４５８１元／平方米，６１４９元／平方米和９１７３元／平方米。若以市区计算，珠海２００６年下半年住房交易均价为５５５８元／平方米，广州接近９０００元／平方米，深圳约为１１９１６元／平方米，楼价在珠三角发达城市间处于较低水平。

附图珠、深、穗三地房价比较（单位：元／平方米）

从豪宅市场看，目前珠海、广州、深圳三地豪宅价格分别约为：１１０００～１３０００元／平方米，１２０００～１８０００元／平方米和１８０００～３００００元／平方米，珠海也明显落后广州、深圳两大城市。

可见未来不论在一般住宅市场、豪宅市场，珠海都有长足发展的空间。

２ 深港ＶＳ 珠澳：珠澳发展可借鉴深港的融合模式

在东岸，得益于亚洲最大的金融市场之一香港的带动，结合自身竞争力，深圳ＧＤＰ逐步攀升并维持强劲升幅。深圳ＧＤＰ过去５年增长９１％，深港两地逐步交融。

在西岸，由于旅游博彩业的飞速发展，澳门在过去５年取得极大经济成就，ＧＤＰ增长率惊人，２００３－２００４一度达到惊人的３０．５２％。与之紧邻的珠海也随之获益，过去五年间ＧＤＰ总量增长８３％。

深圳在香港的带动下，ＧＤＰ实现大幅度上升。但深、港经济规模宏大，而深圳逐渐羽翼丰满，在工业、港口业多方面与香港分庭抗礼，故两地在融合中也有竞争。对比之下，珠

澳两地经济规模较小，产业也集中，澳门面积小，形势逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的协助，两城市相互依赖的程度长远而言将较深港更为强烈；澳门市中心与珠海的距离，远较香港／深圳为近，相互融合的速度将比深圳更快。

参考深港例子，珠海势必在澳门的带动下获得更大发展空间，珠澳人均ＧＤＰ比例与深港人均ＧＤＰ比例相差更大，珠海ＧＤＰ提升的空间更为可观。

附表 深港珠澳四地ＧＤＰ比较单位：亿元

香港深圳的融合，对深圳楼价的带动，为珠澳融合提供了一个范例。２００２－２００３年间，香港与深圳的一般住宅楼价相比，约为３．１２倍；目前香港市区一般住宅和深圳住宅价格比例保持在１∶３～１∶４之间，在两地接壤地区，住宅售价比例稳定在１．５～２倍之间，深圳罗湖、皇岗口岸两地物业，受香港带动明显，目前售价已较２００２年上升近１００％。

在澳门地区楼价尚未飞跃时，与珠海地区楼价比例约为２～２．５倍；２００４年后澳门经济有了质的飞跃，楼价迅速上涨，２００６年澳门关口附近新盘售价与珠海关口附近楼价比例高达３～３．５倍，豪宅售价比例更高至４～５倍。

深港两地是国内经济特区和国际化大都市相融汇的典范。其经验充分说明，旁依国际化都市，势必为其经济热力所辐射；而此辐射将成为城市房地产发展的最大推动力。

澳门和珠海的楼价差距更大，造成澳门人士购买珠海物业的动力更强；珠海的豪宅区（吉大、拱北沿海地区）与澳门豪宅区直接相望，心理感受和实际居住环境之距离较香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳门地区楼价分别落后深圳、香港地区甚远，但以人均计经济消费实力已接近，珠澳楼价上升空间较大。

３ 珠海 ＶＳ 澳门：澳门经济强增有望提升珠海楼价

澳门人口少，产业集中，在新一轮旅游娱乐业推动下，势必带来新一波整体经济强劲增长，２００２～２００５年经济增长推动楼价飞升的局面有望重现；住宅价格将再度上扬，预计在２０１０年前后，澳门楼价一般新发售住宅售价将上涨至２５０００～３５０００元／平方米之间，豪宅价格则将上涨至４００００～６００００元／平方米之间。

在澳门经济的第一波起飞期，以澳门为首的买家购买珠海物业平均单价接近６０００元／平方米，抛离其他珠海买家，尤其是以拱北口岸附近地区、吉大滨海地区等区域率先受惠。预计在澳门经济的第二波起飞期，投资珠海物业将增长２倍以上，市场占有份额则扩大到２０～２５％，个别项目可占超过５０％。

参考深圳、香港相邻地区价格比例逐渐缩小到１∶１．５～２之间的例子，而目前珠海与澳门价格差距在３倍左右，故珠海近关口地带及豪宅楼盘价格有相当大的空间，以此推算，珠海近关口地带及豪宅楼盘价格在２００７～２０１２年前后也会逐步上升至２００００～２５０００元／平方米，较目前可望有６０～８０％的增长。

在近关口地带及豪宅楼盘价格上升的带动下，珠海整体更广泛地域一般住宅也将随之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳门人士所能推动，主要仍受国内买家影响，故升幅将不如豪宅物业。预计将达到８０００～１２０００元／平方米的水平，与澳门一般住宅价格保持在１∶２～２．５之间。

第五篇：中国房地产行业发展历程与趋势

中国房地产行业发展历程与趋势

摘要：

20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，房地产业与国民经济的整体发展的关系越来越为密切。然而在其高速发展的同时，市场中出现越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地转让、融资环境、买卖双方等都出现了问题，房价更是一直水涨船高。远远超出居民的购买能力，购房压力不断攀升。房地产作为被定性为国民经济的支柱产业，它的健康有序发展关乎到国家经济和民族命运，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现建康、稳定、可持续的发展。本文首先回顾我国房地产业的发展历程，在针对此过程出现的代表性的问题予以方法论的指导，最后对我国房地产市场进行较为乐观的展望，提出建设性的意见。

关键词： 房地产

历程

调控

城市化

趋势

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。狭义讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、交换、典当等交易的场所。

随着改革开发30余年的发展,我国经济快速发展,城市化进程大大加快，而房地产行业从21世纪初开始在短短10多年时间里已成为推动经济发展的重要引擎、国民经济的重要支柱。我国房地产业以上世纪80年代为开端,作为改革开放的有力见证,经历了一系列变革和进化，并最终在本世纪的第一个十年走向高潮。但万事万物都有始有终，作为拉动中国经济的有力引擎，房地产业目前业已走进历史关键时期。它虽然极为有力带动了中国的GDP，使中国的全球经济排名由第六跃升至第二，财政收入年均增幅近20%，外汇储备增长近13倍，但过程出现的种种问题不可忽视。我们必须审慎对待房地产业的前世和今生。回顾我国房地产业的发展，分析中国房地产业的现状以及展望未来的趋势，能够更加合理地评估整个行业，进而作出科学的指导，为房地产业健康有序平稳地发展指明前进的道路。

二、我国房地产行业发展历程

我国房地产业的发展，首先得益于国家政策的转变，1978年之前房地产之于中国仍属陌生领域，改革开放之后的上层意志为打开了房地产行业的大门，随后，城镇住房制度和城镇国有土地使用制度规定了我国出让土地使用权和开辟转让市场。由此衍生出商品房买卖、租赁市场、存量房买卖，及房地产抵押和开发估价、中介、物业管理等交易市场。

（一）房地产制度摸索期

新中国成立至1978年间，中国并不存在房地产市场，普遍实行计划分配制度，房地产作为计划经济时代的产物，成为城市原住民和社会精英的专享物品。改革开放后，我国开始探索房地产市场制度改革。在这一阶段，政策桎梏并未完全放开，所以在全国积极试点，以点带面逐步放开。对于新生住房制度改革，我国政府审视夺度，谨微慎行，稳步两个小阶段：一，1978之后开启新建住房全价出售制度；二，1979-1991年公房出售试点、提租补贴试点和全面起步。

1、突破理论桎梏、试点实践期

作为新生事物，房地产行业的放开需要理论先行。1988年，党中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提月》，提出实行住宅商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，并允许住宅出售。从此拉开了中国前所未有的住房制度改革的序幕。而计划时代住房制度与土地使用制度使用存在大量问题，如住房短缺，分配不公，国有土地收益流失，等已严重阻碍经济发展，与改革开放的需要不符。所以，理论的实施需要与实践结合，党中央国务院决定于全国范围内选举试点，并取得成效，打消了社会的疑虑，树立了经济发展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，国务院成立“住房制度改革领导小组”，开始大幅度提租补贴；1988年1月国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议，并于2月批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，从此我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。

1987年10月，中共十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，促进了房地产业的发展。

3、配套系统完善期

1997年8月，国务院办公厅转发房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，进一步推动了住房公积金制度的发展，为商业住房制度的实施铺平了道路。

（二）房地产市场化过渡期

在这一阶段，由于前期已经做足大量准备工作，我国房地产进程快速推进，经历了起步、成熟和调控阶段。

1、起步平稳期

这一时期，东亚金融危机严重冲击了中国经济发展，国家启动进入WTO的战略谈判。全国不再进行无偿福利性分房，多层次城镇住房供应体系开始建立。大量商品房开始建设、销售、购买，租赁现象出现，逐步形成新建商品房买卖和租赁市场。政府通过土地有偿出让转让土地使用权，企业活力大为增加。城市出现大量中小房产中介公司，经过短暂的市场疑惑，中介公司取得人们信任，有力盘活房产市场，加速房产发展。总体上，该阶段房地产市场尚处于萌发阶段。房地产市场开始真正进入了全面市场化阶段。

2、房地产作为新经济增长点概念的提出

进入21世纪，房地产行业蓬勃发展，党中央、国务院在一系列指示中明确将房地产作为新时期的经济增长点和国民经济指出产业予以大力支持。政策先行，中国商品房市场进入了突飞猛进发展的阶段。

3、房地产市场过热期

2003年，房地产业被确定为国民经济支柱产业，由此进入快速发展时期。各大中小城市房价进入飞速发展时期，并渐趋超过普通市民财政收入承受水平。2004年，土地招、拍、挂制度放行，加剧了商品房房价的上涨。房地产投资迅猛增加，市场出现过热情况，投资热情居高不下。全国商品房销售量和完工量剧增。

4、房地产业调控期

在房地产业推向市场的同时，我国政府相应的调控一直在施行。2002年，政府调控手段主要集中于收紧土地供给和房地产信贷；2005年到2008年，进行结构性调整，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构，调节商品房投资性需求。然而，在“增投资、扩内需、保增长”的时代背景下，政府宏观政策的调整并不能使银行消除强烈的放贷冲动，我国房地产房价出现了“越调整，越上涨”的怪象。

5、高位盘整期

高房价聚集大量泡沫，激化社会矛盾，势必影响国家长期经济发展。2011年1月 “史上最严”的“新国八条”出台，出台“限购令”，将二套房的首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新国五条细则出台。继续严格执行限购、限贷政策，同时要求地方政府公布房价控制目标、扩大个人住房房产税改革试点范围。时至今日，各种严厉调控已经初见成效。近两年，尽管地方政府的救市动作频频，多地限购政策已经陆续放开，不少城市还进一步放开了贷款政策，但各地楼市表现依旧趋于平稳。经历了近十年的高速发展，全国各地楼市、产品热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，楼市已经进入到了一个相对平稳的阶段，逐渐进入新常态。

三、房地产行业发展现状及问题

我国房地产行业伴随着经济发展已近20年，从计划配房制度到市场买卖制度，从无关紧要的地位跃升为国家经济重要支柱，带动了我国水、电、煤炭、钢铁、水泥等各行各业的迅猛发展。

从长期发展趋势来看，我国房地产业发展整体良好，虽然存在各种问题，但政府不间断的调控政策一直在为其做合理引导。下面将就房地产业出现的房价飙升、信息不对称、金融制度三个方面对其发展问题加以分析。

1、房价飙升、库存严重

中国许多城市的房地产市场都出现井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个自称上海浦东的距离陆家嘴尚有70公里的新盘，四百多套住房开盘后在两分钟内告罄。为规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，导致离婚中心不得不暂时关闭现场服务。

中国在经济快速发展的同时房地产行业迅速崛起，并经历了发展、壮大、整合的阶段。近十年来，中国的房地产价格不断攀升，平均增长率为6.7%，其中2007年的房价增长率更是高达15.8%。高房价给普通百姓带来巨大生存压力，导致社会矛盾突出。然而房地产行业的火热给房地产的发展带来益处，短期来看，虽然经过数十年调控，但我国房价不会降落，将保持一段平稳缓慢的增长速度。

由高房价引发一系列问题，高库存即为突出一例。以2015年为例，国家统计局数据显示：2015 年住宅新开工面积约9.7 亿平方米，施工中的住宅面积约50 亿平方米，待售面积达5.4 亿平方米，未来全国新建住宅总供给已达65 亿平方米，加上城镇既存的存量住宅、城乡结合地区广泛存在的小产权房，全国房地产市场库存压力依然较大。三四线城市库存问题尤其严峻，根据上海易居房地产研究院数据，截至该年11 月，一、二、三线35 个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9 和19.3，三线城市库存接近一二线城市积压之和。

2、信息不对称

在房地产市场而言，信息的不对称主要是买卖双方之间不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不对称，严重影响房地产市场的健康发展。2.1买卖双方信息不对称

买卖双方信息不对称，即买主和卖主对商品房的了解和掌握程度不同。卖主拥有对商品房的成本、质量、价格等最私密的知情权和垄断权，买主对此一无所知。二者在交易时，买主处于绝对劣势，完全不了解商品房的权属、质量。因此经常受到卖方的蓄意欺骗，被迫接受霸王条款，调入隐形陷阱等，使得买卖双方经常发生房产纠纷案。2.2房地产商虚假广告宣传

自从房地产面向市场，随之产生的广告宣传也得到迅猛发展，年平均增长率达到了20%。众多广告公司精益求精，大胆创新，为房企的发展锦上添花。但是也有众多房产企业在广告的宣传上人为地使其定位模糊、夸大其词、煽情联想、模糊概念，甚至出现违法虚假宣传等现象。这些文案本质上都是向消费者传递虚假信息，或者是在户型设置、房屋面积上做文字上的手脚，或者刺激他们强烈的购买欲望，使其产生“恐慌性购房”。2.3 房地产金融市场亟待完善

房地产金融市场的健康有序发展影响到整体中国经济的发展，关乎到国计民生。我国融资环境整体良好，但房地产公司业界却有普遍的潜规则，他们先用小部分流动资金和商业银行贷款向政府相关部门办理“四证”，再用部分资金拿到销售证，至此完成卖方方面的融资工作。开始向社会销售，以消费者首付资金和个人按揭资金作为重要来源参与房地产的开放，商品房的建设等后续工作。可以说，房地产商只用很少的自有资金即完成了一整套开发的工作。然而，一旦遇到经济形势下降，消费者经济状况不良，商品房滞销等外力因素，开发商立刻会遇到资金周转不灵，烂尾等问题，最终导致资不抵债和银行债务难追偿。引发社会矛盾，影响经济发展。

信用风险较高。一，目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流，但房地产企业由于受政策限制，上市比较困难。信托产品也满足房地产业的融资要求；二，部分开发商以房产抵押，容易出现坏账问题；三，银行和房企为销售量宽松放贷给个人，易出现征信考察失误现象；四，近两年房产库存严重，而房价居高不下，普通消费者无力承受，导致银行放贷无法全部收回。

投资增长过快。近几年房地产业火热发展，大批的行业外资金也纷纷涌入房地产业，争夺市场份额，使竞争更加激烈，为本已高库存的现下增加更多风险。

四、我国房地产行业的趋势及问题解决

作为我国经济重要产业，房地产业总体发展良好，虽出现各种问题，但经过调控与体系的不断完善，我国房地产行业终将得到积极健康的发展。

1、房地产市场投资稳中求进

当前我国房地产金融市场投资势头整体已趋于理性。银行自身可以做到加息，放贷势头减缓，对房产企业和个人征信环节审查力度增大；严禁理财等违规资金进入房地产；严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；

同时，企业应拓宽融资的多元渠道，改变单一银行融资来源，比如可以深入探索房屋抵押的证券化交易，确保银行资金的流动性；尝试股票市场融资方法，借壳上市；加大直接融资力度，由间接融资向直接融资转变。

央行业应要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理。其他监管部门也应加强对上市房企再融资的监管，强调企业募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款，再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，不许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充。

2、房地产业调控继续实施

从中国的经济增长潜力分析，一般经济增长速度应保持在8%一10%之问，而如何使房地产业与经济增速保持和谐共生，政府仍需进行宏观上的把控以及微观上的调整。2.1 信贷、保障体系方面宏观调控

当然房地产业资金来源单一，主要是银行贷款。央行对此已经下发很多规定要求各大商业银行加强信贷结构调整。房地产企业对于市场的把握往往来源于充足的资金，一旦满足此点，他们会信心满满进行大规模房产建设，往往忽略经济可行性和当前消费力度。对此，我们应当继续支持上层对于信贷方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科学的住房保障体系，有序过滤住房存量，建立居民家庭的住房梯级消费格局。同时，政府应逐渐将住房补贴的重点放到消费环节，对中低收入家庭的住房租金和贷款利率补贴予以补贴，提高补贴政策的效率。2.2 明确房屋产权种类

我国房地产市场鱼龙混杂，出现大量无证开发，虚假住房。政府及监管部门应该对房地产用地情况的信息应做到公开化、透明化。对此进行明确分类，向社会、消费者予以公布。目前按照分类，我国房屋产权大致分为商品房、经济适用房、小产权房、公房、自建住房等六类。应确保保障性住房用地供应,并使其充足。严格对房地产土地使用申请进行审批,并在土地开发过程中不断监测其使用状况,保障性住房用地播划后也应加强管理；加强小产权房管理，适度放开房产证身份的确认；加大经济适用房的建设力度，加强申请人员的考核，防止权势人员投机取巧；适度允许农村自建住房和城郊自有土地自建，缓解高房价压力，提高土地使用效率。

2.3 住房公积金改革

我国的住房公积金制度于1991年在上海正式建立，2002年修订的《住房公积金管理条例》为公积金定义的是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务，即住房公积金是由单位和职工个人共同缴付, 实行专户存储，归职工个人所有, 缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。自实行20多年来，住房公积金为我国住房消费，推动住房商品化奠定了坚实基础。但其多年来并未在制度上作出多大变化，至今已渐渐无法适应新时代市场环境的变化需求。目前我国住房公积金制度出现的问题有覆盖不全面，过于集中权势部门，如效益好的国有企业，事业单位，党政部门；公积金强制集中，去向不明；缺乏管理统一，地区割裂。缺乏监管体制，资金风险较大；区域差异大，中西部与东部差别大。长此以往，住房公积金制度也会成为妨碍房地产业发展的绊脚石。

中国社科院研究员汪利娜曾建议逐步将住房公积金制度改制为真正的政策性金融机构，成立国家住房公积金银行可以解决监管难题、节约运营成本、提高资金运作效率。

扩大公积金覆盖范围。当前住房公积金制度更多倾向于国家党政、事业、国企部门，对于解决低收入者家庭并无过大实用。而我国进城务工人员逐渐增多，在城市建设方面起着越来越大的作用，国家应该使公积金制度更多地倾向于此类人员。

“控高保低”缴存。这一政策具体方法是缴存基数统一为职工工资总额, 不得低于当地最低工资标准, 不得高于当地社会平均工资的3倍，缴存比例下限,5%,上限为12%。“控高保低”能够促进社会分配公平、进一步完善住房公积金制度的要求。

有效利用庞大资金。中国证监会主席郭树清就曾提出，力推住房公积金、养老金等长期资金入市。

3、继续推动城市化进程

总书记指出：城镇化是现代化的必由之路。中央城镇化工作会议作出了“加快推进新型城镇化”的重大战略部署。库存严重现象有目共睹，尤其集中在三四线城市，而大力推动城镇化可以有效解决这一问题。

以“市民化”为核心推动真正意义上的城镇化。中国人口巨大，城市众多。据不完全统计，到2016年，中国有700个城市，包括4个直辖市，282地级市，374县级市；此外，中国还有大约2万个镇，2万个乡。如此大规模的城镇，未来的城镇化必须考虑城镇体系的问题。但在不少省区市城市体系上“一强多弱”，存在一到两个“超级城市”，其他是明显偏弱的中小城市（城镇）。行政资源过分集中，缺乏层次鲜明的城市体系。“市民化”意义在于鼓励更多乡镇人员进入城市成为市民。而如何使其获得身份认同感，关键在于户籍改革。由于户籍改革难度巨大，所以户籍制度改革应首先在规模小的城市首先推行。大的方面，中央应该向地方逐步放权，让地方承担更多地责任（由政府权力部门领导，公安部门搁置），稳步推进。

另一方面，农村建设始终是中国发展核心问题。长期以来，中小城镇发展滞后，城镇基础设施和第三产业增长缓慢，农村劳动力转移。李克强副总理所言，城镇化要通过推动农村劳动力向城市转移，加快发展介乎农村和大城市间的城镇（包括镇或二三线城市等），缩小区域差异和城乡差异，改善农村人口的生活条件。新型城镇化不仅有人口比例增加和城市面积扩张，还要实现产业结构、人居环境、就业方式、社会保障等一系列方面由“乡”变“城”的转变。所以，只有先解决社会保障缺口、农村集体土地流转、新市民就业、城市产业变化等一系列难题，农民才能顺利向“市民化”过渡。

4、房地产业法律法规逐步完善

从1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》到2011年国家住房和建设部《国有土地上房屋征收评估办法》，我国从中央到地方关于房地产出台的各种大小法律法规层出不穷，可以说正是有了这些制度的保驾护航，中国房地产业才能得以顺利发展。未来我国房地产业的健康有序发展仍然离不开各种法律法规的制度性保障。

五、总结

我国房地产行业发展经过了“黄金十年”，现已渐入发展成熟期，市场整体趋于平稳。对于房地产业的发展历程进行回顾，可以更好帮助决策者分析整合历史，整顿现状，展望未来。相信我国房地产业在政府调控和市场调节下必能健康平稳地一直走下，始终为我国经济注入强大动力。

参考文献：

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