4月(上)全国房地产市场简报与分析（小编推荐）

第一篇：4月(上)全国房地产市场简报与分析（小编推荐）

4月（上）房地产市场简报与分析

一、全国市场

1、网络拍卖5折抢购，房地产电商时代火热进行时

近日保利地产携手搜房网推出5折购房活动。根据规则，网上报名人数达到600人，便可享受最低5折的购房优惠，从参加报名客户中摇号选出一名幸运客户。

据了解抢购房源为保利中央公馆B4户型，建筑面积90平米，两房两厅一卫一厨，原总价为787710元，五折后总价为39万。3月24日在保利中央公馆售楼部现场摇号产生了以为幸运购房者，最终以五折的优惠获取购买资格，据称网上竞拍售房模式推出后，引起广泛关注，吸引了大量有购房意愿的客户前往参观购房。

个人分析：与传统的楼市销售模式如打折、送礼品等促销方式不同，此时保利推出“网上竞拍售房”模式，以低价，吸引眼球，刺激销售，引爆武汉楼市销售风向，对于扩大项目的知名度和美誉度起到积极作用，同时通过线上网上拍卖，线下引导客户参观营销中心，加上限时特价，促销活动等，激发客户购买欲望，最终达成交易，可以说一举两得。

据了解，2011年4月新浪乐居与SOHO合作，推出网上卖房，标志着中国房地产电商时代开启。经过半年发展，在众多互联网运营商的共同推动下，目前房产电子商务已经成为拉动房产销售的有力渠道，其中运用比较多的为网络拍卖、微博营销和多盘跨地区联动销售（如保利和万科在武汉的多个项目联合销售）。

2、上海、武汉公租房“遇冷”

3月31日，据新华社报道，上海首批两个公租房项目“试水”入市，首期申请率为仅为四成，大部分房源空臵。据了解，该公租房是上海一次性推出最大规模的公租房源，项目建筑面积约17万方，共32栋，4500套房源，每套面积为38平方米，租金约为800-1000元套/月。

与此同时武汉市首批公租房也已经启用20多天，但是情况也是如此，只有三成房屋出租，七成房源无人问津。

个人分析：尽管目前国家出台了十二五期间建设3600万套保障房的计划（其中2012年建设不低于700万套），但是目前保障房运营中普遍存在一些问题，著名经济学家郎咸平曾表示，各地保障房资金筹集困难，缺乏政府执行力度，因此建设速度缓慢，总体情况不乐观。

此次导致目前上海、武汉公租房遇冷的原因主要有三个方面，首先租金过高是公租房受到冷落的主要原因；其次申请标准过于严格，很多人不符合申请条件；第三公租房项目位臵偏僻，交通不便。

3、四大国有银行房贷政策收紧

3月30日，根据四大行年报显示，面对国家的房地产调控政策，为了切实防范房地产贷款风险，四大行根据房地产市场形势变化，均优化房地产贷款区域结构和客户结构，主动压降房地产贷款规模，对房地产行业的贷款已经出现趋紧的迹象。

某国有银行负责人表示，目前房地产企业的资金链普遍比较紧张，部分中小房企已经出现资金链断裂的迹象，行业的风险不断加大，严格控制贷款比例，对客户资格按照监管要求严格把关。

4、中国银行指出二季度房地产将进一步回暖

3月28日中国银行发布的二季度经济金融展望报告，报告预计二季度中国GDP增速为8.4%左右，CPI同比涨幅回落到3%。报告同时认为，房价远未到合理水平。

报告指出，二季度房地产市场将由“量价齐跌”阶段转向“量涨价滞”或“量价微涨”阶段，房地产市场将进一步回暖，供应和需求都会有所放大。三季度后房地产市场将进入“量价齐跌”的下行通道，全年房地产市场将保持震荡下行态势。

5、百城房价连续七月下跌

近日中国指数研究院最新百城数据显示，今年3月全国100个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。总体来看，3月份100个城市的住宅平均价格连续第7个月环比下跌，跌幅与上月持平，全国房价继续小幅回调。据了解，不少房企3月份通过团购、网上拍卖和买房送家电、送管理费，开发商垫资首付等方式启动促销，7折、8折房源频频出现于市场。

6、星河湾处理太原纠纷被指无诚意

万科“安信地板”事件余波未平，星河湾地产最近也因为精装修问题重蹈覆辙，近一段事件被媒体推到风口浪尖。据报道，近日星河湾地产派出副董事为首共8人的庞大谈判阵容赴太原与业主谈判，谈判最终无果而终，继续陷入僵局，很多客户表示星河湾地产缺乏诚信。

据了解太原星河湾一期已经交房，但是近700户业主中，目前仅有10几户业主入住。未入住的业主普遍反映装修存在很大瑕疵，装修材料破损，人为补救痕迹严重，施工粗糙、应付式修补及效率怠慢等问题，由此拉开了对星河湾地产的声讨行动。据了解自去年9月底以来，太原星河湾项目与业主之间因精装修缺陷产生的纠纷，已持续半年之久。

7、经济形势不容乐观，一线城市财政出现负增长

工业利润下滑，制造业低迷，发电量等指标不太乐观的表现其实都预示着，中国经济减速态势基本已成定局。据最近统计数字显示，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长。同时根据3月份汇丰PMI显示，初值回落到48.1，不仅低于50分水岭，更是创下数月新低。

1-2月份全国财政收入同比下降12%。其中1-3月，北京市财政收入连续三个月呈现负增长，与此同时上海、广州、重庆等城市，财政收入都出现了令人吃惊的负增长。

8、杭州首现房企破产，河南房企没活干

4月9日杭州出现该市首例房企申请破产案例，杭州金星房地产开发有限公司申请破产一案，并称有关消息已经法院方面证实。在本轮楼市调控背景下，房地产热点城市首现破产，加上今年出现在长沙、鄂尔多斯等地的中小老板“跑路”事件，都预示着房地产企业资金链日趋紧张。

上海易居地产研究院副院长表示，破产还会增加，但数量不会太多。金星申请破产可以视作持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金都遇到困难的缩影。

4月9日据记者了解，在调控政策的作用下，河南的房地产开发投资增速高位回落，商品房销售增速趋缓，全省有资质的房地产开发企业大约7000家，有项目在建的仅4000多家，其余项目大部分出于停工或缓建阶段，部分企业到了出售项目或股权换取资金的境地。

9、人民日报：房地产暴利时代已经结束

4月13日人民日报发表文章称，房企告别暴利时代 今年可能现降价潮。与此同时渣打银行在中国内地8座二、三线城市中对30家房地产商所做调查问卷和研讨显示，房地产暴利时代已经结束。

渣打银行估算，到2012年年末，去全国商品房库存的时间将升至35个月。报告称，开发商对于未来的销售状况比较乐观，近三分之二的开发商称10%—20%的降价带来了良好的销售数据，同时77%的开发商认为房地产调控大方向在未来三个月内不会改变。对于未来趋势，报告认为，房地产暴利的时代已经过去。目前库存水平仍较高，将对房价造成压力，长期来看，房价会趋于合理价位。

10、总理表示：防止房地产调控出现反复

国务院总理温家宝4月13日在主持召开国务院常务会议中强调，巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

总理关于房地产市场的历次表态：

2012年3月14日，总理温家宝会见中外记者提问时表示，房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。

2012年2月1日，国务院第六次全体会议上，温家宝重申巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

2011年11月6日，国务院总理温家宝表示，中央对房地产调控的根本目的是促进房地产市场长期、稳定、健康发展，将下调房价作为国家坚定的政策。2010年2月27日，温家宝总理在与网友的在线交流中指出，本届政府要采取多种措施，包括增加住房供给、增加保障性住房、抑制投机性和投资性住房等多种手段来解决房价过快增长问题，使房价保持在合理价位。

11、一季度房地产市场六大特征

4月13日国家统计局公布了一季度房地产市场运行数据。数据显示2012年第一季度，房地产市场呈现出以下六大鲜明特点：

第一、投资回落。前两月房地产投资规模再度下滑，同比回落10.6%；

第二、开工减少。住宅新开工面积接近3亿平方米首度同比下滑5.4%；

第三、资金紧张。自筹资金增速回落18.3%房企融资难度进一步加大；

第四、销量回落。销售面积和销售额同比继续下降，分别下降13.6%、14.6%； 第五、库存积压。住宅待售面积接近2亿平方米，相当于215万套住房；

第六、仍不景气。房地产开发景气指数再创新低，连续5个月低于100以下。

二、武汉市场

1、春节房展会继续停办

近日记者从武汉市房地产交易管理中心获悉，继去年我市停办春季房展会后，今年我市将再停办春季房展会届，只在下半年举办秋季房展会。

2、保利中央公馆联姻《非诚勿扰》推出5万利息补贴，85折贷款利息

保利中央公馆为配合新品【蓝调系】的推出，已经率先为臵业者提供了5万元利息补贴，同时给与客户85折贷款利息，此举赢得了良好的市场反馈。同时，武汉保利地产独家赞助江苏卫视当红电视节目《非诚勿扰》，全城招募男女嘉宾，目前活动报名如火如荼，首场海选也即将落地。

3、保利上海五月花一成首付，尊享9折，N+1多变户型

近日保利上海五月花推出老客户带新客户上门即有机会抽奖，最高可抽取砖戒。认筹享受一成首付，部分房源9折起售，并且大部分户型均有赠送面积，可以实现二房变三房，三房变四房的梦想，目前住宅均价5600元/平方米。

4、楼市促销，周末特价房源限时供应

近日金银湖片区楼盘多个项目打出“4000多元/平方米起”，如祥生柏景湾推出总价39万元的三房户型，单价相当于4400元/平方米，卧龙丽晶湾等周边楼盘打出的起价都在5000元/平方米以内，更有福星惠誉等众多楼盘推出周末一口价特价房源10-20套，限时供应。同时也有一些开发商打出更加优惠购房措施，据了解沈阳某楼盘高调宣布推出“零首付”业务，以及一年内增值20%的回购保障臵业计划。

5、3月武汉楼市成交破万套，环比大幅增长

3月武汉市商品住房成交11372套、成交面积110.37万㎡，环比分别增长

54.38%、57.30%，同比分别增长11.74%、3.26%，为今年首度破万。市场推盘量大幅增加，全市累计开盘量达34个，接近2月推盘量的5倍，市场新增供应明显放量。

分析认为，项目的大力促销、首套房利率回调等，在一定程度推进了市场需求的放量。目前武汉销量排名靠前的楼盘，几乎无一例外都是靠低价策略。武汉商品住宅成交排名靠前的楼盘，均价均没有超过8000元/平。

张永淳

2012年4月14日

第二篇：2013年全国房地产市场现状与发展分析

2013年全国房地产市场现状与发展分析

2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心;与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。

综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。

目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归;得乎其中，将实现房地产市场稳中有进;避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。

倪鹏飞谈到，2013年的房地产市场，在价格上要确保稳定，力争理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降;在销售上要力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例要上升;在投资上要总体适度，保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。

中国社会科学院副院长李慎明表示，房地产调控是一个系统工程，需要统筹布局、综合应对，各个方面要结合当前调控的时机，选择突破口，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。

对此，社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为;在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策;在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口;在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程;在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场;在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制;在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场硬着陆“。

第三篇：全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

一、政策动态

1.宏观经济 1.1 全国经济  1月18日，国家统计局公布数据，2012年中国国内生产总值(GDP)为519322亿元，比上年增长7.8%。8年来首次低于8%。

 2012年全年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

 1－12月累计，全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8％。其中地方政府性基金收入（本级）比上年减少4029亿元，下降10.5％，主要是土地出让成交额下降，国有土地使用权出让收入28517亿元，比上年减少4656亿元，下降14％。

 2013年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）25676亿元，同比名义增长21.2%，增速比去年全年加快0.6个百分点，比去年同期回落0.3个百分点。从环比看，2月份固定资产投资（不含农户）增长0.65%。

 2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1.2 地方经济

 2012 年湖南 CPI 累计上涨 2%，在中部地区涨幅最小。数据显示，近五年，湖南 CPI 年均涨幅 3.2%，比全国的平均涨幅低一个百分点。

 2012 年，湖南 GDP 首次突破两万亿大关，达到22154.2 亿元，同比增长

11.3%，增幅比全国高 3.5 个百分点，继续稳居全国前十。全省粮食总产量增长 2.3%，全省规模工业增加值增长 14.6%，第三产业得到平稳发展。 2013 年 1 月，长沙市新批外商投资企业 6 个，较去年同期增加 2 个；实际利用外资 30529 万美元，同比增长 7.82%。其中，长沙金茂梅溪湖国际广场臵业有限公司、湖南湘投国际投资有限公司、住友橡胶（湖南）有限公司、九龙仓（长沙）臵业有限公司实际利用外资均在 2000 万美元以上。 3 月 4 日，长沙省统计局发布了 2012 年长沙经济报告显示，2012 年长沙经济在国内外宏观经济环境趋紧的状况下实现了平稳较快增长。据初步核算，2012 年长沙 GDP 为 6399.91 亿元，较上年增长 13.0%。从全国 26 个省会城市对比来看，2012 年长沙 GDP 总量居第 7 位。

 长沙市统计局 3 月 19 日发布的《长沙市 2012 年国民经济和社会发展统计公报》显示，2012 年，长沙市全年实现地区生产总值 6399.91 亿元，比上年增长 13%。按常住人口计算，人均 GDP 达 89903 元，比上年增长 12.1%。2.全国动态

 1月31日，《中共中央、国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》正式发布。文件提出要加快征地制度改革，尽快出台农村集体所有土地征收补偿条例。完善征地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

 国务院办公厅1月1日转发了国家发改委、住建部两部委出台的《绿色建筑行动方案》。《方案》的主要目标包括新建建筑和既有建筑节能改造两部分，将从八个方面保证绿色建筑行动防范的落实。

 财政部1月5日消息，今年将采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理。同时，将选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点，在试点基础上总结经验，适时扩展到全国。

 国土资源部办公厅日前发出特急明电通知，要求各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，于1月20日前将检查核实情况的书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。

 1月11日，国土资源部部长徐绍史表示，今年，国土资源部将继续加强房地产用地调控。坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。

 国家税务总局总会计师汪康在1月12日举行的中国企业发展高层论坛上表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康表示，由于房产税关系国计民生，因此，扩大试点还要经过更大范围的讨论。

 1月24日，中国人民银行公布2012年金融业机构贷款投向统计报告。报告显示，2012年末中国主要金融机构房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点。

 国土资源部公布国务院批准的《全国国土规划纲要(2011～2030年)》明确，到2020年，形成以陇海、沿江和沿海、京哈-京广、包昆为主体的“两横三纵”城市化战略格局。到2030年，基本形成以“三级中心”为支撑、“四横四纵”轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局，推进工业化和城镇化加快发展。 1月29日，由住建部组织的国家智慧城市试点创建工作会议在北京召开，会议公布了首批国家智慧城市试点名单。住建部表示，将高起点构架智慧城市的顶层设计，高标准构建智慧型城市基础设施，高规格建立智慧型城市发展协调机制，高效率推进智慧城市的示范作用，通过试点探索、总结、提炼创新的城镇化发展模式。 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议确定的政策措施包括，严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。同时要严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围等。

 2月1日，中央一号文件《中共中央、国务院关于加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力的若干意见》发布。《意见》提出：鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转；探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地准入和监管制度；全面开展农村土地确权登记颁证工作等。同时，文件强调，农村集体非经营性建设用地不得进入市场。

 2月2日，住建部在经国务院同意后将下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求与住建部连网的城市在2013年6月份达到

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

500个。据悉，该通知内容已在2012年12月25日住建部工作会上已告知了与会者。而住建部推进城市个人住房信息系统始于2010年6月，受多方利益纠葛，至今进展缓慢。

 国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于15日联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。

 2月 20 日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011年之后再次提出要求各地公布房价控制目标。 中国指数研究院显示，从2008年~2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍，且去年增幅超25%，投资仍有加速增长之势。2008年~2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010年~2012年，相关投资增加了4600多亿元。 3 月1 日，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强调将继续严格实施差别化住房信贷政策，出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

 “国五条”出台后，广东省、北京、上海、重庆、天津等先后公布实施细则，在限购、限贷、税收及房价控制目标等方面做出明确要求，至此一线城市基本调控细则都已明晰。其中北京对限购政策进一步收紧且是唯一提出“降价”的城市，被认为是地方版细则中最严厉的版本。

 3月5日，温家宝所做政府工作报告连续第二年将经济增长目标设定为7.5%左右，再次凸显了中央政府放弃以投资和出口为基础的经济增长模式，转向内需拉动型经济的决心。此前，国务院刚刚出台了调控楼市的“国五条”及实施细则。根据住建部副部长齐骥透露，全国“两会”结束后，各地的实施细则会相继出台。

 温家宝在政府工作报告中指出，五年来我国积极稳妥推进城镇化，五年转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%，城乡结构发生了历史性变化。目前，我国城镇化率刚超过50%，远低于发达国家近80%的平均水平。差距就是潜力。城镇化是扩大内需的最大潜力，是我国经济增长的强大引擎。

 住建部3月20日发布关于开展美丽宜居小镇、美丽宜居村庄示范工作的通知，要求各省级建设主管部门积极组织做好美丽宜居小镇、村庄示范申报工作，统筹各类项目和资金，支持示范村镇建设。3.地方动态

 2013 年 1 月长沙楼市仅 17 个项目预计开盘推新，环比 2012 年最后一个月 36 个项目集体冲刺市场，数量锐减 52%，但同比 2012 年同期增加了 10 个盘，增长率高达 142%。2012 年 12 月，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》正式颁布，明确从 2013 年 1 月 5 日开始，长沙内五区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）经济适用住房均可上市交易。 1 月 5 日，长沙满五年并取得产权证的经适房迎来了上市交易首日，备受市场关注的《2013 经适房上市交易补交土地价款计算标准》也浮出水

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

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  面。根据《标准》，补交土地价款按位臵分为 7 个等级，最高纯出让金标准为 761 元/平方米，最低纯出让金标准是 257 元/平方米。

据悉，长沙调整公积金的贷款和提取政策，下月起，缴存满 12 个月方可申请贷款，首套房 120平米以上不得申请二套房贷。月 1 日，长沙公积金新政实施，新政只是缩短了首次购房提取公积金的时间，使用商业贷款购买房屋的市民只要符合相关政策办理手续，仍可用“偿还住房贷款本息”方式申请提取住房公积金。按照政策，除了购房可以提取公积金外，还可在“房租超过家庭月工资 15%的”“享受城镇居民最低生活保障的”“终止劳动关系”“遭遇突发事件，造成家庭生活特别困难的”“退休”“出国定居”等多种情况下提取住房公积金

近期《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确表示，针对“房价上涨过快的城市”，要提升二套房首付和利率标准。长沙未现二套房停贷现象，首付成数、利率水平的政策标准也暂无变化。但在具体操作中，一些银行分支机构针对不同情况，对二套房利率有 10%-30%的上浮。月 17 日，长沙市物价局发布《十二月份长沙市重要商品价格监测分析》显示，去年 12 月份，长沙市居民消费品价格指数环比上涨 0.5%，同比上涨 1.2%，同比涨幅较上月反弹 0.4 个百分点，低于全国平均水平1.3个百分点。月 17 日，长沙部分银行对于房企开发贷申请已开始放宽，2013 年拟在 2012 年基础上增加 10%-13%的额度。同时，贷款利率在基准利率基础上上浮 30%。

数据显示，2 月份，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有 66 个。其中长沙新房价格环比涨 1.3%（1 月份为 0.9%），新房价格环比涨幅扩大。

长沙楼市经历了开年后的供应低迷期，3 月底将迎来第一波供应小高峰。3 月最后一周，长沙将有 10 多个项目计划入市。据悉，湖南省发改委对外公布《湖南省发展和改革委员会 2013 年工作要点》，明确提出湖南省争取在 2013年竣工 22 万套保障性住房。

二、全国土地市场总体情况

1.全国 300个城市土地市场交易情报（部分）

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

1.1供应情况

2013 年一季度全国土地市场延续去年下半年的回暖趋势，供应量与成交量均同比上涨，住宅用地表现更加明显。1-3月，全国300个城市共推出土地 9042宗，环比减少 35%，同比增加28%；推出土地面积34062万平方米，环比减少38%，同比增加16%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2878宗，环比减少37%，同比增加 34%；推出土地面积 12100万平方米，环比减少41%，同比增加22%。3 月土地供应量低于去年同期水平，环比跌幅较前两月有所减少。本月，全国 300个城市共推出土地 1995 宗，推出土地面积8106万平方米，环比减少24%，同比减少6%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）631 宗，推出土地面积 2559万平方米，环比减少 31%，同比减少 7%。1.2成交情况

尽管正值年初低谷期，土地市场表现仍较活跃，一季度全国土地与住宅用地成交量环比下降，但均高于去年同期。1-3月，全国300个城市共成交土地 7959宗，环比减少 22%，同比增加27%；成交面积29841万平方米，环比减少 26%，全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

同比增加19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2413 宗，环比减少 27%，同比增加 43%；成交面积 10426万平方米，环比减少29%，同比增加 37%。3 月土地交易市场维持前期热度，成交量环比、同比均有上涨。本月，全国 300个城市共成交土地 2281 宗，成交面积 8924万平方米，环比增加 15%，同比增加 26%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）664宗，成交面积 2938万平方米，环比增加4%，同比增加 57%。1.3成交价格

自去年四季度以来，开发商视野由三四线重回一二线城市，热点城市土地市场竞争激烈，地价有所上升，今年一季度全国土地成交价格高于去年同期。1-3 月，全国300个城市成交楼面均价为 1091 元/平方米，环比下跌 1%，同比上涨 41%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1502元/平方米，环比下跌2%，同比上涨 38%。3 月土地成交楼面均价环比下降，同比上涨三成。本月，全国 300个城市成交楼面均价为 1056 元/平方米，环比下跌16%，同比上涨 33%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1536 元/平方米，环比下跌 7%，同比上涨29%。1.4溢价率

受重点城市部分地块高溢价出让影响，一季度全国土地及住宅用地平均溢价率环比、同比均为上涨，土地市场维持上行态势。1-3月，全国300个城市土地平均溢价率13%，环比增加3个百分点，较去年同期增加11个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 16%，环比增加 4个百分点，较去年同期增加 13个百分点。月全国 300个城市土地平均溢价率 13%，环比减少 2个百分点，较去年同期增加8个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 17%，环比减少1个百分点，较去年同期增加 12个百分点。2.全国住宅用地成交总价排行榜 TOP10

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一季度全国住宅用地成交总价排行榜上榜地块价格水平明显高于去年同期，成交价均大于 20 亿元，且半数地块楼面价高于 9000 元/平方米，其中北京京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体竞得的北京昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）以 47 亿元的总价排名首位。登榜地块具体特点如下：

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 布局较分散。从分布区域上看，上榜地块中 4 宗位于长三角地区，环渤海和珠三角地区各有 3 宗地块进入榜单，其中环渤海地区的 3宗地块全部位于北京市。

 地块体量较大。成交总价排名前 10 地块除北京门头沟区门头沟新城地块外体量均大于 20万平方米，其中佛山新城天虹路以南、文德道以东、荷岳路以北地块体量达 76 万平方米，但楼面价仅为 4540 元/平方米，未能进入三甲。

 溢价率差异较大。上榜地块中溢价率大于 50%与溢价率为 0%的地块各有 2 宗，差异较明显，其中佛山新城天虹路以南、文德道以东、荷岳路以北地块溢价率最高，达 130%。

 纯住宅用地占五成。住宅用地成交总价榜单中半数地块为纯住宅用地，其余地块均为综合类用地。

 知名企业占领榜单。成交总价排名前 10 地块多被大型房企或其旗下公司竞得，中海、保利、金地、世茂房地产等知名企业均榜上有名。3.全国成交住宅用地楼面地价排行榜 TOP10

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一季度宅地市场表现较活跃，全国成交住宅用地楼面价榜单价格水平较去年同期明显提高，10 宗地块楼面价均不低于 10000 元/平方米，其中三甲地块大于 20000 元/平方米，北京朝阳区孙河乡北甸西村W 地块二类居住用地以 28560元/平方米的成交楼面价位居榜首。登榜地块具体特点如下：  布局集中。一季度登榜地块中 6 宗位于环渤海地区、4 宗位于长三角地区，北京、上海、杭州 3城市地块瓜分住宅用地楼面价榜单。

 溢价成交为主。成交楼面地价排名前 10 地块中除 3 宗招标地块外均为溢价出让，且成交溢价率水平不低于 30%。

 体量较小。登榜地块中除北京海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2 公建混合住宅用地（配建公共租赁住房）外体量均小于 20万平方米，其中北京朝阳区孙河乡西甸村F 地块二类居住用地体量最小，为 40880平方米。 纯住宅用地占六成。成交楼面地价排名前 10 地块中 6宗为纯住宅用地，其余多为住宅商业综合类用地。

 知名企业拿地为主。1-3 月北京、上海等重点城市推出较多区位条件较好的热点地块，各地土拍会中知名房企的身影频现，一季度住宅用地成交楼面价榜单中不乏首开、中海、金地、九龙仓等大型房地产企业。4.北京、上海、广州、深圳等 10 城市住宅用地市场情报

年初以来全国土地市场呈现较明显差异，北京、上海等重点城市持续回暖，三、四线城市土地市场整体处于平稳态势，开发商布局重点重回一二线市场。一季度全国 10重点城市中半数住宅用地供求量同比增加，其中杭州、北京上涨幅

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度较大。

月 10 重点城市除北京、广州、深圳外均有住宅用地入市，其中重庆推出 88 万平方米，为本月供应量最大的城市。1-3 月，10 重点城市中除深圳、广州、武汉 3城市外住宅用地累积供应量均高于去年同期，同比涨幅最大的 3个城市为杭州、北京和天津，分别为7111%、760%、62%，其中北京、重庆累积供应量超过二百万平方米，分别为 264万平方米、253万平方米。月 10 重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交，天津以 82万平方米的成交量居 10城市首位。1-3 月，10重点城市中杭州、北京、天津、成都、上海、南京、重庆、深圳8城市累积成交量超过去年同期，同比涨幅分别为 6713%、450%、121%、29%、21%、9%、6%，其中北京、武汉、重庆分别以 253万平方米、245万平方米、219万平方米的累积成交量排名前三位。

今年一季度重点一二线城市土地供应放量，优质地块陆续推出，多家大型房企均在前三个月中有所斩获，开发商拿地积极性升高，1-3 月全国 10 重点城市中八成累积成交量高于去年同期。

随着热点地块陆续成交，重点城市住宅用地平均溢价率维持较高水平。3月，成都、南京、上海分别以45%、33%、29%的住宅用地平均溢价率排在全国 10 重点城市的前三位。

1-3 月，北京、杭州等城市土地市场供需两旺，溢价率走高，全国 10 重点城市住宅用地出让金为去年同期的两倍。2 月 20 日国务院常务会议出台“国五条”，在上一轮调控的基础上继续深化，各城市也陆续推出政策细则，未来重点城市或将受调控影响有所降温。

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三、长沙土地市场总体情况

1.供应分析

2013年1月长沙房地产市场土地供应一览表

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月份新增土地供应 20 宗，总面积 54.77万平米。其中开福区 6 宗，岳麓区 5 宗，芙蓉、雨花、天心区各3 宗。

2013年2月长沙房地产市场土地供应一览表 月份新增土地供应 6 宗，总面积 35.34万平米。岳麓区，开福、雨花各 2 宗，3 宗住宅用地，3 宗工业用地。

2.成交分析

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月共成交 16 宗土地，总成交面积 45.78万平米，总成交金额 25.5 亿。月共成交 1 宗土地，总成交面积 5.34万平米，总成交金额 10.08 亿

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告 月共成交 5 宗土地，总成交面积 30 万平米，总成交金额 12.84 亿。3.土地供应与成交

1月土地供销量相比上月基本保持平稳，出让面积 54.8万平米，环比增加 18.68%，同比上涨 17.02%；成交 45.8万平米，环比下降 23.97%，同比增长 39.15%。月土地供销量下降，出让面积 54.8万平米，环比下降 35.48%，同比增长 570.03%；成交面积 5.34万平米，环比下降 88.34%，同比下降 48.43%。月长沙土地市场无新增供应，环比下降 100%，同比下降 100%；成交面积 30万平米，环比增长 462.29%，同比增长 6437.48%。4.住宅用地供应与成交

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月商住土地供应面积 28.9万平米，环比增加 2.26%，同比减少 0.81%，成交面积 20.8万平米，环比下降26.26%，同比增加 36.94%。2 月商住土地供应面积 17.7万平米，环比下降 38.65%，同比增长 406.57%，成交面积 5.3万平米，环比下降 74.36%，同比下降 37.72%。3 月商住土地供应面积为零，同、环比下降 100%，成交面积 12.4万平米，环比增长 131.89%。

5.长沙商业办公用地供应与成交

本月长沙新增商办用地 3.9万平米，同比下降31.52%； 成交2.9万平米，环比下降 30.87%，同比减少48.15%。2、3月长沙商办用地供销均为零。

四、长沙二级市场总体情况

1.供应分析

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2012 年推货高峰后，随着新年传统销售淡季的来临，市场推货量有所下降。2013 年 1 月长沙内六区商品住批准预售面积 50.6万平米，环比减少 44.25%，同比增加 37.13%。

长沙内六区供应面积近四个月持续减少，本月新增批售面积仅 9.39万平米，环比减少 81.44%，同比下降55%。月长沙内六区供应面积 107.21万平米，环比增长 1041.75%，同比增长 151.78%。

分区域来看，本月望城、雨花、开福、岳麓四区商品住宅批售面积分布较相近，其中望城、开福区供应面积在 21.12～22.18万平米区间，各占比在 20%左右，雨花、岳麓区供应面积在 26.39～27.55万平米区间，占比在24～26%，天心、芙蓉区批售面积较少，天心区供应面积 9.47万平米，占比 9%，芙蓉区供应闽籍 0.5万平米，占比 0.47%。

分面积段供应套数来看，本月总供应 9850 套，90-120平米刚需户型供应量最大，供应 3755 套，占比 38%，60-90平米、120-144平米供应相近，供应 2000 套左右、分别占比 22%、21%；高于 144平米供应 1105 套，占比 11%，60平米以下小户型供应 757 套，占比 8%。2.成交分析

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月长沙商品住宅成交迎来 2013 年开门红。成交面积 115.63万平米，环比增长 26.66%，同比增加 148.83%。从今年 9 月份开始，成交价格缓步下滑，本月长沙市内六区整体成交均价 5906 元/平米，环比下降 2.19%、同比增长 5.15%。

受到春节长假影响，2月长沙商品住宅成交下滑。成交面积60.17万平米，环比下降47.96%，同比增加38.38%。成交均价 5590 元/平米，环比下降 5.35%、同比下降 8.36%。3 月楼市迎来“小阳春”商品住宅成交量价齐升。成交面积 110.26万平米，环比增长 83.25%，同比增加103.24%。成交均价 5590 元/平米，环比增长 10.5%、同比增长 6.7%。

从成交面积上来看，岳麓、雨花成交面积在 27.9～33.24万平米之间；望城、天心、开福区成交面积在 13.05～16.52万平米之间，芙蓉区最低，成交 5.99万平米。

从成交价格上看，天心、开福区均价在 7098～7558 元/平米之间，芙蓉、雨花区在 6223～6462 元/平米之间；岳麓区均价 5686 元/平米，望城六区最低，4279 元/平米。

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告

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3.供销比分析

4.存量分析

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2011 年以来，内六区商品住宅存量为 818.44万平米。按近1 年月均销售 83.85万平米速度来看，需 9.2 月才能完全消化完。分行政区域来看：雨花、岳麓区存量较大，存量在 168～173万平米，各占比 21%，望城、开福存量在 148～152万平米，各占比 18%；天心区存量 122.09万平米，占比 15%，芙蓉区存量 55.92万平米，占比 7%。月均销售较快的有岳麓、开福、雨花区，月均去化 20.68～22.67万平米，存量消化时间在 7～8个月之间；

望城、天心月均消化面积在 9万平米左右，所需时间在 12～16个月左右；芙蓉区月均消化最少，仅 5.23万平米，去化库存需 11个月。

按面积区间段来看，存量最大的是﹥144平米面积段，去化时间较长，需 16个多月；存量最小的是 60平米以下房源，由于月均销售面积小，去化时间最长，大约需 16个月；60～144平米面积段存量在 141～204万平米之间，此面积段的去化时间在 7～9个月之间。

投资拓展部

根据中房指数研究院及世联顾问机构数据整理

2013年5月

第四篇：房地产市场形势分析与展望

房地产市场形势分析与展望

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：

一

类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包

括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有

一

类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用

从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾

和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影

响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经

历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。

三、影响209年房地产市场走势的因素分析

1、影响住房消费者预期变化的因素分析

2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策

影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一

是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2、国家一系列调控政策影响分析

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷

款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房

8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭

8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市场价格走势分析

2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待

机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。

四、政策建议

在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足

点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商

针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。

第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价

房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。

第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府

可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。

第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制

问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

(国务院发展研究中心廖英敏)

经济复苏前景有待观察

从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年

下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加

快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。

值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及

可持续性不容乐观。

首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度

上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入

第五篇：房地产市场投诉分析

房地产市场投诉分析

房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。

一、居高不下的房地产市场投诉现象

2003年我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5；2004年消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5；2005年上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。

二、房地产市场投诉频繁的原因

(一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。

（二）房屋从面积到质量都成问题。

交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。

（三）无证售楼，产权难到手。

部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。

（四）形成炒房热。房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重，特别是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动。一手楼盘经过投资商的推迟抛出，投资商的不断哄抬，不太规范的市场用作，造成房地产价格浮动严重，极大地损害了消费者的经济利益。

三、房地产市场长效监管的主要做法。

（一）房地产企业存档，广告发布备案制度。

工商局在在把好房地产主体准入关的同时，加强了对开办房地产企业的审核登记，重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为，对不符合法定条件的坚决不予登记注册，对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔。同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档，采取实时监控。对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关，决不让欺骗消费者、误导消费的原因出现。

（二）维权点建设和房地产企业联络员制度

在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，认真受理消费者房地产申诉，积极调解房地产消费纠纷，坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时，进一步完善与相关行政执法部门的联动协作，建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络，强化监督制约机制，切实维护购房、住房消费者的合法权益。同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点。在辖区内的20家房地产企业设立联络员，建立联络员培训制度，宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息，对房地产企业进行动态管理。

（三）建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。

工商局利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。推行

商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。并在网页上设立“三栏”：即消费者投诉专栏、征求意见栏和房地产政策信息栏，通过网上受理消费者投诉、收集信用信息，介绍房产政策和企业信息，为房地产市场监管、公众房地产信用信息查询和违章违法行为投诉提供有效途径，逐步形成“诚信为本，操守为重”的良好风尚，促进房地产业诚信度和服务水平的提高。

（四）细化片（段）长企业监管职责，提高监管效能。片（段）长作为企业直接监管责任人，长期以来对房地产企业的监管存在工作目标混乱、责任模糊、职责不清的问题。在落实片段长责任制中，采取“段长问责、内外互动、领导包片（段）、绩效挂钩”的方式，实行四个局领导挂点四个片区，对片区工作实行直接指导，并将内情人员补充到每个片区，改变了以往单一由片（段）长实行个人巡察的方式，做到成立巡察组，落实巡察职责，明确分工责任到人，做到了片（段）长工作的“四强化”。一是强化片（段）长责任意识，要求片长切实履行片区监管职责，严格规范八项巡查流程，做到不放过任何案源，不错过任何违法行为；二是强化片（段）长工作效率，开展“掐表记时操作”,实时录入巡查、专项检查和企业回访信息；三是强化片（段）长数字化水平，熟练掌握和应用工商各业务软件操作流程，对各种数据录入达到“快、准、全”；四是强化片（段）长服务意识，充分应用工商事务提醒制和工商事务指导制，实行人性化监管。同时实行“定向采集、定向录入、实时监控、动态管理”的监管模式。使片（段）长明确了具体监管对象、监管内容及监管程序，为加强企业监管找准了切入点，有力推动了工商机关由以往侧重个体巡查向全面监管片区房地产企业的转变。

（五）全面推行“工商事务指导制”与“工商事务提醒制”，加强与房地产企业间的联系。工商局进一步创新服务举措，采取人性化管理与温馨式服务相结合的工作理念，按照“信息锁定、网络传送、跟踪服务、适时反馈”的工作方针，率先出台了“两制”服务举措，用以破解当前在贯彻落实省局“35条”遇到的涉及法律法规和具体行政行为上的难题和障碍。通过采用口头、书面、电话、短信、网上及现场指导方式，分别从10个方面工商事务进行指导和提醒。开展指导制与提醒制以来，对房地产企业的注册登记、及变更等事项中存在的问题，及时发放《工商事务提醒书》、《工商事务指导文书》对工商事务进行有效指导，主动为房地产开发企业服务，寓监管于服务中，更新了监管理念，体现出柔性执法、人性化服务，同时提醒企业在办理相关手续，主动改正轻微的违法、违规行为，减少了违法违章行为的发生。要求片（段）长分组对监管的房地产企业进行走访，向企业了解相关情况，向企业宣传订立合同、销售等后续行为中诚实守信等相关必要的知识以及开发区招商引资的优惠政策，并做好法律法规的训传和咨询服务等工作，及时征集企业发展中存在的困难和问题，积极为企业解疑释惑、排忧解难，较好地增进了与企业的联系，实现双方的良性互动。

（六）推进企业信用监管。为更加规范房地产投资等大型企业的发展，实施信用标准化管理，提升科学监管水平和执法效能。以企业信用情况为依据，建立了《开发区工商局经济户口量化管理体系》，促进监管职能到位和企业的良性发展。为掌握房地产业从开业、发展、变更、终止的全过程，特别是企业开展经营活动的整个运作过程，东侨工商局以经济户口为载体，将市场经营主体的主体资格、年检情况、履约情况、信誉状况、经营状况、失信记录、违法行为以及与市场经营主体信用有关的其他信息如实录入经济户口档案，并按辖区监管信用信息评分标准，将区内房地产企业分为A、B、C、D四类信用等级，逐步建立起动态性、完整性的信用信息库和信用评价体系，在此基础上按信用等级全面开展分类巡查监管工作，从房地产广告、合同、登记事项、消费投诉等几方面深化动态执法监管。同时利用监管执法中掌握的企业信用情况，全面实施房地产经营主体违法行为公示制度，对日常监管工作中查处的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他经营者。建立市场经营主体不良行为和良好行为记录管理系统。将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”，在锁定期限内限制其相关行为，并在网上公示，向社会发出警示，维护房地产交易安全。将房地产经营信誉良好的企业，输入“良好行为记录系统”，向社会公布，积极促进企业信用体系建设。2005年4月，开发区管委会在区工商局实践经验总结的基础上，召集包括国地税、房管局在内的15个联动部门主要负责人专题讨论通过《开发区企业信用信息归集与联动管理办法》，以管委会文件下发，并成立企业信用联动建设协调领导小组，建立联席会议制度。信用监管模式的推行，信息归集与联动管理办法的应用使房地产开发企业的监管走上了一条“稳步、长效”的道路。