【世联楼市新评】(2012)之一_2011年中国房地产市场回顾与2012年展望

第一篇：【世联楼市新评】(2012)之一_2011年中国房地产市场回顾与2012年展望

【世联楼市新评】（2012）之一

岁暮天寒，渴望春天

——2011年中国房地产市场回顾与2012年展望

2012-01-11

2011年，对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看，2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从野蛮生长期逐渐向正常化回归。

观点：2011年，中国房地产行业的拐点

2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。

拐点一：新的市场格局。从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。

拐点二：新的行业格局。市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。清科研究中心数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。

拐点三：新的市场空间。数据研究显示，一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移，除却经济发展、人口转移等因素外，更重要的一点，是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控，催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣；2010年至今的这一轮的调控，则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2011年表现得更加明显。

拐点四：新的商业模式。传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探索新的商业模式。从根本上来说，过去几年土地价格持续上涨，并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下，土地价格长期上涨的趋势难以改变，而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限，这意味着当下和未来快周转的开发模式是主流。即便如此，在持续的紧缩政策下，快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业新的课题。

事实：2011年，中国房地产市场的特点

随着2010年的结束，中国的房地产调控进入新的阶段。在房地产调控的坚持不放松的背景下，2011年中国房地产市场呈现出一些明显的特点。

特点一：增速放缓，房地产市场仍然呈现上涨态势。从全国来看，2011年房地产市场增速逐渐放缓，但仍然呈现量价齐升的态势。2011年1-11月份，中国商品房销售面积和金额同比增长8.5%和16%，销售均价同比增长6.9%。从城市来看，三四线城市房地产市场仍然呈现量价齐升的态势。

三、四线城市商品房销售面积同比增长12.6%，房价涨幅11.8%，显著高于一、二线城市的涨幅。从土地市场来看，中国土地成交面积依然呈现增长态势。2011年，中国102个城市成交面积74862.55万平方米，增长2.4%。从产品类型来看，商业地产出现爆发式增长。2011年前11个月，办公楼的新开工面积增长50.6%，经济发达的一线城市办公楼新开工面积增长141.2%。从开发商来看，许多主流开发商仍然完成了非常高的年度销售目标。

特点二：力量改变，房地产市场开始进入去库存周期。从下半年开始，房地产市场开始进入由供需主导的阶段。在这个阶段，随着调控的深化，观望情绪加重，市场开始进入去库存周期。世联购房者信心指数调查显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，预期房价下跌的比例为40.0%。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产市场的预期开始发生了转折。随着市场预期的转变，观望情绪开始逐步加深，去化速度开始减缓，加上供给量的持续增加，主要城市的房地产库存开始明显上升。北京、上海、广州、杭州、南京、青岛、武汉等主要城市库存已经接近或超过了2008年的历史峰值。主流开发商的库存也呈现明显的上升态势。2011年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。

特点三：营销变奏，降价促销已成为市场的主旋律。进入2011年三季度，调控政策的效果开始显现。从2011年下半年以来，世联重点监测的28个城市的促销降价统计情况来看，降价楼盘总共672个，其中降幅小于10%的楼盘占48.5%，降幅在10%—15%之间的楼盘占26.2%，降幅在15%—20%之间的楼盘占12.6%，降幅在20%以上的楼盘占12.6%。如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大。降价促销已成为市场的主旋律。

预言：2012年，中国房地产发展的展望

2011年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为2012年政府宏观调控的重点。

（一）2012年房地产调控政策预判。世联研究认为，2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。预计调整包括：一是限购政策的调整。继续执行限购令并不意味着执行尺度不能做丝毫调整。由调控效果的现显和经济下滑预期的影响，2012年不管是地方政府还是中央政府，均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整。二是限价政策的调整。2012年，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价上涨的绝对主力。因此在２０１２年，一二线限购城市继续执行限价令已无必要，三四线城市的限价令对地方房价上涨仍然具有较大的约束力。三是针对首套房的限贷政策做出调整。首次置业和改善型置业是房地产市场中最稳定、最健康的需求。政府在促使房价合理回归后，或将对现有的限贷政策做出调整，将这部分合理需求释放出来以支持房地产市场的健康发展。四是保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速。住建部已将2012年的保障房开工目标下调至700万套，同时规定竣工量需达到500万套。由重开工量转而重视竣工量，地方政府难以在竣工量上做文章，保障房的建设更容易落到实处。保障房建设大规模展开的同时，保障房的配套制度也在不断的创新和完善，预计2012年，在保障房的建设模式和分配制度方面，将做出较大的调整和完善。五是房产税的试点城市和征收范围将扩大。2011年12月26日，国务院副总理李克强在出席中国财政工作座谈会时表示，要稳步推进房产税改革试点。从政府的表态来看，2012年房地产税试点范围的扩大已成必然。

（二）2012年房地产市场量价走势。2012年上半年市场将进入量价齐跌的阶段，随着经济“软着陆”的成功，2012年二季度末价格或触底成功，其原因在于三方面，一是欧债危机还在加剧，欧洲和美国都需要新一轮量宽，这个从美元指数的走势可以推断。按照目前的趋势，二季度末美元指数应该在90附近触顶回落，从而带来全球资本市场见底。二是中国的经济会在上半年“软着陆”成功。货币政策已经转向，微调口径不变，但如果GDP增速低于7%，预计政策放松得更快。这些决定了中国经济会在上半年结束去库存期。三是房地产行业在明年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年的潜在供应情况会得到扭转，这个去库存周期与中国经济同步。因此，下半年市场会由于价格下降比较到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终促使价格探底成功。

总而言之，2011年，房地产市场已经发展了重大转折，上半场宣告结束。进入2012年，房地产市场逐渐回归正常，在市场量价筑底回归之后，或将开启我国房地产市场的下半场。

【撰写 世联地产市场研究部】

第二篇：世联楼市新评万科商业地产布局回顾与展望

【世联楼市新评】之四十二

万科商业地产布局回顾与展望

——独特万科模式服务住宅

与满足客户

2010-12-29

住宅领域的领军者万科改变多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，无疑引起了业内各界的关注和思考；世联研究认为改变一味的住宅专业化方向不仅仅是万科所需要面对的事情，同时也是中国房地产界所有力求大展宏图的企业所面临的共同问题，过度单一的住宅专业化已不再符合当前中国局势的要求和房地产行业发展大势。

加速商业地产开发是大势所趋

其一、经济结构的转型为第三产业的发展提供很好的机遇，第三产业所占GDP的比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑；依照国外的经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热饽饽，市场对住宅的需求将随之减少，目前国内第三产业占GDP的比重仅为40%左右，商业地产存在巨大的发展空间。

其二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力，通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发，在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在核心城市持有优质的商业物业，将会成为万科实力与品牌的见证，也将是万科持续成为行业标杆的有力支撑。

其三、政策频出和土地规划使得万科不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产经过了政策支持期到政策频出期的转变，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，包括万科在内的所有开发商不得不接触商业地产。

2010年万科重拾商业地产

万科城市综合体和购物中心开发如火如荼。2010年万科十分重视城市综合体和购物中心的开发，在上海和深圳均有涉足，企图通过在一线城市的耕耘打造万科商业的优秀品牌，以成功的实现对二三线城市的辐射效应，例如：6月万科深圳首个城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务，同时拥有大体量写字楼物业。同时由于万科住宅已经深入全国二三线城市，加之一线城市的土地资源较为紧张，今年万科在二三线城市的商业布局节奏同样稳健而高效，并且定位鲜明，注重其在城市、片区以及社区等范围的辐射作用，体现商业服务住宅的理念。例如：2月14日，东莞万科首个城市综合体项目正式启动，将建成集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文化于一体的城市综合体项目，将成为长安镇首个一站式都市

生活中心，成为东莞新的地标；在上海总投资10.37亿元的七宝地块项目,将建成包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能够提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位“一站式”服务的大型购物中心。

万科酒店物业定位高端。万科在酒店领域坚持走较为高端的路线，并通过采取同国内、国际知名酒店集团合作的方式来树立万科的酒店品牌，提升万科的酒店服务水平，并有效的提升片区溢价；相比城市综合体和购物中心，2010年万科在酒店领域的表现更为抢眼，动作相对更加密集；2009年12月3日，珠海宾馆改造工程打响了万科进军商业领域的第一枪，2010年5月31日，万科珠海宾馆引进万豪国际集团作为其酒店管理者和运营者；5月26日，万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军武汉高端商业地产,以抢占高铁时代中原汉口新门户；6月，深圳万科签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科中心酒店项目，预计于2011年内开业；同期，深圳万科还与第六感度假酒店集团签约管理大甲岛酒店。大甲岛第六感酒店预计于2012年内投入运营；10月，杭州万科首次登陆上海秋季房展会，并带去了华东地区最大的五星级全套房度假酒店——白鹭湾君澜度假酒店；11月6日，武汉万科与世界500强新加坡星狮集团旗下的辉盛国际签约，正式在其开发建设的金域蓝湾项目引入MODENA高档酒店。世联研究认为2010年万科在酒店领域的表现为其进军商业地产开了一个好头，由于酒店对片区的辐射能力强，对提高住宅的附加值具有无可替代的功能，在未来一段时间里，酒店很可能成为万科在商业地产领域的主要角色。

万科写字楼走特色开发路线。从2010年万科面世的写字楼的来看，其有别于大家对写字楼一贯的印象，万科写字楼更加注重工作环境的营造，更加注重环保和人性化氛围，特色化的运营模式使得其稀缺价值明显。例如：在售的万科五号公社全部是LOFT产品，层高高达5.7米，此外，还配有中庭、花园、露台的设计，打造CBD浓郁现代风格的景观地表，更显珍贵的在于它是北京新CBD区域内唯一的独栋形式办公楼；另外最近面市的上海万科VMO写字楼项目由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品组成，以创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境为目标，使其在土地资源稀缺的上海彰显出特色。但是从2010年万科进军商业地产的动作来看，写字楼相比城市综合体、购物中心和酒店等所占的分量相对较小，在未来的一段时间内，单纯的写字楼打造可能不会是万科商业地产领域的重点。

除了城市综合体、购物中心、写字楼和酒店之外，万科住宅片区的商业配套同样是其商业物业的一个重要组成部分；之前万科的商业配套是交给其他地产公司去经营，但其商业配套经营与住宅的深入配合方面有所欠缺；世联研究认为确定进军商业地产之后，万科将会更大程度的参与商业配套的运营。

2011年万科提速商业布局 放大住宅片区附加值

从2010年万科在商业地产领域的表现和拿地的情况来看，2011年万科将会继续延续其进军商业地产领域稳健而高效的步伐，促进万科由粗放型增长阶段向精细化升级阶段的转型。

2011年万科商业物业将以提升产品价值和给住宅带来更多的附加值为目标，尽量满足房屋价值需求的更高层次，即除安全性和生理性需求以外的功能性需

求，情感性需求和价值需求；万科将进一步加强对办公楼、购物中心、酒店和住宅商业配套等的规划，实现其片区辐射功能，并满足客户照顾老人、培养孩子、工作环境、体现品位、社交娱乐以及彰显身份等更高层次的需求；从万科对客户的细分市场来看，万科商业地产将更加注重职业新锐家庭、望子成龙家庭，幸福晚年家庭和成功家庭等支付能力较强家庭的需求，根据对这些家庭生活和工作等方面需求的分析和掌握，规划商业物业以满足其实际需求，进而放大其住宅片区的附加值，促进城市花园、城市新城、四季花城、金色家园和自然人文等系列住宅产品的升级，最终放大万科的品牌效应。例如：万科深圳公司所提出的“蝴蝶模式”或将在2011年大放异彩，即打造“3W万维社区”，包含“社区级商业＋区域级商业＋城市级商业”组合的无缝商业配套享受。

2011年万科将继续巩固其在北京、上海、深圳等一线城市所取得的商业地产成果以外，还将加速往二三线城市布局，即加强核心城市的辐射作用，同时坚持一线城市向二三线城市挺进的扩张路线。上海、北京和深圳等一线城市，万科已有商业项目在售，并取得了可喜的成绩，或者在2011年将启动或者发售，例如上海的七宝地块项目，北京的长阳项目和昌平区回龙观村旧村改造项目，深圳的爱联新老西城中村改造项目和盐田沙头角中心区项目等，万科2011年很有可能涉足广州和杭州的商业地产领域，但由于一线城市的出让土地相对有限，万科采取收购、合作和商业配套等方式涉足的概率更大；同时万科也将加速二三线城市布局，包括已有的苏州万科国际广场，明年很可能出售或开工的东莞长安综合体项目、福州的上海东新村危旧房改造商业综合体项目、北江滨商务中心的B8、B10地块商业综合体项目、宁波的镇海新城绿核北部地块城市综合体项目、武汉的洪山区长江村13、16、17、18号地块城市综合体项目、西安的国际会展产业园项目等等，再加上大规模的住宅商业配套，万科在二三线城市的商业地产将实现规模化的增长。世联研究认为，随着万科商业地产从一线城市向二三线甚至四线城市不断的深入，以及万科在商业地产领域的不断成熟，万科可能会选择持有更多的商业物业，形成独特的万科模式，更好的实现万科住宅精细化升级以及万科品牌可持续发展和升华。

【撰写 世联地

产市场研究部】

第三篇：2006年中国彩电市场回顾与展望

2006年中国彩电市场回顾与展望

2006年中国彩电市场回顾与展望

刚刚结束的2006年，是中国彩电行业继续深化产业升级和产业链调整，以新技术、新产品和不断降低的价格来激发需求增长的一年。平板化、数字化、大屏化成为彩电市场的主要成长动力。

2006年的中国彩电市场总体规模继续保持平稳增长，销量达到3582万台，增长3.2%，销售额为980亿元。虽然总体市场规模看起来波澜不惊，但是内部结构却发生了显著的变化，各技术类型的发展更是大相径庭。此消彼长之间，唯有液晶电视市场全面扩张，CRT电视市场规模首度出现小幅下跌，旗下仅有超薄CRT表现抢眼，等离子电视市场增长趋缓，其规格结构也在快速转变，而背投电视市场则进一步大幅萎缩，本来寄予很大希望的微显电视也在平板电视的竞争压力和超大屏幕需求不足的影响下出现萎缩。纵观2006年的中国彩电市场的走势，主要特征如下： * 市场规模和结构

CRT电视市场总体小幅下跌3%，但仍占整体彩电近87%。超薄CRT电视的迅猛增长成为了亮点，全年销量220万台，增长了6倍多；液晶电视市场继续高速增长200%，销量达到380万台，占总体彩电市场的10.6%。液晶电视市场已形成较大的市场规模，将进入稳定成长阶段，品牌格局面临重新洗牌，获利将成为首要问题；等离子电视在大屏幕液晶电视的冲击下市场增长趋缓，销量为60万台，增长率仅13%。随着符合高清标准的42英寸WXGA产品上市以及50英寸价格的大幅下调，等离子依然有望保持持续增长；背投和微显电视则由于平板的竞争压力和超大屏幕需求不足的影响下大幅萎缩，合计销量仅为30万台。类型

销量（万台）结构比重 同比增长 CRT电视 3112 86.9% －3％ 液晶电视 380 10.6% 200％ 等离子电视 60 1.7% 13％ 微显电视 4 0.1% －44％ 背投电视 26 0.7% －66％ TTL CTV 3582 100% 3.2% * 价格走势

2006年普通CRT电视的价格一如既往的平稳，而超薄CRT电视则出现较大幅度的下调，其中29英寸超薄价格降幅超过15%；液晶电视价格的平均降幅为最高，这也是刺激消费增长的主要动力，尤其是40～46英寸的大屏幕液晶，降幅普遍高达30%左右，而预计2007年在面板供应激增，成本降低的推动下，大屏幕液晶电视的价格还有望继续下调25%左右；等离子电视中42英寸价格已相对稳定，50英寸则有较大幅度的下降，其销量也增长很快。* 尺寸规格结构

在平板电视的增长带动下，彩电的尺寸规格呈愈来愈大的趋势，20英寸级的比重虽然最大，但已降低了4个百分点至82%，而30英寸级得益于液晶电视的高速增长比重提高至12%，40英寸及以上的销量比重虽然只有5%，但销额比重已超过20%。随着未来平板电视市场的继续成长，30英寸以上的中大屏幕电视的比重将越来越高。* 渠道变化

彩电市场渠道结构的变化对整个彩电产业的发展产生了深刻的影响，尤其是在一二级城市家电大连锁卖场的强势使得“厂商”关系日趋糟糕，家电连锁商的价格话语权和各项收费已经严重影响到彩电制造企业的获利能力。2006年家电连锁商已经占据全国彩电销售额的三成，在一二级城市平板电视的70%以上通过家电连锁上销售，百货和超市等传统渠道仅在CRT电视的销售还保持一定的地位。不少彩电企业已开始在三四级市场尝试渠道改革，力争保持对渠道的控制力，但面对不断高速扩张和实力愈来愈强大的家电连锁商，这个控制力能保持多久，还有待观察。* 市场细分

农村购买力的上升直接推动了农村彩电市场的增长，2006年销量规模已经超过城市市场，比重达到58%。而CRT电视虽然总体出现下跌，但在农村市场依然保持不错的增长势头，背投电视更是借助农村市场延续其生命周期。平板电视已经在沿海发达地区的农村开始启动，不过整体规模还不大。彩电总体市场除了零售市场外，商用市场也日益受到厂商的重视，尤其是在平板电视价格连续降价后，在商用市场的应用开始快速增长。2006年仅32英寸及以上的大平板电视商用销量近13万台，而加上平板小尺寸、背投电视等所有的商用市场规模预计将超过20万台。未来彩电在娱乐休闲行业和公共交通、商业系统等行业中的商业应用将愈来愈广泛。2006-2007中国彩电行业发展现状与趋势

2006年，是我国“十一五”计划元年，也是承上启下之年，更是彩电行业发展具有转折意义的一年。中国彩电行业步入平板化、数字高清、3C融合的新阶段，产品结构调整、应用技术升级和优化资源配置稳步推进，表现出显示技术多元化、产品规格趋大化、城乡需求差异化、彩电市场国际化的典型特征。整个行业面临资本、技术、市场、配套、经营等多方面新的压力和挑战，同时还面临发达国家和地区的各种壁垒。在这种情况下，加速产业结构调整,完善产业链,探索差异化的竞争战略，逐渐向高附加值环节转移，通过加强合作来协调优化市场环境，成为中国彩电业实现可持续发展的首要目标。

2006年，虽然存在种种挑战，但数字技术的快速发展和以平板电视为代表的新型彩电产品的不断涌现，在为中国彩电行业带来新发展机遇的同时，也推动整个行业在技术标准和法律规范的制定、优化发展环境和加强联合协作等方面取得了显著进展，出现了一些值得关注的事件和动向。数字电视终端标准和地面传输标准正式公布，电子信息产品防污染管理办

法和主要配套标准出台，展开CRT未来几年发展趋势大讨论，平板彩电出口退税率恢复至17%，加紧制定平板电视售后服务规范和液晶电视主流尺寸规范，彩电企业达成共识联合建立专利实体公司探索知识产权应对体系，加强在国际和国内市场、核心技术和标准方面的协调合作等，不仅反映出整个中国彩电行业的进步和升级，也反映了中国彩电企业的理性和成熟。

一、2006年中国彩电行业规模与结构分析 1、2006年，国内共生产彩电8613万台，比2005年产量增加了10.3%。中国彩电行业正处于上升期，生产规模继续扩大，产能利用率不断提高，作为全球重要彩电制造基地的角色被进一步强化。

图1 2006年Q1-Q4中国彩电产量规模与同比增长率

2、国际市场出口量快速增长，出口比例已超过50%，国内外两个市场基本趋于统一，互动显著，出口成为行业增长的主要动力，国际贸易成为制约行业产销波动的重要影响因素，积极、合理、妥善地解决知识产权问题尤为迫切。2006年第四季度，我国彩电的总出货量(注：包括内销出货量和出口量，下同)为2584.3万台，同比增加7.6%；2006年全年彩电的总出货量为8714万台，与2005年相比增加了8.5%。

2006年第四季度，我国彩电的出口量为1456万台，同比增加37.4%；2006年我国彩电的总出口量为4639万台，与2005年相比增加了37.8%；从2006年各季度彩电出口量情况看，处于上升趋势。我国彩电的国内市场出货量，2005年达到高峰，在2006年明显回落，以消化存货压力。

3、CRT彩电面临着平板电视的压力，但仍占据着行业产量的七成，出口量与内销量比例接近1:1。

2006年第四季度，我国CRT彩电的总产量为1651万台，同比下降5.6%；出口量916万台，内销量938万台。2006年，CRT彩电产量占整体彩电产量的比例为73.5%，比2005年降低了10.3个百分点。

图2 2005-2006年Q1-Q4中国彩电出口量与内销出货量规模对比

表1 2006年各个季度中国CRT彩电出口量与国内市场出货量对比 单位：万台 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 出口量 481 601 711 772 577 770 769 916 内销量 1271 1035 778 1219 832 650 1096 938 总出货量 1,752 1,636 1,488 1,991 1,409 1,420 1,864 1,854 出口比例 27.5% 36.7% 47.7% 38.8% 41.0% 54.2% 41.2% 49.4% 内销比例 72.5% 63.3% 52.3% 61.2% 59.0% 45.8% 58.8% 50.6%

4、液晶电视发展迅速，年产量已超过2000万台，7成多份额用于出口，市场国际化特征显著。PDP彩电平稳增长，投影电视(包括CRT背投和MD微显示电视)产量收缩，大屏幕、高清晰的产品特性还须突破 “窄众”市场。

2006年第四季度，国内共生产LCD彩电759万台，同比增加了111.4%；2006年LCD彩电的总产量已达到2037万台，比2005年产量增加了102.5%。出口需求大规模增加是LCD产量迅速扩张的主要原因，2006年国内LCD彩电的出口量已经由一季度的201万台增加到了四季度的520万台。2006年第四季度，PDP彩电产量为38.6，同比增长8.7%；投影电视产量14.8万台，同比下降5.1%。

图3 2005-2006年各个季度中国LCD彩电出口量变化 5、2006年，TCL、康佳、长虹、创维、海信、海尔等企业的年产量已占到行业总产量的70%多，中国彩电行业制造能力进一步增强，形成一批年产量超过500万台的大型彩电制造企业，随着平板化和数字化进程的加快，行业逐步进入重新洗牌阶段。

二、2007年中国彩电行业发展趋势分析 1、3C融合趋势带动整个行业进入快速转型期，产业结构调整进一步深化，产业重心继续上移，相应带来企业资源配置和技术研发投入的变化，大企业的战略定位趋于明朗。

2、行业供给规模继续扩大，LCD电视量产增加是主要动力；供需均衡性仍表现为结构失衡导致的供大于求，价格竞争形势比较严峻。

3、行业内的企业变革处于活跃期，横纵交叉的重组并购和新企业进入并存，基本成熟的CRT彩电工业体系构筑的进入壁垒对液晶电视制造作用非常弱，转型期的市场混沌和特有的IT特性为新进入者创造了机会。

4、多元化趋势延伸，从显示技术结构、市场结构的多元化向竞争主体、产业结构的多元化扩展。显示技术多元化的大趋势下，不同产品加速发展争夺市场定位，LCD量产规模增加最快，PDP和投影电视在大尺寸、全高清市场仍具有较好发展空间，超薄CRT具有性价比优势，在激烈的角逐中共存。

5、核心关键技术研发受到大企业重视，但取得显著成功尚需时日，应用技术创新是转型期提高竞争力的有效手段：降低能耗和提高音响效果是平板电视的共同追求，液晶电视的技术改进重点是改善产品响应时间，解决运动图像拖尾现象，PDP电视的技术改进重点是降低能耗，投影电视重在提高灯泡寿命和平板化，CRT将继续在超薄的方向上提高清晰度，顺应数字电视的要求。

6、彩电市场处于周期性波动的上升期，国际和国内需求旺盛，消费结构升级带来新的增长空间，平板、高清、大屏幕成为奥运前夕营销和需求的热点；IPTV、数字家庭、接口技术、固体闪存技术等的创新发展，加速彩电向多媒体终端转化。

7、中国彩电进入发达国家和地区的难度加大，国际贸易壁垒更趋复杂化和弹性化。国际市场遭遇“技术专利化——专利标准化——标准法规化”知识产权竞争规则，竞争层次比反倾销高，看起来更合理、更强势、影响力更大，对中国彩电行业的杀伤力和打击力强。和环保壁垒和反倾销风险并存，中国彩电行业急需破解对外依存度提高和贸易壁垒风险加大的难题。

8、国内市场环境逐步改善，在摩擦中寻求和谐，彩电制造企业还需加大与连锁渠道商和数字电视运营商的协同发展，积极的态度和行动尤为重要；液晶电视主流尺寸规范和电源接口规范的出台，将减轻制造企业成本压力。

9、政府对平板电视产业链建设的支持更趋明朗，重点打造加强核心技术研发、完善和推行标准体系、联合投建液晶电视面板厂的“垂直体系”。

10、平板电视售后服务规范及相关行业自律标准陆续出台，免除消费者后顾之忧，提升服务质量，促进需求释放。2006年中国彩电行业大事记(2006年1月—2007年1月)1.三大标准出台 ①AVS国家标准

2006年3月1日，由信息产业部组织制定的《信息技术先进音视频编码第二部分：视频》正式发布成为国家标准(标准号：GB/T 20090.2-2006)，并于发布之日起实施。数字音视频编解码技术(AVS)是我国具备自主知识产权的第二代信源编码标准，是数字信息传输、存储、播放等环节的前提，是数字音视频产业的共性基础标准。②数字电视接收设备标准

2006年3月29日，信息产业部正式发布数字电视接收设备25项电子行业标准，包括基础标准、接口标准、机顶盒标准、机卡分离标准、显示器标准等，其中有6项显示器标准于2007年1月1日起实施，其它标准于发布之日起实施。③数字电视地面传输标准

2006年8月18日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布《数字电视地面广播传输系统帧结构、信道编码和调制》国家标准(标准号：GB 20600-2006),于2007年8月1日实施。

2.《电子信息产品污染控制管理办法》及相关标准出台，彩电环保使用期限确定

①2006年2月28日，《电子信息产品污染控制管理办法》正式颁布，该办法由信息产业部、国家发改委、商务部、海关总署、国家工商总局、国家质检总局、国家环保总局联合制定，于2007年3月1日施行。

②2006年11月6日，《电子信息产品污染控制管理办法》实施的三个重要配套行业标准：《电子信息产品有毒有害物质的限量要求》(标准号SJ/T 11363-2006)、《电子信息产品污染控制标识要求》(标准号；SJ/T 11364-2006)和《电子信息产品有毒有害物质的检测方法》(标准号SJ/T 11365-2006)发布。

③2006年11月以来，中国电子视像行业协会多次组织国内主力彩电企业，就彩电的环保使用期限制定问题进行了深入研究和缜密讨论，并于2007年1月达成共识：彩电环保使用期限为7年。

3.平板电视出口退税率提高到17% 2006年9月14日，财政部、国家发改委、商务部、海关总署、国家税务总局发布“关于调整部分商品出口退税率和增补加工贸易禁止类商品目录的通知，将液晶彩电和等离子彩电的出口退税率由13%提高到17%。4.行业联盟相继成立

①2006年7月，中国电子视像行业协会(CVIA)宣布成立中国数字接口产业联盟(CDIA)。

②2006年8月，中国电子视像行业协会数字家庭分会正式成立，为国内唯一的数字家庭领域权威组织。

③2006年9月，中国电子视像行业协会等离子专业委员会在北京成立。

④2006年12月，中国电子视像行业协会售后服务专业委员会在北京成立。

5.“中国数字电视产业链建设报告会”召开，13家彩电厂商发布联合声明驳斥“CRT退市论”

2006年9月20日-21日，中国电子视像行业协会联合数字电视产业链上百家企业和相关机构，举办“中国数字电视产业链建设报告会”，这是国内数字电视领域集中研讨技术和产业发展趋势、全面展示产业链成就的首次盛会。

在会上，13国内骨干彩电企业发表联合声明驳斥不实报道，表示在未来相当长的一个时期内，平板电视和CRT电视将保持共生并存的格局。6.渠道并购重组频繁

①2006年5月，五星正式对外宣布，与百思买达成协议，五星获得百思买1.8亿美元投资，百思买将收购五星51%的股权。②2006年11月，国美正式对外宣布，国美并购中国永乐成功。中国永乐股票将于11月16日正式开始停牌，并于2007年1月底在香港联交所退市。

7.国内企业进入面板领域，产业链建设取得重大进展 ①2006年12月，四川长虹集团及长虹电器股份公司，顺利启动“造屏计划”，联手彩虹集团、美国MP公司，斥资60亿元在四川绵阳建中国第一条等离子屏生产线。

②2006年末，上海广电电子股份有限公司发布公告称，公司与京东方、昆山龙腾已签署意向书，将共同组建专业化公司，使之成为各方TFT-LCD业务的统一平台，并计划在2007年6月30日之前就有关整合事项达成一致。

③2007年1月16日，由彩虹集团投资建设的中国国内第一条5代液晶玻璃基板生产线在咸阳市开工建设。这是国内首家实质性进入玻璃基板领域的企业。彩虹液晶玻璃基板项目总投资为13亿元，分两期建设。④本土LCOS产业链基本形成

中国投影显示企业已在超高压汞灯、背投屏幕、光学引擎等方面获得突破。尤其是在光学引擎方面，2006年南阳中光学集团与美国Syntax-Brillian合资生产三片LCOS光学引擎已经投产，并于2007年1月生产出了采用自产光学引擎的LCOS整机，中光学集团与日本智能泰克合资生产的DLP引擎也准备开始量产；江西鸿源、深圳昂纳明达的三片LCOS光学引擎陆续投产，上海力保自主开发的光学引擎取得巨大进展。

8.彩电企业知识产权合作取得共识和突破

2006年9月20日，在 “2006年中国数字电视产业链建设报告会”上，13国内骨干彩电企业联合发布共识，加强在技术、标准和知识产权方面的合作，积极推进共同出资成立第三方专业公司开展知识产权研究，吸纳各方优势专利展开中国彩电专利池建设，建立谈判组织进行集体谈判等工作，加强彩电行业在数字电视领域中的竞争力。

9.彩电产业多项技术和产品入选国家投资重点支持目录 2006年12月25日，信息产业部、科学技术部、国家发展改革委共同制订了《我国信息产业拥有自主知识产权的关键技术和重要产品目录》(以下简称“目录”)，明确指出：国家科技计划和建设投资将对列入目录的技术和产品的研制及产业化予以重点支持。平板显示应用技术和制造技术，大尺寸、高清晰度彩色TFT-LCD和高清晰度彩色PDP的面板和模块及其材料，LCOS等新型显示器件的关键件及系统，基于机卡分离的数字电视接收机顶盒与一体机，以及高清晰平板电视机等入选目录，产业前景朝气蓬勃。

10.数字成就：实现两个50%跨越、保持双100%高速 ①2006年，中国彩电产量超过8600万台，占全球比重50%以上； ②2006年，中国彩电出口量超过4600万台，占中国彩电总产量的50%以上；

③2006年，中国平板电视(LCD和PDP)产量和出货量的年增长率都超过了100%。2006年中国彩电行业十大事件(2006年1月—2007年1月)* 数字电视接收设备标准出台 * 数字电视地面传输标准出台

* 《电子信息产品污染控制管理办法》及相关标准出台，彩电环保使用期限确定为7年 *平板电视出口退税率提高到17% * 中国电子视像行业协会等离子专业委员会成立 * 13家彩电厂商发布联合声明驳斥“CRT退市论”

* 13家国内彩电企业达成共识：共同出资成立第三方知识产权研究公司，建设中国彩电专利池 * 国美并购永乐

* 中国第一条等离子面板生产线上马 * 中国第一条液晶玻璃基板生产线开工 2006年中国彩电市场10大特征 * CRT：超薄成为亮点，整体规模收缩 * LCD: 市场规模扩大，增长速度减缓

* PDP：42英寸高清和50英寸将成新的增长点 * 背投：CRT背投衰退，MD仍有空间 * 前投影：家庭娱乐将成市场新的增长点 * 数字电视：整体平移获得新突破 * 农村市场：稳中有变，规模超过城市 * 商用市场：五大消费行业各有千秋 * 消费需求：更新换代是第一大需求 * 渠道：大连锁占领全国彩电销额三成 2007年中国彩电行业十大趋势

* 彩电行业转型加速，产业升级与构建完善的平板电视产业链成为迫切需求。

* 多元化趋势延伸，从显示技术结构、市场结构的多元化向竞争主体、产业结构的多元化扩展。

*平板电视市场进入规模竞争时期，品牌集中度开始提高，彩电行业开始新一轮洗牌，部分实力较弱品牌面临退市的威胁。

* 三四市场平板电视开始放量增长，市场容量将有望超过120万台，增速大大超过一二级市场。同时三四级市场渠道竞争加剧，渠道商的扩张和整合将进一步提速。*平板电视价格继续下调，行业利润依旧低微。

* 42英寸高清(WXGA)等离子电视的大规模上市及50英寸价格大幅下降，等离子电视市场有望在2007年回暖。* 超薄CRT电视将扮演CRT救市英雄角色，2007年市场规模将继续快速增长。

* 应用技术创新亮点频出，流媒体、可录电视、倍频技术、背光调节这四大技术为消费者带来切实的附加价值和更完美的视觉效果，2007年将得到大规模的应用。

*平板电视售后服务规范确定，国家“三包”规定将正式出台，解除消费者后顾之忧。

* 国际与国内市场趋于统一，互动显著，国际贸易壁垒更趋复杂化和弹性化。

第四篇：2011年上半年全国房地产市场回顾与展望

2011年上半年全国房地产市场回顾与展望

世联地产2011/7/19 18:46:57 官方微博

提要：7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。

7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。上半年房地产市场回顾

今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒 大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市(即二线城市)销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购

政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒 大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落(即滞胀现象)的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。

下半年房地产走势研判

世联地产研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

1、未来政策走势的研判

目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：(1)政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。(2)政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。(3)房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

2、未来量价走势的研判

今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：(1)供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；(2)供销差(反映供过于求的指标)达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好

时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。

3、未来购房者心理预期

2011年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。

从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

第五篇：2011中国房地产市场展望

2011中国房地产市场展望

于泽远

2010年最能搅动中国各方神经的当属房地产市场。从年初房价飙升，到4月中旬“国十条”出台抑制房价；从9月房价再度上扬，到9月底官方祭出第二轮调控措施；从11月楼市量价齐升，到官方将进行新一轮调控的传言，中央高层、地方政府、房地产商、境内外投资投机者，及普通消费者在混沌的中国楼市博弈混战，一时杀得难解难分。楼市风起云涌

由于房价最能吸引普罗大众的眼球，今年中国各路媒体对房地产市场的关注程度前所未有。风起云涌的楼市也为媒体提供无尽的刺激素材：高层希望调控房价、地方政府指望卖地生钱、央企纷纷圈地赚钱、国内外炒家抬高楼市捞钱、刚性需求的普通人没钱，加上经济学家种种分析、地产大嘴屡屡放炮等等，房地产市场隔三差五就会成为各路媒体的封面或主打。如果要盘点2010年中国最热门的话题，房地产市场轮番上演的涨价与调控当能拔得头筹。

但涨价与调控谁胜谁负，目前还很难给出答案。有人将房价的上涨与调控戏称为“强强博弈”。“强强”指的是主导官方调控政策的常务副总理李克强与代表房地产商利益的“名嘴”任志强。任志强向来对官方调控房价的努力嗤之以鼻，认为房价只能是越调越高。虽然他今年劝告地产商“从了”调控政策，象征性降些价格配合官方动作，但今年11月中国70个大中城市房屋销售价格仍然同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。这说明，在“强强之争”中，任志强们并未处于下风。

在房价坚挺的现实面前，曾对调控楼市抱有厚望的人开始失望。他们认为，在权力大于市场的中国，官方应该有能力、有办法让房价回归理性。但大半年过去了，北京、上海等大城市的房价不仅没有明显下跌，甚至还略有上扬。这说明官方调控房价的意愿并不强烈，或是调控的手段不大对症。

用降价多少来衡量官方调控房市的成败，多少有些片面或误读。因为，在地方政府仍依赖土地财政、国内外热钱随时可能涌入房地产市场的大背景下，官方能摁住中国一线城市房价快速上涨的势头，已属不易。

降价并不是官方调控房地产市场的主要目标，官方也没有提出过房价应该下降多少。按照李克强的说法，官方的目标是要完善住房体制机制和政策体系，满足普通民众的住房需求，要通过财税、金融、土地等政策调节，规范房地产市场秩序，抑制投资投机性住房需求。

多数人买不起

这些调控措施如果落实，泡沫明显的中国一线城市房价应该有所下降，至少不会再快速上涨。但对于广大中低收入者来说，房价的涨跌已经和自己关系不大，因为即使城市的房价大幅下降，他们中的大多数仍然买不起，有些人甚至也租不起。

中国实行住房市场化10多年来，巨额收益让地方政府不愿把土地、尤其是位置较好的土地投向保障性住房，广大中低收入者也被抛入市场去寻找住所。在权贵和富有阶层因楼市繁荣而迅速积累财富的时候，中低收入者要么当房市的看客，要么沦为“房奴”。房价与占人口大多数的中低收入者不相干，早已不仅是经济或民生问题，更是关系到社会能否稳定的政治问题。高层近来之所以不顾一些地方政府和任志强们明里暗里的推诿干扰，强力整顿房地产市场，主要目的是让大多数人能住有所居，为经济社会发展提供基本保障。这远远超出了“两强博弈”的利益纠葛，而回归到政府的良知、职能和责任等基本政治理念。

要让大多数人住有所居，抑制投机、调控房价其实只是规范房地产市场的一方面，官方更重要的工作是为广大中低收入者提供保障性住房。李克强十分清楚，大规模建设保障性住房不仅是社会稳定的需要，也是最终理顺中国房地产市场的治本之道。由于地方政府在保障性住房建设上往往都欠账巨大，且缺乏还债动力，中央必须下大决心、花大力气才能推动他们承担这部分责任。这是今年8月以来，他频繁在各地考察、督促地方政府按时按量兴建保障房的重要原因。

事实上，兴建保障性住房才是房地产市场调控最为艰巨的部分，因为与任志强代表的逐利地产商相比，地方政府对土地财政的依赖是中央调控房市面临的更“强”的对手。因此，中国房地产市场上的“强强之争”不仅是李克强与任志强，也是李克强所代表的中央与地方“豪强”之间的博弈。

在今年建成580万套保障房的基础上，中国近日宣布将明年的保障房建设规模从680万套大幅提升到1000万套，保障性住房工程投资将超过1万亿元人民币（约2000亿新元），达到全国房地产投资规模的20%。看来，中国房地产市场的“强强博弈”中，李克强的砝码在增加，胜算也在增加。