国家税务总局扬州税务进修学院培训基地培训项目

第一篇：国家税务总局扬州税务进修学院培训基地培训项目

附件1

国家税务总局扬州税务进修学院培训基地培训项目

第二篇：国家税务总局扬州税务进修学院讲稿高金平

国家税务总局扬州税务进修学院讲稿

房地产企业税务稽查方法与案例分析

高金平

（第一教研部税收教研室教授）

0514-87806638 gjp@tax-edu.net

第一讲 营业税检查

一、销售不动产税目适用的检查

（一）基本规定

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。

1.销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

2.销售其他土地附着物

销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。

二、纳税义务发生时间的检查

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。

《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方；

第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权； 第三，与交易相关的经济利益能够流入企业； 第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。

在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。

三、计税依据的检查

房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5%

（一）主营业务收入

非房地产企业、房地产企业(二)预收账款

1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？

2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？(三)视同销售(四)价外费用 《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

四、房地产业营业税审核要点

房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。

根据房地产开发企业会计制度规定，企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账。具体规定为：

1、转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算单提交买主时，作为销售实现。

2、代建的房屋工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

房地产开发企业实现的经营收入，应按照规定入账，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目。企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目。“经营收入”、“其他业务收入”都是损益类科目，期末，应将科目贷方余额全部转入“本年利润”科目，结转后应无余额。

审查要点如下：

1.将“经营收入”账与有关会计凭证相核对，同时核对纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看有无分解收入、减少营业额的现象。

2.将“经营收入”、“分期收款开发产品”等明细账与有关记账凭证、原始凭证以及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际未收到等原因而未转作“经营收入”的现象。

3.将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同相核对，看有无将收入挂往来账而不纳税的现象，以及有无收取预收款不计算缴纳营业税的情况。审查“其他应付款”明细账，看有无将预收账款记入该科目，故意递延缴纳营业税的情况。

4.审查“营业外收入”、“财务费用”、“其他应付款”明细账，看向业主收取的违约金、延期付款利息、代有关部门收取的水电初装费、有线电视初装费等价外费用，是否并入营业额申报营业税。

5．审查“主营业务成本”与本期“开发产品”减少额之间的差额，分析有无将开发产品用于换取土地使用权、抵债债务、分配给股东、无偿赠送给他人等方面，是否视同销售不动产申请营业税。

6.审查纳税人有无错用税率的现象，如土地转让、开发产品销售、租金收入，应按5%税率计征，而企业错按建筑业以3%的税率申报缴纳税款等。

第二讲 土地增值税检查

一、检前准备

检查组应当要求纳税人如实提供如下资料：

（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。

（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。

（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。

（五）项目工程建设合同及其价款结算单。

（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。

（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。

（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。

（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。

二、检查人员应当对下列事项充分关注：

（一）明确清算项目及其范围。

（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。

（六）明确清算项目的起止日期。

三、纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，应按规定审核收入总额。

四、纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。

五、有下列情形之一的，应核定应纳税额

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。

六、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：

（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。

（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。

（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。

（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。

七、清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

八、应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。

九、土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月１日国家公布的市场汇价折合人民币。

十、纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认。

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

十一、收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。

十二、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

十三、必要时，应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：

（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。

（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。

（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。

（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。

（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。

（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。

（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。

十四、应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

十五、扣除项目审核的基本程序和方法包括：

（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。

（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。

（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

（六）必要时，利用专家审核扣除项目。

十六、核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。

十七、取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

十八、土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

十九、前期工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

二十、建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

１．从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

２．实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

３．审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

二十一、基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

二十二、开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。

（六）审核有无预提的开发间接费用。

（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

二十三、房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

１．审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；

２．如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

３．审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

４．审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

二十四、与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

二十五、国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

二十六、对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

二十七、应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

１．如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；

２．如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算； ３．对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

第三讲 房产税、城镇土地使用税的检查

2006年底，财政部、国家税务总局联合下发了《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)，该政策规定从 2007年1月1日开始执行，对共有经营性房产的房产税纳税人、有偿取得土地使用权的缴纳土地使用税时间以及免征土地使用税等有关政策问题进行了明确。

一、纳税时间

据介绍，根据规定，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

而从事房地产开发的企业以招、投、拍等形式有偿取得土地使用权的，无论该土地是用于经营或自用，或者闲臵，均应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。

二、纳税方

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值，而出租的，依照租金收入计征。

三、免征对象

在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

而在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。

四、思考题

酒店用地、设备等是否征收房产税？ 地下车位是否缴纳房产税？

按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原价计征房产税？ 土地价值是否并入房屋原价计征房产税？ 内外资企业缴纳房产税有什么不同吗？

尚未交付的土地使用权是否计征城镇土地使用税？ 房地产开发企业能否享受免征土地使用税优惠？ 房地产开发企业应如何计征城镇土地使用税？

第四讲 车船税检查

《中华人民共和国车船税暂行条例》（以下简称《条例》）于2007年1月1日开始实施。新《条例》针对原车船使用牌照税和车船使用税存在的问题，在适用范围、税收性质、税目税额、减免税范围和征管等几个方面进行了完善。

一、征税范围的变化。现行政策规定，车船税的征税范围为“依法应当在车船管理部门登记的车船”。对依法不需在车船管理部门登记的车船则不属于车船税的征税范围。

二、减免税范围的变化。新条例规定，对下列车船免征车船税：

1、非机动车船（不包括非机动驳船）；

2、拖拉机；

3、捕捞、养殖渔船；

4、军队、武警专用的车船；

5、警用车船；

6、按有关规定已经缴纳船舶吨位税的船舶；

7、依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应予以免税的外国驻华使馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船；

8、省、自治区、直辖市人民政府可根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车辆给予定期减税、免税。相对原有政策，取消了对国家机关、人民团体自用车船、港作车船、工程船等减免税规定；同时，还取消了困难性减免，经财政部批准的其他车船免税的规定等。

三、计税依据及征收标准的变化。现行车船税对载货汽车、三轮汽车低速货车实行按车辆的自重吨位征收车辆税。而原有政策则规定以载重为征税依据。

四、纳税义务人的变化。现行政策：在中华人民共和国境内，车辆、船舶的所有人或管理人为车船税的纳税人，同时规定，车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，应由车船的使用人代为缴纳。而原有规定仅为在中华人民共和国境内拥有并且使用车船的单位和个人。

五、纳税地点的变化。车船使用税政策规定，车船使用税由纳税人所在地的税务机关征收。而现行政策规定：“车船税的纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定，跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地（车籍所在地）”。

六、征管方式的变化。根据车船税政策规定，从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车船税的扣缴义务人。行政法规赋予保险机构法定扣缴义务。同时，还规定：“各级车船管理部门应当在提供车船管理信息等方面，协助地方税务机关加强对车船税的征收管理。”

七、纳税时限的变化。现行车船税条例规定：“车船税的纳税义务时间为车船管理部门核发的车船登记证书或行驶证书记载日期的当月”“车船税按年申报缴纳。具体申报缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。”而原有政策规定为：“车船使用税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。”

第五讲 印花税检查

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种地方税。由于印花税征税对象种类繁多，适用税率各不相同，检查的基本方法是对纳税人所有涉税凭证进行全面检查。检查时主要应关注以下检查要点：

1.检查征税范围。纳税人在经济交往中书立的凭证种类很多，鉴别所书立的凭证是否具有合同性质，是判别征免的主要标准。应根据有关政策规定，对照纳税人的有关凭证从其内容、性质等方面进行审核。例如检查纳税人有无错划凭证性质，将应税凭证划为非应税凭证，或因对政策规定理解有误，而将应税凭证作为免税凭证，造成漏纳印花税的问题。

2.检查应税合同的计税依据。根据每一应税合同的内容检查各类经济合同上记载的计税金额，看其计税依据的确定是否正确，有无不按规定确定计税依据而多纳或少纳印花税的情况。对于已完税的应税合同，以其已纳税额除以该合同的适用税率，便可核查出其计税依据的计算正确与否。对于各类不同的应税凭证，检查时应考虑其在财务账上的“特殊位臵”，例如对工商企业借贷款合同的检查，主要检查“短期借款”或“长期借款”账户的贷方发生额。对财产租赁合同的检查，主要检查“其他业务收入”账户等等。此外，企业可能发生应税凭证业务的核算账户还有“实收资本”、“资本公积”、“固定资产”、“制造费用”、“管理费用”等。

3.检查应税合同的适用税率。主要检查有无混淆合同性质，从低适用税率的问题。例如，对于受托提供原料的加工、定作合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的，应分别按“加工承揽合同”和“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花，合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额，依照“加工承揽合同”从高适用税率计算贴花。检查时应注意有无错用税率的情况。

4.检查应税合同计税情况。对只载明数量，未标明金额的合同，是否按规定先计算出计税依据后再计算贴花所载金额为外国货币的合同，是否按规定先折合人民币后再计税贴花到期不能兑现或不能兑现的合同，有无将已贴印花税票揭下重用的情况。

5.检查营业账簿计税情况。首先，检查企业有无错划核算形式，漏缴印花税的问题。例如，采用分级核算形式的纳税人，仅就财会部门本身设臵的账簿计税贴花，对设臵在二级核算单位和车间的明细账款按规定计税贴花的情况。其次，检查资金账簿计税情况是否正确。例如，企业“实收资本”和“资本公积”两项合计金额大于已贴花资金的，是否按规定就增加部分补贴印花税票。再次，检查其他账簿是否按规定计税贴花，除总分类账簿以外的账簿，包括日记账簿和各明细分类账等，是否按件贴花。

6.检查产权转移书据、权利许可证照的计税情况。主要检查房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证四类证照，看其是否在领受时按件贴花。

在对上述应税凭证检查时，还应当注意对免税凭证的检查，防止纳税人混淆减免范围，漏计印花税。此外，还需关注纳税人是否按规定及时足额地履行完税手续，有无在应纳税凭证上未贴或少贴印花税票的情况；已贴花有无未注销或者未画销的情况；有无将已贴用的印花税票揭下重用的问题；对平时“以表代账”的纳税人，在按月、按季或按年装订成册后，有无未按规定贴花完税的问题。

第六讲 契税的检查

一、征税范围

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（三）房屋买卖；

（四）房屋赠与；

（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二条 条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。

问题：A公司提供土地，房地产开发公司提供资金,合作建房，建成后分给A公司一部分房屋，其余的房地产开发公司对外销售。请问：房地产开发公司在取得土地使用权时征不征契税?

答：应征契税，房地产发公司必须把土地使用权更名到自己的名下，这样才可以取得土使用证，而土地使用证是房地产开发公司开工的一必要条件。

一、纳税义务发生时间

《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、税收优惠

《中华人民共和国契税暂行条例》第六条规定： 有下列情形之一的，减征或者免征契税：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；

（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；

（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十二条规定：

条例所称用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。条例所称用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。条例所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。条例所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。

条例所称用于军事设施的，是指：（1）地上和地下的军事指挥作战工程；（2）军用的机场、港口、码头；（3）军用的库房、营区、训练场、试验场；（4）军用的通信、导航、观测台站；（5）其他直接用于军事设施的土地、房屋。

财税[1998]96号文件规定：对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件:一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。所以，按照契税暂行条例等规定，如果您医院为事业单位或社会团体，购买不动产直接用于医疗的，可以享受免征契税的政策，如您医院为私立医院，应该不属于免税规定，具体由当地税务机关判定。

问题1：房地产企业以招投标形式中标的土地，其中有一小部分土地规划部门规定用于配套建设小学校和幼儿园，请问所受让的土地是全部缴契税，还是扣除用于修建学校、幼儿园用地后的土地缴纳契税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）规定：对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

因此，我们理解上述房地产企业如果经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并取得了颁发的办学许可证的，并且其承受的土地、房屋权属用于教学的土地部分，免征契税。否则应按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，就其承受中华人民共和国境内土地权属的全部，缴纳契税，不应扣除用于修建学校、幼儿园的用地。

问题2：

《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》（国税函[2008]718号）规定，居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。

问题3：A公司为B公司提供产品，B公司长期欠A公司销售货款，B公司破产，将房屋给A公司抵债。是否交契税？

答：财税[2008]175号文件第六条企业注销、破产的有关规定： 企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安臵原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。

问题4：财税[2008]129号文件规定：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

问题5：

《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》[国税函[1999]391号]的规定，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，离婚后原共有房屋产权的归属人不缴纳契税。

问题6：三种情况可申请退还契税

《契税暂行条例》规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天;纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。但对以下三种情况下，纳税人可以依法对已缴的契税向税务机关申请退税：

1.无效产权的转移可以申请退税。国家税务总局《关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函„2008‟438号)规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

2.期房退房可退还契税。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函„2002‟622号)规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。

3.多缴的契税可以在有效的期限内申请退还。《税收征管法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起3年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。

问题7：个人继承或接受遗赠的房屋，是否要缴纳契税？

答：国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函[2004]1036号）规定：

一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

所以，个人继承或接受遗赠的房屋，是否要缴纳契税，要根据情况不同而不同。

四、思考题

契税政策调整应当如何衔接？

应如何确定受让土地使用权的契税计税依据？ 购买尚未拆迁的土地是否缴纳契税？

集团公司异地征地签订的土地出让框架协议是否缴纳契税？ 法院拍卖股权，受让方是否缴纳契税？

企业改制重组过程中哪些情况下办理房地产过户手续可以免征契税？

第三篇：扬州税务学院培训心得体会

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扬州税务学院培训心得体会

不常外出的我，怀着忐忑的心情，再次踏上到扬州税务学院的旅途。一到扬州，便受到接站人员的热情接待，一切都安排得井然有序，如家的感觉涌上心头，让我对这烟花、翠柳的城市好感倍增，对接下来的日子也多了几分期待。在以后十九天的培训过程中不仅学到了很多我平常在工作中、生活中所学不到、听不到的知识，让我自身各方面得到了很好的锻炼，同时也让我再次能回到久违的校园，体验多姿的学生生活。现将我的一些学习感悟，汇报如下：

学院老师们渊博的知识、宽广的视野、严谨的思维、清新灵活的教学方式、幽默风趣的课堂氛围，无不令我深深折服，受益匪浅。他们让我懂得真正的学习不是照本宣科后的轻松，不是亲身体验后的惬意，而是思考和感悟，是观念的更新、思维方式的转变，是工作方式的调整、困惑的解决，是素质的提升、人生理念的完善„„一句话，我们要学以立德、学以明智、学用相长。

学以立德，就是要通过学习，提高我们稽查人员的政治涵养，要有信念、有信心，要懂得有所为有所不为。此次培训，袁森庚教授、曹福来教授、崔雪松律师、郭勇平教授、李文波律师、陈之龙教授分别给我们讲授了《稽查程序法律问题分析》、《税务稽查证据理论与实务》、《税务稽查文书法律分析》、《刑法在税务稽查中的运用》、《行政强制法在税务稽查中的应用》课程。他们以法律人的思维，为我们提供涉税法律知识新视角;以稽查人员的角度，帮我们发现及防范执法所可能产生的风险;更为重要的是，告诫我们必须清楚认识自己的身份，在工作中把握好原则和底线，遵纪守法，保证执法的质量和效率。而这就需要我们在强调专业知识学习的同时，加强对自身世界观的改造，常思贪欲之害，常弃非分之想，常怀律己之心，常修为政之德，培养服务、务实、廉政的意识。

学以明智，就是要通过学习，提高我们稽查人员的专业水平。古人云“不谋全局者不足以谋一域”，作为一名地税稽查干部，没有财税、会计、法律等多方面的基础知识，就不能很好地胜任本职工作。而这些知识更新速度又可谓是日新月异的，因此我们要时时刻刻保持学习的劲头，完善更新自己。就拿此次培训辛连珠教授讲授的《资本交易的税务检查》作例子：辛教授以《大板城的姑娘》中的“带着你的妹妹，带着你的嫁妆”歌词导入“资本交易”课程，整个课程以“哥”和“妹”的结合通俗易懂的详细介绍了“资本交易”的实质、内涵以及相

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关的涉税事宜，使我明白了“资本市场遍地税收”的真正含义，同时也促使我静下心来，不断勤奋学习，向他人学习，向实践学习，向书本学习，努力吸收各种知识营养。

学用相长，就是通过知识指导实践，通过实践检验知识，着眼于实际问题的思考，着眼于新的实践和新的发展，理论联系实际。一个地税稽查干部工作是否合格，不仅要看学习得怎么样，更要看能不能在实践中创造性地执行各项方针政策，能不能在困境中坚忍不拔地打开工作的新局面。不与实践结合的学习是毫无意义的学习。此次培训陈斌才老师讲授的《建筑安装企业税务稽查实训》正是“学用相长”最好的体现，不仅“授之以鱼”，更“授之以渔”，为我们展示了理论结合实践的新方法和新方向。在未来稽查工作中，我们要学会举一反三，不断总结新鲜经验，创新工作思路，转变工作观念，夯实工作基础，争创工作成效。

十九天的扬州学习，感悟很深，启迪很多，还源于这里清新淡雅、悠闲别致、舒适宜人的环境。在这里，我们远离了城市的喧嚣，能静下心来慢慢感受、点点思考、细细品味。在今后我将树立“终身学习、持续学习”的理念，而学习的过程是滴水穿石，坚持不懈，我将在工作及生活的点点滴滴中勤于学习，善于思考，勇于实践。并怀着一颗感恩的心，对待生活，为地税事业的发展做出贡献!资料来源：http://www.xiexiebang.com/data/xdth/

第四篇：税务进修学院培训心得体会

中共国家税务总局党校、国家税务总局扬州税务进修学院，是我国税务工作者向往的知识殿堂，是税收学术研究前沿阵地，也是我近年以来心中一个美好而遥远的梦。8月8日，我有幸踏进梦寐以求的扬州税务学院大门，参加了为期一个月的“第三期新疆地税系统兼职教师培训班”。当看到书有“实事求是”四个龙飞凤舞大字的校园台柱，当端坐于安静的课堂，与来自全疆地税系统的50名业务骨干相识，聆听师尊的教诲时，我忍不住感慨万千，既感动于组织的培养和领导的关怀，又感慨于时光的短暂和友情的珍贵，更感悟于圆梦的快乐和人生的收获。

精彩的授课让我顿悟。本次培训包括了《如何做一个合格的税务培训师》、《兼职教师职责与素养》、《成人培训的特点及对教学的要求》、《培训教师压力管理与心理调适》、《税务培训课程开发与备课思路》、《培训教学方法的选择与运用》、《培训课件制作技术与技巧》、《地方税新政策解读》、《教师仪态训练》、《税务行政执法风险与防范》、《传统管理哲学与管理智慧借鉴》、《税收政策疑难问题解析》、《沟通技巧训练》等课程，几乎涉猎了税收业务与兼职教师师资培训方方面面的内容，足见组织者之匠心。老师们生动有趣的讲解，双讲式教学模式和案例教学模式以及答疑式教学模式的运用为我们打开了理性的思维空间，激发了我们对现实的思考，另外在进校之初，便进行了挑战自我和极限的拓展训练，顺利过关的心情不言而喻，我感到自己经历了一次“头脑风暴”，实现了思维、知识、工作能力、个人素质的全面“升级”。在学习期间，我们每堂课都是满勤，在认真听课的同时，还做了大量的笔记。下课以后，又到学院图书馆、电子阅览室和税务书店阅读和购买了课外书籍及相关理论报刊，及时更新自己的知识结构。最为让人感动的是，学员在安排好我们食宿学行的同时，在每个宿舍配备了电脑，便于大家进行交流学习。

大家把平时工作中遇到的难点、热点问题带进课堂，经过老师的讲解，课堂互动，豁然开朗。通过培训，大家感觉自己站得更高了、看得更远了。在轻松愉快的氛围中，我们提高了思想认识，丰富了的理论知识，调整了的思维方式，拓宽了眼界视野，对以后的税收业务工作和培训工作起到了很好的推动作用。

与以往培训不同的是，此次培训结业考试时让我们运用平时所学，参照此次培训效果和心得，自拟课题，进行30分钟的课题试讲，虽然经常在单位组织业务培训，但是面对诸多全国税务系统的教学大腕，面对全疆地税系统的业务骨干，我还是特别紧张，在指导教师的耐心辅导下，在同仁们的鼓励下，我勇敢地站在了扬州税院的讲台上，运用自己多年积累的税收业务知识，在扬州培训期间的学习所得，运用现代化的信息技术，圆满完成了自己的试讲课程，为今后业务培训工作奠定了坚实的基础。

美丽的校园让我沉醉。虽已过烟花三月，盛夏初秋的校园却风情无限。风景如画的瘦西湖构成扬州税院一道亮丽的风景线，漫步其间，花香四溢，绿树成荫，诗情画意，倍感宁静。这里的墨竹绿杨，这里的飞檐古巷，这里的清风明月，这里的流水画舫，让人禁不住遥想“春风十里扬州路”的华美典雅，“二十四桥明月夜”的斑斓迷离，“杨柳岸晓风残月”的激情抒发，让校园的美是如此独特，如此绚丽。而“求实、精业、勤廉、笃行”的校训和浓厚的文化氛围，让我感到责任和使命不再空泛，有许多理由催人奋进。作为一名地税业务干部，得到组织的信任和培养，一定要把“本事”用在服务经济建设上，用在税收工作创新实践上，以良好的精神状态和饱满的工作热情投入到税收工作中，努力开创基层税收业务工作新篇章。

相聚的友谊令我珍惜。参加此次培训的新疆地税学员，有的来自市区，有的来自县市，其中还有昔日的大学同窗和州直地税系统的同仁，到了这里，我们就是一个新的整体。我们深知身处税院，我们不再只是一个简单的个体，我们的一言一行都代表了新疆地税的形象，我们的所作所为都会影响到我们班的声誉。在一个月的培训中，我们与其他学员组成了一个团结友爱、和谐相处、朝气蓬勃的班集体。通过一起共同学习和生活，相互交流学习体会和工作经验，彼此之间加强了沟通，增进了友谊。通过外出考察，大家对团结协作有了更为直观的认识和深刻的体会，增强了团队精神，同时也更有利于大家在今后的税收工作中团结协作、共同奋斗。

衷心感谢领导和组织给予的宝贵机会，感谢学校的辛勤付出，感谢班主任老师的热情关怀，让我重温了做学生的幸福。本次学习，不仅是一次美好的圆梦之旅，一段足以让人铭记的人生经历，更是一次人生境界升华的起点。本次培训的所得、所感、所思，无疑将会影响我的工作、我的学习甚至我的人生。

第五篇：扬州税务学院培训感悟

见贤思齐，择善而从

感谢局领导对青年干部教育的重视，使我有幸在这美丽的五月踏入税务机关的最高学府进行业务学习，回顾这十四天的培训历程，看似时间挺长，但细想起来似乎又转瞬即逝，整个学习期间紧凑而充实，学到了不少东西，也看到了自身的不足，现将这段时间的感悟汇报如下：

一、开扩视野、提高技能

教育处与学院老师给我们精心准备了一系列课程，短短14天安排了二十余堂不同类型的课程，前半段主要是税务文化、纳税人权益、依法治税、互联网+税收征管等开阔视野式培训，后半段则主要是税务稽查理论及实务、财务报告涉税风险分析、地税业务讲解等实务型培训，期间还请来了扬州市委书记谢正义同志给全体同学上了一堂深入贯彻十九大精神的党课，我们有幸聆听了谢书记极接地气的教诲，他向我们介绍了扬州的风土人情及经济民生情况，使我们对这座美丽的城市有了更全面的认识。此次培训与平时工作之余碎片式学习不同，封闭式培训使我们能心无旁骛的进行学习，虽然学习过程有些艰苦，经常培训到晚上九点多，但是学习效果却很好，在培训最后阶段学院组织全体学员进行业务考试，通过考试检验了我们这段时间的学习效果，使我们感到这段时间的学习付出得到了回报，内心感到十分充实。

二、发现差距、激励斗志 培训期间，学院老师们宽广的视野、渊博的知识、幽默风趣的教学方式给我留下了深刻的印象，他们通过授之以渔的方式将一些看似枯燥无味的知识、案例生动的传授给我们，使我们感到真正的学习不仅仅是孤立的学习知识点和案例，更多的是思考这些知识点和案例背后蕴藏的原理以及如何将这些原理运用到实际工作之中。尤其是后半段地税知识的培训，使我提前接触了土地增值税、个人所得税等平时接触不到的税种，为即将到来的国地税合并带来的挑战做好知识储备。此次培训使我收获颇多，但毕竟培训课程主要是为了市局各单位专业技术骨干量身打造的，我作为一名“插班生”虽然有幸能跟着一起学习，但是实际上业务能力还相差甚远。一些课程对于我来讲明显感到“超纲”，老师在课堂上口若悬河讲的一些案例，同学们也都听得津津有味，我却听着一头雾水，好在一起学习的这些业务大拿们对于我的请教毫不藏私，耐心的给我进一步讲解，这样才使我勉强跟上整体学习进程。通过与这些精英们同堂学习、同组讨论，我深刻感受到这些人是我学习的榜样和努力的方向，在今后的工作中我将以他们为标杆，不断充实自己，缩短自己与他们的差距。

虽然时隔两千余年，但是《论语》里很多修身的名言对于今天的我们仍然适用，如见贤思齐焉，见不贤而自省也；再如三人行必有我师焉，择其善者而从之，其不善者而改之。这次培训使我学到了很多东西，但是更多的是看到了自己的不足和差距，在今后的工作中我将把这些优秀人才当做自己学习的榜样和追赶的目标，见贤思齐、择善而从，不断提高自己的综合素质。