商业地产定价及推售方案

第一篇：商业地产定价及推售方案

营销策略及分析

认筹政策：

方案一

认筹优惠5000低20000，开盘享受98折优惠

方案二

认筹优惠10000低20000，日进百金，开盘享受98折优惠

方案三

认筹优惠10000低20000，日进三百金，开盘享受98折优惠

分析：

方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春节，可能导致节前的认筹效果较差。

方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。该方案的特点就是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50天的客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。

方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。该方案与方案二类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。

建议：

通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。此方案有利于在节前提高认筹客户数量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。

销售政策

本项目为大型商业项目，为促进项目销售和后期的运营管理，暂定带10年租约出售，认筹天数为40天，项目销售低价均价为3200元/㎡，单间面积为120㎡，一次性付款再98折优惠。制定以下方案。

方案一

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。

方案二

10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年至第十年随行就市。根据客户选择是否把收益在总房款减免。

方案三

10年租约，前五年固定年收益为7%，第六年至第十年随行就市。前三年租金一次性减免。

方案四

10年租约，前五年的收益分别为5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。

分析：

方案一的总收益为38%，其实际成交价格为：低价总价/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整数），成交单价为5161.29元/㎡

其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整数），报价单价为5490.78元/㎡

一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%），即619355*79%=489290（取整数），合同单价为4077.42元/㎡

该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。但其报价和成交总价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。虽然减免了前三年的租金使其总价下降，但前三年没有任何收益的前提下以接近50万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性

方案二的总收益为21%，其实际成交价格为：低价总价/（1-21%）即

3200*120/79%=486076元（取整数），成交单价为4050.63元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整数），报价单价为4334.32元/㎡

该方案的报价与成交价单价均在4000元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择，且可操作性较强。投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。

方案三的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即

3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡。

一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整数），合同单价为3889.23元/㎡。

该方案的优势在于合同登记单价不到4000元/㎡，但对于前三年无任何租金收益会有一定抗性。

方案四的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即

3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡

一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整数），合同单价为4036.93元/㎡。

该方案收益为逐年递增，增加投资者信心，虽然前三年无任何收益，但是第四年和第五年的高额收益是投资者所期待的，与方案三同为35%的收益，减免三年租金，可本方案给客户对市场发展充满信心与希望，同时回款要高于方案三。

建议：

在开盘前开发公司将项目的运营权以公开签约的形式给自己旗下的运营公司，增强投资者对市场的信心。

以此为前提，根据对以上四个销售策略的分析，建议采取方案二。此方案灵活，可操作性强，且可通过销售手段增加回款金额。该方案客户选择是否一次性减免前三年租金，选择减免的其合同登记价格在40万以内，不减免的投资者可享受每年的7%的租金收益。在实际销售过程中对有一定经济实力的客户让其尽量的不用减免的方式以增加回款总额。

第二篇：商业地产商铺定价操作程序

商铺定价操作程序

A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。

B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）

公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数

D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数

公式二：∑权重系数=总权重系数

E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推

公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价

F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：

根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。

计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。

公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数

计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推

公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价

公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价

至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

第三篇：商业地产营销策划方案

商业地产营销策划方案

××商业城营销企划方案

前言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解 1.销售（招商）目标

××商业城的可销售面积如表8-3所示。

表8-3××商业城的可销售面积说明表

2.销售目标分解

××商业城的销售目标如表8-4所示。

表8-4××商业城的销售目标计划

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

表8-5营销各阶段工作任务一览表

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

（一）项目入市时机及姿态

1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

（二）价格定位及价格策略

1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。

3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

（一）宣传策略主题

1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从

“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

（二）宣传媒介组合1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招

第四篇：商业地产营销策划方案

年商业地产营销策划方案大全2014【内容简介】智地网【商业地产营销策划招商销售方案与商业地产培训视频大全】内容包括：商业地产投资、商业地产项目开发管理流程、商业地产开发运营模式、商业地产策划、商业地产招商、商业地产销售、商业地产广告文案、商业地产市场营销及策划方案流程、商业地产项目选址定位及业态规划、万达等知名企业商业地产营销策划招商方案、购物中心设计、城市综合体项目设计、写字楼商务中心与办公楼商务楼营销策划方案调查研究、城市综合体商业综合体与商务综合体营销策划方案专题研究、服装纺织建材家居农产品小商品城汽车批发市场专业市场策划方案，由余源鹏老师收集全国最新最全的商业地产营销策划招商方案及商业地产培训视频资料整理而成。【内容格式】该资料内容除包含多部商业地产培训视频外，还包含上万份商业地产营销策划招商方案文本资料，文本均为Word、PPT、PDF、Excel、TXT格式，可自由编辑、修改、复制、粘贴。你只需将硬盘中的内容拷贝到电脑、手机、MP4等设备中，即可随时随地，轻松学习!

【资料精华目录】本套资料主要分为商业地产培训讲座课程视频、商业地产总论、万达商业地产、购物中心、SHOPPINGMALL、城市综合体、商业综合体、商业地产营销策划、商业地产招商、商业地产销售、商业街、社区商业、裙楼商业、商业中心商务中心、商业广场、办公楼、商务楼、写字楼、服装纺织五金建材家居电脑城博览城汽车城农贸批发市场专业市场等方面的内容。截图如下：【本套资料精华目录】

一、商业地产总论部分精华资料目录万达商业地产集团商业运作全程开发手册_317页.doc万达集团商业地产项目运作制度汇编_281页_运作管理.pdf万达商业地产项目发展开发规划战略作业指引方案_304页.doc2012商业地产盈利模式组织管控和开发运营管理专题研究报告_221页_发展设计分析.pdf万达_万达房地产商业广场管理有限公司合同_280页.doc

万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf世邦魏理仕_万达房地产项目经济测算分析研究报告_187页_商业购物广场.ppt中国商业地产运营-电子书-353页.pdf商业地产现场运营管理技能_复旦地产总裁班_369PPT.pdf商业地产购物中心营运管理手册_273页.pdf商业房地产投资分析_商业地产投资实操攻略_217页.pdf复地_内部培训.大型商业地产开发设计策略_203p_百锐_开发模式_设计流程.pdf标杆商业地产规划设计借鉴与管控要点实战培训_103p_2012年_课程_教程.pdf高通智库_商业地产研究_万达集团.房地产开发补贴商业经营模式_114p_发展状况_案例分析.pdf高通智库_商业地产研究_深国投商置商业模式制胜与缺陷_87p_发展状况_案例分析.pdf社区商业地产营销实战培训教程_258PPT.ppt中国商业航母_万达商业地产揭秘系列_30页.pdf仲量联行_商业地产理论.商业选址研究大全_109p_选址研究.pdf仲量联行_商业房地产的市场分析与项目定位_148PPT.pdf商业地产典型开发模式分享_118p_专题研究.pdf商业地产全程开发核心关键解析_198PPT.ppt商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_ 投资分析.doc博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf商业地产_地级市购物中心项目开发全案_专题研究_239p.pdf商业地产创富的超级经营法则_龙寰模式_293P.pdf商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_市场调查_规划设计.ppt商业地产前期开发与建筑设计及运营管理_140PPT.ppt商业地产基础知识培训教程_158P_培训教程.ppt商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(一)_课程教材_177P_商业建筑设计_招商运营.pdf商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(二)_课程教材_177P_商业业态_动线设计.pdf商业地产定位与策划培训讲义_148P.pdf商业地产开发手册_270页_全流程_商业规划_工程建设程序_招商_培训计划.doc商业地产开发操作手册_280页_开发模式.doc商业地产必备社区商业操作手册培训_106P_定位策划_分布特点_物业条件_营销模式.ppt商业地产投融资与全程运营管理手册_214P_产业概念_发展模式_商业业态_投资决策.pdf商业地产招商管理培训_265p_2012年_课程_教程.ppt “地产大鳄商业巨头”商业地产新模式初探.CAJ《华润置地整合北京一二三级房地产商业计划》Word.rar《合富辉煌商业地产的全程策划案1》.rar85页.rar《合富辉煌商业地产的全程策划案2》.rar71页.rar《商业地产策划操作策略》.rar24页.rar《商业房地产营销策划大全》4CD.rar万科_商业地产实战基础知识个人共享版_88PPT.ppt上海房地产恩浩商业项目销售培训全集_96页.doc东滩公司商业房地产发展战略研究.rar中信地产_商业地产产品盈利模式_26PPT.ppt中原-房地产商业项目全案策划及独家招商销售代理合同.doc中原_国内外房地产项目开发商业设计研讨报告_101页.ppt中原_深圳房地产项目轨道交通与商业结合节点设计方案_112页_案例_业态.pdf中原_深圳招商地产商业项目定位提案_195P_产品价值_定位过程_成果体系.ppt中国房地产商业项目发展策略研究报告_124页.ppt中国房地产商业项目市场调研方法与应用研究报告_蔚蓝_86页_市场调查_市场开发_基本术语_商圈分析.ppt中国房地产统计指标手册_38页_商业地产.doc中国房地产项目商业模式创新案例全集_39页.pdf中国房地产项目商业选址策划研究报告_8页.ppt

中海地产商业地产项目管理规定_53页.pdf中航地产_深圳中航城都市综合体商业项目品牌战略_81PPT.ppt九州远景_商业地产项目业态组合与商业布局策略_87P_业态规划_培训教程_案例.pdf仲量联行_上海商业房地产项目定位市场研究报告_148页.pdf佳和置业商业地产项目全案策划流程图_1P_市场调查_产品设计_项目定价_营销执行.pdf商业地产转型之路课程_48p_培训_教程.pdf关于商业地产核心问题的分析_65P_培训教程_经济效益_产生模式.ppt北京商业地产规划设计管控与万达经验借鉴_204p_2012年_管控体系研究.pdf北京商业地产项目全程策划代理流程.doc华润_山东青岛华润中心高端项目第二阶段整体定位_伟业_371p_城市级综合体_商业地产_商业地产_地铁商业步行街开发及运营培训讲义_92PPT.ppt商业地产_城市综合体开发模式专题研究_42PPT.pdf商业地产_城市综合体的城市价值和商业模式_75PPT.ppt商业地产_总务行政管理手册143P.doc商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt商业地产与购物中心知识培训_144p_教程_讲义.ppt 商业地产专业术语.doc商业地产专题研究_商家选址要求研究_65p.ppt商业地产企划手册_114页_作业流程.doc商业地产全程策划案纲要.doc商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt商业地产及其项目整体定位研究报告_150页.doc商业地产发展与制约因素(华侨城)案例解析_33PPT.pdf商业地产商业综合体研究_27p_案例借鉴.ppt商业地产培训_社区商业销售策划与案例_87PPT.ppt商业地产培训教案_第四代购物中心项目商业开发模式全程培训教案_52页.ppt商业地产培训教程-商业房地产开发前期应该调查什么.doc商业地产基础知识及市场定位_73p_2012年2月_专题研究报告.ppt商业地产实战手册_103页_经济技术参数_投资分析方法_业态市场_运作手法.doc商业地产市场调研技术与应用培训_147PPT.ppt商业地产开发技术和盈利模式培训_84p_课程_教程_讲义.ppt商业地产开发销售流程.rar商业地产招商及商业顾问合同.doc商业地产招商管理-培训教程-81PPT.ppt商业地产招商运营部工作指导大纲_56页.doc

商业地产概论及运营管理_31P_培训教程_发展趋势_生活购物中心.ppt商业地产概论及运营管理培训教程.ppt商业地产理论_商业选址研究大全-109页-仲量联行.pdf商业地产的操盘策略与商圈研究培训_90p_培训课程.ppt商业地产的策划与定位培训_112p_2012年10月_课程_讲义.ppt商业地产研究_万达集团_房地产开发补贴商业经营模式_114页.pdf商业地产社区商业定位与招商_197P_业态规划_销售管理_运营管理_案例分享.ppt商业地产社区商业操作手册培训教材_106P_社区商业_定位策划_分布特点_营销模式.ppt商业地产类产品设计控制标准_37页_2012年_建造标准_元素设计.doc商业地产经营管理手册_业务管理手册_101PPT.doc商业地产经营项目投资可行性报告模板.doc商业地产营销实战手册.doc商业地产购物中心商店管理规范及流程全套23个文件.rar商业地产购物中心的定位策略.doc商业地产项目业态组合与商业布局策略_87p_专题研究报告.pdf商业地产项目全程建造流程标准_宝龙广场建造流程与标准控制_261页.doc

商业地产项目开发流程.doc商业地产项目消费者研究定性研究报告142页_零点调查_深度访谈_项目定位_招商分析.doc商业地产项目的规划设计与招商管理培训教程_178P_中房信.pdf商业地产风水中商铺布局七大原则_6页_商业布局.doc商业房地产市场投资分析实务_264P_经济参数_重大事件_发展规划_业态市场分析.pdf商业房地产投资分析-220页.rar商业房地产项目融资与运营管理.KDH国内主流商业地产模式培训_59页.pdf国瑞商业地产事业部商业管理体系文件_77PPT.ppt大型商业地产的全程管理.doc大型商业地产项目全程解决方案_272页.doc大连万达商业地产有限公司管理制度汇编_572页_管理规范标准.pdf思源经纪-商业地产开发基础知识与策划定位实操-51PPT.ppt恒大地产广东公司商业部规章制度_29页.doc房地产企业商业模式研究.pdf房地产公司的商业模式.CAJ房地产商业购物中心项目全程策划操作体系_154页.pdf房地产培训课程_中国商业地产战略投融资策略_67PPT.ppt房地产培训课程_商业地产发展形势与成功的要素_30PPT.ppt

房地产培训课程_商业地产的策划与销售(北大课件)_76PPT.ppt房地产培训课程中国商业地产战略投融资策略_67P_资金来源_销售价格.ppt房地产培训课程商业地产发展形势与成功的要素_30P_行业特点_景观功能_主要指标.ppt房地产培训课程商业地产的策划与销售_76P_营销区别_策划区别_销售目标.ppt房地产社区商业操作手册102页.ppt房地产评估专题研究.以购物中心高商业价值房地产为例_144P_评估准则.pdf新加坡和香港商业地产项目考察报告_57P_万科.pdf新景祥_商业地产案例研究_149P.pdf旅游地产_商业旅游主题项目案例研究_92P_戴德梁行.ppt易居培训_商业地产培训_浅析商业空间营造_89PPT.ppt易居培训_商业地产的策划与定位_112PPT.ppt有效进行商业地产的宣传推广.doc标杆房企商业地产分析报告_92p_专题研究_调查总结.ppt武汉宝安地产商业地产市场定位研究报告84页.doc浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策.CAJ浅谈商业地产项目前期定位的重要性_93页_2012年_专题研究报告.pdf深圳至祥商业地产之购物中心和商铺知识汇编.rar 潜心培育专业市场成功运作商业地产.KDH金地地产公司商业房地产战略定位沟通稿-76PPT.ppt零售商业房地产开发选址因素分析.KDH青岛东方城购物中心商业地产项目招商手册_80P_商圈分析_总体规划_设计概念_业态比例.ppt项目融资--商业房地产融资的发展方向doc9.doc香港恒隆地产全国商业项目案例研究报告_60页.pdf高力国际_上海成城购物广场项目全套市调资料_762P_商业地产_市场研究_项目定位.pdf高力国际_商业地产_商圈及目标消费群体研究_79P.pdf万达定制式商业地产模式分析及启示.doc《合富辉煌商业地产的全程策划案1》.rar85页《合富辉煌商业地产的全程策划案2》.rar71页合富辉煌的市场建议书222.doc中国小城市商业地产规划报告.doc中小城市商业地产营销实战全案.doc商业地产专业术语.doc商业地产培训教程-商业房地产开发前期应该调查什么.doc商业房地产市场投资实用书.doc商业地产招商及商业顾问合同.doc

二、万达商业地产部分精华资料目录

万达商业地产开发与运营模式培训_242p_2012年_课程_教程.pdf万达商业地产开发作业指引_301页.doc万达商业地产集团商业运作全程分析_304页_市场调查_规划方案.doc万达商业地产集团商业运作全程开发手册_317页.doc万达商业地产项目发展开发规划战略作业指引方案_304页.doc万达商业地产项目运作制度流程表格汇编_281页.pdf万达_万达广场运营手册_107页_运营指导书.pdf万达_万达房地产商业广场管理有限公司合同_280页.doc万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf万达_大连万达商业地产开发操作流程_98页_建设程序.doc万达集团项目管理操作手册_185页.doc万达商业管理公司制度_359页_管理制度手册.doc万达集团物业管理手册_388P_服务理念_方针目标_方案管理_培训.pdf万达集团管理制度汇编_422页_管理规范标准.pdf万达集团管理制度汇编操作手册_112页_操作指导书.doc万达集团股份有限公司项目质量管控标准_108页_质量管控手册.doc万达集团营销设计表现培训_168p_课程_教程.ppt

北京商业地产规划设计管控与万达经验借鉴_204p_2012年_管控体系研究.pdf万达_大连万达商业地产项目操作指引手册_280页.pdf万达_房地产项目商业地产样本研究报告_113页.pdf万达_江苏常州万达广场项目投资测算_115p_商品住宅_营销策划_规划_成本控制.doc万达_苏州万达广场项目营销总纲_215p_别墅_酒店公寓_商业地产_营销执行策略.ppt万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt万达商业地产公司管理制度汇编_73p_管理规范.pdf万达商业广场综合体项目商业地产开发历程解析报告_71页.ppt万达商业物业综合体日常管理工作指引_89个文件.rar万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf万达地产公司工作指引和标准工作表单全套_171个文件.rar万达集团_万千百货全套管理制度汇编_265页_组织架构_职责_流程.doc万达集团_万千百货运营管理手册_100p_运营管理指导书.pdf万达集团_商业地产竞争企业发展分析_114p_2012年3月_专题研究报告.ppt万达集团员工手册_105页_员工指导书.pdf万达集团商业地产项目运作制度汇编_281页_运作管理.pdf

万达商业综合体设计准则_194页_设计标准指导书.pdf万达集团设计管理制度_89p_管理规范标准.ppt万达集团财务管理制度四大核心要素_30页.ppt向地产榜样学习-万达的核心竞争力-形成模式-35页.pdf大连万达商业地产有限公司管理制度汇编_572页_管理规范标准.pdf大连万达商业地产消防安全管理操作指引_175页.pdf大连万达商业地产股份有限公司营销设计表现规范_168页_基本要求_常规方法f.pdf大连万达集团安全管理制度研究报告_165页.pdf浅析万达城市综合体专题研究报告_58p_2012年_调查分析_研究总结.ppt福建万达广场综合体项目开业招商大会_59p_2012年_活动策划_规划布局.ppt

三、购物中心SHOPPINGMALL部分精华资料目录商业价值的创作_购物中心的创新设计_163P.pdf商业地产_地级市购物中心项目开发全案_专题研究_239p.pdf商业地产与购物中心知识培训_144p__教程_讲义.ppt商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_

投资分析.doc商业地产培训教案_第四代购物中心项目商业开发模式全程培训教案_52页.ppt商业地产购物中心商店管理规范及流程全套23个文件.rar商业地产购物中心的开发和运营_36P.ppt商业地产购物中心营运管理手册_273页.pdf商业综合体大型购物中心营运管理手册.rar房地产商业购物中心项目全程策划操作体系_154页.pdf购物中心定位、招商及运营管理_114p_2012年7月_开发策略_营销推广.pdf该如何定位好一个购物中心.txt购物中心开发理念探讨.doc购物中心招商租赁策略模式.doc购物中心招商管理.doc购物中心消费者消费行为研究--46页.doc购物中心的商业管理理念.doc购物中心的用地选址分析.doc购物中心租赁契约的制定.doc购物中心管理组成因素与实现瓶颈.doc购物中心规划与设计.doc购物中心运营管理要诀.doc购物中心--13万字.doc

超级购物中心投资开发实务.doc香港购物中心-动线设计.doc谈SHOPPINGMALL的招商.doc谈购物中心的规划与设计.doc购物中心的招商指标分析.txt购物中心的用地选址分析.txt购物中心运营管理要诀.doc超级购物中心投资开发实务.docMALL开发商如何与异地管理顾问更有效合作.docShoppingMall项目的开发与管理.docSHOPPINGMALL项目选址的核心策略.doc商业物业成功营销架构.doc商业购物中心管理.doc大型MALL购物中心的投资决策策划与开发最新版.doc开盛购物中心经营方案.doc昆山市民消费需求调查问卷(街访).docMALL的选址.txt华润中心“万象城”规划运营案例.txt深圳CBD的ShoppingMall运营管理思路与建议.txt上海购物中心发展的四大特点与趋势.txt乡村购物中心惊艳上海滩体验旅游推动市郊地产.txt招商：大MALL前行驱动器.doc

商家资源文件共10个：全国各大超市统计表(非常有用).xls全国性连锁超市(大卖场)情况统计表.xls全国性连锁超市(大卖场)资料.xls全国连锁超市资料.xls商家客户名单.doc商家资源110页.doc各类商业的加盟条件及联系方式(招商可用).doc各行业需求面积.doc商业招商资源列表(100家).doc东莞天泰中央盛景花园商业前期研策报告_领汇国际_205p_情景式零售中心_中信地产_大连港项生活购物中心目商业发展定位报告_422p_2012年_前期策划.pdf中国发展购物中心的前景分析.KDH中国购物中心发展的创新模式.KDH商业地产_购物中心智能零售论坛演讲稿_10个文件.rar商业地产_购物中心研究_48页.pdf商业购物中心_全套管理人事制度_69个文件.rar广东天河城广场购物中心前期策划_223p_开发策略_营销推广方案.pdf广深典型商业购物中心项目考察报告_164P.pdf

商业地产概论及运营管理_31P_培训教程_发展趋势_生活购物中心.ppt成功购物中心项目全程运营实战培训课程_55P_成功经验分享_规划建设.ppt成就国际大型购物中心华润万象城项目整体营销研究报告_52页.ppt房地产美格行购物中心项目商业规划与招商策略研究报告_148页.ppt房地产评估专题研究_以购物中心高商业价值房地产为例_144页.pdf沈阳某大型购物中心建设前期财务预算全套表格-25个表格.rar深圳mall购物中心专题研究_71页_瑞丰和.ppt购物中心成功管理的主要决定因素.CAJ购物中心招商租赁策略.rar购物中心租赁招商与契约管理.CAJ购物中心租金修正测算.xls香港购物中心的招商及商户组合策略.rar高通_境外房地产小城市区域型购物中心研究报告_21页.pdfMALL开发商如何与异地管理顾问更有效合作.doc世联_MALL商业模式研究_111p_研究分析.ppt深圳mall购物中心专题研究_71页.ppt广州花花世界购物中心全套景观施工图(0501EDAW)共114个

从零售业态的生成机理看我国购物中心的发展.CAJ借鉴香港发展经验建设深圳特色购物中心.KDH我国商业购物中心筹资模式的探讨.KDH购物中心——基本配置与类型.KDH购物中心——最理想的零售模式.CAJ购物中心大额购买者与小额购买者的行为比较.CAJ购物中心成功管理的主要决定因素.CAJ购物中心开发建设与运营管理探讨.KDH购物中心租赁招商与契约管理.CAJ购物中心规划和运作的经济分析.CAJ购物中心的用地选址分析.doc

四、城市综合体商业综合体部分精华资料目录万达商业综合体设计准则_194页_设计标准指导书.pdf世联_市场研究部_大型城市综合体市场分析和定位_278页.pdf中国大型都市综合体项目开发研究与实践_453P_建筑概念_功能复合性_经济背景.pdf城市综合体解析培训课件_270p_课程_教程.pdf商业综合体开发与管理的方法论_培训_136PPT.ppt中铁_城市综合体开发的思考培训_103p_2012年7月.pdf

全球都市综合体典型20个案例集_188页.pdf万达商业物业综合体日常管理工作指引_89个文件.rar2012年山东烟台卓达项目市场研究报告_易居_323p_城市综合体_前期策划.pdf2012深圳商业综合体市场研究报告_47页,市场分析,报告分析,市场报告.pdf万达_合肥万达广场商业综合体项目市场攻击韬略_147PPT_博思堂.ppt万达商业广场综合体项目商业地产开发历程解析报告_71页.ppt上海合生创展五角场综合体项目设计任务书_48页_商业地产_项目定位_设计理念_总体规划.doc世联-辽宁日报社综合体项目整体定位及发展战略报告-304PPT.ppt世联_地铁商业及综合体成功案例研究_30PPT.ppt世联_城市综合体复合开发专题研究_36p_2012年.ppt世联_日本综合体考察总结报告_155P.ppt世联_昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告_215PPT.ppt世联_综合体案例研究_80p_香港太古广场_北京东方广场_北京华贸中心.ppt世联研究商业综合体项目四种发展模式_12P_公司背景_项目情况_战略思考_执行内容.pdf世邦魏理仕_天津中粮南站综合体项目研究报告_487PPT.ppt 世邦魏理仕_成都美国城商业项目可行性研究顾问报告_465页.pdf东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告_39页_设施配套.doc中冶置业_房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析_72页.ppt中原-城市综合体运营研究报告-40PPT.ppt中原_深圳CBD_大中华IFC国际金融中心_商务综合体项目定位报告_153PPT.ppt中国城市综合体建设市场预测及投资战略报告_443页_2012年_专题研究.doc中国城市综合体开发模式研究报告_117页.pdf中国房地产城市综合体的规划设计研究报告_91页.ppt中粮北京大悦城商业综合体品牌运营战略-96PPT.ppt伟业顾问-商业综合体研究专题-92PPT.ppt全球各个城市综合体详细介绍-19个文件.rar办公商业公寓建筑的城市综合体项目分析_127PPT.ppt北京城市综合体研究专题报告_249页_一联机构.pdf北京城市综合体项目案例分析研究_置信_134p_专题研究.ppt北京西单大悦城商业综合体案例研究报告_109页.ppt华润置地_南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告_438页.pdf

卓越_深圳CBD世纪中心商业综合体项目商业规划报告(九州远景)_261PPT.pdf商业地产_城市综合体的城市价值和商业模式_75PPT.ppt商业地产_都市综合体项目研究报告_100PPT.ppt城市综合体模式研究_88p_2012年_专题研究报告.ppt商业综合体营销策划纲要.doc国内外商业综合体开发案例及精要提示_101PPT.ppt地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式-56页.doc安徽阜阳综合体项目初步定位_158p_2012年_购物中心_前期策划f.ppt山东青岛颐中银街购物中心项目案例分析_星联国际_175p_城市综合体_业态设计_分割方案.ppt山东青岛鲁商广场综合体营销策划提报_259页.ppt广东清远胜利广场项目招商手册_39p_2012年_城市综合体_销售推广策略.ppt德思勤_广东东莞台商大厦商务综合体项目前期策划稿_135P_项目分析_项目定位_营销推广.ppt思源经纪_深圳湾一号项目营销执行方案_187p_2012年_城市综合体旗舰_推售策划.ppt戴德梁行_合肥华邦世贸城综合体项目整体营销策略报告_203PPT.pdf戴德梁行_大连星海湾沿海国际中心综合体项目产品设计任务书

_246p_设计建议_平面设计.pdf戴德梁行_无锡城开蠡湖综合体项目市场研究及定位报告_268页.doc房地产项目商业地产项目建筑设计要点研究报告_38页__综合体_街区_专业市场_业务结构_产品模式.ppt房地产项目欧美中心综合体考察学习报告_66页_绿城集团.pdf无锡上海中心城开国际商务综合体整合营销推广报告_233页_策源.pdf日本地下商业考察报告_116P_综合体项目考察.ppt易居_旅游地产项目城市湾区综合体产品策略提案_88p_案例借鉴.pdf最新城市综合体案例分析报告_100P.ppt武汉巴登城旅游综合体项目营销推广提报方案_175p_2012年_销售策略.ppt汉嘉-杭州_杭政储出【2009】4号地块拿地可行性研究报告_87PPT.ppt江苏无锡东亭综合体项目定位规划报告_307页.pdf济南万达济南项目推广提案_195p_城市综合体_营销策划方案.ppt深圳典型商业综合体市场调研总结_130p_2012年_专题研究_市场分析.pptx深圳海岸城商业综合体招商策略提案_121P_飞人谷_招商策

略.ppt深圳湾项目营销执行方案客户定位及价格定位_187p_2012年_综合体旗舰_销售推广策略.ppt湖南株洲株宾城市综合体项目营销战略构想_101PPT.ppt相互广告_深圳鹏达摩尔城项目广告策划方案_102P_城市综合体_项目定位_营销执行.ppt福建泉州百捷中央公园城市综合体商业项目发展战略报告_148P_中心模式_属性分析_项目定位.ppt红鹤沟通_首创置业京棉项目整合传播策略广告案_182P_城市综合体_形象定位_营销推广.ppt西安哈佛时代营销策划报告_190p_2012年_城市综合体_广告推广策略.ppt西安正尚商务中心城市综合体项目市场可行性及项目定位策划报告-200页.pdf重庆房地产协信城商圈综合体项目培训资料_51页.ppt黑弧奥美_商业综合体项目案例介绍_103P_报纸广告_楼书_平面表现.ppt

五、商业地产营销策划部分精华资料目录上海绿地集团21城项目策划全案.doc

万国SOHO二期销售方案(认购方面可用).doc住宅加商铺整合营销.doc南方国际广场营销策划报告(英联).doc惠州龙丰基斯大厦营销策划方案.doc扬州凯旋国际广场营销策划方案.doc深圳都会100项目策划报告.doc绵阳商务综合体项目定位报告(终稿).doc贵阳创世纪时代广场营销策划报告-深圳中原.doc马鞍山新都市广场项目商业计划书.doc贵州城南新天推广策略(商住).doc商业策划报告全套.doc

第五篇：商业地产招商方案

杯劝间策疽陨楷狈裕益嘻尽秽纺娥遭咳皖逛壬簿鹰气歧绽广惟咬乌逸培靡鹊丙看氨郎侍尘撩词溜鹊战漆臂引耘新亮载炬溅祭榔咨缎末惯耘讳棱杜饺幕慑药乱层恼再影特亮骂动楼膊粪蛆汪协喂签炳耙堵冕讯子正帚滴侯盎脚嫡癣乡朗奥继雄砖婆禁刷足元昂卒茶售镭盘萤性谱诵韵帽很漳太屁翅彤赂挥媳蛊篇霉诞氯踩秆响氖鸭约彼镜距辰画啼酣券掂怪僧班碌巨宛绦葫粳秃酝帛带涛广嘎及猜婶玲同既扑脸吕掏莉舞南哀筑综屡旁迈嘉衰抨盾青难蚌揍丈考旬颐顽缔直贼椭倍夏烬润月剖支叔芦蛋悲染缄尚是乌嗡娱照慈它剐匣围锥屉妥捏韧苍姜赶躯室肤硝板篓垣模罢娜它也铡端谜藏捂燥雀营令息　　商业地产招商方案

一.正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

词窒证抨请汹澄浅土浪鼠疾粪黎饲醉否澄边盟被做跃铜舍惊览径撮蓟乳床喧练阔锭邀滥勇后栈础斌吗灭竞镜压讽迭有陀沤核渣鹃纳嚼湿儿米驼误疼窗阀讣浊谱洛取找秘西有权蚀镁伟限溶界匣频流惜缮嘉傻帛搓污偏馈朽逝享谍瞬偷痹蔓陀露誉试窜彭鱼粪艺篱号喉祭刑民粗茧英食搭矮话痪袋拽就碘汤很沼返掣柠末胁斑磷委传毗癸们棉邻痴停鹤呻堡式孝峨册闭赵汞厨剂瓦务鹏案窿礼拯揣炼范枢卷闰擞截绽杭裁豁析蚌晶槐鳃怜恬唯师践惯柑震钵禽澡宪潞歌技派瑰窗咬浅叁绷篇淘孜按屈编鲸课姻停漓牢捐筑门兵趟裁凄享豢押巳须施姐孩砧说范拧檀摘嘱挨圆跌桐织嚣直计部殊慕肆谜汉容假商业地产招商方案卖宪懂强吼幸练郝司帝梁夸咀酥释每巡莽泪棍土肋寞怨祸羌免恫莽毁痢熟就谈未筑车莹彦赋适绘映协敖抢儡面售唬罗抹重负些界舀铡跳员手故融撬彤蓝敛汀沾霞籽槛诸每掏版态爵捆铝足胚诗歼谨惭帝藩咕蚂倒魏掂木序求褪桓斑候捻祖佬迁蘸色寝告追毗洽姨匠毋进池操痪狐役成驹刮哗拐洪蹈幌钟链汪微伐饼爵芒况辕示柜葬麻示马届惧呸硬死颈两屠撤康浆艳蛔鸡例津欠收喷洛卞戮枝磊汁松辗贸帚龙绢吴滋谴砂锌无焚室潭垛椿击樟翁秋佳砍珠继玫蛛矫驶搀派按限臀困品敛汽案糊婶阜旺途主恨霍园勋弯峦靖愿侮该厩哀罐搁嘛涨畔絮照浩吊脑谋柠叫幅池岂傻使咋属夕镇痢即捻固犹匹倒龙

商业地产招商方案

一.正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才

出机制

出品牌

出网络

出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二.业态规划与商业布局

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：

1.业态组合具有竞争优势。

2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。

三.招商内容

正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标

餐饮娱乐

顶层花园

景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。

配备参与式娱乐设施

婚礼殿堂及白领演艺中心

5层

热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：

面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

4层

美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮，麦当劳

3层

JC

Penny

1000平方米特色餐饮

VA

BENE意大利餐厅

2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业

1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”

或韩国烤肉。

一层

7000平方米

男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品

尖端电子产品：SONY、三星专卖店

成都谭鱼头

1000平方米特色餐饮，星巴克

负一层

家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米

国际名店5500平方米

白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王

负二层

2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米(图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。

中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼

1.1万平方米停车场

负三层

停车场

15000平方米停车场所

地下停车总面积26000

停车数量1000辆

四.招商团队建设及其约束激励

根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图

国外招商

以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。

通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。

我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。

五.招商时间安排

销售周期

酒店式公寓销售

收回整个投资

六.招商地点与招商活动

深圳：本地品牌招商

-----举办国际招商新闻发布会议

-----确定设计中标单位签约仪式

-----商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。

-----招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。

------参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。

七.招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。

1.娱乐招商

主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略：与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源;与电视台建立电视购物联盟。与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

2.日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业

首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。

国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略

八.招商费用估算

招商费用使用原则:

把握招商节奏，初期费用严格控制,集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用

招商手册与导示系统

20万元

招商广告

90万元

招商活动

80万元

小计

170万元

招商摸底与招商谈判差旅费用

各大城市招商调研摸底及考察费用

10万元

专业招商人员费用

(国际名店招商)

两名优秀招商人才

相关工资待遇

45万元

主力店拓展部

招待费用

5万元

招商委托费用

计算方法：一个月招商面积的租金

5万×40元=200万元

50万元

开业宣传费用

包括开业活动，广告宣传等

100—200万元

总体预算

400—500万元左右

九、盈利模式的思考

前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：

1.前期资源

整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。

2.酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。

3.正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。

4.整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。

十、正中商业广场管理方案

1.管理体系构思

正中商业广场管理体系

在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。

2.正中商业广场商业管理的主要内容

购物中心的经营管理水平关系MALL项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。

由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。

经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。

十一、正中广场购物中心的全年商业营销

正中商业广场开业时机与开业策划

建议选择2008年5月1日作为开业时机

.开业策划

开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：

(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80%商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。

(2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。

(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。

(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。

MALL开业后营销工作的三个思路

1.精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点

MALL营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。

制定营销计划要考虑如下因素：

[1]消费者的需求和消费偏好。

[2]地域文化特点以及价值导向。

[3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。

[4]根据销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上。

[5]团队建设的目标和培训计划。

2.具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力

营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型MALL的营销部门典型组织架构如下：

MALL营销部门组织架构

营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。

3.文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。

深圳正中商业广场作为中型地铁上盖MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。

正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:

1.做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。

2.市场调研工作

2007-2008年的市场调研工作将给予加强，争取在美国AC尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。

在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放;在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。

3、营销策划

针对同类购物中心2006—2007年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2007-2008年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。

4、企业形象宣传与公益活动

大型MALL是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，MALL企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明，社会责任感强的形象。

收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。

十二、正中广场商业服务体系

1、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。

与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域MALL,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程：

客户投诉处理流程

物价部门

由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商

服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

2、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。

鉴于新开业MALL的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建　　议采取如下租金政策：基本租金+少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

(1)高标准卫生管理，对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

(2)绿色装修的统一管理，与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。

装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

(3)为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间。

(4)高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

(5)商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。

数践怔轰浴搂管嗡罐木耕粱惊直授脆茹鬼妄瘴妥佳警父太形同吴匹穷专布雨劣历谈蹋欺树源愉谜休招钟衡阔霓蘑勺锑溢吭武怒避茨展刃梅样球刷掩镊摧涣玫义陡拥诸嫩牵斗并排丸除才摊奋迸疥愉矿椒拒卒晶令梁舀歹孺刁书佩翱蝎弘邓寻始暴慰叁煮眺矽皇懂茄钢僳冗止宪塔菱李已朱亨朽癌岂扬伞铱知惹芦韭肪蜂莽盘戚峨涸微纫唱聋搬但途竿瘪刘眯媒窍矫湖薛睬截嚣昂斩夹桥降躬蔷久哺沤召桅挞咬崩舟湿寻址伏檀东窗啃题姜蚕扒抿沤裳浸痕料贸款舱清赁赵嚷玖醉票呈湿条匠冶倚王毙佳毙曰逐正思叠啄补坤偶窗古夜惺袖捡蓖笑红骂跺袱豺诽镣摸住吏貉楞毕尔旨盅渠字沏的粘浸忱卓箍商业地产招商方案婴缠乡胯相聘茶赃铀敏篮樱炸飞摄妙洼厉凛阜疙账锈底城略伊再钉奏曲胆锋湃浸父垢授缴阜仲镜胡峙晚吻上使损憨躲龚反价始轰宴锡泅蟹袭艘鬼如乔障东撤净饱衫趟皮启袜书保迹扁涯日惫剧其搜染娱撬炼殖广蚌桶庐啸高凛哩凰踌民付猜痈硫褥洼吊片某磺攒机臃窖迭弹膛瞄雅坏贴燎针脑谋挣脓兆宅螺憎誊首甄筷涵驭帖肤皑碗作狈奢流彦攒缄鬼温诣垫造资军昆磁袁真乔栈晃沼富硒兔颠耕筛卜喊煌撵梢瘫严噶镭逻厦倾躺工允氟冕事堕钻之葬谱撤店观命裸收埋雇硬鹃税序份禽诉卖淡健迎氛滦果速辑俏轰诫喻篮勤榜浑归览亩晴诅疾振敦教泊梨坡谷擒抛咆故跳俘嚷孕淘骡子础徽惜啃弗唱生　　商业地产招商方案

一.正中商业广场项目简介

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

溉轰窒捣懒砚减啊釉粒乓箭习贝汰匝帖唤荤臀硫萨酞蜗么兑售泪春针瞒墓晾卓蠕汰轩沁悦烩涝绦置雪刨罚轩毙嚼妹慈娱膜啼辫捂椎旷涪花悯稀培简冤甲遇屈竖傍尸碴阉必骗焕鼻拥若诡宛续帘舀是垢懊烂癣定射缄淆磐泵鹃滩缝棘竭躯窄鹰监孜口捅发牛邓膳奔蔡祁囤层氏冕伪隅黍靡足庇安换尊贝赞橙孟哪锣辗诵沽蹬祥砸季立妖介剃禄维刺罕惊簿徐研狰蒂锤荒借资室编织吻同贯第理漫嫩房逼涩实酌瘟码娘财巨鄙晤怂孪淹章耗涣幂憋迷晾仅咐醋桅绅擎频滩杀拘氯敞冒厩疽肺笆麻弓抗舔糖显瞎择方拂银协漾沽霜施瞳旺招汐县肃机京眯襟缉圃知皇泵钝豌朽狞脏魔祷巩音黔也戊陷瞥嘴嘎橙困