关于规范住宅小区管理的建议

第一篇：关于规范住宅小区管理的建议

关于规范住宅小区管理的建议

金阳集团 张瑞华

近年来，在县委、县府的坚强领导下，我县城市建设和房地产业的快速发展，新住宅区逐渐增多，物业管理的发展在改善城市环境、提升城市形象等方面发挥了重要作用，但也存在着小区绿化管理差、卫生服务不到位、物业安全得不到保障以及个体车辆看护等不尽人意的地方。一些物业公司服务意识差，管理方式粗放、简单、不负责任，收费靠前，服务靠后。为使居民能有一个安全舒适的人居环境，打造城市高素质品味，建议如下：

一、加大《物业管理条例》宣传力度，建立健全小区物业管理机构，规范的物业管理活动，县政府指定有关部门负责对管理组织的工作给予督导、检查和评定。

二、政府指定有关部门对现有小区进行排查摸底，排查主要内容应包括：

1、是否有合理机构?

2、公共设施、绿地是否破坏，损坏程度如何?

3、卫生、治安方面业主的满意度如何？

三、规范水、电等收费。

针对调研情况，有的放矢地制定措施，开展工作。

二○一一年二月十五日

第二篇：住宅小区电梯安全管理规范

住宅小区电梯安全管理规范

核心提示：总则保障住宅小区电梯的使用安全，明确住宅小区电梯的安全管理职责，引导住宅小区电梯使用管理与日常维护保养行为的规范化，营造住宅小区安全和谐的生活环境，特制定本规范。本规范仅适用于本市行政辖区的住宅小区电梯安全管理行为。总则保障住宅小区电梯的使用安全，明确住宅小区电梯的安全管理职责，引导住宅小区电梯使用管理与日常维护保养行为的规范化，营造住宅小区安全和谐的生活环境，特制定本规范。本规范仅适用于本市行政辖区的住宅小区电梯安全管理行为。法律依据和相关标准《安全生产法》《特种设备安全监察条例》《物业管理条例》《成都物业管理条例》《成都市房屋使用安全管理条例》TSG T5001-2009《电梯使用管理与维护保养规则》 电梯安全管理职责住宅小区电梯安全管理涉及电梯的制造单位、电梯安装单位，电梯产权单位、物业管理单位、电梯维保单位、电梯乘坐者等各方，依据《安全生 产法》、《特种设备安全监察条例》、《物业管理条例》、《成都物业管理条例》、《成都市房屋使用安全管理条例》、TSG T5001-2009《电梯使用管理与维护保养规则》等法律法规，本着共同参与、共享安全的原则，确定各方职责和行为规范。

3.1 电梯的制造单位、电梯安装单位职责

a．电梯制造单位在电梯出厂时，应提供附有安全技术要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明文件。

b．电梯的安装、改造、维修活动结束后，电梯制造单位应当按照安全技术规范的要求对电梯进行校验和调试，并对校验和调试的结果负责。

c．电梯的制造、安装、改造过程，必须经国务院特种设备安全监督管理部门核准的检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验，未经监督检验合格的不得出厂或者交付使用。

3.2 电梯产权单位职责和工作规范

a．小区住宅电梯属单元业主共有，单元业主享有使用、管理、支配住宅电梯的各项权益。

b．小区业主委员会是小区住宅电梯管理的主管机构，应制定《小区电梯使用管理规约》，明确对电梯的使用、维护、管理、修理、更换等情况的约定；制定电梯发生大额费用时动用专项维修资金的使用方案，明确维修资金的使用方法。

c．小区业主 委员会应委托符合资质条件的物业服务企业负责电梯运行服务的日常维护管理，双方应当签订委托协议，由受托方负责电梯的运行服务和设备管理，业主按照协议规 定交纳委托管理费用。d．小区业主委员会应监督小区物业执行电梯安全管理制度的情况，定期检查和不定期抽查物业的电梯安全管理记录，并向电梯用户通报或 公示电梯管理的相关情况和费用支出。

3.3 物业管理单位职责和工作规范

a．小区物业受业委会委托负责电梯的运行服务和日常管理，是小区电梯安全工作的第一责任人。

b．与业委会共同确定电梯维保单位，并签订《电梯维保合同》 c．按相关法规建立电梯使用和运营安全管理制度，并严格执行。安全管理制度至少包括以下内容：(a)．相关岗位的人员职责；(b)．安全操作规程；(c)．日常检查制度；(d)．维保制度；(e)．定期报检制度；(f)．电梯钥匙使用管理制度；

(g)．作业人员与相关人员的培训考核制度；

(h)．意外事件或者事故的应急救援预案与应急救援演习制度；

d．建立电梯安全技术档案，小区物业变更时，应当随机移交安全技术档案。安全技术档案应包括以下内容：

(a)．《特种设备使用登记表》；

(b)．设备及其零部件、安全保护装置的产品技术文件；(c)．安装、改造、重大维修的有关资料、报告；

(d)．日常检查与使用状况记录、维保记录、自行检查记录或者报告、应急救援演习记录；

(e)．安装、改造、重大维修监督检验报告，定期检验报告；(f)．设备运行故障与事故记录。e．定期组织开展电梯安全知识宣传，引导小区业主安全乘梯、文明乘梯。f．定期通报或公示电梯运行情况（含故障情况）和电梯相关费用。3.4 电梯维保单位职责和工作规范

a．电梯维保单位受小区物业或业委会委托负责电梯的日常维护保养工作，应严格执行国家安全技术规范要求，对维护保养的电梯安全性能负责。

b．电梯维保 单位对电梯的维保分为半月、季度、半年、维保，根据所保养电梯使用的特点，制订合理的保养计划与方案，对电梯进行清洁、润滑、检查、调整，更换不符合 要求的易损件，使电梯达到安全要求，保证电梯能够正常运行。如果通过维保或者自行检查，发现电梯仅依靠合同规定的维保已经不能保证安全运行，需要改造、维 修或者更换零部件、更新电梯时，应当向使用单位书面提出。

c．制定应急措施和救援预案，每半年至少针对本单位维保的不同类别（类型）电梯进行一次应急演练；

d．设立24小时维保值班电话，保证接到故障通知后及时予以排除，接到电梯困人故障报告后，维修人员及时抵达所维保电梯所在地实施现场救援，抵达时间不超过30min；

e．对小区电梯发生的故障等情况，及时进行详细的记录；

f．建立小区每部电梯的维保记录，并且归入电梯技术档案，档案至少保存4年 g．协助小区物业管理单位制定电梯的安全管理制度和应急救援预案； h ．安排维保人员配合特种设备检验检测机构进行小区电梯的定期检验。3.5 电梯乘坐者行为规范

a．电梯内禁止用力蹦跳、故意晃动、乱扔杂物和损坏轿箱内部件等危险行为，乘坐者应主动维护电梯运行安全。

b．乘梯人应爱护电梯，只按所去楼层按钮，不得连续按钮或敲击按钮，不得用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，不得长时间站在轿厢门中间阻止电梯运行。

c．乘梯时不可将身体倚靠轿门，以免发生危险。幼儿乘梯须有成人陪同，不能自理的残疾人、病人乘梯须有家属陪同。

d．当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。e．不得超载运作，当超载讯号铃声响起时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。

f．用电梯运载家具需报物业服务处并登记，由物业服务处派工作人员专梯监督运送，搬运家具应轻搬轻放，禁止运载超大、超宽、超重物品，不得损坏电梯及公共设施。

g．不允许装运易燃、易爆危险物品，如遇特殊情况，需报物业服务处批准，并采取安全保护措施，派专人专梯装运。

h．楼宇电梯 以客运为主，运送物品应避开运行高峰时间。用电梯运送装修材料、装修垃圾必须事先装袋，运送以经营为目的之物品，须向物业服务处申请获准后，由物业服务处 派专人专梯监督运送。i．乘客看到停运标志时不得采取任何另行开启或移动标志牌的行为，以免发生人身设备意外。其它

4.1 电梯管理人员违反操作规程，造成用户生命财产损害等责任事故的，由物业服务企业和责任人按照有关规定承担责任。

4.2 住户乘坐电梯损坏电梯设备、设施或者违反乘梯规定造成事故的，应当赔偿经济损失。

4.3 电梯相关各方发现电梯安全隐患，均有义务向质量技术监督部门或安全管理部门举报，以消除隐患，确保安全。

第三篇：320关于加强住宅小区电梯安全管理的若干建议（范文）

关于加强住宅小区电梯安全管理的若干建议

高越（医卫）

随着城市化建设的加快，高层住宅越来越多，住宅电梯快速增加，我市电梯持有量近五万台，而与此同时，由于错综复杂的因素，一些早期建成投入使用的住宅电梯经常发生关人故障或伤人事件，老百姓反映强烈，由此引发的投诉上访逐年增加。住宅电梯安全事关老百姓的切身利益，应引起高度重视。

目前，影响我市住宅电梯安全的主要问题有：

一、各类电梯中住宅电梯存在的安全隐患比例最高

资料显示，电梯各使用场所中，住宅电梯数量最多、增量最大，而检验一次合格率最低，出现的问题和存在的隐患最多。据市质监局统计，2011年电梯故障频发地点中，前10位均为住宅小区，排名首位的仅7月1日至9月2日期间，就发生35起电梯事件（困人12起、故障23起），实在触目惊心！目前，上城区已有近百个小区装有电梯，总量超过一千台，使用五年以上的占30%，十年以上的占10%，很多电梯即将进入老化期。可以预见，各种电梯故障和相关矛盾将在近年内集中爆发。

二、现有的住宅电梯安全管理模式存在问题

目前住宅小区的电梯管理模式：业委会聘请物业公司---物业公司与电梯维修保养单位签定合同---电梯维保单位负责电梯日常维护保养。由于业委员是一个群众自治组织，对电梯管理不内行，没有能力参与物业公司与电梯维保单位间的合同谈判。物业管理公司准入门槛低，人员流动大，在持证上岗、电梯定期检验维保、应急预案演练、制度规范等诸多方面存在不足。而电梯维保单位虽然有近百家，却良莠不齐，缺乏有效的监管。

三、住宅电梯日常维护保养的工作质量问题突出

由于电梯数量不断增加，一些维保单位业务不断扩张，需要更多的维保人员，在社会上招聘人员时，流入了一些不专业的人员。同时，一些单位为了减少成本，维保人员并未增加，造成一名维保人员负责多个小区的电梯，工作上打马虎、走过场的情况屡见不鲜。更有甚者，出现了“不该修的乱修、不该换的也换”等欺诈行为，导致很多住户对是否有必要进行电梯修理产生了不信任。

四、缺乏住宅电梯大修（更新）的标准和法定程序，维修经费无保障

根据规定，电梯须经定期检验，取得《安全检验合格》方可继续使用，检验不合格，在整改完成前不能投入使用。有的物业公司图省心，甚至借此收受维修单位回扣，对不一定要大修（更新）的也很“大方”，引起业主普遍反感，造成确有必要大修的无法获得业主的支持。在“修”与“不修”的博弈过程中，基层质监部门由于没有明确的标准和程序，无法做出决定。另外，不少老小区的高层回迁住宅，存在电梯大修经费不足、维修基金二次续筹措难等情况。而我市实施的市区二级财政匹配的物业改善专项资金对住宅电梯还没有涉及，成为“被遗忘的角落”。

五、老百姓对电梯安全使用知识缺乏，相关部门宣传不到位近年来，各相关部门虽已加大了宣传力度，但老百姓对电梯安全使用还是了解不够，很多不良习惯诱发了电梯故障。特别是出现电梯困人等情况时，不能正确应对，处理不当导致的人员伤亡时有发生。

针对上述存在的问题，提出以下建议。

一、明确住宅电梯安全责任主体

建议在《物业管理条例》中明确由物业公司作为电梯安全责任主

体。业委会与物业公司间推行制式合同，明确双方的职责。业委会全程参与物业公司与电梯维保单位间的合同谈判，督促物业公司制定规章制度。小区无业委会的，由电梯业主推举一名代表行使职责。

二、物业公司、电梯维保单位应当规范并受到有效监督

要引入竞争机制，不断规范物业公司、电梯维保单位的从业行为。建议房管、质监部门把物业公司、电梯维保单位的工作质量纳入企业诚信档案，加强对物业公司、电梯维保单位的考核，进行分级管理，定期向社会通报，通过市场机制，淘汰维保质量差的单位。

三、各行政职能部门要行成合力，把住宅电梯安全作为保一方平安，建和谐社会的重要服务内容

安全工作靠综合治理，各部门要形成合力。街道要在电梯安全工作中起主导作用。房管部门应依法加强对物业公司的监管，督促其建章立制和责任落实。质检部门要发挥其执法和技术优势，推动电梯维保单位的维保质量标准体系和物管相关的质量标准体系的对接。物价部门可联手相关行业协会，制定电梯耗材的等级标准与指导价格，并对物业公司、电梯维保企业的收费情况进行监督，遏制价格欺诈。对尚未建立物业维修基金或电梯专项基金不足的，建议由“业主自筹和政府适当补贴相结合”的办法，加以过渡性解决。

四、充分发挥新闻舆论的作用，加强对老百姓电梯安全使用的宣传教育，提高自身保护能力

各级政府和质监、工商、房管等部门要充分发挥各自的作用，与新闻媒体、社团组织、街道社区密切配合，选择群众喜闻乐见的方式如报刊专栏、专题电视节目、互联网、公益广告、广场视频播放等，通过电梯安全知识进社区等活动，提高老百姓的电梯安全使用知识，教育住户自觉遵守电梯安全使用注意事项，做到文明乘梯，保护自身

和他人的安全。

第四篇：关于住宅小区计划生育管理的思考与建议

关于住宅小区计划生育管理的思考与建议

近年来，随着城镇建设步伐的不断加快，新建住宅小区日益增多，据初步统计，目前城区开发的住宅小区达30多处，居住的户数高达一万多户，人数近三万人，人员结构复杂，有本城区住户，有外省市流入的住户，有本县外乡镇流入住户，给城区计划生育管理工作带来新的挑战。

一、当前计生管理的现状

1、小区计生育管理存在“三难”现象

一是住宅小区居民门难进。这些小区自我封闭、自成体系，物业管理处为了保护“业主”的利益，往往不让计生人员进去，也不配合，他的理由也很简单：“《物业管理条例》又没有要求我这样做。”由于在物业管理相关法律、法规和规定中，没有明确物业管理企业的计划生育工作职责，因此，物业管理部门对计划生育工作不了解、不配合，甚至个别物业管理小区以扰民为由，将计生工作人员挡在门外，使得计生干部对小区内住户的计生情况无法调查了解和掌握，城区的很多住宅小区成为“独立王国”和计生工作空白区。

二是小区居民婚育情况难查。住宅小区的人口结构相当复杂，既有常住人口，有流动人口、人户分离人口，也有空挂户等等，而且住宅小区内流动人口已婚育龄妇女占很大的比例,由于这些人员成分复杂，如果没有物业管理部门和业主委员会的配合,计划生育信息员很难掌握他们婚育情况。

三是小区计划生育管理难到位。住宅小区的特点，决定其容易成为政 策外生育的“避风港”。住宅小区政策外出生的情况非常复杂，既有本地户籍超生，也有外地户籍政策外出生的，还有因为包二奶、婚前同居而引起政策外生育的。由于多数小区住户“人在户不在”，小区门难进，情况难查，居委会根本无法了解政策外出生人员的真实姓名、职业、电话号码。另外，物业部门不愿正面提供住户的资料，不愿协助做计生工作，都使住宅小区日渐成为最佳的“超生避风港”。有的物业管理部门以小区内统一规划为由，拒绝计划生育部门在小区内设立计划生育宣传栏（板）等。由于住宅小区的相对封闭，很多人借口保护私人空间，不愿接受其认为不需要的服务，因此，计划生育干部登门服务，常常不被欢迎，甚至冷脸相待，拒之门外，服务效果很不理想。

2、小区计生管理责任不明确

住宅小区的开发商，有的是注册的建筑公司，如某某房地产公司、城乡开发公司，还有一部分是私人开发的，如老武装部内的商品房、朝阳商住楼等等，有的有物业部门管理，有的却没有。建筑开发商只管售房取利，根本就没有考虑过业主的计划生育管理工作，也从未与社区居委会联系有关计划生育管理的事宜，也没有任何部门与社区协商有关小区内计划生育管理工作，致使小区计划生育工作责任不明，互相推诿，无人管理，出现真空地带。社区也无法管，社区管理经费不足，人员不够，情况也无法掌握。根据“属地管理、单位负责、居民自治、社区服务”的城区计划生育管理机制，社区只是负责计生业务的指导、政策的宣传和服务，社区不可能派人直接管理到每一个小区。

二、计划生育管理的建议 如何做好住宅小区的计划生育管理与服务，我们认为应从以下几个方面着手：

1、理顺关系，明确责任。县委县政府应高度重视与支持住宅小区的计划生育工作，根据管理的需要制定相应的管理规定。一是明确管辖范围，对城区内没有纳入计划生育部门管理范围的居民住宅区按性质分类属单位家属院的由建房单位具体管理；政府和开发商建房由政府分别协调相关部门管理。

二是明确责任，明确城建部门的计划生育工作责任，建设局负责组织、督促、指导各住宅小区物业管理部门落实住宅小区计生工作责任。在每审批一个小区建设时，须与建设局直接签订计划生育管理责任书，落实有关人口计生工作要求，接受属地人口计生部门的工作指导和考核，积极配合属地部门开展人口计生工作；明确物业管理部门的责任。物业管理部门要建立计生联络员制度，配备兼职人员，具体负责住宅小区的信息通报、工作联络和协调。

三是明确社区计划生育工作责任，社区要落实专人对小区的计划生育工作进行包保，具体负责指导、协调和业务培训及服务工作，及时反馈情况安排部署计划生育工作，出现问题实行一票多否。

四是根据实际进行分类管理，对户口在本县（市）的常住人口，特别是对有固定工作单位的育龄人群实行“单位负责，社区服务”的原则进行计划生育管理；对外地流入本县购买住房的，没有稳定职业的居民，计划生育管理服务由小区物业部门负责，自觉接受城关镇所辖社区计划生育管理部门的监管、指导和督查。五是制定责任考核制度，签订责任状，明确规定考核的要求，奖惩的措施，建立健全“政府牵头、部门组织、属地管理、物业配合、业主参与”的住宅小区人口计生工作机制，促进小区计生管理的落实。

2、选配人员，健全网络。成立小区计划生育工作领导小组，在小区物业管理部门配备一名兼职工作人员，具体负责小区的计划生育管理与服务。选配楼栋长为协管员，实行区域责任包干制。组建小区计划生育协会，吸收小区居民中的老党员、老干部、楼栋长、综治员、保安、业主委员会成员、业主代表为会员代表，使少数人做多数人的工作变为多数人做少数人的工作。通过强化组织机构加强镇、社区、物业及居民的联系，建立健全小区计划生育工作网络。

3、组建专班，入户摸底。对小区的清查摸底，没有相关部门的配合，仅仅只由计生部门唱“独角戏”，是难以取得好效果的。应抽调公安、计生、城建、工商、物业、社区等相关单位人员组成清理清查专班，首先进行培训，然后对城区内的居民小区进行挨门挨户入户拉网式登记普查，将登记结果按居住地划片分组，对照所从事行业，以家庭为单位分年龄、分孩次建立帐卡，纳入计生部门的育妇信息管理。登记应保证质量，保证信息的准确无误为前题，搞好城区调查摸底工作。

4、建立制度，规范管理。

(1)建立小区居民入住登记制度。对于新入住小区的居民，由物业管理部门负责，进行人口与计划生育信息、育龄妇女婚育史、避孕节育方法等情况作详细登记，建立健全各类管理和服务卡册，并主动将信息提供给社区。对已入住但信息不全的，物业小区负责人对入住居民的户籍人口、暂住人口、有常住趋势的流入人口进行登记造册；对婚育情况不明的，通过查询，补充信息。对流入人口情况不明的，及时通报镇计生办或社区居委会，通过流动人口信息平台查询，确保信息准确。

（2）建立社区与小区信息员月报例会制度。小区信息员每月初要按时参加社区召开的月报例会，对小区内上月出生、节育、新婚、孕情和流动人口信息，以月报的形式上报社区。同时，小区物业管理部门计划生育领导小组定期召开联系会议，落实相应的管理措施，对小区计生工作存在的问题，提出解决的办法与措施；小区物业管理部门利用自身的优势，及时将小区内人员进出情况、信息变化情况、房主变更情况、入住人员怀孕、生育、避孕方法等信息，及时向社区计生干部通报，使计生干部明确各类服务对象，提供全面优质的计生服务

（3）建立计划生育宣传与服务制度。小区物业管理部门在小区内设立与小区环境相协调的人口与计划生育宣传窗（栏）、黑板报等，宣传计划生育有关政策法规、优生优育知识等。

（4）建立计划生育考核制度。实行工作目标责任制，社区与小区物业管理部门签订计划生育工作目标管理责任书，明确规定考核指标和奖惩办法，并严格实行一票否决制。由镇计生办和社区居委会负责，定期对小区的计生工作进行业务上的检查与指导，为小区提供各类计生宣传、服务工作，年终对小区物业管理部门实行计划生育目标考核，坚决实行一票否决，把考核结果与物业管理负责人的奖惩、工资紧紧捆在一起，严格兑现落实，以确保小区的计划生育工作真正走上正轨，收到实效。

第五篇：关于北方住宅小区绿化建议

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 关于北方住宅小区绿化建议（三多三少）作者：互联网网友类别：人居环境日期：2008-1-19 15:05:00访问：1888

任何精美的建筑若没有绿色植物的点缀便称不上完美，特别是住宅小区，绿化会大 大改善居住质量和外观形象，形成房地产新的卖点。但是，北方地区城市小区的绿化根 据气候条件又有其自身的特点：一是冬季漫长，枯黄期在五个月以上；

二是空气干燥，风沙大；

三是污染严重，灰尘多。

根据这样的气候特点，我认为在北方城市小区开发 中，绿化应实行“三多三少”。

第一，树木要多，草坪要少。

这首先是从其经济性考虑。草坪种植后的维护费用要 大大高于树木，不仅需要专用的养护设备（如剪草机、疏草机、打孔机、喷灌设备等）定期浇水、施肥，而且还需不断更新草坪，物业管理费往往是承担不起的；其二，草坪 不适应北方的气候特点，一遇漫长的冬季，枯黄的草坪便毫无景致而言。即便是草坪，也应该采用多花草坪，混合草坪，甚至是自然植物草坪等，以降低维护费用，同时尽可 能创造野生生物的环境，使小区绿化自然化、多元化。

第二，高大植物要多，低矮植物要少。

这是因为当今的小区建设多以高层和多层为 主，绿化植物的高矮应与建筑相协调，绿树掩映的住宅楼会给人们带来美好的享受和大 自然的温馨。最近我翻看了台北鸿金宝商场和高雄皇家广场以及上海的龙柏花苑的效果 图无不给人以一种丛林般的感受和园林化的风光。种植高大植物还要摒弃“遮光论”，即人们往往认为北方住宅需要光照，树高了挡光。其实北方地区只是冬天需要光照，而 此时树叶已掉光，只剩树干，能挡住多少阳光？而夏季太阳对地球是直射，阳光照不进 室内，室内也无需阳光。鞍山市的台町地区大部分是60多年前的建筑，然而至今仍有其 独特的魅力，就是因为小区内早年栽植了大量的高大乔木和苍松翠柏。鞍山绿色智慧城 的金花广场如无8棵高大的冷杉栽植其间，肯定没有现在的景观效果。第三，自然景观要多，人工雕琢要少。

小区的绿化并非整齐划一就好，自然景观更 有其观赏性。考虑到经济性，现在西方不少发达国家正在走城市绿地景观自然化的道 路。如果我们在北方城市小区住宅开发中，能够结合北方的气候特点，因地制宜地搞好 绿化，我们一定会创作出更多的精品。