住宅小区建设与管理（5篇模版）

第一篇：住宅小区建设与管理

住宅小区建设与管理

1.城市一般说，是一个国家或一个地区的政治中心、经济中心、文化中心和社会生活的中心。城市一般具有政治功能、经济功能、文化功能和社会生活功能。一个城市都有自己的主导功能，以发挥各自的优势。2.实践证明，综合开发，兴建综合住宅小区，是解决城市住宅短缺，提高居民居住水平和质量，发挥社区服务功能和城市功能的有效途径。

3.住宅小区是指达到一定规模．基础设施配套比较齐全的居住区。住宅小区有其特有功能：能按城市规划要求建设配套，充分发挥城市功能；公共服务设施比较齐全；环境绿化、美化与居民的文化、休息、娱乐用于一体；创造安全、文明的文化氛围，有利于人际交往，有利于建设社会主义精神文明。居住小区特点：开发建设集中化；功能齐全，多样化；房屋和设施配套，一体化；投资多元化，产权多样化。

4.住宅小区管理总的原则是贯彻为住户负责的方针，管好房，用好房，维修好房，满足住户日益增长的社会、生活和文化需要。具体说，住宅小区管理原则是：坚持服务第一，用户至上宗旨；实行统一管理，综合经营；注重精神文明建设，建设优秀社区文化。5．住宅小区管理模式有：以房管所为主的管理模式；以街道办事处为主的管理模式；以街道办事处为主，三结合的管理模式；开发公司专业管理的模式；专业性的物业公司管理模式；住宅合作社模式等。新建住宅小区应当逐步推行物业公司管理的模式。选择住宅小区模式要贯彻因地制宜；协调关系，调动积极性；服务住户，优化环境；管理人才到位等原则。6．住宅小区管理的基本内容包括：对住宅小区内的房屋建筑及其设备。市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。住宅小区服务分经常性服务和特定委托服务两大类。经常性服务如清扫、治安保卫、市政公用设施保养等，这些项目可每月向住户收取一定服务费。特定委托性服务，如电梯管理与维修服务；发电机房、供水泵房。自来水设备的管理与服务；代管车辆、房屋等。物业公司可用特定特种服务和多种经营收益补充小区管理经费。

7．住宅小区管理和服务应达到的标准：房屋完好率达90％、市政系统完好率达90％、卫生清洁率达95％、消防和避雷装置完好率达100％、绿化覆盖率达30％。房屋设备维修率达98％、群众满意率在98％以上、各种费用收取率在98％以上、治安事故率在2％以下。8．搞好住宅小区管理必须创造必要的条件，即规划和建设先行。要建立健全有效的组织管理机构，必须制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理队伍。9．新建住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，管委会决定选聘或续聘物业公司。物业公司有权选聘专营公司承担专业管理业务。

案例

广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建，1995年3月住户人住。该区有商品房400套，当时入住 200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完工。电网铺设缓慢，要到9月才能完。每户居民电表容量仅为1.5千瓦，离广州每户居民电表容量4千瓦至6千瓦的标准尚有距离。电力的不足也影响了小区的水的供应，停水常有，电几乎天天停。因供电不足，物业公司控制的总电闸烧保险丝、跑闸的事经常发生。为此电工竟贴出告示，要住户每天下午17时后和休息日．不要找他维修。结果有时停电两三天。入住一年前每户预交5000无电话费，由公司统一为住户装电话。到1995年7月钱还未交到电信局。

小区虽配有多名保安员，但由于周围地区仍有工程在施工，“闲杂人员常滞留小区内，住户没有安全感。

刚住进的住户要搞装修，乱倒淤泥。居民卫生意识不强，乱倒乱扔垃圾。加上管道电网工程正在施工，致使垃圾遍地，污水横流，臭气熏天，一片狼藉居民苦不堪言。

在这种情况下，入住居民未真正感受到住新居的欢乐，而感到寝食不安，有如误进了虎口。章后案例

广州市穗华公司在完成新区开发和旧城改造任务当中，还花大力气，投入巨额资金，推动新型住宅小区的管理与服务。他们实行规划建设先行。建、管结合的原则，建成小区后，还继续承担“管”的义务。他们请来城管、公安等部门，清除小区内大量违章建筑，无偿投资近100万元，在小区建设园林景点，种植花卉树木，使小区绿化起来。然后会同街道办事处、派出所组建管理委员会，建立小区管理的各项规章制度，并成立环卫队、治安队、绿化队和生活服务队等等专业队伍，具体落实各项管理和服务工作。他们在住宅小区的管理服务工作上取得显著成绩。昌乐园被市主管部门评为“花园式单位”，晓园新村的“东赢春晓”被评为羊城优秀绿化小景之一，并同昌乐园一起在市主管部门组织的优秀绿化小景评比中分别获一、二等奖，在市建委组织的全市小区建设管理评比中并列第三名。面临小区的优美景观，人们不禁吟诗抒情：“身居闹市不觉闹，鸟语花香入画山。”

第二篇：住宅小区管理规定

公众管理制度

（一）公共秩序管理规定

1．必须遵守国家、省市和地方治安管理的有关规定，遵守小区业委会、物业公司公布的旨在维护小区生活秩序和安全的各项规章制度。

2．密切配合物业公司，主动参与住宅小区的安全管理工作。

3．勇于制止、举报破坏住宅小区的治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助处理。

4．业主及物业使用人有责任保护住宅小区的保安设施，大人并教育儿童要正确使用电子防盗门、电子防盗对讲系统，不得破坏住宅小区的各类保安设施。

5．业主及物业使用人,有责任维护小区居民生命财产及车辆安全，出入必须锁好本户的门窗、车辆；不得让陌生人进入住宅，积极采取有力的防范措施，并积极参加人身、财产和车辆保险。

6．不得在住宅小区内进行非法及违法活动。

7．维护公共卫生，不乱丢乱倒垃圾，不高空抛物高空坠物产生不良后果者，由责任人承担，责任不清的出|抛物楼层群体负责民事赔偿。诉。

8业主有权监督物业公司安全巡视管理人员的违章行为’及时向物业公司投拆。

（二）消防安全管理规定

为了加强住宅小区消防安全工作，保护公共财产和业主住户生命财产的安全，根据《消防法》和有关消防规定，特制定本规定：

1．住宅小区消防管理工作，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，实行防火责任制。

2．必须保持楼道、走道和出口畅通无阻，任何个人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆。

3．不得擅自挪用消防设施、器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散标示和事故照明设施。

4．住宅区内严禁经营、贮存烟花、爆竹、炸药、雷管、汽油等易燃、易爆物品及各类剧毒物品。

5．安全使用石油气，炉具要经常保持清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育儿章不要玩火。

6．遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器。

7．各住户进行室内装修。必须遵守《住宅室内装修管理规定》须向物业公司提出书面申请，经批准后备好灭火器没备，方可动工，需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路。

8．特殊需要进行烧焊动火作业时，必须向物业公司办理临时动火作业报批手续。

9．发生火警，J应立即告知物业公司或拨打火警电话1 19，并关闭电源和煤气总阀，迅速离开住所，服从统一指挥，救火或疏散。

（三）环境卫生管理规定

1．遵守市容及环境卫生保洁制度，自觉将家庭杂物、垃圾投放到指定场地，不得乱抛垃圾，杂物；严禁从门窗、阳台抛掷垃圾、杂物。

2．不得有影响小区市容的乱搭、乱贴。乱挂、乱写、乱画等行为。

3．注意保护楼梯等公用场地的环境卫生，如有物品洒落在公共场地，请自行清除污染物，破坏地面需恢复原貌。

4．不得损坏公共绿地及设施；不得向绿地、花草、、树木泼污水和有害物质。

5．业主饲养动物，应当遵守有关规定，并告知物业公司。

6．法律、法规规定禁止的其它行为。

(四）机动车辆管理规定

1．遵守交通管规定，爱护小区道路、公用设施。

2．停放车辆时，要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。

3．不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆。

4．停放车辆后，必须锁好车门，车内贵重物品必须随身带走，预防丢失。

5．禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其它危险品的车辆停放。

6．车主要爱护停车区域内的消防、供水、供电，通讯等一切专用设备和公用设施，不慎损坏时，需按价赔偿，若造成严重事故者，责任自负。

7．若车辆在停放区域内停放后被损坏时，原则上由双方协商解决，严重者可向保险公司索赔。

8．高空坠物损坏车辆，由责任人承担，责任不清的由抛物楼层群体负责民事赔偿。

（五）装饰装修管理规定

住户在住宅室内装饰、装修过程中禁止以下行为：

1．擅自变动建筑．主体和承重结构。

2．将没有防水要求的房间或阳台改为卫生生间、厨房问。

3．扩大承重墙上的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

4．擅自拆改供暖管道、改动排烟设施、燃气管线。

5．擅自在承重墙、天花板、地面上打孔。

6．擅自改变住宅外立面，在非承重墙上丌门窗。

7．严禁任意刨、凿、重击顶板，外墙内侧击排烟管道；不经穿管直接埋设电线或改线。

8．其它影响建筑结构和使用安全的行为。

（六）公用设施设备管理规定

1．不得擅自占用公共走道、绿地、屋面等公用部位、公用设施设备等。

2．不得擅自改变公用部位、公用设施设备用途；不得妨碍他人合法使用公用部位、共同设施设备。

3．不得损坏路灯、消防设备、电房、避雷器、道路、花基等公用设施设备。

4．不得在公用设施设备上乱放杂物、易燃、易爆、剧毒、放射性物品（自用生活性燃料除外）

5．不得排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。

6．不得违反房屋的规划设计要求，改变建筑物的用途。

7．人为造成公共设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损失的责任人负责修复或赔偿经济损失。

8．法律、法规禁止的其它行为。

（七）公用部位管理规定

1．不得擅自占用公共走道、绿地、屋面、门厅、楼梯间、走廊通道。

2．不得擅自改变内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面等公用部位。

3．不得损坏房屋外立墙体；不得随意在墙体上贴广告，乱涂、乱画；不得在墙体上钉铁钉，装订任何装饰物。

4．不得随意在屋顶上安装太阳能、卫星接收装置等，如确需安装太阳能，须经物业公司许可，并办理大户手续后可安装。

5．不得损坏路灯、供水线路、照明、消防设施及设备、上下水管道、绿地、空地、道路、电房、避雷器等公共设施设备。

6．不得在公用部位乱堆杂物及易燃、易爆、剧毒、放射性物品。

7．不得违反房屋的规划设计要求，改变建筑物的用途。

8．人为造成公共设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损失的责任人负责修复或赔偿经济损失。

9．法律、法规禁止的其它行为。

第三篇：住宅小区管理规定

住宅小区管理规定

第一条

第二条　本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。

本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理)，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。

第三条　房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作;市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。

第四条　住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。

第五条　房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。

住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。

第六条　住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

第七条　管委会的权利：

(一)制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;

(二)决定选聘或续聘物业管理公司;

(三)审议物业管理公司制订的管理计划和小区管理服务的重大措施;

(四)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

管委会的义务：

(一)根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

(二)协助物业管理公司落实各项管理工作;

(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

(四)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

第八条　物业管理公司的权利：

(一)物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

(二)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

(三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

(四)有权制止违反规章制度的行为;

(五)有权要求管委会协助管理;

(六)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

(七)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司的义务：

(一)履行物业管理合同，依法经营;

(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;

(三)重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可;

(四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。

第九条　物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第十条　物业管理合同应当明确：

(一)管理项目;

(二)管理内容;

(三)管理费用;

(四)双方权利和义务;

(五)合同期限;

(六)违约责任;

(七)其他。

第十一条　物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。

第十二条　房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。

第十三条　住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。

第十四条　房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失;

(一)擅自改变小区内土地用途的;

(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的;

(三)私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的;

(四)不照章交纳各种费用的。

第十五条　物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止，并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：

(一)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;

(二)管理制度不健全，管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;

(四)私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的;

(五)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

第十六条　本办法生效前，未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。

第十七条　各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则。

第十八条　本办法由建设部负责解释。

第十九条　本办法自一九九四年____月___日起施行。

第四篇：住宅小区规划的审批与管理

住宅小区规划的审批与管理

江西省湖口县建设工程质量监督检验站 汪维

摘要：湖口县住宅小区用地选择 住宅小区选址应符合湖口城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，地土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件„

关键词：住宅小区 规划 审批

住宅小区用地选择

湖口县住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，地土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件。住宅小区应避免布置在沼泽地区、不稳定的填土地区，以及地震时有崩坍陷落危险的地区。住宅小区可选择自然坡度在25%以内的地段，其地形即使复杂，经过一定的组织和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25%～50%的地段，建设困难较多，土石方量也大，建筑群体布置及设计受到很大限制。自然坡度在50%以上地段，最好不先作建筑用地，可作园林绿地。应注意山区丘陵地区建设特点，对农耕地作切实的调查，全面分析比较，充分利用适宜建设的山坡薄土、瘦地、荒地作为居住用地，尽可能不占或少占良田。要充分利用劣地，对丘陵间和坡腰良田好土要十分珍惜。

湖口县住宅小区规划选址的管理

《中华人民共和国城市规划法》、《建设项目选址管理办法》及各地方城市条例是小区规划选址的重要依据和应该遵循的原则。住宅小区选址定点应具备的条件主要有：住宅小区选址定点的书面申请报告；计划部门的批件，反映建设项目的内容、规模、投资额等；有证测绘单位实测能反映建设位置及周围相互关系的一定比例的现状地形图。城市住宅小区先址往往须先作出可行性研究论证，然后再下达计划。在可行性研究阶段，可以委托规划设计单位完成选址研究报告，作为项目可行性研究报告审批的前提。在完成可行性研究的基础上，规划行政部门分管，主持其中选址定点的审查工作。小区选址定点勘察及审查工作中，应会同土地部门共同参加。总之，小区选址定点审查要以城市规划为依据，符合城市功能分区的要求，并且符合国家有关建设方针政策。经过小区定点选址工作的审查后，由规划管理部门发出选址意见书以及附图。选址意见主要包括选址定点，与定点位置有关的道路红线，标出限制范围和其他与定点位置有关的用地规划设计条件，以及核定规模等。开发建设单位领取选址意见书后，即可开展前期准备工作，包括向拟建所在地人民政府房产、土地管理部门联系开展动迁、征地、划拨用地等基本情况的摸底工作，对拟建地块所涉及的城市各专业管理部门进行基本情况的摸底工作；开展规划设计组织工作等。湖口县住宅小区规划设计条件

住宅小区规划设计条件是进行小区规划设计的依据之一。根据《中华人民共和国城乡规划法》第37条的规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划主管部门应核定其用地位置和界线，提供规划设计条件。主要包括：

1、小区建设用地的现状地形图，该地形图要由城市规划行政主管部门认可。

2、根据住宅小区的性质和所处地段条件提出的拟征用地范围，即划出用地红线。

3、综合向各有关部门征询意见后提出的综合性意见。

4、该建设用地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。

5、提出城市规划确定的道路红线位置，路幅及其规划要求。

6、提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。

7、其他有关的特别要求，如人防，净空限制等。城市规划行政主管部门应向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便以此为依据进行住宅小区规划设计。

湖口县住宅小区规划审批办理程度

对住宅小区规划应依照国家和地方规划管理的法规实施统一管理，并依次办理各种手续。坚持小区规划审批办理程序能够更好地实施住宅小区规划，推动住宅产业的发展，为社会经济事业发展服务。住宅小区规划管理程序的繁简取决于城市的大小及城市专业管理部门设置的多少，建设项目的大小难易等。各城市规划管理体制虽有相同的原则性要求，但具体规划审批程序的复杂程度也有所不同。目前，较典型的住宅小区规划审批办理程序为：

1、建设单位提出申请报告；

2、规划管理部门立项并核发工程选址意见书；

3、规划管理部门审定小区规划设计并发建设用地规划许可证；

4、经各有关部门审核小区内建设工程图纸，发放建设工程规划许可证；

5、各有关部门核准合部税费和施工许可证；

6、施工放线验线；

7、施工监督；

8、工程验收；

9、竣工图归档。总的来说住宅小区规划审批管理主要包括两个部分内容，首先小区建设用地规划管理，其次为建设工程规划管理，包括建筑管理和市政公用设施管理。

湖口县住宅小区建设用地的规划审批管理

建设用地的规划审批管理是小区规划实施管理的重要环节之一。其任务是使小区规划范围内一切建设项目用地，必须符合城市规划和规划实施管理的要求。

1、我国建设用地管理主要由三部分组成：（1）土地使用的规划管理；（2）地政地籍管理；（3）土地开发经营管理。

2、三个部分虽分属于三个主管部门妈规划管理部门、土地管理部门及房地产管理部门管理，三者关系有待协调，但却是相互联系的。住宅小区内各项建设的土地使用必须符合城市规划要求，服从城市规划实施管理。城市规划管理部门与土地管理部门在小区用地规划审批部门核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请办理土地进行综合开发时，要由城市综合开发主管部门统一向规划部门办理申请，取得规划批件后，向房地主和土地部门申请动迁、划拔和征用。

湖口县住宅小区规划的编制与审定

住宅小区选址定点之后，由建设单位委托有资质的设计单位开展小区规划图的设计。城市综合开发的新区和旧城改造区，应由综合开发管理部门（或综合开发公司）委托有资质的设计单位开展小区规划图设计。住宅小区规划设计也可以采用方案招标的方法，以利于方案评优，提高小区规划设计的质量，更好地适应市场经济的要求。住宅小区规划总图从小区规划管理的角度应反映：小区建设拟用地范围；标明规划管理部门划定的道路红线及其他外部限制条件；标明小区道路的位置走向、标高、坡度及转弯半径；标明小区建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形状、层数及室内外地坪设计标高等；明确小区各种市政工程管网的平面位置，管径、控制点坐标及标高、竖向规划等；标明小区内各类型停车场地的布置形式；明确小区绿化及室外环境布置等。此外，小区规划总图还应注明主要经济技术指标如：居住人口，小区总用地面积，小区规划用地平衡，总建筑面积，住宅建设面积，公共建筑面积，建筑密度，容积率，绿地率等。住宅小区规划图应向城市规划管理部门申报审查，由城市规划部门会同各有关部门共同审查，审查的内容包括小区总体布居、城市景观、管网综合布置和技术经济指标等。由城市规划管理部门提出住宅小区规划图审查意见通知书，作为下阶段设计修改和规划图审批的依据。住宅小区规划审批内容包括原则同意的意见，综合各方面审查应予修改补充的意见。审批权由当地人导政府规定，一般由城市规划管理部门审批，较重要的小区由市规划管理部门提出审查意见，报市（县）人民政府批准。住宅小区规划图成果内容包括：小区规划说明书；小区规划总平面图及各专项规划平面图；小区竖向规划图；小区主要经济指标；各项市政工程规划；小区整体或局部效果图。审批通过及修改通过后的住宅小区规划图，应注明时间，并加盖审批机构公章，否则不具备法律效办。

湖口县住宅小区建设用地规划许可证的办理

建设用地规划许可证是建设单位在向地土地管理部门申请征用、划拔地地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置、面积、范围，符合城市规划的法定凭证。《中华人民共和国城市规划法》第31条明确规定；“建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，主可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。第39条规定：“对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”。建设用地规划许可证是维护建设用地单位合法权益的法律证据。住宅小区建设或开发单位只有在获得建设用地规划许可证后，才表明小区建设用地符合城市规划要求，是受到法律保护的。由城市规划管理部门发给的建设用地规划许可证应当包括标用住宅小区建设用地具体界给的附图和具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

湖口县住宅小区建筑工程规划管理

建筑工程规划管理是住宅小区规划审批过程中的重要环节之一。住宅小区建设中各项建设工程如建筑工程、市政公用设施工程等必须符合城市规划，由城市规划管理部门实施统一的建筑工程规划管理。住宅小区内各项建设工程项目向城市规划部门申请办理建设工程许可证手续，并按照建设工程许可证的要求进行建设。住宅小区建筑工程规划管理内容包括：

1、确定住宅小区建筑工程规划设计要求，发放规划设计要求通知书，这些要求主要根据已审批的住宅小区规划图而提出的，以此作为各建设工程初步设计方案的依据。

2、审定各建设工程（包括住宅，公共建筑，市政公用设施等）初步设计方案，发放初步设计方案规划审定书，作为施工图设计的依据。

3、审查施工设计图，发放建设工程许可证，作为批准开工的依据。经过这些程序后，建设部门方可开始办理税费手续，获得施工许可证，进而开始施工。

湖口县住宅小区建筑设计方案审定

住宅小区建筑设计方案审定是住宅小区规划建设管理中十分重要的环节。其中包括各类住宅建筑设计方案及公共建筑设计方案的审查，各设计方案应满足城市规划主管部门提供的规划设计要求和工程的建设要求，并且综合建设及开发单位的意见等。建设及开发单位向城市规划主管部门报送住宅小区建筑设计方案申请审定时，应符合以下要求：

1、应具备建设计划的批准文件；

2、设计方案要符合城市规划主管部门提供的规划设计要求；

3、报送的各建筑的设计方案应为有资质设计单位设计且方案不应少于两个，并可附上建设单位及其上级主管部门的推荐方案的意见；

4、设计方案图纸，包括总平面图、建筑各层平面图、立面图、主要剖面图的草图、透视图或模型，设计方案说明书等。有时，一个住宅小区往往是由多家建设单位共同开发的，各单位分别报送建筑设计方案申请审定，但都须符合上述要求。在建设单位提出建筑设计方案后城市规划行政主管部门对方案进行审查比较，必要时组织专家评审，对各建筑总平面布置、交通组织情况，工程周围的环境关系，建筑造型、体量、立面色彩等进行审查，并对方案的技术经济指标进行分析，最后确定设计方案并提出修改意见。在建筑设计方案确定后，建设及开发单位方可以此为依据委托有资质的设计单位进行扩初设计和施工图设计。

湖口县住宅小区市政公用设施的规划审批

住宅小区内市政公用设施的规划审批程序与建筑审批程序相同。住宅小区内的各项市政公用设施和道路，各种工程管线等要由城市规划管理部门申请，办理建设工程规划许可证手续，并按照许可证的要求进行建设。城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施。各项小区市政公用设施工程必须由符合资格等级的有证设计单位设计。小区各项市政公用设施工程应向城市规划主管部门办理报建，报建时应具备详细的设计图，土地使用证件及有关工程的规划批件。各种管理应在小区规划道路、花园绿地里埋设或架设，尽量采取地下敷设方式。沿小区道路设置的管线应依次由道路红线向路中方排列，原则上一侧排列次序为供水支管、电力电缆、煤气管、污水管、雨水管，另一侧排列次序为供水支管、电信电缆、供水管、热水管。管线走向应与道路中线平行，横穿道路时应尽量与道路中线垂直。各种管线的敷设，除交叉处外不得重叠，如交叉敷设时，原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的，小管线让大管线，支管线让干管线，压力管线让自流管线，软管线让硬管线。各种地下管线的水平间距和管线交叉的垂直间距应达到规范规定的距离。地下管线的埋设深度，应根据道路的结构，标高和管线的安全要求，交叉情况而定。电信电缆、电力应尽量敷设在人行道或自行车道内。此外，还应控制小区道路红线范围内，除按规划设置各种管线、电话亭、指示牌、交通标志外，不得设置任何建筑物和构筑物。

湖口县住宅小区建设工程规划许可证的办理

申办建设工程的规划许可证在住宅小区规划审批过程中主要包括两部分内容，一是小区住宅及公共建筑建设工程规划许可证的办理，二是小区各项市政公用设施建设工程规划许可证的办理。申办建设工程规划许可证是在小区各建筑方案及市政公用设施规划方案审批之后，作为审批开发工报告的前提和竣工验收的依据，是小区各有关建设工程管理城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证就包括附图和附件，作为许可证的配套证件，附图和附件具有同等法律效力。建设工程规划许可证由市或县人民政府城市规划行政主管部门核发。小区建设及开发单位向城市规划行政主管部门申请建设工程规划许可证明，应提供下列有关材料、图纸和资料；城市规划主管部门核发的小区建设用地规划许可证，按规定权限审批的建筑或管线初步调计文件；城市规划主管部门认为必要时征询有关专业管理部门的书面同意意见；必须具有设计资格单位绘制的各建设工程图纸与资料等。

湖口县住宅小区规划审批后的管理 住宅菠区规划建设在完成审批程序，获得“两证一书”（建设项目选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证）之后，城市规划管理部门应继续对小区建设全过程进行规划实施跟踪管理。

1、施工放线（验线），可由规划管理部门的测绘队伍统一从标放线。

2、施工监督检查，城市规划行政主管部门有权对小区规划建设工程进行检查，使其符合规划要求，以保证小区建设工程来格按照城市规划和城市规划行政主管部门的要求进行。

3、竣工规划验收。住宅小区的竣工，应该包括小区道路，环境绿化，各种建筑及市政公用设施等全面竣工。小匹规划管理验收是按小区各建设项目是否按建设工程规划许可证的要求建设，住宅小区的配套建设是否完成等。规划验收合格后，小区建筑及市政公用设施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取发放“小区验收合格证”的方法，未领取到《小区验收合格证》的开发建设单位，须承担所有配套建设未完事宜，涉及的一切费用由开发建设单位自行承担。

4、城建档案归档。工程竣工后，开发建设单位应在6个月内向城市主管部门报送竣工报告，报送竣工图纸、文件等，同时将一套竣工图纸文纸及文件报送到城建档案馆存档。竣工图纸由开发建设单位负责组织施工单位编制。

第五篇：住宅小区规划的审批与管理

住宅小区规划的审批与管理

摘要： 住宅小区用地选择 住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件

关键词： 住宅小区 规划 审批

住宅小区用地选择 住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件。住宅小区应避免布置在沼泽地区、不稳定的填土堆石地段、地质构造复杂地区如断层、风化岩层、裂缝、滑坡等，也应避开风口，洪水侵袭的地区，以及地震时有崩坍陷落危险的地区。住宅小区应尽量选择具有良好植被和小气候环境以及有利地形、地貌的地区，必须避免严重的交通、噪声干扰和工农业有害排放物的污染和侵害。在山地和丘陵地带，住宅小区可选择自然坡度在25％以内的地段，其地形即使复杂，经过一定的组织和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建设困难较多，土石方量也大，建筑群体布置及设计受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不选作建筑用地，可作园林绿地。应注意山区丘陵地区建设特点，对农耕地作切实的调查，全面分析比较，充分利用适宜建设的山坡薄土、瘦地、荒地作为居住用地，尽可能不占或少占良田。要充分利用劣地，对丘陵间和坡腰良田好土要十分珍惜。住宅小区规划选址的管理 《中华人民共和国城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》及各地方城市规划条例是小区规划选址的重要依据和应该遵循的原则。住宅小区选址定点应具备的条件主要有：住宅小区选址定点的书面申请报告；计划部门的批件，反映建设项目的内容、规模、投资额等；有证测绘单位实测能反映拟建设位置及周围相互关系的一定比例的现状地形图。城市住宅小区选址往往须先作出可行性研究论证，然后再下达计划。在可行性研究阶段，可以委托规划设计单位完成选址研究报告，作为项目可行性研究报告审批的前提。在完成可行性研究的基础上，规划行政部门再提出选址定点意见书，作为审批任务书的前提和作为工程征地的动迁、安置、补偿方案的前提。项目的可行性研究和规划设计任

务书的编制，应由建设单位负责，由规划部门分管，主持其中选址定点的审查工作。小区选址定点勘察及审查工作中，应会同土地部门共同参加。总之，小区选址定点审查要以城市规划为依据，符合城市功能分区的要求，并且符合国家有关建设方针政策。经过小区定点选址工作的审查后，由规划管理部门发出选址意见书以及附图。选址意见主要包括选址定点，与定点位置有关的道路红线，标出限制范围和其他与定点位置有关的用地规划设计条件，以及核定规模等。开发建设单位领取选址意见书后，即可开展前期准备工作，包括向拟建所在地人民政府房产、土地管理部门联系开展动迁、征地、划拨用地等基本情况的摸底工作，对拟建地块所涉及的城市各专业管理部门进行基本情况的摸底工作；开展规划设计组织工作等。住宅小区规划设计条件 住宅小区规划设计条件是进行小区规划设计的依据之一。根据《中华人民共和国城市规划法》第31条的规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划主管部门应核定其用地位置和界线，提供规划设计条件。主要包括：1．小区建设用地的现状地形图，该地形图要由城市规划行政主管部门认可。2．根据住宅小区的性质和所处地段条件提出的拟征用地范围，即划出用地红线。3．综合向各有关部门征询意见后提出的综合性意见。4．该建设用地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。5．提出城市规划确定的道路红线位置，路幅及其规划要求。6，提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。7．其他有关的特别要求，如人防，净空限制等。城市规划行政主管部门应向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便以此为依据进行住宅小区规划设计。

住宅小区规划审批办理程序 对住宅小区规划应依照国家和地方规划管理的法规实施统一管理，并依次办理各种手续。坚持小区规划审批办理程序能够更好地实施住宅小区规划，推动住宅产业的发展，为社会经济事业发展服务。住宅小区规划管理程序的繁简取决于城市的大小及城市专业管理部门设置的多少，建设项目的大小难易等。各城市规划管理体制虽有相同的原则性要求，但具体规划审批程序的复杂程度也有所不同。目前，较典型的住宅小区规划审批办理程序为：1建设单位提出申请报告；2．规划管理部门立项并核发工程选址意见书；3．规划管理部门审定小区规划设计并发建设用地规划许可证；4.经各有关部门审核小区内建设工程图纸，发放建设工程规划许可证；5．各有关部门核准全部税费和施工许可证；6．施工放线验线；7．施工监督；8．工程验收；9．竣工图归档。总的来说住宅小区规

划审批管理主要包括两个部分内容，首先小区建设用地规划管理，其次为建设工程规划管理，包括建筑管理和市政公用设施管理。

住宅小区建设用地的规划审批管理 建设用地的规划审批管理是小区规划实施管理的重要环节之一。其任务是使小区规划范围内一切建设项目用地，必须符合城市规划和规划实施管理的要求。1．我国建设用地管理主要由三部分组成：（1）土地使用的规划管理；（2）地政地籍管理；（3）土地开发经营管理。2．三个部分虽分属于三个主管部门即规划管理部门、土地管理部门及房地产管理部门管理，三者关系有待协调，但却是相互联系的。住宅小区内各项建设的土地使用必须符合城市规划要求，服从城市规划实施管理。城市规划管理部门与土地管理部门在小区用地规划审批管理上的衔接在于：建设用地单位向城市规划主管部门申请选址。经过城市规划管理部门核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请办理土地征用、划拨和发放土地使用手续。小区建设需要使用国有土地或征用集体所有制土地进行综合开发时，要由城市综合开发主管部门统一向规划部门办理申请，取得规划批件后，向房地产和土地部门申请动迁、划拨和征用。

住宅小区规划的编制与审定 住宅小区选址定点之后，由建设单位委托有资质的设计单位开展小区规划图的设计。城市综合开发的新区和旧城改造区，应由综合开发管理部门（或综合开发公司）委托有资质的设计单位开展小区规划图设计。住宅小区规划设计也可以采用方案招标的方法，以利于方案评优，提高小区规划设计的质量，更好地适应市场经济的要求。住宅小区规划总图从小区规划管理的角度应反映：小区建设拟用地范围；标明规划管理部门划定的道路红线及其他外部限制条件；标明小区道路的位置走向、标高、坡度及转弯半径；标明小区建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形状、层数及室内外地坪设计标高等；明确小区各种市政工程管网的平面位置，管径、控制点坐标及标高、竖向规划等；标明小区内各类型停车场地的布置形式；明确小区绿化及室外环境布置等。此外，小区规划总图还应注明主要经济技术指标如：居住人口，小区总用地面积，小区规划用地平衡，总建筑面积，住宅建设面积，公共建筑面积，建筑密度，容积率，绿地率等。住宅小区规划图应向城市规划管理部门申报审查，由城市规划部门会同各有关部门共同审查，审查的内容包括小区总体布局、城市景观、管网综合布置和技术经济指标等。由城市规划管理部门提出住宅小区规划图审查意见通知书，作为下阶段设计修改和规划图审批的依据。住宅小区规划审批内容包括原则同意的意见，综合各方面审查应予修改补充的意见。审批权由当地人民政府规定，一般

由城市规划管理部门审批，较重要的小区由市规划管理部门提出审查意见，报市（县）人民政府批准。住宅小区规划图成果内容包括：小区规划说明书；小区规划总平面图及各专项规划平面图；小区竖向规划图；小区主要技术经济指标；各项市政工程规划；小区整体或局部效果图等。审批通过及修改通过后的住宅小区规划图，应注明时间，并加盖审批机构公章，否则不具备法律效力。

住宅小区建设用地规划许可证的办理建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置、面积、范围，符合城市规划的法定凭证。《中华人民共和国城市规划法》第31条明确规定：“建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。第39条规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效”。建设用地规划许可证是维护建设用地单位合法权益的法律证据。住宅小区建设或开发单位只有在获得建设用地规划许可证后，才表明小区建设用地符合城市规划要求，是受到法律保护的。由城市规划管理部门发给的建设用地规划许可证应当包括标有住宅小区建设用地具体界线的附图和具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

住宅小区建筑工程规划管理 建筑工程规划管理是住宅小区规划审批过程中的重要环节之一。住宅小区建设中各项建设工程如建筑工程、市政公用设施工程等必须符合城市规划，由城市规划管理部门实施统一的建筑工程规划管理。住宅小区内各项建设工程项目向城市规划部门申请办理建设工程许可证手续，并按照建设工程许可证的要求进行建设。住宅小区建筑工程规划管理内容包括：1．确定住宅小区建筑工程规划设计要求，发放规划设计要求通知书，这些要求主要根据已审批的住宅小区规划图而提出的，以此作为各建设工程初步设计方案的依据。2．审定各建设工程（包括住宅，公共建筑，市政公用设施等）初步设计方案，发放初步设计方案规划审定书，作为施工图设计的依据。3．审查施工设计图，发放建设工程许可证，作为批准开工的依据。经过这些程序后，建设部门方可开始办理税费手续，获得施工许可证，进而开始施工。

住宅小区建筑设计方案审定 住宅小区建筑设计方案审定是住宅小区规划建设管理中十分重要的环节。其中包括各类住宅建筑设计方案及公共建筑设计方案的审查，各设计方案应满足城市规划主管部门提供的规划设计要求和工程的建设要求，并且综合建设及开发单位的意见等。建设及开发单位向城市规划主管部门报送住宅小区建筑设计方案申请审定时，应符合以下要求：1．应具备建设计划的批准文件；2．设计方案要符合城市规划主管部门提供的规划设计要求；3．报送的各建筑的设计方案应为有资质设计单位设计且方案不应少于两个，并可附上建设单位及其上级主管部门的推荐方案的意见；4．设计方案图纸，包括总平面图、建筑各层平面图、立面图、主要剖面图的草图、透视图或模型，设计方案说明书等。有时，一个住宅小区往往是由多家建设单位共同开发的，各单位分别报送建筑设计方案申请审定，但都须符合上述要求。在建设单位提出建筑设计方案后城市规划行政主管部门对方案进行审查比较，必要时组织专家评审，对各建筑总平面布置、交通组织情况，工程周围的环境关系，建筑造型、体量、立面色彩等进行审查，并对方案的技术经济指标进行分析，最后确定设计方案并提出修改意见。在建筑设计方案确定后，建设及开发单位方可以此为依据委托有资质的设计单位进行扩初设计和施工图设计。

住宅小区市政公用设施的规划审批 住宅小区内市政公用设施的规划审批程序与建筑审批程序相同。住宅小区内的各项市政公用设施和道路，各种工程管线等要由城市规划管理部门实施统一的规划管理，住宅小区内新建道路及各种工程管线须向城市规划主管部门申请，办理建设工程规划许可证手续，并按照许可证的要求进行建设。城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施。各项小区市政公用设施工程必须由符合资格等级的有证设计单位设计。小区各项市政公用设施工程应向城市规划主管部门办理报建，报建时应具备详细的设计图，土地使用证件及有关工程的规划批件。各种管线应在小区规划道路、花园绿地里埋设或架设，尽量采取地下敷设方式。沿小区道路设置的管线应依次由道路红线向路中方向排列，原则上一侧排列次序为供水支管、电力电缆、煤气管、污水管、雨水管，另一侧排列次序为供水支管、电信电缆、供水管、热力管。管线走向应与道路中线平行，横穿道路时应尽量与道路中线垂直。各种管线的敷设，除交叉处外不得重叠，如交叉敷设时，原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的，小管线让大管线，支管线让干管线，压力管线让自流管线，软管线让硬管线。各种地下管线的水平间距和管线交叉的垂直间距应达到规范规定的距离。地下管线的埋设深度，应根据道路的结构，标高和管线的安全要求，交叉情况而定。电信电缆、电力应尽量敷设在人行道或自行车道内。此外，还应控制小区道路红线范围内，除按规划设置各种管线、电话亭、指示牌、交通标志外，不得设置任何建筑物和构筑物。

住宅小区建设工程规划许可证的办理申办建设工程的规划许可证在住宅小区规划审批过程中主要包括两部分内容，一是小区住宅及公共建筑建设工程规划许可证的办理，二是小区各项市政公用设施建设工程规划许可证的办理。申办建设工程规划许可证是在小区各建筑方案及市政公用设施规划方案审批之后，作为审批开工报告的前提和竣工验收的依据，是小区各有关建设工程管理城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证应包括附图和附件，作为许可证的配套证件，附图和附件具有同等法律效力。建设工程规划许可证由市或县人民政府城市规划行政主管部门核发。小区建设及开发单位向城市规划行政主管部门申请建设工程规划许可证明，应提供下列有关材料、图纸和资料：城市规划主管部门核发的小区建设用地规划许可证；按规定权限审批的建筑或管线初步设计文件；批准的计划投资文件；上级主管部门的批文；土地使用权属证明；建设单位的建设申请书；城市规划主管部门认为必要时征询有关专业管理部门的书面同意意见；必须具有设计资格单位绘制的各建设工程图纸与资料等。

住宅小区规划审批后的管理 住宅小区规划建设在完成审批程序，获得“两证一书”（建设项目选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证）之后，城市规划管理部门应继续对小区建设全过程进行规划实施跟踪管理。1．施工放线（验线），可由规划管理部门的测绘队伍统一坐标放线。2．施工监督检查，城市规划行政主管部门有权对小区规划建设工程进行检查，使其符合规划要求，以保证小区建设工程严格按照城市规划和城市规划行政主管部门的要求进行。3．竣工规划验收。住宅小区的竣工，应该包括小区道路，环境绿化，各种建筑及市政公用设施等全面竣工。小区规划管理验收是按小区各建设工程规划许可证的要求进行全面的验收。城市规划行政主管部门验收的主要内容为各建设项目是否按建设工程规划许可证的要求建设，住宅小区的配套设施建设是否完成等。规划验收合格后，小区建筑及市政公用设施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取发放“小区验收合格证”的方法，未领取到《小区验收合格证》的开发建设单位，须承担所有配套建设未完事宜，涉及的一切费用由开发建设单位自行承担。4．城建档案归档。工程竣工后，开发建设单位应在6个月内向城市规划主管部门报送竣工报告，报送竣工图纸、文件等，同时将一套竣工图纸及文件报送到城建档案馆存档。竣工图纸由开发建设单位负责组织施工单位编制。