历史文化景点商业物业开发模式初探

第一篇：历史文化景点商业物业开发模式初探

历史文化景点商业物业开发模式初探

近年来，随着城市休闲市场快速发展，给城市内的历史文化旅游景点，带来了巨大的商业开发机会。本文系统总结依托历史文化景区的旅游商业物业开发，讨论对象仅局限城市的主城区范围内的历史文化景点，包括：历史文化艺术馆、博物馆民风民俗景点、历史遗存和历史遗迹、寺庙佛塔等。我们认为，这类开发既有着明显的商业房地产特征，更具有特殊的旅游经济性和历史文化性。因此，开发过程应该充分依据旅游资源特性，深度挖掘文化，选择合理的开发模式。

一、城市型历史文化景点的商业开发现状及主要问题

1、开发现状及特征

由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异：

景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑）开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包经营，物业的所有权属于景区。

景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区，但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。

近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。

2、开发面临的主要问题

旅游商业快速蓬勃的开发同时，很多问题也开始凸现，并直接影响城市旅游商业及旅游商业房地产的正常发展：

1)景点内商业形态单

一、业态落后，发展与保护的矛盾突出，难以为景区进一步发展提供充足的资金支持，大部分景区的收入还是以门票销售为主。

2)景点的质量（级别）差异造成了明显的门票差异，形成了明显的客源分化，大部分高质量、高级别景点本地居民绝少涉足、而质量和级别较低的景点也无法吸引外地游客。客源的分布不均对于依托景区的商业也呈现不同程度的不完全发展态势。

3)客源分化造成高质量景点商业的消费季节性明显，低质量景点商业的消费额低、地价低的两极分化特征，直接影响景区周边商业的正常发展，均不利于形成有价值的综合性城市游憩中心和游憩节点。

4)景点商业的不完全发展使商家难以调和团队消费和散客消费、外地游客消费和本地游客消费、大众消费和主题消费之间的多重矛盾，加剧了旅游商品和旅游服务的单一性缺陷。有缺陷的商业格局与单一的商品形成了恶性循环。

5)不完全、不稳定的旅游商业消费使很多大型旅游商业楼盘开发和经营矛盾难以调和，加大了这些物业的开发和经营难度。

6)景点的历史文化内涵和商业经营内容严重脱节，形成了游客甚众、消费甚低、地价虚高的地产形态，造成城市土地资源和开发资金的浪费。

究其原因，可以发现，景区资源开发程度浅、历史文化资源与现代商业结合不足，商业开发思路陈旧、旅游经济与城市商业脱节、开发过程粗放等直接导致了以上问题的出现。

二、影响城市历史文化景点商业开发的主要因素

1、游客来源因素影响要素

游憩方式

季节性

游玩时间

游玩频率

个人消费额 本地游客 休闲、娱乐 较弱，收益稳定 较灵活 较高 较低、主要集中于餐饮休闲 外地游客 参观、考察、朝圣 较强 较固定、较短 低 较高、主要集中于门票和纪念

品

纪念品零售为主 景点内商业业态 小型、经济型餐饮休闲为主

周边商业业态

对周边地价的带

动 餐饮休闲为主的城市型商业业住宿、休闲、娱乐为主 态 相对较弱 相对较强

2、景点的区位因素影响要素

游客数量

游玩时间

个人消费额

周边商业业态

周边地价

投资风险

投资额 中央商业型 周边商业型 较大，外地散客和商务游客数量较少，外地散客和商务游客数较多 量较多数量较少 较灵活 较固定 外地散客和商务游客消费较高 外地散客和商务游客消费较低 丰富、兼容大量城市商业业态 较少，主题商业业态较多，可容纳社区商业业态。高 较低 高 低 较高 较低

3、景点的历史文化因素影响要素

游玩时间

游玩频率 历史文化遗存类 较短 较低 民风民俗类 较长 较高

门票消费以外较高

丰富 宗教类 较长 较高，特别是本地游客 门票消费以外较高 较丰富 个人消费额 门票消费以外较低 景点内商业较单一

业态

周边商业业主题性较强，种类较参与性较强，种类丰富 主题性强，种类单一 态 单一

对周边地价较强

带动 强 较弱

三、城市历史文化景点的商业物业开发模式对应性分析

·不租不售。

这种模式为自主经营，所获得的收益是最大的，在国外的商业地产项目中较常见，目前国内一些发达城市也有出现，但是相对很少。

其原因在于国内开发商没有相当雄厚的资金实力或者有很成熟的经营运作能力，缺乏信心，因而觉得风险太大。该类模式主要可能出现在等级高、景点质量高的景区内部商业，其商业基础为景点内的核心吸引物，其产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可租售，但又具有一定的商业开发价值，开发经营收入归景区所有。如通过景区内吸引物开展的固定的商业展览、研讨、论坛等商业形态和服务。·只租不售。

该类模式主要出现在景区的土地范围内，包括内部的小型商业和景区边缘的主题性商业物业，其物业产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可销售，但可以灵活租赁。成都武候祠的“锦里旅游一条街”即为该类开发模式的代表。该模式的收益较慢，对于其后期的提升性改造支持略显不足，但由于景区作为其物业所有者，对于该类商业物业的整体形象维护、控制、推广力度较强，且能很好地配合挖掘景点的历史文化内涵，因此，该模式对于景点的持续性发展具有稳定的积极作用。

·只售不租。

该类模式大多出现在景区的土地范围外，特别是等级高、景点质量好、位于城市商业核心区域的景区周边容易开发。由于景点的资源优势可快速带动周边低价升值，开发商可通过该模式快速获得利润，投资商也因为景点的优势而增强投资信心。具有较好的自然景观的历史文化景点，即使本身的历史文化吸引物的质量较低，由于开发商可充分结合景区的自然优势和历史文化基础，也可以开发具有历史

文化内涵的休闲型商业及住宅。充分利用景区门票低（甚至无门票）的特点，可在开发概念上将景区作为其物业的外部配套，吸引本地顾客购买及消费，以增强投资商的信心。但该模式由于开发商的快速商业行为特点，对于其物业的持续经营一般缺少有力的规划和管理，该类物业容易出现业态重复、混乱和竞争过度激烈的情况，不利于物业的持续性发展。

·又租又售。

这种模式最复杂，最繁琐。具有很强的适应性和持续性，受景点质量、客源结构及区位的影响均不太大，能同时兼顾长期和短期的收益要求，可供开发的物业形态，可引进的商业业态均最丰富。这种模式虽然避免了前三种开发模式的弊端，但涉及商业地产开发中三种权益关系最多，也最难以平衡。对所依托的景点要有充分和细致的分析和了解，开发过程也需要足够的精耕细作，同时需要根据景点特征，研发出最适合的销售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可观的。

第二篇：历史文化景点商业物业开发模式研究

历史文化景点商业物业开发模式研究

近年来，随着城市休闲市场快速发展，给城市内的历史文化旅游景点，带来了巨大的商业开发机会。本文系统总结依托历史文化景区的旅游商业物业开发，讨论对象仅局限城市的主城区范围内的历史文化景点，包括：历史文化艺术馆、博物馆民风民俗景点、历史遗存和历史遗迹、寺庙佛塔等。我们认为，这类开发既有着明显的商业房地产特征，更具有特殊的旅游经济性和历史文化性。因此，开发过程应该充分依据旅游资源特性，深度挖掘文化，选择合理的开发模式。

一、城市型历史文化景点的商业开发现状及主要问题

1、开发现状及特征

由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异：

景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑）开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包经营，物业的所有权属于景区。

景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区，但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。

近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。

2、开发面临的主要问题

旅游商业快速蓬勃的开发同时，很多问题也开始凸现，并直接影响城市旅游商业及旅游商业房地产的正常发展：

1)景点内商业形态单

一、业态落后，发展与保护的矛盾突出，难以为景区进一步发展提供充足的资金支持，大部分景区的收入还是以门票销售为主。

2)景点的质量（级别）差异造成了明显的门票差异，形成了明显的客源分化，大部分高质量、高级别景点本地居民绝少涉足、而质量和级别较低的景点也无法吸引外地游客。客源的分布不均对于依托景区的商业也呈现不同程度的不完全发展态势。

3)客源分化造成高质量景点商业的消费季节性明显，低质量景点商业的消费额低、地价低的两极分化特征，直接影响景区周边商业的正常发展，均不利于形成有价值的综合性城市游憩中心和游憩节点。

4)景点商业的不完全发展使商家难以调和团队消费和散客消费、外地游客消费和本地游客消费、大众消费和主题消费之间的多重矛盾，加剧了旅游商品和旅游服务的单一性缺陷。有缺陷的商业格局与单一的商品形成了恶性循环。

5)不完全、不稳定的旅游商业消费使很多大型旅游商业楼盘开发和经营矛盾难以调和，加大了这些物业的开发和经营难度。

6)景点的历史文化内涵和商业经营内容严重脱节，形成了游客甚众、消费甚低、地价虚高的地产形态，造成城市土地资源和开发资金的浪费。

究其原因，可以发现，景区资源开发程度浅、历史文化资源与现代商业结合不足，商业开发思路陈旧、旅游经济与城市商业脱节、开发过程粗放等直接导致了以上问题的出现。

二、影响城市历史文化景点商业开发的主要因素

1、游客来源因素

影响要素

本地游客

外地游客

游憩方式

休闲、娱乐

参观、考察、朝圣

季节性

较弱，收益稳定

较强

游玩时间

较灵活

较固定、较短

游玩频率

较高

低

个人消费额

较低、主要集中于餐饮休闲

较高、主要集中于门票和纪念品

景点内商业业态

小型、经济型餐饮休闲为主

纪念品零售为主

周边商业业态

餐饮休闲为主的城市型商业业态

住宿、休闲、娱乐为主

对周边地价的带动

相对较弱

相对较强

2、景点的区位因素

影响要素

中央商业型

周边商业型

游客数量

较大，外地散客和商务游客数量较多

较少，外地散客和商务游客数量较多数量较少

游玩时间

较灵活

较固定

个人消费额

外地散客和商务游客消费较高

外地散客和商务游客消费较低

周边商业业态

丰富、兼容大量城市商业业态

较少，主题商业业态较多，可容纳社区商业业态。

周边地价

高

低

投资风险

较低

较高

投资额

高

较低

3、景点的历史文化因素

影响要素

历史文化遗存类

民风民俗类

宗教类

游玩时间

较短

较长

较长

游玩频率

较低

较高

较高，特别是本地游客

个人消费额

门票消费以外较低

门票消费以外较高

门票消费以外较高

景点内商业业态

较单一

丰富

较丰富

周边商业业态

主题性较强，种类较单一

参与性较强，种类丰富

主题性强，种类单一

对周边地价带动

较强

强

较弱

三、城市历史文化景点的商业物业开发模式对应性分析

·不租不售

这种模式为自主经营，所获得的收益是最大的，在国外的商业地产项目中较常见，目前国内一些发达城市也有出现，但是相对很少。其原因在于国内开发商没有相当雄厚的资金实力或者有很成熟的经营运作能力，缺乏信心，因而觉得风险太大。该类模式主要可能出现在等级高、景点质量高的景区内部商业，其商业基础为景点内的核心吸引物，其产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可租售，但又具有一定的商业开发价值，开发经营收入归景区所有。如通过景区内吸引物开展的固定的商业展览、研讨、论坛等商业形态和服务。

·只租不售

该类模式主要出现在景区的土地范围内，包括内部的小型商业和景区边缘的主题性商业物业，其物业产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可销售，但可以灵活租赁。成都武候祠的“锦里旅游一条街”即为该类开发模式的代表。该模式的收益较慢，对于其后期的提升性改造支持略显不足，但由于景区作为其物业所有者，对于该类商业物业的整体形象维护、控制、推广力度较强，且能很好地配合挖掘景点的历史文化内涵，因此，该模式对于景点的持续性发展具有稳定的积极作用。

·只售不租

该类模式大多出现在景区的土地范围外，特别是等级高、景点质量好、位于城市商业核心区域的景区周边容易开发。由于景点的资源优势可快速带动周边低价升值，开发商可通过该模式快速获得利润，投资商也因为景点的优势而增强投资信心。具有较好的自然景观的历史文化景点，即使本身的历史文化吸引物的质量较低，由于开发商可充分结合景区的自然优势和历史文化基础，也可以开发具有历史文化内涵的休闲型商业及住宅。充分利用景区门票低（甚至无门票）的特点，可在开发概念上将景区作为其物业的外部配套，吸引本地顾客购买及消费，以增强投资商的信心。但该模式由于开发商的快速商业行为特点，对于其物业的持续经营一般缺少有力的规划和管理，该类物业容易出现业态重复、混乱和竞争过度激烈的情况，不利于物业的持续性发展。

·又租又售

这种模式最复杂，最繁琐。具有很强的适应性和持续性，受景点质量、客源结构及区位的影响均不太大，能同时兼顾长期和短期的收益要求，可供开发的物业形态，可引进的商业业态均最丰富。这种模式虽然避免了前三种开发模式的弊端，但涉及商业地产开发中三种权益关系最多，也最难以平衡。对所依托的景点要有充分和细致的分析和了解，开发过程也需要足够的精耕细作，同时需要根据景点特征，研发出最适合的销售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可观的。

第三篇：如何开发历史文化资源

我国历史文化资源极其丰富，这是发展文化创意产业得天独厚的重要条件。谁率先将其开发成文化产品，谁才真正把资源变成了财富。

当我们用创意开发利用历史文化资源，将其转化为经营资源时，应把握以下要点——

第一，仿古必须融今才能实现推陈出新。原生态存在的历史资源其蕴含的文化，需要张扬与发展，要与时俱进，才更能为现代消费者广为接受。如果新天地没有融入现代元素，就难以吸引众多的消费者。因此，在开发利用历史文化资源中，必须适当注入现代元素，并与现代科技结合，达到推陈出新的效果。

第二，应以故事力活化和整合历史文化资源。历史文化资源的背后往往有许多故事，以多种形式宣传、演绎这些故事可更好地张扬其文化内涵，吸引消费者。也可以编故事，或用创意将各种原生态存在的、等待开发与利用的、有市场增值潜能的资源整合到一起，赋以新的价值，活化这些资源。

第三，创造情感资源。情感是人类的灵魂，创意给产品赋予了灵魂，消费者对一个产品和品牌从认知到最后购买的过程，是一个情感不断变化的过程，打动消费者、让消费者产生购买行为，是每个企业实现资源转化的“最惊险的一跃”，这一跃中，创意推动情感常常起到关键的作用。

第四，创建知识产权，既可保护权益，也可用于运作。创意产业强调要通过知识产权创造财富和就业。一方面，由于文化创意的成果更具表现性，因而也更容易被模仿，因此它更需要有知识产权的保护；另一方面，知识产权还是商业运作的工具。

第五，必须树立“整合观”、“品牌观”和“体验观”三大观念。历史文化资源的开发是一项涉及范围较广的系统工程，不仅要规划先行，从长计议，统筹开发，还要树立融合开发观，在市级层面加大资源整合力度，实行多元文化和多种功能的融合，才能打造完善的产业链，创造并实现更大的市场价值。

因此，我们要大力挖掘和整合利用文化资源，从而解放文化生产力，以创意推动文化资源向经营资源的转化。

第四篇：浅谈历史文化景点解说词英译的失误及对策

浅谈历史文化景点解说词英译的失误及对策

摘要：旅游景点的英文解说是一个城市的名片，它的好坏将直接影响这个城市对外交流的成败。此研究以金华历史文化景点为例，通过对景点解说词英译现状的调查，将主要翻译失误划分为功能和语言失误两大类，并在分析失误原因的基础上提出了如何改进这些翻译失误的对策。

关键词：历史文化景点英译；功能翻译失误；语言翻译失误

中图分类号：F270

文献标志码：A

文章编号：1671-7740(2010)01-0062-04

旅游景点的英文简介及英文标识乃一个城市的名片。正确、流畅、文化信息量丰富的译文不仅能给参观访问的外国友人留下良好印象，同时对于提升城市品位，加大与国际接轨的力度都能起到非常积极的作用。然而，笔者在对金华一些历史文化景点的英文翻译或简介进行调查后发现，其中因语言或对历史文化背景不清等原因造成的翻译失误比比皆是。因此，本文旨在对金华历史文化景点的英文简介或英文资料进行收集整理，发现错误，分析原因，并提出修改意见，以期为其他城市的景点英译提供借鉴。

一、研究方法

笔者参观了金华各处具历史文化特色的景点，如太平天国侍王府、天宁寺、八咏楼、八咏公园、黄宾虹公园、艾青纪念馆等，并将各景点内所有中英文双语材料进行数码采集，形成了较为完整的第一手素材，其中景点内中文解说2 993字，其相关英文翻译2 897字；然后对收集的双语资料进行分析，找出翻译失误。为了使分析更加客观可信，笔者还参考了英美国家一些旅游网站的景点介绍文本，总计6 780字，作为用英语原语写成的平行文本(parallel texts)，即“不同文化中相同类型或体裁的本土文本”；最后在两相比较的基础上提出可行的修改方法和参考译文。由于景点内的双语材料多集中在八咏楼和侍王府两大古迹中，下文的分析将以这两个景点的例子为主。

二、英译失误分析

旅游解说翻译中出现的问题多种多样，问题的根源也涉及甚广，包括中西方语言差异、文化差异和思维差异等等，因此对错误的分类也存在着很大困难，研究者们采用的分类方法也有所不同。Nordll在阐述翻译目的论时将翻译失误自上而下地分为四个不同层次：功能翻译失误(pragmatic transla-tion error8)，文化翻译失误(cultural transladon elTOl'S)，语言翻译失误(1inguistie translation errors)和文本特有的翻译失误(text-specille translation elT01~)，本文结合金华历史文化景点英译的实际隋况，主要从功能和语言两个方面的失误进行分析。

(一)功能翻译失误 功能翻译失误是最高层次的翻译失误，从某种意义上说它涵盖了译文中所有的翻译失误。产生功能性失误的主要原因是译者在翻译过程中忽略了译文的功能或译文的受众_引。在金华历史文化景点的翻译失误中，较为典型的功能性失误有以下三种情况： 原文中对译文受众无用的信息，在译文中没有删除或简化

此处所指的“无用信息”并非真正的无用，而是指那些与译文的预期功能(本文中指金华历史文化景点解说英译文的信息功能和呼唤功能)和译文预期读者(即来金华参观游览的外国游客)的认知不相符的信息。众所周知，汉语旅游文本的一大特点是常常使用大量的叠词偶句，辞藻华丽，描述性强，且常引用诗句，行文工整，声律对仗，但英语重客观平实，逻辑性强，突出信息，因此如若将这类源语文本一字不落地照直译，反而显得矫揉造作，还不知所云。请看下例：

例1，“千古风流八咏楼，江山留与后人愁，水通南国三千里，气压江城十四州(题八咏楼)。这是李清照南宋绍兴四年(1134)金兵南下来金华避难时所作。此诗句视野开阔，气象宏敞，勾勒出金华重镇形胜，其笔力非凡。此诗虽短却意境深邃，对大好江山的赞美跃然纸上，一个‘愁’字，又浸透着爱国爱民之情。”

这是八咏楼中非常重要的一处景点解说，此诗乃李清照在金华避难时留下的最为人称道的诗篇。这首诗写得气势非凡，但其中蕴含的历史和文化信息，如“江山”，“南国三千里”，“江城”，“十四州”等在译文中“一言难尽”，即使加上详细的注解也未必能让外国游客理解。请看原译文：

“FantasticanddistinguishingBayongPadoga；Lettheoffspringthink about the worid，I can g0 around the state by three thousandof water．it depressed fou~een prefecture．”

除去一些语言错误不提，此译非常忠实，但实在不知所云，笔者认为，既然此诗的译文无法达到其预期的效果，并且与译文读者的文化预期相左，倒不妨将其简化处理，仅以介绍的形式告诉游客有这样一首“题八咏楼”的诗更好。改译如下：“Li Oingshao wrote a poem named Ode to the BayongPagoda in the year 0f 1134 when„„”。当然，笔者拙见，提出来与各位同仁商榷。生硬的逐字翻译或字面翻译 虽说逐字翻译或字面翻译在某些翻译层面上并非不可取，但这样的译文不能损害其在目的语读者中的可接受性，否则就属于翻译失误。

我们以参观须知的翻译为例。中国的景点解说中大多有参观须知的内容，主要目的是约束游客的某些行为(如不得涂写、攀摘、随地吐痰、乱扔废物、不得携带相机等)，并提供买票、开放时间等信息。本小节举其中一句为例：侍王府参观须知中的第七条： 例2，七、凭票参观，一人一票，儿童半票，团体优惠。原译：Visit according t0 your ticket．A ticket to one peo-ple．Half a ticket’s price t0 a child．Group discount．

此种译文实在让人哭笑不得，从中可见景点解说翻译质量的良莠不齐。“凭票参观，一人一票”之类的措辞在汉语的参观须知中十分常见，但如实翻译成英文似有“多此一举”之嫌。按照英文的习惯，通常处理成“Visitors are admitted up-on the presentation 0f valid tickets“。建议将此句改为： “Visitors are admitted upon the presentation 0f valid tick-ets．Half price for children and discounts are offered forgroups．”

这样译文既符合英文的行文习惯，又包含了完整的源语信息。简言之，避免上述两类功能性翻译失误的最佳途径就是尽量摆脱原文的束缚，多比较中英文的不同表达习惯，必要时适当参考英美国家旅游景点中的平行文本。

3．译文对源语特有的文化现象缺乏必要的注释

这些景点解说英译的受众群非常明确，即那些来金华旅游的外国游客，他们的兴趣、认知结构、文化和教育背景、思维方式和阅读习惯势必与国内游客不同，因而译者需具备较强的跨文化交际意识。Nida~曾经指出：“跨文化交际中的一个主要难题是：在很多情况下共享信息的数量和性质存在巨大差异。”因此在翻译过程中，译者常需通过注释等方法来弥补译文读者所缺乏的共享信息或背景知识，否则译文读者对源语特有的文化词或文化现象就无法理解。

我国外宣工作的老前辈段连城先生早在1990年就针对外宣材料的翻译问题提出了“解释性翻译”(interpretivetranslation)的主张。他认为，在翻译具有明显中国特色或文化属性的内容时应该进行“解释}生翻译”，具体可以进行三种“手术”：镶补、减肥和重组。所谓“镶补”就是补充外国人不懂的背景，如人名地名、历史事件、中国特有的体制机构、行话、典故、政治口号和术语等，也就是我们在对外报道英译中常用的解释性增译法。当源语的某些文化信息与译文读者的认知不相吻合时，译者可采取诸如解释，夹注，加注之类的附加交际渠道为译文读者提供部分所需信息。加注在旅游解说英译中自然有些不妥，但用加括号、定语、同位语或句子等进行简要解释的方法却是可取的，当然这种增译务必简洁明了。再以例1为例：

原文中提到“南宋绍兴四年”和“金兵”两个历史背景复杂的词。此处的“绍兴”乃南宋的第二个年号，并非一般外国游客所熟知的浙江历史名城绍兴。原译文中的翻译只会让外国游客丈二和尚摸不着头脑，因为中国年号的使用情况非常复杂，译者在处理时可化繁为简，提供大致的年代即可。“金兵”则不同，原译简单译为”Jin Troops“，译文读者无法理解。这涉及到中国古代宋朝(北宋南宋)时期汉族与北方民族间的战争史，多解释无益，但简单说明还是有必要。笔者建议将第一句的译文改为：

This poem was written bv Li Qingzhao in l 134 Df SouthSong Dynastrv(1127-1279)，when she came t0 Jinhua t0 takerefuge after Jin Troops(a force from the North)invaded theSouth．

改译中划线部分用加括号简要增补背景知识的方式对上述两个具有中国历史文化特色的词语做了处理，使译文相对清晰易懂，提升了对外传播的效果。

这样的例子在金华的景点解说译文中还有很多，如出现频率非常高的“明太祖朱元璋”，明部尚书朱大典、戚继光等，都必须添加适当的背景介绍，否则就达不到文化交流的目的。事实上，我们在对外宣传英译中已形成了这样一个共识，即凡是碰到历史人物、朝代等的翻译，都须提供大致的起止年限作为参考，以便于外国受众理解。

(二)语言翻译失误 金华景点解说英译中的语言翻译失误甚多，小到标点和大小写，大到整个语篇处理上的诸多问题。其中词汇层面的失误数量最大，原因是多方面的，且客观原因居多，因此本文暂不讨论，而着重句子和语篇层面的失误。

1．错译、漏译

错译多由译者没有或不能正确地理解原文内容所致，而漏译多须归因于译者对待翻译任务的态度。例1可谓最典型的问题文本，其中几乎包括了所有的翻译失误类别。我们来完整地看一下例1的下半部分文本：

笔者在此原封不动地照搬了景点解说中的译文，保留了所有的标点和拼写错误，这里主要讨论错译和漏译。原文第一句的“金兵南下”是表示原因，也就是说“来金华避难”的主语应该是李清照，而非“金兵”，但译文却1)．2”Jin Troops“为主语，变成了“金兵来金华避难”，意思大相径庭，向译文读者传递了完全错误的信息，此种错译实属不应该。

另外，第二句中写道“金华重镇形胜”，此信息在原文中非常重要。此处的“重镇”是指当时的金华因其特殊的地理位置和便捷的交通而成为军事重镇，这也是为何李清照在诗中称赞金华“水通南国三千里，气压江城十四州”的原因。但译文却简单处理成“the beautiful appearance 0f ancient Jinhuacity”，明显与原文不符，并遗漏了重要信息，应补足。同时，最后一句话的译文句式相当哕嗦，短短的一句话用了四个“it来指代，不仅句式单调重复，且不符合英文的行文规范。综上所有翻译失误，笔者将此小段改译如下，划线部分为所作的主要修改：

如此，译文添加了必要的背景知识，增补了遗漏信息，最后一句用一个复合句将所有信息穿起来，句式紧凑，信息完整。语篇缺乏衔接，重复单调

Halliday和Hasan在Cohesion in EngLish一书中将英语句子的衔接手段分成五大类：照应(reference)、替代(substitu-tion)、省略(ellipsis)、连接词语(co~tmcfion)及词义衔接(1ex-ical cohesion)。一般说来，前四种通常被归纳为语法衔接。因此，简单来说衔接的实现手段主要为语法衔接与语义衔接两大类。本小节讨论这些解说词英译时语法衔接手段的缺乏。以下是八咏楼景点中关于沈约的一段介绍及译文：

例3，沈约(441--513)字休文，吴兴武康人(今德清县武康镇人)，文学家，他少年好学，昼夜不倦，博通群书，善文辞，晚年拥书两万，京都无人可比。他历任宋、齐、梁三代，虽无显著政绩，但在文学方面却负盛名，是齐梁时的著名诗人。

就英汉语而言，“现代英语在语句衔接方式上来说多用形合方法(Hypataxis)，即用连接词语将句子衔接起来；而汉语既用形含方法，又用意合方法(parataxis)，但重意合法”。原文第一句用了零个连接词语和一个代词就简要勾勒出了沈约在文学上的造诣，是汉语中典型的“意合”文本。鉴于英汉语的这种区别，我们在转换成英语时应根据英语“形合”的特点适当补充衔接方式。译文虽大量增补了代词he(达7个)，但句式单调重复，逻辑混乱，不符合英语结构紧凑，信息突出的特点。事实上，这些简单句完全可以通过补充连接词语将其构成“葡萄型”主干枝权有机分布的整体。同样，原文第二句用了一个代词“他”和一组“虽„„但”的连接词，译文虽非常忠实地照搬了这个句式，效果却适得其反：句式单调。结构松散。结合前面提到的增补背景知识等外宣翻译原则。

改译文增加了“字休文”的内容和宋、齐、梁的大致年限，通过运用非谓语动词和增补连接词的方式使译文更加紧凑，逻辑清晰，另外，改译文分别用“he”，“shen”和“shenYue”三种方式进行回指，避免了原译文都用“he”的单调状况，更加符合英文不喜重复的特点。

三、对策与结论

本文对金华历史文化景点的两大类翻译失误进行了统计与分析，并提出了修改意见与参考译文。应该说造成这些翻译失误的原因是多方面的，除了译者的水平、对待翻译任务的态度等主观原因外，旅游景点标识牌制作人员的专项受教和训练及有关管理部门的制度等也是重要的客观原因。为了改进金华作为历史文化名城的国际形象，提升其对外宣传的效果，笔者建议有关部门在金华旅游景点翻译和标牌制作上作以下几点努力：(1)成立专门的旅游景点中英文标识制作管理机构，监督其英语语言使用的准确性和可接受性。(2)抓紧改正现有旅游景点翻译的语言使用错误，尤其是直接影响城市形象的标识。(3)加强景点中英文标识制作人员的英语语言使用能力的培训。(4)补充或加强高校相关专业课程的设置，以便提高译者的水平并提升职业素养和道德精神。

第五篇：万达、凯德10种典型商业开发模式

 10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。

商业地产典型开发模式之现金为王

SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸

万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。

万达第三代产品是城市综合体。总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。

由此可见，万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。

那么，万达模式能被复制吗？我认为万达成功的关键要素有以下四个：

1．品牌影响力强，能主动选址。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况：第一种，选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场万达等；第二种，选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区等；第三种，选择城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。

2．低价拿地。在万达开发的商业项目中，第一、二代产品的土地，基本是与政府洽谈，以招商形式完成。从近期万达土地储备的资料看，万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地，再通过“招拍挂”形式拿地，鲜有竞争者。对地价水平，销售部分即使打 7 折，也有的赚。而通过并购方式获得土地，在万达已有项目中所占比例很少。

3．主力店、全业态组合容易复制，能制造繁荣景象，对主力店的资源掌控。对主力店的掌控力度是万达集团商业地产的首要特点，也是创新。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合开发协议，共同选址、约定信息共享等双方权利和义务。

4．快速开发、快速销售，尽可能提高资本周转。万达每年十五个以上项目开业，拿100米冲刺的速度跑万米；拿地一年内销售奖励，拿地三年内开不出来下岗??这些都是万达成功要素之四。

总地来讲，万达开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制。除万达地产外，泛城市综合体的鼻祖，城郊大盘综合体的先行者——金源，以及万达的模仿者，农村包围城市的宝龙的商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式。

商业地产典型开发模式之资产经营

恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即在出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会，同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆曾经的发展策略。到内地的恒隆地产越来越像一个纯粹的商业地产开发商。

目前，恒隆在内地的9个项目是清一色的商业项目，在香港十多年也没拿地，这样一个纯商业开发的模式，在国内不是独一无二，起码也算凤毛麟角了。

为何只在内地投资商用物业？恒隆董事长陈启宗的想法简单：一是他只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边，不会涉及到调控。恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。

恒隆的特点主要有以下几个方面：

依赖大量持有资产经营为主，稳健开发新商业地产项目；拉长开发周期，尽可能利用租金收益去开发新物业；恒隆持有物业年收益是重要的开发资金来源；恒隆的财务策略相当保守，长期以来有息债务小于现金持有；专注于城市最繁华地段的以商场为中心的高品质综合物业。

在最后一点上，恒隆的做法表现在以下六条：在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最繁盛的现有商业区进行土地购置；严格价格底线，不拿地王；转战二线城市；坚守通吃策略，地点最好的、面积最大的、设计最美的、管理最完善的商场一定是最吸引人的；不做住宅，要做内地开发商学习不了的东西，只做商场；只租不售，不光依靠地价与房价的升值，而是通过团队的经验和能力去创造价值。最终，依靠良好的物业与管理优势，恒隆内地项目的租金收入增长迅速。

除恒隆地产外，商业地产开发模式典型属于资产经营的企业还有中粮和华润。中粮主题化操作的大悦城模式经营效率至上，华润则坚持购物中心的品牌化战略(万象城、五彩城、欢乐颂)。

商业地产典型开发模式之嘉德地产金融模式

2006年底，嘉德置地第一支中国REIT的上市，标志着境外成熟的持有物业发展模式已经进入中国??

嘉德的商业模式是将资本市场的金融技能与房地产的know-how、资产基础相结合。2008年凯德已构建了一个由5只REITS和17只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到259 亿新元(约合1300 亿人民币)，加上嘉德集团自身资产，总管理资产额达到450亿新元(约合2250 亿人民币)。2011年3月，管理资产达到2630亿元人民币。

据公开资料及推算得出：嘉德置地每年的仅上市管理资产的AMC收费收入保守估计达到1.4亿美元以上。然而，和私募基金的管理费不同是，房地产AMC即使实现退出后，上市REIT的管理费仍持续稳定存在。同时，对于机构投资者，AMC的吸引力在于：(1)核心资产投资风险较低；(2)REIT通道及相应的品牌和信誉。

事实证明，嘉德基金模式不仅改善了嘉德自身的财务状况，也获得了资本市场投资人的认同。新加坡五大地产公司中，嘉德置地无疑是几家地产公司中轻资产战略推进最快的。

嘉德置地地产金融模式成功的关键在于三大策略：一是全链条基金融资平台的打造，二是以费用收益模式替代资产收益模式，三是严格的非核心资产剥离政策。

其他商业地产典型开发模式

结语

这么多模式，究竟该学习谁呢？我认为，对于小开发商来说，SOHO的现金为王的散售模式是学习模仿的标杄，住宅仍是未来二十年国内房地产的主要矛盾和方向，尽量少持有商业，多做住宅。对于有上市平台/大型开发商，可以学习万达综合体平衡模式稳健转型，打通融资渠道，打造一个成功的项目，建立适合自己的产品模型，发育管理能力。对于央企开发商，可以学习恒隆香港模式，香港模式是重资产模式下的内部资金平衡，在向商业地产的渗透中更强调财务保守下的内部现金流平衡。

除了以上讲的四类典型开发模式外，还有其他商业地产的典型开发模式，比如海航的资本对冲、单纯追求资本升值模式，华南城的商贸物流+地产的郊区化开发策略，华侨城的旅游+商业+地产的独特之路等等。

总之，企业不同的背景、不同的资金实力、不同的管理能力，对应不同的开发模式，以及不同的产品模型。