商业步行街应注重业态和文化特色（五篇模版）

第一篇：商业步行街应注重业态和文化特色

商业步行街应注重业态和文化特色

话题缘起

商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的商铺形式，受到投资者的热烈追捧。在近年的商业地产开发热中，商业步行街占据了相当的比例，究其原因，无非是商业步行街不仅销售价值高，而且发展商可以根据步行街的街铺独立经营的特征，轻松甩掉招商经营的包袱。

步行街不仅好卖，卖了还可以不管，于是乎步行街开发开始热过了头，放任自流过了头。目前全国各地开发的商业步行街，有的开发了一期，第二期便难以为继，生意冷清甚至无法开街者也比比皆是。

目前在惠州市区及周边县市，还缺少大规模的购物公园式街区、社区商业中心型商业步行街，即使是各种中小型商业街也较少。由于这些步行街大都以销售为导向，且商铺价格高，较易出售，因而开发商可以尝试选择其中一条或者几条作为开发的方向，但是千万要遵循商业步行街开发经营的基本规律，使商铺销售后成为良性物业。

协办单位：

深圳世方商业地产顾问机构 第13期

商业步行街，以其独特的街区特征，成为商铺投资者的首选，也得到越来越多开发商的青睐。

但令人遗憾的是，国内近年开发的商业步行街很多都人气稀落、生意萧条，究其原因，主要在于：选址不当，在非城市中心和商业中心位置硬性规划步行街，却不知步行街离不开商业积淀；规模超标，不论城市消费人口多少，动辄就是几十万平方米大开发等。步行街的开发热潮与冷清的人气，引发了一股到底是“步行街”还是“不行街”的反思浪潮。

其实，商业步行街的开发也应该是一个系统的工程，从项目立项开始，就要从后续经营出发，一切以可持续经营为指导，充分尊重零售市场规律，解决好五个方面的问题。

地段选择

纵观全国成功步行街的发展轨迹，从其地段的角度来看，无一不处于城市的核心商圈，拥有悠久的历史和极高的知名度，在城市里家喻户晓，如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙的黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。而惠州的西湖步行街，处于惠城区的老商业街区，并凭借西湖商圈的核心位置，在惠州市同样具有相当的影响力。

发展商在进行步行街开发之初，首先要研究一下意向开发区域的地段因素和商业条件。步行街的开发，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，一个偏离城市商业中心、居住中心的商业步行街，即使规划再完美，也是无本之末。

规模控制

近年的商业步行街开发，出现了一股贪大求洋的风气，规模越做越大，几万平方米司空见惯，十万甚至几十万平方米比比皆是，甚至一个经济并不十分发达的县级市，也盖上十几万平方米的步行街。

商业步行街的规模控制，可以适当超前，但更要量体裁衣，必须立足于城市居民数量、社会消费品零售总额数量等指标，同时结合自身的地理位置，考评城市现有商业的容量，确定实际的商圈半径。缺乏科学的调研分析，忽视商业规律，一味要做“最大”，其结果只能是有街无市。

文化魅力

步行街之所以能够担纲城市商业代表的重任，并非偶然，而是因为步行街的独特文化和商业魅力所致。

商业步行街的文化魅力，最为核心的体现就是在步行街的建筑、环境景观规划上，要力求挖掘本土建筑文化的精髓，使步行街成为城市商业建筑的典范和蓝本。

同时在环境景观方面，要力求从未来经营的角度出发，对本土民俗文化进深入发掘，通过环境景观诱发市民的历史情节和认同，这不仅仅会对本土市民产生强大的人气磁力，更是步行街成为城市标志的重要因素，使步行街成为一个城市文化发展的浓缩和代表。

一个没有文化和历史作为载体的商业步行街，是没有灵魂的。

业态整合步行街的开发，必须充分重视业态规划。

首先，在连锁超市、百货、电器等成为零售商业生力军的今天，步行街必须大力引进主力店为经营的核心和龙头，要借助于品牌大商家的知名度和超强的聚客能力，为步行街的经营提供助推。由于龙头商家租赁面积大、租金要求低、位置要求好，一些开发商往往追求销售面积最大化，不少步行街项目或未引进主力店，或引进主力店不足。

其次，要注重业态的互补性。据相关资料统计，目前各地步行街二层以上的商铺空置率达七成，其原因主要在于二层以上物业在业态选择上雷同于首层的定位。如果对二层以上进行餐饮、休闲、文化、娱乐类定位，就会扭转这一局面。如惠州的数码街三层引进了游戏厅、特色饮食街，在定位方面与一、二层的服饰、鞋包形成互补，其经营状况并非惨淡，反而较火爆。

协调销售与招商矛盾

步行街作为一种最受追捧的商业物业，往往市场投资热情高涨，一些开发商因此对步行街的售价寄予较高的期望。

诚然，以什么价格销售出去，能获得多大的利润，是任何一个发展商都非常关心的问题，但

仍需要讲究一个度，商业地产一旦盲目追求销售价值的最大化，就会带来销售与经营的矛盾，导致后续招商和经营的压力。

售价、回报、租金收益是被紧紧牵系在一起的，若过高地榨取了销售收益，势必会提升租金，当商铺超过现有市场的租金水平后，就导致了商户的不认同和经营压力，步行街经营不起来就不值得奇怪了。

商业步行街的开发要走系统化的道路，要着重考虑但又不局限于上述降低开发风险的五个问题，包括发展商在保证销售收益的同时，保留一定的自有物业作为商业步行街的配套区域，包括成立步行街管理办公室，立足经营，着眼未来等，都是商业步行街成功的必要条件。

第二篇：商业业态介绍

商业业态介绍(转载)

商业业态开发简介

商业形态简析

商业房地产按照行业类型可以分为零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。

零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。

娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。

餐饮功能房地产也呈现独体形式和融合发展的经营特点，大型和小型连锁餐饮都获得了良性发展，同时在项目中也开始发挥越来越重要的作用。

健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展，作为生活品质的一个标准，被越来越多的运用在商业房产中，现在成功的案例主要存在于国内大型城市。

目前，大中MALL在国内的发展势头极为强劲。究其原因是各种商业业态在相互渗透和变幻。我项目的业态依据此点是商业发展的一个趋势。我现将我项目内预计出现的部分业态作个简单描述。、体育场馆

体育场馆原来在招商前期我们的建设初衷是建造类似杭州游泳馆的集合休闲娱乐为一体的，但这样的投资面临2大问题，投资金额巨大和相对维修成本的高昂，在国外每5年维护游泳馆的费用可以再建一座游泳馆，而这样的投资一般都是政府做的公益投资，所以对行业的了解可以让我们知道如何去那里找投资人或合作伙伴。同时体育的商业形态在近几年经营的类型也在发生着变化，这和体育事业的蓬勃发展是分不开的。简单来说体育产业可分为体育服务产业和体育商品产业。体育服务产业主要包括：竞技观赏、健身娱乐消费市场（消费者为健身购买运动器材，租用体育场馆或设施，接受健身训练指导，参与体育旅游活动等）。体育商品产业是指由体育派生的为体育提供物质条件的器材、设备、服装、图书、音像、食品饮料等有关体育用品的销售市场。

摘录：体育比赛除了为运动员展现实力向人类极限挑战及促进运动技术水平的提高等功能外，已越来越多地成为商业开发的手段和机会，而且以奥运会、世界杯等为前导，赛事规模

越来越大，社会和经济效益越来越好。通过组织大型比赛，可以带动城市建设、旅游、就业等多方面发展，并带来许多潜在的商业机会。无疑，下个世纪将有更多从综合到单项的体育赛事成为各国竞争的目标，成为一种世界范围的现象和新的经济增长点。大型比赛的投资主要有三个方面：举办城市的基础市政建设、场馆及食宿接待设施建设、组织比赛的直接费用如文化宣传、接待、交通、通讯、人员工资等。近几届奥运会在此三方面的投资均已达到十几亿美元。由此可见与投资相比，举办大型比赛的收益则要更好。其中既有看得见的直接效益，也有可持续多年的间接效益。直接经济收入的主要渠道有：出售电视转播权、比赛标志商品特许权、广告权、门票，发行彩票，发行邮票、纪念币、纪念章，企业及个人的赞助和捐赠等。许多国际体育活动，透过卫星电视的转播，几乎传到世界每一个角落，因而成为商品广告的黄金媒介。

2、连锁超市

超市是源于法国家乐福1963年创建的特级市场，该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合，它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。超市从商品结构来看都是综合形的商品销售中心，但从消费形态来看还是有好多种：麦德龙现购自运的会员制卖场、家友在杭州翠苑的仓储卖场、广州沃尔玛类似购物中心的休闲卖场、类似好又多底层品牌服饰和小商品的互补形卖场。百货零售业态始于19世纪中叶，伴随着超市、仓储商店及网络购物的发展，这些业态以商品价格、便利、品类深度、环境、购物体验等多种因素，将“特色”与“专营”凸现出来，给传统的精于有限产品、高价格、环境优雅、人员密集的百货业带来冲击使其不再为商业主流业态，逐步成为追求高购物享受的载体，在西方，百货业的出路主要是并购整合、连锁化、专业化三个方向。

超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经营的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。具体系于2点：如何使客户受超市的吸引，克服距离上的不便，尽量频繁地光顾；如何使来店顾客增加购物物品项数与购物的平均单价。这需要超市从商品结构、商品价格、宣传广告、经营方式都要进行仔细设计。

3、便利店

便利店最早起源于美国，是在20世纪40年代末作为超市的补充形式而诞生的。便利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强、地处于人口密集区域等特征。人均GDP和周围人口密度是便利店能否存活的决定因素，便利店一般的面积基本在100M2左右，而在某个区域内可存在数量依据消费需求、竞争情况、周围人流而定，随着这一业态的发展，在西方已经不再作为超市的一种补充业态，开始慢慢成为人们消费密不可分的一种主导业态，有些地区已经代替超市成为第一零售业态。便利店在我国现在也开始迅速开始，有相当规模的还不多，由于发展和存在优势还不明显，暂时还无法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不

大，多位于城市郊区，地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不作太多装修，以求最大程度降价让利于消费者，所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店商品价格比一般大卖场还要低10%左右。最有代表的是2002年上海东路外滩的友谊商店引进

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奥特莱斯购物中心。商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三大重量级业态：到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购便宜商品。驰名商品常年打折是折扣店的主要法宝。在国外自有品牌是折扣店的核心，许多折扣店中的自有商品比例高达80%，比较少的也达到60%左右，国内折扣店经营范围还是偏少，经营规模也远达不到连锁，主要的功能还是为著名厂商销售库存及换季商品，消费者对于此业态概念还很模糊。

5、商业街

商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街处城市中心，各类商店群集，顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看与SHOPPING MALL的功能还是有相通的部分。

依据经济学家万典武对商业街的类型划分，可分4类：

Ⅰ.邻里型商业街

地处地方城镇中心，街区长度100-200M，商业设施1-2层，商业密度为50%-80%，自身人口为3000人，可辐射人口为10000人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，核心为副食品店或商品超市。该街区采购单次数额低，但较频繁。

Ⅱ.地域型商业街

地处地域中的城市内，街区长度500-700M，商业设施2-4层，商业密度为70-90%，自身人口为3万人，可辐射人口为10万人。来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，商店数目300-400家、行业数目100家，核心为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，而且周频率高。

Ⅲ.地区型商业街

地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口为30万人，可辐射人口为100万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，该商业街构成形态为环形或圈形。商店数目1000-3000家，行业数目200家，核心为百货、服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率较大。

Ⅳ.大型商业街

地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000M，商业设施为6层或6层以上，商业密度为80%-100%。其城市人口为100万以上，可辐射人口为300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业以高档商店、高档餐饮、高级娱乐中心，行业数目为300个，核心为高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。

综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域（远期规划）人口流量密切相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看没有特色不具备引导消费的商业街门可罗雀。

6、专卖店

专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇女儿童用品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是人们购买力提高、购物环境改变和消费心理变化而形成发展的。专卖店的经营方式可分为厂家直营和加盟代理，区别对待这两种方式可以执行不同的招商策略。

注：由于大家都于厂家进行了很长时间的招商联系，应该比较了解此类形式，在此就不多作说明了。

7、SHOPPING MALL（销品茂）

SHOPPING MALL简称MALL，与购物中心、商业街不能等同，美国对MALL的诠释是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，由开发商开发建设、统一管理的商业设施，它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常生活的商业场所。MALL的支柱是大型的百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。MALL作为一种商业零售企业群体，是20世纪中叶在美国开始出现的，当时美国人均GDP已达一万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成，购物和吃喝娱乐有新的需求，这是产生MALL的重要条件。日本、新加坡、韩国借鉴了美国的做法，在当地零售业态如百货、超市、仓库商品、专业店等均已成熟，竞争激烈，繁华商业已经饱和甚至出现相对衰退的情况下，在郊区逐步开发建立。

我国部分城市人均GDP已达数千美元，繁华商业区的停车和购物环境远远不能满足顾客特别是高收入者的需求，加上年均100天的节假日如何休闲等因素，正呼唤MALL类的多功能大商场的萌生，但需要考虑的是：即使2010年，我们人均GDP预计也只有2000美元，少数大城市或特区可能达到5000-10000美元；同时考虑到国家可建商业土地的建立宽敞停车

场、绿地园林式MALL的可行性，操作MALL还应当采取务实做法，采取循序渐进和变通的办法进行。

第三篇：九龙国际文化旅游商业步行街概述

新九龙品牌策划机构

宁夏〃固原

‚九龙国际‛文化旅游商业步行街

摘要：宁夏南部片区，固原市地理区域内，旅游景点及具备特色旅游文化的景点较多，固原市撤地立市13年时间内，固原市政府及主管领导曾多次强调主抓固原市旅游景区的推广及特色建设，书记李文章曾明确表示固原的发展‚坐不住‛、‚等不起‛、‚慢不得‛的紧迫感。还围绕发展文化旅游产业谈了他的观点和思路。他说：‚固原市的一大优势，是文化旅游资源丰富，加快文化旅游产业发展是固原转变经济发展方式的重要途径，是固原实现跨越发展的新的增长极。市上已经成立了六盘山旅游集团公司，正在制定全市文化旅游产业发展规划，对全市文化旅游资源进行整合，加快文化旅游体制创新，全面加强文化旅游基础设施建设，重点支持开发建设‘两山一寨’(六盘山、须弥山和火石寨)、‘两馆一园’(固原博物馆、红军长征纪念馆和西吉红军长征会师纪念园)，带动其他景区项目的开发建设，全力打造固原文化旅游品牌，构建以固原为中心，辐射陕甘宁蒙的‘中国西部地区独具特色和魅力的旅游目的地’。

关键词：旅游产业整合、景区联动、特色文化、发展；

一、当前固原旅游商业简述

1、当前景区分析：

当前固原市辖区内涵盖的旅游景区大致有：须弥山石窟、火石寨九龙国际文化旅游商业步行街+86-0954-7288888

地质森林公园、六盘山国家森林公园、老龙潭景区、野荷谷景区、六盘山红军长征纪念馆、红军长征会师纪念园、震湖等近十多个被国家认定并推出旅游市场并得到广大游客好评的景区，还在酝酿阶段的特色旅游景区更多的数不胜数；如：彭阳茹河瀑布；挂马沟林场生态森林公园、古城镇皇普谧文化广场、特色文化饮食等诸多旅游商业项目更待开发。

二、九龙国际文化旅游商业步行街的诞生：

1、响应国家政策号召：

习主席访问俄罗斯期间，发表了一个演讲：未来5年，单一门店将消失。取而代之的是团队及创新的商业模式！这是大趋势！要顺应时代的发展潮流，敢于创新！要实现中国梦，必须有每个公民的参与。在目前，再靠个人能力已经做不了什么大事了，未来是资源整合时代，是团队合作时代！任何人要实现自己的梦想都不是靠个人能完成的。

2、九龙国际文化旅游商业步行街

九龙国际文化旅游商业步行街从开始前期审批土地开始，就准备着手打造宁夏南部片区的文化旅游商业综合体。所以当宗地交易成功后，土地的使用亦是文化、娱乐用地。

3、九龙国际文化旅游商业步行街从项目初期定位，就定位为固原市集红色革命老区、旅游文化、饮食、民间艺术、民族特色、古玩字画等业态展示；并在游客游览初期可为所有游客提供周边旅游线路引导和先期景区微缩了解及休闲娱乐、住宿等。体现我固原特色旅游及满足各地游客游览完周边景区后进入市区的一个固原周边景区特

色依据业态分布的内景街区；涵盖各个景区的微缩景观各个景区的特色纪念品及固原市民族特色文化诠释的一个整合体。

三、延伸‚固原市第一届美食文化节‛

通过‚固原市第一届美食文化节‛的引导作用，提升固原最大的文化旅游商业航母 ‚九龙国际文化旅游商业步行街‛的成熟，顺应固原市政府建设大固原的决心，提速固原市旅游商业经济的超越发展。并带动固原市当地民俗特色饮食文化的发扬及活跃城市乡村居民的文化生活。拉动新一轮文化旅游创新的商业模式，圆梦固原市文化旅游特色商业整合发展；带动固原市文化旅游特色经济的整体规模。

以节庆日带动固原市综合收入的提高，大型文化旅游商业综合体的开发和创新，以九龙国际文化旅游商业步行街文化旅游商业链条拉动固原市其他区域内产业集群的一个可持续发展。

为体现固原市文化旅游特色，快速建立固原市内文化旅游的特色窗口；利于九龙国际文化旅游商业步行街后期打造文化旅游特色品牌窗口，为提高固原市经济总量和人均收入水平打下良好基础

九龙〃国际文化旅游商业步行街，意欲从2014年开始；和固原市相关单位做无缝结合，每年在当地政府部门的支持下，配合项目商业业态，推出类似的大型体现当地旅游、人文特色、地方特征的文化类活动。

固原市九龙国际文化旅游商业步行街2014-7-8

第四篇：第一章 商业业态概述

一、零售

零售：向最终消费者个人或社会集团出售生活消费品及相关服务，以供其最终消费之用的全部活动。这一定义包括以下几点：

1．零售是将商品及相关服务提供给消费者作为最终消费之用的活动。如零售商将汽车轮胎出售给顾客，顾客将之安装于自己的车上，这种交易活动便是零售。若购买者是车商，而车商将之装配于汽车上，再将汽车出售给消费者则不属于零售。

2．零售活动不仅向最终消费者出售商品，同时也提供相关服务。零售活动常常伴随商品出售提供各种服务，如送货、维修、安装等，多数情形下，顾客在购买商品时，也买到某些服务。

3．零售活动不一定非在零售店铺中进行，也可以利用一些使顾客便利的设施及方式，如上门推销、邮购、自动售货机、网络销售等，无论商品以何种方式出售或在何地出售，都不会改变零售的实质。

４．零售的顾客不限于个别的消费者，非生产性购买的社会集团也可能是零售顾客。如公司购买办公用品，以供员工办公使用；某学校订购鲜花，以供其会议室或宴会使用。所以，零售活动提供者在寻求顾客时，不可忽视团体对象。在我国，社会集团购买的零售额平均达10%左右。

二、零售商活动 1.零售商活动特点

（1）交易规模小，交易频率高。（2）即兴购买多，且受情感影响较大。（3）去商店购物仍是顾客的主要购物方式。

三、零售业

零售业是指以向最终消费者（包括个人和社会集团）提供所需商品及其附带服务为主的行业。

零售业是一个国家最古老的行业之一。

零售业也是一个国家最重要的行业之一。零售业的每一次变革和进步，都带来了人们生活质量的提高，甚至引发了一种新的生活方式。零售业是反映一个国家和地区经济运行状况的晴雨表。国民经济是否协调发展，社会与经济结构是否合理，首先在流通领域，特别是在消费品市场上表现出来。

零售业是一个国家和地区的主要就业渠道。由于零售业对劳动就业的突出贡献，很多国家甚至把扶持、发展零售业作为解决就业问题的一项经济政策。现代零售业是高投资与高科技相结合的产业。现在，零售商们运用着最先进的计算机和各种通信技术对变化中的消费需求迅速做出反应。

三、西方零售业四次重大变革

零售业中的某些变化之所以能提升到重大变革的高度，必须满足三方面的条件，一是革新性，即这一变化应产生一种全新的零售经营方式、组织形式和管理方法，并取得支配地位；二是冲击性，即新的零售组织和经营方式将对旧组织和旧方式带来强烈的冲击，同时也影响着顾客购物方式的变化和厂商关系的调整；三是广延性，即这场变革不是转瞬即逝，而是扩展到一定的空间、延续到一定的时间。从这几个方面考察，西方零售业历史上曾出现过三次重大变革。

（一）、第一次零售变革：百货商店的诞生

零售业的第一次重大变革是以具有现代意义的百货商店的诞生为标志的。学术界称之为“现代商业的第一次革命”，足见其划时代的意义。尽管当时百货商店被称为具有革新性的经营手法现在看来十分平常，诸如明码标价和商品退换制度；店内装饰豪华，顾客进出自由；店员服务优良，对顾客一视同仁；商场面积巨大，陈列商品繁多，分设若干商品部，实施一体化管理等。但这些改革对当时传统零售商来说，已是一个质的飞跃。

1． 销售方式上的根本性变革

百货商店是世界商业史上第一个实行新销售方法的现代大量销售组织。其新型销售方法，概括起来就是：

 顾客可以毫无顾忌地、自由自在地进出商店；

 商品销售实行“明码标价”，商品都有价格标签，对任何顾客都以相同的价格出售；

 陈列出大量商品，以便于顾客任意挑选；  顾客购买的商品，如果不满意时，可以退换。

这些销售方式，在现在看来虽然是一件十分平常的事情，但它是由百货商店的诞生及其对零售销售的变革而来的。

2． 经营上的根本性变革

当时出现的百货商店最大一个特点是，设有若干不同的商品部，这些商品就像是一个屋顶下的“商店群”，即把许多商品按商品类别分成部门，并由部门来负责组织进货和销售。而且，百货商店主要以生活用品为中心，实行综合经营的大量销售组织。按不同商品和不同销售部位来经营，虽然每个部位的经营规模不大，但由于它是汇聚在一个经营体之中的，因而这种综合经营的规模比起之前的杂货店和专门店来说就十分庞大。因此，百货商店实行综合经营也是其适应大量生产和大量消费的根本性变革内容之一。

3． 组织管理上的根本性变革

传统的城市零售店和乡村杂货店，店主不仅亲自营业，而且自行负责人、钱、物的管理。与此根本性不同，百货商店由于同时经营若干系列的商品，企业规模庞大，因而其经营活动分化成相对独立的专业性部门，实行分工和合作；而管理工作则是分层进行的，企业订有统一的计划和组织管理原则，然后由若干职能管理部门分头执行。因此，百货商店是在一个资本的计划和统制下，按商品系列实行分部门、分层次组织和管理的。

（二）第二次零售变革：超级市场的诞生 1．革命性变化

超级市场标志着一场零售革命的爆发，其对零售业的革新和发展以及整个社会的变化带来了以下影响：

 开架售货方式流行。开架售货尽管不是超级市场首创，但它却是因超级市场而发扬光大的，超级市场采用的自选购物方式，作为一个重要的竞争手段不仅冲击了原有的零售形态，而且影响了新型的零售业态，后来出现的折扣商店、货仓式商店、便利店等都采取了开架自选或完全的自我服务方式。

 人们购物时间大大节省。随着女性工作时间增多，闲暇时间减少，人们已不把购物当作休闲方式，要求购物更方便、更快捷，超级市场恰好满足了人们的这种新要求，将原本分散经营的各类商品集中到一起，大大节省了人们的购物时间，使人们能将有限的闲暇时间用于旅游、娱乐、健身等活动，创造了一种全新的现代生活方式。超级市场实施的统一结算和关联商品陈列，也大大节省了人们选购商品和结算时间。 舒适的购物环境普及。超级市场所营造的整齐、干净的舒适购物环境，取代了原先脏乱嘈杂的生鲜食品市场，使人们相信购买任何商品都能享受购物乐趣。

 促进了商品包装的变革。开架自选迫使厂商进行全新的商品包装设计，展开包装、标识等方面的竞争，出现了大中小包装齐全、装潢美观、标识突出的众多品牌，这也使商场显得更整齐、更美观，造就了良好的购物环境。2．产生背景

超级市场的出现和发展现在看来有其历史的必然，其产生背景是：  经济危机是超级市场产生的导火线。20世纪30年代席卷全球的经济危机使得居民购买力严重不足，零售商纷纷倒闭，生产大量萎缩，店铺租金大大降低，超级市场利用这些租金低廉的闲置建筑物，采取节省人工成本的自助购物方式和薄利多销的经营方针，实现了低廉的售价，因而受到了当时被经济危机困扰的广大消费者欢迎。

 生活方式的变化促成了超级市场。二战后，越来越多的妇女参加了工作，人们生活、工作节奏加快，加上城市交通拥挤，原有零售商店停车设施落后，许多消费者希望能到一家商场，停车一次，就购齐一周所需的食品和日用品，超级市场正是适应消费者的这种要求而产生的。

 技术进步为超级市场创造了条件。制冷设备的发展为超级市场储备各种生鲜食品提供了必要条件，包装技术的完善为超级市场中的顾客自选提供了极大的方便；而后来的电子技术在商业领域的推广运用，更是促进了超级市场利用电子设备，提高售货机械化程度。此外，冰箱和汽车在西方家庭中的普及使消费者的大量采购和远距离采购成为可能。

（三）第三次零售变革：连锁商店的兴起 连锁商店是现代大工业发展的产物，是与大工业规模化的生产要求相适应的。其实质就是通过社会化大生产的基本原理应用于流通领域，达到提高协调运作能力和规模化经营效益的目的。连锁商店的基本特征表现在四个方面：  标准化管理。在连锁商店中，各分店统一店名，使用统一的标识，进行统一的装修，在员工服饰、营业时间、广告宣传、商品价格方面均保持一致性，从而使连锁商店的整体形象标准化。

 专业化分工。连锁商店总部的职能是连锁，而店铺的职能是销售。表面上看，这与单体店没有太大的区别，实际上却有质的不同。总部的作用就是研究企业的经营技巧，并直接指导分店的经营，这就使分店摆脱了过去靠经验管理的影响，大大提高了企业管理水平。

 集中化进货。连锁总部集中进货，商品批量大，从厂家可以得到较低的进货价格，从而降低进货成本，取得价格竞争优势。由于各店铺是有组织的，因此，在进货上克服了盲目性，不需要过大的商品库存，就能保证销售需要，库存成本又得到降低。各店铺专门负责销售，就有更多的时间和手段组织推销，从而加速了商品周转。

 简单化作业。连锁商店的作业流程、工作岗位上的商业活动尽可能简单，以减少经验因素对经营的影响，由于连锁体系庞大，在各个环节的控制上都有一套特定的运作规程，要求精简不必要的过程，达到事半功倍的效果。

(四)信息技术孵化零售业第四次变革

信息时代，网络技术的发展对零售业的影响是巨大的，它的影响绝不亚于前三次生产方面的技术革新对零售业影响的深度和广度。网络技术引发了零售业的第四次变革，它甚至改变了整个零售业。这种影响具体表现在以下几方面：

1.网络技术打破了零售市场时空界限，店面选择不再重要。店面选择在传统零售商经营中，曾占据了极其重要的地位，有人甚至将传统零售企业经营成功的首要因素归结为：“Place Place Place”（选址、选址、还是选址），因为没有客流就没有商流，客流量的多少，成了零售经营至关重要的因素。连锁商店之所以迅速崛起，正是打破了单体商店的空间限制，赢得了更大的商圈范围。而在信息时代，网络技术突破了这一地理限制，任何零售商只要通过一定的努力，都可以将目标市场扩展到全国乃至全世界，市场真正国际化了，零售竞争更趋激烈。对传统商店来说，地理位置的重要性将大大下降，要立足市场必须更多地依靠经营管理的创新。

2.销售方式发生变化，新型业态崛起。信息时代，人们的购物方式将发生巨大变化，消费者将从过去的“进店购物”演变为“坐家购物”，足不出户，便能轻松在网上完成过去要花费大量时间和精力的购物过程。购物方式的变化必然导致商店销售方式的变化，一种崭新的零售组织形式——网络商店应运而生，其具有的无可比拟的优越性将成为全球商业的主流模式并与传统有店铺商业展开全方位的竞争，而传统零售商为适应新的形势，也将引入新型经营模式和新型组织形式来改造传统经营模式，尝试在网上开展电子商务，结合网络商店的商流长处和传统商业的物流长处综合发挥最大的功效。零售业的变革不再是一种小打小闹的局部创新，而是一场真正意义上的革命。

3.零售商内部组织面临重组。信息时代，零售业不仅会出现一种新型零售组织——网络商店，同时，传统零售组织也将面临重组。无论是企业内的还是企业与外界的，网络技术都将代替零售商原有的一部分渠道和信息源，并对零售商的企业组织造成重大影响。这些影响包括：业务人员与销售人员的减少、企业组织的层次减少、企业管理的幅度增大、零售门店的数量减少，虚拟门市和虚拟部门等企业内外部虚拟组织盛行。这些影响与变化，促使零售商意识到组织再造工程的迫切需要。尤其是网络的兴起，改变了企业内部作业方式，以及员工学习成长的方式，个人工作者的独立性与专业性进一步提升。这些都迫使零售商进行组织的重整。

4.经营费用大大下降，零售利润进一步降低。信息时代，零售商的网络化经营，实际上是新的交易工具和新的交易方式形成过程。零售商在网络化经营中，内外交易费用都会下降，就一家零售商而言，如果完全实现了网络化经营，可以节省的费用包括：企业内部的联系与沟通费用；企业人力成本费用；避免大量进货的资金占用成本、保管费用和场地费用；通过虚拟商店或虚拟商店街销售的店面租金费用；通过Internet进行宣传的营销费用和获取消费者信息的调查费用等。另外，由于网络技术大大克服了信息沟通的障碍，人们可以在网络上漫游、搜寻，直到最佳价格显示出来，因而将使市场竞争更趋激烈，导致零售利润将进一步降低。

商圈部分：

一、商圈构成及影响因素

商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。商店的商圈一般由以下三部分组成：

 主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。

 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；

 边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。影响商圈形成的因素：

影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有：  商店规模。 经营商品的种类。 商店经营水平及信誉。 促销策略。 家庭与人口因素。 竞争对手的位置。 交通状况。

二、商圈划定方法 1雷利法则

在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。

此法则用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城镇人口

Ｐb : 表示Ｂ城镇人口

ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离

2赫夫法则

赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力，商店在一个地区，以及其他商店在这个地区对顾客的吸引力能够被测量。在数个商业区（或商店）集中于一地时，顾客利用哪一个商业区（或商店）的概率，是由商业区（或商店）的规模和顾客到该区（或商店）的距离决定的，即一个商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间距离和空间距离。大商店比小商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。赫夫法则的数学模型是：

Sj / Tλ ij

Pij =

n

∑ Sj / Tλij j=1 式中： Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离；

λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；

Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；

∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。3．实验法  实地调查。 电话询问。 邮寄问卷。 提供服务。

三、商圈分析的要点 1．人口统计分析

这是对商圈区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料调查，有利于把握商圈内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分和企业定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集这些人口变动信息，如我国每10年进行的一次人口普查，普查结果以各种形式发行。上面除了对每个家庭进行基本的人口统计外，还对一定比例的家庭进行深入的问卷调查，这就意味着可以通过计算机统计有关区域家庭住房情况、家庭财产、就业情况和家庭收入等。但是，人口普查每10年才进行一次，而且不能及时公布，因而很难满足商圈分析的需要。此外，零售商也可以从各地的统计年报中得到一些相关信息，也可以请专门的市场调研公司帮助收集相关信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败。2．经济基础和购买力分析

在进行商圈分析时，零售商应该考察以下一些经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期波动对地区或行业的影响，某些行业或企业的发展前景等。在分析中，一个有关需求的指标尤其应引起重视，这就是购买力指数。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈内可支配收入总和（收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等）；B：是商圈内零售总额；C：是具有购买力的人口数量。

3．竞争状况分析

商圈饱和度是判断某个地区商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区，商店的成功可能性较高度饱和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新开设商店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（IRS）计算公式为：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数

Ｃ ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数

ＲＥ：某地区每一顾客平均购买额

ＲＦ：某地区经营同类商品商店营业总面积 4．基础设施状况分析

区域内的基础设施为商店的正常运作提供了基本保障。连锁经营的零售企业需要相应的物流配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还与区域内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完善程度等，都需要认真分析。

第三节

商店位置选择

一、商店选址的原则

１、方便消费者购买。

２、方便货品运送。３、有利于竞争。４、有利于网点扩充。

二、商店位置类型的设计  孤立店

这是指商店独立开店，不与其它竞争对手比邻相设。

优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高；有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物；

劣势：如果商店规模不足够大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。 经规划的购物中心

这是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设计，兴建完工后再把各铺面出租或出售给零售商等。一个典型的购物中心有一家或一家以上的主力商店，及各种各样较小的商店，还包括餐馆、快餐店、邮局、银行以及一些游乐场所，适合家庭购物及闲游。

优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物及消闲。劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。 自然形成的商业中心

这是指未经规划自然发展起来的商业中心。这种自然形成的商业中心可以分为中心商业区、次级商业区、邻里商业区和商业街四种类型。

中心商业区（central business district，CBD）是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。在此开店，可以借商业群体效应吸引较多较远的顾客群，但开办费用一般较高，新建店址难以寻找，这种商业繁华区是百货商店或专卖店的首选地址。

次级商业区（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口，至少有一家百货商店或大买场和几家专业店或专卖店，此外周围还聚集许多小商店，这一商业区主要面向城市的某一区域消费者，以销售家庭用品和日常用品居多。在这里设店，交通比较便利，人员不太拥挤，店址也相对好找，但供应的商品和服务不均衡，难以吸引较远的顾客。

邻里商业区（neighborhood business district，NBD）是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成，如标准超市、便利店、冲印店、快餐店、干洗店、美容院等，在邻里商业区设店竞争程度低，最接近顾客，能保持良好的顾客关系，但商圈小，价格通常也不优惠。专业一条街（string）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。在许多历史悠久的城市往往会自发形成一条条特色商品街，这是城市发展积淀下来的商业文化，极大地丰富和活跃了城市居民的消费生活。

三、位置选择因素分析 1．客流规律  客流性质  潜在固定顾客  流动顾客 2.周边商店聚集状况  异种零售业的聚集  有竞争关系的零售业的聚集  有补充关系的零售业聚集  多功能聚集

3．竞争对手分析

对竞争对手的分析主要包括以下内容：

 竞争店与所开设新店的距离，以及在地理位置上的优劣势；  竞争店的销售规模与目标定位  竞争店的目标顾客层次特点；  竞争店商品结构和经营特色；  竞争店的实力和管理水平。4．交通地理条件  交通的便利性。 街道特点。 地形特点。5．城市发展规划 6.周围环境 7.物业成本

四、店址评估 1.新店营业潜力

新店营业潜力可通过预测商店销售额来确定。这种预测可以根据过去在类似环境中的经验，同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析方法计算出来。有一种测算方式比较简单易行，即根据已知的商店商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。2.开店投资与经营费用测算

通过商圈调查可以估算新店的营业额，但该新店是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。 开店前期投资预估  开店后经营费用预估

五、选址分析报告

商店选址分析报告的内容如下：

1.新店周围地理位置特征表述（附图说明）； 2.被选店址周围商业环境和竞争店情况；

3.新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次； 4.新店开业后预计能辐射的范围； 5.新店的营业面积和商品结构； 6.新店的市场定位和经营特色； 7.新店址经营效益预估。8.新店未来前景分析。

六、两种具体的选址方法 1．市场需求与供应密度分析方法

这种选址方法是通过对一个区域市场的零售潜力（需求密度）状况，再结合当地已有的零售商店情况和可供选择的店址（供应密度）进行综合分析，最后在合适的商圈确定可选用的合适店址的一种选址方法。该方法相对简化了商圈分析内容，对大型商店的选址较为适用。2．多因素组合分析法

这种方法是先确定影响商店位置的各种因素及其重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址的方法。

第五篇：社区商业业态说明

社区及社区商业业态划分说明

一、社区划分说明

（一）按规模划分

1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

（二）按社区建设时间划分

1、老社区

是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区

是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。

3、在建社区

是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。

二、社区商业业态划分说明

（一）社区商业中心、商业街

社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

（二）餐饮店

是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

（四）便利店

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

（五）食杂店

是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

（六）维修店

是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

（七）洗染店

从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

（八）美容美发店

美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。

美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。

（九）旧货废弃物回收站

是指社区内配置的收取居民废品的单位。

（十）家庭服务

是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。

（十一）书店、音像店

是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。

（十二）照相馆

运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。

社区商业评价规范之二(新建社区)

总体要求：

1、大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。

2、大型社区应建社区商业中心。

3、各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4、各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。

5、社区商业网点在布局上充分实现便利性。

6、社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

7、社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。

8、社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。社区商业中心： 1.规模

1.1社区商业中心的辐射半径约2000米，与居住区的距离不少于100米。

1.2社区商业中心应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，主要配置居民日常生活必需的商业与生活服务业。如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。2.便利性

2.1社区商业中心应设在交通便利处。2.2社区商业中心应提供银行卡消费服务。

2.3与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。3.设备设施

3.1各类商业网点应有必要的装饰装潢，与社区档次相协调。3.2各类商业网点应有足够的营业面积，满足选购和消费需求。3.3商业、服务设施齐备。4.环境、安全设施

4.1保持清洁卫生，有垃圾存放设施。4.2有应急照明设施及消防设施。5.服务

5.1社区商业中心规章制度齐全，有完善的售后服务。5.2服务人员应经相应的培训并由相应的资质。餐饮店： 1.规模

1.1社区应配备餐饮店,应有单店面积在500平方米以上的店铺，应有社会知名的餐饮店。1.2社区应提供早餐服务。

1.3社区的最远就餐距离不超过600米。1.4餐饮店与居民楼的距离应超过10米。2.便利性

2.1应提供电话订餐及送餐服务。2.2餐饮店应设在交通便利处。

2.3大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。2.4应有提供银行卡消费服务的餐饮店。3.设备设施

3.1餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。3.2原料、成品、餐具、用具等应分别存放。3.3有洗涮消毒设备。3.4有空调系统，温度适宜。4.环境卫生、安全设施

4.1餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。4.2 餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。4.3应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。4.4有应急照明设施及消防设施。

5、服务

5.1餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。5.2服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。5.3餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相适应。超市： 1.规模

1.1大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。

1.2超市的辐射半径约1500米。2.便利性

2.1超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。2.2超市经营商品种类不得少于5000种。2.3社区居民距超市的最远距离不超过2000米。2.4超市应有刷卡通道。3.设备设施

3.1超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。3.2超市的收银通道应与超市的规模相适应。3.3超市应配备空调系统，温度适宜。4.环境、安全设施 4.1超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。

4.3超市内食品区（包括冷、热、包装食品等）、用品区等区域应严格分开，不应交叉。4.4有应急照明设施及消防设施。5.服务

5.1理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。5.2超市规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.3服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。便利店： 1.规模

1.1社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。1.2便利店的面积在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。2.2便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。

2.3便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。

2.4大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。3.设备设施

3.1便利店应具有冷藏设施（冷柜、冰箱等）、卫生消毒设施。3.2便利店应配备空调系统，温度适宜。4.环境、安全设施

4.1便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。4.2有应急照明设施及消防设施。5.服务

5.1有相应的规章制度。

5.2熟食加工制作人员应定期进行体检。美容美发店： 1.规模

1.1大中型社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。1.2至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。

2、便利性

2.1最远消费距离500米。2.2营业时间不少于12小时。

3、设备设施

3.1具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。3.2应具有相应的卫生消毒设备和措施。

4、环境、安全

4.1及时清理，保持店内外的清洁。4.2从业人员必须经过卫生部门的健康检查。

5、服务

5.1应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

5.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。5.3向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。维修店： 1.规模

1.1社区应配备家电维修(含微机及外设维修)、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。1.2大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。其中家电维修(含微机及外设维修)店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修(含微机及外设维修)单店的建筑面积不少于50平方米。2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。2.2家电维修应提供上门服务。3.设备设施

3.1应有固定的营业场所。

3.2有齐备的维修设备以及必要的测试设备。4.环境、安全设施

4.1维修店应及时清理，保持店内外清洁。4.2应配备消防设施。5.服务质量

5.1接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。5.2维修服务及时。

5.3服务人员应经专业培训并具有相应的资质。洗染店: 1.规模

1.1社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。1.2应至少有一家连锁店。2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2应提供必要的立等可取的服务项目。2.3应提供上门取送服务。3.设备设施 3.1应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。4.服务

4.1应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。4.2应在营业场所内明示服务项目和收费标准。照相馆： 1.规模

1.1每千人照相馆建筑面积应不少于10平方米。1.2应有至少一家单店面积在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1营业时间不少于12小时。2.2最远消费距离在800米左右。

2.3应提供照相、胶卷冲洗、扩印、胶卷销售等服务。2.4应提供立等可取的证件照服务。3.设备设施

3.1应有与经营项目相适应的器材、设备。3.2营业室、照相室与加工附属用房应分开。4.服务

4.1应明示服务项目及收费标准。

4.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质。旧货废弃物回收站： 1.规模

1.1社区应配备旧货废弃物回收站，每千人回收站建筑面积应不少于6平方米。2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。2.2应提供上门服务。3.设备设施

3.1应有封闭的废品存放处。4.服务

4.1及时清理，货品摆放有序，应保持回收站内外的清洁。4.2回收站应每天进行物资清理、转运。4.3上门服务应及时。家庭服务： 1.规模

1.1社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。1.2家庭服务网点的服务半径为1000米。2.设备设施

2.1应有与家庭服务相适应的设备设施。3.服务质量

3.1服务人员应经专业培训并具有相应的资质。书店、音像店： 1.规模

1.1社区应配备书店、音像店，书店、音像店的辐射半径在1000米左右。1.2每千人书店、音像店建筑面积应超过15平方米。2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。3.设备设施

3.1音像店应提供试听设备。

社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配 项目 比重 % 总体要求 10.5 商业中心 8 餐饮店 18 超市 12.5 便利店 8 维修店 8 洗染店 8 美发美容店 9 回收店 5 家庭服务 3 书店、音像店 5 照相馆 5 总分 100

社区商业评价规范之三(在建社区)

总体要求：

1.商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。

2.社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

3.各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4.社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3 社区商业业态设置： 1.小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、旧货废弃物回收站等。2.大中型社区应配置超市、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容美发店、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。

社区商业规划布局：

1.大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。

2.社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。

3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。

4.在建社区的规划中应有社区商业中心。

社区商业物件要求：

1.集中独立商业

要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层。满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。设置货流通道，设置适当的停车位。

独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。2.底商

要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：3。预留水、电、气、污等各项设施的接驳。预留商家招牌的设置。

社区商业全国示范社区（在建社区）各项目比重分配

项目 比重 % 总体要求 35 业态设置 15 规划布局 25 建筑要求 25 总分 100

（一）、社区商业的特点

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。

（二）、国外社区商业的发展概况及特征

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”

国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。

西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社区商业的功能

国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。2）社区商业中心的业态构成

国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。3）社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的

其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。

国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。4）社区商业的布局与设计

国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。

（三）、国内社区商业概况

1、国内社区商业现状 我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

2、国内社区商业的发展方向

我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：

Ø 各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务

Ø 居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成

Ø 各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。

Ø 社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。以天津社区商业发展规划为例，在未来两年内将在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。