房屋拆迁中的问题[小编推荐]

第一篇：房屋拆迁中的问题[小编推荐]

房屋拆迁中的问题

[内容提要] 随着改革开放步伐的加快，中国已经进入了一个高速发展的时期，城市建设规模不断扩大，房屋拆迁无疑是城市发展过程中不可回避的问题。近些年，随着城市改造的力度加大，由于拆迁而导致的社会矛盾也在增多。一些地方城市政府没有树立正确的政绩观，盲目扩大拆迁规模；有的城市拆迁补偿和安置措施不落实，人为降低补偿安置标准；有的甚至滥用行政权力，违法违规强制拆迁。这些现象不仅严重侵害了城市居民的合法权益，引发群众大量上访，影响社会稳定，也造成一些地区和行业过度投资。这表明，在城市房屋拆迁中存在一些问题，需要认真研究并加以解决。

[关键字] 房屋拆迁补偿政府职能转变

一、房屋拆迁中的问题及成因

（一）房屋拆迁中存在的问题

由于拆迁所引发的公平和稳定问题，已经成了城市发展过程中不得不正视的问题。为了解决使拆迁矛盾激化的补偿不足及强制拆迁中的不规范行为，建设部于2003年12月相继制定出台了《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》两个指导性文件，各地政府也陆续做出了相应规定。但2004年拆迁矛盾依然非常普遍，据建设部有关部门统计，截至2004年6月22日因征地拆迁而到建设部上访的人数有4026批、计18620人，其中集体上访905批、13223人，个体上访3121批、5397人，不到半年的时间就超过2003年3929批、18071人的全年上访总量。从客观上讲，这些上访者反映的问题是符合实际情况的，其提出的要求也是基本合理的。

归纳起来，我国房屋拆迁中的问题主要表现在以下几个方面：

1、安置补偿不合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严重的甚至造成因拆致贫，失去生存基础。“补偿”是04年修宪的一大亮点，表明宪法对于私权的承认和保护，但目前，拆迁的行政补偿也存在不少的问题，这主要体现在：第一，行政补偿的费用和标准偏低。由于公共利益的被曲解，商业利益、政府利益甚至官员私人利益的掺杂，许多拆迁户只能得到过低的甚至象征性的补偿。第二，行政补偿的范围偏小。目前我国城市房屋拆迁补偿基本上只限于财产权补偿，而财产权补偿中也只限于直接损失的补偿。根据国务院房屋拆迁管理条例和各地城市房屋拆迁实施办法，房屋拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及附属物。事实上，广

大拆迁户在拆迁过程中失去的不仅是房屋，他们的生活、工作也都受到了不同程度的损害，更为重要的是，他们失去了曾经为之付出代价的土地使用权，而这些在以往的拆迁行政补偿中都未得到相应补偿。最后，行政补偿的方式偏少。目前我国的拆迁行政补偿基本上是以金钱补偿为主，辅之适当的实物补偿，而这对于那些以自己的房屋为生（如部分城市居民以出租自己的房屋为生），那些因自己居住环境的改变而不得不寻求新的工作、增加就业成本的居民来说，都无法从简单的金钱补偿中解决今后遇到的实际困难，创造新的生存和发展的空间。另外，2004年修改后的《宪法》虽然规定了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”及“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但对补偿的标准、方式、范围等具体内容都没有明确的界定，因而在实际操作过程中，缺乏统一的标准，造成行政权力过度干预和不正当干预，给被拆迁人的经济利益造成了损害。

2、被拆迁人得不到有效的法律与行政手段的保护，相反，他们往往是处在拆迁人、行政部门、司法部门的共同对立面的位置上。从制度上讲，这才是最根本的问题。

3、一些地方政府部门建设规划出尔反尔，造成居民不能回迁。这也是造成社会问题的重要原因。这些方面又集中表现在补偿不合理及强制拆迁程序的不合理上。而在建设部的两个文件生效之后，在各地或多或少地修订了各自的拆迁管理办法，拆迁矛盾未能得到缓解。其原因，一方面是各地未能严格执行这两个文件，另一方面则是这两个文件作为部门规章，在规范拆迁这个如此复杂的利益关系上的效力层次不够高。

（二）引发房屋拆迁矛盾问题的原因

房屋拆迁中的矛盾一直是各国城市建设中存在的问题，各国由于制度不同，所采取的解决方法亦不同，总的来说，这些矛盾都能在法律的框架内得到有效的解决。我国由于改革力度逐年加大，城市发展速度空前提高，各地各级政府所面临的发展机遇和竞争压力也在无形中增强，因而在城市建设中，所遇到的拆迁矛盾也在这样的背景下突显出来，究其原因，有以下几个方面：

1、国家所有制下的土地产权关系。从理论上讲土地国家所有与市场经济之间并不是互相排斥的，但在土地所有权和使用权分割的条件下，两者之间到底是一种什么关系并不像表面上的租用关系那么简单，特别是联系到建设于土地之上的房屋时情况更加复杂。在城市中，土地所有权归国家所有，而土地使用权由于不具有所有权的全部权能，因而是一种受限制的权利。在我国，这种限制主要表现为

时间上的限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定“居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。”当土地的使用权到期后，土地之上的建筑物的合法性便受到质疑。房屋的产权人和土地的所有者之间的矛盾显露出来。由于双方均对其财产享有绝对的所有权，房屋与土地又有着紧密的联系，房屋可以看作是土地之上的附属物，因而房屋与土地的矛盾便成了同一物之上两个所有权的矛盾，这正是由于违反了“一物一权”原则的结果。另外，由于在我国，土地使用权可以自由转让，那么对于使用期限未满的土地进行再次转让，是否涉及到违约的问题，这种违约责任该如何负担，都是在我国现有土地产权制度下值得思考的问题。此外，对于城市中大量历史延续的私房来说，国家如何取得这些房屋用地的所有权？比如2004年4月北京63岁老人黄振沄手持《中华人民共和国宪法》抵制拆迁一事就能充分说明公民所有的大量历史延续的私房和国家土地所有权之间的矛盾。强制拆迁是不是能够解决这个问题？在这些历史问题上，如何能够在被拆迁人的利益和国家利益之间取得平衡？这确实需要我们认真地思考。

总之，就中国的土地产权关系而言，存在着许多界定不清的地方。财产权利界定的模糊决定了法律保障机制的缺陷。这是目前拆迁中双方缺少对等的谈判机制、补偿标准偏低、拆迁程序不公正、被拆迁人的权利被漠视和被侵害、拆迁矛盾扩大和激化的深层次原因。

2、政府职能错位。房屋拆迁中，要保证拆迁补偿公平合理，首先是要保证拆迁人与被拆迁人的法律地位平等。国家是一种“在暴力方面具有比较优势的组织”，因此它“处于界定和行使产权的地位”。作为规则制定和维护者的国家，一旦成为产权交易的主体，情况就完全不同。一些地方政府、主管部门或政府设立的指挥部充当拆迁人，既当裁判员又当运动员，强行与被拆迁人签订不平等协议，达不成协议就进行行政裁决，组织有关部门强制拆迁；有的以指挥部名义进行拆迁，这种临时性机构管理松散，一旦撤消，被拆迁人的补偿安置问题难以解决，造成新的遗留问题。政府通过发放拆迁许可、单方确定补偿价格并进行裁决甚至直接强制等手段干预拆迁，严重损害了商业拆迁中被拆人最根本的财产权。而强行干预的必然后果就是造成拆迁人的力量远远大于被拆迁人的严重失衡状态，进一步引发严重的拆迁纠纷。所以，政府职能部门越俎代庖，政府职能越位与错位也是城市房屋拆迁中纠纷产生的重要原因。

城市房屋拆迁可以分为公共利益拆迁和商业利益拆迁两类，只有为了公共利益的拆迁，政府才可以使用强制权力。因而，政府必须从商业性的拆迁活动中完全退出，专心扮演裁判员的角色，切实转变职能，依法行政。

3、司法救济的软弱无力。在商业拆迁中，政府干预是拆迁矛盾的一个方面，但

这种干预并非完全是政府主动介入。在中央三令五申政府要从商业拆迁中退出的号召下，部分地方政府确实从幕前退到幕后，由开发商和被拆迁人自愿协商。由于拆迁背后的经济利益往往难以协调，当事人只能诉诸法律以求获得救济。但在中国，法院自身的权威性和公平性并没有深深植根于百姓心中，对于法院做出的判决，尤其是不利于自己的判决，老百姓难以接受。因此在得到判决之后，他们还是会通过上访、信访等方式求助于政府。这就反映出我国司法救济的软弱无力和公民对司法权威的不信任感。当然，造成司法软弱有历史的原因，但更重要的是司法体制和司法系统内部的问题。如果说在转型期的中国，需要一个强大的行政权力来引领中国前进的话，那么，在中国向法治转变的过程中，在中国发展的过程中，更需要一个公平、有序的社会环境来保障改革的成果，而这个社会环境的营造和规范，无疑应该是由法律完成的。

二、解决房屋拆迁矛盾之立法模式借鉴

房屋自人类出现以来，便成为人类生活资料中最重要的组成部分。它从当初只是为了挡风遮雨的原始功能，逐步发展成一种文化，一种文明，一种资产和产业。对于那些可以被称之为“芸芸众生”的人们来说，房屋就是他们人格权、生存权不可或缺的构成。所以，土地和房屋问题事关大众的根本利益和社会长期稳定，各国政府和立法机构无不给予特别的重视。下面仅以美国为例，借鉴他国关于征收及补偿的经验，希望对我国的房屋拆迁以及其他征收问题有所帮助。美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收（eminent domain）的规定具有决定性的意义，该修正案规定了征收的三个要件：正当的法律程序（Due process of law）；公平补偿（Just compensation）；公共使用（Public use）。

1、正当的法律程序

作为正当的法律程序，通常征收行为应当遵循如下步骤。

（1）预先通告。

（2）政府方对征收财产进行评估。

（3）向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约；被征收方可以提出反要约（counter-offer）。

（4）召开公开的听证会（Public hearing）说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。

（5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产

所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。

（6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。

（7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。

（8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额。

（9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。

2、公平补偿

公平补偿主要体现在以下三个方面。

（1）主体的公平，即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。

（2）客体的公平，即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商业信誉有关的无形资产（Goodwill）。

（3）估价的公平，即法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值（fair market value）”为依据。至于什么才是公平的市场价值，目前最有效的方式是：双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。人们可以抱怨，资产评估师的报告并非完美和科学，但是在现阶段经济科学的发展水平上，除此之外，人们也许没有什么更好的办法来解决这个问题。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。因此，有关政府征收方面的法律案件，通常都是职业律师们竭力追逐的目标。在律师费用的收取上，与交通肇事案件和医疗事故案件一样，大多采用不胜诉不收费的方式，如果胜诉，律师可以从当事人额外期待的政府补偿金中获得较大比例的金额。如果政府一方胜诉，另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用。

3、公共使用

在此，法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如征收A的住房给B开设零售商店，就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。

诚然，美国的征收制度是在美国独特的法制环境下应运而生，它可能过多的依赖着美国的社会环境和法律制度，对于目前的中国来说，难以从深邃的法律文化中借鉴美国的法律制度，但关于公平补偿的理念和方式，我们是否可以在立法中或在具体操作过程中加以理解并运用呢？

参考书目：

1、王诚庆，《城市房屋拆迁中的问题及改进》，摘自《中国房地产发展报告》

2、冯文艳，《城市房屋拆迁中的产权问题与政府职能》，期刊论文网

3、沈晖，《我国城市房屋拆迁制度的法律透视》[Ｊ].上海市政法管理干部学院学报，2000，（3）

4、王大力，戴涛，《修宪背景下的城市房屋拆迁若干问题》[Ｊ].理论导刊，2004，（6）.5、周大伟，《美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判解——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革》，

第二篇：城市房屋拆迁问题

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城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确

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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地

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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由

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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

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第三篇：浅谈农村房屋拆迁问题（精选）

中国农业大学现代远程教育课程论文（设计）课程名称：

论文题目：浅谈农村房屋拆迁问题22乡村传播学

学生姓名张建

专业会计学

层次专升本

批次102

学号w320801102061

学习中心江苏畜牧兽医职业技术学院

2011年5月

中国农业大学网络教育学院制

浅谈农村房屋拆迁问题

摘要：近年来，随着农村工业化、城市化进程不断加快，大批的农民私有房屋被夷为平地，拆迁量连年上升，农村房屋拆迁引发的矛盾日趋尖锐，对抗性越来越强，农民反拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生，农村房屋拆迁问题已严重危及农村社会的稳定，成为社会各界关注的热点。这一问题的解决应当从征地规范化、拆迁合理化、补偿标准化、安置亲情化，坚决杜绝拆迁工作中的不规范、不文明行为。

关键词：农村房屋拆迁规范化合理化标准化

房屋拆迁关系到群众的切身利益，如何在城市化进程中既维护公共利益的实现，又能让个体利益主体得到最大限度的法律保护，这是一个涉及到城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题。现就如何做好拆迁工作，谈谈本人的粗浅看法。

一做好群众思想工作是做好征地拆迁工作之关键

群众利益无小事。征地拆迁是关系群众切身利益的大事。征地拆迁过程说到底是利益分配调整的过程。因此，在征地拆迁工作中，要得到群众的理解支持，我们必须时刻站在群众的立场上去想问题、做工作，对被征地拆迁群众的所想、所盼、所虑，要做到心中有数。在实施补偿安置工作中，我们既要坚持实事求是原则，又要有灵活性。要坚持用足政策，凡是政策规定必须补偿的，要不折不扣地执行；凡是可补可不补的，要坚决补偿；凡是被征地农民提出的合理请求，都要最大限度地予以解决。在铁山港工业区的征地搬迁工作中，我们不乏突破现有政策的创新举措。如：异地搬迁户人人享有的低保制度、异地搬迁户渔业交通补贴制度、搬迁奖励制度、房屋拆除补助办法等。对被征地群众提出的人畜饮水工程、农村道路建设等的要求，只要政府有能力解决的都予以优先安排。在征地拆迁工作中，工作组遇到的群众生产生活困难问题，都千方百计予以解决。如为患病群众送医送药、组织医疗队伍进村为群众检查治疗、筹资捐款资助困难家庭学生上学等等。既解决了被征地农民的实际困难，也增进了与群众的感情，大大加快了征地拆迁工作的顺利推进。

二完善和健全征地制度，实现征地规范化是当务之急

严格征地程序，实行最严格的耕地保护制度。这是征地制度改革的重要内容，也是保护农民权益的重要措施。没有程序保障，就不会有真正的权利保障。程序的混乱

势必造成权力的滥用。因此，土地征用和流转必须制定详细具体的程序，明确征地方和被征方各自的权利和义务。在征地程序上，要严格坚持以下原则：（1）公开性原则。政府征地要颁布征地公告，告知运作程序，保证农民有充分的知情权；（2）参与原则。要规定农民参与土地征用过程中的所有程序，确保他们享有参与权和异议权；（3）听证原则。补偿过程中要让农民自由参加听证。并使农民有充分的发言权；（4）公示原则。从规划、征地、建设、补偿到使用，采取一条龙公示制度，给农民监督权；（5）司法救助原则。允许农民寻求司法保护，通过司法权制约政府和有关部门不合理的土地征用行为

三完善拆迁程序，保证其合理化理顺征收、补偿、拆迁的关系,坚持先补偿,再征收,最后拆迁的程序如前所述,房屋拆迁必须先依法对房屋进行征收,而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁许可,且拆迁补偿顺序颠倒,存在严重立法缺陷。立法应明确规定:按照市场价值给予被拆迁人补偿的前提下征收单位和个人的房产,然后再进入拆迁程，一般程序如下：

(1)申领规划用地许可证

(2)编制拆迁计划和方案

(3)申领拆迁许可证

(4)发布拆迁公告

(5)签订拆迁补偿、安置协议

(6)实施拆迁

其中被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。

特别情况的处理：

(1)征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定;

(2)拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

(3)违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

(4)一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。完善被拆迁人的程序权利,保护被拆迁人的合法利益

有专家指出:“一个人或一个社会集团的贫困,大体是两个类型的原因引起的:一个是他们的资源(资本、土地以及教育水准)不足,再一个是他们没有享有与其他人一样的平等权利。”要改变被拆迁人弱势的法律地位,应增加被拆迁人作为行政相对人应享有的权利,主要有:请求权;参与权;知情权;正当程序权;对行政主管部门及其工作人员的批评、建议权;对行政主管部门及其工作人员作出的对自己不公正的行政行为的申诉、控告、检举权;抵制违法行为权;获得权利救济的权利,包括:申请行政复议、提起行政诉讼、申请国家赔偿和补偿。

3完善拆迁中的正当法律程序,提高听证制度效力

“不公正胜于无秩序”的法谚使得我们有理由推论,当征收法律程序公开、透明,当利益各方能够充分参与到征收的各个步骤之中,“钉子户”出现的概率将减少,由之引发的社会紧张局面也将逐渐减少。拆迁程序中应逐步完善听证制度:变事中听证为事前听证(前移听证时间);变任意听证为必要听证(提高听证地位);变形式听证为实质听证(扩大听证内容)。

四完善补偿程序，以程序界定“合理补偿”

首先征地拆迁实质是一个利益调整过程，必须依法进行。要把依法足额补偿放在征地拆迁工作的首要位置，在补偿标准制定和安置方案的确定上，往法律规定的最高限额上靠，确保征地拆迁后群众生活水平不下降，切实维护群众的合法权益。要按照实事求是、人性化拆迁的原则，依法解决分歧和矛盾，对群众的利益诉求不堵不避，不拖不压，对群众反映的热点问题，安排专人跟踪联系和协调解决。要建立与村民代表座谈协商制定、工作例会制度等快捷的利益表达通道和协调解决机

制，真正变“对抗”为“对话”，是拆迁户所反映的问题能够在最短时间内得到妥善处理。

其次，确定合理补偿标准时应遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及时作为补偿的原则。（2）扩大补偿的对象：包括房屋所在地的国有土地使用权、房地产本身，还包括房地产的附属物，以及该房地产经营损失。（3）以市场的标准作为合理补偿的依据，等量的财产获得等量的价格。首选货币补偿，实物安置其次。（4）市场的价格确定首先是双方当事人在补偿价格上能达成一致，在协议不能时选择房屋价格评估机构对房屋价格进行评估。在房屋价格评估时，首先应当保证评估主体的的独立性和市场化。允许房屋价格评估机构自主进行评估。其次，采用市场化和科学化的估价标准和方法。由房屋价格评估机构综合考虑各种影响房屋价格的因素并根据现时的市场价格确定。

参考文献

[1]开闻.新拆迁条例.[J].2002.[2]沈开举:论行政补偿的标准,载河南社会科学.[J].2005年第1期.[3] 梁立宽;陈利根;.论我国农村土地征收法律制度的完美.[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版).2010.07.

第四篇：城中村改造中房屋拆迁问题的思考

城中村改造中房屋拆迁问题的思考

近年来，城市建设日新月异，拆迁规模不断扩大，但由于拆迁工作情况复杂，政策性强，交织着政府行为和当事人之间的民事行为，牵涉到千家万户和千差万别的家庭利益。经营城市需要房屋拆迁。在房屋拆迁中，按市场机制运作并公开招投标做得最成功的是青岛、大连、桂林等城市；注意保护被拆迁人合法权益，补偿价位合理，安置可多项选择，对弱势群体照顾比较到位的是北京、深圳、广州等。目前，我国东部大中城市的房屋拆迁比较规范，中西部城市旧城改造房屋拆迁遇到的问题比较多，群众因拆迁问题而上访的人数比东部多。究其原因，主要存在以下问题：

1、拆迁行为不规范。

2、权益不对等调换。

3、补偿价位低，硬性安置。

4、拆迁政策不统一。

5、非住宅拆迁安置不公。

6、对弱势群体的照顾不落实。

7、对经营城市开发及城中村改造，未能完全做到市场运作及公开投标招标。

8、政府行政行为的公开和透明度不够。

如何妥善解决拆迁中存在问题，对城市建设乃至社会稳定具有十分重要的意义。首先，住宅建设已成为城市新的经济增长点，是扩大内需、拉动消费的重要措施。其次，城市的拆迁主要是通过旧城和城中村的改造，对城市功能不适应未来社会经济发展和人民生活需要的范围进行二次开发，使功能衰退的土地资源得到更有效的合理配置，发挥综合效益。但是，解决不好拆迁问题不但关系到城市建设速度，也关系到经济社会效益。如何搞好城市拆迁，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利？笔者认为应当采取以下对策：

一、坚持统一拆迁的办法。就是由政府组织，通过公开、公平、公正招标等形式，选择有资格从事拆迁工作的开发商承担，对需要拆除的房屋实行统一规划、统一拆除，对拆除区域内的拆迁户，按照国务院的拆迁条例和北海市拆迁管理办法进行统一政策、统一补偿、统一安置，对有条件的地方统一进行平整和基础设施建设。

二、拆迁补偿采用货币化。货币化拆迁是目前房屋拆迁中比较易操作的一种拆迁办法，货币化拆迁就是拆迁单位直接用货币结算方式补偿给被拆迁人，让被拆迁人持币到市场上购房，这种方法有利于矛盾的减少，被拆迁人可以购买自己喜欢的房子，兼顾了双方的利益，大大减少了办事环节，保护了公民的合法权益。

三、拆迁安置应采取多项选择。所谓多项选择就是在拆迁安置中，除货币化拆迁外，应当有一些辅助的办法，让被拆迁人自由选择，这是国家拆迁条例赋予被拆迁人多项选择的权力，不能作硬性规定，搞单项选择。

四、要解决好非住宅的拆迁补偿。作为拆迁房屋的所有人和使用人，其合法权益都应受到保护。《民法通则》第71条也可理解为：财产所有权应包括占有权、使用权、收益权和处分权。可见，对非住宅使用人拆迁补偿问题解决得好坏，直接影响房屋拆迁的进程。而且，非住宅使用人一般为法人单位，拆迁对他们造成的损失肯定大于住宅拆迁的损失。而目前我国的立法又滞后于实践，所以，《拆迁条例》要求兼顾拆迁房屋使用人的补偿，做到有法可依，维护他们的合法权益。

五、拆迁要体现“三个代表”精神。既要考虑城市建设的需要，也要考虑拆迁户的实际困难，既要实事求是，又要贴近百姓的生活，做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋。切实把党对人民的关心体现在拆迁过程中，把实践“三个代表”落实在实际行动上，取得他们对党和政府意图的理解和支持。

六、拆迁政策应与房改政策一致。在城市拆迁中已经涉及到已售房改房的问题，处理好这部分拆迁户的补偿问题，是涉及到巩固房改政策的问题，这些旧房拆除的补偿款，已经买不到同类型、同地区的住房，因而解决好这部分拆迁户补偿的最好办法是按市场价位和房屋新旧程度评估，按评估价格进行补偿，使拆迁户因拆迁而不损失经济价值。

城市的拆迁实际上是党联系群众的一座桥梁，一定要按照国务院的拆迁条例和有关政策，依法行政，秉公办事。在拆迁中力争找准症结，对症下药，维护稳定，切实运用好如上所述的六项对策，同时要全面公开政府拆迁具体实施政策和拆迁行政行为，接受群众监督，为城市建设和社会发展当好先行。

第五篇：集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

1、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费，安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。在一些地区，政府为了引进投资，制定较低的补偿标准，以牺牲农民的利益换取所谓的投资环境，使农民的利益得不到应有保护。法定补偿标准的缺失导致此类纠纷矛盾尖锐，处理难度加大。

2、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。

农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定和规范，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。同时，房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成补偿协议。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由开发商一方说了算，协议中的一些规定属于霸王条款，加之一些地方政府为了“优化”当地投资环境，加大了行政权力的介入，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益。实际上，一揽子包括在土地征用费中的房屋拆迁安置补偿费就是农民作为被拆迁人时丧失房屋所有权的对价，他们对此岂能没有发言权？这显然违反了民法上的意思自治原则，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。

3、房屋所有人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费，拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题，对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题，拆迁农房租赁户时涉及的租赁法律关系等等，其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范、相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋

作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。对任何私人房屋的拆迁都必须给予合理的补偿，这是国际通行的一条基本准则。国家发展必然要征用土地，城市化建设必须进行拆迁，拆迁就需要补偿。同时，不管是对城市居民还是对农民，拆迁补偿均应该是公平合理的。如果能够给予公平合理的补偿，国家经济建设、城市发展便不会造成更大的社会矛盾和利益冲突，这是迫切需要解决的重要问题。

4、剥夺了农民作为被拆迁人时的诉权。

由于我国《土地管理法》并没有将农民的房屋从土地征用中分离出来，而是将其包含在“地上附着物”中，所以在具体操作时，征地单位通常是将土地补偿费及“地上附着物”补偿费按照补偿方案一揽子支付给政府或村组，关于补偿方案又是政府或村组与征地单位协商。根据《土地管理法》的规定，补偿方案要经有关政府批准，对补偿方案有异议或不能达成协议的，由政府部门处理。从法理而言，当一个私权利受到另一个私权利侵犯时，当事人一方或双方可以采取到法院提起民事诉讼等方式去解决，而当私权利受到公权侵犯时，只有一个办法，就是提请行政复议和提起行政诉讼，告的必须是具体行政行为，因为在我国当事人不能起诉政府的抽象行政行为，同时，依据我国《行政诉讼法》的有关规定，被征用方与征用方就征用补偿有关问题达不成协议，对行政裁决又不服，可以向人民法院提起行政诉讼。由于农民个体作为被拆迁人时不是土地征用的一方当事人，所以就不能行使这种诉权，农民只能被迫接受政府裁决的方案。

房屋拆迁中的问题[小编推荐]

第一篇：房屋拆迁中的问题[小编推荐]

第二篇：城市房屋拆迁问题

第三篇：浅谈农村房屋拆迁问题（精选）

第四篇：城中村改造中房屋拆迁问题的思考

第五篇：集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

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