浅析房屋拆迁中存在的若干问题

第一篇：浅析房屋拆迁中存在的若干问题

浅析房屋拆迁中存在的若干问题

内容提要：房屋拆迁在我们现在的生活中司空见惯，其中引发的尖锐矛盾却是我们必须所不愿看到的，笔者在文中结合实际，着重阐述我国目前的《城市房屋拆迁管理条例》存在的问题，并在此基础上探讨一些应对的措施。

关键词：拆迁房屋补偿私有财产权传统观念

今天的中国在经历一个飞速发展和新旧交替的时代。随着经济的发展，各大城市加快了房屋建设和旧城改造的速度，房地产开发队伍也在不断壮大。城市规划建设每天都在进行，政府对土地的征用和对居民房屋的拆迁当然难以避免。房地产行业的迅猛发展在改善人们住房质量和生活水平的同时，也使现实生活中存在的各种矛盾日益尖锐，尤其是政府传统观念与现代理念的严重不协调, 无疑使已有的社会矛盾进一步激化。其中被拆迁户、房地产开放商、当地政府三者之间的冲突所引发的悲剧在媒体报刊中已经不是什么新鲜的事了。当地政府征地是为了加大城市建设的步伐，有些也是为了所谓的“政绩”，而被拆迁户却是为其家园和“物有所值”去抗争，房地产开发商为了其经营利润利用政府的力量对被拆迁户施加压力，真是“公说公有理，婆说婆有理”。然而面对政府执行难的困境，面对老百姓离开家园的无奈，应该怎样去有效地化解存在的矛盾？众所周知，司法是一道屏障，可是在现实中我们经常发现众多的被拆迁户没有选择司法这一寻求社会公平与正义的途径去解决问题，更多的是采用了一种非理性的方式，以至于引发了许多不该发生的悲剧，被拆迁户的这些做法令人深思。为什么不利用法律的力量来维护自己的权利呢？到底法律和事实中存在什么让老百姓望而却步？这正是本文所要阐述的内容。

一、现有《城市房屋拆迁管理条例》中存在的问题

有专家认为，解决拆迁矛盾的一个基本思路是要理清公私权的分界以及建立一个让各方都认可的基本规则。建立一部新法，或者修改现行的拆迁条例，被认

①为是解决拆迁问题现实中必要和迫切的事情。但是我国2001年6月6日由国务

院修订了1991年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》在对其弊端做出修改的同时，也暴露了其它的问题。

1、房屋拆迁案件中的法律程序

该条例的第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”由此不难看出，对于房屋拆迁中碰到的纠纷首先采用行政裁决前置程序，笔者认为这种规定与房屋拆迁的法律性质不符。尽管条例规定只有取得房屋拆迁许可证的单位才可以进行拆迁行为，房屋拆迁管理部门不得进行拆迁，也不得接受委托实施拆迁。但事实上，城市建设和旧城改造带来的房屋拆迁本身就是政府行为，政府当局为了追求当前利益，运用行政力量参与拆迁人的拆迁行为在现实中随处可见。如果达不成补偿安置协议，当事人向房屋拆迁管理部门申请裁决，无疑会承受其中不公平的后果，即使不服裁决而起诉，拆迁人只要随意提供一处安置用房，拆迁一样会如期进行，诉讼的胜败对于已被拆迁的房屋而言毫无意义。正是由于这种情况，我们不难理解为什么被拆迁人不愿采取司法途径了，也许在他们看来，守着被拆迁房屋至少还有东西在，而不至于人去起诉楼已空。

至于房屋拆迁、安置等事关老百姓安身立命的问题，在发生纠纷的时候应该采用什么程序，在学界有着不同的主张。笔者认为，这应该作为民事纠纷来理解更能保护作为弱势一方的被拆迁人的利益。在当代中国，尽管从各方面对政府的权利予以了控制，但政府权力对各行各业的渗透给权力的扩张本性作了最好的注脚。被拆迁人面对政府，是被管理的一方；面对房地产开发商，在经济上处于明显的劣势。如果还采用政府裁决无疑是不利于被拆迁人的，民事程序正好能避免其中导致的不公平，尤其是面对政府权力失控的情况下。1996年7月24日, 中国最高人民法院《关于受理房屋拆迁, 补偿, 安置等案件问题的批复》也正是① 泰州新闻网《房屋拆迁，老百姓为何流泪》

作了如此规定, 未经行政机关裁决, 仅就房屋拆迁, 安置等问题, 依法向人民法院提起诉讼的, 人民法院应按照民事案件处理。②

2、房屋拆迁中的合理补偿

纵观各大案例，不难发现拆迁补偿一直是房屋拆迁中的敏感问题，也是最令人头疼、令人感到失衡的问题。

一直以来，我国拆迁补偿的机制是建立在一个极不公平交易基础之上的，这种制度的弊端可以追溯到计划经济与原先所实行的土地公有制。③新修订的宪法明确保护公民的私有财产权，在拆迁中，拆迁人对被拆迁人的不合理补偿或安置本身就是对公民财产权利的侵犯。服从政府合理的城市建设规划是公民的一项义务，但公民同样有权利保护其私有财产——房屋，这是公民享有的一项宪法权利，任何人都不能随意剥夺。尽管按照市场价格对居民的被拆迁房屋予以全额补偿在目前的中国是不现实的，但是，补偿的具体数额不能低于一个合理的范围，否则无疑是对公民物权的侵犯。等价有偿、平等协商是民法中的重要原则，针对不同的拆迁目的，这一原则的实施可以有所不同。公共利益动迁中，由于我国特殊的国情，国家的财力不能做到使每个被拆迁户得到其应有利益，这时如果运用行政力量和长官意志迫使被拆迁人接受不合理的补偿协议显然只能使矛盾激化。此时，就应该进行充分协商、说服教育，使被拆迁户愿意考虑政府的财政难度而接受协商后的补偿协议。而在商业利益动迁中，由于人们的价值观念发生了很大的变化，房屋已经成为一项重要的投资，房地产开发商为了追求商业利润去动迁房屋，本身就是一种商业行为。这完全应该符合民法中的等价有偿原则。这时，政府不应该在房地产开发商的压力之下采用行政力量进行强制性拆迁，损害被拆迁人的利益；房地产开发商也不能单方面做出一份不顾被拆迁人的补偿协议并利用政府的力量强行实施。只有在法律中明确拆迁范围和拆迁标准以及应该遵循的原则并严格依法执行，才能更好地保证拆迁过程中的公开性和透明度，才能保护被拆迁人的合法利益。

二、在房屋拆迁过程中传统观念的改变

传统的政府管理理论认为政府的职责在于对其所辖范围内的人、事、物进②

③ 周大伟《美国土地征用和房屋拆迁的司法原则及判解—兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革》符启林《城市房地产开发用地法律制度研究》第248页2000年法律出版社出版

行统治和管理，追求效率优先。④随着社会日新月异的变化，政府的目标也在改变，尤其是现在人们对政府信任程度在下降，效率不再是政府追求的唯一目标，政府更应该注重执政的质量与控制日益扩张的行政权力，房屋拆迁中也同样要注意改变传统的观念。

我国宪法规定公民合法的私有财产得到法律保护，任何个人、组织不得加以非法限制和剥夺。尽管百姓在抵制房屋拆迁的过程中很少会拿修改之后的宪法来维护自己的私有财产权，而且这一举动不具备任何实际的法律意义，但这并不是毫无意义的。在政府领导者的视域里，拆迁是取得政绩的有效渠道，在被拆迁人的脚下，拆迁意味着房屋所有权和土地使用权的转移，孰轻孰重？怎样取得二者的平衡？政府观念的改变在其中的作用至关重要。传统上的服从与被服从、管理与被管理的关系已不再适应现代政府的治理理论。政府不能采用简单的强制手段或者像一些媒体报道的那样采用暴力手段来达到拆迁的目的，这种以行政手段侵犯私权的行为本身与政府“无所不管”的传统观念不无关系。政府不能正确定位自身，光依赖法条的抽象规定显然是不够的，还需要执法者能改变传统观念，依照法律规定办事，真正从老百姓的利益出发，充分尊重他们的合法权利。

政府需要改变传统观念，老百姓也是如此。老百姓要认识到不是管得最多的政府就是好政府，正确认识政府的作用、认识自身所拥有的权利，能够在权利遭到侵犯的时候，利用法律武器而不是那些非理性方式。只有这样，才能真正保护自己的权利。

综上所述，房屋拆迁从大的意义上说关乎老百姓的安身立命，关系到城市的经济发展程度，对于其中产生的问题，无论是立法者还是执法者都不能等闲视之。不仅要有好的法律，更要有好的执法者充分尊重老百姓的利益，合理地进行补偿。只有这样，才能避免矛盾的进一步激化，维护良好的社会秩序。(2004.06)④ 马建川《公共行政原理》2002年河南人民出版社出版

第二篇：集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

1、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费，安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。在一些地区，政府为了引进投资，制定较低的补偿标准，以牺牲农民的利益换取所谓的投资环境，使农民的利益得不到应有保护。法定补偿标准的缺失导致此类纠纷矛盾尖锐，处理难度加大。

2、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。

农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定和规范，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。同时，房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成补偿协议。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由开发商一方说了算，协议中的一些规定属于霸王条款，加之一些地方政府为了“优化”当地投资环境，加大了行政权力的介入，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益。实际上，一揽子包括在土地征用费中的房屋拆迁安置补偿费就是农民作为被拆迁人时丧失房屋所有权的对价，他们对此岂能没有发言权？这显然违反了民法上的意思自治原则，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。

3、房屋所有人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费，拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题，对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题，拆迁农房租赁户时涉及的租赁法律关系等等，其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范、相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋

作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。对任何私人房屋的拆迁都必须给予合理的补偿，这是国际通行的一条基本准则。国家发展必然要征用土地，城市化建设必须进行拆迁，拆迁就需要补偿。同时，不管是对城市居民还是对农民，拆迁补偿均应该是公平合理的。如果能够给予公平合理的补偿，国家经济建设、城市发展便不会造成更大的社会矛盾和利益冲突，这是迫切需要解决的重要问题。

4、剥夺了农民作为被拆迁人时的诉权。

由于我国《土地管理法》并没有将农民的房屋从土地征用中分离出来，而是将其包含在“地上附着物”中，所以在具体操作时，征地单位通常是将土地补偿费及“地上附着物”补偿费按照补偿方案一揽子支付给政府或村组，关于补偿方案又是政府或村组与征地单位协商。根据《土地管理法》的规定，补偿方案要经有关政府批准，对补偿方案有异议或不能达成协议的，由政府部门处理。从法理而言，当一个私权利受到另一个私权利侵犯时，当事人一方或双方可以采取到法院提起民事诉讼等方式去解决，而当私权利受到公权侵犯时，只有一个办法，就是提请行政复议和提起行政诉讼，告的必须是具体行政行为，因为在我国当事人不能起诉政府的抽象行政行为，同时，依据我国《行政诉讼法》的有关规定，被征用方与征用方就征用补偿有关问题达不成协议，对行政裁决又不服，可以向人民法院提起行政诉讼。由于农民个体作为被拆迁人时不是土地征用的一方当事人，所以就不能行使这种诉权，农民只能被迫接受政府裁决的方案。

第三篇：城市房屋拆迁问题

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城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确

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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地

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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由

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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

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12家

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 关于土地使用权出租期限

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第四篇：浅谈农村房屋拆迁问题（精选）

中国农业大学现代远程教育课程论文（设计）课程名称：

论文题目：浅谈农村房屋拆迁问题22乡村传播学

学生姓名张建

专业会计学

层次专升本

批次102

学号w320801102061

学习中心江苏畜牧兽医职业技术学院

2011年5月

中国农业大学网络教育学院制

浅谈农村房屋拆迁问题

摘要：近年来，随着农村工业化、城市化进程不断加快，大批的农民私有房屋被夷为平地，拆迁量连年上升，农村房屋拆迁引发的矛盾日趋尖锐，对抗性越来越强，农民反拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生，农村房屋拆迁问题已严重危及农村社会的稳定，成为社会各界关注的热点。这一问题的解决应当从征地规范化、拆迁合理化、补偿标准化、安置亲情化，坚决杜绝拆迁工作中的不规范、不文明行为。

关键词：农村房屋拆迁规范化合理化标准化

房屋拆迁关系到群众的切身利益，如何在城市化进程中既维护公共利益的实现，又能让个体利益主体得到最大限度的法律保护，这是一个涉及到城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题。现就如何做好拆迁工作，谈谈本人的粗浅看法。

一做好群众思想工作是做好征地拆迁工作之关键

群众利益无小事。征地拆迁是关系群众切身利益的大事。征地拆迁过程说到底是利益分配调整的过程。因此，在征地拆迁工作中，要得到群众的理解支持，我们必须时刻站在群众的立场上去想问题、做工作，对被征地拆迁群众的所想、所盼、所虑，要做到心中有数。在实施补偿安置工作中，我们既要坚持实事求是原则，又要有灵活性。要坚持用足政策，凡是政策规定必须补偿的，要不折不扣地执行；凡是可补可不补的，要坚决补偿；凡是被征地农民提出的合理请求，都要最大限度地予以解决。在铁山港工业区的征地搬迁工作中，我们不乏突破现有政策的创新举措。如：异地搬迁户人人享有的低保制度、异地搬迁户渔业交通补贴制度、搬迁奖励制度、房屋拆除补助办法等。对被征地群众提出的人畜饮水工程、农村道路建设等的要求，只要政府有能力解决的都予以优先安排。在征地拆迁工作中，工作组遇到的群众生产生活困难问题，都千方百计予以解决。如为患病群众送医送药、组织医疗队伍进村为群众检查治疗、筹资捐款资助困难家庭学生上学等等。既解决了被征地农民的实际困难，也增进了与群众的感情，大大加快了征地拆迁工作的顺利推进。

二完善和健全征地制度，实现征地规范化是当务之急

严格征地程序，实行最严格的耕地保护制度。这是征地制度改革的重要内容，也是保护农民权益的重要措施。没有程序保障，就不会有真正的权利保障。程序的混乱

势必造成权力的滥用。因此，土地征用和流转必须制定详细具体的程序，明确征地方和被征方各自的权利和义务。在征地程序上，要严格坚持以下原则：（1）公开性原则。政府征地要颁布征地公告，告知运作程序，保证农民有充分的知情权；（2）参与原则。要规定农民参与土地征用过程中的所有程序，确保他们享有参与权和异议权；（3）听证原则。补偿过程中要让农民自由参加听证。并使农民有充分的发言权；（4）公示原则。从规划、征地、建设、补偿到使用，采取一条龙公示制度，给农民监督权；（5）司法救助原则。允许农民寻求司法保护，通过司法权制约政府和有关部门不合理的土地征用行为

三完善拆迁程序，保证其合理化理顺征收、补偿、拆迁的关系,坚持先补偿,再征收,最后拆迁的程序如前所述,房屋拆迁必须先依法对房屋进行征收,而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁许可,且拆迁补偿顺序颠倒,存在严重立法缺陷。立法应明确规定:按照市场价值给予被拆迁人补偿的前提下征收单位和个人的房产,然后再进入拆迁程，一般程序如下：

(1)申领规划用地许可证

(2)编制拆迁计划和方案

(3)申领拆迁许可证

(4)发布拆迁公告

(5)签订拆迁补偿、安置协议

(6)实施拆迁

其中被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。

特别情况的处理：

(1)征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定;

(2)拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

(3)违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

(4)一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。完善被拆迁人的程序权利,保护被拆迁人的合法利益

有专家指出:“一个人或一个社会集团的贫困,大体是两个类型的原因引起的:一个是他们的资源(资本、土地以及教育水准)不足,再一个是他们没有享有与其他人一样的平等权利。”要改变被拆迁人弱势的法律地位,应增加被拆迁人作为行政相对人应享有的权利,主要有:请求权;参与权;知情权;正当程序权;对行政主管部门及其工作人员的批评、建议权;对行政主管部门及其工作人员作出的对自己不公正的行政行为的申诉、控告、检举权;抵制违法行为权;获得权利救济的权利,包括:申请行政复议、提起行政诉讼、申请国家赔偿和补偿。

3完善拆迁中的正当法律程序,提高听证制度效力

“不公正胜于无秩序”的法谚使得我们有理由推论,当征收法律程序公开、透明,当利益各方能够充分参与到征收的各个步骤之中,“钉子户”出现的概率将减少,由之引发的社会紧张局面也将逐渐减少。拆迁程序中应逐步完善听证制度:变事中听证为事前听证(前移听证时间);变任意听证为必要听证(提高听证地位);变形式听证为实质听证(扩大听证内容)。

四完善补偿程序，以程序界定“合理补偿”

首先征地拆迁实质是一个利益调整过程，必须依法进行。要把依法足额补偿放在征地拆迁工作的首要位置，在补偿标准制定和安置方案的确定上，往法律规定的最高限额上靠，确保征地拆迁后群众生活水平不下降，切实维护群众的合法权益。要按照实事求是、人性化拆迁的原则，依法解决分歧和矛盾，对群众的利益诉求不堵不避，不拖不压，对群众反映的热点问题，安排专人跟踪联系和协调解决。要建立与村民代表座谈协商制定、工作例会制度等快捷的利益表达通道和协调解决机

制，真正变“对抗”为“对话”，是拆迁户所反映的问题能够在最短时间内得到妥善处理。

其次，确定合理补偿标准时应遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及时作为补偿的原则。（2）扩大补偿的对象：包括房屋所在地的国有土地使用权、房地产本身，还包括房地产的附属物，以及该房地产经营损失。（3）以市场的标准作为合理补偿的依据，等量的财产获得等量的价格。首选货币补偿，实物安置其次。（4）市场的价格确定首先是双方当事人在补偿价格上能达成一致，在协议不能时选择房屋价格评估机构对房屋价格进行评估。在房屋价格评估时，首先应当保证评估主体的的独立性和市场化。允许房屋价格评估机构自主进行评估。其次，采用市场化和科学化的估价标准和方法。由房屋价格评估机构综合考虑各种影响房屋价格的因素并根据现时的市场价格确定。

参考文献

[1]开闻.新拆迁条例.[J].2002.[2]沈开举:论行政补偿的标准,载河南社会科学.[J].2005年第1期.[3] 梁立宽;陈利根;.论我国农村土地征收法律制度的完美.[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版).2010.07.

第五篇：我国城市房屋拆迁存在的问题及其治理

我国城市房屋拆迁存在的问题及其治理

文章摘要】城市房屋拆迁制度是我国一项重要的公共政策和法律制度。文章详细讨论了我城市拆迁制度本文详细分析了我国城市房屋动拆迁管理中存在的问题及难点，针对这些问题，作者提出了一定的对策。

【关键词】房屋拆迁；问题；治理

随着城市旧城改造步伐的加快，城市拆迁量日益增多。城市拆迁为城市建设创造了条件，带动了房地产业的快速发展，推进了城市功能的进一步完善，改善了居民的居住条件，提升了城市土地的使用价值，因此得到了全社会的广泛认可。

一、我国城市房屋拆迁活动中的存在的问题

1、补偿安置的标准不够完善

由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。

2、房屋拆迁手续不健全

在城市房屋拆迁过程中，有一些具备拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁；有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续却不健全，一边拆迁，一边办理拆迁手续，有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。

3、住宅擅自改造成的非住宅房屋拆迁补偿

安置矛盾突出改革开放以来，政府为多渠道解决劳动就业问题，允许破门、破窗

开店，一定程度上解决了部分人的就业问题，缓解了政府的压力，但遇到拆迁补偿安置时却又产生了新的问题。有的地区规定：取得工商营业执照并持续营业一年以上的，可以参照非住宅房屋进行评估。于是，个别人钻政策的空子，在住宅楼内开公司、搞经营，一旦遇到拆迁就可比同区位、同结构住宅房屋多获得些补偿，因而引起住户相互仿效，给拆迁安置工作增加了难度。

4、操作程序不够规范

对居民房和单位房拆迁操作程序不够规范，未严格按照拆迁管理办法执行。（1）补偿协议签订主体不规范。按规定，单位房拆迁应与具有拆迁资质的拆迁公司签订补偿协议。而在实际操作中，有的与拆迁公司签订，有的与建设方签订。（2）补偿协议签订程序不规范。部分单位房在没有正式评估报告前就已签订补偿协议，正式评估报告是后来补的；（3）补偿政策执行操作不规范。在具体实施过程中，各单位掌握补偿的标准不一致，有的实施单位为了赶进度任意提高补偿标准，影响了城市的拆迁市场。

二、解决我国城市房屋拆迁的治理措施

1、进一步完善房屋拆迁立法

由于我国城市房屋拆迁的相关法规尚不够健全，在法规中存在一些自相矛盾的现象。如我国《城市房屋拆迁管理条例》第10条与第17 条规定的相互矛盾，应当对其进行修改。将《城市房屋拆迁管理条例》第17条内容修改，与第10条相衔接，保持一致，避免法规内部的矛盾。科学构建城市房屋拆迁法律法规体系，对拆迁活动的基本原则、合理的拆迁规模确认程序、拆迁人的市场准入制度、拆迁补偿和安置、拆迁纠纷的仲裁制度、对拆迁人的监督机制等内容做出详尽的规定。建立对各方拆迁当事人公平、合理的法律法规体系，保证各方拆迁当事人的权利与义务对等，依法建立公平有序的社会环境。

2、强化城市拆迁缔约中的政府管制行为城市房屋拆迁缔约中，拆迁人和被拆迁人之间的缔约过程理论上是一个在完全垄断市场上有限讨价还价的双头垄断博弈过程。然而，实践中该双头垄断市场却又无法形成，而一般只存在拆迁人一方产品市场上卖方垄断和拆迁安置补偿中要素市场上买方垄断的“单方双重垄断性”，原因在于，除了少数“钉子户”外，单个被拆迁人在拆迁缔约中常常处于“弱势” ；还由于集体行动的逻辑，被拆迁人联盟的不稳定。拆迁人的这种单方双重垄断行为，必然导致拆迁缔约成本的加大、社会福利的损失以及资源配置的无效率。为此，政府有必要对城市拆迁契约条款加以管制。

3、健全拆迁补偿制度

(1)确立土地使用权补偿制度。在城市房屋拆迁中，房屋及附属物所占用土地使用权的补偿是一个非常重要的问题，在许多情况下已超过了房屋所有权补偿本身。

(2)完善城市房屋拆迁补偿制度。确定房屋拆迁补偿标准时，应明确规定按照房地产市场价格评估确定的价格给予补偿，充分体现公平合理原则。

(3)确定合理的补偿标准。拆迁补偿标准应是动态的，应随市场的变化及时调整，根据被拆迁房屋的土地区位、用途、建筑等因素，按照拆迁当时的市场正常交易价格评估。

4、不断完善拆迁政策和办法，规范拆迁操作行为作为政府拆迁主管部门，一方面要全面了解和掌握全市的拆迁形势，正视存在的问题，积极做宣传解释工作，对一些带有普遍性的明显与市场不相符的政策、办法及时进行研究，会同评估机构主管部门制定补充规定，尽量使目前的拆迁政策与市场接轨。另一方面，拆

迁主管部门要加大对各拆迁实施单位的检查和监督，规范各拆迁实施单位的行为，对部分拆迁实施单位自定拆迁标准与政策，影响全市拆迁市场的行为要坚决予以纠正，确保全市拆迁政策完整和统一。

5、完善城市房屋拆迁估价方法一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。

【参考文献】

1、张景慧.城市房屋拆迁存在的问题与解决对策[J].建筑管理现代化，2003(1)

2、黄秀云.拆迁审计的方法与步骤[J].北京审计，2006（11）

3、杨宇东.对城市房屋拆迁补偿价格评估的几点思考[J].建筑经济，2007

浅析房屋拆迁中存在的若干问题

第一篇：浅析房屋拆迁中存在的若干问题

第二篇：集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

第三篇：城市房屋拆迁问题

第四篇：浅谈农村房屋拆迁问题（精选）

第五篇：我国城市房屋拆迁存在的问题及其治理

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