关于旧村改造政策修订的建议（五篇）

第一篇：关于旧村改造政策修订的建议

关于旧村改造政策修订的建议

发布时间：2008-12-12 13:56:31

旧村改造是一项涉及面很广的系统工程，其成败得失关系到我市城市品位提升、城乡一体化进程等方面。随着我市城市化建设步伐的加快，城市、城郊、农村旧村改造所带来的问题日益凸现，因旧村改造涉及的城市多方面的问题，已给城市房地产市场、城市规划及城市发展带来不可估量的影响。

目前，我市旧村改造还处于探索起步阶段，为了规范、引导我市旧村改造工作，我市分别于2001年10月、2002年5月、2005年4月先后出台了《瑞安市中心区旧村改造房屋拆迁安置暂行规定》、《瑞安市旧村改造管理试行办法》、《塘下镇旧村小规模团块改造实施意见 》等相关政策。在此期间，我市陆续启动了牛伏岭村、岭下村、白岩桥村、塘根村、岑头村、浃东阁村、陈岙村等等旧村改造试点工作，应该说这三个政策对我市的旧村改造工作起到一定的指导作用，但是由于没有一个统一的拆迁政策，存在“一村一策”，改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异，后改造的村为了顺利实施改造工程，可能要求将拆迁补偿安置政策越放越宽，甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置，造成政策弹性一发不可收拾。

旧村改造政策直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益，政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。因此，及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作，使之健康、有序推进，已是我市加快城市化进程的迫切要求。今年5月，市府决定整合上述三个规定、办法，在《瑞安市旧村改造管理试行办法》的基础上进行修订，完善、统一我市旧村改造政策。

为了使修订后的旧村改造政策更加切合我市实际，增强科学性和可操作性，政策修订领导小组决定开展一次政策修订调研工作。我们利用一个月的时间走访了我市已完成改造的、正进行改造的、准备改造的几十个旧村，了解了各村旧村改造工作的实施情况、矛盾所在和实际困难，听取了当地对旧村改造政策的修订要求，在分析旧村改造相关问题的基础上，就我市旧村改造政策中修订的内容及热点问题提出若干参考性建议：

一、关于政策的适用范围：

2008年1月1日实施的《城乡规划法》强调城乡一体化，注重城乡统筹发展。我市市域范围内的旧村改造，对应《瑞安市规划技术规定》划分的旧城区、核心区和规划区，可分为三类:即城中村改造、城郊村改造和村庄改造三类。村庄改造是指城市规划区外的村庄改造建设，属农村集体土地的整治或征用拆迁，改造后绝大多数村民不改变其农民身份的情况，被征用土地上的农户可以另行申请宅基地重建房屋。村庄改造应按照国家有关政策另行制定实施办法。本次修订的旧村改造政策使用范围应针对城中村、城郊村改造，城中村指城市旧城区与核心区范围内的旧村改造，城郊村指城市规划区范围内除城中村外的其他村庄的改造。

城中村、城郊村改造是指改造区域占地属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造、新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。城中村、城郊村改造是集体行为，改造后的集体土地

可转为国有土地，村民的身份可改为城市户口居民户口或非农户口。城中村改造和城郊村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。同时，城中村、城郊村的改造由于居住人口和建设规模的增加、土地开发强度、配套设施建设标准、对城市局部地区基础设施体系的压力等问题，涉及到各方利益的平衡和公共利益的维护。这是本次改造政策修订必须考虑的方面。

二、拆迁规模：

在《瑞安市旧村改造管理试行办法》中，对旧村改造的拆迁范围予以限定，即3公顷以上的地块才可以启动改造。就目前许多要求改造的旧村来说，这是一条难以跨越界线。有些旧村规模较小，全村用地不到3公顷，就因为这个条件的限制，旧村改造难以启动，要与邻村同时改造，更是难上加难。因此，我们认为城市旧村改造的拆迁规模应以上一层次控规划定的地块单元为依据，按照地块的控制指标进行改造。这就要求编制控制性详细规划时，合理划分地块并根据旧村改造政策落实建设指标。由各村依据控规指标制定旧村改造计划和拆迁安置政策，按控规要求预留公共用地和配套设施用地后分期实施，“成熟一块，推行一块，改造一块”。

三、关于安置面积：

旧村改造建设资金难以筹集是制约旧村改造启动的主要原因，而旧村改造安置面积标准也是旧村改造前期策划中最关键、最突出的问题。原《瑞安市旧村改造管理试行办法》确定每一自然间130-200平方的安置标准，由于旧村改造成本的增加及对“自然间”的争议，在实际中难以实施。许多旧村改造要求安置面积为两套各120-150平方的住宅加底层一间附属房，计划出让一套住宅作为房屋改造的建设资金；也有的村要求由房开公司介入经营，每间指标无偿分得150平方的住宅，多余面积归房开公司出让。两种要求的目的是一致的，通过旧村改造，原住户可不出资金获得120-150平方的新住宅。这就要求每间安置面积为260至320平方，远远超出了《瑞安市旧村改造管理试行办法》的安置标准，致使新旧政策、先后改造难以平衡，造成社会的不稳定；同时会造成居住人口的大幅上升，增加城市配套设施和交通的压力，扰乱城市规划。

考虑到目前房地产市场的发展形势和旧村改造成本（原以多层为主，现以高层为主）增加，结合房地产市场行情和建筑造价、住区最佳人口规模等方面测算，我们建议将原住户要求无偿获得120-150平方的新住宅的标准改为原住宅面积（不含违章部分）的无偿置换，以增加住宅建筑面积对原住户出让后获得的利润作为地块改造的建设成本。对于城中村，具体安置方案可参照《瑞安市中心区旧村改造房屋拆迁安置暂行规定》第三章第（三），在此基础上可考虑适当增加安置面积10平方（多层）至30平方（高层），以平衡旧村改造由多层向高层发展和居住环境优化所增加的建设成本。另外，应补充限制过小面积（如建筑面积不到20平方）或过大面积（如建筑面积超出200平方）超出部分的安置方式仅作货币补偿，避免人为划分自然间以求得额外安置指标；同时，明确多层住宅底层作为附属房或停车库分配的面积应包含在内，高层住宅的地下停车库面积可不包含在内。对于城郊村，则可按照《瑞安市旧村改造管理试行办法》按自然间安置指标，并适当提高到160-235平方，同时应明确 “自然间”的界定条件。在满足拆迁户居住的前提下，政策应引导拆

迁户将多余的建设指标用于营利性公建项目的建设，以控制地块人口规模无度增加，避免盲目开发造成的经济损失。

四、关于优惠政策：

旧村改造就是通过对现状建筑物实施整体拆建或部分拆建，按照城市规划要求和有关标准，重新建设为配套设施完善的、环境优美的城市居住区。在此过程中，由于城市规划的要求，旧村改造时有些地块必须退出城市道路、城市绿地、城市公共设施等用地，虽拆除的民房可以就近安置，但由于可建设用地面积的缩小，在增加安置面积的同时也会造成建设容量、环境容量、交通设施、配套设施的压力，导致旧村改造成本的增加。因此，我们建议对旧村中为城市留出公共空间的，应额外追加所留用地的1.5-2.0容积率（参照返回地政策）的建设指标予以鼓励或享受国家征用集体土地的补偿政策。这部分利益应该由该地块所有改造住户共同享有，当地块的人口容量超出控规要求时，增加部分应建设公共项目。

另外，由于城市规划对重点地段的控制要求使旧村改造无法就地安置时，个别村可能利用村集体土地异地予以安置，或结合周边地块予以统一改造，统一安置（就近安置）。旧村政策应对就近安置和异地安置分别予以奖励和支持。

五、关于配套设施的建设：

旧村改造不仅改造了村民的住宅和居住环境，也改造彻底改变了旧村的建筑空间形态和配套设施体系，改造后的旧村将融入城市，或接近城市水平。通过改造能产生盈余的村，正是土地增值潜力较大的村，而其土地增值潜力是基础设施建设的投入，使其周边的综合环境大大改善所形成的。因此，旧村的全面改造必须严格按照瑞安市城市总体规划和区域的控制性详细规划落实城市配套设施，按照《瑞安市城市规划管理技术规定》以及其它技术规范的要求,建设组团级公建配套设施，并将其列入旧村改造成本。有关部门应严格规划审批和建设方案审查，配套设施的建设应与主体工程同步设计、同步实施。

六、关于非住宅用地的安置：

旧村中非住宅用地大部分为企业用地，也有一些村公共设施。对于村公共设施，改造后应就地按原有建筑面积的1.5-2倍的指标予以安置，保持其用地功能，仍为集体资产；对于企业用地，改造拆迁中对非住宅用房属于个人的可实行经济补偿，由被拆迁人自行解决搬迁用地。但近年来，我市地价猛涨，相应的经济补偿金远远跟不上地价上涨的步伐，另外，我市工业用地十分紧张，致使企业外迁安置难度很大。建议旧村内的企业用地改造时“退二进三”，发展第三产业，以适应市场经济发展和城市化建设的需要，确保集体经济组织的利益，保证农村集体经济的可持续发展。

七、关于集体经济的发展：

旧村改造最终目的，是利用土地政策，改善村民居住条件，提高环境品位。但是，随着集体土地转为国有，村民变为居民，若村集体没有产业作为支撑，村民的生活就难以保障，旧村改造不可能取得成功。因此，旧村改造过程中，要鼓励节余土地用于产业开发建设，要根据村庄的自然禀赋和区域特点，发展特色产业，提高自身的竞争力，保持集体经济的可持续发展。同时，要明确和规范村集体资产管理收益，切实保护村集体资产不被侵占或人为流失，壮大村集体经济实力，提高村民福利。

八、关于实施主体及其权限

村民及村民自治组织——村民委员会是旧村改造主体，村委会是旧村改造的具体组织实施者。旧村改造按照“自筹资金、自我改造、自我安置”的方针，改造资金由村委会负责筹集，安置指标由旧村改造政策确定，村民拆迁、补偿及安置方案由地块村民委员会自行制定。

在旧村改造中会出现少数村民不愿配合，成了拆旧建新工作的“钉子户”，成为旧村改造中一个十分棘手的问题。对此，我们建议：政府及有关部门要积极向上反映，争取早日出台法规或行政规章，使旧村改造等工作有法可依，有章可循。第二，要发挥舆论引导作用，强化思想教育工作。把工作做深做细做透，化解矛盾。第三，发挥村民自治作用。旧村改造的主体是全体村民，改造方案、补偿标准，包括拆迁的实施办法都要由村民代表大会通过。拆除旧房，由村里自行组织实施，政府和相关部门做好配合工作。

现行旧村改造审批程序中，对于地块中的拆迁户需100%达成协议后方可拆建，这往往导致个别住户以此为要挟，提出各种不合理的要求，增加了旧村改造的难度。建议修订后的政策将其确定为地块中大多数（70%以上）的住户达成协议即可操作；另外，牵涉到同一地块住户经济条件差异或分属两村以上，使旧村改造难以达成一致时，建议允许在统一规划的基础上，在不影响周边建筑的通风、日照间距和满足退界要求的前提下允许分幢改造。

九、关于违章建筑

旧村内的违章建筑一定程序上制约旧村改造项目的实施。由于违章成本低，部门监督难，村集体主体缺乏，带来违章泛滥，致使村居密度高，拆迁难。特别是历史违章鉴定难度大、拆迁安置协议难以达成，给旧村拆迁带来很大难度和很高的成本。最后往往由政策买单，广大群众无动于衷。为此，政府要加大违章的查处力度，处理和处置一批现行违章，减轻工作压力和阻力，也减轻村集体负担。同时，充分调动广大村民的积极性，表明旧村改造涉及大多数人利益，对违章建筑应及时举报，不应因一时迫于私人面子而损害集体利益，使违章建筑阻碍旧村改造的进展。在安置政策方面，对违章建筑应进行鉴定并征求四邻意见后予以公正，由村集体提出处置方案给有关部门后统一处理。

十、关于旧村改造的机构设置：

旧村改造涉及面广，政策性强，矛盾较多。要搞好旧村改造，除了自身要有较好的内部条件外，还离不开政府及相关部门的支持和配合。因此，建议成立旧村改造管理常设机构，抽调土地、规划、建设、环保、金融、发改、房管等相关部门的技术人员，把握政策，加强指导。帮助有条件的旧村，编制规划、审批手续、工程招标、拆迁安置等工作，以及提供相关格式文件（合同）文本，完善和健全村民自治等相关制度及程序，确保政策环境、资金到位、力量到位，确保项目顺利进行。

旧村改造涉及城市建设发展计划和城市规划实施，涉及政府对房地产市场的宏观调控，涉及改造地块土地政策法规和在经济上是否具备可行性，而且在政策推广前可能还须进行试点工作，所以实施改造的旧村必须经市政府确定后按计划有步骤组织实施，在此，对旧村改造的实施再提几点建议：首先是按照规划先行的原则，在城市总体规划和分区控制性详细规划的基础上落实旧村改造详细规划。规划要尊重自然，尊重历史文化传统，符

合当地实际，并具有可操作性。同时，在满足规范的前提下，尽可能为改造地块创造最大效益。在旧村改造过程中，所有的改造项目均在整体详细规划的前提下进行，分块实施的，应按整体详细规划预留公共空间，并将规划进行充分的公告并下发给旧村改造区域土地所有者。其次，要充分尊重村民意愿。旧村改造主体是村集体，政府不能包办和替办，成熟一个,推行一个，成熟一期，实施一期。政府通过政策引导和工作指导，充分调动村民主体积极性，要充分发扬民主，落实村民代表制度，规范村民自治能力和水平。再次，在旧村安置政策修订后，应尽早完出台配套政策，如旧村改造用地使用政策、旧村改造收益分配政策、村集体资产管理办法、旧村改造多余住宅出让办法等等。同时，应强调政策的统一性，做到：房开村委一个样；同一地块一个样；同一区域一个样；先后实施一个样。使旧村改造工作更加合情、合理、合法，体现公共政策的公开、公平、公正。

综上所述，为个人的一些见解，仅供参考。

第二篇：旧村改造做法 意义及建议

旧村改造做法、意义及建议

一、翁垟镇后西村旧村改造基本情况

翁垟镇后西门村是翁垟镇建成区范围内村，属我市实施旧村旧村改造示范村。全村在册人口837人，235户；另有外来人口587人，166户。去年村集体经济收入48万元，人均收入10750元。其收入主要来源为务农（约10%劳动力从事纯农业）、务工、经商和出租房屋。现有耕地223亩，居住区占地50多亩，两者成片分离，相距一公里。其中列入旧村改造范围内的老村居住人口约400人，112户。

2003年，后西门村多数村民要求对老村进行旧村改造，改变现有居住条件和生活环境。村两委根据村民意见进行认真研究，多次召开村民代表会议和村民大会，统一思想，取得了98%的村民支持。在此基础上，该村制订了《后西门村旧村改造实施办法》，决定用三至五年时间对老村112户住宅实施拆除，在原址建设多层公寓住宅，分四期完成改造任务。

该村旧村改造一期工程于去年经市发改局立项，并通过市规划建设局方案会审和初步设计会审，目前，规划等有关手续已办理完毕，现正在办理建设用地报批手续。拆迁户拆赔情况调查、拆赔协议签订、建设资金筹措、老屋拆除等前期工作已基本完成。据后西门村两委介绍，一期工程改造完成后，该区块范围内总用地面积4181平方米保持不变，建筑占地面积由原来的2443平方

· 1 · 米减至1751平方米，建筑密度降低；建筑面积由原来的5240平方米增加至14760平方米，净增9520平方米。

二、翁垟镇后西门村旧村改造的意义

翁垟镇后西门村的旧村改造是我市旧村改造工作开展以来一个依法依规按程序报批、成片改造的例子，到目前为止，它只需再履行建设用地报批和建设许可程序即可动工兴建。它的成功，意义是多方面的：

（一）顺应了近几十年来农村城市化、工业化、市场化的社会发展趋势，并且将加快这种趋势，促进农村社会形态、生产方式的转变和农民生活方式、生活品质的提高。从后西门村来说，现全村仅有10%劳动力从事纯农业，大部分劳动力从事二、三产业，传统农耕生活在该村渐趋式微，取代它的是现代城镇、城市居民的生活方式。这就是为什么村两委在征求全体村民进行旧村改造、兴建多层公寓式住宅时得到98%支持率的原因所在。

（二）为全市城中村、城镇近郊村、经济发达村旧村改造提供范本。后西门村的旧村改造，到目前为止还属严格意义上的、完整的、按村民意愿和政府有关部门倡导的思路进行的旧村改造，依此完成，村民可依法取得“一户两证”（土地证、房产证），这就避免了之前北白象镇樟湾村、石帆镇前林村因未经正常手续审批，自行组织拆迁建设，旧村改造完成了，但村民拿不到两个权证的后遗症。因此，后西门村的旧村改造，将为全市相当数量的城中村、城镇近郊村、经济发达村的旧村改造提供范本，同时也 · 2 ·必将推进全市农村新社区建设步伐。

（三）盘活农村存量建设用地，提高农民生活品质。后西门村旧村改造在符合镇村建设规划的前提下，通过适当提高建筑容积率，达到降低建筑密度、增加建筑面积的目的。据测算，四期改造工程共减少建筑占地面积2000平方米，净增建筑面积17000平方米。腾出的这2000平方米空地安排作为公共绿地和其他公共场所、公共服务配套设施建设，这对寸土寸金的城中村来说是非常宝贵的。而且按照村两委的设想，村民在增加居住面积后，势必有一部分用于出租，他们要求村民在选择出租房对象上，要首选附近企业的工程技术管理人员，淘汰“捡垃圾的和无业游民”，这对于增加村民收入、提高生活品质是非常有益的。

（四）扩大村集体经济收入来源，增强村级组织调控力。根据后西门村旧村改造方案，通过改造净增的建筑面积，除用于安置拆迁户居住、解决困难户居住外，剩余部分归村集体用于兴办三产和出租。村集体经济收入增加后，无疑对增强村组织凝聚力、号召力、完成政府交办事项以及发挥社会管理的基础作用都是十分有利的。同时，通过旧村改造，村两委掌控一定的资源，相当于增添了一个业态工作平台，这对村级组织建设也非常有利。

三、相关建议

（一）加强政策研究指导，激发村民参与热情。实施旧村改造是一件利国利民利社会的好事，政府对这项工作也非常重视，为此还专门成立旧村改造指挥部。但从这项工作的推动情况来看，· 3 · 无疑是进程阻力不小。分析其中原因，不外由于旧村改造涉及多个主体的利益分割、转移，涉及土地、规划、建设、房管等许多政策法规层面的关卡，也涉及审批层面的部门协调和程序安排，而现有的市委、市政府关于这些问题的研究、规定是较为粗略的，尤其是对旧村改造后村民如何取得土地证、房产证，以及取得两证后其用益物权、担保物权如何确定，均语焉不详（参见乐委办„2003‟37号、发委办发„2005‟157号、乐政发„2007‟63号文件）。这种指向上的不明确，一定程度上影响到村组织和村民参与旧村改造的积极性。

（二）形成部门统一意志，增强部门服务意识。旧村改造是一项新事物，目前工作还属政府主导型，非常需要政府各有关部门围绕大力推进旧村改造的目的，加强配合协作，形成统一口径、统一意志，不能有各唱各的调、相互推诿扯皮的情况发生。从具体审批环节来说，由于大部分村组织和村民对此不熟悉，是靠部门人员指点去行事的，这就更需要部门人员在吃透有关政策法规的前提下，增强服务意识，给村组织和村民以强有力的指导，做到指导到位、办事高效、不越俎代庖、尽量开绿灯。

（三）鼓励改革创新，积极探索尝试国有、集体“两种产权、一个市场”的运作办法。目前，城镇居民的住房早已实现“一户两证”，被金融信贷认同，可以进入市场自由买卖。而农村宅基地属集体所有，房屋归农户私有，房屋不能单独作为完整的房地产产权进入市场交易。农村住宅产权的不完整性，使农民家家都拥 · 4 ·有的最大财富不能作为资本来运作，这不仅影响了金融资本进入农村，在被扭曲的市场（如北白象樟湾村存在的隐型地下市场）交易中，农民住房很难保证交易公平和保值增值。对此，我市农村合作银行从2006年开始在经济较发达的建制镇试点办理集体土地农民自建房的抵押贷款业务。截至2008年2月末，已为3452户农民提供农民自建房抵押贷款，贷款余额达6.23亿元，贷款不良率为0.96%，比该行整体贷款不良率低0.12个百分点。为了控制贷款风险，该行在办理此类房屋抵押贷款时，施行比国有出让土地上房屋抵押率低10个百分点的办法。而我市房管部门近几年也尝试性办理了一些乐清市域范围内同城村民之间的集体土地使用权性质的农民住房过户手续。这些探索性的做法，变农民手中的静态资源为动态资源，为农民创业发展注入强劲动力。但这些做法尚需政府予以肯定支持。

此外，政府部门在推进旧村改造时，应积极引导改造村“依法将旧村改造范围内村集体建设用地征收转为国有土地后，实施拆迁安置建设”方式进行，并且在土地出让金等税费收取上和项目权证办理上给予特殊政策，以使村组织和村民合法、方便、优惠获得国有土地性质的两个权证。

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第三篇：旧村改造步骤

一、村向街道打报告，申请旧村改造

二、街道同意后，以街道的名义向区政府打报告。

三、办旧村改造用地预审。

四、政府同意后由城市规化办公室出证明到规化局办选址。

五、做旧村改造规划设计。

六、规划方案批准后由城市化办公室申批安置计划和土地出让方案。

七、与政府签定三年改造目标责任书。

八、对旧村改造做出安置拆迁补偿办法,召开村民代表大会

九、对所有房屋评估，与村民签定拆迁安置协议

十、办建设用地,建设工程,规划许可证做安置楼建筑工程方案，办施工手续.十一、与街道签定土地出让拆迁安置责任书

十二、街道、村委分别与国土局（储备中心）签定土地出让 拆迁安置（承诺）协议

十三、剩余土地办理集体土地出让手续。

十四、办理出让土地招、拍、挂手续。

十五、招、拍、挂结束，出让地内村民拆迁。

第四篇：旧村改造流程

一、编制旧村改造项目总体策划方案：

申报资料：

1、本村在册户籍人口状况和现有土地状况.(附当地户籍管理部门出具的在册户籍人口状况证明和区国土资源管理部门出具的土地权属、类别、面积证明)；

2、违规违法建设及处理情况；

3、初步改造意向。

（1）区政府关于村庄整合的意见；

（２）居住用地和生活保障用地（含机动用地）选址意向、范围、面积以及是否合并重组使用的意见。拟将安置住宅建设与房地产开发项目捆绑实施的，可提出用于房地产开发的地块选址意向、范围和面积。并标注于1：2000地形图上；

（3）需安置村民人口数量及拟建安置住宅和生产经营设施建筑面积。

（4）村民拆迁安置和后续生活保障意见；

（5）旧村改造的资金筹集方式；

（6）其他需说明的问题。

承办部门：区旧村改造领导小组。

二、总体策划方案的报审：

申报资料：

1、总体策划方案编竣后，由区旧村改造工作领导小组审议通过并形成审查意见，报市旧村改造工作领导小组办公室；

2、市旧村改造办公室组织会审，综合各部门意见通过后，报市旧村改造工作领导小组会议审议；

3、市领导小组会议审议通过的旧村改造项目总体策划方案，正式行文批复。承办部门：市旧村改造领导小组。

三、申办规划策划方案审批：

申报资料：

1、申办规划策划方案策划要求通知单；

办理时限：8个工作日。

申办程序：

出具规划方案策划要求通知单及附图。通知单应包括用地性质、规划策划用地范围、市政设施及村民安置、生活保障（含机动用地）、捆绑开发用地规模等规划条件。

2、编报规划策划方案。（委托具有甲级或乙级城市规划编制资质的规划设计单位进行编制，其成果应达到修建性详规的深度）。

办理时限：8个工作日。

申办程序：

规划局出具审查意见。对确需实施招拍挂的地块，市规划局出具规划指标及要求；对村民安置居住和生活保障地块，市规划局予以批复详细规划。

承办部门：市规划局。

四、申办安置住宅及生活保障建设项目核准手续：

申报资料：

1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；

2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；

3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建

设的合作协议有效文件；

4、资金落实证明；

5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意见；

6、国有土地出让合同或土地使用证；

7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式三份）；

8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容；

9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图；

10、法律法规规定的其他材料。

承办部门：市发展改革委员会。

办理时限：10个工作日。

申办程序：

市发改委受理后3日内，分送市国土资源局、市环保局。市国土资源局、市环保局对申报项目于5个工作日内分别出具土地预审、环评初审等书面意见；市发改委在2个工作日内出具安置住宅及生活保障建设项目核准文件。

五、建设用地规划许可证：

申报资料：

1、书面申请（含建设要求和内容）。

2、经计划部门批准的有效计划文件。

3、1：500地形图。

4、已批准的可行性研究报告。

承办部门：市规划局。

办理时限：7个工作日。

申办程序：

1、持所需材料向市规划局提出申请。经现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复。需申请建设用地计划指标的，在7个工作日内签发《建设用地规划许可通知书》；需制定详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》。

2、到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》。

六、申办旧村改造用地审核意见：

申报资料：

1、委托具有土地测量资质的专业队伍将土地利用总体规划确定的村建设用地的位置、范围标绘于上1：10000土地利用现状图上（附界址点坐标）的图件。

2、立项计划（复印件1份，验原件）；

3、规划定点意见（复印件1份，验原件）；

4、规划范围图纸（复印件1份，验原件）；

5建设用地规划许可证（复印件1份，1份）。

承办部门：市国土资源局。

办理时限：6个工作日。

申办程序：

出具旧村改造用地审核意见及附图，并说明村现状土地利用的有关要求。

七、实施捆绑房地产开发用地招拍挂：

申报资料：

1、要求地对市规划局审查通过的规划策划方案中确定的旧村改造捆绑房地产开发用地实施统征（收购）的申请表。

承办部门：市国土资源局。

申办程序：

市国土资源局审查同意后，由市土地储备交易中心向市发改委申办该用地的土地熟化整理项目核准手续。市发改委受理后５个工作日内，出具项目核准文件。

八、工程建设项目立项审批：

申报资料：

1、登记备案申请表及企业申请文件（分别报市发改委、规划局、国土局、环保局，其中市发改委二份，其他部门各一份）；

2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式五份）；

3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，须出具出资方关于项目建设的合作协议有效文件；

4、资金落实证明；

5、项目所在地县（市）、区发展改革部门和环保部门初审意见；

6、国有土地出让合同或土地使用证；

7、1;500、1:1000或1：2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式三份）；

8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容；

9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报相关申请材料，包括企业申请文件、项目申请报告和项目位置示意图；

10、法律法规规定的其他材料。

承办部门：市发展改革委员会。

办理时限：15个工作日。

收费标准：

如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。注意：旧村改造项目按上述程序申办立项审批。

申办程序：

有行政主管部门的建设单位，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的建设单位，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，建设单位在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。

九、国有（集体）土地使用证：

申报资料：

（1）土地登记需要的资料

①计划立项批文；

②建设用地规划许可证和用地意见；

③土地登记申请书；

④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；

⑤土地登记审批表；

⑥土地登记卡。

（2）土地转让登记需要的资料

①国有土地使用权转让申请审批表；

②出让人土地使用权证书；

③土地使用权评估报告；

④土地转让协议；

⑤转让双方法人证明；

⑥出让人原出让批文；

⑦出让方土地登记申请

承办部门：市国土资源局。

办理时限：7个工作日。

收费标准：

通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，可直接利用地块进行建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按相关程序办理。

申办程序：

①申请：建设单位持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。

②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。

③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。

④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。

十、建设拆迁临时用地许可证：

申报资料：

1、用地申请；

2、建设用地规划许可证；

3、建设工程设计规划要求通知书及附图；

4、建设用地规划意见。

承办部门：市国土资源局。

办理时限：7个工作日。

收费标准：

须缴纳土地开发管理费800元/亩。

申办程序：

持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。

十一、房屋拆迁许可证：

申报资料：

1、拆迁申请书。

2、建设项目批准文件。

3、《建设用地规划许可证》及附图、附件。

4、《国有土地使用证》或《拆迁用地批准书》。

5、建设拆迁临时用地许可证。

6、拆迁补偿、安置资金证明。

7、拆迁计划和拆迁方案。

8、产权调换和安置用房证明。

承办部门：市拆迁办。

办理时限：10个工作日。

收费标准：

拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。申办程序：

1、审查立项申请，并于收到申请后二日内作出是否准予立项的决定。

2、批准立项的，拆迁人应自批准立项之日起三日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，交纳拆迁管理费。

3、立项批准之日起五日内，核发《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告。

4、拆迁完毕，拆迁人应及时申请拆迁验收，经验收合格的，取得《拆迁验收合格证》。

第五篇：旧村改造项目分析

3、旧村改造在城市化中的作用

旧村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味，为适应已批准的城市总体规划的需求，实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下，不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民（村民）提供大量的就业岗位，为居民（村民）从事第三产业提供良好的区位优势，个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之，旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题，有利于推动城市化进程的健康合理发展，推动生态文明城市的建设。

旧村改造类型

旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程，实施好该工程，必将大大改善农村群众的居住环境，有效推进社会主义新农村建设。近期，政府先后出台加快旧村改造工作的意见，从上级工作部署来看，旧村改造势在必行。

1、旧村改造模式和开发类型

旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型，然后根据不同类型研究制定相关政策，扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况，旧村改造可以分为以下类型：撤村建居型；小城镇集聚型；农村社区型；大企业（项目）驻地及周边村庄改造型；旧村原址改造型。

依据相关的类型可以提出不同的开发方案，目前的情况下有以下几种开发方案：

（1）政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下，政府充当开发商的角色，直接投资改造旧村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。

优点：该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新，从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出让金以及部分税费的免除）。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。

缺点：从实践来看，无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发，想要大规模改造旧村，单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制，并不适合建设这样的项目。

所以，此种模式仅适合于局部地段的改造，或个别政府项目的建设需要。

（2）村级主导型

以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。

优点：该模式由村民改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时，能够调动居民的积极性，从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中，也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。

缺点：由于村委会独立承担旧村改造的全部工作，对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱，则村民自筹资金的压力较大。

因此，该模式主要适合于：集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。

（3）开发商主导型

在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式，最完全的方式是开发商主导：开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转变。

优点：开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担旧村的改造，将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌，树立片区高档次形象，提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一，有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。

缺点：政策限制与市场化的困难。按现行土地政策，旧村的留用地、宅基地等建设用地均属集体用地性质，仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展二、三产业，但不能转让，不得建房出售。在这样的背景下，旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难，市场化的改造方式难以实现。

这种方式适用范围比较广，具有很大的代表性。（4）村与开发商联合开发型

政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。

优点：村委会参与整个旧村改造的开发工作，也有获利机会，故开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作，代表村集体及村民利益，利益统一，有利于开展工作，确保改造顺利进行。开发商与村委员会共同承担可充分利用双方优势，保证开发改造工作顺利进行，同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调，加快开发进度。

缺点：主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的企业决策、经营管理权的分配，以及利益划分的问题。此问题解决不好，容易产生矛盾，影响双方合作意向。

在实际操作中，可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营管理权的分配及利益的划分。

（5）政府与开发商联合开发型

实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。

优点：该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆迁安置，政府在城中村改造过程中能够实现土地收益，也有利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

缺点：政府融资难。解决的途径有两种：一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言，受国家政策限制，加上我县土地收储数量极少，利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以，但大部分用于城市建设，拿不出更多的资金用于旧村改造。

因此，从目前情况来看，该模式在实际操作中存在很大的困难。以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较，在实际操作中，应结合各类旧村改造的实际和特点，创造性的选择和探索改造开发模式，确保旧村改造工作取得实效。济南市旧村改造分析

截至2011年11月中旬，济南市超额完成省里确定的三年建设农房20万户任务，共新建农房26.5万户，完成三年任务的144%，其中整村迁建23.5万户、分散建房3万户；实施村庄改造项目337个，涉及村庄553个，总投资达390余亿元；完成危房改造3万余户。济南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩，得到了广大农民的极大拥护，使农房建设真正成为贴近群众需求，是符合民意的一项惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快旧村改造，对于改善城乡居民生产生活条件，进一步优化城乡环境，加快推进新农村建设，拉动内需促进济南市经济社会发展都有着极其重要的作用。但是，旧村改造是一项系统工程，涉及面广，工作难度大。虽然进展比较顺利，但也暴露出一些问题和困难。

（1）资金短缺问题。第一，县镇财政压力大。《山东省人民政府关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[2012]21号）明确要求，各级政府要设立专项资金，并对旧村改造户加大扶持补助力度。

二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言，多数村集体没有能力承担旧村改造工作。

三、农民自筹难度大。近年来，农村经济实现了较快发展，农民收入有了大幅度提高。但建造新房是一项重大的建设性投入，同时需要大量的基础设施配套，就目前情况而言，多数村庄农民收入水平与建房投资相比，资金缺口比例仍然很高，部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金，筹款能力又比较差，这给旧村改造工作带来更大困难。（2）群众思想障碍问题

对于旧村改造工作，当前群众存在三种思想倾向：一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望，急切盼望开展旧村改造。二是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障，造成“上楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响，看重的是手中的土地，一些“城中村”农民由于受既得利益影响，封闭狭隘的小农经济意识浓厚，怕改造后失去“房东经济”这块主要经济来源。因此，广大村民存在着既想改（为改善生活质量）、又怕改的等待观望心态。

（3）政策问题。一是旧村改造涉及土地利用制度、投融资体制、行政管理体制等诸多方面问题，因而在操作上没有统一的政策和成熟的模式。二是农村住房属于集体用地，改造后新建房屋除部分用于农民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些新建房屋土地性质为集体用地，只能出售给本村村民，一般不能对外出售。

济南市旧村改造发展前景（1）济南市政策的大力支持

为推进旧村改造工作，省政府和市政府相继出台了相关政策措施，并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排1亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集5亿元扶持资金，用于旧村改造任务的启动和资金周转，为充分发挥济南市扶持资金的效益，将5亿元市扶持资金的还款期限延长到2012年12月底。济南市要求县（市）区自筹资金支持农房建设，各县市区投入配套资金约合10余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。

（2）经济发展居民对住房环境改善的需求

随着经济的持续发展，旧村的居住环境的落后就显现出来。居住规划的不合理，居住环境的脏乱差，影响着百姓对生活质量的追求。并且近年来济南市的房地产价格一直比较高，超出了普通人民的承受能力。旧城改造项目可以使百姓以远低于市场的价格得到新的住房。并且，旧村改造可以利用良好的规划条件发展商业，具有良好的投资前景，能使该村的服务业得到很好的发展。所以，旧村改造项目具有良好的商业前景。