浅谈现代物业服务要以业主为核心

第一篇：浅谈现代物业服务要以业主为核心

浅谈现代物业服务要以业主为核心

“上辈子造孽，这辈子做物业。”这是一位物业管理人员吐过的苦水。

事非亲历不知难，做物业管理这行很累，付出很多很具体，收获很少很抽象。笔者听到一个故事，说一位业主喝醉了，保安员将他背上楼，被吐得满身都是污物。但保安员一直不受尊重，甚至被一些业主讽刺为“看门狗”。

在一些地方，物业和业主之间的矛盾很深，互相不理解，以至于最终两败俱伤。事实上，物业的存在价值就是为业主服务，业主不应该把物业看作是对手，而是同舟共济的关系。但是这种理念的转变，还需要一个过程。

要想加速这个过程，尽早打破“上辈子造孽，这辈子做物业”的怪论，从根本上说还在于行业自身的苦练服务内功，把为业主服务作为所有工作的核心。毕竟，物业管理所管理的对象是物业，最终所要服务的对象却是人，物业管理公司最根本的服务宗旨应该是为业主服务。这包括三个方面。

首先，业主利益为核心的服务理念要一以贯之。相对于短暂的售楼服务，楼盘的生活服务却是长期的。可以说，现在的物业服务已经从过去简单的“保安、保洁、维修、绿化”，逐步过渡提升为价值的提升者，业主高品质生活方式的引领者，城市形象的包装者。与老百姓的生活息息相关，与建设和谐社会密不可分。因此，物业从业人员务必要树立“想业主所想，急业主所急，全心全意为业主，真情服务每一天”的全新服务理念。保利地产“和你一家”的提法就是这种服务理念的注脚。

其次，突出亲情特色，服务要换位思考，强调代入感。一直以来，在强调专业的服务管理之外，保利物业贴近业主的情感诉求，致力于为业主营造和谐、舒适的居住氛围。

“亲情和院”的服务理念，“和你一家”的服务宗旨，可以说，都是保利地产在原有服务特色基础上的进一步挖掘和提炼，也是保利地产“和者筑善”品牌价值体系的延展，根植于中国传统的人居文化，具有鲜明的保利印记。

把亲情灌注进物业服务，就是要以家人般的关怀共同构筑和谐的、大院般的温情社区，追求“家庭和美、邻里和睦、社区和谐”的理想氛围，让亲情回归生活，为业主寻回心中“和暖融融”的院落记忆。

如此，才可以说把业主的亲情需求、宜居诉求以一种非常圆融可亲的方式结合了起来。

第三，服务理念要落地，必须以持续、有趣、有内涵的社区活动作为载体。仍以保利物业为例，其以“情感集结线”为主要脉络，启动各具特色的亲情守护工程，打造专注不同层面的社区活动品牌，比如，有倡导家庭亲情的“我爱我家”，有加强邻里沟通的“家有好邻”，有构筑和谐社区的“情满和院”，深入演绎保利物业亲情服务的品牌特色，把和谐融洽的氛围传递到每家每户。

过去几年，“妈妈，您好！”“欢笑吧，爸爸”“今天我为她做饭”“露天电影院”等温情社区活动的成功举办，大大丰富了业主的社区体验。

总之，物业服务应该是“安全、便捷、融洽、舒适”的结合体，是以现代化的安全管理和便捷服务营造融洽的居住氛围，给予业主舒适的居住感受。如果能以家庭、邻里、社区三层关系为基础，尊崇孝敬父母、关爱子女、家庭和美的家庭观，倡导亲仁善邻的道德态度，创造良好的生活心态，通过无微不至的服务，如关爱家人一般对待业主，那么，无疑就守护住了社区每一位居住者的幸福，滋养了一方温暖如家的理想天地。只有朴素而充满人情味的主张，才能让服务更具感染力和沟通力。

从另一个方面看，作为客户服务终端，物业服务一直是房地产行业的一个重要价值渠道，也是产业链整合的重要环节，对企业的品牌影响力及忠诚度有着至关重要的影响。

得益于布满亲情的服务供给，保利物业的业务领域涉足高端住宅、星级酒店、商务办公、购物中心、专业会展、剧院、博物馆等各类业态，经过10余年的积淀和积累，目前在管面积近5000万平方米，旗下员工5000余人，建立了一支庞大的专业服务队伍，业务遍布北、上、广、深等30余个大中城市。

可见，只有把亲情灌注到物业服务中去，传统物业管理才能具有现代服务业的特点，这是经济社会向前发展的必然要求。

第二篇：前期物业服务合同(业主)

前期物业服务合同（业主）

第一章 总则

第一条 合同双方当事人

甲方： 联系电话： 邮政编码： 乙方：

法定代表人： 注册地址：

营业执照注册号： 资质等级： 企业资质证书号： 联系电话： 邮政编码：

根据《物业管理条例》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 小区(以下简称“本物业”)前期物业管理服务及相关事宜，订立本合同，以资双方共同遵守。

第一条 名词解释

1、前期物业管理：是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止期间的物业管理。

2、共有部位：是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼梯间的供、排水总管、内天井、户外墙面、屋面、治安监控室、消防监控室等）。

3、公用设施设备：是指冷暖设施、雨落管、给排水主管道、绿地、道 1 路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、公用设施设备用房等。

4、维修资金：是指商品住房和公用住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第二条 物业基本情况

物业名称： 物业类型：

坐落位臵：

四 至：东 南 西 北

建筑面积： ； 住宅面积： 商业面积：

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和甲方，本物业的全体业主和甲方应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 物业管理服务事项

第四条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污 2 水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

6、车辆停放管理服务；

7、房屋装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管。

第五条 甲方可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商

第三章 服务质量标准

第六条 乙方提供的物业服务执行以下第 壹 项质量标准：(一)乙方提供的服务质量按“陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》(试行)级执行；(二)双方约定服务标准；

第七条 甲、乙双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。

第四章 物业管理服务相关费用标准和收取办法

第八条 双方约定物业服务费用采取以下第 种计费方式：(一)包干制。由业主向乙方按本合同的约定标准支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。

(二)酬金制。在本合同约定标准预收的物业服务资金中提取酬金支付给乙方，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

第九条 物业服务费用主要用于：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用：(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化灌溉、养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)办公费用；(七)乙方固定资产折旧；

(八)法定税费；(九)利润

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过列入维修资金专项支出解决，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业管理服务费不包括区域内公共水电分摊费用，每月发生的公共水电费（各类水泵、公共照明、中央空调及其他共用设施设备运行的水电费、电梯运行等费用）以建筑平方米为单位，每月按实抄表，据实分摊。

第十条 费用标准

1、物业服务费：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：（1）住宅物业服务费用： 0元/月.平方米；（2）商业用房物业服务费用： 元/月.平方米。

2、交通工具停放服务费:(1)、由乙方按照物价部门审批价格向车位使用人收取；

4(2)、乙方应与地下停车场车位使用人签订书面停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

3、装饰装修管理服务费用按照（）规定执行

4、代收代缴费用按以下标准收取

(一)电费：执行政府公布的基准价+损耗+公摊(二)水费: 执行政府公布的基准价+损耗+二次加压(三)生活垃圾处理费: 执行市政办发（2005）71号规定

5、代办服务、特约服务由业主按规定或约定支付相应费用。第十二条 费用交纳及相关约定

1、物业服务费用按季度预先缴纳，甲方应于每个自然季度的首月10日之前向乙方交纳该季度基本物业服务费。

2、交通工具停放服务费按月预先交纳，甲方应于每月月初5日之前向乙方交纳该月交通工具停放服务费。

2、装饰装修管理服务费在业主办理装饰装修手续时交纳。

3、代收代缴费用 业主应以月为单位按期缴纳，如业主或使用人未按期缴纳，乙方无代缴责任，可以停止相关服务。

4、甲方逾期缴纳本合同约定的相关费用的，应按欠费额0.3%/日的标准向乙方支付滞纳金。

第十三条 维修责任

(一)物业公共用部位、共用设施设备的日常维护费用、保修期满后，由乙方承担，保修期间由开发建设单位承担。物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，保修期内由开发建设单位承担，保修期满后，5 应当按照相关法律规定，由业主大会决定在专项维修资金中列支。

(二)物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设备设施的维修养护，应由其供应单位承担。

第十五条 业主房屋自用部位自用设备维修养护及其他特约服务的费用，乙方应明码标价，按公示的收费标准向甲方收取。

第十六条 本合同约定的有关费用，如遇政策性调整，乙方需向甲方提供有关政策性文件并在物业管理区域内公示后执行，届时不需要再另行约定。

第十七条 合同约定的有关费用，如遇因某项成本的变化而导致最终供应成本的增加或减少，乙方需进行成本核算、送甲方核定后双方另行约定，同时将变更后的价格在物业管理区域内公示后执行。

第五章 双方权利义务

第十八条 甲方的权利义务：

1、参加业主大会和业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业管理制度和《临时业主规约》；

4、按照国家有关规定交纳专项维修基金；

5、依据本合同和相关规定向甲方交纳物业管理费用、共用水、电、电梯、空调运行费等分摊费用；

6、装饰装修房屋时，签订并遵守本物业《装修管理服务协议》；

7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用 6 功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿；

8、房屋转让时须事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本合同；

9、对承租人、使用人及访客等违反本物业的《业主临时公约》等行为造成的损失、损害承担连带民事责任；

10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

第十九条 乙方权利义务

1、根据法律、法规和《业主临时公约》的规定制定物业服务的各项公共制度；

2、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，在本物业区域提供物业服务，向业主或物业使用人收取物业服务相关费用；

3、可以委托专业性的服务企业承担本物业内的专项服务业务，但不得将本物业内的全部物业服务委托给第三方；

4、及时向业主和物业使用人通报本物业内有关物业服务方面的重大事项；接受业主和物业使用人对物业服务内容和质量标准的监督；

5、制止业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为；

6、对本物业内发生违反有关环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，应及时告知、建议、劝阻并向有关部门报告；

7、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

8、不得擅自占用本物业内的共用部位或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业内的道路、场地；

9、遵守国家有关规定，教育服务人员在从事物业管理服务、维护公共秩序时，履行职责，不得侵害公民的合法权益；

10、提前将装饰装修房屋的注意事项和管理规定书面告知乙方，并与乙方订立《装修管理服务协议》；

11、向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12、不承担对业主及房屋使用人的人身、财产的保管、保险责任；

13、有关法律、法规和《业主临时公约》规定的其他权利义务。

第六章 违约责任

第二十条、乙方擅自提高收费标准或乱收费的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，甲方有权要求乙方清退所收费用，并支付同期银行存款利息；

第二十一条、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业有关费用的，甲方有权要求乙方及时支付迟交或欠交的费用，逾期支付的，甲方每日按迟缴或欠缴费用的千分之三收取滞纳金。

第二十二条 在物业服务中发生下列事由，乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因乙方维修养护建筑物共有部位、共用设施设备需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其 8 他附属设施设备运行障碍造成损失的。

第二十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律、法规规定及时协议处理。

第七章 其他约定

第二十四条 在本协议生效期内发生产权转让，受让的业主必须继续执行本协议条款。

第二十五条 本协议在执行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。

第二十六条 《业主临时公约》、《装修管理服务协议》为本协议的有效附件，与本合同同具有同等法律效力。

第二十七条 本合同连同附件共 页，一式 贰 份，由甲、乙双方各执壹 份，具有同等法律效力。

第二十八条 本合同自双方签字之日起生效。

甲方（业主）乙方： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日

第三篇：高校后勤服务要以规范为本

高校后勤服务要以规范为本

山东大学后勤分党委 连 伟

高校后勤的工作效率直接反映着学校的面貌，高校后勤的服务质量直接影响着其社会化改革的进程。李岚清副总理在第三次全国高校后勤社会化改革工作会议上明确提出“高校后勤今后社会化改革的工作重点应突出放在抓服务质量，练好内功上面。” 服务质量上不去的根本原因在哪里，又该如何着手提升后勤服务质量，笔者认为服务的规范化是问题的根结，是解决问题的突破点。

高校后勤社会化改革的内涵是后勤服务的社会化，一方面是“外化”，即尽可能地将高校后勤服务项目委托社会优秀服务企业来承担，另一方面是“内化”，即积极借鉴和学习社会优秀服务企业的管理经验以优化高校后勤现有的服务项目。无论是外化还是内化，社会化改革都只是一种手段，其最终目的是建立和完善起优质高效的后勤服务保障体系，以促进高等教育的发展。因此，高效和优质的服务质量才是高校后勤改革应坚持并不断追求的方向。片面性地认识高校后勤社会化改革的本质，搞一刀切，忽视服务质量这个根本，后勤社会化改革无从谈起，建设一流后勤服务保障体系无从谈起。

就全国范围来看，较之社会优秀企业相比，高校后勤的服务质量普遍不高，这不是局部现象，也不是个别原因，因素固然很多，但主要原因还是在于高校后勤干部员工的优质服务意识没有到位，后勤的服务依然缺乏比较健全和科学的规范。而这一点也恰恰反映出高校及高校后勤内部对后勤社会化改革的内涵尚缺乏充分的认识，改革的深入程度还缺乏实质性进展。

经济型后勤要靠规范求效能，服务型后勤要靠规范求地位。高校后勤的社会化改革在管理体制和运行机制上的外在表现，就是由传统的计划管理型后勤向经济服务型后勤的转变。经济型后勤的管理内涵就是服务管理，经济型后勤的主体行为就是服务行为。所以，这一转变能否成功，关键在于后勤的服务质量是否能满足学校的要求和师生日益增长的服务需求。传统的计划管理型的后勤服务行政管理色彩浓重，缺乏细化的服务标准，缺乏严格而周密的服务程序和科学的监控措施，更缺乏积极的服务热情和服务特色，导致后勤的服务行为随意性大，运营成本和服务岗位性意识差。转型期的高校后勤，如果想力求转变和改进以往的粗放服务，就必须从后勤的服务理念、服务标准、服务程序、服务监控等方面入手，逐步而系统地规范自身的服务行为，从而提高服务的效能，竞争服务的市场，赢取学校和师生的认可。服务是新型高校后勤保障体系的运行主题，规范是后勤服务质量得以不断提升的有效保证，从这个意义上说，服务的规范化程度也必将是检验高校后勤社会化改革成功与否的重要标尺。为此，高校后勤应该把服务规范意识的树立作为一项基础性、首要性的工作加以落实，后勤系统基层组织的一把手要作为所在单位服务规范的第一责任人，坚决把服务规范化管理作为对后勤干部工作能力和实绩的重要考评标准，坚决把服务规范同一般服务人员的绩效利益直接挂钩。

高校后勤服务涉及的面较广，行业性比较强，在全国高校中，尚没有一套成熟的后勤服务规范，它应包括哪些方面的内容，应该以怎样的形式成文，服务规范与服务业绩是怎样的具体量化关系，应如何设计监督规范实施的工具？作为一项研究上的空白，非常值得在深入研究的过程中逐步总结。就其内容，笔者研究认为，一个完整的后勤服务规范应该包括四个方面的内容，即服务理念、服务标准、服务程序、服务监控。对构成一个完整的后勤服务规范而言，这四个方面相辅相成，缺一不可。就其成文形式，应力求突出高校后勤服务自身发展性、创新性、规范性、实效性的特色。具体创建过程中尤其要坚持以下两点：

一是，后勤服务规范要坚持以后勤文化理念为支撑。

行为规范是组织文化的外延，后勤优质服务规范必须有优秀的后勤文化理念作支撑。高校后勤社会化改革的过程，就是高校后勤从行政后勤向经济后勤转变的过程，后勤在学校运营体系中的功能将由单纯的管理服务型向管理经营服务并存（且以经营服务为主）型转变。环境和角色的变化，要求后勤的运作理念也要做适应性改变。要以理念作为工作的指南，转变服务观念，规范服务行为。在规范的过程中融入、提炼高校后勤的服务文化，用优质服务的新理念更新后勤人的思想，指导后勤人的行为。鉴于服务项目的差异性和服务需求的多样性，应鼓励后勤系统的各服务部门，结合自身的服务特点和实际，完善和重构各自的服务理念，形成在大服务理念统领下各服务项目独具特色的后勤服务理念体系。

二是，后勤服务规范应坚持创新性和务实性并重。

后勤多年来有价值的管理经验是服务规范的基础，应该以扬弃的精神进行系统地归纳、提炼、总结，根据后勤改革和发展的的实际情况，去粗存精，废旧立新。同时，后勤服务的规范化过程，也是对社会优秀企业的服务规范予以借鉴并积极消化吸收的过程，通过横向的比较，高校后勤可以不断提高自身的服务标准，不断完善和细化自身的服务程序，这就要求在后勤服务规范的创建中坚持做到创新性和务实性并重，要认识到，无论是继承高校传统后勤已有的宝贵经验，还是内化社会已经成熟的先进经验，只要坚持紧密结合自身实际，都应是有价值的创新。

第四篇：前期物业服务协议(业主版)

前期物业服务协议

合同编号：

甲方： 河北方寓物业服务有限公司(以下简称: 甲方)乙方：(以下简称:乙方)

根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，乙方同意接受河北方寓房地产开发有限公司为其选聘的甲方提供前期物业服务。甲、乙双方协商一致，达成如下协议：

本物业名称：御府江南 号

所购房屋类型：

住宅建筑面积约：平方米（最终以实测面积为准）

坐落位置：河间市曙光西路北侧，长卿街东。第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、车辆交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合小区实际情况，制定本区域的物业管理方面的公众应遵守的各项制度并书面告知乙方；

3、建立健全本区域的物业管理档案资料；

4、制止违反本区域物业管理制度和《御府江南业主临时管理规约》的行为；

5、有权委托专业公司承担本区域的专项管理与服务，但不得将本区域的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

7、编制物业管理服务及财务计划；

8、每年公布物业管理费用收支情况；

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方委托的施工单位签订《装饰装修管理服务协议书》；

10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修保养等有偿服务。

二、乙方的权利义务

1、遵守本物业的物业管理制度和《御府江南业主临时管理规约》；

2、依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费用和其他相关费用；

3、参加业主大会并享有选举权、被选举权和监督权；

4、在法律允许的范围内，有权对其所有的物业享有占有、使用、收益和处分权，有权将所属房屋出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处置或变卖；

5、装饰装修房屋时，遵守《装饰装修管理协议书》中的约定；禁止在窗户外安装防护栏或雨搭；禁止随意拆改燃气管道及设施；禁止将装修垃圾堆放于公共区域或随便丢弃；装修垃圾必须装袋，堆放于物业指定地点，由物业统一进行清运。

6、不占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需临时使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、乙方应当根据甲方指定的位置安装空调室外机。

8、乙方不得私自封装露台、屋顶，以免影响观瞻，如需封装，必须经得2/3业主同意或者召开业主大会，统一方案后封装；

9、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方重新与甲方签订本协议，否则，甲方有权要求乙方继续承担其应尽的义务；

10、租赁房屋时,应事先通知甲方，并与承租方在租赁协议中对物业费的交纳做出明确约定，同时应将租赁协议在甲方处备案，乙方对承租人所产生的各项费用承担连带责任。

11、对承租人、使用人及访客等乙方有责任将御府江南的物业管理制度履行告知义务。对于承租人、使用人及访客违反物业管理制度和《御府江南业主临时管理规约》等造成的损失、损害，承担连带民事责任；

12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

13、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和合理化建议；

第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、设备井等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共有的上、下水管道、落水管、电缆线路、供电线路、通讯线路、燃气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生和绿化

内容：区域规划红线以内，业主户门以外环境卫生和绿化工作。

1、绿化范围包括：区域范围内的绿地和房前屋后、道路两侧区间绿地；

2、按时对公共绿地进行养护，保证树木、花草生长良好，外形美观；

3、保洁范围包括：定时对住宅公共通道的墙面、地面、门窗进行保洁维护，按时清运垃圾；

4、经常清洁公共区域的通道、走廊和室外道路，保持整洁。

四、公共秩序维护

内容：区域规划红线以内，业主户门以外的公共秩序维护工作。

1、协助公安部门维护本物业区域内的公共安全秩序和公共财产的看管；

2、相对封闭：在小区出入口设岗，对出入人员进行检查；

3、经常在区域内进行检查巡视，发现问题及时处理；

4、经常进行消防设施和楼内火灾隐患的检查，发现问题及时处理。

五、交通秩序

1、合理划分道路走向，保证道路通畅；

2、维护交通秩序：对机动车、非机动车的行驶方向、速度、停放进行管理。

六、房屋装饰装修管理

入住手续办理完毕后，按装修流程执行。具体内容见：《装饰装修管理服务协议书》。第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观

房屋外观完整，无明显残破损坏。

二、设备运行

1、设备正常、安全运行的首要条件是：区域内的设备正常运行应在小区的开发建设单位和施工单位在取得国家有关部门竣工验收手续后。在区域内土建、水、电、气、消防等设备设施能够达到正常运转并符合国家有关法律法规的要求，小区开发单位在区域内共用设备设施按照能够达到正常使用条件下，经过该区域物业管理公司的逐项验收合格后交由物业工作人员正式签字认可才视为正式交付使用。

2、正式交付使用后保证正常供电、供气、供水（发生不可抗力情况除外）；

3、正式交付使用后，设备维修及时、设备完好保持在95％以上。

三、共用部份、共用设施设备的维护和管理

1、定期进行区域内共用部位、共用设施设备的检查，发现问题及时维修；

2、对故障严重设备提出计划，进行大修或更新；

3、对新增设备、设施提出计划方案，提交业主大会或业主委员会审核，经批准后实施。

四、环境卫生

要求：保持公共区域内环境整洁。

1、区域内路面通道每日清扫，杂物、垃圾及时清运；

2、按规定进行消杀防疫、配合街道居委会进行灭鼠等消杀工作；

3、在雨、雪天气及时对区内道路积水、积雪进行清扫。

五、绿化

要求：保证绿化完整，生长良好、外形美观。

1、按期对树木和花草进行养护，修剪，保证植物正常生长；

2、加强绿地管理，预防人为损坏。

六、交通秩序：

保持良好的交通秩序。制定道路行车方向标志，负责机动车辆出入停放管理。

七、公共秩序维护

1、建立健全各项公共秩序维护制度，协助政府部门维护区域内公共秩序和公共财产的看管；

2、加强对区域外来人员的进出管理；

3、负责在区域内定期巡视；

4、在监控室内24小时有专职人员工作值班；

5、发生治安、刑事案件、交通事故时及时报警，并配合公安机关进行处理。

八、消防

1、建立健全消防安全制度，建立消防责任制；

2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，使之处于良好状态；

3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

九、房屋共用部位、共用设施设备维修养护

1、公共区域的设备设施、水、电维修及时；

2、业主的房屋及其房屋所属的设备设施小修与业主协商修理时间；

3、如难以及时修复的设备设施，及时与专业公司联系，尽快修复。

4、经常进行公共部位设施设备的检查，制定维修计划和方案；

5、大修或更新计划经批准后，组织施工和验收。注：

业主户内专有部分的设备设施维修、养护服务采用有偿服务的原则（属于房屋本身质量存在问题并在保修范围和保修期的不包括在内。房屋保修内容详见《御府江南房屋使用说明

书》和《御府江南房屋质量保证书》。

本条第二项，设备运行；第三项，共用部份、共用设施设备的维护和管理中的设备包括：

（一）、水暖设备：给水、消防栓、水表等。

（二）、电器设备：配电箱、柜，电度表箱、π接柜、π接箱；电话电信交接箱、分线箱；电视光接收机光发射器、电视放大器箱、分线箱；高压、低压配电柜、电力变压器；可燃气体报警器等。

第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、乙方交纳费用时间：办理入住时5个工作日内预交十二个月的服务费用。下次交费应于上交费日期的第十一个月，前往物业公司交纳物业管理费，现金、支票均可。

二、住宅的物业管理费用按建筑面积1.00元/月/平米收取。

三、乙方签订购房合同并接到《商品房交付使用通知书》办理完毕入住手续后，不论是否居住都必须按建筑面积（经过政府部门批准的，经过房屋面积核测的，房屋销售面积或者乙方所购置房屋的产权证书上登记的产权面积）交纳物业管理服务费；接到入住通知未办理入住手续的业主，属于业主方原因延迟办理入住手续的，自入住通知规定的入住时间起承担交纳物业管理费的义务。

四、乙方出租物业时，物业管理服务费用可由承租人交纳，但业主负有连带交纳责任；

五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及相关费用；

六、物业管理服务费标准根据政府有关文件进行调整；

七、乙方房间建筑面积___________平方米；物业管理费每月每平方米 元；乙方全年应缴物业管理费总额为：____________元。

第五条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。

第六条 维修基金的管理与使用

一、根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时按

购房款的2％向政府有关房屋管理部门或者由甲方代收代缴共用部位共用设施设备维修基金。

二、维修基金的使用由甲方提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后使用。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权过户。

五、维修基金的管理与使用，将按照政府法规规定执行或调整。第七条 广告牌设置及权益

乙方不得在户外或者楼内公共区域内建立固定广告，如需张贴临时广告的，必须经甲方同意张贴在指定的区域内。

第八条 违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退所收费用。

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额3‰比例交纳违约金。

五、如乙方拖欠或拒交物业管理费或者由甲方代收代缴的服务费用（包括但不限于水、电费），超过二个月，经催交，仍不缴纳的，甲方有权通过法律程序解决。

第九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十条

在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，经双方协商，不能达成一致时按有关法律规定处理。

第十一条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十二条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向所在区县物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地人民法院起诉。

第十三条 本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章后生效。.甲方: 河北方寓物业服务有限公司委托代表人:(盖章)签字日期: 年 月 日 乙方:御府江南 号房屋业主 业主/业主委托人签字:

签字日期: 年 月 日

第五篇：重庆市前期物业服务合同(业主)

前期物业服务合同

甲方（业主）：

地

址：

联系电话：

乙方（物业管理企业）：

企业名称： 重庆凯川 悦帆物业管理有限公司 法定代表人： 赵宜

地

址： 重庆市巴南区渝南大道200号17－1 联系电话： 66286777

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对“凯川〃紫依云”实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。

第一章

物业管理区域概况

第一条 物业基本情况

物业名称：_凯川紫依云_____ 物业类型：_商住___ 座落位臵：重庆市巴南区龙洲湾道角村

占地面积：_58270__平方米；建筑面积：__195423.26_平方米 物业管理区域四至：

东至：渝南大道 南至：区府

西至： 渝南分流道 北至：龙洲湾公园

其他：_______________________________________________。

第二章

物业服务事项

第三条

乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装臵、。

2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____ ___。

3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯_ ______。

4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____________。

6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通与车辆停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤、。

前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。

9、物业档案资料管理。

10、物业专项维修资金的使用。

11、装修管理。

12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。

13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。

14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

第四条

在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：

第三章

物业服务质量

第五条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准(具体服务标准见附件一)。

第四章

物业服务费用

第六条 本物业管理区域的物业服务收费选择以下第

1种方式：

1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物

业管理企业的利润)

根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：

(1)住 宅（高层）：2.00元/月•平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费费）

(2)写 字 楼：4.00元/月•平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费）

(3)商业物业：5.00元/月•平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费）

(4)其他物业(多层)：2.2元/月•平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费）

业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第七条

共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。

第八条

业主应于每月10号之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。

物业服务费用或者物业服务资金按 每月交纳，业主或物业使用人

应在每月前 十日内履行交纳义务。

第九条

物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主报告物业管理计划和物业服务资金预决算，并每年 1 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金预决算和物业服务资金收支情况进行审计，审计费用由提出争议的一方 承担。

第十条

根据《业主临时公约》的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：

1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；

2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主临时公约》及公众管理制度的行为；

3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；

4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。

第五章

合同期限

第十一条 本合同期限为___5_____年,自__2013______年___5_____月____20____日起至____2018____年___5_____月____20____日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。

第十二条

本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物

业管理企业，重新签订前期物业服务合同。

第六章

附则

第十三条

本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。

第十四条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。

第十五条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。

第十六条 本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第十八条 本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择以下方式解决：

1、重庆市仲裁委员会仲裁；

2、人民法院诉讼。

第十九条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份。

第二十条

本合同自 签字盖章之日起生效。附件：

甲方签章：

乙方签章： 业主：

法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

年 月

日

附件1 物业管理服务标准

（可参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定）

一 物业共用部位的维修、养护和管理

1、每1年组织实施清洗墙1次（费用由业主承担）

2、公共内墙、走廊楼梯等第3年粉饰1次

3、公共防盗门每2年刷新1次

二 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、电梯按规定时间24小时运行

2、水泵、发电机等设备30天检查1次

3、屋面及房屋渗漏30日内修好

4、道路每天、室内外排水1周、沙井1周清理1次

三 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通

1、公共场地每天清扫1次

2、电梯卫生每天清扫、保洁1次

3、每年组织化粪池清掏 四 公共绿化的养护和管理

1、绿地完好率达到85%以上

2、定期进行施肥、修枝、除草、浇水工作 五 车辆停放管理

1、室内（外）停车场1天24小时管理 六 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、实行24小时保安制度，岗位设臵3个，24小时轮流值守

2、实行小区全方位智能监控门禁系统