第一篇：工业品项目销售：关系、关键客户和需求的思考
工业品项目销售：关系、关键客户和需求的思考
工业品和建材项目销售,大都以销售人员一对一顾问式销售方式，通过拜访项目业主、设计师、承包商或安装公司,以完整技术解决方案、产品优点带来利益以及良好售后服务，获得品牌指定和订单。
每次我面试新的项目销售员必问的一个问题是：你是如何看待项目销售中业主、设计师、承包商之间的作用和关系的？或者说 你能把这三者对你销售工作的重要性列一个排序吗？因为我觉得这是有关项目销售时销售员的工作方向正确与否的问题（俗称路子对不对）；当然也能判断被面试者是否具备项目销售的实际工作经验。而新销售员的入职业务培训我讲的第一堂课也是项目销售品牌指定流程图，因为它涵盖了工业品销售人员在项目销售中的方式、方法和手段，我把它戏称为项目销售人员的作战地图。
工程项目的销售，对销售人员来说永远是更大的挑战，因为他必须在 业主、设计师、总包和分包甚至监理公司不同角色和复杂 纷乱的关系中，理出思路找到主攻的方向，才是成功的第一步；然后以满足最关键客户的需求也同时满足其它客户的需求获得各方对你的产品品牌的认可；最终你的品牌在该项目中被指定采用并完成实际销售。然而工程项目销售复杂性在于：不同项目的业主、设计师、总包和分包的角色作用有极大的差异，在这个项目中业主是你的关键客户，而在下个项目变成了设计师。此外无论是业主、设计师、总包和分包甚至监理公司都是我们不能忽略的工作对象。
当然工程项目不胜枚举，产品特点各有不同，各方关系和作用也并非一成不变，但我们仍可以找出些规律性的东西，找到主攻的方向，这也是本文的目的。设计师、业主，总包和分包是工程项目中的三巨头，也是销售人员的主要工作目标。先谈谈设计师，我们常常说设计师是品牌的指定者。尤其是高端产品制造商的销售人员几乎都不会忽略设计师对销售带来的帮助，通过设计师在图纸上的品牌指定或技术指标的指定，是项目销售员们一个非常有效的销售手段，最低限度你能从设计师那里获得有用的工程信息。但如何说服设计师指定你的品牌或以贵公司的技术指标作为此项目产品采购标准？设计师的需求又是什么？一般而言，设计师关心的是产品的技术性能是否能满足于其设计的要求，技术数据和测试报告是其关心的。所以与设计师打交道的销售人员除基本销售技巧外还需具备丰富的专业知识，也就是所谓的专业化的销售，销售员需与设计师有相同的工作语言，能够为其带来一个整体的解决方案或专业的建议书。设计师是全才，但对你的产品肯定没有你懂的多，对于你给予的帮助，设计师会投之以梨报之以桃，你公司的产品被采用就大有希望了。
需要特别注意的是设计指定的有效性，其实技术含量愈高的产品愈适合进行品牌指定，换句话说就是被指定的品牌产品愈难被替代，你的成功的希望也愈大。举个例子：有时侯在图纸上并未见到设计师标注某某品牌，但设计师采用的技术参数和指
标实际上就是某某品牌技术手册的浓缩版，内行人一看就明白，想换也难。反之我劝你不要把主要精力放在无任何技术含量的指定上，即使你的产品品牌被设计指定，也难保在施工和安装时不被换掉。
通常情况下业主是工程诸方中最关键的一方,，所以说业主是品牌的决定者，掏腰包买货的人才有发言权（当然也有例外本文稍后会谈到）。也是销售人员的主攻方向所谓的关键客户。那么业主最关心的又是什么呢？当然是价廉物美的产品。销售人员须以专家的身份介绍你的产品特性给客户带来的利益和高品质的产品给客户的质量保障和安全感。其实大部分的业主并不专业，所以销售人员除具备丰富的专业知识外，专业化的包装也很重要,比如着装，样品，资料，技术演示会等都需要体现专业的素质，你是专家客户当然听你的。另外以第三者公正的立场给予业主以信心，如参观已使用了该品牌产品的工程项目和现代化的生产基地。目的只有一个，获得业主对贵公司产品的品牌、质量和价格的认可。
需要注意的是如果你的产品不以价格取胜走的是高端客户，那么筛选你的客户就变得十分重要了，预算不足的项目还是不要浪费时间。另外，如果业主不直接采购，报价需给总包和分包（直接采购方）留出足够的利润空间，否则，总包和分包可能会强烈抵制你的产品。项目销售中很重要的一点是：你必须寻求一个坚定的支持者同时也必须避免坚决的反对者。总包分包是你的产品的安装和施工者，也有可能是产品的直接采购方，其最关心的是价格，利润和付款条件，也是厂家销售人员最难对付一方。一个公开的秘密是：除安装和施工的人工费外，对总包分包更大的一块收入是报给业主与总包分包之间的材料差价。
销售人员向业主报价时需特别谨慎，材料差价最好与总包分包事先沟通，承诺其的商业利益和完善的售后服务。虽然总包分包不能指定或决定品牌，但有呈报数个品牌供业主选择的权力，如果总包分包对你的成见很深，坚决不呈报你的品牌，那怕有人想帮你也无能为力。
最后来回答每次面试新的项目销售员我必问的一个问题：一般来说设计师、业主、总包三者中对销售工作起关键作用的是业主，说服了业主也就成功了一大半；设计师是你永远的朋友，因为他是三者中唯一关心技术超过价格的人；而总包和分包可能是你最后要找的人。但是在工业品和建材的项目销售时，其各方面的关系错综复杂，虽然通常情况下业主是工程诸方中最关键的一方但并非一成不变的。有时业主资金短缺需总包或分包带资施工，总包和分包就有可能取代业主成为品牌的决定者；有时设计方力量很强会代替业主决定采用何种产品品牌。这需要销售人员具体情况具体分析，理清关系，兼顾其它，重点突破，抓住关键人物，忽略任何一方，将犯大错。最后也不要忘记设计师,业主，总包和分包的需求是各不相同的，需要销售人员有的放矢对症下药。
第二篇：工业品销售如何寻找潜在客户？
工业品销售如何寻找潜在客户？
据专业的市场调研公司所提供的数据：在从事第一年销售的人员中，80％的失败是来自于对潜在客户的搜索工作不到位。
回忆自己第一年的销售工作，大概那时候是第三个月，我在一个从事工业电炉的客户那里，进行了不下于4次的拜访，结果，最终当我们确定了报价后客户完全就觉得不可能接受，因为对于客户以前完全没有采购过高于国产产品4倍价格的产品，而相反，在另一家外资企业，他们对我提供的仅仅作了5％价格折扣的产品却直接签了合同，我仅仅只进行了一次拜访，这是一种运气，但是，某种意义上告诉大家如果选准客户的话，我们会很省力。原因分析：
由于找的是不合适的客户，使得在这个客户身上所投入的时间和精力被浪费； 缺乏对合格客户的标准评估，使得识别潜在客户产生偏差而造成无法准确定位；
客户搜寻调查的重要性
搜寻潜在客户是销售的第一步，在很大程度上，这决定着我们今后的目标与方向，我经常和朋友讨论一个初中时候学的物理学公式：W=FS·cosA
W—成功
F---努力
S---位移
A---努力与位移的夹角
根据初中时候我们就学习的三角函数，我们知道在0-∏/2定义域内是一个递减函数：你的努力与目标的夹角越大，你获得的成功越小。
这个公式来告诉我们：在销售工作的第一阶段，我们如果错误的选择了方向，我们将不得不面对失败，这是搜寻潜在客户重要性得原因所在。
事实上，对于管理问题同样是方向是第一个问题，方法是第二得问题，正是所谓：“先做正确的事，再正确的做事”。
在工业品销售中，我们所要提到的关于潜在客户的搜索不是指仅仅获得客户清单和联系方式、地址这些简单的基本客户信息，更多的意义是指搜索到一个合格的潜在客户； 谁是我们的潜在客户？
工业品的销售往往身兼市场与销售两个角色，首先是一个方向的选择：
1．关于行业的选择，在那个行业出现了产品最大的需求，或者，我们的产品与服务本身就是为了那些行业而设计制造的。这些行业拥有较大的需求量和产品接受能力及购买能力，例如：特种气体、半导体行业存在着对高端的仪表管阀件产品的需求，在中央空调行业存在着对制冷压缩机的大量需求，在电梯行业也有对变频器的大量需求。
2．产品的定位如何？是低端、中端、高端市场，那种性质和规模的企业具有这样的需求能力？
3．什么是最能发挥我们产品与服务价值的客户？即，谁是最好的客户？
回答这些问题，对于销售人员来说将能够很好的明确自己的进攻方向。
例如：我们所从事的KTV点歌系统产品就是定位于KTV行业的客户市场，那些具有点播系统需求的夜总会、酒吧、KTV等就是我们的目标客户，我们的市场方向的选择、客户目标的定位基于此来设计的。
一个合格的客户应该具备哪些基本的要素（What is that？）
MAN方法
Money：客户是要具有购买能力的；
Authority：购买决定权
Need：要具有需求的：关于需求，在前期是基于产品设计的，即为什么我们设计这样的产品？对行业的了解：哪些行业是需求的？
注意：销售人员需要不断的校准自己的方向，以这三点来衡量这个客户是否是我们的合格客户？是否需要去介入？
如何寻找合格的潜在客户？（How to do？）
寻找合格的潜在客户是一种事半功倍的途径，也是工业品销售的第一步，下面简要的介绍集中常用的方法。
虽然有一些其它更多的方法，比如扫楼、直冲方式并不适合工业品销售人员采用，我们所要介绍的是常用而有效的。
方法1：引路人
你需要一个行业的引路人，在要进行某个行业的时候，由于缺乏对这个行业的了解，你需要一个引路人角色的人存在，他将为你带来的好处是：
1． 在行业里具有一定的影响力的声誉良好的中心人士；
2． 具有对行业里的技术和市场深刻认识的专业人士；
3． 具有行业里的广泛人脉关系；
对你的帮助是：
1．行业里技术及产品发展趋势；
2．某些关键客户方向，让你能够不走弯路；
引路人往往并非要是一个客户，也许是一个行业里的供应商，但是，由于入道较早而积累了对行业里的深度的了解与把握。
例如：我在印刷机械行业里就存在一个朋友，这位朋友对于行业有很深的认识，对行业里的厂商、公司的老板、哪些是适合我公司产品的厂商都能够作出客观的评价，因此，这使得我的目标变得非常明确，朋友甚至告诉我这些公司的老板，那些和他关系良好的朋友，我打电话去的时候就可以以他介绍的名义来进行。
方法2：展览会
第一种情况：参观展览会
展览会是一种很好得方法去获得潜在得客户。例如：有一天，一个朋友问我怎么才能获得在印刷机械行业的潜在客户？我告诉他：“今年5月份在北京将会有一个国际印刷机械展，你将在那里遇到中国乃至世界上最著名的印刷机械制造商，几乎所有排得上号得厂商都会参加得，你看，只需要去看一个展览会，你就会得到这个行业的几乎最有价值的那部分潜在客户”。经常去参观某个行业的展览会，你甚至会发现每次你都看到那些客户端的人员，大家都可以像老朋友一样问候：“嘿嘿，又看见你们了”。这对后期介入客户是非常有利的。参观展览会要注意做到以下几点：
1．往往在客户的现场你可以看到他们的产品，能够仔细研究客户的产品并能够寻找出自己产品与客户产品的适配性，也能了解到他们目前的应用是那个竞争厂商的产品，是否可以由你们的产品来替代？
2．拿到该客户端相关人员的名片；
3．在尽可能的情况下与这些潜在客户的销售人员或现场技术人员交流，明确谁在负责跟你的产品应用相关的领域。
4．在展览会结束后，尽快取得联系，免得记忆失效而增加后期接触难度；
5．将客户的产品资料拿回来仔细分析，寻找机会。
第二种情况是自己的公司参加展览会，这需要很好的设计和规划一下，目前的展览会实在太烂了，挑选规模比较大的，影响力比较大的，可以是行业里的也可以是客户行业里的展览会来参加，提供在这个行业的应用解决方案。
参加展览会往往会让销售人员在短时间内接触到大量的潜在客户，而且可以获得相关的关键信息，对于重点意向的客户也可以作重点说明，约好拜访时间。
1．递交名片的时候可以在背面写上一些说明：例如客户只知道你们是作变频器，而不知道你们是作电梯专用变频器，你可以写上：电梯专用变频器给电梯行业的客户，或者写上一些提示性的让客户会将它更关注。
2．对于重点的客户要作一个记录，比如：今天我和他谈了些什么？他提到了什么？今天我和这个潜在客户的人员是否答应了寄资料和预约拜访，以便提醒自己也是为了今后打电话的时候可以作一个提示，因为，展览会上的人实在太多了，如果没有这些记录，你将等于没有认识他们一样。
3．关于产品的介绍要简洁明了，并迅速提问来判断对方是否具备潜在客户的条件和是否感兴趣，在展览会之前要设计好客户存在的问题和应答策略。
销售人员应该在每年的年末将未来一年相关行业的展览会进行罗列，通过Internet、展览公司的朋友都可以做到这些，然后贴在工作间的醒目处并在日程表上进行标注，届时提醒自己要抽时间去参观一下。
方法3：非竞争销售人员
非竞争的销售人员是指那些同样从事销售职业，但是，却并不在产品上和你发生冲突，例如：为电梯提供门机系统和提供变频器的销售，印刷机械提供控制系统的销售和提供气缸，为中央空调提供制冷压缩机和铜管的销售都是非竞争销售，但是，却拥有同样的客户方向。
有很多时候，在网络上有一些会员俱乐部，有关于主题的活动，这里都是一个良好的空间与环境，但是，注意：
1．构成一个圈子的时候，不要太过于急功近利，这样会对自己造成很多被动；逐渐建立信任，再去讨论关于资源共享的问题；
2．遵循圈子里的游戏规则，不要打着介绍人的旗号；因为你的行为将会影响你的朋友的声
誉。而这将影响你是否能够获得信任赢得长期的资源共享的可能。
通过朋友、亲属这些人员也可以为你获得更多的关于潜在客户的信息，你完全可以从他们所从事的行业和平时接触的人来尝试获得帮助。
在国外往往会有一种销售线索俱乐部的概念，他们会通过这种不同行业的销售共同来形成一个非正式的组织来提供相互共享的信息，这也是一个可以去尝试的方法。
方法4：客户推荐
原有你所从事的职业或者销售工作为你提供的老客户，如果你从事的目前的产品与以前供职的公司有较大的差异的话，不形成直接的竞争，你就可以应用这些资源。
现有的满意度较高的客户也将是一个良好的潜在客户源：
1．行业的圈子实际上是一个很小的圈子，当我走访中央空调行业的时候，我发现那里的工程师对于对手公司的工程师非常熟悉，甚至熟悉到不可思议的地步，而且具有良好的关系，你会发现在一个行业里的销售人员、技术人员、售后服务人员往往有良好的私人关系，因为，可能会是以前的同事，或者经常接触而形成的朋友，竞争者往往会是朋友，因为，他们非常容易有共同语言。
2．他们了解行业里的那些对手可能会有对我们产品的应用能力，他们具有很强的专业判断能力，如果他们告诉你的，那往往就是一个合格的潜在客户。
让客户来为你介绍的话，要注意以下几点：
1．要让推荐人明白，你将得体的处理这件事情，比如你要向推荐人说明你将在他推荐的人那里将如何行动，“我告诉他，您是出于对我们的信任并且希望能够与他分享我们良好的产品和服务“，而且，我也会在与他联系后向您简单汇报一下。顺便我会告诉他你很久没见他了，他很欣赏你在这个方面的专业精神和你的为人”。
2．要向推荐人确认是否告知对方姓名，并在约见后向推荐人回馈表示感谢。
3．要知道，推荐人事实上为你提供着信誉的担保，你不能辜负了这片好意，否则连今天这个客户也将会造成损失。
注意：得体的说明和处理会让你赢得一个很好的行业里的口碑。你就会因为成为圈里人而会得到他们的认可，给予充分的关注。
方法5：Internet搜索
借助目前的飞速发展的互联网，强大的搜索引擎，例如：Google、Baidu、Yahoo、Sohu可以获得相关的关于潜在客户的了解；
通过Internet我们可以获得以下信息：
1．客户的基本联系方式，不过你往往不知道那个部门的谁在负责，这需要电话销售配合；
2．客户的公司简介，这让你了解他目前的规模和实力；
3．客户的公司的产品，这个你要关注，了解技术参数、应用的技术等。
4．网络上还有一些行业的专业网站会提供在该行业的企业名录，一般会按照区域进行划分，也会提供一些比较详细的信息，例如：慧聪国际、阿里巴巴这些网站往往会由于进行行业的分析研究而提供比较多的信息。
通过网络的方式来搜索主要是选择比较合适的关键字。
对于作不同产品的销售来说，可以借助不同的搜索关键字组合来获得比较精确的定位信息，多种关键字的组合会达到意想不到的效果，要通过多种跟产品相关的关键字来进行这项工作。
自己公司的网站也可以与互联网搜索引擎服务商合作，提供能够按照客户习惯搜索的关键字，使得自己的公司能够比较容易的出现在搜索结果的前列，这样，会有一些正在寻找你们的客户比较容易的找到你们。
方法6：专业渠道
这包含以下的方法：
1．专业的行业期刊、杂志、网站；
2．专业的市场调研公司所提供的关于行业的分析报告与客户名录；当然，这往往会需要花费一笔费用，这需要公司来进行支付；
3．行业协会主持的业内的技术研讨会、产业发展研讨会等；
方法7：销售电话
销售电话是一种销售人员的工具，与专业通过电话来销售产品的电话营销公司是不同的，但是，那也是可以互相借鉴的。
销售电话即可以作为一种潜在客户搜索也可以成为一种介入方式，在更大的程度上，我们并不建议采用这种方法在未接触客户的阶段，而是当我们外围的调查工作作完后，作为一个预约的方式。
关于电话销售的问题，我们将在后续的部分来进行专门的讲解，因为，这是一个最普通但是也是一个最必须得到充分重视的方法。
总之：
你的信息量越大，将会对你的工作帮助越大；
潜在客户的搜索不仅仅是找出这个公司，而且是围绕这个公司所展开的一系列背景调查。平日要拓宽自己的社会交往面，以便为自己建立一个广泛的信息渠道；
不断的去分析自己的方法来改善它。
第三篇：工业品销售人员如何处理客户的异议
工业品销售人员如何处理客户的异议
客户欲购买你的产品，但他不想受你摆布当冤大头，所以当他不明白你提供的产品何以能满足他的需求时，便会提出各种问题和异议，尤其是工业品销售客户的决策人多采购风险大，如果你不能正确地回答客户问题排除客户的异议，你根本无法成功地达成交易。这就是销售人员必须正确处理客户异议的原因。
工业品销售人员处理客户异议的五个基本的原则：
1)客户异议要进行预测和准备：你对异议的估计以及如何处理这些异议的预演能使你泰然自若地以正确的方式对客户的异议作出反应。例如很多公司针对客户经常提出的异议配以标准答案人手一册，要求销售人员背的滚瓜烂熟就是极好的准备。
2)客户有异议应语气肯定马上回应：拖延或语塞可能引起客户的怀疑，感觉你在隐藏什么东
西。但对价格异议，在未向客户展示产品特性优势前需要拖延回答。
另外工业品销售中对来自产品特性和技术指标方面的异议，销售人员更应语气肯定的予以专业的回答。因为工业品销售人员经常要面对是客户的工程技术人员，他们更喜欢问有关产品本身，如：性能参数、结构等问题。如果你一问三不知，生意的成功率率就要大打折扣了。
2)保持积极的心态和姿体语言：以微笑应对客户的异议，那怕是来自竞争对手的不实之词。
千万不要气急败坏与客户争辩，与客户争辩失败的永远是销售人员。
3)仔细倾听—听完客户的异议：切忌打断客户抢话头，似乎不证明客户错的他就不会买我的产品了。记住真实的异议能够帮助你揭示客户的真正需求。
4)读懂客户的异议：真异议(客户的真正需求);假异议(客户用借口、敷衍的方式应付销售人员，目的是不想与你成交);隐藏的异议(表面的异议只是为掩盖其真正的异议例如：客户希望降价，但却提出其它如品质、付款、送货等异议)
5)树立专家的形象：病人看病吃药对医生是少有异议。工业品销售人员如果能树立起行业内
技术专家的形象，那处理客户有关产品方面异议的可信度和权威性就大大增强了，这也要求工业类产品的销售人员，不仅仅需要懂得销售技巧，还有精通技术和产品知识。处理客户异议的六个技巧
1)笑而不答法： 有些客户的异议没有明显的动机也许只是习惯或着是发泄，与眼前的交易扯不上直接的关系，你只要面带笑容点头同意或装傻就好了。
特别在一些大型的工业销售中，客户的内部关系错综复杂代表了不同利益团体，(不同的供应商)，销售员说话稍有不慎，容易节外生枝。
2)借力推手法：以其人之道还其人之身，将客户的异议转变为说服客户购买的理由，迅速地陈述带给客户的利益，以引起客户的注意。一位工业设备销售员对客户的高价异议是如此作出反应：
“这正是我认为你要购买的理由。”
客户的注意力被拉了回来：“你的意思是?”
“你只要多付出10%的价格，就可以提高效率20%，这不正是你所需要的吗”
3)间接反驳法：看起来赞成客户的异议，但紧接着话锋一转否认客户的异议。“是的，但是……” 正面反驳客户会让客户恼羞成怒，就算你说得对没有恶意，也会引起客户的反感，因此，销售人员最好不要开门见山地直接提出反对的意见。在表达不同意见时，尽量利用“是的……如果”的句法，软化不同意见的口语。
4)直接反驳法：有些情况你必须直接反驳以纠正客户的错误观点。例如：当来自竞争对手的不实之词使客户对你公司产品的质量产生怀疑时，你就必须直接反驳，尤其是工业品销售不像小额的消费品，客户若对你企业的产品质量有所怀疑，你拿到订单的机会几乎是零。当然你要摆事实讲道理不要气急败坏与客户争辩。
5)五问序列法：目的用于发掘客户隐藏的异议。先不要试图去说服,而是去弄明白真正的原因。
问题1：你不打算购买一定有原因，你可以告诉我吗?
问题2：还有其它原因吗?
问题3：假如……你会继续这笔交易吗?
问题4：那肯定还有其它原因，哪是什么呢?
问题5：我们做什么你才能信服呢?
6)第三方证明法：在工业品销售中为应对客户有关产品性能和技术指标方面的疑义时，当销售人员的回答还不足以使客户信服，可以采用第三方证明法如：国家权威机构的检测报告;已使用公司产品的客户名单和联系方法或邀其考查;邀请客户到工厂实地考察。
第四篇：销售：如何和客户建立关系
如何一步步建立关系，拿下客户
任何业务要想做成，与客户建立关系就是基础的一步。面对形形色色的客户，如何才能成功与客户建立紧密联系呢？这里有完整六式，送给大家。
1、收集情报
销售收集资料如同作战时收集情报，千万不要忽略了这一步，最关键的和最重要的方法是从客户内部得到资料。具体分为以下四步：
1.发展内线
内线就是客户内部认可我们的价值，愿意帮助我们的人。客户内部的人永远是掌握客户资料最多的，可以很清晰的得到相关产品的使用情况，客户的组织结构，关键客户的个人资料，竞争对手在这个客户内部的活动情况等等。
2.搜集个人资料
个人资料是最重要的部分，包括爱好和兴趣、家庭情况、喜欢的运动和饮食习惯、行程，所有的一切都要一清二楚，甚至客户家里有几只老鼠都要数一数。对个人资料的收集和分析往往是制定行动计划的关键。
3.对客户的组织结构进行分析
从客户的级别、职能以及在采购中扮演的角色，将与采购相关的客户都挑出来，从中找到入手的线索。
4.销售机会分析
它决定了销售是否能进入下一个阶段，如果没有销售机会就不要进入下一步，免得将时间和资源花在不会产生订单的客户身上。通过问自己四个方面的问题来确定是否有销售机会：这个客户内部有销售机会吗?我们有产品和方案吗?我们能赢吗?值得赢吗?
2、建立关系
第一阶段：认识和约见
认识之后通过约见、拜访，组织相关的销售活动，从而拉近和客户的关系。
第二阶段：与客户近距离接触
通过沟通交流为取得信赖打下基础。
第三阶段：取得信赖
用最少的时间和费用，组织和客户有关的活动，从而取得客户的信赖。客户信赖你只是表示他本人支持你，在采购中影响采购的往往有好几个人，在大订单中相关的客户甚至有几十个，你还要通过这个信赖你的客户透露资料，帮你穿针引线，这时候他就是你的同盟者了。所以你将客户发展到信赖还不够，还要善于适用他们。
3、挖掘需求
当建立信赖的关系之后，就应该立即跳到这一步。需求是客户采购的关键，需求有表面和深层之分，客户采购的目标和愿望，才是产生采购需求的根源。当客户有了目标和愿望的时候，就会发现达到目标所存在的问题和障碍。有了问题怎么办呢?当然是补充营养了，这是解决方案。需求是一个五层次的树状结构，目标和愿望决定客户遇到的问题和挑战，客户有了问题和挑战就要寻找解决方案，解决方案包含需要采购的产品和服务以及对产品和服务的要求，这几个要素合在一起就是需求。
客户要买的产品和采购指标是表面需求，客户遇到的问题才是深层次的潜在需求，如果问题不严重或者不急迫，客户是不会花钱的，因此潜在需求就是客户的燃眉之急，任何采购背后都有客户的燃眉之急，这是销售的核心的出发点。潜在需求产生并且决定表面需求，而且决策层的客户更关心现在需求，也能够引导客户的采购指标并说服客户采购。”
4、竞争策略
客户采购时也是这样，绝不是只看某个指标，因此应该将采购指标引导到对自己有利的方面来。这就像打仗一样，自己挖好碉堡布置好战线，占据有利地形将敌人引来彻底消灭掉。销售是一个竞争的世界，无论你做得有多好，竞争对手只要比你好一点，你就会惨败。
因此销售的时候一定要围绕客户的需求找到优势和劣势，去巩固优势消除劣势。通过支持者巩固优势，将自己的优势给这些人带来的好处揉碎掰细，都向他们讲透了。对于劣势的地方，自己都想出了应对方案，这样在评标的时候，自己的支持者都会跳出来，即使有反对者，自己也有了化解的方法。竞争无非是两种策略，首先是强化和巩固自己的优势，其次就是通过打击竞争对手的劣势消除威胁，找到竞争对手的致命缺陷，然后发动致命一击。
5、赢取承诺
谈判就是双方妥协和交换并达成一致的过程。谈判过程的第一步是了解对方的谈判立场，第二步是进行妥协、交换并让步。在销售谈判中，价格是核心的要素，因此价格是妥协和交换的核心。可是什么决定价格呢?决定谈判最终价格的是客户的需求。在谈判中无非是谈价格、服务、付款条件和到货时间等等，这些归根结底都是由客户的需求决定的。只要掌握了客户的需求进行妥协和交换，就可以得到满意的价格。
6、跟进服务
经过前面五个步骤，合同是签了但是款还没有全部收回来，如果账款收不回来还不如不卖。在这个步骤里，就是要监控到货和实施的过程，确保客户满意度，并建立机制确保账款回收。除此之外，优质的售后服务必不可少。
要想成为销售中的高手除了掌握初级业务员必备的六大步外，还需要掌握提问技巧、倾听技巧、演示技巧、谈判技巧等等，建议这些可以跟着老业务员多学学，这样你可以成长的更快。学无止境，活到老，学到老。让自已不断成长，适应新形势下的市场销售的需要。
第五篇：房地产销售和客户拉近关系秘诀（本站推荐）
房地产销售和客户拉近关系秘诀
1.使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋 2.找到某种共同的基础（共同话题）
3.真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁 4.让客户笑起来，让他感到很开心 5.经常微笑
6.鼓励客户谈自己每个人都喜欢这样 7.保持目光接触显示诚意
8.经常叫客户的名字（同龄）显示诚意 9.取得共识
10.只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人 11.主动模仿客户的言行
12.告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密 13.主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做 14.对客户做一个承诺，例如：吃饭 打球等 15.给客户讲一个动听的故事（亲切感）16.始终彬彬有礼
17.与客户有轻微的身体接触，不要太粗鲁、太频繁 18.直接提出自己的要求（有些时候）
19.人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致 20.记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们
如何充分利用网络技术制定有效的市场营销模式创新，是房地产微观经营层面关注的新焦点。微软总裁比尔·盖茨说，“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。”那么，互联网又能为房地产业的市场营销模式做些什么呢？
模式一：市场与渠道创新。开拓新市场与新渠道是房地产营销的重要一环，美国的《全球及全球商业电子签名法》早已生效，网上购房等大宗交易再不用多加一道“纸笔签名”手续，直接通过电子签名的方式就可以快速完成。我国大多数商务网站已具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低，人们对安全和信用存在疑虑；房地产属于不动产，人们的重视程度和购买心理都阻碍着网上购房的进行。这也说明新的市场潜力巨大，一个统一的网上房地产交易中心将推动房地产销售的进一步良性发展。
模式二：产品与品牌创新。地域选择是传统房地产经营要考虑的首要问题。中国房地产产品品牌的营销的效用已经表现得十分明显。在北京，提起房地产，人们就会想起华远；在深圳，万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客眼球的法宝。
模式三：价格与竞价创新。经典经济学认为，信息不对称是价格波动的重要原因，但在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。
模式四：低成本直销创新。网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。
模式五：高效益房产中介创新。随着商品房交易的日趋活跃，网络中介的机会也越来越多，如根据网民的需要，提供房产方面相关的法律知识、专业知识，聘请专家为网民的置业量身定做等。所以房产中介应定位于信息提供个性化服务。
模式六：房地产开发创新。用电子商务的优势来改造传统房地产运作的各个环节，实施企业内部管理的信息化。在开发阶段最重要的是土地的选择与购买，最繁杂的是道道审批手续，如果这些都能在网上完成，将大大提高效率、节约成本。
模式七：开发商促销创新。目前，企业通常采用以下途径推销商务站点，即借助一些着名网站推销自己，在设计要求上，广告一般应图案简洁，文字精练，引人注目。此外，还要从广告的发布方式、发布时间、发布的频率等方面综合考虑，全盘制定网址发布策略。
模式八：宣传广告创新。网络广告虽然不会取代传统房展会上的广告牌、展板、海报、楼书等，但其集图、文、声、像的形式，传送更多感官的信息，在成本、时效性上则大大优于传统广告媒体。纵观众多传统广告，多是图、文、信息，建议多采用现代的计算机技术，如三维虚拟技术，可以让顾客身临其境般感受商品或服务。网络广告还可以说是一对一的交流，点击者是对房屋感兴趣的群体，他们可以有选择地点击，开发商可以设计获得点击者的信息反馈。这充分体现了互联网络媒体的最大优势——互动服务。
模式九：建材采购创新。关于房地产建材，可以建立公共交易平台，实现B2B电子商务方案。今年2月末，深圳万科董事长王石表示意欲拓展B2B电子商务，主要是“网上建材采购计划”。而且万科准备联合南北同行，展开集体行动。该公司的研究报告显示，通过网上集体采购，最高可节省成本25％。
模式十：房产拍卖创新。网上房产拍卖并非一帆风顺，由于身份认证、时效性、合法性等问题，网上房产拍卖还未能得到大家的认可，但这也必将成为房地产电子商务一个不可缺少的方面。此外，传统的价格折扣策略、人员推销策略、多方式的销售形式策略在网络营销中仍然起着不可替代的作用，其形式和内涵也将随着时代的进步得到变革与完善。简单的总结房地产销售十大招数，和大家共享，不甚专业，也不能以偏概全。不知道你中招没有？
第一、饥饿疗法。这是在楼市火爆的时候屡试不爽的绝招之一，让你看到包子却抢不到，不断的向上拉吊着苹果的绳子，让买房者不断的跟着向上攀登，还要努力的想甩掉身旁的跟随者。如此，楼价不断高升，老百姓被一步步牵引到悬崖边。
第二、最后通牒。今天永远是截至的最后一天，过了这村就没这店了，你直接乖乖的交钱了事。在房价向上的时候，明天的价格就是今天价格的N倍，下手的人窃喜，迟疑的悔的肠子都青了。在房价一路向下的时候，蓦然回首，更低的价格就在灯火阑珊后。
第三、休克疗法。不管是涨的快还是降的快，如果难以应付，那就休克过去，暂时躺在地上，装死，这样减少体力消耗可以更好的赚取更多的超额利润或者可以熬过更为漫长的冬天。
第四、排队造势。进行充分的房地产营销设计，采取各种手段让更多人，哪怕是不相关的或者是自己花钱雇来的，在一个时点上一定要人满为患，让你相信火爆，甚至搞点热闹的音乐，催人奋进，让你掏钱。
第五、欲擒故纵。先在媒体上放风，透露楼盘将以某某价格开盘，品质如何如何好，吊起你的胃口，但让你对价格有些不满意，等要开盘的时候突然抛出撒手锏，降价相当的比例，因为之前已经提高了你的期望值，所以这时候的价格已经让你满意，只能爽快的心甘情愿的买下其实并不便宜的房子。
第六、改头换面。如果项目不小，不妨就人为的划分为一二三期，一期趟路，二期望风，三期收割。当然了，这是楼市疯狂的时候最好的计谋。楼市不好了，那就鸟枪换炮了。比如，设计一个好听的名字，让人望文生义，觉得和此前的不一样，这样就失去了和以前价格的可比性，老客户被蒙在鼓里不会闹事，新客户好像捡了天上掉下的馅饼。其实，你只要到房产交易主管部门查一下，剥掉那层光鲜的外衣，会发现其本来的面目。
第七、死缠烂打。一旦你的信息被有目的的透露给售楼小姐，那你可能就不定时的接收到“骚扰”短信，还会有各种各样的促销信息，直到你缴械投降。当然，要是在楼市牛的时候，你也许会有准备要看售楼先生小姐的脸色。那时候你才是要死缠烂打才能把脖子洗干净送上去被宰。
第八、媒体狂轰。纳粹的名言，假话说一千遍就成了真理，开发商们都学到了真经。铺天盖地的各种广告宣传、专家访谈、记者报道，让你随时随地都跑不出他们布下的埋伏圈。等你听的多了，以前不信的也信了，只能愿者上钩。
第九、“托”字了得。吃饭有饭托，就医有医托，开发商更是会有各种“托”来营造气氛、拉你下水。有政府官员的托，告诉老百姓房价降不了，你得赶快买，政府要托市；有专家和黑嘴鼓动你，赶快买早点买，买大的，否则会后悔，推着你买；有销售人员在现场营造热销气氛，点钞机拼命的响，签单的笔用不过来，其实，很可能只有你一个人是真实的买单。当然，各种中介和媒体，也是自愿来当这个托，毕竟托住了开发商，也等于是托住了自己的未来和财富。
第十、团购。这个以前只在某些消费品上有点人气的采购方式，如今被开发商利用起来了，以媒体的名义纠集网友以“团购”为名变相打折降价促销，这样也可以堵住高房价时被套牢的老业主的嘴，同时也营造了热销的氛围，两全其美。不过，一个后台是开发商、前台是开发商的发声筒“房地产协会”和几家以房地产为生的网站，如此的“团购”能代表老百姓的利益，能让老百姓得到实惠，值得深思。
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