第一篇：物业与业主纷争不断7大问题1
物业与业主纷争不断 7大问题成“主战场”
2010年07月19日09:26西安晚报我要评论(7)字号：T|T
15日，西安市物价局公布今年上半年价费投诉，物业收费高居榜首，占到了投诉总量的30%。物业与业主之间总是话题不断、矛盾不少，是什么原因导致了这些矛盾？除了收费引起的矛盾外，还有哪些因素？近日，记者对此进行了走访调查。
1小区广告收益该归谁？
投诉指数：★
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典型案例：2009年8月11日，央视主持人赵普以没有对小区内广告收入进行公示为由，将所在小区物业告上法庭。
记者调查：近年来，关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。西安不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告，物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入，但对小区广告收入关心过的业主少之又少。北二环一大型社区物业的一位负责人告诉记者，小区每年的广告收入在200万元以上，一般的小区物业年广告收入也近百万元。
正确说法：物业公司有没有权利在小区内做广告？收入应该怎么处理？西安和平法律事务所律师崔玉林说，根据《陕西省物业管理条例》第七十六条规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
2成立业委会咋这么难？
投诉指数：★★
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典型案例：2009年年初，家住西二环“万强艺术家”小区的左某因出面组织业主商讨成立业主委员会，引起物业公司不满。2009年4月23日下午，左某夫妇外出办事，物业通知所雇凶手跟踪二人，在西二环一市场门口将夫妇二人打伤，5天之后，左某心跳停止。4月27日，包括李某在内的8名凶手被批捕。
记者调查：记者发现，不少新建小区至今没有成立业委会，这其中有业主的原因，也有物业和开发商的问题。“业委会成立后，会给物业公司带来冲击，所以他们主观上希望业主是一盘散沙为好。”某社区业主刘先生告诉记者。物业态度难捉摸，甚至不配合，给筹建工作带来不小的难题。据统计，西安有大小2000多个小区，但已实施物业管理的小区成立业主委员会的不到10%。
正确说法：成立业委会，新的《西安市物业管理条例》明确规定，区县物业管理行政主管部门应当予以指导，建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料；业主大会有权选聘和解聘物业。
3服务不到位也收物业费？
投诉指数：★★★
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典型案例：2006年4月4日，家住兴庆花园小区的吴某家中失窃，后小区物业同意在公安机关破案并确认吴某具体经济损失之前，从当年3月起，吴某可以缓缴各种费用。4年过去了，案情一直没有进展，到今年4月，包括物业费、水电费、垃圾处理费等在内，吴某欠物业的各种费用已近3万元。吴某认为物业在小区安全问题上没有尽到责任，拒绝交费。4月22日，小区物业以吴某拖欠物业费为由，将吴某告上法院。
记者调查：在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，诸如维修管道不及时，安全保卫工作有漏洞等，不交或者拖欠物业费等；物业也会借此拒绝卖水电给业主，加深矛盾。
正确说法：西安和平法律事务所律师崔玉林表示，不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。
4大修基金该交给谁？
投诉指数：★★★
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典型案例：王先生是南郊一小区业主，早在2005年，他就将大修基金交给了小区物业。2010年3月份，王先生到市房管局维修资金管理中心一查才发现，交了5年的钱还没有到专用账户。
记者调查“我们交的房屋大修基金很可能被挪用了。”这是记者走访中听到业主最多的声音。之前，有关大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混乱，不少都是领钥匙时物业或开发商代收。
正确说法：2010年6月1日起实施的《西安市物业管理条例》规定，续筹和使用专项维修基金的事务由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得代收房屋专项维修资金。而是业主在办理房屋入住手续前，将这笔资金足额存入房屋专项维修资金专户。
董艳萍(498926315)10:47:36
物业与业主纷争不断 7大问题成“主战场”
2010年07月19日09:26西安晚报我要评论(7)字号：T|T
5停车位只卖不租？
投诉指数：★★★★
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典型案例：2009年5月27日晚，因为不愿意买小区内高达12万元的地下停车位，东仪路世家星城小区数十名业主的车被物业拒之门外。业主们冒雨堵在小区门口讨说法。
记者调查：最初卖房时，不少小区对外宣传的都是停车位“可租可售”，以此吸引买房者，等业主入住之后，就变成了“只卖不租”，不买就不能停车。
正确说法：就此问题，西安鸿瑞律师事务所律师夏勇认为，地上车位属于小区内的公共产权，开发商和物业无权买卖。地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。目前，西安市还没有出台有关车位销售价格的相关规定，相关部门需要尽快制定这方面的规定。
6物业收费谁说了算？
投诉指数：★★★★★
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典型案例：2010年5月6日，位于白沙路的“摩登BOBO”的小区物业，私自将物业费在原来每平方米每月1.8元的基础上上调0.8元。其“独断专行”的做法，引起小区200多户业主的不满。
记者调查：物业费应该收取多少，标准是什么？能不能随意涨价？ 多数是由物业说了算，与业主之间的商量几乎没有。个别小区的收费标准甚至远超过物价部门的指导定价。
正确说法：记者从市物价局房地产价格处了解到，目前，物业费的收取分两个类别：在普通住宅小区，物业费实行的是政府指导价;而在高级公寓、别墅等住宅区，以及商业地产中，实行的则是市场调节价，由物业公司和业主协商确定。
7停车收费为何有规不循？
投诉指数：★★★★★
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典型案例：今年3月，东郊凯森福景雅苑小区“怡华物业”收取高价停车费，对业主按每小时3元计费，一天下来就要72元。接举报后，物价部门责令其立即停止并予以处罚。
记者调查：买了房买了车，车的“窝”也是一个让人头痛的问题，可记者发现，停车不但难，收费还确实有点乱，融鑫路一家小区按次收费，每次5元；还有小区按月收费，每月50到90元不等。
正确说法：记者从省物价局经营性收费处了解到，停车服务费属于政府定价，必须经过物价部门的审核，并在小区内明码标价公示。小区停车不允许按小时计费。停车服务费只能按月、按次计费，绝不允许按小时计费。
延伸阅读
遇纠纷 业主应该这样做
近年来，越来越多的小区物业与业主之间产生矛盾，导致双方不欢而散。其实，作为小区的管家，物业在管理小区方面发挥着重要的作用。如何解决物业和业主间的矛盾；权益受损，业主又该如何维权呢？
转变观念很重要
“是业主出钱请他们管好这个小区的，说到底就是为业主服务的！”西安和平法律事务所律师崔玉林认为，要解决物业与业主之间的矛盾，关键是双方要调整观念，明确自身扮演的角色。关键是物业方要培养服务观念。
唐园小区业主吴先生也认为，物业管理者的利润太大，是因为现在的物业还没有形成市场竞争机制，尤其是不少物业公司与开发商都存在千丝万缕的联系。所以，应该尽快在物业领域引入真正的竞争机制。
完善规章制度是关键
采访中，不少业主认为，目前，物价部门虽然对一些收费做了一些规定，但对物业公司的约束力不是很强，甚至物业出现违规，物价部门的处理力度也不是很大。“有些投诉电话打了根本起不到作用，这也是物业有恃无恐的原因所在。”网友“fb001”认为，有关部门要尽快建章立制，从根本上完善物业服务的标准、收费、监管等方面的内容，如每天清扫地面几次，绿化植物多长时间修理一次，每天巡逻小区的次数，小区路灯、楼梯等的亮灯时间，每天清运垃圾的次数，监控设施的维护周期。
遇到纠纷业主该怎么做
记者了解到，现实生活中，不少业主遇到权益受损时，多采取与物业对抗的态度，选择不交物业费等做法，但往往造成双方对立。
崔玉林律师建议，出现物业纠纷，业主可先向所在地街道反映，由街道进行调解，调解不成，需要认定被投诉方是否有违法行为时，是由区房产局或者市房产局两级行政主管部门负责。假如业主投诉的内容确不在政府行政管辖内，业主可以联名要求召开业主大会，要求被投诉对象就某个被认为有损全体业主利益的具体行为作出解释，如果解释在业主大会上不被大多数业主认同，则可以通过诉讼要求其承担相应的民事责任。
第二篇：物业与业主零距离1
物业与业主零距离
--记总经理接待日与设备间开放日
良好的基础，良好的人际关系，良好的人文环境，感恩的心，感谢有你，是我们中南物业服务的基础，为了感谢业主的配合与支持，也为了更好的拉进与业主的携作关系，2014年6月23日，在中南下沉广场上举行了总经理接待日与设备间开放活动，现场气氛非常活跃，本次活动为业主与物业搭建了一个互动交流、展现才华的舞台，更大大激发了物业工作人员也业主参与的热情。当天下午，总公司冷总，品质部赵经理，分公司毕总，客服部马主管进行了与客户零距离接触，面对面交谈。活动开始之前，进行了各个部门的优秀文艺演出，案场客服表演的茶艺演出，走秀，物业秩维部演唱的团结就是力量，客服部与业主居民同乐，业主阿姨们表演的舞蹈，傣族舞，舞姿非常优美，最令我们感动的就是业主阿姨们为了本次活动非常重视，6月25日下午开展活动6月24日才通知的业主阿姨们，他们利用下午午休的时间在地下车库练习舞蹈，真的很让我们感动。25号当天，业主阿姨们的节目在3点50开始 但是他们早早就来到了活动现场，戴着大太阳帽，非常尽兴的在看我们的演出，阿姨们当天都画着艳丽的妆容，每个人脸上洋溢着快乐的笑容，多姿多彩的舞姿就像一颗璀璨的明珠，是整场节目必不可少的亮点。为了促进邻居团结，居民之间和睦及业主和物业管理人员的感情交流的付出表示由衷的感谢。
而后冷总热情询问业主代表关于中南物业管理中出现的问题，耐心听取了业主提出的关于房屋质量.小区封闭程度.小区卫生管理.电梯管理等问题进行了详细有质的解答，有些业主埋怨物业的工作态度和工程质量，虽然有些评价有失公平客观，但是作为物业就要无条件的听取各类业主提出的问题，冷总对于这些问题都一一作了回复与承诺。
冷总给我们中南的员工作了表率。教会我们如何用行动与业主沟通，站在业主的角度去考虑问题，有颗感恩之心，无论多么好的楼盘最终是取决于服务人员的沟通和态度，要用真诚.规范.高效.亲情的心态去提高我们的服务意识，要无微不至.要不厌其烦。
冷总对业主表现出诚挚的关切，让中南员工感到服务人员的一言一行是楼盘的象征，物业服务人员的工作不光是排忧解难，而是让业主感到物业和业主的确是相亲相爱的一家人。
此次活动在广大业主的热烈的掌声中圆满结束，达到了预期的效果，得到了广大业主的好评，我们一定要再接再厉，更广泛的发动群众坚持不懈的把社区文化推向一个新的高潮。
第三篇：物业接待业主
物业接待业主（或客人）
礼仪规范
1、业主（或客人）上门：
a.业主（或客人）进门时应主动向其打招呼，开门时先问侯说：“您好/早上好/下午好。” b.不得毫无反应或语气冷淡。
2、起身让坐：
a.应热情招呼业主坐下。
b.不得自己坐着而让业主（客人）站着与其交谈。
3、业主（或客人）说明来意：
a.如业主没有先开口说话，应主动问：“请问有什么可以帮助您的吗？/请问您有什么事？/请问您找哪位？”
b.如手头有重要工作一时无法完成，应说：“对不起，请稍等。”然后迅速处理手头上事务后接待业主（或客人）。
4、与业主交谈：
a、在与业主（或客人）交谈或了解情况时，态度要热情、温和，谈话内容要以工作为主，在表明某些观点时，要耐心解释，将事情的原因、根据说清楚。
b、凡客人的询问为业务内容要实事求是回答，凡非业务询问，应婉言回避。
5、送客：业主告辞时，应主动起身送至门口，并说：“再见/您慢走/欢迎再来。”
注：
1、见到业主前来，要做到“四到”即：客到、微笑到、敬语到、致礼到
2、因人称呼（如：先生、女士、小姐、夫人、老伯、大妈、同志、师傅、女士、小朋友）。
3、问候礼节：与业主或客人照面，应有得体的问候。
① 根据不同的时间和场合，应主动问候对方，如：“您好”、“早上好”、“下午好”、“晚上好”；②如遇节日，应问候节日贺语，如：“新年好”、“春节快乐”、“圣诞快乐”。
4、与业主（或客人）交谈时语气谦敬，表达恰当、声调温和、亲切自然。不可粗直无礼，或急呼高叫。
物业上门服务礼仪规范
1、上门准备：
a.上业主家里拜访或回访时，应穿统一制服，佩戴工作证，保持良好形象。
b.拜访或回访时，应带齐所需的资料，并在征得业主同意后方可进入户内拜访、回访。
2、敲门：
a.按门铃一下或轻敲门两下，如无反应，等待5s再次敲门。
b.除特殊情况外，严禁大力敲打或撞击业主门窗。
3、业主开门后先说问候语：“您好！早上好/下午好!”
4、随后作自我介绍：“打扰了，我是东航物业公园天下物业服务处，×××部门，×××名字，今天我来是关于××事，来了解一下情况或协调处理，希望您能给予支持”。
5、进门：
a.得到业主同意后，方可进入。
b.业主说“请进”时，应回答“谢谢”或点头微笑表示感激。
c.尊重业主生活习惯，穿上鞋套。
d.未经业主许可不许在沙发上就座，谢绝业主敬烟。
e.严禁收取小费、礼物等或服务后在住户家中用餐。
6、告辞：
a.向业主说“再见”并感谢对方的支持和配合，主动告诉对方，如果还有什么事可以再联系自己。
b.主动为业主带上门。
物业工程人员入室服务
礼仪规范
1、接到维修派单后，应及时准备用品和工具，尽快前往维修，不可拖延不办，若因故不能及时维修项目，应向业主说明原因。
2、维修人员上门修缮应注意登门礼节。应先按门铃或用中指扣门，按铃或敲门不可长时间按扣不停或无礼的砸门拍门。主人开门后，应和蔼地自我介绍，语言模式是：“我是东航物业公园天下物业服务处，工程部维修人员×××，先生（小姐、太太）您需要维修×××。”并出示相关证件。在得到房主同意后再入门维修。
3、收费维修，先向业主报明损坏程度、配件价格、维修预算工时，在修毕报价签单时，要如实清楚地向业主说明报价根据。
4、维修工作要做到“快、好、省”三字要求，不可该快不快，该 省不省，维修效果不好。
5、如在报价收费时，业主有疑问，出现还价或拒缴现象，应耐心解释。重大的不可解决的费用收缴问题，不可在业主家中吵要，要上报主管人员解决。
6、维修人员不可因施工作业为由，衣装不整，仪容不雅登门修缮，禁止不穿工装、穿拖鞋、短裤或着背心，甚至赤膊上门维修。
7、在业主家中维修不可吸烟、哼唱、吃零食或互相说笑。
8、上门维修应尽可能保持业主家中清洁，佩带工作用布、塑料鞋套等保洁用具，若不可保持，则应向业主通报，工作完毕后及时清扫干净。
9、严禁酒后登门工作。
第四篇：物业业主入住流程
物业管理处经理负责组织安排入住工作。
物业管理处经理负责装修申请的审批。
入住的准备工作
入住资料的准备
a）根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《入住通知书》。
b）《入住通知书》的内容要求参照管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细、并附简明扼要的入住流程等。
c）印刷以下各类入住表格：
— 《（业主）领用登记表》
— 《装修申请表》
— 《住宅使用说明》
— 《住宅质量保证书》
— 《钥匙领用登记表》
— 《入住验房表》
— 《入住登记表》
入住时的环境布置。
a）区内环境
— 入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
— 插指路牌，由入口处到管理处，指路牌表明“××××物业管理处”字样。
— 入口处表明管理处的办公地址和办公时间。
b）管理处办公环境
— 摆放花盆、盆景给人以隆重喜庆的感受。
— 张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”。办理入住手续流程图
业主备齐入住资料
物业客户服务办理入住登记、验证手续
到物业财务部交纳入住费用
验房
发放钥匙
签署《业主公约》及《消防责任安全书》
发放资料
开通水电
业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到销售中心、物业管理处办理入伙手续，如果在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，销售中心应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续，并做好相应记录。业主办理入住手续须带以下证件：
a）《关于办理入住手续的通知》。
b）《购房合同》原件和复印件各一份。
c）业主家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一寸彩照每人各一张。e）委托他人办理的，须带业主委托书。
入住手续的办理
验证：物业管理员在业主之前未办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查：a）《购房合同》原件。
b）业主的身份证原件。
d）委托他人办理的，还须检查业主的委托书。
检查无误后，物业管理员将《购房合同》原件，业主及家庭成员的身份证原件，返回业主，证件复印件及业主委托书存入档案。
将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内。
交纳入住费用
物业客户服务应指引业主到物业财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据，一般情况下，入伙费用包括以下项目：
a）煤气开户费：属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费。
b）有线电视初装费，属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费。c）装修垃圾清理费。
d）管理费：预收六个月或一年物业费等等。
验房收档
a）物业客户服务在业主交完入住费用后交于工程部，由物业工程部带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中。
b）房屋经验收合格的，管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认。c）验收中发现问题，应立即协商整改。
d）整改完毕，再通知业主二次验收，二次验收不合格的，由客服中心跟踪改进，至合格为止。
发放钥匙
a）业主收楼无问题，根据业主要求，由物业将钥匙全部交给业主。
b）业主收楼有问题，物业将钥匙交给业主的同时，应征得业主同意后留一把进户门钥匙，以供整改时使用。
c）业主领取钥匙时，应在《钥匙领用表》中签字。
签署《业主公约》和《消防安全责任书》。
a）管理员将《业主公约》、《消防安全责任书》（一式两份）交给业主并请业主详细阅读。
b）请业主签署《业主临时规约》、《消防安全责任书》。
c）管理员将签署后的《业主临时规约》、《消防安全责任书》其中的一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。
资料发放
管理员将以下资料发给业主保存：
a）《住户手册》。
b）《服务指南》。
c）签署后的《业主临时规约》。
d）签署后的《消防安全责任书》。
e）《住宅使用说明》。
f）《住宅质量保证书》。
开通水电
物业管理处工程组应邀请业主一起将水电表读数抄录在《业主入住验房表》中，开通该业主房屋的水电。
记录表格
《业主入住验房表》
《钥匙领用登记表》
《入住登记表》
《业主家庭情况登记表》
《装修申请表》
第五篇：物业装修期间业主装修须知
装修须知
欢迎您成为*******小区的业主，为方便业主顺利、有序、高效地完成房屋的装修，维护您和我公司的共同利益，现将房屋装修流程及注意事项做如下说明
一、业主在装修前，须提供下列资料、图纸：
1.装修公司在办理装修手续时，应持营业执照、资质证书、等复印件各一份。2.装修前对房屋水、电、暖进行改造时，为方便后期统一管理及业主房屋维修，房屋的水、电改造都需要到我项目客服中心报备，并将改造完成的图纸交予我客服中心备案。
3.室内结构不作调整，设备设施不作更改，只作墙面、地面简易装修，在签订《私人装修承诺书》后，以上两项不作要求。
二、材料进场及装修注意事项
1.业主进场装修须办理装修手续并获得施工许可证，装修工人进出须办理临时出入证。业主免费办理2张业主出入证。
2.装修前必须对您户内的强弱电，给排水系统进行检查，如有问题请及时告知项目客户服务中心，由客户服务中心协调施工方进行维修解决。在维修完成后方可进行装修，否则装修后出现问题造成的损失物业项目部将不承担相应责任，并由业主或装修公司承担。
3.装修废料及垃圾必须做到袋装化，不得堆放在楼道内，垃圾日清并堆放到指定的地点。
4.装修材料的进场，必须先与物业客服中心进行进场预约，禁止大型装修材料车进入园区，必须以袋装的形式用小推车将材料送入户内。
5.装修施工现场必须安装简易马桶，并不准施工人员使用电炉、煤气炉做饭。6.进行气焊、电焊等动火作业时，必须到物业客服中心办理《动火作业证》，通过我物业工程人员检查后，方可施工。气、电焊操作工必须持证操作，装修现场自备1-2个手提灭火器。
7.承重墙体、分户墙不能拆打、抠；地面不能开槽。如有需要拆改的地方需到项目物业客服中心填写《拆墙承诺书》，并由物业工程部进行现场监督。8.卫生间在进行装修时，必须先做48小时闭水试验，并在客服中心备案。防水做好后通知客服中心进行报备，并由客服中心通知您楼下业主对您做的防水进行验收。若无问题后方可进行下一道工序。
9.阳台应按物业项目部统一标准封闭，并保证空调位及冷凝水管不在封闭区域内；洗衣机排水不能从生活阳台空调排水管排放；空调安装应按物业项目部统一规定的位置进行摆放，冷凝水接入空调排水管集中排放，不得散排；油烟必须排入排烟道。
10.不能将废弃涂料、油漆、清洗涂刷工具的废水直接倒入主排水管内，防止堵塞管道。因此而造成相邻管道堵塞以及渗水导致的财产损失，由本单元所有该户型装修的业主共同承担相应的费用。
11.不能在外墙安装遮阳蓬，挡雨板及太阳能热水器、晾衣架；装修中不得损伤建筑物及构筑物，并且不得改变楼宇的外观原貌。12.严禁拆改、封闭包装天然气管道。
13.项目统一规划防盗网规格和样式供业主选择，如有需要更换防盗门或安装防盗窗，必须由业主本人到项目客服中心进行报备，如未进行报备擅自更换，业主则自行承担相关损失。
14.在您购买空调时，必须先到户内确认空调位置，以及空调位的尺寸大小，以便后期的顺利安装。如在未确定空调位的大小时，就对空调进行购买，所出现的问题由业主本人自行承担。
.以上为本小区装修须知，为保证装修的顺利有序进行，望业主自觉遵守，积极配合。
*******小区客户服务中心
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