浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范范文合集

第一篇：浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范

浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范

摘要：伴随着我国住房市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长。文章通过分析我国商业银行个人住房贷款风险现状，找出个人住房贷款风险的生成机制，探讨我国商业银行个人住房贷款风险防范的手段和对策，为我国商业银行个人住房贷款业务的健康发展提供参考。关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范

一、我国商业银行个人住房贷款的现状近年来，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，使我国个人住房贷款呈现高速增长态势。2006年4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书里指出，目前国内个人住房贷款发展速度放缓，整体市场进入平稳发展期。在此背景下，个人住房贷款的现状是增速趋缓，难以寄望于通过总量快速增长来缓释不良贷款率。其次，个人住房贷款质量总体较好，风险以缓和的方式显现，但仍应予以高度关注。

二、商业银行个人住房贷款风险的概念及特征

（一）商业银行个人住房贷款风险的概念 个人住房贷款风险是指发放个人住房贷款的银行和其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。按照建立现代金融企业制度的要求，借鉴西方发达国家商业银行风险防范的经验，商业银行不仅要建立、健全风险管理的制度，还要按照业务经营的特点，建立、健全相应的风险管理组织体系及相应的风险管理模式；在风险管理对象方面，要求对包括信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险等在内的风险进行全面管理，要对个人住房贷款业务的全过程进行管理；在风险管理方法上，要求重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确定科学的风险处置措施和补偿手段。

（二）商业银行个人住房贷款风险的特征

1、滞后性。个人住房贷款的期限一般为10年-20年，最长可达到30年，这为风险的缓慢积聚提供了可能。该项贷款业务在中国是从1998年才开始逐步发展，而业内公认个人住房贷款风险一般是在贷款持续期的前半个周期结束时，即发放贷款后的5年-15年后逐步显现。

2、隐蔽性。房贷风险发展速度缓慢，因此在风险爆发前形成了表面平静的假相。这种隐蔽性和银行与借款人之间的信息不对称、经济周期发展的长期渐变性有很大关联，风险并非直接袒露在外，因此容易被忽视。

3、多样性。个人住房贷款涉及当事人较多，产生的风险种类比较复杂。借款人自身的原因，银行自身的原因，开发商的原因，抵押物的原因等等都可能是个人住房贷款风险的成因，且风险的表现形式也多种多样。而银行是其风险的最直接承担者之一。

4、分散性。个人住房贷款的对象是城市居民消费群体，个人的资信状况各异，相对于企业贷款业务，该类贷款的金额偏小，阶段性还款现金流也不大，这一切造成银行信用调查、跟踪管理等操作环节的信息来源的分散、步骤繁琐以及贷款单位成本的上升。

5、社会性。政府工作目标之一是“居者有其屋”，这是保证社会安定团结的重要因素，另一方面，住宅产业又是区域经济增长的助推器，所以政府愿意大力支持个人住房贷款的发展。在当前中国社会保障制度尚不完善的前提下，当贷款人违约，银行行使抵押物处置权时，有可能造成借款人流离失所，进而产生危害社会稳定的社会问题。

三、商业银行个人住房贷款风险的成因分析

（一）商业银行个人住房贷款风险的内部成因分析

1、信息不对称。是指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。

2、逆向选择。是指在个人住房贷款市场上，由于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称，造成贷款银行被迫选择信用状况较差的借款人。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。

3、道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。一般来说，借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。

（二）商业银行个人住房贷款风险的外部成因分析

1、信用机制缺失。信用机制在广泛意义上维系着

一种经济惩罚制度，它让失信者生活环境恶化，这是对失信者最有效的惩罚。这种打击失信者的社会联防是十分有效的，它可以根治市场上存在的失信现象，使市场上的失信行为和银行的不良信贷现象逐步得以控制。目前我国信用机制尚不完善，主要表现在个人信用意识淡漠，有关信用的法律法规尚属空白，社会信用制度及管理体系缺失，个人信用评价体系尚未建立。

2、相关制度和法律法规不健全。现阶段我国尚无个人住房贷款专项法律，而现有的《担保法》、《票据法》等都是针对生产性贷款而制定，在影响个人住房贷款的金融法律体系中有很多尚未涉及到此方面。银行力图通过采用质押、抵押和保证等风险缓释措施来降低最终违约损失率，个人业务的抵押物尤其是住房多数涉及个人的生活，即使借款人违约，要真正地执行也是困难重重。

3、个人住房贷款安全保障制度尚未建立。个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。首先没有政府机构提供保险和保证的制度，这使许多中低收入的家庭运用个人住房贷款得不到必要的保障，银行的个人住房贷款风险也不能有效地被转移和分担。其次商业保险品种匾乏，例如，银行为规避风险，要求借款人在商业保险公司办理相应的个人住房保险业务。

四、商业银行个人住房贷款风险控制对策及其防范

（一）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其内部防范

1、加强银行内部管理。银行是经营货币的特殊企业，由于住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，使个人住房贷款成为一种趋势。但个人住房贷款业务由于期限长、客户分期以及房地产本身具有固定性、市场流动性较差等特征，决定了个人住房贷款是一项有风险的业务。一些风险是银行所不能左右的，而有些风险则是可控的，是银行通过一定的努力可以化解的。

2、加强贷款的风险管理，做好贷前风险防范工作。第一，严格审查开发商的资信状况和按揭项目。严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。第二，强化对借款人还款能力的审查。目前可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限。第三，加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失。

3、加快推行住房抵押贷款的证券化。住房抵押贷款的证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款汇集组成抵押组群，经过担保、信用升级后以债券的方式出售给投资者。银行将住房抵押贷款证券化以后就相应把各类风险包括道德风险转移给投资者。抵押贷款证券化的实质是起风险分散的作用，而且还提高了银行资产的流动性。

（二）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其外部防范

1、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度。当前银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，存在着不少的风险。为了规避这些风险，借款人可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。但目前个人抵押商品住房保险在设计上也存在着明显的弊端，譬如保险金额以房价总额确定、保险内容过于狭窄等。这些弊端一方面不利于发挥保险分散风险的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于个人住房贷款业务的发展。

2、优化住房贷款保险的具体措施。一是完善目前的保险制度。针对目前存在的问题。采取适当的措施完善住房贷款保险制度包括降低房屋保险费率和计算保险费的基数，扩大寿险保险范围，引入人寿保险与抵押贷款相结合方式。同时引入保证保险，对借款人的信用进行担保。保证保险实际上是一种担保形式，应与建立担保制度统筹考虑。二是在保险模式下，政府对低收入者应提供保证担保和贴息。对于保险公司来说，只有维护了广大购房者的利益，最终才能使自己获得最广泛的利益。

3、建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度。个人住房担保是指在市场经济条件下，以担保为主要形式，沟通、协调住宅市场各主体之间关系，调整各主体的不同功能，使市场能和谐、有序地运行的活动，它是实现贷款银行风险补偿机制的一个重要环节。狭义上是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。从性质上看，个人住房贷款担保本质上是一种房地产中介服务。

4、建立社会统一的个人信用制度。

从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。虽然目前我国居民个人的信用状况与建设社会主义市场经济的需求有许多不相适应的地方。但在金融业中一系列旨在推动个人信用制度建立的举措正在悄然进行，表明个人信用制度建设已引起有关方面的关注，也符合时代的需要。所以，当务之急是借鉴国外个人信用制度建立的成熟经验，结合国内实际，建立起自己的个人信用制度。

五、结束语 总而言之，个人住房贷款关系着千家万户，个人住房贷款的风险受房地产市场的发展影响，反过来又影响房地产市场的发展。对于个人住房贷款的风险我们一定要有清醒的认识，既不能因为存在风险，而放弃个人住房贷款市场；又不能为发展个人住房贷款而忽略风险的存在。对于商业银行来说，就是在信贷管理中强化风险控制，完善个人住房贷款操作规程，建立全方位的风险制约机制，最大限度地确保贷款的安全，从而推动个人住房贷款业务的良性发展。对于国家和社会来说，通过制定一系列法规、制度，建立高效的监管机构体系，成为形成和维持个人住房贷款市场公平交易与公平竞争的信贷秩序的依靠力量。参考文献：

1、宋世成,矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略

[J].大连市住房公积金管理中心,2006(1).2、王艳华.个人住房贷款资金安全的风险分析及其管理[J].辽宁石油化工大学经济管理学院期刊,2008(1).3、李卓然.个人住房贷款的风险管理[J].经济研究导

刊,2006(6).4、吴亚,刘成起.我国个人消费信资的风险分析与对策研究[J].财经分析,2006(7).5、徐其瑞.个人住房按揭贷款的风险及其防范[J].货币银行经营管理,2007(11).6、许淑华,袁秋艳.对完善银行住房抵押信贷机制的探讨[J].法商从论,2008(1).7、孙蔚.浅谈个人住房贷款的风险及防范[J].复旦大学管理学院期刊,2008(10).8、袁媛.浅谈商业银行个人消费信贷[J].今日南国期刊,2008(6).9、宋戎.如何防范个人住房贷款风险[J].金融投资合作经济与科技,2006(6).10、欧显兵.我国商业银行个人住房信贷风险防范研究[D].中南大学,2005(11).（作者单位：湖南工艺美术职业学院）

第二篇：个人住房贷款风险防范 课后测试

个人住房贷款风险防范

课后测试

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单选题

1.下列不属于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 没有特殊原因，滞销楼盘突然热销借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款借款人首付款非自己交付或实际没有交付借款人集体中断还款

正确答案： B

2.下列不属于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险扰乱了正常的房地产市场秩序严重损害真正购房人利益，影响社会稳定担保机构的利益受到了严重侵害

正确答案： D

3.关于借款人主体，下列说法错误的是： √

A

B

C

D 未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请在实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制正确答案： B

4.关于我国住房置业担保，下列错误的是： √

A 我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展

B C

D 住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起到了积极的作用与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住房处置、变现等方面的专业优势

正确答案： A

5.北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正确答案： C

6.在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是： √

A 履行受托合同约定的义务

B 接受公积金所有人及缴存单位的查询

C 接受有关监督部门的行政监督

D 与住房公积金管理中心共同承担贷款风险

正确答案： D

7.下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是： √

A 委托人的特定化

B 贷款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正确答案： C

8.下列不属于个人住房公积金委托贷款所涉及的三个基本法律文件的是：

A 住房公积金委托贷款代理协议√

B

C

D 住房公积金委托贷款担保合同委托贷款通知单住房公积金委托贷款借款合同

正确答案： B

9.商业银行要对按揭项目进行严格审查，重点审查项目“五证”的真实性，下列不属于“五证”的是： √A

B

C

D 国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程安全许可证

正确答案： D

10.根据国家税务总局2006年12月发布的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，取得销售（预售）许可证满多少年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正确答案： C

判断题

11.资本和流动性存在不足的银行往往采取鼓励客户加速还款的营销策略，以期在整体上获得更多收入。√

正确

错误

正确答案： 正确

12.期房抵押期间，购房人向银行抵押的是物权的抵押，同时也是权益的抵押。√

正确

错误

正确答案： 错误

13.对按揭项目，商业银行要重点监测项目建设进度、销售情况及产权办理情况等。√

正确

错误

正确答案： 正确

14.房地产经纪机构和经纪人员可以在允许的范围内赚取房屋成交差价。

正确

错误

正确答案： 错误

15.资产支持证券可通过内部或外部信用增级方式提升信用等级。√

正确

错误

正确答案： 正确

√

第三篇：我国商业银行个人住房信贷的风险及防范

【摘要】文章从我国个人住房贷款业务的发展状况和前景出发，分析了我国商业银行个人住房贷款业务存在的风险，根据实际情况提出了一些防范和规避商业银行个人住房贷款业务风险的对策。

【关键词】商业银行；个人住房贷款；风险；防范

近年来，随着金融业的不断发展，个人住房消费信贷业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。个人住房信贷业务的发展与稳定对金融也特别是商业银行的发展起到了重要的作用，对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施，对保障贷款安全，防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。

一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景

（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况

我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年，是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年，中国人民银行颁布了《人人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。1999年2月，中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求各金融机构，开展面向广大城市居民的消费信贷业务。第三个阶段是2000年至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷成为资产质量较好业务种类，成为各银行竞争激烈的业务品种之一。

（二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景

根据国际经验，人均GDP在大约1000美元时，是一国房地产业发展的黄金阶段。2003年，我国人均GDP超过1000美元，进入了房地产业飞速发展的时期。与此同时，国家确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展的战略。据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅，并且随着居民生活水平的提高，住房更新速度将加快。所以，未来一段时期，我国的住宅消费需求将很旺盛，个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。

二、我国商业银行个人住房信贷存在的风险分析

（一）个人信用风险

目前，在商业银行个人住房贷款业务中，普遍存在着个人信息与商业银行所掌握的个人信息不对称的问题，商业银行个人住房贷款业务中存在的个人信用风险主要有；第一，贷款者收人证明水分较大，贷款申请者能

根据自己想购买的住房在单位开出相应的收人证明，甚至快倒闭的企业或事业单位也能为下岗职工开出相应的收人证明。第二，由于银行间会存在信息沟通不畅，有些贷款者的收人证明一式多份，在不同的银行贷款，在多处购房。第三，个人住房贷款属中长期信贷，还款期限较长，在这段时间内，个人因工作、家庭、健康等原因造成个人支付能力下降等不确定情况很容易发生，这很大可能边变为商业银行的信贷风险。第四，目前，个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象。

（二）政策风险

第一，宏观经济环境变化带来的风险。贷款期限长是个人住房贷款的一个显著特征，在这期间，社会经济宏观环境必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于快速发展的时期，房地产业作为一个支柱产业得到了政府的扶植，一旦宏观经济发生变化如出现滞胀或衰退，这种扶持力度将会减弱或消失。这将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率将上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，将产生大量不良贷款。第二，政策研究滞后风险。目前市场竞争激烈，管理部门大都把精力集中在市场营销上，从而疏忽了对个人住房贷款市场的形势、需求及风险敞口等的深入研究与分析，导致缺乏符合实际的理论和对策指导，对政策的把握和应用不能够随机应变，行动存在盲目性。

（三）流动性风险

目前我国的各大银行主要资金来源是储户的存款。在市场经济条件

下，很多人并不倾向于把钱存进银行，而是要把钱变“活”，投资到市场中去。这就使得银行储蓄存款的流动性增大。资金的流动性意味着银行手中所掌握的资金在减少。而随着个人住房贷款业务规模的扩大，银行资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾日益突出，影响银行资产的流动性。而随着个人住房信贷业务的不断开展，需要的资金也越来越多，缺口越来越大，这就形成了矛盾。这只会造成银行没有足够的资金贷给客户，长期发展的结果必然会使发展迅猛的个人住房信贷业务难以持续。

（四）银行的操作风险

1．审查把关不严，疏于客户还款能力调查。个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控。目前，个人住房贷款业务的市场竞争非常激烈，不少商业银行为了抢市场，放宽贷款条件，如降低首次付款比例等。这就加大了银行的经营风险。

2．评估风险已成为银行操作风险之一。目前银行以房价或评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法。故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷款抵押物的评估中，实际情况是存量房的评估价通常大大高于其实际价值。

3．处罚力度不够的风险。从银行关于信贷经营管理方面看，其制定的制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看，效果却不佳。其原因主要是内部管理失之过宽，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行，落实不到位。目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中，在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

（五）法律风险

个人住房消费信贷业务在我国发展的历史不长，银行从业人员缺乏控制和防范风险的经验，法律意识不强，在业务操作中存在不合规情况，在合同文本中也难免存在漏洞，对住房贷款资料的审查不严，甚至会出现违章违规操作现象，使个人住房消费贷款合同得不到法律保护，从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。它包括：一是个人住房贷款手续是否合法有效。二是按揭住房是否存在权利瑕疵。三是如果贷款人不能从抵押房迁出或迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

（六）不可预期风险

不可预期风险主要有抵押物价格风险、购买力风险、意外风险和利率风险。至于利率风险方面，商业银行可以通过改进贷款产品来减少其带来的损失。但其他风险银行一般无法规避，当各种灾害造成财产损失或借款人出现意外时，所产生的损失就要由银行单方面承担。

三、我国商业银行个人住房信贷业务的风险防范措施及对策

（一）改善个人信用风险的识别环境

首先，要建立一个完善的个人信用体系，其核心应是个人信用制度，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，金融机构将信用消费者日常在金融机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将消费者的信用资料记录加以整理、分析，记人该消费者的历史档案，商业银行面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用情况，并据此做出决策。其次，在目前情况下，由于信用机构的还未建立好，银行为了化解信用风险，必须扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，目前银行已建立了专业化、规范化、初具规模的数据库，这为信用管理打好了基础，并应尽快实现个人信用信息在金融机构之间的共享，从而控制贷款人多头贷款，及时对贷款人违约的可能性做出预测，建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。

（二）加强政策研究

房地产业的发展在国民经济发展中占有重要的作用，它既是扩大内需、拉动经济增长的支柱产业，又是容易出现过热和泡沫而影响经济稳定发展的产业，因此，国家会在国民经济发展的不同时期对房地产业采取不同的宏观调控政策。故各银行要加强政策和市场跟踪与研究，及时根据形势的变化发展制定合理的个人住房贷款业务发展战略和对策。关注国家对房地产市场加大宏观调控以及对房地产金融业务加大监管力度的政策形势，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。

（三）尽力化解个人住房货款的流动性风险

商业银行应采取市场化的手段转移流动性风险，推进资产证券化市场的发展。首先，要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分散流动性风险。其次，应把住房贷款的证券化提上日程。

（四）加强信贷管理，防范经营风险

1．应加强贷前审批和贷后管理工作。在贷前审批环节，应综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，根据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制，认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等;加强对借款人的还款能力调查。在贷后管理方面，首先要对借款人进行跟踪调查和分析，及时发现借款人在借款周期内的各种不利还贷因素，如工作和收入等的变化情况，是否影响其还款能力，一经发现要及时采取补救措施。其次，对无意违约的客户要及时通知其偿还逾期贷款；对于个别恶意违约的借款人，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式回收贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险。最后，要加强言传，坚持正确舆论导向，强化借款人还款意识。

2．建立科学的资信评估指标体系。目前，国外对个人资信评估采取的是“5C”原则，即品德（Character）、能力（Capacity）、资本（Capital）、担保品（Collateral）和行业环境（Condition of Business）。“5C”原则是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则。我国正处于经济结构调整期，应不断对“5C”模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人住房信贷业务的个人资信评估指标体系。

3．加强银行内部操作人员的责任感，建立一套好的处罚方法。只有这样，在信贷业务经营方面，才能防范和控制信贷经营违规，预防信贷人员的不作为，更好地规避信贷经营风险。

（五）加强法律跟踪，防范法律风险

目前，在我国因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等因素影响还款的，法院做出的判决往往对银行不利，即便银行通过种种途径取得抵押物的处置权，但由于现阶段我国房地产二级市场还没有完善，处置抵押物的执行机构也不明确，没有一个较好的法律环境，收回的房子也较难变现或足值变现。因此，要深入研究和探讨律师制度在房地产金融业务中的职能，加强与律师的合作，增强业务操作在技术上的可行性和在法律上的有效性，切实防范风险。

（六）健全个人住房贷款担保制度

为降低个人住房贷款业务的风险，在我国各地先后出现了为个人住房贷款提供担保的机构，这些机构在房地产信贷风险防范上起到了重要的作用。所以，为了提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效防范个人住房信贷业务的金融风险，应该要大力推动国内住房贷款担保行业的发展，完善并创新住房贷款担保业务机制，建立健全个人住房贷款担保制度，加速完善

住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本。住房贷款担保机构必须严格按照国务院近期颁发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，积极参与到全国个人住房贷款担保体系建设之中，建立健全住房贷款担保机制，并在担保机构之间建立稳定的业务交流机制，规避个人住房贷款市场的金融风险与担保机构的自身风险。

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[5]茹晓峰．个人住房贷款业务风险状况及政策建议[J]．西安金融，2005，（10）．

第四篇：我国商业银行贷款风险管理

我国商业银行贷款风险管理

【摘 要】商业银行贷款风险管理水平的高低直接关系到我国商业银行的健康稳定发展和核心竞争力的提高。作为商业银行的资产，其质量的好坏严重影响了商业银行的运营。本文以中国农业银行为例，针对我国商业银行所面临的贷款风险问题，分析我国商业银行贷款风险的现状及成因，进而提出如何防范银行贷款风险，加强银行贷款风险管理。

【关键字】商业银行；贷款；风险管理

一、商业银行贷款风险的特点

贷款风险即是商业银行在经营管理过程中，因受各种事先无法预料的不确定性因素影响，使得银行的贷放资金无法按期收回本息和正常周转或其他原因而使商业银行遭受资金损失的可能性。数量上的可能性表现为贷款能否全部收回，时间上表现为能否按期收回。根据引起贷款风险的原因综合归类，通常将贷款风险分为：信用风险、市场风险、操作风险、其他风险。

二、中国农业银行贷款风险管理现状

1、风险管理政策

信用风险管理方面，农行制定信用集中度风险管理办法，修订银行账户信用风险内部评级风险暴露分类、内部评级风险参数量化、内部评级体系验证、信用风险内部评级、风险加权资产计量和管理等管理办法和实施细则。市场风险方面，制定资金交易投资和市场风险管理政策、风险价值计量、市场风险模型验证、重大市场风险应急等管理办法，修订资金交易和投资业务估值管理办法。操作风险方面，制定操作风险管理政策。

2、贷款质量

（1）趋势分析

从图中我们可以看到，中国农业银行2010年到2013年，4年来的不良贷款率都是逐渐下降，而2014年贷款明显上升。说明中国农业银行2014年贷款质量下降，贷款风险增大，贷款风险管理出现问题。

（2）行业分析

注：不良贷款率反映了商业银行目前的贷款风险状况，而资本充足率水平和拨备覆盖率水平则体现了商业银行应对贷款风险的能力以及商业银行对贷款风险的重视程度。

从表中可以发现，农业银行虽然拨备覆盖率超过监管标准是最高的。但不良贷款率也是最高的。可见中国农业银行的贷款风险状况不佳，贷款风险能力不强。

三、影响我国商业银行贷款风险管理的因素

（一）宏观方面

2014年中国农业银行的不良贷款率比起2013上升0.32个百分点，其实不止中国农业银行，2014年，中国商业银行不良贷款率整体上升。因为，中国商业银行的贷款情况受宏观经济的影响。

（二）微观方面

1、贷款结构不合理

主要表现为：资金运营渠道单

一、贷款投向行业集中。

我国商业银行在长期的经营中，有价证券和投资等占资金运用的比例较小，信贷资产的运用主要集中投向于贷款方面，依靠大量的贷款利息收入而生存，截止到2014年12月，近三年以来，我国金融机构的有价证券和各项投资占全部资金运用的总额都不到20%，而各项贷款在商业银行的资金运用总额中占比大多都在80%以上，贷款相对于有价证券和投资来说，优势显而易见，同时这也使得银行资产运营渠道显得过于单一化。

最近几年以来，我国商业银行新增贷款向少数行业集中发放明显。主要表现为商业银行信贷资金以较大的幅度集中投向一些国有企业和某些行业。

2、过于注重绩效

商业银行相对于其它业务来说，贷款收益占主要地位，因而对银行信贷业务的开展过度重视，对信贷表现出来的风险仅仅只于贷款发放前对信贷客户相关的风险进行分析和预测，而对客户和贷款后期潜在的风险往往不足以引起关注。追求短期业务绩效，人为的增加了贷款风险。

四、对我国商业银行贷款风险管理的建议

1、培育良好的信贷风险管理文化

商业银行在经营管理中必须培育健康的信贷风险管理文化，任何一家银行优质的资产质量都不是靠专家审出来的。只有当正确的风险管理文化为广大客户经理、信贷部门的全体员工认同，并自觉地付诸动，资产质量才会真正得到保障。

2、建立贷款风险补偿机制及风险保障制度

对已发生的风险，银行可从自身的借款人内外两方面进行补偿。首先，银行可以对企业原有的债务采取债务重组的方式，明确原有银行债务的数额、继承人、偿还期以及偿还方式，指定具体的偿还计划。其次，银行可根据预期贷款率、呆账贷款率等指标，在税后利润中计提一定的资金作为贷款风险准备金，扣除一定的补偿性余额预存银行。从而增加企业的还款意愿，减少企业透支。

参考文献：

[1]韩广文.商业银行贷款风险管理[J].经济研究导刊.2009年第19期总第57期，P56-57

第五篇：我国商业银行个人住房抵押贷款 信用风险及其防范 简介

我国商业银行个人住房抵押贷款

信用风险及其防范

内 容 提 要

随着我国房地产业的快速发展，个人住房抵押贷款量得到了迅速扩张，但在发展过程中其风险日益明显。由于个人住房贷款是以房产作为抵押，而且我国房价处于快速上升时期，个人住房贷款的不良贷款率相对低，因此个人住房贷款成为各银行竞相争夺的优质业务。由于信用环境等多方面因素影响，商业银行办理个人住房贷款业务隐含着巨大的风险。本文基于我国个人住房抵押贷款的发展现状，主要从个人住房贷款业务所面临的信用风险进行了分析，并提出了相应的解决措施。

关键词：住房抵押贷款 信用风险 风险管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 录

一、我国商业银行个人住房抵押贷款概述……………………………………1(一)(二)(三)个人住房抵押贷款的发展历程……………………………………………1 个人住房抵押贷款的特征…………………………………………………1 个人住房抵押贷款种类…………………………………………………1

二、我国商业银行中的个人住房抵押贷款信用风险……………………………2(一)(二)(三)源于个人的住房抵押贷款信用风险………………………………………2 源于房地产开发商的个人住房抵押贷款信用风险………………………2 源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险………………………………3

三、完善我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系……………………4(一)(二)完善个人的住房贷款信用风险防范体系…………………………………4 完善房地产开发商的个人住房贷款信用风险防范体系…………………5(三)完善抵押物的信用风险防范体系……………………………………………5

四、结束语……………………………………………………………………………5 参考文献………………………………………………………………………………6 后记……………………………………………………………………………………7

我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险及其防范

一、我国商业银行个人住房抵押贷款概述

(一)个人住房抵押贷款的发展历程

我国的住房抵押贷款发展历程并不是很长，我国房地产从1978年改革开发至今历经30多年的发展历程，个人住房贷款业经历了一段时间的发展，并形成了相对规范的发展模式，随之规模也扩大了许多。在分析商业银行个人住房抵押贷款信用风险的时候，为了进一步的认识个人住房贷款信用风险，应了解和掌握我国个人住房贷款发展的历程。1992年建设银行颁布了《房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》，推出了“存三贷七”的贷款品种，为以后的其他个人住房抵押办法奠定了基础。1995年7月，人民银行颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对商业银行开展个人住房制定了相关的规定。1997年中国人民银行下发了《个人住房贷款管理法（试行）》，从此商业银行个人住房贷款业务在全国范围内全面展开。1998年，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，规范金融市场，把中国房地产业推向了市场化发展的道路。在2003年8月，国务院下发的的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这是我国首次将房地产产业放到了我国国民经济支柱产业行列之中。现在的住房抵押贷款，包括经营性资金抵押贷款和公积金抵押贷款，已经成为提高居民住房消费能力、实现住房商品化，推进住房制度改革的重要工具。但是现在商业银行也处于业务的探索阶段，国家还没有全力推进住房制度的改革，因此个人住房贷款业务的总体规模不是那么规范。

（二）个人住房抵押贷款的特征

个人住房贷款也叫做个人住房按揭贷款或者是个人住房抵押贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的并且用于购买、建造和大修理的类型住房的贷款。个人住房抵押贷款的特点如下：

1.贷款对象的特殊性。个人住房贷款对借款人所应具备的条件进行了合法的相关规定，并且镇对的对象也很特殊，是具有完全民事行为能力的自然人。

2.贷款用途专一。因为贷款只能用于支付所购买住房的贷款。

3.住房贷款的本质是抵押贷款。借款人必须以质押、保证或者抵押为担保，担保的形式也可以是一种或者是两种以上的相结合的方式为担保，并且在借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息的时候，贷款人有权按照相关的法律规定对其进行处置。

4.贷款数量较大。在银行办理的各种贷款当中，个人住房贷款的贷款笔数和单笔贷款额跟其他个人消费贷款比较的话，贷款数量是比较大的。

5.国家政策的支持。个人住房贷款面向广大城镇居民，主要是解决他们购房安居的问题。为了实现这个目标，国家制定了许多优惠政策。因此随之也带来了该业务收益低、风险增大的后果。

（三）个人住房抵押贷款种类

1.政策性贷款，它是国家为解决部分城镇居民住房问题所采用的一种贷款政策，住房公积金由单位和个人缴存，统一由公积金管理中心管理。

2.商业性住房贷款。其资金的主要来源于商业银行自己的资金，是商业银行为了获得收益向买房者提供的一种贷款。包括商品房按揭贷款、存单质押贷款、商品房抵押贷款三种形式。3.个人住房组合贷款。个人住房组合贷款是个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的结合，不仅可以弥补个人住房公积金贷款额度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消费问题方面起到积极作用。其贷款利率比公积金贷款相对高一点，比商业贷款利率相对低一点。

二、我国商业银行中的个人住房贷款信用风险

信用风险，又称为违约风险，是指合同当事人，也就是借款人不愿或无力按照合同的时间还本付息，而导致银行遭受损失的风险。信用风险是银行发展个人住房抵押贷款业务过程中所有风险当中最主要的风险之一。造成个人住房抵押贷款信用风险的原因有许多，例如借款人因为自身的原因而不能偿还银行贷款本息；开发商与购房人勾结，利用虚假身份或虚假收入证明等手段骗取银行贷款；抵押物的处置而导致的信用风险。本文主要从以下三点进行了分析：

（一）源于个人的住房抵押贷款信用风险

在我国由于市场经济发展时间比较短，整个社会的信用环境还不成熟，尤其是个人信用评估体系还没有建立起来，不能从制度上提高借款人的违约成本，来降低银行个人住房贷款所面临的风险。因此，个人信用风险在我国现在尤为严重，且随着个人住房信贷规模的进一步扩大，由于个人原因引发的住房贷款的违约问题呈现出增加的趋势。违约行为有以下几种类型：借款人理性违约行为、借款人被迫违约行为、恶意违约行为。以下是针对这三类违约行为分别进行的分析。

1.借款人被迫违约行为

指由于借款人支付能力不足，无法按期偿还抵押贷款而造成的违约行为。发生被迫违约是由于借款人的支付能力发生变化而导致，因为在抵押贷款付款额度增加幅度不是很明显的情况下，是由借款人的收入水平决定。在签订贷款合同的时候，散发贷款的金融机构，会通过借款人收入情况与所从事的职业等因素来衡量借款人是否具有如期偿还贷款的能力。借款人被迫违约的行为是因为借款人失业、疾病或事故等原因而产生的。也许这种不良信用给借款人今后再次申请贷款所造成的困难较小，但是给银行信贷资金会造成一定的风险。

2.借款人理性违约行为

通常也叫做主动违约，是指借款人从自身利益出发，出于经济利益的考虑而主观上愿意违约的行为。借款人对其成本和收益进行权衡之后才导致了违约，并不是因为客观原因。依据经济利益原则进行理性的判断，当借款人主观上认为放弃抵押物能给他带来更大的收益，主动违约风险就会发生。

3.恶意违约行为

恶意违约行为是指借款人可以还本付息，但是采取不正当的方法，或者是主观意愿上故意违约，以购买住房为理由骗取银行贷款的行为。目前在我国，恶意违约的行为很严重，具体表现在以下几个方面：其一是借款人、房地产开发商和购房者之间由于发生一些纠纷时拒绝偿还贷款，最终将银行的风险。其二是因为房地产开发商一方面资金不足，另一方面又不能通过合法的手段来解决融资问题，采取捏造事实等不正当的手段来骗取银行的贷款。其三是借款人有意欺骗，来伪造个人信贷信息获取银行的贷款，从而导致的风险。

（二）源于房地产开发商的个人住房抵押贷款信用风险

作为个人所购住房的主要支撑者，房地产开发企业属于典型的资本密集型企业，其可能的种种不良行为虽不会直接给银行带来信用风险，但是由于个人住房贷款与房地产业和金融业的密切相关性，房地产开发商的风险很可能通过购房者轻易转嫁给银行。

1.开发商信用风险而导致的假按揭 假按揭是房地产开发商为了达到得到银行信贷资金的目的，通过欺骗的手段得到商业银行所发放的贷款。自从国家出台的一系列政策措施之后，众多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下，很多开发商开始以 “假按揭”之名套取银行信贷资金。

在假按揭中，开发商将其楼盘售价抬高，再让其员工、或者是朋友等人到银行办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，银行很难发现出问题。借款人申请到贷款后，银行将其贷款直接划进开发商的账户。如果假按揭的人多的话，银行划进开发商账户的就是一笔巨额资金。这种极易，会引发银行的不良资产，并且会加大市场对房地产需求的假象。这种骗贷为目的假按揭把风险转嫁给银行，从而出现金融风险问题。

2.开发商经营风险而导致的个人住房贷款信用风险

银行在开展个人住房抵押贷款的时候，需要房地产开发商提供阶段性或者是全程的担保，以此来保证借款人违约时银行仍可以收回贷款。但是房地产开发商经营也存在风险，会直接或间接地影响银行的个人住房抵押贷款业务。比如，从2012年到2013年一季度的房地产开发企业到位资金趋势来看，今年增加的很快。如图1所示：

图1 2012年-2013年我国房地产开发企业到位资金增速

数据来源：中国产业竞争情报网

从图1可看出我国房地产开发企业到位资金在不断地增加，这表明我国房地产业投资快速增长。但是随之也会带来一定的风险。房地产开发和销售涉及到多方主体，任何一个主体经营不善都有可能引发借款人矛盾，最后造成银行的信贷风险。

3.项目风险

指通过故意提供给银行不真实的项目资料来骗取银行贷款的风险。如果没有足够的资金、很好的开发能力和良好的开发业绩的开发企业就会出现出售不好，资金不充足等问题，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终导致开发项目中途终止。如果购房者要求解除购房合同，就把风险转嫁给银行。(三)源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险

对于个人住房抵押贷款来说，个人信用应该是归还贷款时的第一担保，而抵押物是第二信用。个人住房贷款的抵押物的处置风险是指当借款人违约后，商业银行不能有效化解其抵押物所产生的风险。主要有以下几种风险：

1.抵押物的产权风险

抵押物的产权风险即抵押物产权问题而产生的风险。如在个人住房贷款并没有偿还的时候，因为城市建设需要，拆迁等因素而导致了产权风险，虽然政府制定了相关规定对此予以保障，但是住房抵押贷款中抵押权人还是面临着两种风险：一是拆迁补偿后，补偿的价格低于住房市场的价格，即使将其补偿费全部用于还贷，也难以清偿全部贷款。二是银行难以实现抵押权的物上代位权，也就是所有权的代位，因此就有可能产生产权替代风险。

2.抵押物价格风险

抵押物价格风险是指作为抵押的房屋随着房地产市场的发展、房屋自然磨损、经济发展而导致价格下降所出现的风险。它包括抵押物价格市场风险以及抵押物价格人为风险两种风险。前者是指作为抵押物的房地产价值因经济发展、房地产市场的发展以及房屋自然磨损而发生的价格下跌的风险。后者是抵押人在抵押期间对房屋进行破坏并导致的抵押物价值变化而造成的风险。

3.抵押物变现风险

抵押物的变现风险是指当贷款者出现违约后，银行不能使抵押物变现或者处理抵押物代价较高，甚至不能以合理的价格处理抵押物的风险。由于我国法律体系尚不健全，使抵押物变现出现了较大苦难。一是抵押物变现很难，缺少中介机构，抵押物变现能力较差，处置抵押物要经过有关部门调查和监督，才能按照相关规定进行拍卖，步骤复杂而且很多，变现时间较长。二是由于抵押物成本较高、处置抵押物的时候商业银行不能足额并合法的变现。有些抵押物的价格很贵，一般人很难接受其价格；有些销售市场狭窄的抵押物很难卖出去；还有一些不动产，比如商品房、营业用房因位置偏僻，交通不便等因素无法变卖。三是我国住房二级市场还没有建立比较发达的二手房市场，存在发展比较缓慢，交易法规不完善等问题。

三、我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系的完善

（一）完善个人的住房贷款信用风险防范体系 1.完善个人征信系统

完善我国的个人征信系统，就必须建立一套完整并能充分发挥作用的信用评估系统。银行对个人信用状况进行评估的目的，是为银行是否向客户授信和授信额度大小提供决策依据。因此，个人信用评估的准确度直接影响银行贷款资产的安全。首先，应该建立一套完善的信用风险评估指标体系。最近几年，我国个人住房抵押贷款迅速增长，但由于我国个人住房抵押贷款兴起的时间并不是很长，其信用风险也没有完全的暴露出来，所以很多商业银行对于个人住房抵押贷款信用风险没有引起足够的重视，更没有打造一套规范的个人住房抵押贷款信用风险评估指标体系。其次，获得借款者的真实信息。这一方面需要借助于完善的个人征信体系，因此个人信用评级体系的完善与个人征信体系的建设是相辅相成、缺一不可的。个人征信体系的建设和完善可以为信用风险评估提供可靠地、真实的信息。

2.完善个人信用评估体系

应该建立一个科学的个人信用评估体系。目前最常用的是信用分计算方法。我国商业银行个人消费信贷打分法一般都是参照发达国家的银行信用评分体系，并根据我国实际情况推出比较完善的个人信贷打分法。但是，在实际工作中，银行既要重视信用评分体系，又不能被信用评分体系所束缚，因为信用评分体系本身具有一定的局限性，如权重的确定融入主观因素，其隐含的假设即为各变量之间存在一种线性关系等等。这些都降低了信用评分的准确性。若信用评分能处理大量信息、同时又能解决非线性问题的神经网络结合起来一起运用，则可以消除主观性和不确定性，因而提高准确率。

3.建立个人失信惩罚机制

我们不但要完善个人征信体系同时也要建立个人失信惩罚机制。个人失信惩罚机制是一种让欺骗的收益小于成本的外部约束机制，此机制是有利于个人信用制度的健康发展。通过完善失信惩罚机制，运用社会道德约束机制和经济手段，让有严重失信记录的人受到惩罚。

（二）完善房地产开发商的个人住房贷款信用风险防范体系 1.严格审查开发商的资质及信用状况

严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对其项目进行审查时，开发商必须提供合法的项目资料，避免银行陷入不必要的纠纷。同时要对审查项目的资金进行落实。选定完按揭项目之后，应该让其专业人对该项目实行专项管理，并建立相应的贷款管理责任制。

2.完善个人住房抵押贷款担保体系

通常情况下，担保和抵押是降低信贷风险最有效的手段。目前我国抵押贷款担保机构主要为地方性置业担保公司，建设部颁布的《住房置业担保管理试行办法》中对其规定的最低注册资本标准仅为1000万人民币，它们的规模较小，抗风险能力低，所以它们对借款人的要求与商业银行差不多，所以对于大多数未能达到银行信用要求的中低收入借款人而言，置业担保公司的出现并不能使他们受益。商业银行也不能指望置业担保公司为他们的个人客户提供增加信用级别的服务。因此在现阶段，应考虑由政府组建设立住房担保机构，使其作为政府实施社会保障制度的一个组成部分，成为住房担保市场的主导性机构。此机构属于政策性机构，目的不是赢利，主要作用是鼓励中低收入家庭进入住房抵押贷款市场，提高他们的资信等级和贷款成数，促进住房信贷市场的发展。

3.加强对按揭贷款项目的审查

包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。资信审查主要通过监督和控制销售情况、开发商信用记录、工程进行的情况、售房款的账户管理和保证金账户中的资金的变动趋势，如果发现异常情况应及时采取与之相应的对策。在审查项目楼盘的同时，不仅要分析对所售楼盘价值可能造成影响的各种因素，而且还要全面总结楼盘的价值变动趋势。

（三）完善抵押物的信用风险防范体系 1.加强对抵押物的审查

对于抵押物房地产的选定和审核，主要选择便于保值的，便于变现的，便于保管的以及便于估价的房地产。抵押物要符合国家制定的相关的法律法规，以防出现抵押房地产不可以用来贷款抵押的问题。金融机构应全面管制对抵押物的保管，并且需要借款人上交作为抵押房产的产权证件或可以证明房产权的有效文件。这样一来抵押物市场逐渐趋向规范化，包括控制多头抵押、重复抵押、无权抵押等违法行为。

2.加强对抵押物的估价

在个人住房贷款业务中，银行对抵押物的估价是至关重要的。房产是银行把贷款风险转嫁给借款人的重要手段，也是银行发放个人住房贷款的主要条件。所以出于规避风险的目的，银行应准确的对其房产进行科学合理的估价，避免在处置抵押物的时候，产生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。同时因为个人住房贷款期限较长，对于可能发生的风险无法预测，因此为了更有效地规避抵押物价值风险，银行应该以不超过抵押物所有价值的80%为限额。

3.对抵押物设置保险

对抵押物进行保险可以防止抵押物随着经济环境、自然磨损或灭失给银行带来的风险。抵押物投保的期限应和贷款期限相一致，以免保险期已到期，而银行贷款还未到期，导致这一期间产生贷款风险的可能性增加。

四、结束语

近年来，随着我国房地产价格的波动，作为风险源头的个人住房贷款信用风险问题成为社会关注的焦点之一，也是金融市场当中的一个重大问题。因此，本文根据我国个人住房贷款发展的概况，进一步分析了我国商业银行个人住房贷款中所面临的信用风险 问题。存在的问题有：源于个人的住房贷款信用风险；源于房地产开发商的个人住房贷款信用风险；源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险。关于解决这些问题的相关措施如下：首先，完善个人信用评估体系、应当具备科学的信用风险评估方法、建立个人失信惩罚机制；其次，严格审查开发商的资质及信用状况、完善个人住房抵押贷款担保体系、加强对其按揭贷款项目进行科学合理的审查；最后，加强对抵押物的审查、加强对抵押物的估价、对抵押物设置保险。这些措施有利于银行在贷前进行风险评估，在贷后进行管理，并可以将银行风险通过保险或者是证券化的方式转移出去，从而达到降低信用风险的目的。

参考文献

1.张新艳，《商业银行个人住房抵押贷款风险管理研究》，大连理工大学，硕士论文，2012年10月8日

2.刘嘉和，《我国住房抵押贷款信用风险因素分析》，山东社会科学，期刊，2012年3月5日

3.申金珠，《个人住房抵押贷款信用风险研究》，西安交通大学，硕士论文，2012年3月1日 4.刘树枫，《我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范》，西安石油大学学报（自然科学版），期刊，2010年11月25日

5.时晓虹，《商业银行信用风险管理的国际比较研究》，东北财经大学，硕士论文，2006年

6.曹振良、高晓慧，《中国房地产业发展与管理研究》，北京大学出版社，2002年5月

7.王重润，《信息、效率与机制：住房抵押贷款市场研究》，北京经济管理出版社，2004年11月第一版

8.中国产业竞争情报网：http://chinacir.com.cn/

后 记

时光荏苒，转眼间在母校内蒙古财经大学四年的学习生活即将结束，在论文完成之际，心中既有辛苦的喜悦又有即将离开母校的留恋。

本文是我四年来学习成果的一个总结。论文得以完成，首先要感谢我的导师吴晓成老师。无论从论文的选题，资料的搜集到文章的定稿，吴老师都倾注了大量的心血，没有导师的细心指导，我可能不能顺利完成论文的写作。吴老师渊博的知识，严谨的治学态度，务实的科研精神及灵活的教育方式深深地影响着我，使我受益匪浅。在论文收笔之际，谨向导师表示衷心的感谢和深深的敬意！同时，也要向辛苦养育我的父母和帮助我的同学以及朋友致以最诚挚的敬意，他们在生活上的支持、精神上的鼓励，是我顺利完成学业和论文写作的保障。

由于我国个人住房抵押贷款较晚，且住房抵押货款系信用风险牵涉多方面的知识，限于本人水平有限，文章的研究较为粗略，文中不足之处，恳请各位老师不吝赐教。