关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见

第一篇：关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见

转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知

穗府办〔2010〕67号

发布时间：2010-01-18

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

市国土房管局《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》业经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土房管局反映。

广州市人民政府办公厅

二○一○年八月一日

关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见

市国土房管局:

根据依法行政、尊重历史、实事求是的原则，以维护群众利益、维护社会稳定、促进社会和谐为目的，现就解决因建设单位(包括行政企事业单位)倒闭、破产、撤销、兼并或者欠缴税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产登记历史遗留问题提出如下意见：

一、组织领导

为切实解决房地产登记历史遗留问题，我市成立由市政府分管领导任组长，市建设、规划、国土房管、财政、地税、工商、公安消防、民防等职能部门组成的市解决历史遗留的办理房地产证问题领导小组(以下简称领导小组)，统一领导、研究和协调处理房地产登记历史遗留问题。领导小组下设市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室(设在市国土房管局，以下简称办证办公室，刻制专用章)，负责召集各职能部门共同研究解决房地产登记历史遗留问题，建立疑难案件会审机制，并统一对外开展工作。

二、工作对象及范围

解决我市市辖10区内国有土地上房地产登记历史遗留问题的对象及范围：

(一)房改购房人合法购买的公有住房，其公有住房购房协议已依法在市住房制度改革办公室办理房改备案手续并已缴清房改购房款的；

(二)商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的；

(三)1995年1月1日《城市商品房预售管理办法》实施前购买的房屋，房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，但未办理合同登记备案手续，购房人已缴清购房款的；

(四)被拆迁人合法取得的拆迁补偿回迁房，其房屋拆迁补偿协议已依法在市城市房屋拆迁管理办公室办理登记备案手续的；

(五)国有企业或行政事业单位，因生产、居住需要在单位原自有用地上修建的生产、办公、业务用房和职工宿舍等；

(六)其他经领导小组会审研究认为权属来源合法，可以依法办理房地产登记的房屋。

三、房地产登记发证程序

属于上述范围的房屋，房地产登记发证按以下程序办理：

(一)申请。

申请房地产权登记，应当依法向市国土房管局提出申请，填写房地产登记申请书，并提交相关资料：

1．房改购房人应提交身份证明文件、经市住房制度改革办公室房改备案的公有住房购房协议、缴清房改购房款的证明、公安机关出具的门牌证明、房屋测量成果报告书等资料。

2．商品房预购人应提交身份证明文件、依法登记备案的商品房预售合同、缴清商品房购房款的证明、公安机关出具的门牌证明、房屋测量成果报告书等资料。

3．《城市商品房预售管理办法》实施前买卖双方签订房屋买卖合同但未办理合同登记备案手续、购房人已缴清购房款的合法购买房屋，购房人应提交身份证明文件、经公证的房屋买卖合同、缴清购房款的证明、公安机关出具的门牌证明、房屋测量成果报告书等资料。

4．被拆迁人应提交身份证明文件、依法在市城市房屋拆迁管理办公室登记备案的房屋拆迁补偿协议、公安机关出具的门牌证明、房屋测量成果报告书等资料。

5．国有企业或行政事业单位应提交用地、报建资料、公安机关出具的门牌证明、房屋测量成果报告书等资料。

6．上述房改购房人、商品房预购人、购房人和被拆迁人可以共同委托业主委员会、物业管理公司、中介公司或个人，集体申请房地产权登记。集体申请房地产权登记的，应统一向市国土房管局提出，并按上述规定提交申请资料和委托关系证明文件。

7．房改购房人、商品房预购人、购房人、被拆迁人和国有企业或行政事业单位申请房地产权初始登记还应提交申请登记房屋所属建设项目原报建批准文件，不能提交的可到城市规划部门申请复印原报建批准文件并经城市规划部门盖章确认。

8．自1997年4月1日《广州市城市规划条例》实施后报建的房屋，除按上述规定提交申请资料外，还应提交建设工程规划验收合格证。因建设单位已被注销无法申请规划验收的，上述房改购房人、商品房预购人、购房人和被拆迁人可以共同委托业主委员会、物业管理公司、中介公司或个人，集体向城市规划部门申请规划验收，并依有关规定提交申请资料和委托关系证明文件。

(二)审查登记发证。

属于上述范围房屋的登记发证，市国土房管局根据下列原则办理：

1．申请登记的房地产符合下列条件的，市国土房管局可以将初始登记和转移登记合并办理，直接核发房地产证：

(1)权属来源清晰；

(2)界址明确；

(3)申请登记的房地产在用地、报建等文件批准建设范围内。

2．申请登记的房地产有下列情形之一的，市国土房管局不予登记：

(1)权属有纠纷；

(2)被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制房地产权；

(3)申请登记的使用功能与城市规划部门原批准的建筑物使用功能不一致；

(4)临时建筑；

(5)建筑物违法建设部分；

(6)其他依法不能登记的情形。

3．涉及违法用地或违法建设的，违法建设当事人应当先到土地监察、城市管理综合执法部门和城市规划部门接受违法用地、违法建设处理。符合土地利用规划和城市规划、经城市规划部门同意保留使用的房屋，可以办理产权登记，核发房地产证。

因建设工程存在违法建设而未能核发建设工程规划验收合格证的，若违法建设项目规模微小，对城市规划影响轻微，可先行对不存在违法建设的建筑部分分期规划验收，经城市规划部门审查后依法核发建设工程规划验收合格证。建设单位缴纳土地出让金、配套设施建设费、防空地下室易地建设费等税费的情况与建设工程规划验收合格证的办理分离，建设单位欠缴的上述税费由相应主管部门依法追缴。市国土房管局应及时在网上公布受理的房地产登记申请，并将有关信息函告相关部门。

4．商品房出售后，因买卖双方当事人未办商品房预售合同登记，售房人又将房屋二次出售或进行抵押，或已售房屋因纠纷被人民法院依法查封等导致购房人无法办理产权登记的，由司法机关依法处理后，再办理产权登记，核发房地产证。

5．国有企业或行政事业单位在原单位自有历史用地上已建成的房屋，虽用地、规划手续不完善，但不影响市容、交通、消防安全，不影响邻里通风、采光、通行，不占用市政设施、公共服务设施的，经办证办公室召集市建设、规划、国土房管、财政、地税、工商、公安消防、民防等职能部门会审，合格的可以办理产权登记，核发房地产证。

6．房地产测绘部门测绘上述房屋时，测绘成果资料应与房地产自然状况保持一致，并对建筑物整体和房改购房人、商品房预购人、购房人及被拆迁人对建筑物的专有部分分别出具房屋测绘成果报告和分户图，同时在图中清晰标注建筑物符合规划报建部分。

四、房地产登记税费问题的处理和追缴

房改购房人、商品房预购人、购房人和被拆迁人按国家、省、市规定和标准向征收部门缴纳自身应缴的房地产登记有关税费后，方能取得房地产证。建设单位拖欠税费的，不得为其自有物业办理房地产证及权属证明，但不影响房改购房人、商品房预购人、购房人或被拆迁人办理房地产证。

对拖欠税费的建设单位，有关征收部门应加大催收力度，督促限期清缴；逾期不缴纳的，有关征收部门应依法对其作出相应处理。

五、行政效能监察

在解决历史遗留的办理房地产证问题工作中，各职能部门要加强协调和配合，以积极主动的态度切实做好工作，有效解决问题。市监察局及各有关职能部门的监察机构应认真履行监督检查职能，加强效能监察，确保我市历史遗留的办理房地产证的各项工作真正落到实处。

六、实施时间

本意见自印发之日起实施，有效期2年。

第二篇：养殖证有关问题及解决意见

一、尚未编制养殖水域滩涂规划的县（市、区）或不在养殖水域滩涂规划内的水域、滩涂如何发证登记？

水域、滩涂是具有多重使用功能的国土资源。为科学合理开发利用水域、滩涂资源，协调排他性使用功能之间的矛盾和冲突，同时更好地保护弱势的养殖使用功能，保证养殖水域、滩涂稳定和养殖业发展的基础，《渔业法》第十一条规定，“国家对水域利用进行统一规划，确定可以用于养殖业的水域和滩涂”。因此，养殖水域滩涂规划是水域滩涂养殖发证登记的主要依据。

但现实中，确有一些县（市、区），如西部和部分城市郊区，水域、滩涂面积少，水产养殖业比重很小，专门编制养殖水域滩涂规划成本太高，操作性不强；或者有些特殊水域滩涂目前还难以明确纳入规划，如深海、山区溪流、工矿塌陷区等。对此，《水域滩涂养殖发证登记办法》（以下简称《办法》）第二条规定“县级以上地方人民政府以其他形式确定可以用于水产养殖业的水域、滩涂”也属于本法适用范围。因此，使用县级以上地方人民政府以其他形式（如决议、纪要、批复、综合经济发展规划等）确定可以用于水产养殖业的水域滩涂从事养殖生产，也应当发证登记。即在特殊区域从事养殖生产是否发证登记由县级以上地方人民政府决定。

二、水域滩涂养殖证应当发给谁？

《水域滩涂养殖证》（以下简称《养殖证》）是养殖权人依法使用水域滩涂从事养殖生产的用益物权凭证。根据《办法》的有关规定，核发养殖证分两种情况：

一是申请并获准使用国家所有的水域、滩涂从事养殖生产的，养殖证应当发给提出申请的公民、法人或其他组织。

二是以家庭承包方式或者以招标、拍卖、公开协商等方式承包农民集体所有或者国家所有依法由农民集体使用的水域、滩涂从事养殖生产的，养殖证应当发给承包方。

三、养殖发证登记工作如何收费？

《办法》第二十条规定，颁发养殖证，除依法收取工本费外，不得向水域滩涂使用人收取任何费用。这里的“任何费用”是指在养殖发证登记工作中发生的诸如受理、审查、调查核实、公示等办公性费用。

养殖发证登记工作经费应当列入地方财政预算。但水域滩涂使用费、测绘费等不属于办公性费用，不在此例。

四、如何办理初始登记

（一）使用水域、滩涂从事养殖生产的个人或单位（或者发包方）提出申请，填写《水域滩涂养殖证申请表》（以下简称《申请表》），面积在3公顷（含3公顷）以上的国有水域、滩涂需要提交一式三份“水域、滩涂界至图”，其中一份粘贴在《申请表》第2页，并附有关材料递交县级以上地方人民政府渔业行政主管部门。

（二）县级以上地方人民政府渔业行政主管部门应当在受理后15个工作日内对申请材料进行书面审查和实地核查。

（三）符合规定的，应当将申请在水域、滩涂所在地进行公示，公示期为10日；不符合规定的，书面通知申请人。

（四）公示期满后，符合下列条件的，县级以上地方人民政府渔业行政主管部门应当报请同级人民政府核发《养殖证》。分二步：

第一、将《申请表》报请同级人民政府（“水域、滩涂界至图”盖“**省、市、县养殖证骑缝章”，以下简称“骑缝章”），在“同级人民政府审批意见”一栏盖人民政府公章或“人民政府养殖证专用章”（以下简称“专用章”），并注明审批同意时间。

第二、同级人民政府审批同意的，在《申请表》上在“水域滩涂养殖发证登记系统”进行“初始登记”录入（“审核发证日期”同《申请表》上的审批同意时间），打印《养殖证》，粘贴“水域、滩涂界至图”（盖骑缝章），盖人民政府公章或专用章。同时，打印《水域滩涂养殖权登记表》（以下简称《登记表》），粘贴“水域、滩涂界至图”（盖骑缝章）。

（五）通知申请个人或单位领取《养殖证》（携带居民身份证、工商登记证或组织机构代码证原件），验明身份或单位名称后，请申请人（或法定代表人）在《申请表》中“申请人领取证件记录”一栏签字（不能代领），并注明时间，即可核发证件。将《申请表》和《登记表》等有关材料编成《水域滩涂养殖登

记簿》（以下简称《登记簿》），一年成一册，存档备案。

五、《申请表》填写注意事项？

发证登记机关应将《申请表》电子文本公布在本级人民政府或渔业行政主管机构网站，或将已印刷的表格放置在行政审批服务中心，便于养殖者获取，并给予必要的政策咨询和填写解答。

第1页“水域、滩涂地理坐标及四至范围”一栏，如有测绘机构出具水域、滩涂界至图，应填写经纬度，例如：东至： N 30°60'20“ E 120°40'10”。如测绘机构出具水域、滩涂界至图，按照手绘界至图，应填写明显地标物，例如：东至：国道***号西侧，西至：*****河东岸。如果水域、滩涂形状不规则，有多个测绘点，只填最东、最西、最南和最北4个点的坐标或地标。

第2页“图号”是指测绘机构出具水域、滩涂界至图或手绘的水域、滩涂界至图编号。

第2页“测绘机构出具水域、滩涂界至图粘贴处”。要求使用国家所有的水域、滩涂从事养殖的，应提交一式三份具有测绘资质机构出具的水域、滩涂界至图，一份粘贴此页上（加盖“养殖证骑缝章”），当地个人申请使用水域、滩涂面积在3公顷（含3公顷）以下的，可以用手工绘制图；使用集体所有的水域、滩涂从事养殖的，应提交承包经营合同复印件三份（并出示原件）。考虑到《养殖证》银行抵押的要求，建议有条件的地区应全部规范使用测绘资质机构出具的水域、滩涂界至图。

第3页“水域滩涂养殖证编号”为系统自动生成，发证登记机关经办人员待信息录入和证件打印后，按照系统生成的编号填写。

六、使用“水域滩涂养殖发证登记系统”录入，如何修改和删除养殖证录入信息？

每个县级、市级、省级发证登记机关都有一个单独的用户名和密码。对于同一机关，“养殖证信息管理系统”与“水域滩涂养殖发证登记系统”的用户名相同。如果用户名下发后3个月仍未使用，系统将锁闭此用户名，要重新启用。需要重新启用或者新增用户名（主要是指行政区划变化）的单位请联系农业部渔政指挥中心信息处（010-59193085）。

县级以上地方人民政府渔业行政主管部门只有录入本级信息的权限，一旦提交后，没有修改和删除的权限（其中，打印后不能再删除，只能修改），修改和删除需要报上一级渔业行政主管部门办理，具

体规定如下：

向上一级部门申请处理，申请必须以公函形式，说明修改和删除的理由，如果已经打印证件应附上。上一级部门应在收到申请公函，并审核无误后，再进行修改和删除操作，不得擅自删除和修改。

“水域滩涂养殖发证登记系统”具有操作监控功能，将记录所有删除和修改操作，各级渔业行政主管部门应按规定进行删除和修改操作。

七、《养殖证》打印注意事项？

《养殖证》打印使用“水域滩涂养殖发证登记系统”和专用防伪纸，不使用该系统和用其他纸张打印证件无效。

《养殖证》为普通A4打印机横向打印，打印前注意将系统中打印方向调整为横向，建议使用预览功能，并注意放入打印机专用防伪纸的正反和上下方向。建议先使用其他纸张试验后再进行打印，尽量减少打印错误和浪费专用防伪纸。

八、《登记表》如何打印和归档？

该表在“水域滩涂养殖发证登记系统”中使用普通A4打印机纵向打印，使用普通A4空白纸，打印前注意将系统中打印方向调整为纵向，建议使用预览功能。

依据《办法》相关规定，县级以上地方人民政府渔业行政主管部门应建立登记簿，《登记簿》由《登记表》组成，每形成一册，登记簿封面由县级以上地方人民政府渔业行政主管部门自制，登记簿为重要档案材料，应有专人负责妥善保管，防止遗失、损毁和篡改。

九、水域滩涂养殖权期限如何核准？

水域滩涂养殖权属于用益物权。用益物权是权利人依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利，其期限需由使用权人向所有权人申请批准或协商确定。由于养殖水域滩涂类型多样而复杂，所有权人既有国家又有农民集体，统一规定养殖权期限不具操作性。在办理发证登记工作中应按以下原则核准水域滩涂养殖权期限。

1．使用农民集体所有或者国家所有依法由农民集体使用的水域滩涂的，水域滩涂养殖权期限应与

承包合同有效期一致。

2．使用国家所有的水域滩涂的，水域滩涂养殖权期限的核准以县级以上地方人民政府颁布的养殖水域滩涂规划期限或者以其他形式批准的使用期限为依据。因此，各级地方人民政府应贯彻中央稳定渔民水域滩涂养殖使用权精神，按照保持长期稳定的要求编制养殖水域滩涂规划。

十、原《水域滩涂养殖使用证》换新版《养殖证》，如何办理？

《办法》规定：“本办法施行前养殖水域、滩涂已核发养殖证或者农村土地承包经营权证的，在有效期内继续有效。”即不得以施行本办法而强制收回或者换证，同时要做好登记工作。但如果权利人提出换证申请的，县级以上地方人民政府渔业行政主管部门应当受理，并按规定进行发证登记。

原《水域滩涂养殖使用证》换新版《养殖证》，工作流程基本与初始登记相同。养殖权人必须填写申请表，补充有关信息，交回原《水域滩涂养殖使用证》。如果对申请材料的书面审查合格，可以不再进行公示，直接报请同级人民政府核发养殖证。同级人民政府同意核发的，应先将“养殖证信息管理系统”中的原养殖证信息注销，然后在“水域滩涂养殖发证登记系统”进行初始登记的录入，打印《养殖证》，同时打印《登记表》，并通知申请个人或单位领取《养殖证》。换发证件的《登记表》同样汇总编入当年的《登记簿》。原《水域滩涂养殖使用证》应及时销毁，不得外流和继续保存。

十一、如何办理变更登记？

变更内容只变更《养殖证》的养殖权人与养殖权人地址（例如，养殖权人为个人的，“姓名”和“个人住址”改变；养殖权人为单位的，“单位全称”和“单位地址”改变），其他内容不能变更。

水域滩涂养殖权人须按规定向原发证登记机关申请办理变更登记，填写《申请表》，并提供法人、组织资格证明或个人身份证明（身份证和户口簿）复印件一份（并出示原件）等材料。原发证登记机关审核无误后，报请同级人民政府审核。审核同意的，在《养殖证》中“变更登记”页进行变更登记（应手工填写，并盖人民政府公章或专用章），为保证纸质证书与系统内证书数据和《登记表》内容保持一致，在养殖权人申请变更时，经办人应将变更内容登记到“水域滩涂养殖发证登记系统”中“变更登记”栏和原《登记表》中（盖人民政府公章或专用章）。

十二、如何办理期限延展？

水域滩涂养殖权人在水域滩涂养殖权期限届满60天前应向原发证登记机关办理期限延展手续，办理期限延展重新填写《申请表》，并提供法人、组织资格证明或个人身份证明（身份证和户口簿）复印件一份（并出示原件）等材料。原发证登记机关审核无误后，报请同级人民政府审核。审核同意的，《养殖证》“期限延展”页进行登记（应手工填写，并盖人民政府公章或专用章），在原《登记表》的“期限延展”栏填写延展内容（盖人民政府公章或专用章），同时在“水域滩涂养殖发证登记系统”中“期限延展”栏填写延展内容。

十三、如何给证件丢失的养殖权人进行证件补办？

养殖权人需要在市级公开发行的报刊上刊登遗失声明，写明养殖证编号，持有者等详细信息，公告失效。第一种情况是原《水域滩涂养殖使用证》遗失，直接按照换证程序办理（参考问题十）。第二种情况是新版《水域滩涂养殖证》遗失，原发证登记机关在验明养殖权人身份或单位名称后，报同级人民政府重新打印证件，在补发的《水域滩涂养殖证》中“备注”一栏填写补发时间和经办人，相同信息也填写到对应的《水域滩涂养殖权登记表》中“备注”一栏，均盖人民政府公章或专用章。

十四、如何办理注销登记？

办理水域滩涂养殖权注销登记时，应填写《申请表》，原发证登记机关收回原《养殖证》（如已经丢失的应先办理挂失，参考问题十三），在原《登记表》“备注”栏填写注销内容（主要包括注销时间和理由），盖人民政府公章或专用章。同时在“水域滩涂养殖发证登记系统”中进行“注销登记”操作。

第三篇：解决历史遗留信访问题的实践与思考

对解决农村历史遗留和疑难纪检信访问题的

实践与思考（草稿）

胥口镇 吴耀星 卢向伟 朱哲明

2013年9 月15日

随着改革进入深水区，社会利益格局的调整、人民思想观念的更新，群众维权意识的增强，一些深层次的社会矛盾凸显。农村历史遗留问题和财务廉政纪检问题是当前基层信访工作面临的两大重点和难题。

一、当前农村历史遗留和疑难信访主要问题

近年来，当前农村发生历史遗留和疑难信访主要问题主要有六个方面： 一是历史遗留财务方面问题，如渌渚杜邵自然村并村前10多年财务糊涂帐，新岗埠头自然村洪福矿山收入分配问题，灵苑村周国根州盛创实业有限公司原小学区块工程款纠纷。

二是历史遗留建房邻里纠纷问题，如岘口村邵美云、邵美英围墙纠纷问题，新岭村钟根军宅基地问题。

三是历史遗留违规使用土地方面问题，如富春桃园2001年土地违规使用建景区问题，新崤村委建农贸大楼问题。

四是历史遗留环境污染问题，如渌渚汪家矿山开采粉尘污染、道路严重破坏汪岸军信访问题，海正药业污染信访问题。

五是历史遗留山林纠纷问题，如阆坞村与桐庐临村山林所以权归属问题，新岗埠头自然村山林产权证与新浦村攀比问题。

六是征地拆迁过程中评估问题。拆迁企业很容易发生抢建安装旧设备骗取高额赔偿金问题。目前，采用比较多的是中介公司评估的形式。

财务混乱、山林纠纷、道路破损、土地整理、砂场整治、矿山开采、环境污染、拆迁抢建骗赔等引发群体上访事件，不少镇村干部还是心有余悸。这些信访案件给党政工作带来了负面影响，显现了干群关系紧张，反映出党政工作中存在的问题。

二、发生纪检信访问题主要原因

我们经过进村入户排查摸底，调查分析发现导致信访问题发生的原因，主要有五个方面：

一是镇、村部分干部对上级出台新政策所带来的影响估计不足。特别是市推行土地整理有偿补助政策来，近几年所出现的群体信访、来信投诉、电话举 报信访案件中，有五分之一是因土地整理或土地建房纠纷而引起，这说明镇村干部在推行过程中对出现的情况预见不够、准备不足，措施不力及部分群众观念落后，造成工作被动。

二是群众认识上存在思维定式。突出表现在：信“多”不信“少”，认为只要人多所造成的影响就大，对党委、政府的压力就大，问题容易得到解决；信“上”不信“下”，喜欢越级上访；信“闹”不信“理”，认为凡事只有不停地闹，就会引起政府重视进而得到解决；信“访”不信“法”，认为通过信访途径，逼迫政府采取行政手段解决问题更快也更好，不愿走司法途径。“大闹大解决，小闹小解决，不闹不解决”的现实情况，对群众将问题解决寄托于“三访”起到了诱导作用。（如：浦中村叶连根家出路难问题-----）

三是上访人获利产生新的预期，形成“闹事上访”的恶性循环。综观我工作过的镇近年来得以解决的群访事件，无论是有理还是无理，群众都从中得到了一定的安慰，在一定程度上形成了一种无形的“激励机制”，促使群众不断地闹事上访。（如：新浦村鸿富矿业山林赔偿事件-------）

四是宗族派性势力作祟。有的村民串联本姓和本家族人，拉帮结群，逼迫基层组织解决问题或阻止基层组织解决问题。

五是部分村组干部工作不尽力。对可能发生的群访事件，部分村组干部没有进行有效制止，怕得罪人，做老好人，更有甚至暗中参与支持村民闹事。（如：阆坞村道路出行难的问题------）

六是基层依法行政的能力和理念有待加强。群众认为中央是好的，问题都是基层的执行者为了某些私利在政策执行过程中出现问题，特别是拆迁安置问题、环境污染问题。一方面，领导干部依法行政的理念还未完全形成，在行使权力、决策及处理事情的过程中有相当大的人治因素。另一方面，对政策法规的把握和认识也需提高，对这方面，领导干部的培训和考核都需要落到实处。解决“内部监督不到位，外部监督流于形式”的问题。

三、基层政府的采取主要措施

针对上述“病因”，党政班子通过反复研究，有针对性地开出了一个“处方”，对全镇信访工作实行“五制”，使信访问题得到了妥善解决。

一是实行领导干部责任制。今年来，为促使干部尽最大努力做好群众思想工作，引导群众通过正常渠道反映问题，年初3月份，党政一把手与13个行政村书记签订了信访责任状，直接与村目标任务考核挂钩。继续实行联系村领导负责制、建立专职驻村指导员联络制、强化村书记责任追究制，对信访稳定工作不得力而造成重大影响的责任人进行组织处理。对一些重点、难点信访问题，由书记、镇长亲自过问、督办、协调、解决。此举大大增强了镇、村干部的责任心和 2 压力感，迫使原村干部的躲、闪、懒变成了现在的冲在第一线良好趋势。

二是实行镇村两级联动制。镇政府建立了信访工作领导接访日，并在公开栏内告知，同时聘请了新登镇司法所所长为顾问，现场解答群众提出疑难问题。镇政府在原有的市长电话基础上增设“民情电话”，由信访办主任专职负责接待接听登记，做到有问必答、有难必帮、有忧必解，民情电话的开通，极大地方便了群众举报和投诉，也成了干群互动的“连心桥”。同时，自去年3月起，各行政村均建立了民情联络员，主要由村里威望高、作风正、懂法律、热心为民服务的老村干部、老党员、老教师、老退伍军人等“四老人员”担任，随时掌握村情动态并及时上报协调处置，在第一时间内得以处理。逐渐形成“小事不出村，大事不出镇”的目标，有力地维护了农村稳定。

三是实行矛盾纠纷排查制。为切实做好信访工作，结合“组团联村，网格包干”、“排查整治、强基促稳”等专项工作制定了“四个一”的工作机制，即每月一次排查，每月一次汇报，每月一次督办，每月一次通报。同时，对各线各村各单位排查出来的重点不稳定因素和信访问题，制订了信访等应对预案，落实领导包案制。对老上访户和重点问题做到“五有”；有一个工作方案，有一个领导小组，有一个解决措施，有一个结案报告，有一个长效稳控机制。

四是实行特殊时期防范制。针对今年中央、省、市“两会”和党的“十八”等特殊时期容易引发群体性上访苗头，镇加大了对特殊时期的信访维稳力度，对被精减回乡的老职工，被辞退的民办教师、电影放影员、乡村赤脚医生等易出现老龄信访群体，实行领导分线包案制，做到包稳控、包转化、包处理。致使特殊时期群体性上访取得了明显成效。截止目前，镇没有发生一起进京赴省上访事件。

五是实行依法依规处理制。针对全镇范围内存在的各类矛盾纠纷，镇党委、政府本着实事求是、依法依规、合情合理的原则，深入到村组及村民家里进行协商调处，现场解决。去年以来，我镇通过法律途径，大大减少了上访事件。同时，对信访对象提出的一些无理要求，则坚持按政策法规办事，不作无原则的让步。

六是实行行政管理顾问制。组织镇村法律顾问走基层进网格，服务群众，帮助基层提高法律素质，增强依法调处和办事能力，促进镇村各项服务和管理工作沿着法制化轨道运行。一是村法律顾问进村纠纷调解团队。法律顾问与司法、公安等调解力量一同进入村“4+X”服务团队里的纠纷调解团队。建立村法律顾问与网格长联系制度，及时掌握农村基本情况，根据实际需求，发挥专业优势，扎实为农村做好法律咨询、矛盾化解等工作。二是镇法律顾问参与社会管理和矛盾调处。镇法律顾问常年为政法行政决策和问题提供法律意见。每月10日、20日在书记、镇长接待日参与信访接待工作，解答信访咨询，提供法律意见。三是基层队伍法制教育常抓不懈。利用镇每月25日综治例会日机会，镇法律顾问为村企 3 治保调解主任开展专题培训，提升镇村干部依法行政和依法调处能力。

四、成功解决的几个案列 案例1：

群众利益无小事，方法对路问题解。追根溯源、对症下药处理信访事件的举措，会使一批老大难问题得到有效解决。如：原市纪委应敏扬书记负责督办的新岭村（新阳自然村）钟根军户宅基地难落实一案件。早在2008年初，新阳自然村因修建林道，村委将农户钟根军家4分多土地予以调整征用（征用前村委承诺解决其家宅基地，并在2008年签有协议），但事后，村在安排全村宅基地时，由于双方在选址上持有不同意见未达成一致，久拖未决。我刚到任第一天就来上访，新岭村是“最难搞”的落后村，上访问题特别多。因为我调查处理了好几件该村问题，过年后，党委决定由我担任新岭村联系领导，重点解决钟根军、叶家自然村大礼堂土地整理等信访重点问题。我的做法是：首先，迎难而上，秉公办事，由陌生变知情。起先找村干部了解钟根军户宅基地一事，回复是：这户人家弄不好的，要求过高，随他们去好了。但我不这么认为，只要是村民的事，就是干部份内的事；没有解决不好的难题，只有不会做工作的干部。之后，我反复找村干部和信访人了解事实真情；同时，也积极与村主要干部交流思想，理清思路，找准突破口，有针性的谈话交心，缓解两方矛盾。其次，民主商议，公平执事，由难题转主题。在今年2月初、3月中旬和4月上旬的三个时间段里，5次与驻村指导员（徐昌平）一同入村，组织并参与该村3次村民代表会议，会上把钟根军户的宅基地一事提到会议的议事议程，认真听取所有在场代表的发言，并交换了意见，制定了具体可行措施，妥善有效地协调宅基地置换事宜。其三，上门协调，公开交心，由骂声换掌声。在会议商榷之后，曾二次亲自与村干部到桐庐江南镇窄溪钟根军居住地上门交流协调，由初次进门的（钟妻黄玉芬）破口谩骂、牢骚满腹转变为后来的真诚感激（泪流满面）。黄玉芬的叔叔是省级机关的处长，我跟她说，你把我讲的道理和处理意见跟你叔说一下，看他认为有没有道理，他认为有道理，你就听，他认为没有道理，你可以不听。如果他回江南镇窄溪来，我请他吃饭等等，以兄长的身份与她平等交流。我觉得，只要公平公正公开办事，一次，二次三次，相信，我的真诚就是群众最大信赖；相信，我的坚持不渝就最顽固的群众也会被感化。故人云；只要功夫深、铁棒磨成针！经过三番五次登门工作，破除了钟根军夫妻俩陈旧落后的思想理念，摒弃前嫌，在今年4月底，该户宅基地一事以转让费加上青苗补助费以合适的价位达成出让协议，有效化解了5年来困绕新岭村的老上访难题。

通过此例，我觉得身为联系村领导，义务和职责驱使我去为老百姓花点力，做点事，真的很实在。同是该村，反映村书记钟海凤包庇其叔超范围砍树获利2-3 4 万元的问题，我便亲自带上有关同志在该反映人的带领下翻山窜林，费经周折爬上了海拔700米高的山坡林地，一棵棵清点，拍照取证，衣破鞋烂，狼狈不堪，但让反映人心服口服。我认为，作为分管信访的乡镇领导，只要深入一线，方法对路，措施得力，不厌其烦，就能最大程度地解决信访难题。

案例2：

岘口村邵美云、邵美英围墙纠纷问题。从2008年开始，邵美英就告邵美云（占用集体土地建围墙影响后面几户人家出行），作为纪委书记，我几次对这两家人进行走访沟通，约见村书记和主任。在最短的时间内，找准问题的症结为两个“权力集团”之间的争斗。经过对相关干部的谈话、思想教育、提政治要求，提出合理的解决对策，占道的围墙拆除，两家人的矛盾得以化解。

案例3：

搬迁安置是长期复杂的工作，很多问题（特别是安置区块审批工作）虽然无法一步到位地快速有效解决，但是信息公开和及时沟通非常重要。今年4月，胥口镇通过“座谈”唤来村民对搬迁安置工作的理解和支持。

杭州富阳钱潮水泥有限公司于2003年由胥口镇党委政府通过招商引资引进企业，是当时的富阳市重点企业。项目一期于2005年6月完成2500t/d熟料生产线的建设并投产，现已形成年产熟料90万吨、水泥60万吨的生产能力。2012年产值达2.7亿元，创利税1.4亿元。项目二期年产90万吨水泥粉磨生产线技改项目于2012年启动建设。由于一期建成投产后，企业周边村民对噪音粉尘污染反响强烈，曾多次出现阻拦企业厂门、上访等群体性事件，为彻底解决企业噪音对周边村民生活影响问题，于2011年12月实施18户住户搬迁和非搬迁户（具体补偿对象未定）补偿方案，至2012年4月完成了18户农户搬迁补偿协议签订，但因建房土地指标问题安置一直未落实。

2008年3起，我镇针对位于葛溪村的杭州富阳钱潮水泥厂所产生的噪音污染而影响周围居民生活的问题，在综合考察论证和充分考虑民意的基础上决定开展搬迁安置工作。同时，根据实际编制下发了葛溪村2012搬迁安置项目资金计划和搬迁安置具体工作计划。

2012年4月由镇经发办（工业）牵头，委托评估公司完成对50分贝以上圈内（测绘基数为环保局工作人员在村民代表共同检测下多次晚间测量数据）18户村民的房屋现状测量和补测量工作；另外，村镇建设办对搬迁区宅基地复垦和安置区块问题进行了统筹规划和安排。5月，在前期做了大量的基础工作下，村干部仅用2天时间便完成了搬迁协议的签订任务，截止到目前共有12户村民完成了房屋的腾空。

在工作进程中，部分村民不满搬迁安置工作进度缓慢，集中到村委反应了不 5 满情绪，要求尽快解决搬迁安置问题。村干部针对当前实际，首先在缓和村民不满情绪下，耐心地为村民讲明目前搬迁安置工作进展情况，反复解释搬迁安置工作必要的程序要求，将其劝回，耐心等待安置方案，宽心搬迁。通过此事，村干部们认识到在搬迁安置协调工作中，大家虽然积极工作、埋头苦干，却忽略了工作进展情况、工作项目内容的公开公示和与村民的交流互动。根据情况汇报，我镇搬迁安置工作组立即会商讨论，第一时间邀请了需搬迁安置的村民参加“钱潮水泥噪音污染区搬迁安置情况通报会”。会上，工作组拿出了葛溪村2012年村工作计划会议纪要，用最直观的方式表明了村委对搬迁安置工作的重视。村民们看到该项工作被列在了村支两委日常工作的第一位，并把搬迁安置作为头等大事来抓，心情舒畅了许多，气氛也得到了很好的缓和。在此情况下，工作组乘热打铁，将搬迁安置的程序性要求、目前的工作进度、下一步打算以及完成结点预期等情况向搬迁村民一一进行了通报，同时，耐心详实的回答了村民的疑虑和不解。经过半天的面对面座谈，村民的不良情绪终得以消除，我镇钱潮噪音污染搬迁安置工作得到了村民的理解和支持。

案例4：成功解决阆坞村车辆招偷标**

7月4日上午10点半，村阆坞村党委书记邵国贤邀请我12点准时到村里，监督招投标工作。12点，阆坞村组织矿山车辆经营权招投标（抓阄），在大同自然村老村委大楼聚集150余人，车辆60多辆，有50多位村民每人携200万现金或支票（约1个亿资金），参加村委组织的阆坞10工程车辆(价值400多万元，由村民按户入股，每股5000元)招投标。现场吵的、推的、喊的、起哄的乱作一团。我和信访办主任钟林军一到现场，村民就纷纷围拢上来，有的反映只为有钱人招投标，不公平、不公正；有的反映报名时间截止12点，还有20多名村民来不及报名，谁招标就砸谁；还有的反映，这么短的时间要我们准备200万，村干部搞突然袭击有猫腻，解决要求取消这个方案，必须给大家公平的权力。我感到事态严重，一面找邵国贤书记、俞春根主任了解情况，一面要求村领导通知镇联村领导沃志刚委员马上到现场商量对策，提出解决招投标办法方案。沃委员到后，镇两位领导、信访办主任钟林军，邵国贤、俞春根五个同志，迅速召开临时会议，研究提出四条意见：一是今天如果进行招投标，场面肯定失控，必然导致头破血流、打砸抢严重事件，必将造成严重群体性事件，必须马上中止；二是告诉大家取消招投标的充分理由，群众意见很大、时间仓促。同时，告戒村两位主要领导要充分认清群众智慧、充分认清群众潜能、充分考虑群众利益，虚心听取群众意 6 见，研究大家可以接受的新的招投标办法；三是做好因参加招标借高利贷等造成村民损失的思想安抚工作；四是马上向镇主要领导汇报情况，研究措施。

沃委员、钟林军、邵国贤、俞春根几个同志在现场稳定情绪，我火速赶回镇里，向主要领导汇报现场情况，并提出处理意见，大家一致同意前面几条意见，并第一时间通知现场同志按要求做好耐心细致工作，开始退款，直到4点半才把所有的报名押金退完。

7月5日，村两委会按照镇党委政府要求和群众的意见，提出了两轮抓阄招投标办法，即第一轮按户（共300多户）排好抓阄顺序，第二轮再抓阄决定10辆车的经营权。此方案公布后，得到了广大群众的热烈支持，大家认为这样公平公正公开，合法合理合情。7月7日早上7点，我和孙熔部长莅临第一轮抓阄现场，秩序井然。下午2:00点，第二轮抓阄现场，新登派出所3个民警维持秩序，现场良好，群众欢呼。下一步，村里主要是要做好三件事：一是签好合同，明确职责，调整好村股民、车辆经营者、村集体、矿山公司四者之间的利益关系；二是想方设法降低经营风险，督促有关方面买好各类保险；三是组织好车队运营。

案例5：浦中村杜邵自然村并村前10多年财务糊涂帐

2012年3月，浦中村指导员反映杜邵自然村2008年并村前10多年有笔十几万的糊涂帐没有解决，2008年并村时镇纪委解决过一次，搞了一半搞不下去，非常棘手。希望在我的手中解决。我一听感觉情况复杂，马上召集纪委、信访办、村帐镇管中心主任、村主要领导、指导员等同志参加的协调会，研究解决方案和具体措施：一是与公安经侦大队协调把14万多放在村民手中的集体判山资金收回；二是由原来的村主要领导和会计理清所有10多年的收入、支出、欠外、欠村，青苗补助、误工等帐目，必须有项目、见证人、审批人等手续，然后镇内审领导小组联合审计；三是1991年因自然村修自来水向邵某某借的5000元，邵2011年才提出自然村没有还给他，虽已经过了起诉期，但也要把概算搞清楚，把卫生局的拨付支票查清，在两委会上讨论；四是把审计结果和两委会意见在村民代表大会上讨论通过，而后在村里公示一个星期，出现新的诉求再审计再代表大会通过，最后再发钱扣钱。经过6个月的认真艰苦努力，期间为了查清卫生局的拨付支票，整整化了4天时间，才在20多年前的4000多册帐单中查到票据。终于把这个问题圆满解决，群众反响很好。

案例6：杭州盛创实业有限公司原小学区块工程拖欠款历史遗留问题 灵苑村村民周国根，从2008年开始每年多次向镇政府索要杭州盛创实业有限公司原小学区块工程拖欠款，反映其在2006年承包灵苑村原小学区块工程施工终 止造成损失一事要求镇政府给予解决。2012年，镇里引进东顺钢构公司项目进行施工以来，他组织一帮人多次进行阻拦。为顺利推进项目建设，我们纪委、信访办进行了认真查处：2006年胥口镇为引进杭州盛创实业有限公司，当时利用灵苑村原小学区块用于企业用地。该基建工程经转包由灵苑村村民周国根施工，因环保等因素中途该工程停止施工。当时无相关党政班子会议纪要明确该工程的处理情况，据时任胥口镇镇长潘朝宏回忆基本情况确实。经镇财办核实，确认杭州盛创实业有限公司原小学区块工程决算付款情况凭证（有时任胥口镇镇长潘朝宏签字，时间为2006年12月14日），该付款情况凭证表明，工程决算总款为457348.25元，杭州盛创实业有限公司已经支付230877元，还剩下226471.25元没有支付。潘朝宏在工程决算付款情况凭证的签字表明，剩下的226471.25元未支付的款项从镇政府盛创实业安置经费中列支。从2006年12月到2008年11月，经潘朝宏签字支付了15万元，经杨富强签字支付了5万元，所用票据的全为付款凭证。到目前为止，还有工程款26471.25元尚未支付给周国根。潘朝宏在工程决算付款情况凭证的签字也没有涉及到停工以后造成的损失、土方回填、看管等问题，留下了后遗症。我们经过1个多月艰苦工作，找各方当事谈话协调，并经过镇党委研究提出了：通过东顺钢构公司进行处置比较合法合理合情，东顺钢构公司一次性补偿周国根7、6万元，镇里以项目“三通一平”的形式给东顺钢构公司一定补助的方法，一次性解决纠纷的协议，圆满解决了问题。

五、几点体会与思考

一是坚持公平公正公开原则。在一线处理信访问题时，要掌握好公平、公正、公开原则，客观公心地处理各种大小事务。

二是必须坚持坚定走群众路线。在进村入户调查走访过程中要多关心群众。关心群众就等于关心我们自己，发现群众有困难和问题要及时帮助解决，群众就会理解、支持我们的工作。

三是必须经得起历史的考验。在实际处理问题当中，要善于最大限度地通过调解的方法来化解矛盾纠纷。因为通过调解来解决矛盾纠纷不仅有利于稳定，还会为群众减轻经济负担，双方都会感到满意；且不可轻易地把矛盾推向社会，推向公检法，推给上级处理。特别是历史遗留问题的解决需要大量的时间和精力，要善于利用各方资源，想尽一切办法，做到合法合理合情，经得起历史的考验，这样才会得到群众的肯定和支持。如对征地拆迁过程中拆迁企业很容易发生抢建安装旧设备骗取高额赔偿金问题，纪检部门应该提前介入参与摸底评估，留取证据。

四是必须采取特殊的政策和办法。历史遗留违规使用土地方面问题，如富春桃园2001年土地违规使用建景区问题，新崤村委建农贸大楼问题。市政府必须协调有关各方，特殊问题特殊对待，拿出妥善土地使用解决办法，最大程度降低损失，稳定社会。

五是必须完善基层民主制度，强力推进民主文化建设。信访工作越来越呈现“三化”，但是中央和上级的的资源和精力有限，处理问题的信息资源、处置资源都在基层。基层实行“属地管理”、“归口负责”，导致信访维稳的担子压在了基层领导身上，一是问题最终以“人治”的方式解决，二是基层的信访维稳工作压力越来越大，任务越来越重。必须从体制上增加群众参政议政、表达政治诉求的渠道。如参与村级事务管理、参加村级讨论会议、重大事项召开听证会、村务公开及时有效并公布监督方式，强力推进民主文化建设。

第四篇：房地产五证办理流程整理版

房产五证办理流程

目录

办理五证先后顺序是：.......................................................................................................2

一、建设用地规划许可证...................................................................................................2

（一）申办程序...............................................................................................................2

（二）提交材料...............................................................................................................4

二、国有土地使用权证.......................................................................................................5

（一）申办程序...............................................................................................................5

（二）评估收费...............................................................................................................6

三、建设工程规划许可证...................................................................................................7

（一）申办程序...............................................................................................................7

（二）提交材料...............................................................................................................8

四、建筑工程施工许可证...................................................................................................9

（一）行政许可的条件...................................................................................................9

（二）申办程序.............................................................................................................10

（三）提交材料：.........................................................................................................10

五、商品房预售许可证.....................................................................................................11

（一）行政许可的条件.................................................................................................11

（二）申办程序.............................................................................................................11

（三）提交材料.............................................................................................................12

房地产五证办理顺序流程

办理五证先后顺序是：

1．建设用地规划许可证 2．国有土地使用权证 3．建设工程规划许可证

4．建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）5．商品房预售许可证

详细步骤介绍：

一、建设用地规划许可证

（一）申办程序

1．建设单位在每个工作日(周一至周六，以下同)持有关材料到规划局窗口（以下简称窗口）申报。

2．窗口工作人员在核收申报材料时，如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。

3．窗口工作人员在核收申报材料时，应进行项目建设报件登记 并注明收件内容及日期。

4．申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人 5．项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。

6．经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场勘察，符合规划要求的项目，由项目经办人完成会签工作并转设计科核发《建设用地规划许可证》，经窗口发给项目单位；经研究不符合规划要求的报件，由项目经办人填写“退件通知”经窗口回复建设单位。

7．如在办理《建设用地规划许可证》过程中，发现该建设项目直接关系他人重大利益的，应当书面告知申请人、利害关系人；申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。

8．如申请人、利害关系人提出需要听证的，应当举行听证（听证程序按《长春市规划局规划行政许可听证工作规定》执行）。

9．申请人要求变更《建设用地规划许可证》内容的，应重新提出申请，按照规定程序换领《建设用地规划许可证》。

注：《建设用地规划许可证》有效期限为六个月，逾期未申请办理《建设工程规划许可证》的，该《建设用地规划许可证》自行失效。申请人需要延续依法取得的《建设用地规划许可证》有效期限的，应当在《建设用地规划许可证》有效期限届满30日前提出申请。

（二）提交材料

申办《建设用地规划许可证》申请人须提交建设用地规划许可申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。

1．建设用地规划许可证申请表(单位公章)； 2．立项批复；

3．《建设项目选址意见书》及附件（复印件）； 4．项目合同（复印件）。

5．经国土资源部门确认的、具有测绘资质的单位测绘1：500或1:1000勘测定界图3张（蓝晒图，现状地形，长春市统一坐标、统一高程，包括各类地上、地下管线、建构筑物位置），同时提供一份电子材料；

6．关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证复印件（出示原件）。

7．经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供：

（1）《国有土地使用权出让合同》（复印件）；

（2）《国有土地使用权出让合同》中的规划设计条件及附图（复印件）；

（3）法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；

（4）如属于经营性房地产开发建设项目，还需提供开发公司资质证明（复印件）。注：1．复印件需出示原件； 2．除特殊说明外报审材料均为一份；

3．办理时限：自受理之日起二十个工作日内（不含公示及缴费时间）。

4．有效期限：《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。

逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。

二、国有土地使用权证

（一）申办程序

《国有土地使用证》办理程序：受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。

土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。

1．土地登记申请

（1）有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。（2）因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。

（3）提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。

2．地籍调查

对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。

3．土地权属审核

土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。

4．颁发国有土地使用权证书。

（二）评估收费

根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用。

三、建设工程规划许可证

（一）申办程序

1．规划窗口根据项目业主的申请，组织建筑设计方案技术审查，当日向并联审批部门发放《建筑设计方案并联审批办理通知书》。

2．各并联审批部门收到《建筑设计方案并联审批办理通知书》后，3个工作日内提出审查意见，签署《建筑设计方案并联审批审核意见书》反馈市规划局。

3．中心规划窗口收到并联审批部门《建设规划建筑设计方案并联审批审核意见书》后，5个工作日内完成方案审查和施工图纸审核。如方案需要修改，应提出修改意见，明确修改理由，项目申请人修改后重新报建；如方案得到批准，项目业主申请建设工程规划许可。

4．中心规划窗口根据项目业主申请和办理“建设工程规划许可证”、“消防设计防火审核”、“新建民用建筑项目防空地下室建设意见审查”、“气象防雷设计审核”、“城市建筑垃圾处置核准”、“拆除迁移环境卫生设施审批”、“白蚁防治手续”等并联审批事项的申报条件，受理建设工程规划许可申请，告知项目业主一次性填报表格，提交相关材料，当天向消防、人防、气象、市容、房管等并联审批部门发放《建设工程规划许可并联审批办理通知书》，并转交有关申报材料。

5．各并联审批单位在2个工作日内审批办结，签署《建设工程规划许可并联审批审核意见书》反馈市规划局，抄告项目业主。6．规划窗口根据并联审批单位《建设工程规划许可并联审批审核意见书》，4个工作日内完成现场放验线，核发《建设工程规划许可证》。

（二）提交材料

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。

建设工程类

1．《建设工程规划许可证》申请表1份，并加盖申请人印章 2．有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见 3．土地使用权属证件及附图

4．1/500或1/1000地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；（作图格式见《报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图》）；

5．符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份

6．分层面积表（应按国家有关建筑面积规定计算）； 7．相关单位部门审核意见 8．日照分析文件一份（可选）9．规划部门要求提供的其他材料。10．涉及拆迁的，应附送拆迁文件 市政工程类

1．《建设工程规划许可证》申请表1份，并加盖申请人印章 2．有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见 3．土地使用权属证件及附图（可选）4．1/500或1/1000地形图两份；

5．符合出图标准并加盖市政府工程设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份

6．涉及拆迁的，应附送拆迁文件 7．相关部门书面意见

8．规划部门要求提供的其他材料

四、建筑工程施工许可证

（一）行政许可的条件

根据《建筑法》第8条，申请施工许可证应当具备以下条件： 1．已办理改建筑工程用地批准手续。

2．在城市规划区内的建筑工程，已取得建设工程规划许可证。3．施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

4．已确定施工企业。5．有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

6．有保证工程质量和安全的具体措施。7．按照规定已委托监理的工程已委托监理。8．建设资金已落实。

9．法律、行政法规规定的其他条件。

（二）申办程序

1．建设工程项目报建

2．建设项目招投标（直接发包）3．合同登记 4．质量监督手续 5．开工安全生产条件审查 6．办理开工许可证

（三）提交材料：

1．建筑工程用地批准手续； 2．建设工程规划许可证； 3．业主资金证明； 4．施工图审批准书；

5．中标通知书或直接发包登记表； 6．质量监督手续； 7．施工合同、监理合同； 8．安全审查表； 9．项目报建表； 10．施工许可证申请表； 11．商品房所需提供费用凭证； 12．法律法规规定的其它材料； 13．墙改费及散装水泥费凭证； 14．民工工资保障金凭证。

五、商品房预售许可证

（一）行政许可的条件

符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件

1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2．持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（二）申办程序

1．申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。2．房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。3．建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。

（三）提交材料

1．商品房预售许可申请表（主管部门制式表）2．营业执照（需要原件）

3．房地产开发企业资质证书（需要原件）4．工程规划许可证--需要原件 5．土地使用权证书--需要原件 6．施工许可证--需要原件

7．建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门

8．商品房预售方案--需要一房一价备案 9．预售款监管协议及专用帐户开户证明

10．土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书；原房屋办理权属登记的需提供注销证明

11．施工合同及进度说明

12．土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证

13．预测绘报告 14．业主临时公约 15．前期物业服务合同

16．物业管理用房配置情况说明书

第五篇：房地产五证-办理-顺序流程

房地产五证

办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证（规划局审批下发）——2.国有土地使用权证（由土地局审批下发）——3.建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）——4.建筑工程施工许可证（由建委审批下发）——5.商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）详细步骤介绍：

一、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）程序：

（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书

2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）

（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估

（3）土地局测量对现场测量，出定界图

（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证 1． 市消防支队盖章

（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）

（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告 持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证（由建委审批下发）1． 报建

提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2． 现场勘察（3个工作日）3． 组织招标 4． 抗震审查 5． 施工合同审查

6． 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

四、商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）

五证的申请顺序和作用范围

“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》(《商品房预售许可证》)项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。

第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。

最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。当然，您在购房的过程中一定要注意到你所挑选的房屋是否在销售范围内。

注意识别开发商拥有的‘五证’

“五证”，尤其是《商品房预售许可证》判断开发商是否拥有合法经营权的文件依据。在购房过程中，您应该认真识别其中的真伪。

根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商向您出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含您将要购买的房屋。

开发商五证不全，就一定不值得信赖么？

在北京房产市场上，开发商为了方便资本运营，在未办理完全的‘五证’之前就启动房地产预售工作的行为，是很普遍的，包括一些有名望的大房地产公司也这样作。

在选择五证不全的房屋前，必须先考察开发商的资信情况。您可以参考其曾经开发并已经交付使用的房地产项目在目前的状况，也可以根据您所选择的项目的工程进度和房地局出示的相关证明来判断开发商的资信情况。

这样，您就可以在项目刚刚开始出售、拥有最大选择空间的时候，作出比较稳妥的选择。所以，开发商没有办理完全合法的五证，也是值得信赖的。但是，您应该根据开发商的经济规模，市场声誉，服务质量等等素质因素，作出自己的判断。

购房者要谨防开发商的哪些不合法行为

一些资金规模较小，行业资历不高的房地产开发商，为了快速的资金回笼，常常喜欢在没有办理土地使用权的情况下，开发和预售房屋。虽然这并非是纯粹有意识的欺骗行为，但是如果在开发和建设过程中，由于他们行业经验的缺乏，造成资金运转不灵等被动局面，会影响楼房的施工进度和施工质量，严重的会成为‘烂尾房’。出现这类情况，最终吃亏的还是国家和购房消费者。

所以，购房者在与房地产商打交道的时候，一定认真审查房地产商的‘五证’，尤其是《商品房预售许可证》。若开发商提供的《商品房预售许可证》中的规定范围并没有包含您要购买的房屋，您应该视不同的情况作出判断。如果对方是一家资本雄厚，有多年行业经验并且声誉良好的开发企业，您还是可以信赖他们的；而那种声望不大的小项目小企业，您也不能光图便宜，以防吃了大亏。

另外，购房消费者还要认真考察开发商的《建设用地规划许可证》，明确其物业的边界范围。因为有些房地产开发商往往在广告和宣传上任意夸大自己项目建设规模和设施完善程度。比如，他们制作的沙盘模型所示边界超过《建设用地规划许可证》界定的范围，展示此项目中并不存在的其他物业设施，使此物业看起来非常完善，而实际上他们能兑现的只是许可证界定范围内的建筑设施。所以考察开发商的《建设用地规划许可证》，明确其物业的边界范围，可以帮您识破一些开发商虚假的广告宣传行为。