第一篇：关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知
关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知
来源： 发布时间：2010-01-04 浏览次数：1845
京建发〔2010〕1 号 各区县住房城乡（城市）建设委、房管局、开发区国土房管局、市房屋登记中心、市测绘所： 为贯彻《物权法》，维护购房人的合法权益，解决历史遗留房地产开发项目房屋登记问题，现将有关事项通 知如下：
一、本通知所称历史遗留房地产开发项目是指，取得商品房预（销）售许可的楼栋，房屋竣工并基本符合建 设工程规划许可条件，在房屋交付首位入住的购房人五年以后，由于开发企业营业执照被注销或被吊销后下落不 明，相关购房人无法取得房产证的房地产开发项目。
二、对历史遗留房地产开发项目（以下简称开发项目）办理房屋登记前，市住房和城乡建设委在北京日报、北京晚报连续 5 日刊登公告，同时将公告内容在北京建设网上发布。
三、开发项目的开发企业应在公告期满 30 日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转 移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。
四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可 部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未 取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有 资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合 设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。
五、为购房人发放贷款的金融机构，应在开发项目房屋登记公告期满后 30 日内，依据房屋抵押合同向房屋所 在地房屋登记部门申请抵押登记，并提交贷款购房人名单。贷款购房人以所购房屋设定抵押，包括已办理预售商品房抵押登记（抵押权预告登记）的，房屋转移登记、抵押登记可一并申请，登记部门按照顺序办理。购房人先申请转移登记的，应同时提交抵押登记书面申请，待抵 押权人申请抵押登记后一并办理。
六、未进行每套房屋面积实测的楼栋，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托房产测绘单位，以一幢商 品楼为单位测量每套房屋的套内建筑面积，测绘费由房
八、申请转移登记的房屋坐落与买卖合同中记载的房屋坐落不一致的，由测绘单位负责核对房屋所在楼幢的新旧幢号，并出具新旧房号对照示意图（附件1）、新旧房号对照表（附件2），由购房人对照平面示意图中实际房号后标注购房合同中房号，同时在新旧房号对照表中签字确认。
九、申请登记的房屋经预售合同备案的，申请人应与备案的购房人一致；商品房预售合同未经备案或者申请人与备案的购房人不一致的，应提交人民法院、仲裁机构生效法律文书，证明申请人为申请登记的权利人；备案的购房人已故的，申请人应与继承公证书记载的继承人一致。
十、历史遗留房地产开发项目房屋登记，需要以下证明文件：
1、公告原件；
2、解除抵押或者查封证明原件（有抵押或者查封的楼栋）；
3、金融机构出具的抵押贷款（贷款）购房人名单原件（没有出具可不收集）；
4、商品房预（销）售许可证明复印件；
5、建设工程规划许可证复印件；
6、房屋面积测绘技术成果报告原件、测绘成果备案表原件；
7、建设工程竣工验收合格证明复印件；未竣工验收楼栋提交安全鉴定证明原件或者建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明原件；
申请人提交以下证明：
8、申请书原件；
9、身份证明文件；
10、委托代理人办理的，提交经公证的授权委托书原件；
11、预售备案的房屋提交备案的房屋买卖合同原件；未预售备案或申请人与备案的购房人不一致的，提交生效的法律文书原件；备案的购房人已故的，提交继承公证书原件；
12、契税完税证明原件；
13、交齐合同约定房价款的发票或收据复印件；
14、专项维修资金专用收据原件或专项维修资金交款收据复印件；
15、房屋登记表、分户平面图原件；
16、同意承担单方申请登记引起法律责任的承诺原件（附件3）。
上述证明文件1-7项材料按楼栋提供存档，其中1—5由登记部门负责收集；6—7由申请人负责提供。已办理初始登记的房屋，只需要1—4项材料。
十一、房屋被开发企业抵押或者司法机关查封的，待解除抵押登记、查封后方可按以上有关规定办理登记手续。
未办理房屋初始登记的开发项目，由房屋所在地区县房屋登记部门5个工作日内向本区县土地登记部门发函询问在建工程抵押情况。
十二、登记部门按本通知规定受理登记申请后，应分批将申请人名单及申请登记的房屋坐落，在申请登记楼栋所在小区的显著位置予以公示，公示期30日，同时将公示内容在北京建设网上发布。
经公示无异议或者异议不成立的，登记部门在10个工作日内予以核准登记并记载房屋登记簿。
十三、本通知施行后，被吊销营业执照的开发企业，提交组织机构代码证及登记规范规定的其他证明文件，可申请房屋初始登记、转移登记。
对于规划区域内的房屋建筑符合规划许可要求，但由于代征地未腾退等原因，不能办理规划竣工验收的所有开发项目，均可先予办理房屋初始登记、转移登记。开发建设单位违反规划法律、法规的行为，由规划主管部门依法处理。
十四、本通知自二Ο一Ο年三月一日起施行。
第二篇：关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知京建发〔2010〕1号
关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知
京建发〔2010〕1号
各区县住房城乡（城市）建设委、房管局、开发区国土房管局、市房屋登记中心、市测绘所：
为贯彻《物权法》，维护购房人的合法权益，解决历史遗留房地产开发项目房屋登记问题，现将有关事项通知如下：
一、本通知所称历史遗留房地产开发项目是指，取得商品房预（销）售许可的楼栋，房屋竣工并基本符合建设工程规划许可条件，在房屋交付首位入住的购房人五年以后，由于开发企业营业执照被注销或被吊销后下落不明，相关购房人无法取得房产证的房地产开发项目。
二、对历史遗留房地产开发项目（以下简称开发项目）办理房屋登记前，市住房和城乡建设委在北京日报、北京晚报连续5日刊登公告，同时将公告内容在北京建设网上发布。
三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。
四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。
五、为购房人发放贷款的金融机构，应在开发项目房屋登记公告期满后30日内，依据房屋抵押合同向房屋所在地房屋登记部门申请抵押登记，并提交贷款购房人名单。
贷款购房人以所购房屋设定抵押，包括已办理预售商品房抵押登记（抵押权预告登记）的，房屋转移登记、抵押登记可一并申请，登记部门按照顺序办理。购房人先申请转移登记的，应同时提交抵押登记书面申请，待抵押权人申请抵押登记后一并办理。
六、未进行每套房屋面积实测的楼栋，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托房产测绘单位，以一幢商品楼为单位测量每套房屋的套内建筑面积，测绘费由房屋登记申请人承担。房屋登记的套内建筑面积按实测面积记载，建筑面积按买卖合同约定的面积记载。同时在房屋登记簿、房屋所有权证附记栏中注记“历史遗留房地产开发项目房屋登记，建筑面积为合同约定面积”。该房屋再办理转移登记时，仍注记以上情况。
如商品房预（销）售合同中公用建筑面积分摊原则和公用建筑面积分摊部位满足实测要求，能够进行每套房屋建筑面积实测，有百分之五十以上购房人要求按照合同约定和预售时的规定，实测每套房屋建筑面积的，可由主张实测的购房人（或由相关购房人推荐代表）委托一个房产测绘单位，依合同和当时的规定实测每套房屋建筑面积。每套房屋建筑面积实测后，该幢楼均应按实测面积登记。
以实测套内建筑面积和买卖合同约定的建筑面积进行登记后，又实测建筑面积的，可申请变更登记。
七、购房人申请转移登记，房屋登记面积与买卖合同约定面积不一致的，登记时可不结算房价。房价结算问题，由购房人与开发企业通过其他途径另行解决。
八、申请转移登记的房屋坐落与买卖合同中记载的房屋坐落不一致的，由测绘单位负责核对房屋所在楼幢的新旧幢号，并出具新旧房号对照示意图（附件1）、新旧房号对照表（附件2），由购房人对照平面示意图中实际房号后标注购房合同中房号，同时在新旧房号对照表中签字确认。
九、申请登记的房屋经预售合同备案的，申请人应与备案的购房人一致；商品房预售合同未经备案或者申请人与备案的购房人不一致的，应提交人民法院、仲裁机构生效法律文书，证明申请人为申请登记的权利人；备案的购房人已故的，申请人应与继承公证书记载的继承人一致。
十、历史遗留房地产开发项目房屋登记，需要以下证明文件：
1、公告原件；
2、解除抵押或者查封证明原件（有抵押或者查封的楼栋）；
3、金融机构出具的抵押贷款（贷款）购房人名单原件（没有出具可不收集）；
4、商品房预（销）售许可证明复印件；
5、建设工程规划许可证复印件；
6、房屋面积测绘技术成果报告原件、测绘成果备案表原件；
7、建设工程竣工验收合格证明复印件；未竣工验收楼栋提交安全鉴定证明原件或者建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明原件；
申请人提交以下证明：
8、申请书原件；
9、身份证明文件；
10、委托代理人办理的，提交经公证的授权委托书原件；
11、预售备案的房屋提交备案的房屋买卖合同原件；未预售备案或申请人与备案的购房人不一致的，提交生效的法律文书原件；备案的购房人已故的，提交继承公证书原件；
12、契税完税证明原件；
13、交齐合同约定房价款的发票或收据复印件；
14、专项维修资金专用收据原件或专项维修资金交款收据复印件；
15、房屋登记表、分户平面图原件；
16、同意承担单方申请登记引起法律责任的承诺原件（附件3）。
上述证明文件1-7项材料按楼栋提供存档，其中1—5由登记部门负责收集；6—7由申请人负责提供。已办理初始登记的房屋，只需要1—4项材料。
十一、房屋被开发企业抵押或者司法机关查封的，待解除抵押登记、查封后方可按以上有关规定办理登记手续。
未办理房屋初始登记的开发项目，由房屋所在地区县房屋登记部门5个工作日内向本区县土地登记部门发函询问在建工程抵押情况。
十二、登记部门按本通知规定受理登记申请后，应分批将申请人名单及申请登记的房屋坐落，在申请登记楼栋所在小区的显著位置予以公示，公示期30日，同时将公示内容在北京建设网上发布。
经公示无异议或者异议不成立的，登记部门在10个工作日内予以核准登记并记载房屋登记簿。
十三、本通知施行后，被吊销营业执照的开发企业，提交组织机构代码证及登记规范规定的其他证明文件，可申请房屋初始登记、转移登记。
对于规划区域内的房屋建筑符合规划许可要求，但由于代征地未腾退等原因，不能办理规划竣工验收的所有开发项目，均可先予办理房屋初始登记、转移登记。开发建设单位违反规划法律、法规的行为，由规划主管部门依法处理。
十四、本通知自二Ο一Ο年三月一日起施行。
附件：1.新旧房号对照示意图
2.新旧房号对照表
3.承诺书
二Ο一Ο年一月四日
第三篇：不动产登记历史遗留问题解决对策探讨
不动产登记历史遗留问题解决对策探讨
摘 要：不动产统一登记制度作为新时期政府实现机构改革和职能转变的重大改革任务，更是完善和健全新时期特色社会主义市场经济的必然要求；不动产登记有助于维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。然而由于原分散登记下历史遗留问题多，矛盾突出，不动产在实施统一登记过程中遇到了亟待解决的问题。
关键词：不动产统一登记；历史遗留问题；实施对策引言
自《不动产登记暂行条例》实施以来，不动产登记稳步推进，平稳地渡过了磨合期，不动产登记改革向纵深发展，牢牢把握“稳中求进、稳中求快、快中求好”的总基调，以改革创新带动不动产登记全面提速。但由于原分散登记等历史遗留问题多，情况复杂，造成登记难和上访事件显著增多。为了切实保障和尊重广大群众的合法权益，解决不动产登记过程中的矛盾，必须严格按照规范不动产登记行为、完善不动产登记制度、方便群众办理不动产登记、保护权利人合法权益的原则，逐步探索解决历史遗留问题的方式方法。为妥善解决历史遗留问题，切实维护权利人合法权益，按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则，提出如下解决对策。房屋已登?而土地未登记的
我国实行的土地用途管制制度，如土地用途改变未经依法批准的，属于违法用地，不得登记。不动产统一登记前，国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的，只办理房屋登记没有办理土地登记是违背法律规定的，但要解决只能从解决历史遗留问题的角度出发。原购房人凭借原已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理。若土地权属来源合法，开发单位未能及时申请办理土地使用全登记，登记机构可依据现行相关法律法规办理不动产权登记。对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存在用地手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记的，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。利用国有空闲地进行建设的，经市、县人民政府或住建、征收（拆迁）等部门同意，未完善用地手续且已对外出售的房屋，视同已取得国有划拨土地使用权，原则上由建设主体按规定报经市、县人民政府批准，缴纳土地出让价款及相关税费，完善用地手续后，再分户办理不动产登记；原建设主体因撤销、解散、破产或失联等原因无法完善用地手续的，现房屋所有权人可单方申请，参照房改房、经济适用房、已购共有住房管理办法规定，经市、县国土部门批准后，办理不动产登记。涉及转移登记的，由现房屋所有权人缴纳土地出让价款及相关税费，并经市县国土部门批准后，不动产登记机构应予办理转移登记。对凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的 风险和责任。土地已登记而房屋未登记的
针对土地已登记而房屋未登记的问题，应该在详细查阅相关登记资料的基础上遵循“尊重历史、厘清原因，简化程序、便民利民”的原则，对土地已登记、购房人所购商品房已竣工，并且房屋开发一方已注销或被吊销的，无法配合购房人办理房屋登记的，不动产登记机构在执行《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》的基础上，进行六十日以上的公告，对于公告期满无异议的均可以办理不动产权登记。利用国有划拨土地进行建设的，房改房、集资建房、经济适用房等符合划拨用地政策的住房，办理不动产登记时，房屋建设符合市、县城市规划，并已竣工验收的，土地使用权保留划拨，给予办理不动产登记。对无规划审批手续，未进行竣工验收的，应经建设主管部门出具房屋工程证明后，并经市县国土部门批准后，办理不动产登记。既无房屋信息又无土地信息的
不动产登记簿应当记载以下事项：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。若既无房屋信息又无土地信息，原则上是无法办理不动产登记的，但是现实生活中一些年限较久的小区，因为缺少相关材料比如土地和房屋所有权登记表，施工和竣工验收登记等。本着以民为本、尊重历史的原则，应该寻溯以往的历史文件，根据行政区域、实际勘察以及相关寻访、登记数据进行完善资料，分门别类实事求是地进行不动产登记。结语
推动不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。在推动的过程中，尤其是针对历史遗留问题还需要进一步探讨和商榷，不同的登记策略有助于以不同的角度促进不动产登记。
参考文献：
[1] 尚作为.探索解决不动产登记历史遗留问题[J].2017年7月
[2] 潘少婷.东莞加速解决不动产登记历史遗留问[N].东莞日报2018 年/5 月/29 日/第 A04 版
[3] 不动产登记历史遗留问题亟待解决
第四篇：登记、房屋、物业问题
新建商品房要先办理
初始登记后才能办理转移登记
我国《城市房地产管理法》确定了房屋登记发证制度，新颁布的《物权法》确立了登记簿制度，房屋自记载于房屋登记簿上发生物权效力。我们通常称的所有权初始登记是指房屋权利的第一次登记，对其之后的物权变动具有原始根据效力。因此，新建的商品房屋应当先办理初始登记后才能办理转移登记。
如房地产开发企业在房屋竣工以后，应当向房地产登记机关申请办理初始登记，登记机构在审核用地、建设工程规划许可证等有关的证明文件以后，向申请人颁发房屋所有权证。只有先办理了初始登记后，开发商才能行使房屋的其他权利，比如房屋买卖、抵押等。在现实情况中，商品房的销售一般不可能到房屋竣工以后才进行，只要开发企业领取了商品房预售许可证，就可以进行销售。但房屋登记机构在为购房人办理转移登记时，必然会审核开发企业是否已办好初始登记，如果没有办理初始登记，将导致开发商和购房户将无法办理房屋转移登记。
□ 李军
房产证记载的面积是套内面积还是建筑面积？
根据住房与城乡建设部《房屋登记簿管理试行办法》和《房屋权属证书、登记证明填写说明》)的规定，现行的房屋登记簿和房屋权属证书、登记证明上均应当记载房屋的建筑面积而不是套内面积。
建筑面积包括房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。而套内建筑面积则由套内使用面积、墙体面积及阳台面积三部分组成；应分摊公用面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分的面积，按各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。分摊的共有建筑面积包括：（1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。（2）套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
因此，商品房建筑面积的计算可用公式表示为：建筑面积 =套内建筑面积 +应分摊公用面积 =套内使用面积 +墙体面积 +阳台面积 +应分摊公用面积。
□ 李军
什么是物权优先效力
谢勇军
物权法规定：如果抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这是什么意思？ 这是一个物权优先效力的问题,意思是担保物权优先于用益物权。比如一栋房子被抵押后再行出租，房子抵押期限届满债务人无法清偿其债务，那么债权人可将房子拍卖，承租人不能再继续承租该房屋。
法院可对哪些未进行
登记的房屋进行查封
□ 李军
下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
最近，市民张先生听朋友说买房子办产权证，要有房产登记簿，是房屋的产权真正依据。张先生纳闷了：有了房产证还要登记簿干吗？究竟房屋登记簿是什么？它和房产证有什么区别？它的具体内容是什么？
根据《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”和第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，房产证是房屋登记部门发给产权人作为其享有权利的证明，具有证据作用，它只是房屋登记簿的外在表现形式。因此，房产证仅具有初步证明的作用，并不具有代表产权的功能，发生纠纷时，如果出现“一房两证”的情况，登记簿就起决定性作用。
房屋登记簿是由房屋登记机关建立的，市民在购买房屋时都会由个人或是购买房屋委托的机构向房屋登记部门递交申请，包括购房合同、发票和购房人的相关证明，由房屋登记机构据此进行房屋登记，并颁发产权证。登记机关在进行房屋登记的同时，还要建立房屋登记簿，将所有的房屋信息记录在登记簿上并予以公示。
□ 梁晓
物业管理知识问答
问： 我市规定物业服务费如何浮动？
答：根据《南充市物业服务收费管理实施细则》规定，实施政府指导价的，获得全国城市物业管理（示范）住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮15%，省优称号的可上浮10%，市优称号的可上浮5%。
问：物业服务企业在公共秩序维护方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？答：《物业管理条例》规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业原则上不对业主生命安全和户内财产承担责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业应依法承担相应的法律责任。
问： 物业管理师的定义？
答：物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格》证书并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。问：所有权人对自己的不动产或者动产，有哪些权利？
答：依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
问：业委会届满何时选举新的业委会？
答：业委会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。
问：新老业委会工作移交时间规定是多少?
答：应当自任期届满之日起10日内进行全面移交。
问：业委会成员资格终止何时移交资料、财物等？
答：应当在终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业委会。
问：物业专有部分指哪部分?
答：单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。问：临时管理规约生效与失效时间是多少？
答：临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，业主大会制订《业主管理规约》生效之日起失效。
问：专项维修资金管理办法中共用部位是如何界定的？
答：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
问：物业管理区域重大事件如何分级的?
答：根据《南充市物业管理区域重大事件报告制度暂行规定》的规定，重大事件按严重性和影响程度依次分为一级、二级、三级和四级等四个层次，并分别用红色、橙色、黄色、蓝色示警。
问：重大事件处置原则？
答：按照“分级管理、快速处置和及时报告”的原则处置。
问：业委会委员每届任期为多少年？
答：业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权
问：物权受到侵害，权利人如何处置？
答：权利人通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
问：物业服务收费原则？
答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
房屋产权中的几个权利问题
□ 谢勇军
有的购房者交了购房钱以后，怕房子拿不到手，担心过一两年的时间如果开发商把房子卖给别人的话，应该怎么办?
物权法出台之后,这样的担心完全可以打消。因为在《物权法》里面，专门规定了预告登记制度。实际上就是包括期房的预告登记，记载的这个权利人就是对未来期房所享有的权利的人，对他要进行优先保护。假如说出现了一房二卖，要对他进行优先保护，以后有谁再来买的时候，他一查预告登记。就知道这个房子，已经卖给某某人了，他也不可能再去买
了。如果他要再去买那么他自己假如说受到损失的话，那他自己要承担风险的，当然开发商要承担责任的，这是毫无疑问的。
现实生活中，还发生过这样的案例，两个人对房屋的产权有争议，打起了官司，一方打赢了官司，却发现对方已经到登记机关作了变更，把房子转卖给别人了。针对这样的情况，物权法有没有什么规定呢？
因为在《物权法》里面有规定，你可以主张办一个异议登记，就是在登记簿上注明。这个产权是有争议的，过去的话出现这种情况，你就必须要到法院打官司，但是等到打完官司，可能这个房子你都已经把它卖掉了。现在就是说你不用打官司，你可以事先你就要求，在上面注明这房产有争议了，他(开发商)就不敢随便卖了。
对小区里一些设施的归属，很多业主都有疑问。小区的绿地是我们业主自己的，还是开发商的?法律有没有这个规定？
《物权法》明确规定：比如绿地、管理用房，属于全体业主共有，也就是说开发商不能保留所有权，不能完全通过约定来解决。这个在法律上规定就是属于业主共有的。
在一些小区，对电梯间的广告收入的归属，业主和物业以及开发商之间往往发生争执。电梯间的广告，电梯本身是属于共有财产。这个问题由业主委员会通过有关的公约或者由业主委员会来共同决定怎么来利用电梯进行做广告。
物权法首次明确了建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
第五篇：关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知
关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关
问题的通知
京建发〔2010〕647号
各区(县)建委、房管局，各房地产开发企业，各房地产测绘机构：
为加强房地产市场监管，促进北京房地产市场健康稳定发展，规范房地产开发企业对已建成非住宅项目的分割测绘登记行为，现将加强已建成非住宅项目(含商业、办公、配套、公建、配套公建、非配套公建、综合楼等，以下同)房屋分割登记管理的有关问题通知如下：
一、已建成非住宅项目是指按照《北京市城市房地产转让管理办法》(北京市人民政府令第209号)规定，在依法取得使用权的国有土地上建成的，已办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书的非住宅类房屋。
二、已建成的非住宅项目房屋分割测绘和登记的基本单元是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。除划分逻辑幢、拆分车位外，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记。
三、已建成的非住宅项目应严格按照规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。确须改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割的，应在不改变房屋规划设计用途的前提下由具有相应资质 的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核，房屋分割涉及公用部位的，还应征得利害关系业主的一致同意。
四、房地产测绘机构应当按照规划许可内容和规划部门存档备案或经施工图审查机构审定的图纸对非住宅项目进行测绘，出具测绘报告，并办理测绘成果备案手续。
规划许可有明确分割内容的，房产测绘机构应按照规划许可内容进行分割测绘；规划许可内容没有明确规定分割情况的，房产测绘机构应按照规划部门存档备案或施工图审查机构审定的图纸所确定的分隔方案进行分割测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。
五、非住宅项目重新分割申请房屋登记手续的，应向市或区县房屋登记部门提交已备案的测绘成果。
六、酒店类、研发、工业项目的分割和变更登记的管理按照《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》(京建发〔2010〕265号)和《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(京国土〔2010〕480号)的规定执行。
七、本通知自2010年12月1日起实施。
二〇一〇年十一月八日
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