浅谈几点对历史遗留用地问题的认识和设想

第一篇：浅谈几点对历史遗留用地问题的认识和设想

随着社会经济的发展，我市的可利用土地逐渐减少，但与土地相关的待解决问题越来越多地浮出了水面。所谓的“历史遗留用地问题”已成为各级政府及各职能部门必须面对的热点、难点问题。

历史遗留用地问题，不同的地域范围和不同的历史时期都有各自的特点，暂未有科学、权威的名词解释，随着社会的不断发展，这些问题将或被解决、或被遗忘、或被更新。某个时期以处理历史遗留用地问题为名目的政策，所包含的也只是众多问题的一小部分。广义的说，所有以取得土地进行开发建设并使用（出售）为目的，因时间的推移、政策的变更（明朗）等原因，不能按计划达到其土地使用（取得权属、开发利用、转手套现）目的，均被统称为历史遗留用地问题。之所以统称为历史遗留用地问题，且谈论者或有同情、或有委屈无奈的感情色彩，不仅因为其包容性广，其中不乏有混淆责任（如涉及非法买卖土地等行为）的用意，而且有“尊重历史”的渴望。

在此，想结合龙岗区的实际情况，浅谈一下对历史遗留用地问题的认识和设想。谈到龙岗区的历史遗留用地问题，就不能不说龙岗的经济社会发展机遇。

从本人的经历来看，龙岗区有两次较大的发展机遇。

第一次是92年小平同志南巡和93年撤县立区后的一段时间。这一段时间土地开发空前火暴，招商引资轰轰烈烈。各级政府对土地利用的认识高度统一在多而快的“用起来”的层面，以土地开发推动经济增长的经济发展模式相当显著。经过村村“卖地”、层层“招商”的全方位、立体式的开发利用，到2006年终于被发现“难以为继”了。规划国土分家后，参与市区重大项目选址工作的同志们都有找地难的切身体会。到目前为止，仍有相当部分的用地源于撤县立区前后的“招商、开发”，即使是未建土地，也有更新过几次的遗留问题，有不少用地现在还是仅仅停留在“问题”层面。现在看来，此次机遇，利用了土地，但产生了问题。不能说没有抓住机遇，而是抓手太多、太乱，发现问题时想松手都难。原因分析起来太复杂，一言蔽之就是因为利益的关系，没管住人。

第二次发展机遇就在当下。不必说国际国内政治、经济等方面的有利形势，也不必说大运会和建设重心外移等带来的具体项目，反映在土地房地产升值、城市更新要求强烈等现象明显说明了此次机遇的来临。这一次机遇，市级政府对土地利用的认识比“用起来”要复杂的多了，土地管理从粗放式到精细化，其内涵包含了辖区土地全部“管起来”、土地开发利用“严起来”、利用效率“提起来”、历史欠账“补起来”、城市功能“全起来”、城市面貌“美起来”，未来发展空间“留起来”等一系列内容，但该“认识”还有待在全社会得到统一。将来看，此次机遇能否解决了问题，用好了土地，还有待检验。这次机遇能否用好，关键要看能否利用利益的关系来管住人。

按其困扰的利益主体，历史遗留用地问题主要分成具体项目的诉求人（具体公司或个人）和非具体项目的诉求人（全体市民和政府部门），前者急于实现自己的利益，后者则需要解决市政基础设施和公共服务配套设施建设严重滞后、土地资源消耗殆尽、城市面貌落后、土地利用效率低下、土地使用结构失衡等影响整个社会发展的全局性问题。从宏观上看，后者面对的才是最大、最迫切需要解决的历史遗留用地问题。如果说特区的创业者面对了胆识、魄力考验的话，本次机遇带给管理者的将是处理复杂利益关系基础上的综合、计划、统筹、协调能力的挑战。

具体项目的历史遗留用地问题，大致可分成未取得土地使用权的和已经取得土地使用权的两类。未取得土地使用权的问题由国土部门根据我市相关政策，即将予以汇总处理。已经取得土地使用权的问题多半是与规划编制、规划变更有关的。这类问题主要有法定图则未覆盖、批准用途与规划性质不符，如用地与绿地、道路冲突等、具体规划指标无法实现，如无法按照《深标》标准控制等，这些问题将主要由我局处理。

对于上述问题，仅提出一些处理设想，与大家一起探讨： 首先，抓住机会不放。要充分认识此次历史发展机遇对提升土地规划管理水平的重要性。以切实把辖区土地管起来为基础，以完善配套、优化功能、提高效率、预留空间为目标，不留管理漏洞，抓住“利益”这一关键点，利用土地房地产升值、城市更新要求强烈的机会，将各类历史遗留用地及原村集体实际占用的土地纳入规划土地管理进行统筹安排协调，做到抓住机会不放。

其次，制定政策不急。根据时间、资金、人力等约束条件，采取有效的方式，按步骤、分次序摸清各片区家底和存在的有关问题，作好充分的准备，以保证社会整体长远利益、合理兼顾个体利益为原则，以优先研究解决全社会面临的历史遗留用地问题为出发点，以解决具体项目的问题为重要内容，以在全区范围内综合、统筹为基本方法，争取在充分调研和征求各有关利益方意见的前提下，制定出周密完善、符合规划要求和土地管理政策且操作性强的政策措施。

再次，在具体操作层面，根据城市发展空间和时间序列分主次、按步骤进行，做到解决问题步骤清晰、阵脚不乱，工作连续、成果不断，政策稳定、态度不变，争取经过5至10年的努力，使龙岗区的规划土地管理达到或接近特区内的水平。

第二篇：有关妥善处理国有建设用地范围内历史遗留

关于妥善处理国有建设用地范围内历史遗留 问题进一步推进不动产登记工作的通知（征求

意见稿）

为解决国有建设用地范围内不动产分散登记带来的历史遗留问题，切实打通不动产登记“中梗阻”，进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，维护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）等有关法规政策，结合我市实际，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：

一、妥善处理房地产开发项目中遗留的未办理房屋所有权和国有建设用地使用权首次登记问题

对我市房地产开发项目实施初始登记(具体时间以属地实际实施时间为准）之前完成竣工验收、土地权属合法、大部分已完成产权登记且仅少数因历史原因未办理房产证和土地证的商品房、单位代建房等项目，不再办理首次登记,由购房人单方申请办理不动产权转移登记。

购房人提交的申请材料应符合下列情形之一：

1.商品房转移登记材料齐全，且买卖合同已在住建部门备案； 2.商品房转移登记资料齐全，但买卖合同未在住建部门备案的，若该合同为《商品房买卖合同》（浙江省2000年修改版、浙江省2008年修改版、浙江省2018年修改版），需先行完成合同备案，办理登记时，应提供住建部门出具的备案意见；合同在2000年之前签订的,则无需进行备案和出具住建部门的备案意见。

3.商品房转移登记资料缺失的，若房地产开发企业还存续的，可采用房地产开发企业提供的对应资料的复印件;若房地产开发企业已被依法注销、且存在承继单位或上级主管部门的，可采用由其承继单位或上级主管部门出具的证明材料。并在登记事项记载于登记簿前，在不动产登记机构门户网站公告，公告期为15个工作日。

拆迁安置房、代建房（即国家机关、事业单位、国有企业和乡镇企业委托房屋开发公司统建的房屋）与集资建房，可按照原相关规定，参照本条规定办理。

二、稳妥办理房屋所有权已登记、国有建设用地使用权未登记的不动产登记

当事人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应核查土地权属来源资料。

（一）土地权属来源合法（含需行政审批的相关手续已办理完成）的,应予以办理。

（二）土地用途为工业的宗地登记在原权利人名下，而宗地上部分房屋用途为住宅的不动产已登记在他人名下（房屋所有权已登记，相应的土地使用权未登记）的房改房、经济适用住房，若房屋的竣工时间在属地实施土地复核制度(即执行《宁波市国土资源局关于印发〈宁波市新建建设项目用地复核验收办法〉的通知》（甬土资发〔2006〕25号）,下同)以前的，直接按土地性质为划拨、用途为城镇住宅用地办理不动产登记；在属地实施土地复核制度以后的，参照《宁波市政府关于加快盘活存量建设用地的若干意见》（甬政发〔2016〕5号）文件，完善用地手续后办理不动产登记。

（三）其他无法提供土地权属来源的，暂不予办理不动产登记，由属地人民政府组织国土、住建、规划和消防等部门会商处置。

三、认真处理国有建设用地使用权已登记、房屋所有权未登记的不动产登记

对土地已登记但未办理房屋登记，且相关房屋建造与报批资料缺失的，应先由属地政府牵头，会同住建、规划、国土和消防等部门，参照甬政发〔2016〕5号文件精神，在房屋结构安全、规划控制、土地用途和消防安全等方面明确处理意见。权利人已按处理意见落实整改、补齐材料、接受行政处罚等的，可申请不动产权登记。受理后应在不动产登记机构门户网站公告，公告期为15个工作日。

四、谨慎处理权证上有限制条件或遗留问题的不动产登记

（一）对于不动产登记实施前，权证上注明“无权源用地XX平方米”等问题的，原则上可办理抵押登记，但在办理更名、转移等需要核发不动产权证书的业务（因行政区划调整引起更名更址的变更登记业务除外）时，应先自行整改完成或属地国土部门处理到位后办理不动产权登记。

（二）对于权证所对应的土地,部分已被依法分割并登记，但权证未按规定及时变更或由权证上手工更改的，若未及时办理变更登记或权证上已更改但登记档案中未更改的，应按不动产登记要求办理变更登记；若权证上已更改且登记档案也更改的，按不动产登记要求申请换证。

五、做好房地登记信息不一致的不动产登记

（一）房地坐落不一致

房地坐落不一致的，由不动产登记机构根据原登记档案进行核实，并按统一、完整、准确的基本原则进行更正。如资料不清楚的，属地民政部门有明确地名依据材料的，可凭该地名依据材料办理变更登记；如民政部门根据相关规定不予编制的，可由不动产登记机构补充现场调查,以调查结果办理变更登记。

（二）房地权利人不一致

已完成房地登记的非独立宗地上的不动产，在转移过程中，只办理了房屋或土地一种权利的转移登记，另一种权利未办理转移手续的，如转让方无法配合办理相关登记手续的，在权属来源清楚、合法的条件下，可由受让方单方申请，并在不动产登记机构门户网站公告，公告期为15个工作日。公告期满无异议，且申请人具结后，予以直接办理权利主体一致的不动产权登记。若原权证无法收回的，应在不动产登记机构门户网站公告作废。

（三）房地范围不一致

在实施不动产统一登记前房地分别登记发证的不动产，已登记房屋超出宗地界址线的，在办理抵押权登记时，抵押物应不包含超宗地的房屋（以幢为单位）；但在办理变更、转移等需要核发不动产权证书的业务（因行政区划调整引起更名更址的变更登记业务除外）时，分情况处理：

1.本宗地与被占用宗地的土地性质、土地用途相同的 若所占用合法土地为同一权利人的，应合并宗地。如宗地的土地使用权终止时间不一致的，或补办用地手续，并按现时点的基准地价补交土地出让金，延长终止时间较早宗地的使用期限，使两宗地的终止时间保持一致；或权利人同意按较短年限登记并出具书面具结的，可直接按最短年限办理。

若所占用合法土地使用权人为不同权利人的，如房屋在属地实施土地复核制度前竣工的，权利人先与被占用的当事人协商，直接办理不动产分割转让登记；如房屋在属地实施土地复核制度以后竣工的，参照本条有关违法用地情形处理。

2.本宗地与被占用宗地的土地性质或土地用途不同的 应先完善用地手续。若确无法完善的，可维持现状，但应在不动产权证和登记簿的附记中注明“房屋跨宗”。

3.涉及违法用地情形的

涉及违法用地情形的，先自行消除违法行为或参照甬政发〔2016〕5号文件补办用地手续。

六、区分办理同一宗地上已登记房屋与现状不一致的不动产登记 为了简化登记流程，相关权利人在签订不动产抵押合同前应加强现场查勘,已登记房屋（以幢为单位）实地灭失（含部分灭失）的，不得列入抵押物清单，其余已登记房屋及土地一并办理抵押权登记。

在办理变更（因行政区划调整引起更名更址的变更登记业务除外）、转移等需要核发不动产权证书的业务时，对权籍调查业务审查中发现已登记房屋与现状不一致的，应分情况处理：已登记房屋灭失（含部分灭失）的，应办理不动产权变更登记；已登记房屋发生改建、翻建、加层或在合法宗地范围内新建建（构）筑物的，应整改完毕或提供相关审批材料，办理变更登记；对整改不到位或无法提供相关审批材料的，该幢房屋暂缓登记，其他未发生变化的合法不动产可继续办理产权登记。

七、积极处理已竣工房地产开发项目中部分平面图与房屋客体不一致问题

对我市房地产开发项目实施初始登记(具体时间以属地实际实施时间为准）之前完成竣工验收的项目,若在涉及需权籍调查的业务中发现资料中的平面图与房屋客体不一致的，分以下二种情形处理：

（一）未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，对于非住宅房屋，若规划备案的设计图纸与房屋客体不一致的，应先自行整改完毕或由规划部门明确处理意见。

（二）已登记房屋因分割、合并而申请变更登记的，若规划备案设计图纸或城建档案馆存档的竣工图纸与房屋客体一致的，可以一致的图纸作为变更依据；如二者都与房屋客体不一致的，应自行整改完毕或提供相关审批材料后办理变更登记;对整改不到位或无法提供相关审批材料的，不予办理。

八、妥当办理不动产统一登记实施前客体已征收、注销登记未办理的不动产登记

对不动产统一登记实施前，因征收（拆迁）导致不动产已灭失但未办理注销登记的，应简化注销登记手续。可由权利人凭征收（拆迁）协议或市级或属地区县（市）征收管理部门出具的证明申请不动产权注销登记；也可由市级或属地区县（市）征收管理部门凭核实确认后的征收（拆迁）清册申请不动产权注销登记。

九、明确具有别墅功能的低层住宅土地确权方法

在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发〔2003〕45号）之前办理供地手续、具有别墅功能的低层住宅小区，土地确权方法原则上应“一个项目一种方法”。部分权利人因土地使用权面积存在异议的,可按照本小区大多数（按套数统计）不动产的土地确权方法办理变更登记，同时备注“院落应保持用途不变”。

在国土资发〔2003〕45号文之后办理供地手续，并已登记的，原权利证书按照不变不换的原则保持有效。如需调整宗地界线的，则按规划核准的用地范围重新调整宗地范围。

十、确定实际用地面积与登记宗地面积不一致的处理原则 土地来源合法且符合现有规划条件的，分类处理实际用地面积与已登记宗地面积不一致的情况：

（一）土地首次登记时间在属地实施土地复核制度以前的，若宗地界址未变化的，按实地四至界线计算土地面积，办理变更登记；若宗地界址发变化的，参照《宁波市政府关于加快盘活存量建设用地的若干意见》（甬政发〔2016〕5号），完善用地手续。

（二）土地首次登记时间在属地实施土地复核制度以后的，待自行整改完成或属地国土部门处置到位后办理登记。

十一、依法按照土地、房屋批准用途开展不动产登记 不动产统一登记前，房屋所有权证和国有建设用地使用权证记载的房屋用途和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。有证据证明原用途登记错误的，或市及属地区县（市）政府有明确规定的，按规定应依法办理更正登记。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，不动产登记机构应按照国家《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

不动产统一登记后，首次登记时，房屋和土地用途不一致的，应及时将情况函告属地国土和规划部门，由其尽快对房地用途不一致问题作出处理，登记机构依据处理结果办理相关登记手续。

宁波市国土资源局

2018年8月30日

第三篇：证明历史遗留

证明历史遗留

位于路北侧（土名）大坑是合作经济社的土地，属于非农用地。于年月建于该土地上的建筑物产权属合作经济社所有，因为历史遗留问题，未办理产权证。该建筑物不属违章建筑，因该建筑物产生的安全问题由产权人承担。现同意出租给廖许球并同意转租给王元熙用作有限公司经营:普通货运；货物配送；仓储服务；货物搬运装卸服务以及物流信息环节的咨询；国内贸易。

合作经济社

第四篇：深圳农民房历史遗留原稿

NO.深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执 收到＿＿＿＿＿交来位于＿＿＿＿区＿＿＿_街道 ＿＿＿＿＿_＿_ 社区＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿__的农村城市化历史遗留 违法建筑（编号：＿＿＿＿＿＿_＿＿＿_ 普查申报材料如下：

收件人：申报人签收：

收件单位（盖章）年月日申报人联系电话：

收件人：

收件单位（盖章）年月申报人签收： 日申报人联系电话：

第五篇：关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知

关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知
来源： 发布时间：2010-01-04 浏览次数：1845

京建发〔2010〕1 号 各区县住房城乡（城市）建设委、房管局、开发区国土房管局、市房屋登记中心、市测绘所： 为贯彻《物权法》，维护购房人的合法权益，解决历史遗留房地产开发项目房屋登记问题，现将有关事项通 知如下：

一、本通知所称历史遗留房地产开发项目是指，取得商品房预（销）售许可的楼栋，房屋竣工并基本符合建 设工程规划许可条件，在房屋交付首位入住的购房人五年以后，由于开发企业营业执照被注销或被吊销后下落不 明，相关购房人无法取得房产证的房地产开发项目。

二、对历史遗留房地产开发项目（以下简称开发项目）办理房屋登记前，市住房和城乡建设委在北京日报、北京晚报连续 5 日刊登公告，同时将公告内容在北京建设网上发布。

三、开发项目的开发企业应在公告期满 30 日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转 移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。

四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可 部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未 取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有 资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合 设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。

五、为购房人发放贷款的金融机构，应在开发项目房屋登记公告期满后 30 日内，依据房屋抵押合同向房屋所 在地房屋登记部门申请抵押登记，并提交贷款购房人名单。贷款购房人以所购房屋设定抵押，包括已办理预售商品房抵押登记（抵押权预告登记）的，房屋转移登记、抵押登记可一并申请，登记部门按照顺序办理。购房人先申请转移登记的，应同时提交抵押登记书面申请，待抵 押权人申请抵押登记后一并办理。

六、未进行每套房屋面积实测的楼栋，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托房产测绘单位，以一幢商 品楼为单位测量每套房屋的套内建筑面积，测绘费由房

八、申请转移登记的房屋坐落与买卖合同中记载的房屋坐落不一致的，由测绘单位负责核对房屋所在楼幢的新旧幢号，并出具新旧房号对照示意图（附件1）、新旧房号对照表（附件2），由购房人对照平面示意图中实际房号后标注购房合同中房号，同时在新旧房号对照表中签字确认。

九、申请登记的房屋经预售合同备案的，申请人应与备案的购房人一致；商品房预售合同未经备案或者申请人与备案的购房人不一致的，应提交人民法院、仲裁机构生效法律文书，证明申请人为申请登记的权利人；备案的购房人已故的，申请人应与继承公证书记载的继承人一致。

十、历史遗留房地产开发项目房屋登记，需要以下证明文件：

1、公告原件；

2、解除抵押或者查封证明原件（有抵押或者查封的楼栋）；

3、金融机构出具的抵押贷款（贷款）购房人名单原件（没有出具可不收集）；

4、商品房预（销）售许可证明复印件；

5、建设工程规划许可证复印件；

6、房屋面积测绘技术成果报告原件、测绘成果备案表原件；

7、建设工程竣工验收合格证明复印件；未竣工验收楼栋提交安全鉴定证明原件或者建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明原件；

申请人提交以下证明：

8、申请书原件；

9、身份证明文件；

10、委托代理人办理的，提交经公证的授权委托书原件；

11、预售备案的房屋提交备案的房屋买卖合同原件；未预售备案或申请人与备案的购房人不一致的，提交生效的法律文书原件；备案的购房人已故的，提交继承公证书原件；

12、契税完税证明原件；

13、交齐合同约定房价款的发票或收据复印件；

14、专项维修资金专用收据原件或专项维修资金交款收据复印件；

15、房屋登记表、分户平面图原件；

16、同意承担单方申请登记引起法律责任的承诺原件（附件3）。

上述证明文件1-7项材料按楼栋提供存档，其中1—5由登记部门负责收集；6—7由申请人负责提供。已办理初始登记的房屋，只需要1—4项材料。

十一、房屋被开发企业抵押或者司法机关查封的，待解除抵押登记、查封后方可按以上有关规定办理登记手续。

未办理房屋初始登记的开发项目，由房屋所在地区县房屋登记部门5个工作日内向本区县土地登记部门发函询问在建工程抵押情况。

十二、登记部门按本通知规定受理登记申请后，应分批将申请人名单及申请登记的房屋坐落，在申请登记楼栋所在小区的显著位置予以公示，公示期30日，同时将公示内容在北京建设网上发布。

经公示无异议或者异议不成立的，登记部门在10个工作日内予以核准登记并记载房屋登记簿。

十三、本通知施行后，被吊销营业执照的开发企业，提交组织机构代码证及登记规范规定的其他证明文件，可申请房屋初始登记、转移登记。

对于规划区域内的房屋建筑符合规划许可要求，但由于代征地未腾退等原因，不能办理规划竣工验收的所有开发项目，均可先予办理房屋初始登记、转移登记。开发建设单位违反规划法律、法规的行为，由规划主管部门依法处理。

十四、本通知自二Ο一Ο年三月一日起施行。