某房地产公司稽查案例分析

第一篇：某房地产公司稽查案例分析

某房地产开发有限公司xx分公司案

案例分析

按照市局工作要求，我们于2012年9月15日起对某公司2011年1月1日至2011年12月31日的纳税情况进行了检查。

一、基本情况

某公司地处xxxxxxx，法人代表：xxx，主办会计：xx，经济类型：有限责任公司，职工人数x人，经营范围：房地产开发。

二、检查情况

2011年度签订建筑工程合同419800元，应缴印花税1259.40元，实际未缴。

三、处理意见

1、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一、二、三条规定，应向该公司追缴印花税1259.40元。

2、根据《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十六条第一款之规定，该公司上述行为已构成偷税，对少缴印花税1259.40元的行为，处以少缴税款金额50%的罚款，即629.70元。

3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定，对该公司少缴的税款自税款滞纳之日起至实际解缴之日，按日加收万分支的滞纳金。

四、案例分析及建议

1、要切实落实税收管理员制度

税源监控是税收管理员制度的重要工作。税收管理员要切实负起税源管理职责，加强与有关部门的信息共享，严格监控房地产开发项目进展情况，对房地产开发企业的经营情况，要按期开展巡查巡管工作，促使纳税人按期足额申报税款，实现税源管理的精细化、科学化管理。

2、要有重点地开展纳税评估

纳税评估是税务部门对纳税人纳税申报的真实性、准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。税源管理部门对房地产开发行业要切实加强评估工作。一是要注意收集房地产行业的生产经营信息，科学设置评估预警值；二是要运用评估指标预警值，准确筛选评估对象；三是要通过纳税评估程序，及时发现纳税人存在的涉税问题，最大限度的避免税收流失，努力营造良好、和谐的征纳环境。

3、要加强部门协作，坚持联合办案制度

要加强税务系统内部征、管、查联动机制，实现信息资源共享，形成合力，逐渐建立典型案件定期交流，情报交换制度，力求案件查深查透。

第二篇：房地产公司稽查案例判决书

安徽省合肥市庐阳区人民法院行政判决书（2014）庐行初字第00032号

原告：安徽省高程电子科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区稻香楼9号蜀山经济开发区标准化厂房综合楼七层，组织机构代码61030114-2。

法定代表人：王刃，该公司董事长。

委托代理人：孙潮群，安徽众城高昕律师事务所律师。委托代理人：陶扬，安徽众城高昕律师事务所律师。

被告：合肥市国家税务局稽查局，住所地安徽省合肥市长江中路432号，组织机构代码78652113-0。法定代表人：朱才群，该局局长。委托代理人：俞勇，该局案件审理科科长。委托代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。

原告安徽省高程电子科技有限公司（以下简称高程公司）不服被告合肥市国家税务局稽查局（以下简称市国税稽查局）税务行政处理决定一案，于2014年3月6日向合肥市蜀山区人民法院提起行政诉讼。因市国税稽查局提出管辖权异议，合肥市蜀山区人民法院将该案移送至本院审理。本院于2014年4月9日立案受理后，于同年4月14日向市国税稽查局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭审理了本案。原告高程公司的法定代表人王刃及委托代理人孙潮群、陶扬，被告市国税稽查局的法定代表人朱才群及委托代理人俞勇、孟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市国税稽查局于2013年10月23日作出合国税稽处（2013）2010号税务处理决定，认定高程公司于2011年2月至4月取得的上海天极实业有限公司（以下简称天极公司）开具的3份增值税专用发票经证实为虚开增值税专用发票，高程公司申报抵扣的税款11284.22元依法应于认证抵扣当期转出进项税金，故限定高

程公司于15日内到市国税稽查局将税款11284.22元及滞纳金缴纳入库，并进行

相关财务调整，同时将调账情况函告市国税稽查局，逾期未缴，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。市国税稽查局于2014年4月22日向本院提供了以下据以作出具体行政行为的

证据以及法律依据：

已证实虚开通知单、“叶环建”虚开销项汇总及三份增值税专用发票，证明本案所涉三份增值税专用发票为虚开。

司法报告书、刑事判决书，进一步印证本案所涉三份增值税专用发票为虚开。

询问通知书、税务检查通知书、税务事项通知书、税务处理决定书以及送达回证，证明市国税稽查局作出的行政行为程序合法。法律依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》、国家税务总局《关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》（国税发（2000）187号）。

高程公司诉称：2011年，高程公司从网上联系到天极公司，于2011年2月和

3月与天极公司以网签形式分别签订了三份购货合同，货款由高程公司以转账方式全额汇给天极公司，货物和三份增值税专用发票由天极公司通过快递方式邮寄给高程公司。同年3月和8月，高程公司将三份增值税发票向主管税务部门申报认证，在核验税票之后办理了抵扣。后上海市金山区国税稽查局认定该三份增值税发票为虚开，市国税稽查局据此向高程公司下达了税务处理决定书，认定高程公司取得三份增值税专用发票系违法，要求高程公司缴纳已经抵扣的税款11284.22元及滞纳金。高程公司与天极公司系正常的贸易往来，税票取得合理合法，市国税稽查局认定的违法事实不能成立，请求法院依法撤销市国税稽查局作出的合国税稽处（2013）2010号税务处理决定，退还高程公司缴纳的税款11284.22元；本案诉讼费由市国税稽查局负担。高程公司在举证期限内提供了以下证据：

1.合国税稽处（2013）2010号税务处理决定书，证明市国税稽查局作出的具体行政行为侵犯了高程公司的合法权益。

2.安徽省合肥市国家税务局的行政复议决定书，证明高程公司就市国税稽查局的税务处理决定履行了行政复议前置程序，符合起诉条件。3.产品采购合同三份、记账凭证、交通银行结算回单复印件、增值税发票三份、产品入库单五份，证明高程公司与天极公司关于元器件的采购系真实贸易往来，取得的三份增值税发票合法，不存在违法事实。4.增值税纳税申报表、企业网上认证结果通知书、企业网上认证结果清单，证明高程公司就三份增值税发票向税务主管部门纳税申报，并通过认证准许抵扣，说明此三份增值税发票真实合法，高程公司不存在违法事实。市国税稽查局辩称：

一、高程公司取得的三份增值税专用发票均为虚开发票的事实清楚，证据充分。《中华人民共和国发票管理办法》第4条规定，国务院税务主管部门统一负责全国的发票管理工作。省、自治区、直辖市国家税务局和地方税务局依据各自的职责，共同做好本行政区域内的发票管理工作。高程公司取得的三份增值税专用发票均由位于上海市金山区的天极公司所开具，上海市金山区国家税务部门依法有权对本案所涉三张增值税专用发票是否属虚开作出认定。根据上海市金山区国家税务局稽查局于2013年6月3日出具的《已证实虚开通知单》，高程公司取得的三份增值税专用发票均为虚开发票。

二、市国税稽查局作出的税务处理决定适用法律准确，依法应予维持。1.国家税务总局《关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》（国税发（2000）187号）规定，购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处，但应按有关法规不予抵扣进项税款或者不予出口、退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。2.《中华人民共和国增值税暂行条例》第9条规定，纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。综上，高程公司的诉讼请求不能成立，请求法院驳回。经过庭审举证、质证，双方当事人的质证意见如下：

高程公司对市国税稽查局提供的证据质证意见为：对市国税稽查局提供的所有证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但对其证明目的有异议，认为高程公司取得三份增值税发票系善意取得，不存在违法行为；另外，市国税稽查局在上海市第一中级人民法院的刑事判决尚未生效的情况下作出税务处理决定，系程序违法。

市国税稽查局对高程公司提供的证据质证意见为：对证据

1、证据2和证据3的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据4的真实性无异议，但认为该三份增值税专用发票是虚开的，不能抵扣，已经抵扣的进项税款应依法追缴。

因高程公司对市国税稽查局提供的证据均无异议，市国税稽查局对高程公司提供的证据真实性也无异议，本院对双方当事人提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。

本院根据确认的证据以及当事人的陈述，查明事实如下：

2011年，高程公司通过网上联系到天极公司，分别于2011年2月和3月与天极公司以网签形式签订了三份购货合同，货款由高程公司以转账方式汇给天极公司，并通过快递的方式收到了货物和三份上海增值税专用发票，该三份增值税专用发票均由天极公司开具，分别为：发票代码3100104140、发票号码20304860、价税合计46518元；发票代码3100111140、发票号码01869585、价税合计1180元；发票代码3100111140、发票号码01869586、价税合计19344元。同年3月和8月，高程公司将该三份增值税发票向主管税务局申报认证并当期抵扣。

2013年6月3日，上海市金山区国家税务局稽查局向安徽省合肥市国家税务局出具《已证实虚开通知单》，证实高程公司于2011年2月至4月取得的天极公司开具的三份增值税专用发票系虚开。2013年6月18日，市国税稽查局向高程公司出具询问通知书和税务检查通知书，并于同年7月2日向该公司出具税务事项通知书，通知高程公司其取得虚开的三份增值税专用发票的进项税额不得从销项税额中抵扣。

2013年10月23日，市国税稽查局对高程公司作出合国税稽处（2013）2010号税务处理决定，决定对高程公司抵扣的税款11284.22元予以追缴。高程公司不服，向安徽省合肥市国家税务局提出复议申请，该局于2014年1月24日作出合国税复决字（2014）1号行政复议决定，维持了市国税稽查局的税务处理决定。高程公司不服，提起行政诉讼。本院认为：市国税稽查局作为税务机构，依法具有作出税务行政处理的执法主体资格。经上海市金山区国家税务局稽查局查证，高程公司取得的由天极公司开具的三份增值税专用发票系虚开增值税发票。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第九条规定，纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。该条款是对不符合规定的增值税扣税凭证不得抵扣税款的规定，而不考虑受票方主观上有无过错。

高程公司作为增值税纳税义务人，其凭收受的虚开的增值税专用发票，依法不能获得抵扣进项税款，已经抵扣的进项税款，应依法追缴。高程公司认为其与天极公司之间系真实的贸易往来，其取得天极公司开具的三份增值税发票不存在违法事实，针对此种情况，市国税稽查局在没有证据证明高程公司知道所收取的增值税专用发票是他人虚开的情况下，按高程公司善意取得虚开的增值税专用发票，适用国家税务总局国税发（2000）187号文件规定作出追缴抵扣税款的决定并无不当。

庭审时，高程公司对市国税稽查局提供的《已证实虚开通知单》表示无异议，而该通知单是市国税稽查局作出合国税稽处（2013）2010号税务处理决定的事实依据，叶环建案的刑事判决生效与否与市国税稽查局作出本案所涉具体行政行为之间无必然联系，故高程公司关于市国税稽查局在叶环建案的刑事判决未生效的情况下即作出税务处理决定系程序违法的主张不能成立。综上，市国税稽查局作出的合国税稽处（2013）2010号税务处理决定，认定事实清楚，主要证据确凿，执法程序合法，适用法律依据适当，高程公司诉请撤销税务处理决定的依据不足，本院不予支持。因市国税稽查局认定高程公司系善意取得虚开的增值税专用发票，其在《税务处理决定书》中使用“违法事实”一词欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项规定，判决如下： 驳回原告安徽省高程电子科技有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由安徽省高程电子科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长

徐 燕 审 判 员

胡世中 人民陪审员

张长粹 二〇一四年六月六日 书 记 员

郭芳兵

第三篇：税务稽查案例分析

税务稽查案例分析

一、基本情况

某企业,登记注册类型：国有企业，增值税一般纳税人，适用税率17%，企业所得是适用税率33%；现有职工942人。主营业务是制造销售变压器、风机。

二、基本案情

该单位自以来，采取虚列成本及价外收入在其他应付款中核算不申报纳税等手段大肆偷逃国家税款。

（一）该单位在至度的成本结转过程中，由于该企业生产的设备安装地点多在外地的偏远地区，企业在成本结转中存在以多暂估材料成本方式虚列成本的偷税行为。本次检查发现，该企业至三年中在多个项目的成本归中，虚列成本15，076，000元（虚列6，087，200元；虚列2，902，600元；虚列6，068，200元）。

该单位8月收取的某集团逾期付款利息350,080.00元,计入其他应付款未做收入。

（二）办案经过

鉴于该案的工作量巨大，案情复杂，要查清问题需要对被查企业多年的成本核算及应税收入进行全面的检查。国地税稽查局组成联合检查组，制定了周密的检查计划。4月29日由两局稽查骨干4人组成的检查组进入该单位，首先仔细询问了该企业的有关财务人员，责成他们提供该企业的成本核算程序和相关的资料。同时检查组的同志深入该企业的生产场地和供销部门对该企业的二级核算情况以及生产、销售情况进行了细致的了解。根据掌握的情况检查组的同志决定从该企业的收入及成本核算的原始资料查起，采用顺查的方法，把本次检查查深查透，把本案办成铁案。

经过检查组对该企业大量的原始成本资料的检查，发现该企业生产的产品安装地点多在偏远的地区，在设备安装和调试期间，许多设备的配件需要由供货厂家直接发往设备的安装地点。该企业的有关财务人对安装地所发生的成本掌握不了，只能按照施工现场传递过来地不准确材料，对部分成本进行暂估。在项目完工后，企业的财务人员没有按照财务制度和有关规定，按照实际发生的成本和取得的发票进行成本项目的认真核算和还原相关的成本。针对以上情况，检查人对该企业的法人和有关财务人员进行仔细地询问，并要求他们积极配合工作。经过对该企业三年来的进货情况进行统计，同时认真比对了该企业每个项目中所耗用的材料，发现该企业至三年中在对多个项目的成本归中，虚列成本15，076，000元。

另外，该单位8月收取的某集团逾期付款利息350,080.00元,计入其他应付款未做收入,该项费用属价外费用，本次检查该企业应补提销项税50,866.32元.四、处理处罚结果

综合以上情况，本次检查共计查补企业所得税2,850,777.60元（在调增计税所得额同时考虑企业原来亏损等因素）,查补增值税50,866.32元（根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条及其《中华人民共和国增值税暂行条理实施细则》第十二条的规定）。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，该单位本次检查查出的问题定性为偷税，本次检查共查补增值税、企业所得税2,901,643.92元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定加收滞纳金398,559.42元，并处补缴税款0.5倍的罚款计1,450821.96元。

第四篇：稽查偷税案例分析[范文]

稽查偷税案例分析

一、案件背景情况

按照专项检查计划，地方税务局稽查局于xx年3月6日至3月26日对xx某股份有限公司xx履行纳税义务的情况进行了专项检查。xx某股份有限公司为独立核算股份有限公司，经营范围为液氨、碳酸氢铵、甲醇、甲胺、多聚甲醛、甲醇等化工原料，主管税务机关为xx地方税务局第一税务分局。

二、检查过程与检查方法

一是提前进入“角色”。接到检查计划后，检查组根据被查单位的行业特点，重点学习了相关的财务制度和税收政策，提前进行相关稽查业务的“充电”准备。通过网上查询系统地了解了该企业的经营、管理、纳税等情况，并结合实际，明确了主查人员、拟定了检查方案、明确了工作分工、提出了检查要求和注意事项。

二是账内检查“查深、查透、查细、查实”。检查人员针对被查单位内部往来等收入构成、各种涉税凭证及发票多等特点，坚持不放过任何与税收有关的细节，做到“疑点必查、循序渐进、由表及里、逐步深入”，以尽快发现深层次的偷逃税问题而“切中要害”。

三是注重“账内检查”与“账外侦察”相结合。检查人员入户后，注重询问，多方了解企业的相关信息，首先听取被查单位主管财务人员的情况介绍，重点了解其主要业务及财务核算方式。在此基础上，结合账簿检查，从中寻找出各种疑点问题。进一步核实与查对各种信息，对各种疑点问题进行逐一排查，检查实施全面细致，做到“税种查全、环节查到、问题查透、不留死角”。

四是经过账面检查及企业提供的银行对账单，发现企业取得按揭贷款收入未按规定入账造成少缴各税。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实和作案手段

1、灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条，《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》第二条规定，应补缴营业税（租赁业）6487.26元，并从税款滞纳之日起按日加收万分之五滞纳金。

2、专家产品评审费46900元记入管理费用，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，应补缴个人所得税（劳务报酬所得）9380元；6606665.03元记入应付职工薪酬，依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，应补缴个人所得税（工资、薪金所得）64518.39元。

3、灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条,《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》第二条规定，应补缴城市维护建设税454.11元，并从税款滞纳之日起按日加收万分之五滞纳金。

4、灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条,《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》第二条规定，应补缴教育费附加（营业税）194.62元。

5、灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条,《中华人民共和国营业税暂行条例实行细则》第二条规定，应补缴地方教育附加（营业税）129.75元。

6、调增项目：贴现息、高温费、安全经费等共计1709620.49元记入财务费用。依据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第二条、第三条、第四条,《中华人民共和国企业所得税法实施细则》第六条规定，调增计税所得额1709620.49元。专家产品评审费共计46900元记入管理费用。依据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第二条,第三条、第四条,《中华人民共和国企业所得税法实施细则》,第六条规定，调增计税所得额46900元。调减项目：灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。依据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第二条、第三条、第四条,《中华人民共和国企业所得税法实施细则》第六条规定，调减计税所得额7265.74元。应补缴企业所得税437313.69元，并从税款滞纳之日起按日加收万分之五滞纳金。查补税额总计518477.62元。

（二）处理结果及法律依据

1、专家产品评审费共计46900元记入管理费用。该行为属于扣缴义务人应扣未扣税款行为，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条之规定，定性为应扣未扣，处以0.50倍的罚款，罚款金额4690元。

2、应付职工薪酬6606665.03元，未进行纳税申报。该行为属于扣缴义务人应扣未扣税款行为，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条之规定，定性为应扣未扣，处以0.50倍的罚款，罚款金额32259.20元。

3、灰罐使用费等129745.20元记入营业外收入。该行为属于纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款行为，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四第二款之规定，定性为不缴少缴，处以0.50倍的罚款，罚款金额3470.69元。

4、对所查补的企业所得税437313.69元，属于纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款行为，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四第二款之规定，定性为不缴少缴，处以0.50倍的罚款，罚款金额218656.85元。

罚款总计259076.74元。以上税款518477.62元、罚款259076.74元、滞纳金150408.09元，合计927962.45元已全部缴纳入库。

四、案例分析及建议

（一）案例分析

一是在税务稽查过程中，对企业的检查要注重多方位开展，对账内、账外全面开展检查。在检查中注重对关联性的问题、以前的纳税情况进行跟踪，发现问题，确保查深查透。

二是注意提高稽查人员的积极性和创造性。通过落实“首查责任制”等考核措施，进一步增强了检查人员的稽查“压力”，从而也极大提高了检查人员的稽查“动力”，在检查过程中充分发挥了“执法尖兵”作用，严肃查处，大胆执法，进一步发挥出检查人员查处案件的积极性和创造性。

（二）稽查建议

一是找准稽查突破的“切入点”。通过对典型案例评析和研讨，注意收集整理当前偷逃税的“倾向性”问题。针对典型的偷逃税特点，在今后对同一行业的税务检查工作中，应从最容易出现问题的地方入手，力争做到“以点带面”、“有的放矢”，找准稽查突破的“切入点”，依照被查企业的情况采用不同的检查方法。

二是“顺藤摸瓜”延伸稽查。拓宽查账思路，改变传统、僵化、肤浅的稽查方式，充分利用调查信息，力争达到“顺藤摸瓜”发现疑点，善于发现涉税线索，一查到底，要创新检查思路和手段，提高稽查方法的科学性和针对性，保证检查质量；其次，通过询问有关人员，核实与查对各种信息，力争做到把各种疑点查深、查细、查全、查透，以进一步向纵深“延伸稽查”。

三是征收管理要做到“底数清”。从检查情况看，好些问题是企业和税务机关应知应会的问题，只是由于是税务管理人员的疏忽或企业抱着侥幸的心理造成的少缴税款。因此，征收管理机关应更深层次地掌握企业生产经营的情况以及生产经营的变化情况，做到“底数清”。

四是强化征、管、查“良性互动”机制。加强征收机关和税务稽查的协调与合作、信息的交流与沟通，减少工作中的阻力。总结归纳不同行业主要涉税违法“新动向”，针对税收管理薄弱环节和查处结果，及时反馈给征收管理部门，提出征管建议，促进稽查成果的积极转化，强化“以查促管”职能，提高税收征管质量，以建立税务稽查与征收、管理之间的“良性互动”机制。

第五篇：房地产公司如何查----读税务稽查案例有感要点

房地产公司如何查----读税务稽查案例有感

以前在稽查岗位时，就没查过房地产企业，只是一次工作借用，参与了一个小小的房地产案子，那个案子非常简单，就是成本大于收入了，房地产公司的“亏损”核算没有按照会计和税法的规定来核算，大家都知道，房子的销售价肯定是大于成本价的，房价在几年内就翻了几番了，各地的房地产老板们也赚够了钱，那么帐上怎么会亏损呢？原来他们把所有的成本都摊到了已销了部分房屋上，如开发的100套房产花费的成本全部摊到了已销了20套房屋上，这样成本就远远的大于了收入，老板们的解释也合理，我支出了花费了100套的成本当然要计100套成本，我只卖出了20套当然也只记20套的收入，这样说来也是合情合理的，只是不合法了，100套的成本是“开发成本”，而销售的20套结转的应该是“销售成本”，会计把两个成本故意混淆了，当然就出现了成本大于收入了。

其实房地产公司要想少缴纳常用的手段就是少计收入，多计成本费用，说起来很简单，做起来却是很难。如下的案例值得参考和学习。

某房地产公司隐匿收入偷税案

本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。

一、案件背景情况

（一）案件来源

2007年1月20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。

（二）纳税人基本情况

某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。

二、检查过程与检查方法

（一）检查预案 举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。

（二）检查具体方法

检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位2004-2006年的账务资料进行检查。

根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。

1.核对账务资料 检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。

2.进一步检查工程资料

检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（可销售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在约7050平方米的差额。“B新城”整个小区决算面积（可销售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在约4980平方米的差额。即截止2006年12月31日，该公司账面上应该还有约12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。

3.实地调查核实

在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准规划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位-某物业公司1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米全部销售。

在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。

（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定 1．纳税人不配合

该公司财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对“工程资料账”深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员相互推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反映情况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人终于承认了违法事实。

2.检查难度大

该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营情况进行全面的“解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起纳税人的不满，这需要检查人员具备处理各种复杂矛盾和关系的能力。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实和作案手段

经检查核实，某房地产开发公司主要采取设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。经检查认定，该单位主要存在以下违法事实：

1．隐匿收入偷逃税

公司开发建设的“A花园”小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准，划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账实际入账只有366个计10980平方米，实际少入账停车位189个计5670平方米。该部分车位全部销售完毕，平均售价每平方米2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入1219万元。该单位开发建设的“B新城”小区中的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务账沿街商用房实际入账只有20380平方米，实际少入账沿街商用房4980平方米。其中，无偿拨付给下属法人单位1580平方米，剩余3400平方米全部销售。根据该单位提供的账外资料，该部分沿街商用房的平均售价每平方米4250元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入2116.5万元。

同时发现，该单位采用进行虚假的纳税申报手段，少缴纳土地增值税42.5万元，城镇土地使用税6.5万元。

2．未按规定开具发票

公司在预售和销售商品房时向客户开具自制的收款收据，并且没有全部入账，共使用收据12本，开具金额6523万元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，属于未按规定开具发票行为。

（二）处理结果

经税务案件审理委员会审理，税务机关依法作出如下处理： 1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条《中华人民共和国土地使用税暂行条例》第二条、第三条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、六十三条第一款规定，追缴该公司少缴营业税166.7万元、企业所得税82万元、土地增值税42.5万元、城市维护建设税11.7万元和教育费附加5万元，城镇土地使用税6.5万元，并同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金。

2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该公司采取“伪造账簿、记账凭证”、“虚假纳税申报”、“在账簿上少列收入”等手段，少缴纳的营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。

3．根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条以及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，对未按规定开具发票的行为处以一万元的罚款。

四、案件分析

（一）查处本案的认识及体会 1.注重房地产开发基础资料收集分析 与其它大量不规范的房地产企业相比，某房地产公司的财务核算比较规范，如果仅仅按常规的方法进行账面检查，根本无法发现该公司存在的隐匿开发产品问题。针对这种情况，检查人员侧重了基础数据的收集分析，并结合实地检查，从源头入手，先后多次深入现场查看，才发现并查清了隐匿地下车位和沿街商业用房等账外涉税违法问题。

2.注重实地调查

利用开发小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的因素，隐匿收入进行偷逃税现象，在房地产行业有着一定代表性。由于车位和商用房具体面积、数量在规划上没有明确，所以很容易让开发商做钻空子，如T公司就只是把销售的部分车位和沿街房作了账务收入处理。如果不进行销售面积与决算面积等基础数据的收集分析、不进行实地调查和账物核实，无法掌握真实的开发产品的数量和销售情况，也就发现不了这一违法事实。

3.注重外围调查

本案的成功查处，得益于采取了全面细致的“解剖式”检查。在案件检查中，检查人员突破了地税部门孤军作战的局面，先后得到了房产管理局、规划局、建设局、土地局等部门的鼎力配合和支持，为提供和固定证据提供了有利保障。该案件的成功查处，在检查房地产行业税收方面具有重要的意义，也对提升房地产行业税收管理水平有着重要的借鉴。2007年下半年，该市地方税务局在全系统房地产行业税收管理和稽查方面，全面推广了该方法，取得了显著成绩，使全市房地产行业税收管理水平上了一个新台阶。

4.注重行业特点检查

近年来，随着税收管理的规范和企业财务人员的业务提高，纳税人的财务管理也越来越规范，偷税的手段也越来越隐蔽，这就需要检查人员在检查方式上需要创新，积极探索和寻找符合行业经营特点的检查方法和思路。