ASA策划师培训特许授权加盟管理条例

第一篇：ASA策划师培训特许授权加盟管理条例

ASA策划师培训特许授权加盟管理条例

第一条：本条例所指ASA策划师包括ASA注册策划师、ASA专业/行业策划师。ASA专业/行业策划师（包括：项目策划师、广告策划师、营销策划师、房地产策划师、品牌策划师、区域经济策划师、旅游策划师、金融策划师、公关策划师、影视演艺策划师、媒体策划师、会议会展策划师）。ASA专业/行业策划师分为高级、中级、初级三个等级。

第二条：本条列所指ASA策划师培训特许加盟机构（以下简称培训代理机构）是指由本会ASA策划师培训管理中心特许授权的被授权的加盟机构。

第三条：授权加盟ASA培训代理机构的地区根据培训地区的需要设置，并进行特许授权。

第四条：授权加盟ASA培训的代理单位必须是具有独立法人资格和办学资格的当地纳税机构；有固定的办公及办学场所，固定办公设施及通讯设施，有不少于10名专职人员的工作班子。

第五条：申请授权加盟ASA培训的代理单位，须向ASA策划师培训管理中心提交书面申请报告（包括办班计划、宣传计划等），提交单位办学许可证及营业执照副本复印件、法人代表个人简历、身份证复印件二寸照片两张（报主办方审核）。

第六条：申请加盟代理机构经审核授权为ASA培训加盟代理机构后，须交纳加盟费和管理费。

第七条：ASA策划师培训管理中心全额收到加盟管理费后，开始办理加盟授权和加盟协议。

第八条：培训代理机构合作期为１８个月，其中６个月内为推广期，若培训代理机构在推广期内未能完成一期培训，ASA策划师培训管理中心有权终止合作，并收回代理机构授权。

第九条：培训代理机构必须呈报工作总结和年度工作计划，每年十二月向ASA策划师培训管理中心呈报年度工作总结；未按规定时间呈报工作计划或工作总结的，ASA策划师培训管理中心有权撤销其代理资格。

第十条：培训代理机构ASA策划师培训业务管理归属ASA策划师培训管理中心。第十一条：培训代理机构若需邀请ASA授或专家参加活动，须向ASA申报，严禁越级邀请，否则ASA策划师培训管理中心有权收回代理机构授权。

第十二条：培训代理机构在以从事本条例培训项目时，要维护ASA策划师和ASA品牌形象，严禁虚假宣传。

第十三条：本条例最终解释权为ASA策划师培训管理中心，未尽事宜，可通过协商达成书面协议。

第二篇：重庆指南针餐饮管理有限公司特许经营加盟合同

重庆指南针餐饮管理有限公司特许经营加盟合同

合同签署地（）合同编号（）

重庆指南针餐饮管理有限公司（以下简称总部），与【】先生/女士，身份证号码（），本着互惠互利的商业原则，在双方友好充分协商的基础上，加盟店愿意接受总部的授权和提供的知识产权，向总部交纳专有品牌使用费、专有技术使用费、品牌保证金等相关费用，在总部指定的专用营运商监督和指导下，开设加盟店铺，自行承担经营管理的全部投资和风险。为此，双方自愿签订本合同，以期共同遵守。

第一条：独立的当事者

合同当事双方为各自独立的事业者。总部的特许加盟店由加盟商自主成立，自主经营，独立承担债权债务责任和社会责任，经营决策是加盟店自行判断、自主运作的行为。

第二条：特许经营权的授予

在本合同执行期间，总部授予【】先生/女士，在中国〖〗省〖〗市〖〗县/区〖〗路〖〗号，拥有特许加盟经营资格并使用总部授权的商标、商号、字号及服务标志。其受保护范围是：以该店所在位置为圆心，以出租车为工具，以最短途径为路程丈量5公里为半径的圆幅面积（最终授权面积以书面《授权书》）为准，在前述范围内总部承诺在未取得加盟商同意之前，不在此范围内另行开设加盟店。

第三条：使用范围和使用方法

1.加盟店仅在总部合同授权范围内可以使用总部的商标、商号、字号及服务标志。

2.加盟店使用总部商标、商号、字号等经营资产时不得有以下行为：

（1）降低总部形象，损害总部商标和经营技术资产的行为，为第三者模仿总部商标和经营技术资产或帮助第三者模仿。

（2）除为加盟店经营而向加盟店职工传授总部经营技术资产以及总部有特别指示外，向第三方泄露、传授总部经营技术资产。

第四条：总部商标及经营技术资产

加盟店承认总部商标及经营技术资产为连锁加盟店统一的营业象征，所有权属总部所有并受法律保护。

第五条：对加盟店的支持及技术援助

1.总部对加盟店的营建支持

※选址规划、商圈分析、装修方案、设备方案、店堂规划。

2.总部对加盟店的营运支持

※可行性分析、盈亏平行分析、营业业绩评估、营运问题诊断、成本控制及费用

管理、开业企划。

3.总部对加盟店的培训支持

※管理人员培训、基层员工培训、训练结果评估、业务技术提升、厨房技术操

作。

4.总部对加盟店的制度、手册支持

※员工工作制度、财务制度、消防制度，食品安全管理制度、前厅服务流程、各

岗位工作职责、后厨操作手册。

5.为使加盟店能正常持续经营，在开业前及本合同执行期间，总部向加盟店传授必须的管理知识及经营技术。

6.加盟店在开业前可派遣5名工作人员参加总部规定的培训研修，分别是店长或大堂经

理1名，厨师长1名，会计1名，凉菜师1名，汤料师1名；培训技术费免费，差旅及食宿

费由加盟商自行承担。

7.加盟店开业后，如总部有研修指示，加盟店按指示派遣职工参加进修提升并向总部支

付教育进修所需的费用。

8.加盟店在筹备期间，总部会派遣筹备经理到店进行开业前期筹备，工作时间为15-20

天，工资由总部支付，往返差旅费及在当地的食宿费用由加盟商承担并在工作人员出发前提

前汇到总部指定帐户。

9.加盟店开业前，总部会派遣驻店支持小组2名（厨师长和大堂经理各1名）到店进行

为期30天的开业支持，驻店小组的工资、往返差旅费即在当地的食宿由加盟商承担并在工

作人员出发前提前汇到总部指定帐户。

10.加盟店应同意并接受总部派遣的督导人员到店检查经营情况，应定期参加总部固定

或临时性的经营会议。总部每年向加盟店提供4次的免费例行督导，以帮助加盟店解决经营

及管理难点。

11.总部新开发的营运技术资产及各类新菜品（包括信息资源在内）应尽快传授给加盟

店使用以达到资源共享。

第六条：加盟费及相关费用的收取

1.加盟金人民币【】元整/三年，小写（￥）；

2.保证金人民币【】元整，小写（￥）；

3.权益金人民币【】元整/年，小写（￥）；

4.上述费用加盟店在签署合同时同时汇入总部指定帐户。

5.不论本合同期满，还是中途解约或其它理由，都不归还加盟金。

6.保证金作为合同签订后与加盟店之间发生债务及加盟店忠实的执行合同的担保，总部

可用此保证金充抵加盟店拖欠的债务，加盟店在接到总部的充抵通知后，须立即向总部支付

与被充抵数额相同的现金，补齐保证金。在合同期满正常解除合同后，经查实加盟店在合同

期内无任何违约行为，总部应归还加盟店全部保证金，保证金不计息。

7.权益金是总部向加盟店提供后期维护和管理的营运服务费用，按收取，加盟店应

在每年的最后一个月提前支付第二的权益金。

第七条：合同期限

本合同的期限为自二0一年月日至二0一年月日止共年。

合同期满前三个月，经总部与减盟商协商，可以续签或解除合同，若续签合同加盟商须按续

约合同重新交纳加盟金及权益金，本合同的保证金可转为续约合同的保证金。

第八条：拖欠损失金

加盟店未在规定期限内支付总部规定的合同相关费用或其它债务时，按每超一日加付

5‰的比例向总部支付拖欠损失金，直至付清为止。

第九条：保密义务

1.加盟店不得向第三者泄露总部按本合同规定提供给加盟店的经营技术资产秘密及有

损总部声誉和利益的情报。

2.加盟店有责任保证其职工不向第三者泄露前项秘密。

3.加盟店不得向第三者泄露本合同条款及价底。

4.总部和加盟店的保密义务在本合同期满后仍然有效。

第十条：加盟店开发的相关事项

1.为维护总部形象的统一性，加盟店的店堂结构、内外装修、装饰等要符合总部规定的标准方案。

2.为维护总部形象的统一性，加盟店的室内外广告牌、传单、名片等广告类宣传资料均

应有总部商标、字号、加盟电话等内容。加盟店同意店内的设备、服装、招牌、用具等的规

格符合总部规定样式。

3.为了维护总部形象的统一性，通过集中采购降低成本，获得利润，加盟店同意从总部

物流配送中心购买营运必须的设施设备、服装、器具、用品、核心物料及原料等物品。

4.对加盟店购买其它物品的申请，在不影响总部统一形象及菜品、锅底质量的前提下可

就地、就近购买。

5.加盟店确认此条所列各项购买资金及运费全部自行承担，加盟店向总部订货须提前将

货款汇入总部指定账户，即先款后货。

6.加盟店未经总部批准擅自中断经营连续超过30天或停止向总部指定的专用营运商订

购核心配料超出60天的，总部视为加盟店自动放弃加盟的权利，总部有权单方面终止合同

并不退还任何费用。

第十一条：合同的解除

加盟店如有下列各项中的行为，总部可对加盟店规定期限，以书面形式劝告加盟店终止

或改正其行为。超过期限仍无改善时，总部可单方面解除本合同，加盟店的特许经营加盟资

格同时撤销。

1.加盟店拖欠总部的合同规定费用、营运服务管理费用及其他债务的。

2.加盟店不接受本合同规定的配送方案既不按总部VI形象统一制作物品的。

3.加盟店未经总部同意擅自聘用总部及其它加盟店工作人员的。

4.加盟店不执行总部的策划方案及其它违约行为或不履行本合同规定的义务的。

5.加盟店未经总部事前书面同意而私自出让经营权的。

6.加盟店向他人泄露总部的经营秘密，或让他人使用或向他人提供总部商业秘密文件等

资料或总部的核心配料、原料等物品的。

7.加盟店损害了总部及总部连锁店的名誉、信誉，妨碍了总部和其它加盟店业务的。

8.加盟店由于自身经营管理不善，被当地国家职能部门查处或被新闻媒体曝光引起较大

负面影响的。情节严重者总部保留追加加盟店的法律及经济责任的权利。

第十二条：其它事项

1.在签订本合同前，总部向加盟店详细说明加盟店开展经营事业成功的可能性及合同内

容，加盟店充分理解和同意以下事实：在总部说明中所展示的各种资料只是说明成功的可能

性，并不是对加盟店经营事业必然获利的承诺和保证。

2.合同履行期内任一方因不可抗力不能继续履行合同的，应在事发后10日内书面通知

另一方，并出示有关部门的证明材料。

3.本合同到期时，若没有续签本合同，双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与合同有关的法律、经济等事宜。

4.总部与加盟店在履行本合同期间发生争议应尽量协商，协商不成，以总部所在地法院

为司法诉讼管辖机关。

5.加盟商慎重承诺：对本合同各项条款已经完全明白并了解其相应的法律后果，自愿同

意遵守本合同及总部其它规章制度的全部规定。

6.本合同未尽事宜经双方协议修改的内容，经双方协商后可以签订书面补充协议，补充

协议同具法律效力。

第十三条：一方根据本合同向他方发出的任何通知或书面通信，都应采用中文书写，并通过

传真、E-Mail或者特快专递传往或寄往对方的下列地址，如一方通讯地址发生变化，应在变化后5日内通知对方，任何通知送达下列地址视为完成通知义务：

总部传真号码：〖〗，E-Mail：〖〗。

总部通讯地址：〖〗，邮政编码：〖400015〗。

加盟店传真号码：〖〗，E-Mail：〖〗。加盟店通讯地址：〖〗，邮政编码：〖〗。

第十四条：本合同经总部和加盟店签字盖章后成立，在加盟店交纳相关费用之日起生效。

第十五条：本合同一式两份，总部和加盟商各执一份，具有同等法律效力。

总部：重庆指南针餐饮管理有限公司 加盟店：

总部代表：【】 加盟商代表：

电话：【】 电话：【】

【】年【】月【】日 【】年【】月【】日

第三篇：有效授权与员工激励培训

第一部分：课程大纲

有效授权与员工激励培训

讲师：冯崑 课程时间：2天 培训地点：客户自定 培训对象：领导者、管理层

培训背景：

要想成为一名优秀的管理者，参透“一手软，一手硬；一手授权，一手控制”的授权之道，是非常重要的。成功的管理源自成功的授权。只有参透授权之道，才能完成授权实施者与工作控制者的角色转换，只有完成这一角色转换，授权才能真正走上合理、有效的运行轨道。电视剧的插曲中有这么一句，该出手时就出手，风风火火闯九州。在经理人授权方面，我则强调：授权管理：该放手时就放手！授权就是复制自己，就是让别人为你工作，是放大自己时间的杠杆，是决定一个领导者能力高低的标志。

十个失败的领导者，九个不懂得激励下属。十个失败的企业，九个忽视激励员工。拒绝失败，请你从激励下属和员工开始！员工激励是企业一个永恒的话题——尤其是企业中的中高层管理人员，不但要掌握激励下属的技巧，而且也要学会自我激励。

课程目标：

1、有效授权技巧

2、提升授权艺术

3、用授权培育“人才”

4、学习正确合理的授权方法；

5、激励员工斗志与团队士气；

6、掌握激励员工士气的实战技巧。

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 课程大纲：第一天：有效授权的内容

一、认识授权（互动环节）

技能点1：如何通过授权使管理者从紧张和忙碌中解脱出来 专注·专业·共赢

技能点2：如何通过授权让下属忙碌起来

技能点3：如何通过授权使下属成为独当一面的人才 技能点4：如何通过授权提高组织的凝聚力 技能点5：如何通过授权提高组织的创新能力 技能点6：如何通过授权选拔组织后备领导人才 技能点7：如何评估自己的授权表现

二、理解授权的内涵

1、授权前的准备

2、授权的益处

3、认识你的工作环境

4、转变观念 三、四类授权的方式与作法

1、操控型授权的方式与作法

2、教练型授权的方式与作法

3、顾问型授权的方式与作法

4、协调型授权的方式与作法

四、授权是为了更好的管理

1、真正的管理就是减少管理

2、管理者的角色转变

3、授权是现代管理的重要原则

4、懂授权，才是好领导

5、授权不会危及自己的职权

6、管理的至境就是放权

7、做一个授权的高手

8、不要成为凡事包揽的老妈子

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五、早授权，早受益

1、让别人取代你的工作

2、早授权，早受益

3、授权充分而不过分

4、授权并遗忘的管理法则

5、将能而君不御者胜

6、各担其责，实施分权管理

7、将在外，君命有所不受

六、把权力授给最恰当的人

1、合适的人选是授权的前提

2、谨慎选择被授权人

3、麦当劳的授权之道

4、授权是为了培养管理者

5、从细微处考察授权人选

6、授权要量型而行

7、有效任命的五个步骤

8、用人才不用奴才

9、用比自己更出色的人

10、英雄不问出处

七、既授之，则信之

1、充分授权，大胆任用

2、更精明而不是更辛苦地工作

3、重视下属的权利和力量

4、尊重下属权限，发挥最高水准

5、不怕下属大权在握的司令官

6、引而不发的授权之道

7、离开员工，让他们自行其事

8、用人不疑，松开下属的手脚

八、授权应遵循的原则

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1、如何对授权进行预先控制

2、如何在授权过程中贯彻因事设人原则

3、如何在授权过程中做到授权事项明确

4、如何保持授权适度，防止权力关系混乱

5、如何在授权工作中保持权责平衡

6、如何在授权工作中保持管理宽度适当

7、如何使授受双方及授权对象互相协调

8、如何防止权力被滥用

九、这样授权最有效

1、控制不是为了限制

2、避开授权的误区

3、及时杜绝滥用权力

4、授权是一种艺术

十、授权的过程和管理

1、有效授权计划（1）有效授权的程序（2）有效授权的技巧（3）有效授权的注意事项

2、进行有效授权（1）确定授权目标（2）划清授权范围（3）选择授权对象（4）选择授权方法

3、如何选择授权的对象？

技能点1：如何才能发现更多的人才 技能点2：如何建立选拔人才的标准 技能点3：如何制定人才评估表格 技能点4：如何从内部选拔所需人才 技能点5：如何从外部招揽所需人才

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技能点6：如何对要提拔的领导人才进行授权 技能点7：如何避免授权对象选择的证据

4、正确的授权方式

技能点1：如何进行充分授权 技能点2：如何进行模糊授权 技能点3：如何组织授权会议 技能点4：如何进行正式授权 技能点5：如何进行非正工授权 技能点6：如何写好授权书 技能点7：如何做到“三R”式授权 技能点8：如何通过授权组建项目小组

5、授权的障碍

6、支持受权者工作

7、授权后的监督与控制

8、授权误区的防范

十一、激励下属——如何有效的激励下属？

1、激励下属的原则

2、激励下属的技巧与方法

3、激励下属的手段与策略 第二天：员工激励篇

一、课程导入——

（员工激励案例引入：结合企业实际情况）

二、认识激励原理和理论

1、X、Y、Z理论

2、马斯洛需要层次论模型

3、激励―保健双因素理论

4、公平理论

5、弗鲁姆的期望理论

6、斯金纳的强化理论

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7、激励的实用人性内因模型 案例分析与研讨：史上最牛女秘书

三、员工激励的特点及思维方法

1、员工激励的特点

2、“三位一体”思维方法

3、了解员工需求的具体方法

4、制定有效激励政策的方法

问题讨论：如何找到员工想要的梦想，并帮助其实现梦想？

四、员工激励的原则

1、系统性原则

2、实事求是原则

3、公平公正原则

4、目标结合原则

5、能级适应原则

6、及时适度原则

7、连续性和可变性原则

8、竞争与协作相结合原则

9、因人制宜、按需激励原则

10、物质与精神双管齐下原则

引古论今：毛泽东思想历史演绎和企业管理解读

五、建立企业员工激励系统工程

1、思想激励

2、培训激励

3、行为激励

4、目标激励

5、参与激励

6、薪酬激励

7、绩效激励

8、晋升激励

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9、荣誉激励

10、榜样激励

11、竞争激励

12、文化激励

案例讨论：买土豆的故事 案例分享：三个泥瓦匠的故事

六、员工激励的操作技巧

1、员工气质与激励

2、人才类别与激励

3、引爆员工潜力的实用法则

4、如何处理员工的抱怨？

5、激励员工士气的技巧

七、走出员工激励的误区

1、过高期望的激励

2、马太效应的激励

3、激励=奖励

4、金钱万能论

八、探寻员工需求，实施有效激励

1、成就激励

2、参与激励

3、人性激励

4、竞争激励

5、目标激励

6、榜样激励

7、荣誉激励 九、四大心理类型员工的激励技巧

1、指挥型——实权在手

2、关系型——以情动人

3、知识型——长期效应为主

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4、实干型——目标激励为主

十、怎样激励不同气质类型的员工？

1、怎样激励胆汁质类型的员工？

2、怎样激励多血质类型的员工？

3、怎样激励黏液质类型的员工？

4、怎样激励抑郁质类型的员工？

十一、员工激励方法大全

1、前景式激励

2、关爱式激励

3、竞争式激励

4、尊重式激励

5、工作环境激励

十二、领导激励部属的注意事项

1、要注意给下属描绘“共同的愿景”

2、要注意用“行动”去昭示部下

3、要注意善用“引导而非控制”的方式

4、要注意授权以后的信任

5、要注意“公正”第一的威力

6、要注意对部下进行有效沟通

十三、领导者应如何激励下属？

1、吸引充满活力的员工

2、沟通过度比沟通不良要好

3、定期召开优秀员工激励会议

4、每个人一生都在寻找重要感

5、低效率靠管理，高效率靠激励

6、竞争体制如何使用到激励员工当中 案例实践：教导员工OJT推行实战技法

3、分析员工的价值观，并用他们的价值观来激励他们

十四、领导者应如何进行自我激励？

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1、首先要相信自己是最棒的领导者

2、要有一分钟调整自己情绪的习惯

3、找出伟大梦想而激励自己，不要做大官，要做大事

4、每时每刻要使自己充满对公司的信心及对工作的激情

十五、有效授权与员工激励培训总结

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第二部分：讲师背景介绍

★工商管理硕士；

★太平洋寿险省公司个人业务销售管理部总经理； ★太平洋寿险省公司培训管理部总经理； ★贵州威鹏咨询公司特聘团队文化建设导师； ★重庆典策文化传播公司首席导师； ★海南师范大学职业心态建设特聘导师； ★中国总裁培训网高级讲师； ★国家电网培训中心特聘讲师；

供职太平洋人寿保险公司从事高级管理，历任营销、培训、行政管理等高级职务。具有15年市场营销、高管和培训管理经验。多家国内一流培训机构签约讲师。先后为国家电网、中国烟草、中国人寿、中国银行等数百家企事业单位提供培训、咨询服务，被数十家500强及行业领军企业特聘为常年管理顾问。

冯崑老师潜心于管理干部管理技能提升、职业化、卓越团队塑造与个人素质成长等课程研究。多年来凭借其扎实的理论功底和丰富的实践经验，擅于在司空见惯的现实生活中见微知著，发现并挖掘理论与实践之间的关键接点，在个人稳健成长和企业永续经营领域有着其独到的见解。其悉心研究、编写的课程，充分运用目前国际上最新的职业训练手法，把握独特的观察视角，透过个性化的现场点评，促进学员产生当即行为改善的训练效果，得到学员和企业的一致肯定和高度评价。

主讲课程：

通用管理类 ：《中层管理》《卓越执行力》《中高层沟通》《跨部门沟通》《有效沟通》

《目标管理》《时间管理》《细节管理》《高效会议管理》《有效授权与激励》

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《凝聚心灵钢铁团队训练营》等

职业化类 ： 《情绪压力管理》《中层经理职业化塑造》《优秀员工职业化塑造》 专注·专业·共赢

《职业化心态及素质提升》《客户服务》《销售礼仪》《商务礼仪》等 销售类：

《保单销售》《门店销售》《专业销售技巧》《巅峰销售》《销售人员心态建设》

授课风格：

〒实战经验丰富、理论与实际结合，内容实战、实用、实效； 〒神采飞扬、声情并茂、激情四射、深入浅出、形式生动、内涵深刻； 〒实战型解答、以真实案例说明实际问题；

〒观点新颖，论述精辟，学术前沿、传道授业、授人以渔；

主要著名客户(摘录)电力行业：国家电网、兴仁供电局、晴隆供电局、贞丰供电局、大方供电局、威宁供电局、绥阳电力、大方电力、贵州普定供电局、湖州供电局、南海电力设计研究院、广西电网公司生产技术部、安吉供电局、、通化供电公司、五莲供电公司、贵州兴仁电力、毕节城郊供电局、印江供电局等

烟草行业：中国烟草、赫章烟草局、贵州安顺烟草专卖局贵州烟草遵义公司、贵州烟草毕节地区公司、贵州烟草黔西南州公司、贵州烟草织金公司、贵州烟草兴仁公司、东营烟草、平顶山烟草、井冈山中烟、广丰卷烟厂、赣州卷烟厂、天津卷烟厂、吴忠卷烟厂、长春卷烟厂、湖南中烟等

金融保险及其他行业：中国人寿、太平洋人寿、中国银行、交通银行、中国移动、中国电信等行业。海南太平洋寿险主管培训班、福建宁德中国人寿主管培训班、太平洋寿险准主管培训班、重庆交通银行。金沙回沙酒业、宇通集团等多家企业。

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第四篇：护理管理培训体会

护理管理班培训体会

我于2012年6月18日参加了安徽省护理学会举办的第9期护理管理干部培训班，其中理论授课十天，岗位实践4周。现将我培训的内容及感想汇报如下：

理论授课主要内容：现代医院管理与服务，邀请了上海复旦附属中山医院护理部主任徐筱萍讲述了现代医院发展的特点（多元化，多学科，高情感下），护理队伍的管理要求与现状，采取自己的做法，打造了一支护理团队；合肥市一院护理部主任讲述了一院创优质护理的历程，文化护理品牌的做法；省立医院宋瑰琦讲述了公立医院护理岗位管理的一些实践与做法。护理学院的老师讲述了如何提高管理者的核心竞争力，用创造性的思维来培养新型护理人才，并将科学的管理理论引用到管理实践中来，提升自己在管理中的决策能力水平。促进护理工作的专业化发展和品质化的管理，指明了护理专业的建设与发展方向，循证护理研究是护理学科发展最重要的手段，护理教学和健康教育在护理工作中的重要作用以及护理管理中人性化的关怀在构建和谐护理团队中的重要性。浙江省疾控中心主任胡国庆教授解读了2012-8-1开始实施的《医疗机构消毒技术规范》。通过10天的理论学习开阔了视野，增长了知识，更新了理念，明确了方向。

在4周的临床实践中，了解了三甲医院的急诊服务流程，在护士长指导下制定了一份完整的护理工作月计划，周安排，日重点，参与了危重患者的抢救并完成了危重患者护理记录单的书写与交接，学习了除颤仪，呼吸机的使用，了解了护士长的弹性排班方式，参加了科室护理质量的监控和记录，跟随护士长夜查房一次，参加了科室的护士例会及业务学习，护理查房各一次，结束时进行了一次业务讲座并在护士长的指导下撰写综述一篇。

第五篇：如何在房地产中介企业实施特许连锁管理以21世纪不动产为例修改版

如何在房地产连锁企业实施特许连锁管理

摘要

房地产中介组织运营管理模式研究是一个较新的研究领域，我国关于房地产中介组织还缺乏较为系统的研究，仅有的关于房地产中介组织的研究过多的注重对实践的描述，很难找到真正经济学的深刻分析。房地产中介组织，是随着房地产业的发展而逐步发展起来的，规范化的房地产中介组织和成熟先进的运营管理模式，对于促进房地产业的健康发展和规范房地产经济运行有着极其重要的作用。我国改革开放20多年来，房地产中介行业的从业人员队伍迅速扩大，但是，由于我国的房地产中介业起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段，特别是在运营管理模式方面还处于探索阶段，总体上仍然比较稚嫩，缺乏核心竞争力，与国际规则的要求和发达国家和地区成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不小的差距。随着房地产市场的迅猛发展，房地产中介业面临新的挑战和发展机遇。

关键词：房地产，连锁，企业，特许，经营，管理；

Summary Real estate management operations of the organization is a relatively new area of research, our lack of organization on the real estate more systematic study, the only real estate organization's research on the excessive focus on the description of the practice, it is difficult depth analysis to find the real economics.Real estate organization, with the real estate development and gradually developed, standardized and proven real estate organizations, advanced operation and management model for promoting the healthy development of real estate and the real estate economy has an extremely important role.China's reform and opening up 20 years, real estate rapidly expanding team of industry professionals, but because of China's real estate industry started late in the standards of practice, practice rules, professional quality, technical means, especially in operations management models is still in the exploratory stage, 1

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the overall is still relatively immature, lack of core competitiveness, and international rules and developed countries and regions, the mature real estate intermediary service system, there are still a big gap.With the rapid development of the real estate market, real estate industry is facing new challenges and opportunities.Keywords: real estate, chain, enterprise, franchise, management, administration;

目录

摘要.................................................................................................................................1 Summary..........................................................................................................................1 目录.................................................................................................................................2 引言.................................................................................................................................2

一、房地产中介服务概念.................................................................................................3 1.1、中介、中介业的概念.........................................................................................3 1.2、房地产中介服务的概念......................................................................................4 1.3、房地产中介服务机构.........................................................................................5

二、房地产中介服务的内容与分类...................................................................................5 2.1、房地产中介服务业的特点..................................................................................6 2.2、中介机构在房地产市场中的地位........................................................................7

三、中介机构的服务对房地产市场的影响分析..................................................................8 3.1、分析前提与假设................................................................................................8 3.2、影响分析...........................................................................................................9

四、如何在房产中介企业实施特许经营连锁.....................................................................9 4.1、直营连锁经营模式.............................................................................................9 4.2、特许经营系统概述...........................................................................................10 4.3、特许经营的基本特征.......................................................................................10 4.4、直营连锁经营与特许经营的区别.......................................................................11 4.5、美国房地产中介机构与特许经营.......................................................................11 4.6、特许经营模式对中介机构的推动作用...............................................................12 4.7、中介机构应用特许经营模式存在的困难...........................................................13 结论...............................................................................................................................14 参考文献........................................................................................................................15

引言

规模化连锁中介组织按照中介门店与企业之间的所有权关系和经营管理权关系，又分为直营连锁、特许加盟连锁和直营+加盟的混合模式三类中介企业。

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这三类中介企业的共同点是同一公司体系中有多个业务门店，而它们之间最显著的区分则在于门店所有权和经营管理权在企业内部的分配，同时也必然还存在着市场定位和企业素质等方面的差异。通过重点对“上房置换模式”和“21世纪不动产模式”二种运营模式进行实证研究，并对房地产中介组织运营模式演变发展研究分析，本文提出，从大的时间跨度来看，从单店模式到小规模连锁再到规模化连锁是我国房地产中介组织运营模式发展主线，规模化连锁将是我国房地产中介组织运营模式的发展方向。本文从企业内部管理和行业管理二个方面对房地产中介组织的管理模式进行研究分析。内部管理主要从发展战略管理、资金管理、风险管理、人力资源管理、品牌管理、客户关系管理几个方面进行论述，重点对居间和代理的业务流程管理进行实证研究，以对实际工作有现实指导意义。行业管理先阐述房地产中介组织行业管理现状，再通过行政管理、行业自律管理等方面，进一步得出结论认为，现阶段我国宜采取行政与行业自律并行的新型房地产中介行业管理模式，通过今后相当一个时期的实践，可在条件具备时向行业自治模式过渡。

一、房地产中介服务概念

1.1、中介、中介业的概念

中介，顾名思义，是“中间介绍或引介”的意思。通常意义上的“中介”是指中介活动或中介行为，它主要包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪代理等活动或行为。中介与经纪内容有相同的地方，但是一般而言，中介更多的是侧重于介绍交易双方认识，而关于交易的条件和内容则是由交易双方当事人自己谈判确定。经纪则更深入，它把交易双方对交易活动的内容和条件先确定下来然后让双方进行交流，因而经纪人进行经纪活动时，实际上是帮助双方确定交易条件、提供交易服务。目前我国基本上不严格区分中介与经纪这两个概念，而是把中介与经纪等同起来，有时互相替换使用[6]。在国内(特别是我国的港澳台地区)介绍中介的有关著作中有时使用的是“仲介”一词，这里“仲”的含义也是“中间”的意思，因此，二者在作用上应是相通的。本文以我国有关法律(如《中华人民共和国城市房地产管理法》等)使用的称谓为准，使用“中介”一词。中介业称

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中介行业，是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统。中介业的载体组织，可以是全国统一的中介业协会或学会，如中国房地产估价师协会等组织；也可以是分地域或分职能范围的中介行业协会或学会，如房地产协会。

1.2、房地产中介服务的概念

参读有关的研究文献，专家学者从不同的角度对房地产中介的概念进行了界定，这其中较有代表性的有以下几种：张跃庆（1997）根据房地产中介活动的范围，将房地产中介分为广的中介和狭义的中介两种[7]：广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。李恒光（2003）对房地产中介的概念作了更为深入的的讨论，她认为：狭义的房地产中介应以我国《城市房地产中介服务管理规定》为依据，将房地产中介定义为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称[8]。并进一步指出狭义的房地产中介仅指为交易提供服务的经营性的中介活动，不论从理论还是从实践的角度，狭义的房地产概念都有很大的局限性，广义的房地产中介的讨论更有意义。王德起博士（2001）则认为：“房地产中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介入在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统[9]。”他认为应从三个层次来理解这一概念：狭义的房地产中介即指房地产经纪，主要对应于微观层次上的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；广义的房地产中介即我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”。该种意义上的房地产中介主要对应于宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；泛义的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场(包括消费信用市场)、房地产人力资源市场等以及调节和规范房地产经济关系的中介服务活动。专家学者对房地产中介概念的不同阐述从一个侧面反映出了我国理论界对房地产中介研究的逐渐深入的过程，随着房地产市场蓬勃发展和交易日趋活跃，房地产中介的服务项目日渐丰富，房地产中介概念的内涵与外延也将在房地产中介实践活动中得到不断补充和发展。基于对定义的权威

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性及实践性的考虑，本文对房地产中介及其相关概念的定义采用的是中国房地产估价师学会的阐述:房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

1.3、房地产中介服务机构

由具有专业职业资格的人员发起设立的，有企业性质和组织形式的房地产经纪公司、房地产信息咨询公司、房地产销售公司、房地产估价师事务所等称为房地产中介服务机构（下文简称“中介机构”）。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：

1、有自己的名称和组织机构；

2、有固定的服务场所；

3、有必要的财产和经费；

4、有足够数量的专业人员；

5、法律行政法规规定的其他条件。房地产中介服务机构主要有合伙制和有限责任制两种组成方式[10]。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应到登记机关所在地的县级以上的房地产行政主管部门备案。

二、房地产中介服务的内容与分类

按照对房地产中介狭义的理解，房地产中介服务仅指直接地为房地产的投资、协作、买卖、租赁、交换(包括所有权交换和使用权交换)、抵押、典当等市场交易行为，提供居间性有偿服务的活动，主要的业务包括信息咨询服务、房地产价格评估、经纪代理等。基于此种认识，房地产中介服务应该涵盖的业务范围与经营方式。若遵循对房地产中介概念的广义理解，则除了上述业务之外，房地产中介服务还应当包括房地产信托、房地产律师事务、房地产公证、房地产仲裁、受托物业管理等项业务。房地产信托投资公司、专门从事房地产法律事务的律师

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事务所和房地产仲裁机构等都属于广义的房地产中介服务机构。但是现阶段我国房地产金融主要由专业性金融机构承办，真正意义上的房地产金融中介机构还未建立。

2.1、房地产中介服务业的特点

房地产中介服务机构主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介机构中的专业人员所拥有的各种专业知识，凭借其特有的组织机构、特殊的活动方式和方法，为房地产业各种主体提供各种居间服务，因此中介机构的服务与一般经营活动有很大的区别。概括而言，房地产中介服务业有以下一些特点[7]：

1、从事房地产中介活动的房地产经纪人在交易中既不占有商品，也不拥有货币。房地产经纪人主要是依靠自己的专业知识为房地产业各种主体提供信息、咨询、估价、代理等服务。因此，从事房地产中介活动对固定资产和流动资金的最低需求偏低，这也在一定程度上降低了进入房地产中介业的门槛。

2、房地产中介机构只为房地产经济活动提供服务，不得从事房地产开发经营活动。如果房地产中介机构在提供中介服务时发现了有利可图的商机而自行购买和销售，意在获得利润而不是收取佣金，就会变中介服务为开发经营行为。以商品房销售代理为例，《商品房销售管理办法》明确指出：受托房地产中介服务房地产中介机构政 府个人消费体系业商行金融系统银开发商供应体系机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

3、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构为客户提供的服务从法律上讲，这是一种合同关系或契约关系。这种关系不是长期、固定的合作关系，这种服务一旦完成，这种契约关系即告终止。即便是双方就另一项事务再度合作所建立的新关系，也与上一次关系没有任何联系，不是上一次关系的继续。所以，房地产中介服务具有非连续性和流动性的特点。

4、房地产中介活动的有偿性。从本质上说，房地产中介机构向房地产业的各种主体提供的中介服务也是一种商品，也是为了取得报酬，获得利润。房地产中介机构只有取得报酬，才能使房地产中介业在经济上成为独立的行业，才能存在和发展起来。所以，房地产中介活动的有偿性，以及取得报酬的必要性，是房地产中介业的一个重要特征。

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5、房地产中介服务具有很强的灵活性。由于房地产中介服务机构与服务对象没有固定的联系或关系，因而它既不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有很强的灵活性。随着网络技术在房地产中介业的应用与发展，这种灵活性更是会得到有力的支持。

2.2、中介机构在房地产市场中的地位

房地产市场本身的一系列特点，决定了房地产中介机构在房地产经济运行中有着特殊的重要地位[7]。

1、房地产商品的使用价值及价值的决定和构成要素非常复杂。一宗房地产可以有多种使用方式或使用价值。房地产商品使用价值和价值本身的复杂性，再加上由于它使用的耐久性，重复购置的可能性小，不像其他商品在反复的购买中可以获得充分的商品知识。无专业知识的购房者与有专业背景的开发商之间进行契约谈判与协调时，购房者常处于被动地位。房地产中介机构介入后，经纪人的住宅知识、市场和法律等知识，将弥补购房者的知识与信息不足。因此，需要有具备各种专业知识的房地产经纪人在交易中为双方提供服务，促成房地产交易的达成。

3、房地产市场的物质非流动性。房地产市场与一般商品市场的重要区别之一，就是房地产商品物质本身的非流动性。房地产市场的物质非流动性，使买卖双方的交易受到了地理、交通、时间、信息传递等因素的制约，从而增加了房地产交易的难度。为了克服这些因难，就需要有房地产中介服务机构和经纪人的参与，为房地产交易双方提供房地产市场信息和行情，提供房地产交易中的各种相关的服务。

4、房地产市场的多样性和专业性。房地产市场是一种极其复杂的涉及面很广的专业性很强的市场。它不仅包括单纯的地产市场，单纯的房产市场，以及房地产市场，还包括房地产金融市场，房地产建筑市场，房地产物业服务市场等。房地产交易不仅形式繁多，而且专业性和个案性也强，它不仅涉及房地产本身的业务，还涉及信贷融资、估价测算、合同签订、产权转移、公证办理、税费收缴等知识和业务。一般消费者很难同时具备这样多的政策法规、房地产市场供求、房地产市场行情和价格以及其他有关的经济技术等方面的知识和技能，因顺利完

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成房地产市场的交易，需要有房地产市场的中介组织机构参与。

5、房地产市场的不充分竞争性。房地产市场与其他商品市场不同，它不具备充分竞争的条件。市场经济理论认为，只有信息是充分的，商品是同质的，买卖者可以自由出入市场，存在足够多交易双方数量是众多的，市场才能成为竞争性的市场。房地产商品的异质性，房地产信息的封闭性和不易获得性，造成房地产市场竞争不完全，房地产信息传递缓慢，再加房地产市场的投机行为，必然使房地产市场受到扭曲。不充分的房地产交易信息使消费者要花费更多的信息搜寻费用[8],不实的信息使消费者要花费进一步考证的费用，不对称的信息可能使消费者的利益直接受损,房地产及其交易的知识是房地产投资决策的另一种信息成本。房地产中介机构的经纪人拥有经验和信息积累的优势可以为其有效降低购房者的信息成本提供保障。随着房地产中介机构的业务量扩大，信息的分摊成本也不断降低，其中分派给购房者的信息成本将低于购房者自行购房时的信息成本。

三、中介机构的服务对房地产市场的影响分

析

3.1、分析前提与假设

1、房地产交易成本。在建立房地产交易的买卖双方出价模型时，本文将房地产交易成本分为搜寻成本和交易税费成本两部分，而未将全部交易所经历的时间纳入到房地产交易成本中。同时为了简化分析模式，交易时间对交易结果影响的讨论在分析中也未作涉及。假设房地产交易中买方（卖方）所应缴纳的税费为定值，其增减主要决定于政府的相关政策的变化。

2、房地产中介服务佣金的计算。在 1995 年由国家计委、建设部联合下发的《关于房地产服务收费的通知》中把房地产中介服务的收费分为房地产咨询收费、房地产评估收费和房地产经纪收费三类。其具体的收费方式，基本上属于百分比佣金（Percentage Commission）的范畴，因而在具体的分析中应用百分比佣金作为讨论的基础。若将佣金的收取方式改为固定佣金（Flat-fee）或者净值销售佣金（Net Listing），则分析的结果可能会产生变化[12]。

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3、假设市场上交易的是统一的标准化房地产单元，房地产市场是不受外界影响的独立房地产市场区域。虽然这一假设使得所讨论的市场与真实市场之间存在一定的差距，但是由于不同区位的房地产之间有一定的替代性[13]，比如区位较差、面积较大的房地产有时可以替代区位较好但面积较小的房地产，因而这样的假设不会导致理论分析和实际状况之间有太大的差异。

3.2、影响分析

通过分析中介服务机构变动佣金比率及搜寻强度改变对房地产市场产生的影响，可得出以下结论：

（1）房地产中介服务机构对房地产交易的介入，不但可以帮助买方和卖方建立其交易的渠道，而且中介机构的搜寻还可以帮助买卖双方降低交易成本。

（2）房地产中介服务机构的搜寻强度的增加，不仅能够提高房地产市场的交易效率，还可以加强房地产交易的灵活性。

四、如何在房产中介企业实施特许经营连锁

4.1、直营连锁经营模式

直营连锁（Regular Chain）也称一般连锁、联号商店、正规连锁。这是大型垄断商业资本通过吞并、兼并或独资、控股等途径，发展壮大自身实力和规模的一种形式。日本通产省给正规连锁商店下的定义是：本质上是处于同一流通阶段，经营同类商品和服务，并在同一经营资本及同一总部集权性管理机构统一领导下进行共同经营活动（由两个以上单位店铺组成）的零售企业集团[18]。房地产中介连锁店模式运用的比较成功的是顺驰置业集团和津房置换集团。这种模式是利用遍布全城的连锁店将整个业务连接成一体，业务直接在连锁店中展开，房源和客户信息都依靠连锁店的到店来访。直营连锁的经营模式具有统一资本、集中管理、分散销售的特点，同时给直营连锁店的发展带来了两个方面的影响。其积极影响表现在：可以统一调动资金，统一经营战略，统一开发和运用整体性事业；作为同一大型商业资本所有者拥有雄厚的实力，有利于同金融界、生产部门打交

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道；在人才培养使用、新技术产品开发推广、信息和管理现代化方面，易于发挥整体优势。其不利影响表现在：成员店自主权小，利益关系不紧密，积极性、创作性和主动性受到限制；需要拥有一定规模的自有资本，发速度受到限制；大规模的直营连锁中介机构管理系统庞杂，容易产生官僚化经营，使中介机构的交易成本大大提高。

4.2、特许经营系统概述

特许经营（Franchise Chain）又称特许连锁，加盟连锁或契约联合店。源于法文，原意为奴隶，演变至今引申为特许人的一种权利。美国商务部对特许经营的定义是：主导企业把自己开发的商品、服务和营业系统（包括商标、商号等企业象征的使用、经营技术、营业场合和区域），以营业合同的形式授予加盟店在规定区域进行统销权和经营，加盟店则需交纳一定的营业权使用费，承担规定的义务[20]。特许经营使用系统的方法来考察企业的所有活动及其相互作用：这个系统中特许人拥有管理经验、专有技术．知识产权、市场推广与组织能力等方面的优势；供应商具有生产能力和资源等优势；受许人则熟悉当地的市场需求、资源分布、法律法规，而是和当地的政府机构、社会团体有较好的关系。特许经营系统以契约方式将供应商、特许人、受许人紧密地联系起来，形成一个有机的、开放的系统。

4.3、特许经营的基本特征

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由表象来看，特许经营业务操作上是由一个拥有产品、设备、专利、经营与技术秘诀的经营系统所有权的个人或企业(称为特许人或盟主)给予其他个人或企业(称为受许人或加盟者)在特定区域和时期内以事先规定的方式进行同一经营活动的权利[18]。

4.4、直营连锁经营与特许经营的区别

作为连锁经营的一种特殊形式，特许经营除了包含连锁经营的特点外，还具有直营连锁所不具备的一些特征。

4.5、美国房地产中介机构与特许经营

六十年代是房地产中介业中发展的萌芽期，这一时期美国中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成交成为中介行业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍然以“各自为战、互不往来”的形式经营。但是随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客已经不满意将自己的需求全盘托付给不负责任的中介掮客，这就对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开始考虑从降低经营成本、提高服务质量以及依靠可信赖的大品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力。七十年代的美国以特许经营的形式崛起了一大批房地产中介品牌。其中就有通过特许经营模式发展至今已成为全球最大的房地产中介机构－21 世纪不动产，另外还有一些小规模的中介机构，也开始尝试转向特许经营。中介交易模式开始进入系统化，拥有多家单店的中介公司开始发展起来，八十年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促进了现代房地产中介机构特许经营模式的初步规模化和体系化。中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力使其成为中介机构的首选，同时特许经营模式的应用也极大的推进了房地产中介业的迅速发展。进入九十年代后，房地产中介机构特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少，同时中介机构还要面临科技手段的冲击，房地产中介公司开始出现向两极分化的

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现象，一方面是大的独立的中介机构和应用特许经营模式中介机构，另一方面则分化为更小的或单一的中介代理店。据美国商务部 1992 年发布的特许连锁店数字统计显示：在不动产中介一行中，直营店店铺数量为 144 家，营业额为 0.6 亿美元；而特许加盟店店铺数量为16,772 家，营业额达 63 亿美元。有关资料表明，在当前美国市场，60%的房地产交易都是在特许经营的房地产中介公司内实现的[22]。纵观天津的房地产中介市场，大多数的中介机构还处在初具规模的阶段，相当于美国房地产中介业的六、七十年代发展状况，缺乏系统的管理和持续的支持。不成熟的中介市场成为制约房地产业发展的瓶颈之一。如何借鉴国外先进的运营模式发展自己，应成为天津房地产中介业探索的重点。

4.6、特许经营模式对中介机构的推动作用

具体而言，特许经营模式可对中介机构经营产生的推动作用主要有：

1、特许经营模式是房地产中介机构一种新型的“双赢”市场扩张策略。特许方拥有知名品牌以及鲜明特色的服务、全套成功的营业模式，如2003年进军天津房地产中介市场的美国21世纪不动产，21世纪不动产的标识（LOGO）以及其从业人员的金色制服已被众多国家的消费者所认同，金色制服代表财富及信任，而在悬挂有2l世纪标牌的地方，人们就会马上意识到有房屋出租或出售。特许方在刚开始进入一个授权区域时，所定的门槛－加盟条件一般较低，所以在短时间内其企业网络会呈现几何级数扩张，由于所有受许方均盈亏自负，所以这种扩张不会受到资金上的限制。受许方优势在于熟悉所在授权区域的情况，有利于协调企业与当地社会的关系，从而加快企业经营模式的本地化进程。在统一的经营模式下，受许方充分利用体系内的整体资源以及优势，能够增强中介机构的抗风险能力。

2、特许经营模式有利于房地产中介机构的经营管理

（1）特许经营模式不仅使中介机构的公司结构精简优化，提高工作效率，而且大大降低了中介机构的经营费用。特许方脱离具体的实际操作，更多的职能转移到组织管理、提供持续的技术支持以及制定品牌的市场推广计划上来。受许方则在经营方面拥有更多的自主权，享有体系内各种资源的同时，在特许方的协助下，开展区域市场调研、制定商业计划、招募人员并参加体系内的入门辅导及

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培训。业务开展中出现的问题通过连锁服务通道及时反馈给特许方，特许方在对信息分析处理后提出具体的解决方案，帮助受许方改善工作，提供后续支持。

（2）有助于建立房地产中介机构的管理信息系统（MIS），最终建立中介机构的电子商务平台。对房源信息的管理和销售信息的管理是一直困扰房地产中介机构的难题之一。特许经营模式让特许方分离出来，通过建立房源信息系统实现体系内各受许方的房源信息共享。上传到总部的房源在经过与客户的需求配对之后，达成一笔交易。当然，在不能满足客户的房源需求时也可能在体系内相互推荐。同时，由于特许方脱离出实际的业务操作，与受许方之间不存在竞争，所以各受许方销售信息上传不会存在障碍。销售信息系统（SIS）的建立将有助于总部进行统计分析，找出销售中出现的问题。在此基础上，相应地建立人力、财务等各方面的信息系统。这一系列的系统又为多重上市系统（MLS）的建立打下基础。最终，网络化管理将导致房地产中介电子商务平台的建立。

3、特许经营模式有利于经纪人队伍建设。特许连锁业务，特别是国外的一些应用特许经营模式的中介机构，如美国21世纪不动产等都是非常注重对经纪人的入门辅导以及培训的。在新经纪人正式开展业务之前，都必须参加经纪人销售技巧以及房地产基础知识方面的培训课程。在开展业务过程中，特许方根据经纪人不同发展阶段将会提供不同的培训课程。

4.7、中介机构应用特许经营模式存在的困难

1、现有的房地产中介机构中缺乏强有力的特许方。现阶段在范围内除了21世纪不动产（中国）外，尚无中资房地产中介机构正式介入特许经营。以最大的房地产中介机构－顺驰置业集团为例，在天津房地产中介市场上采用的是直营连锁的经营模式，特许经营模式正处于积极准备的阶段。其他城市经验表明：房地产中介机构的特许经营不仅要求特许人拥有充裕的资金和人才，更要求特许方具有维系整个特许连锁体系的组织管理能力。而的大部分房地产中介机构缺乏鲜明的经营管理特色，更缺乏对外传授或推广全套营业模式的手册，难以承担起特许人的职责。

2、人们的意识偏差较大，受许方在一旦获得特许方的经营诀窍之后可能会主动脱离特许方的控制，自立门户，有的受许方只是打着特许方的旗号，却全然

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不接受特许方的管理。现有的法律对这些行为的约束力较差，3、以“挂靠”为主要形式的变味加盟是房地产中介特许经营的发展误区。在其他城市的房地产中介的特许经营实践中出现的这种“挂靠”加盟形式，挂靠者和被挂靠者之间是一种相互利用的关系。被挂靠者看重的是一次性品牌挂靠费和管理费用，没有对挂靠者进行必要的审核和培训。而挂靠者加盟主要是为了降低自己进入中介市场的准入门槛，这就使一些不具备独立法人资格、专业执业资格证书不齐备、注册资金不到位的非法中介机构以合法的形式进入中介市场，这些中介机构的存在，扰乱了正常的中介市场，同时加大了消费者的风险系数。特许经营模式是持有品牌的中介机构迅速占领市场的一种有效形式，这些中介机构应该为加盟者提供品牌、技术以及服务标准等方面的支持，更重要的是要保证加盟店的服务品质和诚信经营，而加盟者则可以通过加盟的形式得到经营品质和服务品质的提升。

五、21世纪不动产特许连锁经营案例分析 5.1、21世纪不动产简介 世纪不动产体系是由两个美国人巴特莱（Bartlett）和费舍尔（Fisher）于1971 年在美国加州 ORANGE 创立的。由于这两位杰出的房地产经纪人敏锐地觉察到特许经营的巨大威力，果断地采用特许经营的方式复制自己的成功经验，从而创立了金色的 21 世纪（CENTURY 21）品牌。21 世纪不动产的母公司 CENDANT CORPORATION(纽约证交所股票，市值180 亿美元)是世界首席的服务业销售公司。该公司包括四大部门：会员服务部、旅游部、房地产部及软件网络产品部。其已经进入天津房地产中介市场的CENTURY 21 是 CENDANT 公司最大的品牌。经过近30 年的发展，21 世纪不动产赢得了全球瞩目的声誉。独立的全球性调查机构 MILLWARD BROWN 公司曾在 2001 年 02 月 05 日至 09 月 01 日对持续性的广告进行了追踪和调查，调查范围包括 1125 个全球成年人（年龄从 18 岁到 54 岁）的抽样电话访问（通过计算机辅助系统），他们都曾经在过去的两年内买卖过房屋，或计划在将来的两年内买卖房屋

结论

建立网络经营平台，提升服务水准。利用网络工具建立网上信息咨询和交易系统，将其原有经营渠道转移到与电子商务紧密结合的道路上来，提高中介机构的运作效率，扩充其业务范围。从某种意义上讲，中介机构成长的过程就是客户累积的过程，中介机构网络化经营的核心是不断培养用户，这也将是新型房地产中介机构存在和发展的根本价值和利益来源。只有把握了有价值的顾客资料库，如何在房地产连锁企业实施特许连锁管理

锁定客户群，才能最终吸引更多的利益相关者的加入，从而构建出功能更为全面，信息容量更为丰富的数据库，涵盖更为广泛的衍生业务。总之，只有将天津市房地产中介机构以往的短期的、个体的行为改变为长期的、专业的、综合的服务，房地产中介机构才能有更高的社会价值和自身价值，才能提高其市场竞争力。连锁化、规模化，应用电子商务，进行诚信经营将是今后天津房地产中介机构发展的必然选择。

参考文献

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