我国物业管理的发展大致经历了三个阶段

第一篇：我国物业管理的发展大致经历了三个阶段

我国物业管理的发展大致经历了三个阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999

年至今是我国物业管理法制化和市场化建设和发展的重要时期。

全国性的标志是物业管理条例出台,国际着名物业公司进入国内,国内品牌物业公司的出现,物业管理已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点,并正在发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的经济行业。进入新世纪后,随着法律制度的健全,市场化运作的不断成熟,物业服务理念的不断深入,企业品牌的经营,高科技手段的应用,国外知名物业品牌的抢滩,物业行业将出现更为深刻、深远的变化。其结果,将使中国的物业行业趋于专业化、法制化、市场化、国际化、集团化。专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为发展的五大要

素。

一、新世纪物业服务的需求决定五大要素的形成物业服务的发展是由社会的需求决定的。随着科技的不断进步,经济的不断增长,人们生活水平的不断提高,未来社会对物业服务的需求将趋于高端化、智能化、生态化、休闲化、个性化、国际化,而高科技的应用、个性化服务以及市场化发展是需求的核心。

1、高科技应用的需求

由于现代建筑技术、信息网络技术、建筑材料等技术的发展,以及未来可能产生的各种新技术,为建设更适合人们需要的物业提供了更大的可能性。这种物业本身决定了物业不能由其使用人或单个物业管理者来完成其维修保养,需要更广泛地社会分工配合,才能保证物业各个功能的正常使用,同时高科技的智能建筑必须由掌握这种技术的人去维护才能发挥其

应有作用。

由于物业行业的现状难以适应高科技的需求,必须通过改进和提升。一方面,行业自身需进行整合,提升服务能力;另一方面,随着行业自身不能适应所有高科技的服务需求,必须由社会共同来承担。所以行业必须走专业化、社会化、市场化的道路,其前提取决于物业行业能不能将管理和服务分离开来,能不能建立一个让社会的专业服务参与其中的组织(平台)。专

业服务公司、职业经理人呼之欲出。

2、个性化服务的需求

消费者对物业管理的需求呈现广泛的多样性,其核心是个性化服务的需求。不同的消费者(物业使用人)对物业管理和服务的需要是不同的,而同一物业企业也不可能满足每个物业使用人的全部需要。所以,现代物业管理就是要从更深更宽的范围内解决这个问题。这样社会结构中的多种功能就渗透到了物业管理中,由物业管理企业进一步把这些功能发挥出来,为物业使用人提供更加优质、更有针对性的服务,同时物业使用人也可通过物业管理更多地使用物业的功能。这就是个性化服务的必然。先进国家的物业管理发展已经证明,个性化服

务是物业行业发展最主要特征之一。也只有实现了个性化服务,才能满足需求。个性化服务要求从业者更专业——更专业的管理,更专业的服务。而专业服务公司、职业经理人就是专业化的产物。同时,个性化服务还要求物业企业首先要具备鲜明的个性,决定企业个性的是企

业的服务理念。从这个意义上说,企业的服务理念是开展个性化服务的关键。

3、市场化发展的需求

根据统计资料,2000年我国房地产业在国内生产总值(GDP)中的比例为6%,而同期日本为11%、香港为19%,正因为存在这样的差距,国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见,房地产业在我国有着巨大的发展空间,同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。

到目前为止,我国物业管理单位已有2万多家,从业人员200万。物业管理的低收入、低利润的行业特点,要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则,必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例,全市共有各类物业管理机构1200余家,其中正式注册的公司有470多家,管理面积超过100万平方米的只有30多家,仅占公司总数的7%,但却

管理着全市住

宅建筑面积的60%,有40%的物业公司管理的面积不到10万平方米。这种情况表明,多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的“战国

时代”,最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业,并成为行业发展的标志。如果说目前和今后一段时期,物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话,那么可以断定,随着改革的不断深化,市场竞争机制作用的日益强大和有效,政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规,并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度,一个高度发达的物业管理市场,必然有与之相适应的行规业律。而这一切取决于物业行业能不能全面推行完全市场化的招投标制度。

反之市场化发展将成为一句空话。

二、“五大要素”将推动物业行业发展

基于上述分析,专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标

将成为新世纪物业服务发展的五大要素,并推动行业的进一步发展。

1、前提:专业服务和专业管理的分离

物业公司与房管所最大的区别在于,前者是根据合同为业主提供有偿服务,后者则是为租户提供无偿服务,从无偿到有偿是物业管理的一场革命。但由于物业管理“地域性”的局限,造成服务资源不能共享,能力放空,难以体现物业公司的整体优势。若长期以往,市场所期待的专业化优质服务、物业行业所期待的提高效率、走向市场,与国际先进的物业服务接轨将成为一句空话。而实现物业管理和服务的分离,成立专业的服务公司,就是为了改变这一现状,打破物业管理中的“地域” 壁垒,实现资源共享。

20世纪90年代,我国城市住房商品化促成了物业管理的异军突起,但由于社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和广延化。物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护,而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。特别

是在社会信息化、智能化和网络化进程加快,服务手段和技术层出不穷的情况下,如何有效地组织高水准的专业服务,为服务提供有效的平台,促进合作、交易的规范、高效化,成了服务型企业包括物业管理企业发展过程中必须突破的“瓶颈”。但实际上,业主对服务需求的多元化与物业公司能力有限性之间的矛盾,是物业公司自身难以解决的,靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的需求。这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决,也不利于促进物业管理向经营型企业转变。当这种矛盾激化到一定程度时,物业管理向服务集成商

转型就成为可能甚至必然。

物业管理企业要转变职能,从基础性的事务中寻求解脱,就要扮演服务集成商的角色,将专业管理和专业服务实施分离。物业管理企业不再是业主全部服务需求的生产者,不再完全直接向业主提供有形服务,而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务,组织和落实社会专业服务资源,为业主提供服务,达到业主满意的目的。所谓服务集成商,就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。如将传统物业管理所经营的保安、设备维修、保洁和绿化职能,从原有管理中分离出去成立专业的保洁公司、保安公司、家政服务公司、绿化公司等,按照专业化要求真正代表业主实施专业管理和质量监控,则将有效地利用整个社会资源,达到社

会资源的有效配置。

2、核心:职业经理人

物业管理发展至今,涌现了一大批优秀的物业管理企业和人才,为我国物业管理事业的发展起到了巨大的作用。但进一步吸收国外的先进管理模式,按市场机制配置企业经营者,逐步实行物业管理人才的职业化,在行业中形成一支职业经理人队伍,已是水到渠成的事实。物业管理作为一种宽泛的服务领域,对管理者的综合素质要求相当高。它不仅涉及对企业经营管理的要求,还需要掌握人文、经济、法律等知识。物业管理要适应形势发展,就需要物业管理职业经理人能够把自己熟悉的管理方法同企业的历史、文化和整个企业的发展方向、定位相结合,以问题为核心去研究方法,解决问题。而且还需要有强烈的工作责任感和渴

望事业成功的激情,尤其是在物业管理这样一个新兴的成长中的行业里。

物业管理企业要构筑企业核心竞争力,培养战略性人力资源,建立“核心资本”,实行企业差异化人力资源策略,就应该实行职业经理人制度,按市场机制配置各类管理者,并根据“品牌建设”和“经济效益”两大主要目标落实责任,明确职权,严格考核,逐步推行经理人报酬与经营管理绩效挂钩,加快企业物业管理人才职业化的进程。当前物业管理企业还要认真研究实行职业经理人制度的性质、责权利及其各方面关系和行为自律制度、约束制度、监督制度、绩效考核与评价制度、激励制度,制订和试行关于职业经理人的一整套政策和规定,为物业管理

职业经理人制度的全面实施奠定基础。

3、助推器:服务理念

由于长期的计划经济,形成了物业管理立足于“管”的观念,所谓物业管理就是对物业、业主进行管理,使得物业公司与业主处于一种不平等的关系,这明显不适应市场经济的发展要求。物业管理公司与业主之间不仅仅是“管理者”与“被管理者”的关系,同时也是“雇主”和“服务商”的关系。虽然业主和物业管理公司是委托与被委托的双方,在法律关系上是平等的两个独立主体,但物业管理公司要兑现承诺,提供好的服务则应以低姿态出现,正确定位自己,当好

“保姆”。随着市场经济的不断完善,各种物业管理条例和法规相应出台,业主和物业管理公司之间的关系进一步明朗化。从我国物业管理的实践来看,物业管理的服务到位,使业主们满意,管理也就当然包含其中。通过提升服务质量来推进管理,这是物业管理理念的一个根本变化。在物业管理发展的20多年历史过程中,不少物业管理企业经历了服务理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革。我们认为,不论时代如何变迁,也不论物业管理的模式创新到何种程度,为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续,因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。

4、关键:高科技的应用

物业管理是一个新兴行业,也是一个快速发展的行业。随着高新科技在现代物业建设中的大量应用,物业管理也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化和安全巡视管理,高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容。特别是宽带网络和计算机技术的迅速普及推广,为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台。高科技管理将是物业管理行业发展的主导

方向。

目前相当多的物业公司利用物业的智能化设备,将通信网络系统、Internet网络和电话交换系统集为一体,为客户和供应商搭建一个专业的信息服务平台,实现了物业管理信息化,物业服务网络化。让服务供应方和需求方都能走上这个平台,通过物业公司的组织,顺利实现服务交易过程。物业公司首先可以利用现代信息网络技术建立服务供应商的信息网络,通过有效的评估并以契约的形式与供应商之间建立长期或短暂的合作关系,为业主及时提供各项专业服务。物业公司还可通过建立业主需求档案,及时了解、掌握、挖掘业主的需求,以便为

业主提供更广泛的服务。

物业公司要组织有效服务,必须充分利用三类资源。一是社会服务资源,社会上各类专营公司及商家均是提供专业服务的潜在供应商,只要是供应方在经营过程中和业主在消费过程中需要的,物业公司都能利用信息平台造就用武之地。二是物业管理企业自身资源,即指自身所管理的物业的各类服务信息、服务设施设备的共享。三是业主资源。业主是一个庞大的消费群体,其消费需求是物业服务企业扩大经营的源源不断的动力。高科技为物业管理企业组织服务资源提供了新的手段,可以在今后的物业管理和服务中发挥越来越大的作用。

5、重要环节:招投标

国务院2003年新颁布的《物业管理条例》指出:“国家提倡

业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场,建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入,对推动物业管理企业与市场接轨,提升物业管理

服务质量,促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。

当前,物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善,不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面,物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全,存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管

理公司已是业主们的普遍心声,同样,通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管

理公司的共同心愿。

物业管理市场的培育和发展,重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。因此,物业管理主管部门要用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场,打破地区保护和区域垄断,把先进的物业管理理念、模式和机制推向整个行业范围,为发展商、业主选择合适的管理者提供空间。物业管理企业要练好内功,增强综合素质,遵守“游戏规则”,凭企业品牌影响和整体实力进入市场分享市场份额。通过将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道,创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境,将是物业管理市场化发展的必然要求。

而随着物业管理市场化的成熟,各类市场中介服务机构也将不断出现。如同其他市场体系一样,物业管理招投标市场的发育和运行离不开一系列有效的服务体系,包括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理评估机构、律师事务所和市场信息网络系统。这些服务机构可以协助有关部门制定相关的物业管理招投标法规,为开发商和业主制订合理科学的招标书,审定投标人的资质和能力,组织招投标活动,帮助政府部门实现监督作用,积极培育和营造出

良好的物业管理市场环境。

三、行业基本对策

1、创建物业服务平台

国内外的实践证明,为满足专业化、社会化、市场化的物业服务需求,需要创建一个能够更有效地连接企业和市场,企业和社会的平台,即物业服务信息平台,它是一种基于CTI技术的综合信息服务系统。简单地讲,物业服务呼叫中心就是一种虚拟组织,它是企业间暂时的、动态的联盟,它是通过协议与合作实现的存在。企业通过协议组成企业网,通过蓄积和共享资源,能够在需要抓住某个市场机会时快速组建一个虚拟企业,并且共同来开发和利用这个市场机会,实现企业的共同发展。在平台中所获得的信息,是其他渠道无法比拟的。它集物业服务、咨询、中介、商务、经营、信息传播等多功能为一体,在造福于民的同时提高物业服务的附加值,促进物业服务行业整体水平的提高,以实现全行业跨越式发展。

同时平台的建立,使行业资源能够整合并共享,专业服务公司和职业经理人也有了施展的空间。

2、培育正确的服务理念,并在实践中加以运用

物业管理是一个特殊的服务行业,它不同于一般的生产制造企业,它经营和管理的,是一个既涉及自然科学又涉及人文科学乃至心理学、行为科学的广泛领域。具体地说物业管理企业就是为物业的产权人和使用人提供服务,以提高物业的使用价值和经济价值,营造一个良好的生活和工作环境。物业公司的产品是一种服务,更是一种理念。国内外先进物业企业的经验告诉我们,现代物业的竞争就是理念的竞争,这是因为“企业理念的交流与传播将成为衡量企业成功的决定性尺度”。对此每一个企业、每一个物业服务从业人员都应有一个清醒的认识。企业应把服务理念的培育当成第一要务,只有这样才能纲举目张,做好服务。

推出“物业行业整合机制”,推进行业的整体发展。

《中国物业管理条例》的出台,对推进物业行业市场化进程具有里程碑意义,如《条例》推出的具有市场“进入机制”含义的“招投标”制度。相信随着人们对《条例》的认识逐步加深以及《条例》本身的不断完善,“进入机制”和“退出机制”将成为物业行业的一项“基本策略”。在政府和行业的推动下,以行业内品牌企业为龙头,对那些难以提高服务水平,不能进入市场参与竞争,物业服务能力差且自身难以改进的企业,通过市场的方法,以兼并、收购、“加盟”等进行整合,其目的在于让业主享受到优质的物业服务,帮助品牌企业做大做强,推进物业服

务市场化的总体进程。

它的深远意义还在于通过行业整合机制,培育能参与国际市场竞争的中国自己的名牌企业,推进城市国际化建设,促进城市的文明程度。这一“整合机制”在其他行业已广泛实施,并收到了很好的效果。目前在我国物业行业中已经涌现出一批品牌企业,我们应该使这些资源能够迅速地得到全行业的充分共享。所以推出物业行业的整合机制势在必行。在实施过程中,一方面可以参照其他行业的成功经验,另一方面可以结合物业服务的特点和企业的自身实际,逐步加以实施。

第二篇：近代质量管理的发展大致经历了三个阶段

近代质量管理的发展大致经历了三个阶段：

第一阶段是20世纪30年代之前的质量检验阶段，在这一阶段，随着泰勒的“科学管理运动”的兴起，企业设立了专职的质量检验部门，专门负责产品质量的检查工作，但这种事后把关的做法无法在生产过程中起到预防，控制的作用。

第二阶段是20世纪40-50年代的统计质量控制阶段，在这一阶段，统计学方法得到广泛应用，对工序进行分析，及时发现生产过程中的异常状况，迅速采取对策加以消除，使工序保持稳定状态，起到了事前积极预防的作用。但过分强调统计方法会使人觉得复杂而不实用。

第三阶段是20世纪60年代以后的全面质量管理阶段，在这一阶段，人们认识到仅仅依靠检验和统计方法并不足以保证质量，于是发明了各种各样的质量管理工具，并倡导全员参与，提出了各种各样的管理思想，涌现了一大批质量管理专家，许多国家设立了国家质量奖，质量管理活动得到了空前的重视和推广。

那么很显然，我们现在处于第三个发展阶段，那是不是所有的企业都实施了全面质量管理呢？当然不是，其实大部分的企业仍然处于主要依靠检验的第一个阶段，尤其对于无数的家庭手工作坊来说更是如此；有些企业甚至各个阶段的特点都具备一些，难以定论是处于哪个阶段，那为什么这样划分呢？我想主要是为了强调某一时期质量管理的主要趋势、发展方向，或者说是代表的最高水平。虽然现在是全面质量管理发展阶段，但对于个体的企业来说，各个企业的质量管理水平实际是参差不齐的。

根据质量管理水平的高低，著名的麦肯锡公司将这些公司划分为四个档次：

一，检查：这一级别的公司将质量的好坏完全交给了质量检验部门，管理水平很低，相当于质量检验阶段。

二，保证：在生产过程中就开始通过关注工序和流程来保证质量，质量目标由生产部门来实现，质量控制的重点放在制造领域。

三，预防：这一级别的公司在产品设计时，就已经考虑到设计对生产的影响，出现了面向客户的特征，生产过程处于受控状态；开始与供应商紧密配合，从原材料开始严格控制产品质量，因而能大幅度地提高质量并且降低成本。

四，完美：在这个级别的企业中，质量受到极大的关注，质量是每一位员工的责任，每位员工都竭尽全力寻求提高质量的途径，并始终如一地面向外部客户，最大限度地优化产品生产的各个流程，追求卓越以使客户满意，相当于全面质量管理阶段。

从以上划分可知，真正能称得上完美的公司少之又少，绝大部分（可以说99%以上）都处于检验和保证的水平，不知道完美级的公司是什么样的？

在苏州有这样一家建筑公司，他们在进行安装时，如果使用的十字头的螺丝，则螺丝拧紧以后，螺丝头必须呈端正的十字，不能呈“X”形；如果使用的是一字头的螺丝，则必须呈平行的“一”字，不能出现一点倾斜，有专门的检查员随时巡查，发现不符立即整改。这种对细节的孜孜以求可以称得上完美。而对于我们的制造业来说，实现完美还有很长的路要住，如果能从一枚小小的螺丝就开始追求卓越，则这一天将不再遥远。

第三篇：视频监控系统的发展大致经历了三个阶段

视频监控系统的发展大致经历了三个阶段

第1代：模拟时代

在九十年代初以前，主要是以模拟设备为主的闭路电视监控系统。

第1.5代：伪数字化时代

九十年代中期，随着计算机处理能力的提高和视频技术的发展，人们在模拟监控的基础利用计算机的高速数据处理能力进行视频的采集和处理，利用显示器的高分辨率实现图像的多画面显示，从而大大提高了图像质量（VCD质量），这种基于P C机的多媒体主控台系统称为数字化本地视频监控系统，其实从本质上讲并没有实现真正的数字化，可简称为伪数字化时代。

缺点：

通常只适合于小范围的区域监控

系统的扩展能力差

无法形成有效的报警联动

信号质量有限

第2代：嵌入式系统时代（编码器时代）

九十年代末，随着网络带宽、计算机处理能力和存储容量的快速提高，以及各种实用视频处理技术的出现，视频监控步入了全数字化的网络时代，称为第2代远程视频监控系统。此系统以网络为依托，以嵌入式系统对数字视频进行压缩、传输、存储和播放为核心。

嵌入式系统主要缺点：

在网络功能、音视频同步等方面也难令人满意

因为传输码流太大，需要建设专属网络，并经常会引起网络堵塞

第三代 流媒体时代

进入二十世纪初，随着互联网应用领域的大幅扩展、计算机软硬件以及各大软件商对流媒体技术大力开发，视频监控即将步入了流媒体时代，它突破了音视频同步性、网络带宽、空间限制等因素，主要提供服务的软件厂家有：Microsoft Media、Real Networks、Apple QuickTime，但流媒体技术面临一个问题就是延时。

衡量流媒体技术的几个关键点:

延时处理：通常要求不大于550毫秒

图像质量：要求达到DVD图像质量

开发机制：尽量采用BS开发方式，基于IE浏览器技术的应用领域更适合未来技术的发展方向

第四篇：我国城市轨道交通发展经历的三个阶段

第一阶段为开始建设阶段，从1980 年代末至1990 年代中期。以上海地铁一号线（21公里）、北京地铁复八线（13.6 公里）、北京地铁一号线改造，广州地铁一号线（18.5公里）建设为标志，我国真正以交通为目的的地铁项目开始建设。随着上海、广州地铁项目的建设，大批城市包括沈阳、天津、南京、重庆、武汉、深圳、成都、青岛等开始上报建设轨道交通项目，纷纷要求国家进行审批。

第二阶段为调整整顿阶段，从1995 年至1998 年。

地铁建设发展迅猛，许多地方不考虑经济的承受能力和社会发展的需要，城市轨道交通建设带有很大盲目性。针对工程造价很高、轨道交通车辆全部引进、大部分设备大量引进、城市地铁每公里造价1 亿美元左右等问题，1995 年国务院办公厅60 号文件通知，除上海地铁二号线项目外，所有地铁项目一律暂停审批，并要求做好发展规划和国产化工作。这期间近3 年国家没有审批城市轨道交通项目。1997 年底开始，国家计委研究城市轨道设备国产化实施方案，提出深圳地铁一号线（19.5 公里）、上海明珠线（24.5 公里）、广州地铁二号线（23 公里）作为国产化依托项目，于1998 年批复3 个项目立项，轨道交通项目又开始启动。

第三阶段为蓬勃发展阶段，从1999 年至今。一是随着国家积极财政政策的实施，国家从建设资金上给予有力支持；二是通过技术引进，国际先进制造企业同国内企业合作，实现了城市轨道交通车辆、设备本地化，使城市轨道交通建设造价大大降低。国家先后批准了深圳、上海、广州、重庆、武汉、南京、杭州、成都、哈尔滨等10 多个城市轨道交通项目开工建设，并投入40 亿元国债资金予以支持，我国轨道交通建设进入高速发展期。

根据国民经济和社会发展，城镇化进程加快的需要，城市及城际轨道交通在未来十几年将处于网络规模扩展，完善结构，提高质量，快速扩充运输能力，不断提高装备水平的大发展时期。到2020 年，我国将建成几千公里城市和城际轨道交通系统，基本形成布局合理、功能完善、干支衔接、技术装备优良的城际、城市轨道交通网，实现城际客运专线、城市轻轨、城市地铁同铁路客运专线之间的有机衔接，方便旅客换乘，更好地为广大群众服务。

第五篇：全程物业管理大致分为四个阶段

全程物业管理大致分为四个阶段(我们用大家当前习惯的“介入”一词来表述)即早期设计介入、前期施工介入、前期管理介入和继续管理介入。我们把这相互紧密联系的四个阶段物业管理介入的内容统称为“全程物业管理”或称“物业管理的全程介入”。

全程物业管理及相关内容

早期设计介入：管理(介入)内容为规划设计设备选型及安装设计。涉及的单位：开发商、设计单位、物业管理单位。作用及影响：为后续物业管理减少和避免各类问题打下基础的时期。

前期施工介入：管理(介入)内容为施工、设备安装监控;不合理设计的修改。涉及的单位：开发商、施工单位(建筑商)、设计单位、工程施工监理部门、物业管理单位。作用及影响：掌握施工情况,了解工程用料,避免施工中的隐患,减少因工程质量给后续物业管理造成的困难,为后续物管收集信息资料。

前期管理介入：管理(介入)内容为包括销售、业主入住后的准备、入住后的装修管理和物业管理。涉及的单位：开发商、施工单位、业主、物业管理单位。作用及影响：是物业管理的承前启后阶段,是各种问题和矛盾的突出时期,为后续物业管理铺平道路,排除困扰。

继续管理：管理(介入)内容为进入长期稳定的物业管理阶段、物业管理将随时代进步的节奏不断创新和发展。涉及的单位：业主委员会、社区组织、物业管理单位、社会相关单位。作用及影响：保证物业正常运行,追求物业保值、增值,满足业主不断变化的需求。

在这里，我们提出了“继续管理”的概念，它是在早期和前期介入完成之后，以业主大会成立为时间分界线的后续物业管理，是根据业主大会委托合同和各种法规政策步入一个稳定的、长期的、规范的不断创新发展的物业管理时期 ,这个周期的长短由物业本身使用寿命来决定，是物业的终身管理,正像教育是终身教育而引出“继续教育”一样，在此我们使用了“继续管理”一词。

(一)早期设计介入

早期设计介入是从物业本身立项后在规划设计阶段的介入。在此阶段物业管理企业应根据物业建成后的管理需要，为完善物业建设提出建设性意见，优化设计，避免和减少因物业设计时考虑不周带来物业建成后发生的功能问题和管理问题。

由于物业管理是新兴的服务行业，人们对其全面了解和社会宣传有一个滞后期，而作为建筑设计学科的专业设计还没有把物业管理的相关内容纳入进来。当前，物业的设计人员只能从自身的社会实践中去学习和掌握，而相当一部分物业设计人员对物业管理知之不多。由于受知识结构的局限，其在制定设计方案时，往往只是从设计技术角度考虑问题，不可能将今后物业管理中的合理要求考虑得全面，或者很少从物业的长期使用和正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后给物业管理和业主使用带来诸多问题。另外，因政策、规划或资金方面的原因，物业的设计和开工的时间相隔较长，少则一年，多则三年。由于人们对建筑物功能的要求不断提高，建筑领域中的设计思想不断进步和创新，这使原有的设计方案很快显得落后。过去一些小区由于缺少开发设计阶段和施工建设阶段的介入，在接管和业主入住后大量问题暴露出来，除了施工质量问题外，更多的是设计问题。如设计者在设计物业时根本没有考虑空调安装，致使业主入住后为安装空调随意穿墙开洞严重地破坏楼宇外在形象，并带来安全隐患，阳光窗上檐因伸出长度不够，使雨水向屋内渗漏。而这些看来不会造成人命关天的小事却给物业管理和业主带来很多烦恼，同时也影响了开发商的声誉和后续的销售。如果有早期介入是完全可以避免的。

物业管理企业作为物业使用的管理和维护者，对物业在使用过程中可能出现的问题比较清楚。因此，在早期设计阶段从业主使用和物业管理的角度出发，参与规划设计方案的讨论，提合理的建议，完善设计的每个细节，使物业在建成后，更好地发挥其功能，并且可以有效地避免因设计欠缺给物业管理和业主使用带来的困扰。

尽管多数项目是在前期施工阶段才开始介入，但仍可以对原设计中一些会给今后的使用和管理造成困难的不合理处提出可行的修改建议。比如某大厦中央空调机组选型及安装设计不合理，在同开发商和设计部门沟通后，及时修改原安装设计和机组型号及生产厂家，确定了更合理的方案，不仅保证了供货质量，还为开发商节约了不应发生的设备投资。

(二)前期施工介入

当完成早期设计介入后，物业管理企业应不间断地从早期介入转入前期施工阶段的介入，即从软件介入转入硬件介入，此阶段介入的着重点是施工建设质量。从物业管理角度出发对施工、设备安装的质量配合监理方进行全面的临近，发现问题及早解决。如果没有前期设计介入，通过这一阶段介入可以发现设计中的不合理问题，把问题排除在萌芽阶段。

在物业施工建设阶段，按照法定程序虽然有监理单位进行监管，但监理单位与多数开发商一样，往往只注重房子的重大安全质量问题，对不会造成重大责任事故的细节问题重视不够，另外，开发商与施工商

不是一个单位，往往在经费支付上发生矛盾，也会有少数建筑商对安全影响不大的部位偷工减料，当建筑工人对建筑商拖欠工资和克扣加班费等不满时，在施工中采取不负责任报复建筑商的现象也时有发生。随着物业本身档次不断提高，特别是高层、高档次、高科技的三高建筑的出现，物业结构、管道、布线十分复杂，在安装施工过程中，任何粗心大意、随心所欲和不负责任的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难，甚至造成很大的浪费，也给后续的物业管理带来一些难以解决的问题。

上述罗列的各种原因造成很多物业建设质量不如人意，小则今天外墙裂纹有雨水渗漏，明天因洗手间和浴室渗漏，造成上下邻里不和;大则自来水管接头爆裂，造成水漫“金屋”使业主蒙受巨大损失等，严重影响业主的生活质量，而物业管理公司往往成为业主投诉和迁怒的对象，代开发商和建筑单位受过。若物管企业在施工建设期间介入，会比工程监理的要求更严格。施工阶段介入的一项重要工作，就是参加物业的阶段验收和竣工验收。通过施工介入和参与施工验收，使物业管理企业能对物业本身的种种情况，包括管道和布线的走向,设备的选型、性能及安装情况，建筑材料和防渗漏材料的选用情况哪些地方容易发生质量问题都有详细的了解，建立相应的档案，加上应该配备给物业管理企业的一些设计、建筑、设备的图纸和使用说明等档案资料，为业主日后的装修使用和物业管理提供方便。

（三）前期管理介入

前期管理介入始于物业竣工效验合格后，业主开始入住的时候，而止于业主大会成立，新的物业管理委托合同签定之前。

前期管理介入是物业管理承前启后的阶段，这个阶段 是物管矛盾突出的时期。此时，物管企业面对的不仅是业主，还有开发商和建筑商。随着业主和装修开始，设计、施工等问题逐渐显现出来，而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题；此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期，使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋，甚至代开发商、建筑商受过。本阶段，物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外，首先对员工进行物业管理相关知识培训，使员工们明确本阶段的工作重点，经常同业主取得联系，加强对业主室内装修的监督指导，对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总，并同开发商保持密切的联系，或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系，使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全 撤离的时候，得到及时处理和排除。

其次，前期管理介入也是物管单位同业主的磨合期，由于很多业主对物业管理某些要求不了解，某些做法不理解，比如公共用水用电的分摊；不能随便悬挂和开洞安装空调；不能外装防盗网；在装修过程中不能损坏原设计结构特别是承重墙等诸多问题。所以前期管理介入工作的中心是业主，重点是做好为业主

排难解困，对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系；对于室内装修，要加强监督、检查和指导，让业主真正体会到物业管理是为他们着想，是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中，加深业主对物业管理的了解，使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体，而不是相互对立。

作为物业管理企业要十分重视前期管理介入阶段，它不仅能对早、前期介入的成效进行检验和评价，而且是继续管理的开路先锋，起到为继续管理排除困扰铺平道路的作用。

（四）继续管理阶段

这是物业管理周期最长的一段，可以延续到物业自身使用寿命的终结。由于新开发建设的物业使用寿命不断延长，因此，继续管理阶段将是代代延续的事业，物业管理将踏着时代进步的节奏，不断地创新和发展，同时使物业本身得到保值和增值。

实施物业管理全程介入，关键是要促进开发商和建筑 商的积极配合，同时，物业管理公司应对前期介入积极创造条件，做好专业队伍建设。当然，如果能及早把物业管理的前期介入纳入相关法规（条例）或实施细则中，从法律上规定新开发的物业项目，从设计阶段开始必须有一个符合资质 条件的专业物业管理公司或者物业管理顾问咨询单位介入，并把它作为物业管理招投标的条件之一，不仅能进一步促进物业建设质量的提高，为后续物业管理奠定良好的基础，从宏观上也有利于我国物业建设和物业管理整体水平的提高。