第一篇：物业管理收费现状存在问题的调查
物业管理收费现状、存在问题的调查
及健康发展的建议
房地产业的迅速发展，大量的住宅小区、高档楼宇、各
类建筑投入市场，加快了建设现代化城市的步伐，城市的面貌发生了巨大的变化。物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务行业。
实施物业管理有力地改善了广大业主、使用人的生活环
境，维护了社区安定，有力地提升了居民的管理意识和文明程度，有力地提高整个城市的治理水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一，有力地扩大了社会就业和实施在就业工程，促进了产业结构调整。
为了解我县物业管理现状，规范物业收费行为，促进我县物业管理企业的健康发展。近日，我们对全县14家物业管理企业的管理、收费等情况进行了一次调查，调查的情况是：
一、物业管理企业的基本情况、我县物业管理类型已从单一的住宅物业发展到涉及大
厦、工业区、办公楼、学校、医院等物业，服务内容从单一的住宅物业发展到包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、绿化管养、生活服务等配套服务。我县物业管理企
1业共14家，从业人员近300人，其中，家政服务性质的物业管理企业1家，单位后勤管理性质的物业管理企业（不收取物业管理费）1家，住宅物业管理的企业12家。
二、收费现状
1、住宅小区物业管理服务收费标准。是根据省、市有关规定制定的。首先对物业管理等级进行评定；其次组织各方面的代表召开听证会广泛听取各方面代表的意见；三是根据评定等级、物业管理服务成本，具体制定各住宅小区的物业管理费标准。
住宅小区物业管理等级的评定，是根据市物价局、房管局《关于印发潍坊市城市住宅小区物业管理收费试行办法的通知》的规定，会同房管局进行等级评定。等级评定的主要内容：对物业管理小区的管理运作、房屋的管理及维修养护、保安消防及车辆管理、环境卫生、公共设施设备场所、园林绿化、区内商业网点管理和经营服务、管理人员素质、社区文化活动、投诉处理及用户评议等十项48条作为评定收费标准的依据，等级评分标准按百分制评定，即95分（含）以上为一级，收费标准每月每平方米建筑面积0.45-0.50元；85分（含）至95分为二级，收费标准每月每平方米建筑面积0.35-040元；75分（含）至85分为三级，收费标准每月每平方米建筑面积0.25-0.30元；65分（含）至75分为四级，收费标准每月每平方米建筑面积0.15-0.20元；65分以下限期整改。
目前我县物业管理收费标准现执行建筑面积每平方米0.30元—0.10元。
家政性质的物业管理企业，收费标准双方协商制定，单位后勤管理性质的物业管理企业，只服务不收费，人员及所需费用有单位负担。
2、水电费、垃圾清运费
水电费、垃圾清运费为代收费项目。水电供应企业抄表到各物业管理服务单位，各物业管理服务单位按用量再收取到小区各住户。这种管理形式往往造成各住户用量与总量不相符，水电损耗需分摊到各住户。这个问题是全国面上的问题，也是造成物业管理投诉较多的问题之一。垃圾清运费由物业管理企业为环卫处代收。、取暖费
取暖费标准的制定，是在对供暖企业进行成本监审并召开听证会的基础上，制定具体的收费标准。
三、物业管理及收费存在的问题
1、物业管理因建设遗留问题生弊端。一是房地产开发商自己组建物业管理公司仍占有相当大的比例，属谁开发谁管理的父子关系，许多前期开发遗留的问题如配套设施不完善、销售期间的承诺不兑现等遗留到使用阶段，从而造成开发商和业主的大量矛盾显化在物业管理环节，物业管理企业无权、无力也无法解决这些矛盾，结果是物业企业带开发商受过；二是开发与管理不规范。目前往往是开发商在基础设施、公
用设施未完全竣工的情况下就交付物业公司管理，给物业管理部门造成了管理的难度，影响了小区的等级标准、区貌和服务质量。
2、物业收费与服务存在着矛盾。物业管理的收费与服务问题是当前居民投诉的热点问题之一，也是物业管理企业反映较强列的问题。居民有偿服务意识不强，只享受服务，不愿缴纳物业管理费；而部分物业管理公司只收费，但服务不到位，特别是对一些小规模、公建配套设施不齐全的老住宅长期处于没有物业管理，无人过问的状态。
3、物业管理企业代收费项目多。在调查中发现，物业管理公司代收的项目有水、电费、有线电视费、卫生垃圾处理费等。有的管理企业在收取代收费项目过程中，提高收费标准，加大了居民的负担。
4、水电供应企业委托物业公司收取水电费的规定没有落实，水电费的管理与收取不统一、不协调。目前水电费的收取存在两级管理问题，损耗的水电费只能由住户承担。再加上部分小区开发建设早，基础设施及公用设施老化。主要表现在道路、路灯、水、电、管网等方面，势必造成水、电跑漏，再加上个别住户素质低，偷电、滴水现象严重，更加大了水电费的损耗，加大了居民的经济负担，这个问题成了物业管理与收费居民投诉最热点问题。
5、物业服务收费标准偏低，制约着物业服务行业的发展。物业管理收费标准，是2002年根据市物价局、房管局《关
于印发潍坊市城市住宅小区物业管理收费试行办法的通知》规定执行的。一方面，近年来，随着经营成本的快速提升，物管企业已入不敷出，整体亏损面进一步拉大，低收费的指导价格严重制约着物业服务行业的发展。另一方面，住宅小区建设规划不规范、不完善，部分住宅小区规划比较小，有的不足百户；有的小区在开发过程中就出售，入住率低，收取的物业管理费少，物业管理难以维持正常运行，容易造成管理服务不到位的问题。
6、物业管理从业人员素质不高。调查中发现，物业从业人员多数属于半路出家，相当多的人员来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，这些人员未受过正规的管理技能培训，缺乏传统的物业管理知识，缺乏必备的综合协调经验和能力。
7、小区业主委员会不健全。目前大部分小区未成立业主委员会，物业管理中出现的问题不能及时解决，容易在业主与物业管理公司出现矛盾。
四、物业管理收费健康发展建议
1、加强物业管理，按照《物业管理条例》的规定，加强建、管衔接管理。物业管理企业承接物业时，应当对物业设施、设备进行查验，与建设单位办理物业承接验收手续，加强接管验收，明确建、管责任，切断开发商与物业公司的父子关系，避免建、管企业而产生的种种矛盾，切实做好物业管理工作。
2、加强对物业管理费、水电费等代收费的管理。一是建议随着经营成本的提升适当提高物业管理收费标准并严格按
照《住宅小区物业管理服务等级评定标准》在等级评定、成本监审和召开听证会的基础上制定各项物业管理收费标准，各物业公司对各项收费标准进行公示，自觉接受社会和业主的监督。二是水电费等代收费项目实行一级收费按实结算或统一划卡制度，减少居民与物管企业的矛盾，减轻居民不必要的经济负担。
3、进一步提高科学管理水平和服务质量，推动物业管理收费向着规范化、科学化、标准化发展。建立健全各项物业管理制度，成立业主委员会及时解决内部问题；切实搞好住宅小区规划建设；加强对老住宅小区的建设改造，不断提高服务质量和小区档次水平。
4、抓好队伍建设，提高从业人员的素质。要加强员工的经常化、制度化业务培训和技术培训，不断提高员工的素质，所有从业人员必须持证上岗，多学习、多取经不断提高业务水平和服务水平，为物业管理健康发展奠定扎实的基础。
第二篇：物业管理收费存在的问题
物业管理收费存在的问题
1、收费方式不规范、收费难度大
价格主管部门规定的物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用。目前主要有两种收费方式：一是对新开发的住宅小区采取在新房交付时与商品房结算价格捆绑在一起扣收当年费用的方式;二是对老用户采用上门催收的方式。前者一次性收费，效果较好，但具有强制性，与物管收费的规章相抵触，并属于短期行为;后者收费物业管理人员与业主正面接触，收费的效果很大程度取决于业主与小区物业管理的相互理解和配合程度，实际操作难度较大，从而导致收费难，收费率低，企业资金缺口大，严重出现亏损。面对这种局面，物业管理企业又缺少必要的、行之有效的制约手段，而有部分居民有偿服务的意识不强，他们在享受物业管理企业提供的各项服务的同时，总希望少交费，甚至于不交费，因此双方往往产生矛盾甚至发生冲突。
2、收费和服务不透明，没有公示制度
现在新建的住宅小区普遍需要物业管理服务，但有些小区业主住了几年还没有成立业主委员会，导致物业管理缺乏监管，有些业主往往不清楚自己可享受哪些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使物业管理企业的服务带有一定的随意性，不服务、少服务、服务不到位的现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见很大，对物业管理的有偿服务产生疑问，甚至发生互相埋怨、扯皮的现象，影响小区的正常管理运作。
3、住宅小区停车场收费问题存在争议，小区停车收费属政府定价，目前规格较低小区内的停车场是免费的，但有一些小区的车位已卖给了业主，但物业公司因管理的需要，用于弥补路灯、水电及管理人员开支，收取了车位管理费、临时停车费等费用，这些都属于停车收费衍生出的项目，应该采用什么样的价格形式来管理尚无有效依据。
第三篇：上虞市畜牧业现状和存在问题调查
上虞市畜牧业现状和存在问题调查
阮春永，俞永明，俞水昌《浙江畜牧兽医》2005-1（1820）
上虞市地处宁绍平原，经济发达。近年来，随着农业产业结构的调整，畜牧业有了较快的发展，但也存在着诸多问题，现将调查情况报告如下。发展现状
畜牧业是上虞市农业经济中仅次于粮食生产的重要产业。目前已建立了以市郊和虞北海涂为主的养猪小区，以梁湖、东关、松厦为主的绍兴麻鸭养殖小区，以章镇、东关、丰惠为主的鹌鹑养殖小区，以海涂为主的奶牛养殖示范小区，以松厦、丁宅为主的獭兔养殖小区，以市郊和虞南山区、半山区为主的优质三黄鸡养殖小区。2003年全市畜牧业总产值4.94亿元，比2002年增加5.15%。全市畜禽饲养量生 52.45生万头，牛5167头，羊12.71万头，家禽1179.21万羽，兔13.25万只，蜂23249箱，肉类总产量35286.9t，全市农民人均家庭农业经营收入中，畜牧业收入占36.5%。
1．1 畜禽养殖规模化程度提高，经济效益显著。据调查，近年来，全市畜禽养殖规模化发展较快，特别是猪、禽等主导产业发展尤为迅速。
生猪生产，随着散养农户逐渐减少，专业化、规模化养猪基础设施投入增加，饲养规模进一步扩大，生猪生产形势呈现出稳定的持续发展态势。全市饲养100头以上规模猪场254个，其中万头以上猪场5个，千头以上猪场45个，百头以上猪场204个，百头以上规模猪场生猪存栏数占总存栏数的76.7%。为提高规模化养猪品质，加强良种繁育体系建设。现有省一级种猪场1家，二级种猪场1家；存栏公母猪品种结构优化，公猪良种率达100%，二元以上瘦肉型母猪占总存栏母猪数的98.17%。为适应专业化、产业化发展的需要，该市12家千头以上养殖大户，2004年5月自费组织到广东东莞考究养猪经验。通过对照，一致认为当前最缺乏的是规模、管理和技术，要提高生猪的市场竞争力，必须在这三个方面狠下功夫。祥盛农业有限公司在2003年投资509万元建设新猪场的基础上，又投入400万元用于企业科技创新，着手建立科学养猪流水线，全面改良肉猪品种，使年出栏肉猪达到2万头以上；杨氏养殖有限公司决定投入900万元做大自身养猪产业，再建1个万头猪场，推行电脑控制，筹建饲料加工厂1个，发电沼气池1座，拉长产业链，走产业化、规模化之路。
养禽生产，2004年上半年因受疫病影响，市场销售一度疲软，价格下跌，家禽产品积压，但由于各有关部门的重视，采取多种措施减少影响：一是努力保护种禽生产，去劣调优，品种更新换代，确保种禽的合理结构，以保持高产繁殖性能。二是加强宣传力度，消除广大消费者食用家禽产品的恐慌心理，促进城乡市场消费和发展生产。三是加强对养禽户的技术培训，提高技术水平及饲养管理素质。四是政府扶持资金的及时到位，发放补助资金扶持种禽生产，减轻养禽户负担等。目前养禽生产迅速回升，销售量、价格已恢复到常年水平。据调查，全市饲养200羽以上的规模养禽场561家，家禽存栏数占总存栏数的84.6%，规模化程度较高。
奶牛生产，“浙江普新乳业有限公司”于2003年12月从上海引进奶牛进行试养，目前存栏300头，日产鲜奶3吨。该公司原来投入1300万元用于一期工程，2004年又
投入1000万元，新建6幢奶牛舍及牛粪加工处理等设施，计划再引进奶牛700头。为全市奶牛生产向产业化、规模化，农、工、商一体化方向发展。
特种动物饲养，涉及饲养品种14个，特种养殖在全市畜牧业中已占有一定的市场份额和发展空间，为农业增效，农民增收发挥了较大的作用。尤其是“上虞市天鸟养殖有限公司”推行了“公司+农户”的肉鹌鹑生产经营模式，带动108户养殖户，采用统一供鹌鹑苗、统一供饲料、统一防病、统一收购销售。在激烈的市场竞争中编织销售网络，产品直销上海、杭州、宁波等地，实施网络销售服务，降低成本，保证了肉鹌鹑产品的质量，为统一品牌打下基础。2003年出售商品肉鹌鹑1000余万羽，同比增长16.3%，取得了较好的社会效益和经济效益。
1．2 推行标准化生产，加快无公害和绿色畜产品基地建设。从2001年开始编写上虞市农业地方标准，目前已编写制订了《梁湖小公鸭》、《上虞三元猪》、《浙东白鹅》、《无公害肉用鹌鹑》等4个农业地方标准，并已开展农业标准化示范项目的试点工作。2003年全市已有新星鹅业合作社的“草凤”牌肉鹅、田兴家禽养殖有限公司的“田兴”牌肉鸡、谢塘农业服务站的“禹蜂”牌小公鸭、祥盛农业有限公司的“祥盛”牌生猪等四家单位获得国家级绿色产品基地和绿色畜产品认证；皂李湖绿色食品有限公司的“皂李湖”牌肉鸭获得省绿色农产品基地和绿色畜产品认证；2004年又有6家单位申报绿色农产品基地。市畜牧技术推广中心所属的畜产品质量安全检测中心定期对千头以上的规模养猪场及定点屠宰场开展兴奋剂尿样检测，确保市民吃上“放心肉”。
1．3 畜产品加工正在起步。据调查，上虞市的畜产品加工业从无到有，从小到大，正在逐步发展。目前全市畜产品加工企业6家，其中家禽产品加工企业1家。家禽加工企业主要加工贡鸭、酱鸭产品，2003年加工销售1600吨，带动82户养殖户；市机械化屠宰场2003年屠宰加工生猪8万头；市万隆保健食品工业有限投资1500万元，主要从事朱邦牌蜂蜜、蜂皇浆冻干粉、花粉、蜂胶等蜂产品的系列制品开发研究。
1．4 组织化程度进一步提高，龙头企业带动明显。据调查，该市的畜牧业组织化程度已有明显提高，现有市养猪协会、市蜂业协会两家，共有会员143人。在养殖小区建立了4家专业生产合作社，涉及生猪、白鹅、放养鸡、鹌鹑四个行业，由230余户农户自愿组成，为社员之间建立了互相探讨、交流经验的平台，使合作社社员互相合作，提高养殖技术水平。全市有7家畜牧企业列入市级重点农业龙头企业，2个省级畜牧示范小区和6个市级畜牧示范小区，涉及生猪、奶牛、放养鸡、鹌鹑4个畜禽品种，他们是畜牧业中的养殖大户，规模化程度高，饲养数量多，带动了全市畜牧生产的发展。存在问题
一是畜牧业规模化程度还不够高，农民组织化程度偏低，生产企业规模小，市场应变能力差；二是饲料价格上扬，制约畜牧业的进一步发展；三是畜牧业的废弃物污染严重，给周围城乡居民的生活造成了影响；四是畜产品安全监督还须加强，违禁药物的使用时有发生，标准化饲养范围不够广，还处在示范阶段；五是畜产品加工业发展滞后，目前仍以活畜禽销售为主，加工企业少，产品种类少，缺乏著名品牌，缺少精品名品，品牌效应低；六是国家对土地使用的宏观控制，也制约了畜牧养殖业的扩大再生产；七是财政对种畜禽、防疫、监测设施、监督手段的投入与畜牧业发展不相适应；八是基层
兽医队伍不够稳定，人员老化，一定程度上影响了防检工作的开展。发展对策
3．1 大力发展农村专业合作社组织，加快畜牧业产业化步伐。“龙头企业+专业合作社+农户”是提高畜牧业产业化经营水平和提高农民组织化程度最有效的形式。按照“民办、民管、民受益”的原则，以养殖大户为主体，各地的特色养殖为内容，组织建立专业合作社，实行行业自律，提高参与国内外市场竞争的组织化程度，更好地带动农民致富和区域经济发展。推广南山鹌鹑养殖合作社经验，发展“订单”农业，由公司统一提供苗鹌、饲料、兽药及各类服务，产品由公司按照标准回收后统一销售，保证养鹌户有一定的纯利润，消除养鹑户的后顾之忧，起到促进畜牧业结构调整、农民增收的骨干示范作用。鼓励基层畜牧兽医部门积极参与畜牧业产前、产中、产后服务，积极参与企业的产业化经营。
3．2 进一步修改完善畜牧业发展规划，保证畜牧业可持续发展。随着城市化的迅速推进，工业化的高速发展，有关部门要从可持续发展战略出发，统筹规划，合理安排好畜牧业用地；正确引导农民充分利用荒山、荒地发展畜禽规模养殖；大力推广桑园、果园养鸡经验，发展畜禽养殖业。
3．3 逐步推进现代化畜禽养殖方式，走现代畜牧业发展道路。要以发展标准化生态养殖小区和规模养殖场为重点，扶持和推广市家禽改良站三元猪标准化养殖，梁湖小公鸭标准化养殖，天鸟养殖有限公司的肉鹌鹑标准化养殖和浙东白鹅标准化养殖；制定《无公害肉用鹌鹑》省级农业地方标准，《放养肉鸡饲养管理》县级地方标准；新培育2-3家千头猪场为万头猪场，适度扩大养殖规模/在一些条件较好的大场大户中开展生态养殖试点示范，利用沼气发电，牧渔结合、牧农结合；继续开展绿色无公害畜产品基地建设，强化畜产品质量安全监测监督；严格治理畜牧污染，试行污物总量控制，限量、减量排放制度。
3．4 完善畜产品市场体系，进一步搞活畜产品流通。充分利用农业信息网，加强信息服务，完善畜产品生产、销售和消费信息的收集和发布。加快信息网络向龙头企业、中介组织、规模场户延伸，努力为广大养殖户提供准确、及时、有效的市场信息；正确引导畜产品生产和流通，树立品牌，创名牌，深化畜产品深加工，提高产品附加值；加大营销力度，积极开拓国内外市场，以举办各种类型的新闻发布会、产品推介会形式，扩大畜产品的销售力度和知名度。
3．5 加强对畜牧生产的支持。在畜牧用地、用电上给予适当的倾斜，继续对畜牧示范小区的防疫和畜产品监测进行监督。
3．6 改革基层畜牧兽医队伍管理体制。实行动物防疫、检疫等公共事业性工作与一般医疗技术服务工作职能分离、人员分流，对承担重大动物疫病防治工作的兽医人员要重新考核录用，稳定基层防疫队伍，并建立灵活的畜牧兽医技术人才用人机制，确保动物防疫工作的顺利开展。
第四篇：浅谈物业管理现状存在问题及健康发展的思路
浅谈物业管理现状存在问题及健康发展的思路
摘要：房地产业的迅速发展，大量的住宅小区、高档楼宇、各类建筑投入市场，加快了建设现代城市的步伐，城市的面貌发生了巨大的变化。建设好一个小区不容易，管理好一个小区更难。物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，是人们对居住环境、社会综合服务追求的需要，它有利于提高整个城市的管理水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。实践证明要提高城市管理水平，不抓物业管理不行，要改革城市管理机制，不推行物业管理不行，加强物业管理势在必行。关键词：物业管理现状作用存在问题健康发展思路
我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自已楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引入注目的聚焦点。进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并象所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。
面对房地产开发商新建的累累成果，物业管理行业随之发展迅猛，如何使物业管理持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题。
一、物业管理具有广阔的市场和强大的生命力
（一）现状
从1981年全国第一家物业管理公司深圳物业管理公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业管理从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业管理公司，60小区施行了物业管理，物业管理逐渐被人们所接受。物业管理已成为21世纪发展最快行业。
（二）作用
随着物业市场的不断扩大，这种集高度统一管理、全方位多层次、市场化经营为一体充满生机和活力的物业管理的出现，就越来越显示出强大的生命力，因为它有以下作用：
1.满足人们不断增长对改善住房条件的需求；
2.配合社区管理，为政府解忧，有利于创建团结稳定的社会环境；
3.延长建筑物和公共设施的使用寿命，提高其经济效益，使之保值、增值；
4.有利于提高人们的精神文明意识和现代化城市意识；
5.为开发商树立良好的企业形象，促进了房屋的销售，提高了市场的竞争力。
二、当前存在的主要问题
总体上说，物业管理在我国是一个新生事物，它的发展总要一个过程，虽然它有广阔的市场和强大的生命力，但要健康有序地发展，尚有以下亟待解决的问题：
（一）认识问题有很多误区。由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业管理的健康发展。
（二）细部法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆？物业管理费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业管理费？业主拒交物业管理费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。
（三）历史遗留问题影响到物业正常的服务。主要表现在开发商未按协议规定，改变原有的设计及使用功能，小区的配套设施不到位、设计不合理、房屋质量等问题，业主则认为物业管理不到位。
（四）物业管理企业内部建设薄弱。职工队伍业务素质、职业道德都有待提高和规范。
（五）物业管理费不能满足物业管理的正常运作。由于业主消费观念、经济状况、物业服务等原因的影响，物业的收缴又不向水、电、气等单位有刚性的收费措施，致使微利行业更加微利，经营比较困难。
三、抓住机遇，推进物业管理健康发展
近年来，我们物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业政策、法规的颁布实施，物业管理市场日趋成熟，为物业管理的健康发展提供了良好的发展势头，但我们又要充分认识到存在的问题和推进工作的难度。我们要抓住机遇，树立科学发展观，推进物业管理健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作：
（一）要加强领导、提高认识，进一步更新观念。许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业管理使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业管理方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业管理的过程中来，要让物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。
（二）大力贯彻国务院《物业管理条例》，建立、健全相关法律、法规。2003年颁布实施的《全国物业管理条例》对物业管理的健康发展指明了前进的方向。
《条例》阐述了业主、、业主大会、物业管理企业的权利、义务并对物业的使用、法律责任等作了明确的规定，维护了业主和物业管理企业的合法权益。大家必须认真学习《物业管理条例》，将条例真正地运用于物业管理的实际过程中去。但由于部分业主的素质问题，违章建筑在小区内滋生蔓延，影响了其他业主的利益及小区的整体形象，很多业主认为物业管理不到位，对物业公司的影响大打折扣，而政府有关部门对违章也无执法力度。所以必须加强违章的执法力度，并可以给物业公司适当地执法权，对推进物业管理的健康发展有着重要的意义。
另外在物业管理费的收取上，物业公司只能通过催缴，最后也只能通过法律手段，但哪个物业公司愿意和业主打官司呢？对于业主无理拒交物业管理费的法律应给予物业公司一定的权利，如可以和水、电、气单位合作等。对于物业管理费的起收日、公共分摊费用等，地方政府也需用发文的形式健全起来。
（三）理清思路，处理好各方关系。首先，必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业管理的归口部门，代表政府对物业管理行使管理权利，物业管理必须接受行政主管部门的指导和监督。第二，必须协调好与业主委员会的关系。业主委员会是由业主大会产生的业主自治管理的机构，代表着业主的根本利益，物业管理企业应按照《物业管理条例》的相关规定，尊重业主委员会的权利，履行好义务，处理好业主自治与专业化管理的关系，维护好业主的合法权益。第三必须协调好与开发商的关系，物业管理应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业管理服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务，实行物业管理与开发商的良好合作，互利共赢，促使物业管理健康发展。
（四）抓好队伍建设，提高物业管理水平。必须抓好内部建设和外部建设。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，所有物业管理从业人员必须持证上岗，多学习、多取经，以不断提高业务水平和服务水平，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业管理企业必须搞好资质，重视服务，打造品牌，并主动出击，开辟渠道，积极参与物业市场竞争，营造良好的物业管理氛围，为物业管理健康发展奠定扎实的基础。
（五）做好物业经营，为物业管理企业增加收入。物业管理费是物业管理的物质基础，从目前物业管理的经营状况来看，仅依靠物业收费收入，大多数物业管理企业只能维持简单再生产，而不是实现扩大再生产。因此物业管理企业不能只依靠收缴物业管理费求生存，必须独立走向市场，利用自身资源，开辟新的创收渠道，靠开展多种经营弥补物业管理费的不足，同时还能使业主得到多层次、多项目、全面周到的服务。所以开展多种物业经营对物业管理的健康发展起到重要作用。
（六）切实解决好历史遗留问题，有利于改善与业主之间的良好关系。面对开发商业遗留的问题，政府有关部门、业主委员会必须积极协调，把胡锦涛总书记所说，“群众利益无小事”这句实在话，真正运用到实际行动上，给广大业主一个满意的答复。
物业管理在国外已发展了100多年，而在中国才20多年。物业管理既是朝阳行业，又是微利行业，这是不争的事实。物竞天择，适者生存。各级政府、全社会、全民应抓住机遇重视起来，学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，联系物业管理，开拓创新，把物业管理工作推向一个新阶段，为提高城市的现代化建设、为人民创造美好生活空间共同努力，共同创造有中国特色的物业管理健康发展之路。
第五篇：关于物业管理服务及收费的现状
关于物业管理服务及收费的现状、问题及对策的调研报告
——江都市行政服务中心“我为企业解忧难”活动调研材料
（物价窗口2008年12月20日）
为帮助我市企业解决实际困难，推动我市经济又好又快发展，近期，中心开展了“我为企业解忧难”活动，根据活动要求，围绕工作职责，我窗口对我市的两家规模较大的物业管理企业进行了走访调查，了解他们开展物业管理服务工作的现实情况和工作中遇到的主要困难，力求从实际出发帮助他们规范收费行为，解决实际困难，促进物业管理企业健康、稳步发展。
一、基本情况。
物业管理作为市场经济条件下逐步发展起来的新兴服务行业，是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要环节，已成为衡量社会发展和城市管理水平的重要标志，在构建和谐社会的进程中，发挥着十分重要的作用。
这次活动我们分别走访了上海上房物业管理有限公司江都分公司和扬州锦日物业管理有限公司江都分公司。其中，上房物业是一家拥有一级物业管理资质的物业管理企业，在我市管理的物业有中远•欧洲城和长江国际花园2个住宅小区；锦日物业是一家中日合资企业，物业管理资质为三级，在我市管理的物业有建盈御景花园、天伦雅居、金牛湾都市花园、新加坡花园、市法院等8个住宅小区和单位。
从走访、调查的情况来看，两家企业都处于一个相对艰难的境地，其经营状况可谓令人堪忧，截止2008年11月，两家企业都在亏损运营。
二、主要困难和问题分析。
通过调查和了解，我们发现两家物业管理企业主要面临以下困境：
（一）现行的物业管理服务收费基准指导价标准偏低。
两家企业均认为，现行的《江都市物业管理服务收费实施细则》为2005年制定，其规定的物业管理服务收费基准指导价标准明显偏低，而近年来影响企业成本的人员工资、物价水平等各种因素都发生了重大变化，如果仅靠收取物业服务费,企业根本入不敷出。调查中我们发现，为了维持经营，两家企业只能通过裁减人员、压缩人工成本和收取停车费、公共配套设施租金等途径来弥补。而对于个别老小区两家企业甚至采取了降低服务标准、减少服务内容等形式来削减开支、压缩成本。
（二）物业管理服务收费的协商机制形同虚设。
《江都市物业管理服务收费实施细则》中规定，确定物业管理服务收费标准
时，可在相应基准指导价规定的幅度内上浮20%，但该政策可操作性不强，原因是调整必须征得业主同意，而实际情况是大多数小区没有成立业主委员会，同时绝大部分业主也都不愿意提价。也就是说，虽然政府采取了政府指导价与协商机制相结合的定价模式，但是在实际执行过程中，协商机制形同虚设。
（三）人工成本不断上升。
物业管理服务行业属于劳动密集型行业，劳动力成本占企业成本的50%以上。但是，近年来由于物价水平持续上涨和生活水平不断提高，特别是2008年1月1日起实施的《劳动合同法》对企业职工参加社会保险作出了新的规定，使得劳动用工成本持续攀升，以中远•欧洲城的保安人员工资为例，2005年每人的月工资在700—750元之间，2008上涨到了850—950元，目前该小区共配备保安18名，每人每月工资上涨200元，每年多增加成本43200元。对于处于微利经营状态的物业管理企业来说是一笔不小的开支。
（四）员工的流动性大。
与工资待遇逐年提高不对称的是物业管理企业留不住人，员工队伍相当不稳定，特别是保安人员的流动性最大。通过调查我们认为，其直接原因主要是物业管理企业的员工工资待遇较社会在岗职工平均工资水平低，与此不相符的是工作劳动强度大。以保安为例，他们每天工作至少8—12小时（两家企业对保安实行三班倒或两班倒），却没有对等的社会认同感和工资待遇，身强力壮的他们一旦有了新的工作机会，自然就会选择跳槽了。
（五）物业管理服务费的收缴率有下降趋势。
如中远•欧洲城住宅小区2006物业管理服务费的收缴率为90%左右，2007下降为不到80%，天伦雅居住宅小区的物业管理服务费收缴率仅为70%左右。业主因种种原因拖欠费用，物业公司虽通过各种方式追缴，但收效甚微。
（六）金融危机的深层次影响。
近期的金融危机，影响了房地产市场的发展，一方面，房地产开发速度放缓；另一方面已建成的小区入住率偏低。这必将影响到物业管理企业进一步开拓市场，影响现有小区物业管理服务费的收缴。如锦日物业管理的建盈御景花园，入住率仅60%左右，按照规定空置房只能收取70%的物业管理服务费，但物业管理企业的服务等级、服务项目、服务标准却不能因此下降，常此以往必将影响企业的正常经营。
（七）业主委员会未发挥作用。
两家物业管理企业的大部分小区都没有成立业主委员会，少数虽然成立了，但都没有形成和发挥业主与物业管理企业之间桥梁与纽带的作用。业主委员会没有成立或建设不规范，使得业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而
难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患，其直接影响就是费用收缴率低的问题。
三、对策建议。
物业管理服务行业的健康发展对城市管理、社区建设以及和谐社会建设有着巨大的、不可低估的作用，物业管理搞好了，人们安居乐业，搞不好，将引发大量的社会问题。因此，政府应当给予物业管理企业必要的扶持和帮助。
（一）加强对物业管理服务行业的政策扶持。
我们将在清理相关收费的基础上，加大对物业管理企业的收费政策倾斜力度，为物业管理企业减少经营成本进一步提供支持。如：加强保安人员业务培训收费管理，避免重复培训、重复收费；明确质检部门对住宅小区的电梯检验检测收费适当予以优惠等。同时，我们将建议税务部门在一定时期内适当减免或调整企业所负担的税费，共同创造一个有利于物业管理企业发展的环境，逐步使企业做大做强，促进整个物业管理行业的健康发展。
（二）建立新的定价机制。
现行的《江都市物业管理服务收费实施细则》经过三年多的施行，一些条款已经不合时宜，同时也暴露出了一些不合理之处，如：指导价标准偏低，协商机制形同虚设等。“优质优价、质价相符”是政府制定物业管理服务收费的基本思路。针对当前物业管理服务收费的标准偏低、定价机制缺乏弹性等问题，我们将进一步深入调研，掌握准确的物业管理服务成本，争取在2009年一季度出台新的《江都市物业管理收费实施办法》，建立政府指导价与物价水平挂钩联动的定价机制，使物业管理服务收费的定价更加科学、客观，更加符合市场要求。
（三）加强物业管理企业的内部管理。
面对全球金融危机和整个经济环境的影响，物业管理企业不能束手就擒，而应积极面对，要从加强企业内部管理入手，促进企业的发展。一是要削减管理费用，本着“量入为出”的原则加强财务预算管理，削减一些不必要的费用开支；二是要统筹人员配置，可以考虑让保安、保洁人员相互兼职，也可以考虑将维修保养、绿化维护等工作向外发包，从而减少企业的人员配置，降低人工成本；三是拓展服务领域，企业要发展不能总是停留在收费、保安、保洁等基本管理层次，而应该不断拓宽经营渠道，如：利用公共配套设施和公共资源开展多种经营，提供水、电、气费代缴费业务，提供家政服务业务等，开辟更广阔的赢利空间；四是要树立服务意识，“业主就是上帝”这是物业管理企业必须牢固树立的服务意识和服务理念，只有用优质的服务，让业主更满意，企业才能赢得更大的市场份额，使得企业发展壮大。
（四）增加物业服务费收支情况的透明度。
针对物业管理服务费收缴率低的问题，我们认为物业管理企业应当进一步创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更加细致、更加周到、更加人性化的服务，同时要定期公开并公示物业管理服务费的收支情况，增加账目的透明度，使业主知晓自己交纳的费用花在了哪里，做到“清清楚楚收费，明明白白消费”，消除过去那种认为物业管理公司只管收钱，却没有把钱用在小区和业主身上的误解。相信在双方相互沟通、相互理解、相互信任的基础上，物业管理服务费的收缴率会上升到一个新的水平。
（五）加快业主委员会的规范化建设。
有效发挥业主委员会的作用，是保障物业管理服务行业健康发展的重要条件。广大业主应当加强主人翁意识，尽快成立业主委员会，选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业管理企业与业主之间的桥梁作用，建立双方的信任关系。
（六）加大法律法规的宣传力度。
相关部门要加强对《物权法》、《价格法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传，一方面，可以规范物业管理企业的服务行为，促使其转变服务理念、提高服务质量，以高素质的员工、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势；另一方面，可以让广大业主了解自身的权利和义务，促使其形成“花钱买服务”的消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理服务费不仅损害了物业管理企业的利益，更损害了广大业主的自身利益。同时，要不断总结和推广物业管理服务工作的先进经验，大力宣传先进典型，使物业管理的观念逐渐深入人心，增强广大业主接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理服务行业健康、良性发展的群众基础。
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