第23讲：第三节

第一篇：第23讲：第三节

第三节零售商业物业的经营管理内容

在商业物业形态之下，物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心，即围绕商品销售而展开，如满足商场工作人员的现场服务需求，满足消费者购物时的附属性服务需求等。具体的经营管理工作会涉及供餐、停车、货物搬运、消费引导、遗物处理、垃圾消纳、环境管理等。

知识点一：日常物业管理（轮换考点）

1．秩序维护管理

秩序维护部要坚持24小时值班巡逻，必要时还可以安排便衣秩序维护人员在场内巡逻。商业物业晚上关门时，要进行严格的清场。

2．消防管理

不仅要管好消防设备、设施，保持消防通道畅通无阻，还要组织一支义务消防队，建立应急预案体系，做好应急预案演练，一旦发生火警，能够及时疏散人群，及时控制火情。

3．设备管理

（1）确保设备设施正常运行。

例如空调温度不达标，内部环境温度过冷或者过热，就会导致顾客流失，进而影响承租商销售额；如果发生停水、停电、停电梯等问题，不仅是销售额受影响，还有可能引发不安全因素，甚至发生安全事故。

（2）重点设备安全管理。

确保商业物业中所有固定设施、设备均达到安全标准。注重安全标识管理，提示顾客远离危险源，老人、小孩应有专人陪护。

（3）二次装修管理。

要求承租商在装修时使用符合环保和防火性能的装饰装修材料。新承租商的装修不能给现有承租商的正常经营造成重大影响。

（4）加强节能管理。

例如大型商业物业的照明用电、洗手间用水都是耗能的重点，通过技术节能和管理节能，杜绝浪费。

4．清洁卫生管理

要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾、杂物及时清理、外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光，卫生间保持清洁、干燥、无异味。

商业物业清洁卫生管理应注意以下事项：

（1）对商业物业的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在儿童摸不到的地方。

（2）在商业物业的营业时间内，保洁员不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑到伤害事故。

（3）在雨雪天，商业物业进门处应勤保洁并放置地毯和防滑提示牌。

（4）提醒承租商在规定的时间内把铺内产生的垃圾袋装送至指定的位置。

（5）对柜台内、陈列架上的商品凌乱或不美观，应及时提示承租商。

（6）对一切能利用的再生垃圾（如包装纸、箱）要回收处理。

5．重点部位保洁管理

在超市或购物中心开辟食街已经成为一种趋势，这固然为商场带来可观的收入，但与此同时也给商场的管理带来了极大的风险。

（1）食品气味。

在设计时要特别注意食街区域的排风处理，避免食品气味长久滞留在商场内部无法排除。

（2）厨余垃圾。

厨余垃圾要与其他垃圾（如装修产生的建筑垃圾）分别存放，分别储存外运，在条件允许的情况下应分室存储，分道外运。

（3）下水管道。

厨房加工间往往因为厨师操作不规范，乱扔乱放物品导致下水通道堵塞。

（4）防火排烟。

厨师先接受防火灭火培训，考试合格然后方可上岗操作；灭火设备器具要齐全有效；厨房要设安全责任人，建立安全责任追究制。

（5）杀虫灭鼠灭蟑。

需要明确规定餐饮承租商定期按照商场统一要求，在统一时间内，使用统一药剂进行杀虫灭鼠灭蟑的活动。

6．绿化管理

商业物业内外的绿化搞得好能使周围的环境得到改善，并提升商业物业的品位。

7．停车场管理

要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区；要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。停车场管理分为自管或外包管理两种。

8．开闭店管理

开店流程是自下而上，先开一层，然后逐层向上开店。闭店流程是自上而下，先关闭最上层店，然后逐层向下闭店。店长负责楼层锁闭后在闭店确认表格上签字。开店流程与闭店流程相同。

知识点二：重点经营管理（轮换考点）

商业物业经营管理的内容较多，现就几项重要的经营管理内容，如承租商、防损、监控、促销、影院等管理进行描述。

1．对小业主、承租商的管理

统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

商业物业“业主公约”一般包含以下内容：

（1）业主和物业服务企业按照有关规定，保护和支持承租商合法经营的权利，同时物业服务企业应积极协助政府各主管部门（工商、税务、卫生、公安、街道、城管等）对商业环境秩序进行管理，坚决取缔非法经营。

（2）承租商应恪守职业道德。

（3）承租商必须遵守《商业物业服务规范准则》，如工作时统一制作并穿着工作服，佩戴工号牌等。

（4）承租商未经批准不得张贴广告和发送宣传品。

（5）讲究职业道德，不得出售假冒伪劣商品。

（6）严格遵守商业物业电梯使用制度，按指定电梯运送货物。

（7）承租商进场时，应向物业管理处申报人员状况和办理车辆进入停放手续，指定消防治安负责人、义务消防治安员，签订治安、消防公约。

（8）严格遵守《商业物业防火管理条例》。

（9）发生火警、刑事案件或纠纷时，应马上通知安全消防值班室或通知属地派出所。

（10）禁止在商业物业内吸烟，不准乱丢烟头，未经许可不准在楼内使用明火，严禁使用电炉和加热器。

（11）商业物业内严禁存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀、放射性和挥发性的物品，严禁占用或堵塞商业物业内任何共用位置（包括楼体、通道、大堂、电梯厅、天台等）。

（12）承租商要装修所承租的铺位，应递交装修申请及设计方案（包括图纸）。

2．防损管理

商场损耗是指商品的流失、商品价值及商品使用价值的降低。而其中80%左右的损耗是由内部员工的不良行为造成的。因此，防止商品损耗，要从对营业员工的管理抓起。

3．外来人员监控

对外来人员的监控主要指对在商业物业正常经营时间内在店内临时工作的人员的监督和管理，例如二次装修人员、送货人员、撤店人员和推销人员。

对二次装修人员的管理主要有三点：规范其衣着与言谈举止；安排其使用专用通道和服务设施（如卫生间）；防止不经批准去其他营业区域闲逛及长时间逗留。

对送货人员主要关注：正确使用卸货区并服从现场指挥；按规定与商场专业人员交接货物、验货；领取收货单后迅速撤离，撤离时不夹带商场商品，并按规定接受现场秩序维护人员检查。

对于撤店人员需要关注以下几点：是否已经与店方签署撤店协议，完成了所有撤店手续的办理；所带离商品是否全部是撤店店主原有商品，有无出门放行条等合规手续；撤店人员物品应走专门通道，不应从商场顾客通道撤场；店铺是否已更换新锁；后续事项负责人的联系方式等。

非本店推销人员及发放小广告人员必须引起秩序维护部门的高度注意，一经发现，立即驱离，防止给商业物业正常经营造成影响或引起混乱；防止相关人员借发放广告之际窃取商品和顾客钱财。

4．促销管理

计划周密、形式新颖、组织得力、运转正常的促销活动，可以在平时商场营业额的基础上另外作出35%～70%的额外贡献。

促销工作涉及工程保障、现场秩序维护、场地清洁和垃圾清扫等作业。

5．影院管理

①要预留影院散场后的疏散通道，预先安排安保人员在通道值守和巡视就成为

一种必须。

②商业物业的通风、空调、供暖时间与影院经营时间需要相互匹配。

③影院通常向顾客供应饮料、小食品如爆米花。散落的食品，需要特别注意安

排专人及时清理，定期消毒，避免造成大面积虫害鼠害。

例题：零售商业物业重点经营管理的内容不包括（b）

a.对小业主、承租商的管理

b.清洁卫生管理

c.外来人员监控

d.促销管理

知识点三：形象管理（轮换考点）

1．商业物业外部形象的管理

搞好商业物业的外形设计与装饰，注重特点鲜明，形象突出。设计和建立商业物业的标识；建立商业物业自身的识别系统；利用宣传手段做好商业物业整体形象的宣传和推广。

2．商业物业内部形象的管理

可根据内部景点布置和货区特色对商业物业内部的装饰进行设计和装修；要搞好通道、卫生间等共用部位的装饰和布置，搞好内部各种标识的设立布置；商业物业内工作人员要统一着装、统一工号牌。

3．商业物业识别系统的建立

建立商业物业识别系统是强化商业物业形象的一种重要方式。它的特点是通过对商业物业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使商业物业的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专用化。

第二篇：第30讲：第三章-第三节：建筑功能材料

第三节

建筑功能材料

一、防水材料

（一）防水卷材

1．聚合物改性沥青防水卷材

(1)

SBS改性沥青防水卷材

属弹性体沥青防水卷材，尤其适用于寒冷地区和结构变形频繁的建筑物防水，并可采用热熔法施工。

(2)

APP改性沥青防水卷材

属塑性体沥青防水卷材，尤其适用于高温或有强烈太阳辐射地区的建筑物防水。

(3)沥青复合胎柔性防水卷材

适用于工业与民用建筑的屋面、地下室、卫生间等部位的防水防潮，也可用桥梁、停车场、隧道等建筑物的防水。

2．合成高分子防水卷材

(1)三元乙丙(EPDM)橡胶防水卷材

有优良的耐候性、耐臭氧性、耐热性、抗拉强度高、延伸率大。适用于防水要求高、耐用年限长的土木建筑工程的防水。

(2)聚氯乙烯(PVC)防水卷材。

尺度稳定性、耐热性、耐腐蚀性、耐细菌性等均较好，适用于各类建筑的屋面防水工程和水池、堤坝等防水抗渗工程。

(3)氯化聚乙烯防水卷材

适用于各类工业、民用建筑的屋面防水、地下防水、防潮隔气、室内墙地面防潮、地下室卫生间的防水，以及冶金、化工、水利、环保、采矿业防水防渗工程。

(4)氯化聚乙烯一橡胶共混型防水卷材

兼有塑料和橡胶的特点。该类卷材特别适用于寒冷地区或变形较大的土木建筑防水工程。

（二）防水涂料

(1)高聚物改性沥青防水涂料。

品种有再生橡胶改性防水涂料、氯丁橡胶改性沥青防水涂料、SBS橡胶改性沥青防水涂料、聚氯乙烯改性沥青防水涂料等。

(2)合成高分子防水涂料

聚氨酯防水涂料、丙烯酸酯防水涂料、环氧树脂防水涂料和有机硅防水涂料等。

【2011】常用于寒冷地区和结构变形较为频繁部位，且适宜热熔法施工的聚合物改性沥青防水卷材是（）。

A．SBS改性沥青防水卷材

B．APP改性沥青防水卷材

C．沥青复合胎柔性防水卷材

D．

聚氯乙烯防水卷材

【答案】A

【解析】SBS改性沥青防水卷材属弹性体沥青防水卷材，尤其适用于寒冷地区和结构变形频繁的建筑物防水，并可采用热熔法施工。

【2010】高温车间的防潮卷材宜选用（）。

A．氯化聚乙烯—橡胶共混型防水卷材

B．沥青复合胎柔性防水卷材

C．三元乙丙橡胶防水卷材

D．APP改性沥青防水卷材

【答案】D

【解析】APP改性沥青防水卷材属塑性体沥青防水卷材，尤其适用于高温或有强烈太阳辐射地区的建筑物防水。

（三）建筑密封材料

1．不定型密封材料

(1)沥青嵌缝油膏

主要作为屋面、墙面、沟槽的防水嵌缝材料。

(2)聚氯乙烯接缝膏和塑料油膏

适用于各种屋面嵌缝或表面涂布作为防水层，也可用于水渠、管道等接缝，用于工业厂房自防水屋面嵌缝、大型屋面板嵌缝等。

(3)丙烯酸类密封膏

主要用于屋面、墙板、门、窗嵌缝，但它的耐水性不算很好

(4)聚氨酯密封膏

一般是双组分。

其弹性、黏结性及耐候性特别好，与混凝土的黏结性也很好，同时不需要打底。聚氨酯密封材料可以作屋面、墙面的水平或垂直接缝。尤其适用于游泳池工程。它还是公路及机场跑道的补缝、接缝的好材料，也可用于玻璃、金属材料的嵌缝。

(5)硅酮密封膏

分为单组分和双组分两种，分为F类和G类两种：

目前大多为单组分系统；硅酮密封膏具有优异的耐热、耐寒性和良好的耐候性；与各种材料都有较好的黏结性能；耐拉抻一压缩疲劳性强，耐水性好。

F类为建筑接缝用密封膏，适用于预制混凝土墙板、水泥板、大理石板的外墙接缝，混凝土和金属框架的黏结，卫生间和公路缝的防水密封等；

G类为镶装玻璃用密封膏，主要用于镶嵌玻璃和建筑门、窗的密封。

2．定型密封材料

定型密封材料包括密封条带和止水带。定型密封材料按密封机理的不同可分为遇水非膨胀型和遇水膨胀型两类。

二、保温隔热材料

指标

导热系数是评定材料导热性能的重要物理指标

影响因素

影响材料导热系数的主要因素包括材料的化学成分、微观结构、孔结构、湿度、温度和热流方向等，其中孔结构和湿度讨热导系数的影响最大。

绝热材料定义

一般来讲，常温时导热系数不大于0.175W/(m．K)的材料称为绝热材料，而把导热系数在0.05W/(m．K)以下的材料称为高效绝热材料。此外，绝热材料尚应满足：表观密度不大予600kg/ma，抗压强度不小于0.3MPa，构造简单，施工容易，造价低等要求。

（一）纤维状绝热材料

1．岩棉及矿渣棉

其缺点是吸水性大、弹性小。

2．石棉

石棉是一种天然矿物纤维，耐火，最高使用温度可达500～600℃。由于石棉中的粉尘对人体有害，民用建筑很少使用，目前主要用于工业建筑的隔热、保温及防火覆盖等。

3．玻璃棉

广泛用在温度较低的热力设备和房屋建筑中的保温隔热，同时它还是良好的吸声材料。

4．陶瓷纤维

具有重量轻、耐高温、热稳定性好、导热率低、比热小及耐机械振动等优点，陶瓷纤维最高使用温度为1100—1350℃，可用于高温绝热、吸声。

陶瓷纤维制品是指用陶瓷纤维为原材料加工的工业制品，专门用于各种高温，高压，易磨损的环境中。

（二）散粒状绝热材料

1.膨胀蛭石

具有层状结构。吸水性大、电绝缘性不好。

2．膨胀珍珠岩

吸湿小、无毒、不燃、抗菌、耐腐、施工方便等特点。

3．玻化微珠

内部多孔、表面玻化封闭，吸水率低，易分散，可提高砂浆流动性，还具有防火、吸音隔热等性能，玻化微珠保温砂浆具有优良的保温隔热性能和防火耐老化性能、不空鼓开裂、强度高等特性。

（三）多孔状绝热材料

(1)轻质混凝土

轻骨料混凝±，泡沫混凝土、加气混凝土等

(2)微孔硅酸钙

产品有平板、弧形板、管壳。

(3)泡沫玻璃

是一种高级保温绝热材料，可用于砌筑墙体或冷库隔热。

（四）有机绝热材料

1、泡沫塑料

以天然植物材料或人工合成的有机材料为主要成分的绝热材料。常用品种有泡沫塑料、钙塑泡沫板、木丝板、纤维板和软木制品等。这类材料的特点是质轻、多孔、导热系数小，但吸湿性大、不耐久、不耐高温。

聚苯乙烯板

模塑聚苯板(EPS)：EPS板与XPS相比，吸水性较高、延展性要好。

挤塑聚苯板(XPS)：

在同样厚度XPS板比EPS板的保温效果要好。

XPS板是目前建筑业界常用的隔热、防潮材料，已被广泛应用于墙体保温，平面混凝土屋顶及钢结构屋顶的保温，低温储藏，地面、泊车平台、机场跑道、高速公路等领域的防潮保温及控制地面膨胀等方面。

2．植物纤维类绝热板

该类绝热材料可用稻草、麦秸、甘蔗渣等为原料经加工而成。可用作墙体、地板、顶棚等，也可用于冷藏库、包装箱等。

【例题】以下说法正确的有

（）。

A.岩棉中的粉尘对人体有害，因而民用建筑很少使用。

B.玻璃棉是良好的吸声材料

C.同厚度时EPS板与XPS板相比吸水性较高、延展性好

D.同厚度时XPS板比EPS板的保温效果好

E.玻化微珠保温砂浆防火耐老化好，但是强度不高。

【答案】BCD

【解析】A错误，石棉中的粉尘对人体有害，因而民用建筑很少使用。E错误，玻化微珠保温砂浆具有优良的保温隔热性能和防火耐老化性能、不空鼓开裂、强度高等特性。

三、吸声隔声材料

（一）吸声材料

材料的表观密度、厚度、孔隙特征等是影响多孔性材料吸声性能的主要因素。

1．薄板振动吸声结构

有低频吸声特性，同时还有助于声波的扩散。

2．柔性吸声结构

具有密闭气孔和一定弹性的材料，如聚氯乙烯泡沫塑料，表面为多孔材料

3．悬挂空间吸声结构

增加了有效的吸声面积，产生边缘效应

4．帘幕吸声结构

具有通气性能的纺织品，对中、高频都有一定的吸声效果。

（二）隔声材料

隔声材料是能减弱或隔断声波传递的材料。隔声材料必须选用密实、质量大的材料作为隔声材料。

四、防火材料

1．物体的阻燃和防火

可燃物、助燃物和火源通常被称为燃烧三要素。

2．阻燃剂

阻燃剂可分为添加型阻燃剂和反应型阻燃剂两类。

3．防火涂料

根据其涂层厚度和耐火极限又可分为厚质型、薄型和超薄型三类。

厚质型(H)防火涂料一般为非膨胀型的，薄型(B)和超薄(CB)型防火涂料通常为膨胀型的，薄型和超薄型防火涂料的耐火极限一般与涂层厚度无关，而与膨胀后的发泡层厚度有关。

4．水性防火阻燃液

可分为木材阻燃处理用的水性防火阻燃液、织物阻燃处理用的水性防火阻燃液、纸板阻燃处理用的水性防火阻燃液三类

5．防火堵料

以有机高分子材料为胶粘剂的有机防火堵料又称可塑性防火堵料：尤其适合需经常更换或增减电缆、管道的场合。

以快干水泥为胶凝材料的无机防火堵料又称速固型防火堵料：力学强度较高，能承受一定重量，又有一定可拆性的特点。有较好的防火和水密、气密性能。主要用于封堵后基本不变的场合。

将阻燃材用织物包裹形成的防火包，又称耐火包或阻火包或防火枕：使用时通过垒砌、填塞等方法封堵孔洞，适合于较大孔洞的防火封堵或电缆桥架防火分隔，施工操作和更换较为方便，因此，尤其适合需经常更换或增减电缆、管道的场合。

第三篇：第7讲 第七章第三节至第七节(2009年新版)

第三节 入境食品

《中华人民共和国食品安全法》于2009年2月28日通过并予以公布，自2009年6月1日施行。

一、报检范围

食品是指各种工人食用或者饮用的成品和原料以及按照传统既是食品又是药品的物品，但不包括以治疗为目的的物品。判断题：

按照传统既是食品又是药品，不以治疗为目的的进口物品，应按照食品报检。()答案：对

二、报检要求

1、标签审核

食品标签是指在食品包装容器上货附于食品包装容器上的一切附签、吊牌、文字、图形、符号说明物。预包装食品：预先定量包装或者制作在包装材料和容器中的食品。

《食品安全法》规定预包装食品的包装上应当由标签。标签应当标明下列事项：（1）名称、规格、净含量、生产日期；（2）成分或者配料表；

（3）生产者的名称、地址、联系方式；（4）保质期；（5）产品标准代号；（6）贮存条件；

（7）所使用的食品添加剂在国家标准中的通用名称；（8）生产许可证编号；

（9）法律、法规或者食品安全标准规定必须标明的其他事项；

（10）专供婴幼儿和其他特定人群的主辅食品，其标签还应当标明主要营养成分及其含量。食品和食品添加剂的标签、说明书，不得含有虚假、夸大的内容，不得涉及疾病预防、治疗功能。进口预包装食品应当有中文标签、中文说明书。

目前，检验检疫机构对食品的标签审核，与进口食品检验检疫结合进行。

2、凡以保健食品名义报检的进口食品必须报国家食品药品监督管理局审批合格后方准进口。凡取得保健食品批号的进口保健食品，在进口时须增做功能性复核实验项目，否则一律不予签发《卫生证书》。

3、进口尚无食品安全国家标准的食品，或者首次进口食品添加剂新品种、食品相关产品新品种，进口商应当向国务院卫生行政部门提出申请并提交相关的安全评估材料。

4、向我国境内出口食品的出口商或者代理商应当向国家出入境检验检疫部门备案。

向我国境内出口食品的境外生产企业应当向国家出境检验检疫部门注册。

5、进口商应当建立食品进口和销售记录。食品进口和销售记录应当真实，保存期不得少于两年。

三、报检时应提供的单据

1、报检人按规定填写《入境货物报检单》提供相关外贸单据：合同、发票、装箱单、提(运)单等；

2、进口食品原产地证书；

3、输出国使用的农药、化肥、除草剂、熏蒸剂及生产食品的原料、添加剂、加工方法等有关资料及标准。

四、进口食品换证

1、进口食品经营企业(指进口食品的批发、零售商)在批发、零售进口食品时应持有当地检验检疫机构签发的进口食品卫生证书。

2、进口食品在口岸检验合格取得卫生证书后再转运内地销售时，持口岸检验检疫机构签发的进口食品卫生证书正本或副本到当地检验检疫机构换取卫生证书。填写《入境货物报检单》，并在报检单合同其他要求一栏中注明需换领证书的份数。判断题：

进口食品在口岸检验合格取得卫生证书后再转运内地销售的，还要到销售地检验检疫机构申请换证，并填写《入境货物报检单》。()答案：对

五、进口食品包装容器、包装材料

进口食品包装容器、包装材料（以下简称食品包装）是指已经与食品接触或预期会与食品接触的进口食品内包装、销售包装、运输包装及包装材料。国家质检总局对食品包装进口商实施备案管理。对进口食品包装产品实施检验。

作为商品直接进口的与食品接触材料和制品及已盛装进口食品的食品包装，应向到货地口岸检验检疫机构

报检。报检时应填写《入境货物报检单》，同时随单提供提单、合同、发票、装箱单等，还应提交《出入境食品包装备案书》（复印件）。经检验合格出具《入境货物检验检疫证明》。

盛装进口食品的食品包装，在进口食品报检时列名包装情况。检验检疫机构在对进口食品检验的同时对食品包装进行抽查检验。

对未能提供《出入境食品包装备案书》的，在检验检疫机构予以受理报检时，进口商可按备案管理规定及时办理相关手续。进出口食品包装备案不是行政许可，对未经备案企业进口或生产的食品包装应实施批批检验检测。

对已列入《法检商品目录》的进口食品包装，如用于盛装出口食品，可凭《入境货物检验检疫证明书》换发《出入境货物包装性能检验结果单》，必要时应对安全、卫生项目进行检测。

对未列入《法检商品目录》的进口食品包装，按照非法定检验检疫商品监督抽查管理规定实施抽查检验，如用于盛装出口食品，应按照出口食品包装有关规定办理《出入境货物包装性能检验结果单》。

第四节 入境食品和动物饲料添加剂及原料产品（09年新增）

一、报检范围

入境人类食品和动物饲料添加剂及原料产品。

二、报检要求及应提供的证单

货主或其代理人应当在入境前，向进出境口岸的出入境检验检疫机构办理报检手续。报检时除提供合同、发票、提（运）单和装箱单等资料外，还应该注意：

（一）对申报用于人类食品或动物饲料添加剂及原料的产品，报检时须注明用于人类食品加工或用于动物饲料加工，由出入境检验检疫机构进行检验检疫，海关凭出入境检验检疫机构签发的《出/入境货物通关单》办理放行手续；

（二）对申报仅用于工业用途，不用于人类食品或动物饲料添加剂及原料的产品，企业须提交贸易合同及非用于人类食品和动物饲料添加剂及原料产品用途的证明，经出入境检验检疫机构查验无误后，对检验检疫类别仅为R或S的，直接签发《出/入境货物通关单》；检验检疫类别非R或S的，按规定实施品质检验。

（三）进口124种入境人类食品和动物饲料添加剂及原料产品时，外包装上须印明产品用途，所印内容必

须与向检验检疫机构申报的用途一致。

第五节 入境化妆品

一、报检范围：入境化妆品

二、报检要求

1、国家质检总局对进出口化妆品实施分级监督检验管理制度，按照品牌、品种将进出口化妆品的监督检验分为放宽级和正常级，并根据日常监督检验结果，动态公布《进出口化妆品分级管理类目表》。

2、检验检疫机构对10%的报检批次的放宽级化妆品实施全项目检验。其余报检批次的仅检验标签、数量、重量、规格、包装、标记等项目。对所有正常级化妆品均实施全项目检验。

3、检验检疫机构对进口化妆品生产企业实施卫生注册登记管理。

4、进口化妆品由进境口岸检验检疫机构实施检验，合格的进口化妆品，必须在检验检疫机构监督下加贴检验检疫标志。

5、对化妆品标签的审核，检验检疫机构与进口化妆品检验检疫结合进行。经检疫合格的，在按规定出具的检验证明文件中加注“标签经审核合格”。

6、化妆品标签审核的内容包括：

（1）标签所标注的化妆品卫生质量状况、功效成分等内容是否真实、准确（2）标签的格式、版面、文字说明、图形、符号等是否符合有关规定（3）进口化妆品是否使用正确的中文标签（4）标签是否符合进口国使用要求

三、报检应提供的单据

报检人按规定填写“入境货物报检单”并提供相关外贸单据：合同、发票、装箱单、提(运)单等。

第六节 入境玩具（09年新增）

一、报检范围

列入《法检商品目录》及法律、行政法规规定必须经检验检疫机构检验的出口玩具。检验检疫机构对《法检商品目录》外的进出口玩具按照国家质检总局的规定实施抽查检验。

二、报检要求及应提供的证单

进口玩具的收货人或者其代理人在办理报检时，应当按照《出入境检验检疫报检规定》如实填写入境货物报检单，提供外贸合同、发票、装箱单、提（运）单等有关单证。对列入强制性产品认证目录的进出口玩具还应该提供强制性产品认证证书复印件。

对未列入强制性产品认证目录内的进口玩具，报检人员提供进出口玩具检测实验室（以下简称玩具实验室）出具的合格的检测报告的，检验检疫机构对报检人提供的有关单证与货物是否相符进行审核。

对未能提供检测报告或者经审核发现有关单证与货物不相符的，应当对该批货物实施现场检验并抽样送玩具实验室检测。

在国内市场销售的进口玩具，其安全、使用标识应当符合我国玩具安全的有关强制性要求。国家质检总局对存在缺陷可能导致儿童伤害的进出口玩具的召回实施监督管理。

第七节 入境机电产品

一、报检范围 入境机电产品

机电产品是指机械设备、电气设备、交通运输工具、电子产品、电器产品、仪器仪表、金属制品等及其零部件、元器件。

所谓“旧机电产品”是指具有下列情形之一的机电产品：

1、已经使用（不含使用前测试、调试的设备），仍具备基本功能和一定使用价值的；

2、未经使用，但超过质量保证期（非保修期）的；

3、未经使用，但存放时间过长，部件产生明显有形损耗的；

4、新旧部件混装的；

5、经过翻新的，如旧压力容器类、旧工程机械类、旧机电类、旧车船类、旧印刷机械类、旧食品机械类、旧农业机械类。

进口旧机电产品，进口单位需向国家质检总局或其授权机构申请办理进口检验。

单选题

以下货物进境时，应按进境旧机电产品的要求办理报检手续的是（）A．旧钢制石油管道 B．翻新过的印刷机 C．旧铁制家具

D．废电机 答案：B

判断题：

旧机电产品指已经使用过的机电产品，但不包括已经翻新而尚未使用的机电产品。()答案：错

二、报检要求

（一）强制性产品认证

1、国家对设涉及人类健康、动植物生命和健康，以及环境保护和公共安全的产品实行强制性认证制度。

2、凡列入《强制性产品认证目录》内的商品，必须经过指定的认证机构认证合格、取得指定认证机构颁发的认证证书、并加施认证标志后，方可进口。

2、实施强制性产品认证商品的收货人或者其代理人在报检时除填写《入境货物报检单》并随附有关的外贸证单外，还应提供认证证书复印件并在产品上加施认证标志。

（二）进口许可证民用商品入境验证

1、民用商品入境验证是指对国家实行强制性产品认证的民用商品，在通关入境时由出入境检验检疫机构核查其是否取得必须的证明文件（指的是强制性产品认证证书）。

2、在《法检商品目录》内，检验检疫类别中标有“L”标记的进口商品的收货人或其代理人，在办理进口报检时，应提供有关进口许可的证明文件。单题题：

民用商品入境验证是指国家对实行()的民用商品，在通关入境时由出入境检验检疫机构核查其是否取得必需的证明文件。A．备案登记制度 B．强制性产品认证 C．入境检疫审批 D．进口质量许可制度 答案：B

（三）旧机电产品

1、国家允许进口的旧机电产品的收货人在签订对外贸易合同前，应当向国家质检总局或者出入境检验检疫机构办理备案手续。

（1）凡列入《国家质检总局办理备案的进口旧机电产品目录》的进口旧机电产品，经所在地直属检验检疫局初审后，报国家质检总局备案。

（2）目录外的进口旧机电产品由所在地直属检验检疫局受理备案申请。

（3）国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责的企业及其所属的经营性企业进口旧机电产品的备案申请，由国家质检总局受理。

（4）列入《不予备案的进口旧机电产品目录》的进口旧机电产品，除国家特殊需要并经国家质检总局批准之外，进口旧机电产品备案机构一律不予受理备案申请。

2、进口旧机电产品的单位，在签署合同或协议时，必须订明该产品的检验依据及各项技术指标等的检验条款。

3、进口旧机电产品，报检时应提供商务部或地方、部门机电办签发的注明为旧机电的相关机电进口证明。

4、列入《强制性产品认证目录》的旧机电产品，用于销售、租赁或者专业维修用途的，备案申请人在提交规定的备案申请资料的同时，还必须提供相应的“CCC认证”证明文件。

5、进口旧机电产品报检时，须经装运前检验的产品，需提供《进口旧机电产品装运前检验备案书》、《进口旧机电产品装运前检验证书》、《进口旧机电产品装运前检验报告》。无须装运前检验的产品，须提供《进口旧机电产品免装运前预检验证明书》

（四）进口电池产品

1、从2001年1月1日起，进出口电池产品汞含量由检验检疫机构实施强制检验。

2、进出口电池产品实行备案和汞含量专项检测制度。汞含量专项监测由国家质检总局核准实施进出口电产品汞含量检测的实验室实施并出具《电池产品汞含量检测合格确认书》，有效期一年。受理备案申请的检验检疫机构凭该确认书审核换发《进出口电池产品备案书》。

3、进口电池产品的收货人或者代理人在报检时应提供《进出口电池产品备案书》。

（五）成套设备（09年新增）

1、需结合安装调试进行检验的成套设备、机电仪产品以及在口岸开件后难以恢复包装的商品，应在收货人

所在地检验检疫机构报检并检验。

2、对大型成套设备，应当按照对外贸易合同约定监造、装运前检验或者监装。收货人保留到货后最终检验和索赔的权利。

出入境检验检疫机构可以根据需要派出检验人员参加或者组织实施监造、装运前检验或者监装。

3、出入境检验检疫机构对检验不合格的进口成套设备及其材料，签发不准安装使用通知书。经技术处理，并经出入境检验检疫机构重新检验合格的，方可安装使用。

4、成套设备中涉及旧机电产品的，应按照旧机电产品的相关规定处理，并提供相应的证明文件。

（六）进口医疗器械（09年新增）

1、检验检疫机构根据医疗器械进口单位的管理水平、诚信度、进口医疗器械产品的风险等级、质量状况和进口规模，对医疗器械进口单位实施分类监管，具体分为三类。医疗器械进口单位可以根据条件自愿提供分类管理申请。

2、检验检疫机构按照进口医疗器械的风险等级、进口单位的分类情况，根据国家质检总局的相关规定，对进口医疗器械实施现场检验，以及与后续监督管理（以下简称监督检验）相结合的检验监管模式。

3、国家质检总局根据进出口医疗器械的结构特征、使用形式、使用状况、国家医疗器械分类的相关规则以及进口检验管理的需要等，将进口医疗器械产品分为：高风险、较高风险和一般风险三个风险等级。进口医疗器械产品风险等级目录由国家质检总局确定、调整，并在实施之日前60日内公布。

4、根据需要，国家质检总局对高风险的进口医疗器械可以按照对外贸易合同约定，组织实施监造、装运前检验和监装。

5、进口医疗器械进口时，进口医疗器械的收货人或者其代理人（以下简称报检人）应当向报关地检验检疫机构报检，并提供下列材料：（1）报检规定中要求提供的单证；

（2）属于《强制性产品认证目录》内的医疗器械，应当提供中国强制认证证书；（3）国务院药品监督管理部门审批注册的进口医疗器械注册证书；

（4）进口单位为一二类进口单位的，应当提供检验检疫机构签发的进口单位分类证明文件。

6、口岸检验检疫机构应当对报检材料进行审查，不符合要求的，应当通知报检人；经审查符合要求的，签发《入境货物通关单》，货物办理海关报关手续后，应当及时向检验检疫机构申请检验。

7、进口医疗器械应当在报检人报检时申报的目的地检验

对需要结合安装调试实施检验的进口医疗器械，应当在报检时明确使用地，由使用地检验检疫机构实施检

验。需要结合安装调试实施检验的进口医疗器械目录由国家质检总局对外公布实施。对于植入式医疗器械等特殊产品，应当在国家质检总局指定的检验检疫机构实施检验。

8、检验检疫机构对实施强制性产品认证制度的进口医疗器械实行入境验证，查验证单，核对证货是否相符，必要时抽取样品送指定实验室，按照强制性产品认证制度和国家规定的相关标准进行检测。

9、用于科研及其他非作用于患者目的的进口旧医疗器械，经国家质检总局及其相关部门批准后，方可进口。禁止进口前两款规定以外的其他旧医疗器械。

10、进口捐赠医疗器械检验监管：

（1）进口捐赠的医疗器械应当未经使用，且不得夹带有害环境、公共卫生的物品或者其他违禁物品。（2）进口捐赠医疗器械禁止夹带列入我国《禁止进口货物目录》的物品

（3）、向中国境内捐赠医疗器械的境外捐赠机构，须由其或者其在中国的代理机构向国家质检总局办理捐赠机构及其捐赠医疗器械的备案。

（4）国家质检总局在必要时可以对进口捐赠的医疗器械组织实施装运前预检验。

（5）接受进口捐赠医疗器械的单位或者其代理人应当持相关批准文件向报关地的检验检疫机构报检，向使用地的检验检疫机构申请检验

（6）检验检疫机构凭有效的相关批准文件接受报检，实施口岸查验，使用地检验。

（7）境外捐赠的医疗器械经检验检疫机构检验合格并出具《入境货物检验检疫证明》后，受赠人方可使用；经检验不合格的，按照商检法及其实施条例的有关规定处理。

（七）以氯氟烃（CFCS）物资为制冷剂、发泡剂的家用电器产品和压缩机等机电产品（09年新增）禁止进口和出口以氯氟烃物资为制冷剂的工业、商业用压缩机。从2007年9月1日，禁止进口、出口以氯氟烃物质为制冷剂、发泡剂的家用电器产品和家用电器产品用压缩机。

在进口上述以非CFCS为制冷剂的相关机电产品时，进口经营者应向检验检疫机构提供产品为非CFCS制冷剂的书面保证以及为非氯氟烃制冷剂、发泡剂的证明。

出入境检验检疫机构对上述证明材料进行符合性确认后，签发《入境货物通关单》。

第四篇：一级建造师培训讲义-第四章第三节-第23讲

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建设工程项目施工质量控制

一、施工质量控制的基本环节（掌握）

【经典习题】

【2010】建设工程施工质量的事后控制是指（）。

A.质量活动的检查和监控

B.质量活动结果的评价和认定

C.质量活动的行为约束

D.质量偏差的纠正

E.对不合格产品进行整改和处理

【答案】BDE

【解析】事后质量控制也称为事后质量把关，以使不合格的工序或最终产品（包括单位工程或整个工程项目）不流入下道工序、不进入市场。事后控制包括对质量活动结果的评价、认定；对工序质量偏差的纠正；对不合格产品进行整改和处理。控制的重点是发现施工质量方面的缺陷，并通过分析提出施工质量改进的措施，保持质量处于受控状态。

二、施工质量计划的内容与编制方法

（一）施工质量计划的基本内容（理解）

(1)工程特点及施工条件（合同条件、法规条件和现场条件等）分析；

(2)质量总目标及其分解目标；

(3)质量管理组织机构和职责，人员及资源配置计划；

(4)确定施工工艺与操作方法的技术方案和施工组织方案；

(5)施工材料、设备等物资的质量管理及控制措施；

(6)施工质量检验、检测、试验工作的计划安排及其实施方法与检测标准；

(7)施工质量控制点及其跟踪控制的方式与要求；

(8)质量记录的要求等。

【经典习题】

【2013】下列质量管理的内容中，属于施工质量计划基本内容的是（）。

A．质量控制点的控制要求

B．项目部的组织机构设置

C．质量手册的编制

D．施工质量体系的认证

【答案】A

【解析】施工质量计划的基本内容一般应包括：1．工程特点及施工条件（合同条件、法规条件和现场条件等）分析；2．质量总目标及其分解目标；3．质量管理组织机构和职责，人员及资源配置计划；4．确定施工工艺与操作方法的技术方案和施工组织方案；5．施工材料、设备等物资的质量管理及控制措施；6．施工质量检验、检测、试验工作的计划安排及其实施方法与接收准则；7．施工质量控制点及其跟踪控制的方式与要求；8．质量记录的要求等。

（二）施工质量计划的编制与审批（掌握）

1．编制主体：施工承包企业

平行发承包：各个承包单位编；

总承包模式：总包编总包的范围，分包编分包的范围，总包指导和审核分包的质量计划，并承担连带责任

2．施工质量计划的审批：

（1）企业内部审批：项目经理部主持编，报企业管理层批准

（2）项目监理机构的审查：监理机构审查，总监签字后报建设单位。

施工质量计划审批过程中，对监理机构审查所提出的建议、希望、要求等意见是否采纳及采纳的程度，应由负责质量计划的施工单位自主决策。

【经典习题】

1．施工质量计划的审批包括施工企业内部的审批和（）的审查。

A．建设行政主管部门

B．项目经理部

C．业主方

D．项目监理机构

【答案】D

【解析】施工单位的项目施工质量计划或施工组织设计文件编成后，应按照工程施工管理程序进行审批，包括施工企业内部的审批和项目监理机构的审查。

2．【2011】关于施工质量计划的说法，正确的是（）。

A．施工质量计划是以施工项目为对象，由业主编制的质量计划

B．施工质量计划一经审核批准后不得更改

C．施工总承包单位对分包单位编制的施工质量计划不需要审核

D．施工质量计划中包括施工技术方案

【答案】D

【解析】施工质量计划应由自控主体即施工承包企业进行编制。经过按规定程序审查批准的施工质量计划，在实施过程中如因条件变化需要对某些重要决定进行修改时，其修改内容仍应按照相应程序经过审批后执行。施工总承包方有责任对各分包方施工质量计划的编制进行指导和审核，并承担相应施工质量的连带责任。施工质量计划的基本内容之一：确定施工工艺与操作方法的技术方案和施工组织方案。

（三）质量控制点的设置（掌握）

原则：质量控制点应选哪些技术要求高、施工难度大、对工程质量影响大、发生质量问题危害大的对象进行设置“一高三大”

注意：

“见证点”：重要部位、特种作业、专门工艺；

“待检点”：隐蔽工程

【经典习题】

【2012】工质量控制点应选择技术要求高，对工程质量影响大或是发生质量问题时危害大或（）的对象进行设置。

A．劳动强度大

B．施工难度大

C．施工技术先进

D．施工管理要求高

【答案】B

【解析】质量控制点应选择那些技术要求高、施工难度大、对工程质量影响大或是发生质量问题时危害大的对象进行设置。

（四）质量控制点的管理（掌握）

“见证点”：重要部位、特种作业、专门工艺；

“待检点”：隐蔽工程

【经典习题】

【2014】下列施工企业作业质量控制点中，属于“待检点”的是（）

A.隐蔽工程

B.重要部位

C.特种作业

D.专门工艺

【答案】A

【解析】属“待检点”的施工作业，如隐蔽工程等，BCD属于“见证点”

三、施工生产要素的质量控制（掌握）

人：持证上岗

机：施工机械

料：其质量是项目工程实体质量的基础

法：选择合理施工工艺

环：自然环境、管理环境、作业环境（照明、通风、安全防护）

（主要采取预测预防的风险控制方法）

【经典习题】

下列影响施工质量的生产要素中，只能通过采取预测预防的控制方法以消除其对施工质量不利影响的是（）。

A．施工人员

B．环境因素

C．材料设备

D．施工机械

【答案】B

【解析】环境因素对工程质量的影响，具有复杂多变和不确定性的特点，具有明显的风险特性。要减少其对施工质量的不利影响，主要是采取预测预防的风险控制方法。

四、施工准备的质量控制

（一）施工技术准备的质量控制（掌握）

熟悉施工图纸、组织设计交底、图纸审查，编制施工作业指导书，绘制各种施工详图、技术交底、技术培训，明确质量控制的重点对象和控制方法——室内

（二）现场施工准备的质量控制

1．计量控制：建立施工现场计量管理的规章制度，对计量器具进行维修和效验，统一计量单位。

2．测量控制：工程测量放线是第一步。开工前编测量控制方案，经项目技术负责人批准。施工单位对测量控制点线进行复核，将复核结果上报监理工程师审核批准。

3．施工平面图控制：建设单位划定并提供施工用地和现场临时设施用地的范围。

【经典习题】

1．在施工准备阶段，绘制模板配板图属于（）的质量控制工作。

A．计量控制准备

B．施工技术准备

C．测量控制准备

D．施工平面控制

【答案】B

【解析】ACD属于现场施工准备工作的质量控制。

2．下列质量控制工作中，属于施工技术准备工作的是（）。

A．做好施工现场的质量检查记录

B．审核复查各种施工详图

C．复核测量控制点

D．按规定维修和校验计量器具

【答案】B

【解析】ACD属于现场施工准备工作的质量控制。

3．【2015】下列质量控制工作中，属于施工技术准备工作的是（）。

A.明确质量控制的重点对象

B.编制测量控制方案

C.建立施工现场计量管理的规章制度

D.正确安装设置施工机械设备

【答案】A

【解析】施工技术准备是指在正式开展施工作业活动前进行的技术准备工作。这类工作内容繁多，主要在室内进行，例如：依据经过审批的质量计划审查、完善施工质量控制措施；针对质量控制点，明确质量控制的重点对象和控制方法；尽可能地提高上述工作成果对施工质量的保证程度等。

4．【2015】施工技术准备工作的质量控制包括（）

A．明确质量控制方法

A．计量控制

A．测量控制

A．施工平面图控制

【答案】A

【解析】技术准备工作的质量控制，包括对上述技术准备工作成果的复核审查，检查这些成果是否符合设计图纸和施工技术标准的要求；依据经过审批的质量计划审查、完善施工质量控制措施；针对质量控制点，明确质量控制的重点对象和控制方法；尽可能地提高上述工作成果对施工质量的保证程度等。

5．施工承包企业应对建设单位提供的原始坐标点基准线和水准点等测量控制点进行复核，并将复测结果上报（）审批，批准后才能建立施工测量控制网，进行工程定位和标高基准的控制。

A．项目技术负责人

B．企业技术负责人

C．业主

D．监理工程师

【答案】D

【解析】对于测量控制，施工单位在开工前应编制测量控制方案，经项目技术负责人批准后实施。对建设单位提供的原坐标点、基准线和水准点等测量控制点进行复核，并将复测结果上报监理工程师审核，批准后施工单位才能建立施工测量控制网，进行工程定位和标高基准的控制。

第五篇：物业管理基本制度与政策讲义 第17讲，第三节

第三节  前期物业管理招标投标制度

大纲要求：

前期物业管理招投标的概念和原则；

前期物业管理招标投标的意义；

前期物业管理招标规则和程序；

前期物业管理招标文件的内容；

前期物业管理投标规则和程序；

前期物业管理投标文件的内容；

招标代理机构；

开标、评标和中标规则。

《条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

2003年6月建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，从创立竞争规则和明确监管职责两个角度着手，进行前期物业管理招标投标活动的制度建设，对于规范前期物业管理活动，实现资源优化配置，促进物业管理市场竞争，具有重要而深远的意义。

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知识点一：前期物业管理招标投标概述

（一）前期物业管理招标投标的概念（轮换考点）

物业管理招标投标是指业主或者建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。

（二）前期物业管理招标投标的意义（轮换考点）

优越性表现在以下两个方面：

一方面，建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。

另一方面，前期物业管理实行招标投标制度，有利于遏制协议选聘物业服务企业中的不正当竞争行为，创造公平的物业管理市场竞争环境，促进物业服务企业提高服务质量，改善服务态度，最大限度地满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

（三）前期物业管理招标投标的原则规定（常考点）

招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。

《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《招投标暂行办法》）的各项内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。

任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参与投标，不得以任何形式干涉物业管理招标投标活动。

对于规模较小的住宅物业，由于采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，《条例》规定，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业；同时，投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标主体，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。

《条例》特别规定，以协议方式选聘物业服务企业的，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准。同时，由于国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，因此，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，业主都应当选聘具有相应资质的物业服务企业。

知识点二：前期物业管理招标规则

（一）招标原则与招标形式

1．招标原则（区别于招标投标原则）

(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。

(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。

(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。

2．招标形式（常考点）

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

(1)公开招标。

公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标。招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

(2)邀请招标。

邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目。采取邀请招标方式的，招标人应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告相同。

3．招标代理机构

无论公开招标或邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件：

(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；

(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；

(3)有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。

（二）招标文件的编制与招标项目备案（常考点）

1．招标文件的编制

《招投标暂行办法》规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。前期物业管理招标文件应包括以下7项内容：

(1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

(2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；

(3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等；

(4)评标标准和评标方法；

(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；

(6)物业服务合同的签订说明；

(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

2．招标项目备案

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者投标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

（三）招标程序规则（轮换考点）

(1)实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

(2)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

(3)招标人对已发出的招标文件，进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

(4)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

(5)通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

知识点三：物业管理投标规则

（一）投标要求与投标文件

物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业，应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

物业服务企业资质不符合条件的，可能在资格预审阶段被淘汰，也可能在评标过程中被废标。

投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出相应。

投标文件应当包括以下内容

①投标函；

②投标报价；

③物业管理方案；

④招标文件要求提供的其他材料。

（二）投标程序

投标程序包含：投标文件的送达和投标文件的补充、修改或撤回等项内容。

1．投标文件的送达

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收入和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，投标人应当拒收。

2．投标文件的补充、修改或撤回

投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的，补充或者修改的内容无效。

知识点四：开标、评标和中标规则

（一）开标规则（共5项）

(1)开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。

(2)开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事先通知投标人，以保证全体投标人准时到场后开标。

(3)开标应当邀请所有投标人参加，在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。

(4)开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。其中，招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，包括投标人对投标书的补充、修改文件，开标时都必须当众拆封。

(5)开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。

（二）评标规则（共4项）

1．评标专家名册

房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务的培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

2．评标委员会

评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入相关项目的评标委员会。

3．评标程序

(1)评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。

(2)在评标过程中，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除现场答辩部分外，评标活动应当在保密的情况下进行。

(3)评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，然后对评标结果签字确认。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

(4)评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

4．评标禁止行为

为保证评标委员会认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，《招投标暂行办法》规定了以下评标禁止行为：

(1)评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系入的财物或者其他好处。

(2)评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

（三）中标规则（常考点）

(1)招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。

(2)招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

(3)招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，应返还其投标书。

(4)招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

(5)招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

(6)招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。

1.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数（）。

a．1/3

b．1/2

c．2/3

d．3/5

答案：c

2.招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

a．5

b．10

c．15

d．30

答案：c

3.在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是（）。

a．公开

b．公平

c．公正                d．合理

e．诚实信用

答案：abce

4.通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下（）时限完成物业管理招标投标工作。

a．新建现售商品房项目应当在现售前30日

b．新建商品房项目应当在销售前45日

c．预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前

d．非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日

e．非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日

答案：ace