第一篇：物业管理市场化
物业管理市场化
什么是物业管理市场化
物业管理市场化是指把自给自足和内部交换为主要内容的初级、低层次和封闭的物业管理推向市场的过程。简单地说，就是培育物业管理市场的过程。具体地说，物业管理市场化包括以下几个要点：
第一，把物业管理需求主体，即业主管理委员会推向市场，让业主管理委员会在市场上寻找自己满意的、能够提供符合自己要求的物业管理服务的物业管理公司。而不再像以前那样，被动地接受物业管理单位的管理和服务。
第二，把物业管理供给主体，即物业管理公司推向市场，让物业管理公司在市场中通过竞争获得物业管理业务，选择自己满意的物业管理项目，在市场竞争中求生存和发展。而再不家过去那样，是接受任务式的被动管理物业，不论自己是否愿意。
第三，发展与物业管理相关的技术性或专业性的管理机构，如房屋修缮公司、绿化公司、保安公司、设备维修保养公司、楼宇清洗公司以及急修服务中心等单位，通过这些单位提供的专业化服务，来提高物业管理的专业水平和总体服务水平。
第四，建立物业管理的媒介机构或顾问公司，作为业主管理委员会和物业管理公司的中介代理方，为物业管理服务的生产与消费牵线搭桥。物业管理的市场化不是某一个人主观的产物，也不是人的意志所能决定的，它既有坚实的理论基础，又有迫切的现实必要性。[1]
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物业管理市场化的条件[2]
要实现物业管理市场化的目标，必须具备一些较为成熟的条件，如完善的招投标政策、规则，权属清晰的物业，成熟的招标主体和投标主体，健全的市场信息系统。
1．完善的招投标政策、规则
完善的招投标政策、规则，是物业管理市场化运行的前提和正常进行招投标、保护招投标双方权益不可缺少的法律规定。如果没有有利于物业管理市场运作的游戏规则，物业管理市场化很可能就走入歧途。
2．权属清晰的物业
物业管理最早推行是在体制货币化分房后在新建小区中进行的，因为新建小区的权属清晰。产权清晰是物业管理市场化的必要条件，否则物业管理市场的主体之一就不存在了，物业管理市场就不存在了，这样就又回到了传统的房屋管理时代去了。
3．成熟的招投标主体
招标主体是业主大会和业主委员会，因此，每个物业都要成立业主大会和业主委员会，否则就没有一个代表社区物业的组织到市场上去招聘物业管理公司了。没有一个组织来代表社区的业主及物业，就没有一个可以和物业管理公司对等的主体，在市场的环境中就是一个弱势群体，物业管理公司就可能单方面地控制市场，这样物业管理市场极可能发展为一个垄断市场，而不是一个可以竞争的公平市场。
当然，仅有招标主体是不够的，业主大会和业主委员会还应该是一个成熟的招标主体。业主委员会应该熟悉国家有关物业管理招标的相关政策和法律规定，熟悉市场运行的规律，能根据市场和物业的情况，代表社区选聘到合适的物业管理公司，能自主续聘和辞聘物业管理公司。投标主体，就是各种各样，即不同专业、不同服务项目、不同服务特色、不同服务质量、不同收费标准的物业管理公司、专业服务公司及顾问公司。独立法人是物业管理市场发展的活力与动力，如果物业管理企业都从属于房地产开发企业，那物业管理市场的竞争就无从说起；如果物业管理企业提供的服务都千篇一律，物业管理市场的需求就不能满足，物业管理的市场化就没有了基础。
成熟的投标主体，是指物业管理企业在管理经验、管理技术、人才使用、市场运作等方面的成熟。要有丰富的管理经验，成熟而先进的管理技术，优秀的专业管理和技术人才，准确的市场定位和经营规模，能把握市场的变化，并能及时调整公司投标策略、管理方向、收费标准及品牌战略等。
4．健全的市场信息网络
物业管理主体市场需求者的特殊性(业主委员会的成员多为兼职，而且专业知识欠缺)，使得物业的需求方对信息的需求量很大，同时业主委员会也需要专业顾问公司的指导。同样，作为物业管理市场服务的提供者——物业管理公司，也需要有通畅的市场信息来保证企业在市场竞争中制胜。
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物业管理市场化的必然趋势[3]
物业管理是我国市场经济和房地产综合开发发展到一定阶段的产物。现代物业管理是传统房屋管理的发展方向，而市场化正是现代物业管理的最突出的特征。物业管理市场化是应对我国加入WTO挑战的需要，是满足群众不断提高的居住生活需求的需要，是建立我国统一市场体系的需要，也是物业管理服务的消费者——业主的迫切要求。
(一)物业管理市场化是应对我国加入WT0挑战的需要
入世以后，国外企业将会逐渐进入我国市场的各个领域。物业管理作为一个融管理、经营、服务为一体的服务性行业，其巨大的市场空间将对外资形成强烈的吸引力。相对于国外大型的物业管理企业，我国物业管理企业服务理念滞后、管理规模偏小、专业化程度不高、经营机制不活、服务内容单一的问题将使它们处于市场竞争的劣势。因此，必须建立物业管理市场，吸引社会各方面力量进入物业管理行业，使其迅速发展壮大。
(二)物业管理市场化是满足群众不断提高的生活需求的需要
当前，人们对居住、工作环境的要求越来越高，简单意义上的保安、保洁、保绿、保修等物业管理服务需求，已开始向物业的保值增值化、生活环境人文化和服务需求个性化发展，只有建立物业管理市场，让物业管理企业按城市居民不断提高的消费需求开拓自身的服务领域，才能不断扩大物业管理服务的空问。
(三)物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要
市场体系是各类专业市场组成的统一市场整体。主要包括商品市场和生产要素市场。商品市场由消费者市场和生产资料市场组成；生产要素市场由金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、房地产市场和企业资产市场等组成。此外，也有人将旅游市场、文化市场、娱乐市场、邮电市场等归入市场体系中。这些按行业性质分类的市场主要是提供某种服务的市场，如按行业划分还可以分出许多不同的专业市场。各类专业市场具有不同的交换对象、不同的调节功能、不同的地域分布、不同的内部结构，也发挥着不同的市场作用。因此，既不能用一种市场替代另一种市场，也不能只发展一种市场，而忽视另一种市场，形成“瘸腿”的市场体系。如果没有物业管理市场、房地产市场，我国统一的市场体系就不健全。因此，物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要。
(四)物业管理市场化是物业管理服务的消费者——业主的要求
目前，实践中的物业管理基本上存在着四种形态，即继承式、自管式、自荐式及招投标式。所谓继承式，是指由原房管所(站、科等)转换成物业管理公司后对国家所有或单位所有的售后公房进行的物业管理。所谓自管式，是指“谁开发，谁管理”模式的物业管理。而自荐式，是指企业化、专业化的物业管理公司为寻找业务而上门自我推荐，获得业务后进行的物业管理。与前三者不同的是，招投标式则是指物业管理公司通过市场竞争的方式，经过投标获得物业管理权后进行的物业管理。
对于继承式的物业管理，一方面，物业管理公司的员工基本上都是原行政性房管单位的职工，专业素质相对较差，思想上还有“房老大”的印记，缺乏服务意识和市场意识；另一方面，售后公房的业主和使用人福利意识较强，对于有偿的物业管理从心理上不愿接受，一旦被迫缴费，自然对物业管理要求较高。由于继承式物业管理公司经常服务不到位，态度也比较差，让业主与使用人觉得“有偿和无偿一个样，管理和不管理一个样”，因而很不满意，欲炒这些物业管理公司的“鱿鱼”，却因为没有物业管理市场，找不到其他物业管理公司来管理而只好作罢。但为了行使
自己业主的权利，享受高质量的物业管理服务，业主们往往通过各种方式和途径，呼吁和要求政府尽快建立物业管理市场，实现物业管理的市场化。
对于自管式物业管理，因为物业管理公司常常是开发公司的全资子公司，其管理人员一般都是开发商的手下，干部提升基本上都由开发商决定等，以致物业管理公司以对开发公司负责(而不是业主)作为自己的工作目标。这样，物业管理公司一方面拿着业主的钱，另一方面又不以服务于业主为己任，管理服务不到位，而且常常以主人自居，业主对此意见很大，希望尽快建立物业管理市场，让他们选择自己满意的物业管理公司来管理物业。
对于自荐式物业管理，虽然物业管理公司是专业化的，但因为没有物业管理市场，这些物业管理公司常常缺乏业务来源，为了生存，只好上门自荐。没有市场，一般的业主(业主委员会)也不可能了解他们的情况，又不知道到哪里去找这些物业管理公司，因而更谈不上让他们来管理自己的物业。不少业主说，如今保姆们都能自发地在人流多的地方聚集，形成市场，物业管理公司是否也可聚集起来，挂牌上市，形成物业管理市场呢?
招投标式物业管理应该是市场的产物，但是目前我国开展招投标的物业管理还比较有限，在有限的若干例子中，绝大部分都是系统内、集团内、城市内开展的招投标，面向全国的寥寥无几。这对有实力而又想有大发展的物业管理公司来说，无疑是一个极大的束缚。同样，对于那些想在全国寻找最有实力提供物美价廉的服务并能管理好自己物业的物业管理公司的业主们来说，也只能是一种企望。
综上所述，无论从哪个角度出发，在当前市场经济的条件下，建立和发展物业管理市场、推进物业管理市场化都是非常必要和迫切的。
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物业管理市场化的重要意义[3]
(一)有效落实了业主的“主权”
实行物业管理市场化，业委会依法成立并登记成为社团法人，以及有一个依法定程序通过的业主章程，在整个招标、签约过程中能明显起到组织者、领导者的作用。
(二)形成了平等的民事法律关系
在市场化的物业管理服务企业的选择过程中，邀约谈判和签约过程中，充分表现为两法人之间的平等权利的交易，合同的签订，意味着达成～定时期内定向服务的协议。当公司发生某些重大失误时，业委会有权解聘物业管理公司；在合同期满物业公司工作表现正常时，有同等条件下的优先受聘权。这种互相选择、自愿成交的关系，不仅大大有别于房管体制——房管所是业主，住户是管理对象；也有别于现在的多数物业管理体制——权责的设定未经对等谈判，且业主很难炒物业管理公司的“鱿鱼”。
(三)凸显了竞争性的价格形成机制
市场不仅意味着公平，更意味着竞争。在竞标过程中，投标者要提出一整套有关管理目标、管理成本及收费标准的资料，而在议标过程中，业委会要就投标者提供的各种服务的质和量及其相对应的服务价格以“物美价廉”为标准做出选择。这种竞标与议标的过程，实际上就是物业管理市场价格的形成过程。物业管理是一项综合服务，这种服务不见得都能明确界定受惠个体，也不宜确定具体服务的准确参数。因此，物业管理定价是一项难度较大的工作，而这种竞争性的市场价格形成机制，有利于公平交易的实现。
(四)促进了物业管理水平的提高
既然市场存在着竞争，而竞争又会形成有效的激励，因此对于物业管理单位来说，为扩大业务覆盖面，必然会尽最大努力提高管理水平、降低管理成本，以便在业主货比三家后能选中自己。进而，在管理过程中，物业管理公司必然会兢兢业业为业主办事，替业主着想，给业主留下好印象，争取续聘。对于整个物业管理行业来说，实行面向社会的招标，加剧了市场竞争，一批经营不好、管理不善的物业管理公司将会被淘汰。优胜劣汰的洗礼正是行业素质提高的必由之路
第二篇：物业管理市场化、思想政治工作初探
文章标题：物业管理市场化、思想政治工作初探
局八届三次职代会明确指出：2004年是我们油田的“改革促进年”，从今年起到2005年，要用二年左右的时间，初步实现社区服务系统改革，加快社会管理体制和运行机制的转变，使之最终从职工福利型运行模式转变为面向油田和社会两个市场开展物业管理服务的市场化运作模式。今
年，《江苏油田深化改革方案》和《关于加强油田民用水电气管理的通知》的相继出台与实施，拉开了我局社区服务系统改革的序幕。物业管理市场化，成为这次改革的总体目标。
作为我厂生活后勤服务单位，新形势下，如何充分发挥思想政治工作的“推进器”、“减压阀”作用，让思想政治工作更好地为物业管理市场化改革服务，年初以来，站党总支提出了“立足本站，辐射小区，大力推进物业管理市场化”的政治工作目标，对长期以来形成的思想政治工作的观念、内容、方式方法、队伍建设等方面进行一些有益的探索。
一、注重四种意识培养，促进职工观念转变，为物业管理市场化运作奠定思想基础。
自年初油田改革方案公布实施以来，站党总支利用支部书记例会、班级长会议、面对面的职工访谈等各种形式对我站干部职工的思想现状进行了一次摸底。通过调查发现，部分干部职工思想上存在着“五盼五怕”：盼改革，又怕丢位子；盼减员，又怕减自己；盼调整，又怕降收入；盼竞争，又怕风不正；盼市场，又怕难生存。特别是某些技术含量低而工作量又不饱和的岗位职工，对于物业管理市场化改革的害怕心理更加严重。
针对这些思想问题，从3月份起，利用全厂深入开展“目标－对策”大讨论活动为契机，我们开展了“出路靠改革，效益靠市场，岗位靠竞争，收入靠贡献”的“四靠”主题教育和树立“新理念、新服务、新形象”的“三新”文明服务教育活动，注重对广大职工进行“四个意识”的培养与强化。
1、是改革意识的培养与强化。我们充分利用（《江苏石油报》、《金采报》和厂有线电视台），通过政治学习、座谈会、队务公开栏、黑板报、班组例会等形式，大力开展形势任务教育，做好宣传动员工作，把物业管理市场化改革的紧迫性、现实性宣传到每一个班组、每一个职工，从而使广大职工认识到“出路靠改革，发展在改革。”让全体干部职工对物业管理市场化改革从观念上克服“等、靠、要”的思想，树立后勤服务的经济观念、效益观念和竞争观念，变被动为主动，化压力为动力，从而形成人人理解改革、支持改革、参与改革的新局面。
2、是服务意识的培养与强化。市场化改革，给物业单位提出了新的要求，既要履行管理职能，更要提供优质、高效、正规的物业服务产品，以优质的服务开辟市场、靠优质的服务占领市场。因此，为了进一步提高我站后勤服务工作质量，实行规范服务、标准服务、承诺服务，站党总支开展了以“规范服务标准，争当服务标兵，树立岗位形象”的主题的优质服务标兵竞赛活动，树立“新理念、新服务、新形象”，在此基础上，卫生所开展了“四比”、“四规范”活动，四比即：比质量、比快捷、比安全、比窗口服务。四规范即：规范窗口服务、规范文明用语，不用生、冷、硬语言；规范诊疗过程；规范制度建设；规范服务标准，实行服务公开。在服务标兵竞赛活动中，涌现出一大批爱岗敬业、服务优良的标兵，如：对维修工作样样拿手的冯振斌、热情执着的维修工叶益江、招待所食堂吉丽华、气站班长刘扣英、门卫班长董丽霞等等，这些职工已经成为我站全体职工学习的楷模，努力的方向。
3、是主人翁意识的培养与强化。长期以来，部分职工已经形成了“每月十号打工资、检查之后发奖金”的惯性思维模式，所谓“背靠大树好乘凉”，对企业的发展和改革并没有引起高度重视。物业管理市场化改革，必将给生活管理站带来前所未有的冲击。站党总支未雨绸缪，通过与相关后勤服务单位的横向对比，组织生产骨干到南京和其他物业小区参观学习，向每一位职工都提出了“明天的工资在哪拿，明天的奖金在哪发”的残酷的问题，强化主人翁意识，让员工深深感受到，企业的命运与自己的生活息息相关，企业的发展与自己的将来一脉相连，让“厂兴我荣、厂衰我耻”不再是一句空洞的口号，让员工感受到自己是企业的主人，自己有责任和义务与企业同吸呼、共命运，有责任和义务为企业的改革和发展做出努力，提前为生存大考验作好思想准备。
4、是学习意识的培养与强化。目前，我站共有职工168人，拥有各类专业技术职称的干部和职工57名，具有大专以上文化程度的共49名，但主要集中在卫生所、托儿所两单位。且由于各种原因，生活管理站一直是我厂老弱病残职工的安置所，相较而言，技术水平低，专业化程度弱，整个职工队伍的职业技术素质偏低，是不可忽视的事实。对此，站党政在全站职工中大兴学习之风，一方面完善了政治学习、职工技术技能培训等学习和奖励制度，另一方面，为职工创造学习条件，提供各种学习、培训的机会，采取多种途
径加强岗位练兵，为职工搭建成才之梯。本着干什么、学什么、缺什么、补什么的原则，通过送出去，请进来，以及职工自学等方式，不断提高职工的职业技术素质。我站的电气维修，锅炉工等专业性比较强，我们与教育科联系，及时送出去培训，从而增强职工的业务水平。到目前为止，我站组织外送学习和内部培训计16次129人次。
二、发挥党员模范作用，着
力打造团队精神，为物业管理市场化运作提供组织保障。
目前，我站共有党员24名，占职工总数的9，面对新形势、新情况，党总支自我加压，向全体职工承诺：“有问题，找支部；有困难，找党员”，全力打造一支广大职工群众值得信赖的顽强拼搏、奋发有为的党员干部队伍，把思想政治工作的生命线做强做大。
党总支以创建“五星党支部”为目标，将学习和贯彻“三个代表”的重要理论为重点，从思想、业务、学习等方面对广大党员干部提出了“六要六不要”，即：政治上要敏锐，不要麻木；要出精品，不要次品；要勤奋，不要懒惰；要团结，不要内讧；要诚信，不要失信；要自律，不要放纵。今年5月，借站领导班子调整之机，我们以更严格的要求重新修订了党风廉政责任制，坚持“三会一课”制度，完善了政治学习制度、干部值班制度，为建设一支更加朝气蓬勃、奋发有为的党员干部队伍打下基础。
七一期间，党总支开展了一次大讨论，让全体党员认真思索并用行动来回答“当初入党为什么？如今为党干什么？今后为党留什么？”三个问题。各支部“重温了入党誓词”的宣誓活动，全体党员佩戴党徽，面对党旗，对照《党章》结合个人思想、工作实际开展自我剖析。增强了广大党员的党性意识，使他们自觉履行党员义务，实践“三个代表”。物业队的钱存伟同志负责石油大厦100多户居民的物业管理工作，他克服工作任务重但人手严重不足的困难，兢兢业业地为小区居民服务。今天2月，院内厕所排污洞口堵塞，臭水四溢，环卫局人员看过后要1500元，为了节约开支，他带领职工挽起裤角自已动手干，十多个小时后，终于将多处的粪便秽物清除干净，疏通了排污口。
通过一个党员一面旗的模范带头作用，影响和带动了一大批普遍职工的转变，从而在全站掀起了向先进看齐，向党员学习的高潮，使“主动服务，优质服务，文明服务”成为全站职工的共识。
三、狠抓小区文明创建，努力营造温馨家园，为物业管理市场化运作提供发展动力。
1、正视收费困难，做好宣传工作。
上半年我局下发《关于加强油田民用水电气管理的通知》之后，我厂制定了相关的服务收费实施细则。尽管社区收费工作已是大势所趋，但我厂的部分干部职工和社区居民对水、电、气、暖、物业收费工作的认识还不到位，长期习惯于不交费或少交费的福利性补贴，尤其是长期享受无偿供暖和物业服务，对将大部分社区服务消费纳入到日常开支范围还缺乏心理准备。对此，我们深刻认识到即将面对的困难，开展了多种耐心细致的解释工作，做好广大居民的思想观念的转变。在宣传科的大力支持下，厂《金采报》出了物业收费专刊，用访谈的形式详细回答了“收费目的、收费标准及收费的具体措施”等几个问题，利用报纸、电视的强大的宣传攻势，及时把相关政策措施宣传到位。此外，我们还将服务收费办法制作成展板，组织相关人员成立政策措施宣讲团，依次到金采、金北、黄珏等四个小区进行宣传解释工作。居委会开通了服务热线，设专人负责接待群众来访，为小区居民答疑解惑，并把小区居民的困难及时反馈到上级，为下步顺利开展服务收费工作铺平了道路。
2、创建文明小区，营造温馨家园。
小区文明程度的高低是检验物业管理水平高低的重要标准。2003年，金采小区首次获得由省建设厅颁发的全省城市物业管理优秀住宅小区、淮安市文明小区的荣誉称号。今年来，站党政继续把文明小区创建工作作为物业管理市场化运作的重头戏，对该小区进行了规范化、人性化、科学化管理，努力加强软件管理，为广大居民创造了良好的生活与工作环境。
首先，加强硬件建设。对金采小区的水表更新900余只，对其它几个小区的水表进行检测维修；1－9月份，全站组织了9次义务劳动；厂综合楼投入使用后，及时做好办公楼周围的绿化维护和保洁工作，同时加强了对苗木的病虫害的防治，有效的控制了病虫害的疫情。春季，我们聘请专家上门授课，联系实际，当场示范，向职工讲解绿化理论知识，为更好地开展绿化工作打下良好基础。目前，小区花草葱茏，绿树繁盛，一派欣欣向荣。
其次，加强软件建设。为方便小区居民的生活，特别是前线职工，我们开展了“服务到家”活动，把社区服务工作延伸到家庭。1－9月，共收到维修任务回执单800多份，服务满意度达85以上，疏通下水道136人次，上门维修住户的水管线172人次，修理和保养、冰柜、空调150多台，更换楼道灯、声控开关200余次，更换推拉门滑轮260余只，为用户送气上门12000多瓶；卫生所还开设了家庭病房，出诊68人次。为老年人解决了后顾之扰。
物业管理市场化改革，是一项复杂、艰巨的系统工程。实践证明，改革成功的关键在于观念的更新。而长期以来形成的思维定势并不能在一朝一夕之间改变，因此，我们将继续努力，把思想政治工作与当前改革大局密切结合，发挥“润滑剂”、“减压阀”作用。
四、物业管理市场化过程中的几点体会：
1、市场化运作离不开厂党政领导的支持和大力关怀。我们的物业工作得到了厂领导的高度重视，他们把小区文明创建为树立企业形象的重要组成部分，把物业管理当作充分展示现代企业文化的内涵，今年8月，厂印发了《试采二厂小区服务收费实施细则（暂行）》，为物业管理市场化指明了方向。
2、坚持“以人为本”，不断创新，是做好物业管理市场化过程中思想政治工作的关键。随着物业管理市场化的不断深入，促使我们要拓宽服务范围，提高服务质量，不断满足居民不断增长的物质文化需求，居民的需求就是我们的努力方向，因此我们在物业管理工作中不断创新，让居民感觉到“服务在深入，关爱无处不在”，人性化的服务在物业管理工作中得到体现。
3、紧紧依靠职工群众，发挥两个积极作用，是做好思想政治工作的重要保障。
在市场化运作中，我们要始终把“以人为本”的服务思想渗透到每一位职工心中，每一个工作环节，才能激励职工去奋进，只有不断提升服务质量，才能使广大职工感受到：“群众利益无小事”，广大居民既是物业管理的参与者，更是收益者，居民在实际生活中体验到市场化运作的好处，才能自觉地支持物业管理工作，我相信通过我们共同努力，全员互动，物业管理工作将会有更好的明天。
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第三篇：投标催生物业管理行业市场化
投标催生物业管理行业市场化
2011-10-
21当前（2004年）中国物业管理的市场化程度仍处于一个较低的水平，迫切需要建立一套良性的市场化运行机制。我国《物业管理条例》的颁布以及招投标制度的确立，明确了物业服务企业的市场主体地位，有助于培育物业管理市场的竞争环境。中国城市化进程的加快，以及行政、企事业单位后勤社会化改革的推进，给物业管理行业的发展提供了更为广阔的发展空间，物业管理招投标的实行，使得具有良好信誉和丰富物业管理经验成为选聘物业服务企业的最重要标准，这样不仅能够有效促进物业管理企业不断提高自身的素质和经营管理水平，改善服务质量，同时通过市场的优胜劣汰，也可以淘汰那些资信不良的中小物业服务企业，从而促进物业管理行业整体水平的提升，对行业发展具有积极作用。
1996年，在全国首次物业管理公开招投标——深圳鹿丹村住宅小区物业管理权招投标中，万科物业积极参与并一举中标，成为中国最早一批物业管理市场化的开路先锋。
随着物业管理行业的发展，竞争将越来越激烈，物业服务企业走向市场是大势所趋。《物业管理条例》的颁布，招投标制度的确立，进一步明确了物业服务企业的独立市场地位，将竞争机制引入物业管理行业，通过市场优胜劣汰，促使物业服务公司不断提高自身素质和经营管理水平，对于整个物业管理行业的发展具有重要意义。
当然，作为一个新生事物，在实际运作的过程中，物业管理招投标仍存在一些亟待解决的问题，有待进一步探讨和关注。
一是没有解决分期开发楼盘的物业管理招投标问题。
开发商由于资金流转、市场容量、土地结构等众多因素，对于大盘多采用分期开发的形式，有的开发周期甚至长达10余年。对于分期开发的楼盘何时进行物业管理招投标，是分期招标还是一次性招标，在招投标办法中尚没有一个明确的界定。建议主管部门能够明确此类项目的招投标操作细则，为开发商的实际操作提供指引。
二是对物业服务企业的综合、客观评价问题。有些开发商由于不了解物业管理市场环境，不熟悉物业管理业务，在招投标实施过程中，单纯考虑价格因素，片面追求“物美价廉”。因此，建议应进一步细化对物业服务企业的评价标准，将企业评价作为选择投标方的前提与重要依据。
三是发展商的责任问题。一种现象是大包大揽，有的开发商将法规规定的招投标视为一
种形式，造成开发商在招投标进程中完全处于主导地位，使招投标失去了选择“最适者”的意义。另一种现象是将开发完的物业视为包袱，一旦中标方选定后，一推了事，在房屋质量验收、开发资料提供等方面采取不积极、不合作的态度，加大了物业管理的实施难度。因此，法规对开发商约束机制的完善与政府主管部门的监管力度的加强还有待进一步提高。
第四篇：试论物业管理市场化改革与发展
试论物业管理市场化改革与发展
自我国市场经济推行以来，社会经济的各行各业都逐步进行了不断的改革、不断的更新以适应市场经济的发展，物业管理作为新兴的行业也随经济的转型产生、发展并不断随社会主义市场经济的完善而完善自己。在发展的这二十五六年中，物业管理的发展也伴随着出现了各式各样的问题，有的甚至矛盾激化产生社会矛盾，既严重阻碍了房地产的健康发展，又对社会产生了不良影响，物业到底该走什么样的路一直是物业企业和相关专业人士非常关注的问题。从物业管理这二十多年的发展趋势来看，更新观念、与市场并轨、引入竞争机制、改革创新、树立品牌是当今物业管理企业健康顺利发展壮大的有效途径。
一.物业管理的发展过程来看它对社会发展的利益与存在的问题
我国物业管理的发展过程比较明显，从最早的计划经济体制的福利房到后来的市场化的商品房，从物业管理的空白到从国外引进并建立发展，从房地产和物业的一体化到主见的权责清晰，从物业与居民矛盾的层出不穷到各自行为逐渐规范，从法律法规的空白到如今物业专业法规的出台，从物业管理体制的不健全到不断摸索的成长，在这二十多年的发展过程中呈现出逐渐成熟、逐渐规范的发展态势。但是，唯物辩证法告诉我们新的发展必然也会伴随新的问题出现，我们研究物业，目的就是为了对其有一个清醒地认识，一方面它为我国经济社会的发展起到了推动和支持的作用，要肯定其在国家宏观经济中作用，积极支持它的健康发展，另一方面认识和发掘存在的问题，未雨绸缪，当面临这一类的矛盾时能从客观、全面、法律的角度认识处理问题。
（一）物业管理的优势：
发展物业管理有利于增加社会就业，资料显示在社会中每投资100万元可提供的就业重工业是400个岗位，轻工业是700个岗位，服务性行业是1000个岗位，物业管理分属第三产业，而如果将第三产业的就业比重在国民经济中提高到40%左右，全国就可以增加1亿左右的就业机会，这对社会经济是一个相当可观的就业数据[1]；发展物业管理有利于促进经济增长和产业结构调整，成立物业管理企业壮大了第三产业阵营，为来城务工人员、各地闲置人员提供了很好的从业机会；发展物业管理有利于提高人们生活质量和社区服务质量，增长建筑寿命，改善居住环境方便人们生产生活都有积极的作用；物业管理的保安队伍通过人防、物防、技防的紧密结合，协助公安部门维护社区秩序，对防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到了重要作用，为居民创造了安全舒适的居住环境发展物业管理，从安全角度促进房地产业的发展和居民生活的安全居住。
（二）物业管理现存的问题和矛盾：
1.对物业管理的认识模糊，思想观念落后：我国传统的房屋管理是计划经济条件下封闭式答理体制，房屋答理与住户的关系是管理与被管理的关系，由于长期受此影响，人们对物业答理的性质、内涵、重要性等方而还没有真正的理解和认识。而且社会对新的物业管理认识不足，居民心理承受能力不强，答理者的思维方式也未完全跟上，故从政府到业主到企业，观念都有待进一步更新提高。国际上的物业管理已经运行了一个多世纪，在英文中“物业”与“房地产”和“不动产”
是同译，即为“real property”或者“real estate"。按专业概念，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和答理标准及委托合同行使答理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，主要为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手下方式进行答理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出。从物业管理企业费用结构构成来看，物业管理收费构成包括以下四方面的内容：为物业的保值与增值所耗费的生产资料的价值包括物业管理公司的设备更新、维修、绿化工具、保安设施等；管理人员为自己创造的新价值，即各类人员的工资、补贴、奖金、福利等支出；税金；物业公司合理的利润四大方面。物业管理的具体费用支出一般包括：人工费；办公费，包括办公场所的固定资产及其维修、折旧费、以及交通工具、办公用品等；公共设施的更新、维修、保养费，包括通讯、消防、给排水等更新维修；小区清洁费用的支出；小区绿化费用的支出；保安费用的支出；公共水电费的支出；保险费的支出，包括物业公司自身则产保险及各种责任保险的费用支出等等八个大的方面。清晰物业费用管理的主要内容，便可以在用统筹的眼光审视物业所收取的各项费用，以达到公平、公开的目的。
2.物业管理市场化程度还较低，开发商和城市拆迁遗留问题给物业管理带来风险。一方面开发商为销售，越权给购房者做出物业管理承诺，成为日后物业管理纠纷的根源。另一方面一些物业管理公司盲目承接物业，没有重视如房屋质量、面积缩水、规划更改等开发商造成的问题，在实际操作中代人受过，从而造成业主对物业管理不满，甚至拒交管理费，给物业管理带来非常不便。物业公司与开发商的关系很多时候权责不清，大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，使许多人习惯于把发展商当主宰，而把物业管理公司当附属品的认识，这种建、管概念不清，权责不分关系在一定程度上事使物管从属于、依附于、受制于房地产开发企业。如果开发商重视物业管理工作，对物业公司予以有效的配合和有力的支持，物业公司工作会做得非常轻松，但会缺乏应有的危机和竞争意识，平时工作就会懒散，造成居民抱怨；反之，如果开发商在规划、设计、施工阶段留下隐患，在房屋交付使用后一些缺陷会逐渐暴露出来，引发业主对物管的不满，或开发商违法抽调管理费或侵占公共利益，都会给物管工作带来问题。同时，在物管运行机制上，公平公开的市场机制尚未形成，开发公司开发的项目大部分是交给属下的物管公司管理，这不仅不利于物管市场的形成和发展，同时很容易侵害业主们的利益。拆迁历史遗留问题较多，拆迁单位为达到尽快迁移安排原居民，把降低物业管理收费作为拆迁条件，拆迁户入住时，经常为物业管理费收取和定价争论不止，这样拆迁单位无形中把风险转移到了物业公司身上，使物业管理企业陷入困境。物业管理公司在获得管理服务权利的同时，一份沉重的责任也随之而来，物业管理公司仅凭自身的力量杜绝或解决因意外事故产生的纠纷，可谓杯水车薪。小区内人身安全、消防、治安等等责任己经远远超过了一个物业管理企业能够承担的范围，为避免今后不必要的纠纷出现。因此，物业管理企业应购买财产保险、人身保险和公众责任险，对于分散风险和避免纠纷有着非常重要的作用。
3.物业管理体制不顺，机制不健全，物业管理人才缺乏，物业管理企业经营活动不规范。从统计数据看，有关物业管理的投诉呈上升趋势，目前约占房地产投诉的50%以上。由于法律责任不清，权利界定不清晰，司法机关在调解和处理问题时缺乏法律依据，致使物业管理中产生的大量矛盾得不到及时解决，影响物业管理的健康发展。许多物业管理企业对业主要求的多，而自己却做得少，在商品房住宅区的物业管理中，个别企业更是巧立名目，乱收费，多收费，少服务，质价不符，引发住户的不满，以押金、罚款等等不正当手段强制业主服从管理，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，使矛盾不断激化。现行物业管理的委托基本上是由开发公司与物业管理公司协商解决，一部分的开发项目都由开发公司签订的物业管理公司进行管理，没有经过业主参与，致使企业缺乏竞争意识。另外，我国在物业管理立法比价缓慢，1994年以来，建设部等国家部委(局)虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关丁物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约不范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。2003年6月《物业管理条例》作为专业法规终于出台，这是中国有史以来第一部物业管理的法律，也是我国到日前为止除《城市房地产管理法》外仅有的两部房地产法之
一。按照《物业管理条例》规定，业主直接享有的权利主要有：依据合同对物业服务的接受权；对召开业卞人会、制定修改业主公约、业主人会议事规则以及对物业管理有关事项的建议权；业主入会的参加权和投票权；业主委员会委员的选举权和被选举权；业主委员会工作和物业管理企业履行物业服务合同、小区内物业共用部位、设施设备专项资金的管理使用的监督权；国家法律法规规定的其他相关权利等[3]。这就为我国现行物业管理提供了一条模式，即成立业主委员会，住区权利由居民共同享有，是一种民主化的、公开化的模式，无疑为不堪矛盾涌起的物业与居民关系展示一条好路。
二.物业管理改革与发展对策
（一）树立品牌意识
品牌是一种无形资产，好的物业管理品牌，不但促进了房地产的营销，也进一步开拓了企业在市场的份额，优秀的品牌则代表着某种商品或服务具有较高的质量、性能和效用，也同时使得其在市场中能够占有较大的份额，具有较强的竞争力。“万科品牌”、“中海品牌”、“金地品牌”、“招商品牌”等品牌的产生，不仅促进了相关企业所开发房地产产品的销售，同时也使得这些企业在全国房地产市场、物业管理市场具有很高的知名度，在市场竞争之中占有一席之地。这些品牌效应的产生，使得其在全国各地房地产市场及物业管理市场占有较大份额。品牌是高质量产品(服务)的持久作用升华而成的一种企业信誉，是品质的象征，是企业经营理念的一种浓缩，是企业形象的一个重要标志，品牌形象能给企业带来超额利润，能产生良好的经济效益和社会效益。
物业管理企业提供的是无形产品、无形产品没有可依附实体，其中产品品质、功能的体现比有形产品更需要借助品牌形象、企业形象来实现。物业管理企业有塑造优质品牌的得人独厚的优势，她最接近人众，最了解人众的心理及需求，而且其周到的服务能立即为人众所感受，很容易在住户心目中树立起和谐的形象。
（二）建立物业市场的有效机制
物业管理市场化与传统房屋管理模式相比有其明显优势所在：两者介入的时间有别于传统意义上的物业管理，传统模式采用的是在小区竣工、交付使用后方才介入管理模式，由此造成的是物业先天不足，对一些项日建设期间产生的历史遗留问题束手无策；而实行市场化运作的物业管理实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费、使用的全过程中起着至关重要的作用。在市场化下，物业管理作为房地产生产过程中的一部分必须提前启动、全程介入、贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。计划经济时代物业答理是行政性、福利性、多级多头的答理模式，普遍存在机构臃肿、人员繁多、管理混乱的现象，是一种“小而全”的组织模式，基于市场的物业管理专业化使人型设备得以使用，企业人员减少，素质相对提高。日前物业管理服务价格高，消费者难以接受，其主要原因就是成本投入过高，可以由机器从事的生产都是由人工生产的，所以劳动生产率低下生产成本高。市场化的物业管理企业可以降低服务价格，大型设备的使用，生产效率的提高，人员随之精简，工资支出会节省、管理成木也会下降，又由于专业化水平的提高，服务水平的上升，物业管理的成木会有效降低，服务价格会随之下降。
根据物业管理企业的专业内容，可将其分为两大类：管理性的项目公司和生产性的专业公司。管理性的项日公司以其所管的物业项日的资料为信息资源，作为其赢利的手段，又可分为对营利性物业如写字楼、商业大厦等的管理公司和对消费性物业的管理公司；生产性的专业公司，是以其所提供的劳务和生产为营利手段的因其所提供的服务内容的区别可划分为：清洁公司、配送公司、绿化园林公司、家政服务公司、搬家公司，维修养护公司等等。一些新的观点认为：物业管理是有关物业设置和使用全过程的专业化管理，其主要任务是协调、控制物业管理中各项业务活动的开展，这与国外目前流行的设施管理Facilities Management观点基本一致。这种观点认为：在物业管理形式上，存在广义性和狭义性区别，而广义性观点，实际上体现了现代物业管理发展的一种新的趋势，即随着社会分工的细化，一方面产生了知识密集型的、专业化程度较高的管理型群体或机构（如国外的F'M公司、FM公司）；另一方面，则产生了劳动密集型的、专业服务与社会服务相结合的劳务型群体或机构（如清洁公司、保安公司、绿化公司）。同时，管理型群体的业务活动中，也不断涌入大量的非房地产管理的业务内容(如物业区域内又通、治安、环保等有关客户工作及生活环境管理的内容)。由于我国近年来城市建设发展速度较快，上述服务的规划与延伸往往难以跟上发展的需要，从而造成了大量的住宅区附近没有完善的生活服务。因此，物业管理机构提供这些服务就显得非常必要和有益。在我国，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色的物业管理服务模式。
三.结语
物业管理工作是一项平常、琐碎而又非常辛苦的工作，物业管理公司必须打破传统观念，树立市场竞争的服务意识，得到业主的认可，不断完善机制，吸纳物业管理专业人才，才能在以后市场经济激烈的竞争下生存发展壮大下去，才能创造出知名的品牌企业。
第五篇：市场化制度
机运队内部市场化管理制度
为了进一步在机运队深入推行内部市场化工作，促使内部市场机制有效运行，使每位职工行为都能受到市场机制的制约，确保从源头上控制成本，提高效益，从而增加企业活力，用心做事，追求卓越，推动企业改革改制，根据新疆公司和恒泰煤业的要求，结合机运队实际，特制定本制度。
1、建立以队长为内部市场化管理的总负责制。利用班前会、黑板报等形式反复宣传贯彻市场化的重大意义和具体要求，使广大职工对市场化有充分的认识，转变观念，适应改革，适应管理。
2、内部市场化管理小组负责全队内部市场化工作的管理、检查、分析、总结、验收等工作。
3、内部市场化管理领导小组根据矿每月制定的生产任务定额和材料配件费用，合理的分配到各个班组，各班组根据定额进行领取使用及组织生产。
4、各班组在保证设备、工程质量等合格的前提下，灵活机制的使用材料费。
5、各班组根据区队分配的材料费用超额按50%罚款，节约按20%奖励，平均到花名册每个职工工资内。
6、对每一个职工回收的废旧材料，各班组做好记录，月底按库房验收额给予相应奖励，能利用的材料区队按其价值的20%给予奖励。
7、井下各工作地点每一辆重车都要向各用车单位索要一张运输票，不得多要，更不能少要，少一辆对本人罚款100元，用车单位不给，及时汇报调度室，调度室落实后对用车单位10倍罚款。
8、当班班长将各工作地点回收的车票集中登记，下班到区队值班室登记交票，当班车票必须回收整齐，不得将运输票对折，乱写乱画，否则，一辆车票罚款20元。
9、各影响生产时间各班组或责任人，除矿罚款外，承担影响时间折合造成的损失，执行影响生产时间买卖制。
10、区队设核算员一名，材料员一名，各班组设兼职核算员若干名。领料必须有班长盖章、主管队长签字或盖章后，方可由材料员开票领取。
11、各班组兼职核算员每月要将本班组材料消耗情况进行汇总，报领导小组，进行总结分析，以确保市场化各项工作顺利开展。
12、材料员要认真填写材料出、入库台账，始终掌握各工作场所所用材料情况。做到定额领发料，日清月结。出现丢失、损坏、私用等的，要严肃处理。
13、材料、物品要分批分片，按材料用途存放说明妥善保管，严禁压坏变形变质。对保存不当使材料损失严重的，将给予严厉处罚。
14、每月召开一次市场化经营分析会议，把存在的问题提出来，并进行认真的研究整改办法，保证市场化各项管理工作顺利开展。
机运队岗效工资分配方案
为进一步加大机运队工资分配改革力度，充分发挥工资杠杆的调节作用，根据矿有关精神，结合机运队实际情况，特制定本方案。
一、成立班组工资分配考核领导机构 机运队工资分配实行班组工资考核分配，考核分配小组成员如下： 组 长：王安华
副组长：崔会春 刘须魁、高现石、余正福 成 员：张建国 代玉杰 古希富 核算员：段玉才 具体分工如下：
安全生产方面考核负责人：王安华 生产方面考核负责人：崔会春
企业文化、职工培训考核负责人：刘须魁 质量标准化考核负责人：高现石 材料等方面负责人：余正福
二、工资分配考核指导原则与内容
根据机运队的岗位分布、岗位工作内容的实际情况，将全队班组归为电修、机修、运输、杂活四个大块对各块以安全生产、质量标准化、材料消耗、文明施工等内容进行考核。按照当月的考核情况、出勤情况、岗效工资确定班组工资。职工个人岗效工资以个人绩效、文明施工、工作表现、奖罚等各方面情况进行分配。
三、班组工资的分配
1）地面电工11分/工，井下配电工9.5分/工。2）地面机修工10分/工；
3）井下杂工10.5分/工,地面杂工10分/工； 4）井下把钩工、放煤工0.087分/车； 5）井下电机车司机0.09分/车； 6）地面翻煤工0.075分/车； 7）井口检身工加班时间1分/小时；
各班组根据归口块的标准进行考核，每月按各班组分配系数，出勤工数及岗效工资确定改组当月工资总额，公式如下：
班组工资总额=该班组定员工数×该班组岗效工资×该班组分配系数+各种奖罚。
四、个人工资的分配
1、区队服务人员工资分配
材料员：材料管理及材料费挂钩（超支：减效益工资×10%；节余：加效益工资×5%）
核算员：市场管理及全队提矸数挂钩（效益工资=车票数量×0.03元/辆）
运输班长：所在班组平均工资的0.2倍奖金+个人岗效工资。
2、机电班组的职工
电工班的职工无法与工作量挂钩考核，根据本人技术水平、工作态度、工作绩效、岗位高低、安全素质、个人情况等情况进行分配。
3、运输班的职工
个人工资分配按照工作量挂钩考核，具体办法如下：
各班组根据区队核定月工作量、日工作量，本人效益工资、单价。个人效益工资=出勤工数×拉车数×单价×分配系数+各种奖罚。
4、各班组长在给职工工资时，必须参考以下考核内容 1)工作强度 2）劳动纪律 3）安全情况 4)文明施工及质量标准化 5）作业环境 6）工作责任心 7）服务意识和态度 8）企业文化认同度
9）各种制度、措施的执行情况 10）设备的安全运转情况 11）技术水平
5、工资分配
个人工资=运输车数×单价/车×组分配系数+各种奖罚
班组工资总额=该班组定员工数×该班组岗效工资×该班组分配系数+各种奖罚
五、其他事项
1、工伤工资：按照矿标准计算。
2、公休、探亲假人员工资由矿标准计算。
3、组长津贴为每工10元。
4、每月各块具体工资，可以对工作相对苦、脏、累的班组进行调整，调整的不能超过25%。
5、工资分配向苦、脏、累、险倾斜，向骨干及管理技术岗位倾斜，责任越大，岗位越辛苦，工作越高，因而，当本岗位完不成任务时，或出现违反矿规矿纪及机运队管理规定是，处罚越重。
运输区岗效工资计算方法 第一步：计算当月工资提留
当月工资提留包括：
1、当月队管人员工资、班组长津贴等。
2、当月电机车司机补助
3、需要在当月纠错的款项
4、井下调度人员的工资
5、当月的各项罚款
6、其他需要提留的款项
7、区管人员的工资
第二步：计算当月应分配工资
当月应分配工资=矿结算工资-当月工资提留款 第三步：计算当月各班组应分配工资
当月班组工资总额=该班组总运输车票×单价/每车×改组分配系数 第四步：计算个人工资
个人工资=工作量×单价/每车×改组分配系数±各种奖罚
运输区内部市场化二级核算管理办法
为了进一步在运输区深入推广内部市场运作机制，加强结算和工资分配管理，降低生产成本，提高经济效益，充分调动职工的积极性，按照集团公司和九里山矿有关要求，结合运输区实际情况，特制定本办法：
一、成立二级核算管理小组： 组长：郭国亮
王立忠
副组长：刘长征
马会林
杨堂生
郭其成 张宽建
陈全根 成员：刘胜利
郭顺利
袁尚义
李东明
宋子军
杨曙光
樊在房
刘春花
邱福田
二、各班组考核为内容：
1、当月各班组消耗的原材料、配件等费用。
2、当月各班组外委加工、维修及叉车使用等费用。
3、当月各班组的收入。
4、当月各班组的安全情况。
5、当月各班组的综合治理情况。
6、当月各班组文明施工、设备完好等情况。
7、当月各班组影响时间
8、双基考核
三、考核办法：
1、各本班组效益工资总额，要全面考虑考核的八项内容。本着公正、公平、公开的原则，严禁徇私舞弊、欺瞒哄报的现象。
2、各班组的效益工资总额的确定。1）运输三个半按照劳动竞赛名次，工作量及出勤总工数确定效益工资。2）各班组依照区队给定效益工资系数及出勤决定。
3、对当月各班组材料节超完成情况，节约的班组效益工资总额上浮2%。超支的班组效益工资总额扣除材料超支的5%。
4、安全情况
依照安全结构工资管理办法确定。
5、各班组当月发生综合治理方面事件一起，本组效益工资总额下调2%。
6、考核小组不定期对各班组文明施工、设备完好情况进行检查，受罚一次效益工资总额下调5%。
7、对于各班组超时间的影响，除矿罚款以外，本班组的效益工资下调5%。
运输区班组内部市场化计效考核管理制度
为使我区职工计效考核，更加透明化/合理化，进一步加强班组管理，深化细化班组核算工作，特在原有考核标准上，作出以下规定：
一、职工工作量考核
1、各班组进一步完善本班组的核算机构，进一步明晰班组长所负职责。1）、班组长负责对本班组安全、生产、核算、材料管理等各项工作的人员管理、督促、调配。2）、每班兼职核算员在做好本职工作的同时，负责及时、准确的记录并上报所工作般的工作量。
2、每日工作完成后，兼职核算员将车票按时交区队保管，如不能按时交区队，或漏交者罚100元。
3、每月27日前各组组长填写一份本月工作量总结。
4、回收的车票要干净整洁，不准对折、乱写乱画。
5、本制度以“公平”、“公正”“多劳者多得”的原则，严禁弄虚作假，发现违反规定者，对责任人处200元以上重罚。
二、材料管理
1、各班组建立材料领用台帐和材料消耗台帐，数据准确，书写规范。
2、为降低材料消耗，各班组应加强修旧利废，并建立台帐。对随意损坏、浪费、丢弃材料者重罚。
3、各班组每月27日前上报一次本月材料使用总结，并附有简明分析。不能按时上报的班组，罚组长100元。
4、各班组及时做好下月材料计划，材料计划内容要详细，必须能满足生产需要，材料计划于每月20日8点前报区队。不能按时上报的班组罚组长100元。
本制度自2011年6月1日起执行。
运输区内部市场化管理领导组织工作机构
为了进一步在运输区深入推行北部市场化工作，促使内部市场化机制有效运行，使每位职工行为都能受到市场机制的制约，确保从源头上控制成本、提高效益，从而增加企业活力，推动企业改革改制，根据集团公司精神和横太没也的要求，运输区井下排矸及空车供应商品化的决定，就结合运输区实际，特成立市场化管理领导组织机构：
一、领导小组 组长： 副组长： 成员：
二、工作机构 办事员： 核算员： 材料员： 兼职核算员：
三、各自责任目标
1、核算员要按旬及时将各种材料消耗总结，针对出现问题，要向主管队长及时反映，召开专题会议研究解决的具体办法。
2、各班兼职核算员必须有强烈的责任心和事业感，严格按照施工要求，对各种材料必须把握准确，不能多领少领，不能公务私用，更不能无故丢失，损坏。
3、分管队长、班组长要向职工宣传啊市场化工作管理的方针政策、操作注意事项，对外交往买卖管理，按照上级有关规定进行经济往来，不得以任何借口违法规定，牢固树立成本观念。
4、结合实际工作情况，及时如实反映材料超支和质量问题。
5、建立区队材料进、出消耗台帐，对不负责任造成丢失、损坏的，发现后对当事人进行一定的处罚，对于不诚实的要予以撤换。
6、加大废旧物品材料的回收工作，要经常检查督促周转材料的使用回收工作，开展修旧利废，对修旧利废工作取得良好效果的人员给予适当奖励。
运输区内部市场化考核办法 为了进一步在运输区深入推广内部市场运作机制，加强结算和工资分配管理，降低生产成本，提高经济效益，充分调动职工的积极性，按照集团公司精神和恒泰煤矿有关要求，结合运输区实际情况，特制定本办法：
一、成立经营考核小组： 组
长：纪奉玉 副组长： 成员：
二、各班组考核内部：
1、当月各班组所消耗的原材料、配件等费用。
2、废旧材料回收考核。
3、当月各班组的收入。（井上机电班、井下机电班、钉道班、运搬班、矿车维修组、标准化组等，以拉车数量为收入，钉道工以实际完成米数为收入）。
4、当月各班组的安全情况。
5、当月各班组的综合治理情况。
6、当月各班组文明生产、环境卫生、设备完好情况。
7、当月各班组影响时间。
8、双基考核。
三、考核办法：
1、各班组效益工资总额，要全面考虑考核的八项内容。本着公正、公平、公开的原则，严禁徇私舞弊、欺瞒哄报的现象。
2、各班组的效益工资总额的确定。（1）运搬三个班按照劳动竞赛名次，工作量及出勤总工数确定效益工资。（2）各班组依照区队给定效益工资系数及出勤确定。
3、对当月各班组材料节超完成情况，节约的班组效益工资总额上浮2%，超支的班组效益工资总额扣除材料超支的2%。
4、安全情况：依照安全结构工资办法确定。
5、各班组当月发生综合治理方面事件一起，本组效益工资总额下调2%。
6、考核小组不定期对各班组文明施工、设备完好情况进行检查，受罚小组及矿通报批评的班组效益工资下调2%。
7、对于各班组超时间的影响，除矿罚款外，本班组的效益工资下调1%。
机运队材料配件领取使用管理制度
为使机运队材料配件使用管理工作规范化，确保每月各班组材料不超耗，提高我队市场化管理水平，根据上级有关文件要求，结合我队时间，特制定本制度：
1、区队设核算员一名，材料员一名，各班组设兼职核算员若干名。领料必须由班组长、队长签字认可后，方可由领料员开票领取。
2、各班组兼职核算员每旬要将本班组材料消耗情况进行汇总，报领导小组，进行分总结析，以确保市场化各项工作顺利开展。
3、材料员要认真填写领料、出料台账，始终掌握各工作场所及班组使用材料情况。做到定额发料，日清月结。出现丢失、损坏、私用等的，要严肃处理。
4、领料员要对全队生产情况明了，要按照定额材料费用领取，严禁多领少取，造成材料费超支或影响生产。
5、各班组领料时要按照有关规定执行，要交旧领新，定量领取。领料员要将各种票据保管好。
6、各班组要加强职工爱护材料的教育，工作现场不准乱扔乱放材料，加大修旧利废的工作。
7、材料、物品要分批分片、按材料用途、存放说明妥善保管，严禁压坏变形变质，对保存不当使材料损失严重的，将给予严厉处罚。
8、材料员或兼职材料员，在对外加工、检修、更换部件时，双方一定按矿规定计算。
9、各班组领用的公用工具，必须有分管队长签字认可，丢失按照原价赔偿，不到期损坏的，各班组自行解决。
10、对大型周转材料及专用工具，材料员要建立使用台账，及时和矿有关部门对照。
班组兼职材料管理员、兼职核算员
设备管理员
1、兼职材料管理员：贾 响 陈友军 刘欢 李亚伟
2、兼职核算员：贾 响 陈友军 刘欢 李亚伟
机运队信息管理制度
为提高机运队内部市场化管理水平，使我队各项信息的整理、收集、存储形成网络化，程序化，规范化、根据上级有关要求，结合我队实际，特制定此制度：
1、机运队专职核算员负责各项信息的管理工作。
2、各类信息的收集、整理、存储必须严格按照机运队信息流程图工作。
3、坚决执行一级负责一级，一级传递一级的原则，促使我区信息管理工作水平的提高。
4、上级有关部门的信息传达到队上后，专职核算员要及时将信息分类，及时传达到有关班组及个人。
5、各班组兼职核算员，认真填写每天人员出勤工作、任务完成情况，材料领取及消耗等信息，做到准确无误，严禁弄虚作假。
6、各班组的信息务必于每月15号、月底结束后，有兼职核算员交至队核算员，由队核算员交矿有关部门。
机运队原始记录填写不规范惩罚措施
1、各班组领料员、兼职核算员及所有填写人员，要树立认真负责的工作态度，了解工作程序，填写记录务必按照要求，填写字迹工整不涂改，内容准确。
2、严格按照报表规定，如实填写当天安全、生产、领料、消耗、出勤等项目，不得缺项，少记漏记。
3、记录要真实准确，不弄虚作假，不徇私舞弊。一旦发现，要对填写人员严厉处罚。
4、填写人员要做到日清日记，没有特殊情况，不得随意拖延填写。
5、根据市场化管理工作的要求，要经常开学习交流会，确保填写的规范。
机运队班组生产经营指标分解及实施办法
机运队各项生产经营指标考核办法
为确保运输生产任务的顺利完成，促进安全生产顺利工作开展，有效提高职工工作积极性和创造性，进一步深化内部市场管理，特制定本办法。
一、本考核办法包括：安全生产、质量标准化、劳动纪律、生产影响等内容。
二、本考核办法以班组为单位，由区考核到班组，再由班组落实到个人。
三、考核项目： 1）、安全管理
1、运输队每月按照《运输区安全结构工资考核标准》对班组进行安全考核。对考核取得第一名的班组奖励安全结构工资500元，最后一名降低安全结构工资500元。
2、职工个人的安全结构工资按照所在组实际取得安全结构工资总额进行平均分配。
3、对发现的违章人员，第一次扣减安全结构工资100元，第二次无安全结构工资，第三次扣减效益工资的50%。班组长出现违章的加倍处罚。
4、出现安全重大事故的责任人取消当月安全结构工资。
5、对矿及公司检查通报的违章人员，除按照矿处罚标准执行以外，扣除当月安全结构工资，并按照《运输区奖罚细则》严格执行。
2）劳动纪律
1、职工必须严格执行各项劳动纪律。严禁出现任何迟到、早退等违纪情况。
2、违纪人员具体处罚：迟到每人次罚款20元，矿工每人次罚款100元，早退每人次罚款100元。
3、班前会劳动纪律，详见《运输区班前会制度》。3）质量标准化
1、各班组职工每项工作的完成，必须按照煤矿企业质量标准化要求执行。
2、对不能按要求完成的职工，扣当班工，并限时整改。
3、对生产中由于个人原因，造成的产品质量不合格，或由于个人误操作，造成的产品设备损坏，所有损失由人个人承担。
4）生产影响
由于个人原因造成的生产影响，按照其影响范围时间，对责任人进行适当处罚，如经矿通报的，则由班组落实到个人，按照影响情况严重程度，对责任人进行处罚，如班组不能落实到个人，口班组工资总额2%。
四、每月按照以上考核项目，对各班组进行考核。按照综合考核成绩好的班组，进行500元的奖励，对考核成绩差、违章违纪情况多的班组，除按处罚标准执行以外，并对班组处以500元罚款。
机运队内部经济核算与结算管理办法
一、内部经济核算：
1、内部经济核算工作由核算员负责。
2、核算员负责各班组的材料、配件消耗及各种奖罚情况的统计、核 算，并将核算结果以记件记分的形式形成报表，报市场化管理小组。
3、内部结算要坚持与生产实际相结合、原则性与灵活性相结合，将 各班组独立核算，严禁弄虚作假，敷衍了事。
4、核算员所提交的各种报表必须及时、准确、清晰，不得有缺项漏 项。
5、对内部核算中出现的各种问题应及时向市场化管理小组汇报。
6、内部经济核算的结果必须向全队职工公开，接受广大职工的监督。
二、内部结算：
1、内部结算坚持各班组跟据本班组的核算结果独立结算的原则。
2、结算办法：本队本月结算总额去除各种预留、队干及岗位工工资 和全队职工的出勤工资（基本工资）后剩余部分除以全队本月记件记分总和，得出记件记分分值，分值乘以本班组总分得本班组结算总额。
3、队干的工资结算以矿上有关文件执行。
4、班组内个人结算以个人得分乘以分值的形式计算得出。
机运队内部信息管理制度
一、生产调度
1、、季度及当月的生产调度由队长根据矿及职能科室所 下计划进行安排部署，并将有关精神向全队宣传、贯彻。
2、当天的生产调度由队长、根据本队本月生产实际情况进行合 理调度。主要包括按时参加矿生产调度会、根据生产情况作好当天各班的工作安排，与各职能科室进行必要的联系、沟通、协调。
3、值班队干应做好以下记录：矿生产调度会精神、各班的出勤 情况、生产情况、安全、质量及设备运转情况、材料消耗情况及其他需要记录的内容。
4、分管队干根据值班队干当班任务的安排，组织井下当班生产。特殊情况下，可随意调动组织物资、人员、技术力量，灵活安排。
5、分管队干必须将当班任务完成情况、安全情况、设备运转情 况、材料消耗等情况在当班下班时向值班队干汇报。
二、检修记录
1、检修记录及其他工作量由当班检修工负责填写。
2、班组长负责当班工作质量的验收，将结果如实汇报给值班分 管队干和值班队干。
5、检修记录由验收班长保存。
三、各种报表及台帐管理
1、报表的填写；《设备检修记录》、《绞车检查记录》由当班电 钳工填写；
2、《设备检修记录》、《绞车检查记录》各种奖罚记录分别由电 钳工、办事员及时准确报送核算员，由核算员进行统计、核算。
3、各种台帐上报有关科室或存档备查。
4、核算员所进行的各种核算资料除按时上报企管科外，应留根 存档。
5、办事员除将全队职工当月出勤情况、工资分配情况等上报劳 资科外，也应留根存档。
四、经营分析会议制度
1、队里每月召开一次由内部市场化小组成员及班组长参加的经 营分析会议，对当月各班组及全队核算结果进行通报。
2、经营分析会议对本月内部市场化管理中存在的问题进行讨 论，提出改进方案及意见或建议。
3、内部核算与矿核算结果不一致的地方应查出原因，作出说明。
4、经营分析会由队长或内部市场化管理小组组长主持，核算员 汇报工作，小组成员及班组长积极参加讨论。
五、各种内部资料及信息材料的档案建立
1、内部市场化管理的各种规章制度由办事员负责建档保存。
2、各种报表、记录和核算资料由核算员负责建档保存。
3、考勤表及工资分配方案、分配情况（工资表）等由办事员负 责建档保存。
4、各种内部资料及信息材料的档案应分门别类，以利于查找。
5、各种内部资料及信息材料的保存应完整、完好。
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