试论物业管理市场化改革与发展

第一篇：试论物业管理市场化改革与发展

试论物业管理市场化改革与发展

自我国市场经济推行以来，社会经济的各行各业都逐步进行了不断的改革、不断的更新以适应市场经济的发展，物业管理作为新兴的行业也随经济的转型产生、发展并不断随社会主义市场经济的完善而完善自己。在发展的这二十五六年中，物业管理的发展也伴随着出现了各式各样的问题，有的甚至矛盾激化产生社会矛盾，既严重阻碍了房地产的健康发展，又对社会产生了不良影响，物业到底该走什么样的路一直是物业企业和相关专业人士非常关注的问题。从物业管理这二十多年的发展趋势来看，更新观念、与市场并轨、引入竞争机制、改革创新、树立品牌是当今物业管理企业健康顺利发展壮大的有效途径。

一.物业管理的发展过程来看它对社会发展的利益与存在的问题

我国物业管理的发展过程比较明显，从最早的计划经济体制的福利房到后来的市场化的商品房，从物业管理的空白到从国外引进并建立发展，从房地产和物业的一体化到主见的权责清晰，从物业与居民矛盾的层出不穷到各自行为逐渐规范，从法律法规的空白到如今物业专业法规的出台，从物业管理体制的不健全到不断摸索的成长，在这二十多年的发展过程中呈现出逐渐成熟、逐渐规范的发展态势。但是，唯物辩证法告诉我们新的发展必然也会伴随新的问题出现，我们研究物业，目的就是为了对其有一个清醒地认识，一方面它为我国经济社会的发展起到了推动和支持的作用，要肯定其在国家宏观经济中作用，积极支持它的健康发展，另一方面认识和发掘存在的问题，未雨绸缪，当面临这一类的矛盾时能从客观、全面、法律的角度认识处理问题。

（一）物业管理的优势：

发展物业管理有利于增加社会就业，资料显示在社会中每投资100万元可提供的就业重工业是400个岗位，轻工业是700个岗位，服务性行业是1000个岗位，物业管理分属第三产业，而如果将第三产业的就业比重在国民经济中提高到40%左右，全国就可以增加1亿左右的就业机会，这对社会经济是一个相当可观的就业数据[1]；发展物业管理有利于促进经济增长和产业结构调整，成立物业管理企业壮大了第三产业阵营，为来城务工人员、各地闲置人员提供了很好的从业机会；发展物业管理有利于提高人们生活质量和社区服务质量，增长建筑寿命，改善居住环境方便人们生产生活都有积极的作用；物业管理的保安队伍通过人防、物防、技防的紧密结合，协助公安部门维护社区秩序，对防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到了重要作用，为居民创造了安全舒适的居住环境发展物业管理，从安全角度促进房地产业的发展和居民生活的安全居住。

（二）物业管理现存的问题和矛盾：

1.对物业管理的认识模糊，思想观念落后：我国传统的房屋管理是计划经济条件下封闭式答理体制，房屋答理与住户的关系是管理与被管理的关系，由于长期受此影响，人们对物业答理的性质、内涵、重要性等方而还没有真正的理解和认识。而且社会对新的物业管理认识不足，居民心理承受能力不强，答理者的思维方式也未完全跟上，故从政府到业主到企业，观念都有待进一步更新提高。国际上的物业管理已经运行了一个多世纪，在英文中“物业”与“房地产”和“不动产”

是同译，即为“real property”或者“real estate"。按专业概念，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和答理标准及委托合同行使答理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，主要为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手下方式进行答理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出。从物业管理企业费用结构构成来看，物业管理收费构成包括以下四方面的内容：为物业的保值与增值所耗费的生产资料的价值包括物业管理公司的设备更新、维修、绿化工具、保安设施等；管理人员为自己创造的新价值，即各类人员的工资、补贴、奖金、福利等支出；税金；物业公司合理的利润四大方面。物业管理的具体费用支出一般包括：人工费；办公费，包括办公场所的固定资产及其维修、折旧费、以及交通工具、办公用品等；公共设施的更新、维修、保养费，包括通讯、消防、给排水等更新维修；小区清洁费用的支出；小区绿化费用的支出；保安费用的支出；公共水电费的支出；保险费的支出，包括物业公司自身则产保险及各种责任保险的费用支出等等八个大的方面。清晰物业费用管理的主要内容，便可以在用统筹的眼光审视物业所收取的各项费用，以达到公平、公开的目的。

2.物业管理市场化程度还较低，开发商和城市拆迁遗留问题给物业管理带来风险。一方面开发商为销售，越权给购房者做出物业管理承诺，成为日后物业管理纠纷的根源。另一方面一些物业管理公司盲目承接物业，没有重视如房屋质量、面积缩水、规划更改等开发商造成的问题，在实际操作中代人受过，从而造成业主对物业管理不满，甚至拒交管理费，给物业管理带来非常不便。物业公司与开发商的关系很多时候权责不清，大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，使许多人习惯于把发展商当主宰，而把物业管理公司当附属品的认识，这种建、管概念不清，权责不分关系在一定程度上事使物管从属于、依附于、受制于房地产开发企业。如果开发商重视物业管理工作，对物业公司予以有效的配合和有力的支持，物业公司工作会做得非常轻松，但会缺乏应有的危机和竞争意识，平时工作就会懒散，造成居民抱怨；反之，如果开发商在规划、设计、施工阶段留下隐患，在房屋交付使用后一些缺陷会逐渐暴露出来，引发业主对物管的不满，或开发商违法抽调管理费或侵占公共利益，都会给物管工作带来问题。同时，在物管运行机制上，公平公开的市场机制尚未形成，开发公司开发的项目大部分是交给属下的物管公司管理，这不仅不利于物管市场的形成和发展，同时很容易侵害业主们的利益。拆迁历史遗留问题较多，拆迁单位为达到尽快迁移安排原居民，把降低物业管理收费作为拆迁条件，拆迁户入住时，经常为物业管理费收取和定价争论不止，这样拆迁单位无形中把风险转移到了物业公司身上，使物业管理企业陷入困境。物业管理公司在获得管理服务权利的同时，一份沉重的责任也随之而来，物业管理公司仅凭自身的力量杜绝或解决因意外事故产生的纠纷，可谓杯水车薪。小区内人身安全、消防、治安等等责任己经远远超过了一个物业管理企业能够承担的范围，为避免今后不必要的纠纷出现。因此，物业管理企业应购买财产保险、人身保险和公众责任险，对于分散风险和避免纠纷有着非常重要的作用。

3.物业管理体制不顺，机制不健全，物业管理人才缺乏，物业管理企业经营活动不规范。从统计数据看，有关物业管理的投诉呈上升趋势，目前约占房地产投诉的50%以上。由于法律责任不清，权利界定不清晰，司法机关在调解和处理问题时缺乏法律依据，致使物业管理中产生的大量矛盾得不到及时解决，影响物业管理的健康发展。许多物业管理企业对业主要求的多，而自己却做得少，在商品房住宅区的物业管理中，个别企业更是巧立名目，乱收费，多收费，少服务，质价不符，引发住户的不满，以押金、罚款等等不正当手段强制业主服从管理，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，使矛盾不断激化。现行物业管理的委托基本上是由开发公司与物业管理公司协商解决，一部分的开发项目都由开发公司签订的物业管理公司进行管理，没有经过业主参与，致使企业缺乏竞争意识。另外，我国在物业管理立法比价缓慢，1994年以来，建设部等国家部委(局)虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关丁物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约不范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。2003年6月《物业管理条例》作为专业法规终于出台，这是中国有史以来第一部物业管理的法律，也是我国到日前为止除《城市房地产管理法》外仅有的两部房地产法之

一。按照《物业管理条例》规定，业主直接享有的权利主要有：依据合同对物业服务的接受权；对召开业卞人会、制定修改业主公约、业主人会议事规则以及对物业管理有关事项的建议权；业主入会的参加权和投票权；业主委员会委员的选举权和被选举权；业主委员会工作和物业管理企业履行物业服务合同、小区内物业共用部位、设施设备专项资金的管理使用的监督权；国家法律法规规定的其他相关权利等[3]。这就为我国现行物业管理提供了一条模式，即成立业主委员会，住区权利由居民共同享有，是一种民主化的、公开化的模式，无疑为不堪矛盾涌起的物业与居民关系展示一条好路。

二.物业管理改革与发展对策

（一）树立品牌意识

品牌是一种无形资产，好的物业管理品牌，不但促进了房地产的营销，也进一步开拓了企业在市场的份额，优秀的品牌则代表着某种商品或服务具有较高的质量、性能和效用，也同时使得其在市场中能够占有较大的份额，具有较强的竞争力。“万科品牌”、“中海品牌”、“金地品牌”、“招商品牌”等品牌的产生，不仅促进了相关企业所开发房地产产品的销售，同时也使得这些企业在全国房地产市场、物业管理市场具有很高的知名度，在市场竞争之中占有一席之地。这些品牌效应的产生，使得其在全国各地房地产市场及物业管理市场占有较大份额。品牌是高质量产品(服务)的持久作用升华而成的一种企业信誉，是品质的象征，是企业经营理念的一种浓缩，是企业形象的一个重要标志，品牌形象能给企业带来超额利润，能产生良好的经济效益和社会效益。

物业管理企业提供的是无形产品、无形产品没有可依附实体，其中产品品质、功能的体现比有形产品更需要借助品牌形象、企业形象来实现。物业管理企业有塑造优质品牌的得人独厚的优势，她最接近人众，最了解人众的心理及需求，而且其周到的服务能立即为人众所感受，很容易在住户心目中树立起和谐的形象。

（二）建立物业市场的有效机制

物业管理市场化与传统房屋管理模式相比有其明显优势所在：两者介入的时间有别于传统意义上的物业管理，传统模式采用的是在小区竣工、交付使用后方才介入管理模式，由此造成的是物业先天不足，对一些项日建设期间产生的历史遗留问题束手无策；而实行市场化运作的物业管理实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费、使用的全过程中起着至关重要的作用。在市场化下，物业管理作为房地产生产过程中的一部分必须提前启动、全程介入、贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。计划经济时代物业答理是行政性、福利性、多级多头的答理模式，普遍存在机构臃肿、人员繁多、管理混乱的现象，是一种“小而全”的组织模式，基于市场的物业管理专业化使人型设备得以使用，企业人员减少，素质相对提高。日前物业管理服务价格高，消费者难以接受，其主要原因就是成本投入过高，可以由机器从事的生产都是由人工生产的，所以劳动生产率低下生产成本高。市场化的物业管理企业可以降低服务价格，大型设备的使用，生产效率的提高，人员随之精简，工资支出会节省、管理成木也会下降，又由于专业化水平的提高，服务水平的上升，物业管理的成木会有效降低，服务价格会随之下降。

根据物业管理企业的专业内容，可将其分为两大类：管理性的项目公司和生产性的专业公司。管理性的项日公司以其所管的物业项日的资料为信息资源，作为其赢利的手段，又可分为对营利性物业如写字楼、商业大厦等的管理公司和对消费性物业的管理公司；生产性的专业公司，是以其所提供的劳务和生产为营利手段的因其所提供的服务内容的区别可划分为：清洁公司、配送公司、绿化园林公司、家政服务公司、搬家公司，维修养护公司等等。一些新的观点认为：物业管理是有关物业设置和使用全过程的专业化管理，其主要任务是协调、控制物业管理中各项业务活动的开展，这与国外目前流行的设施管理Facilities Management观点基本一致。这种观点认为：在物业管理形式上，存在广义性和狭义性区别，而广义性观点，实际上体现了现代物业管理发展的一种新的趋势，即随着社会分工的细化，一方面产生了知识密集型的、专业化程度较高的管理型群体或机构（如国外的F'M公司、FM公司）；另一方面，则产生了劳动密集型的、专业服务与社会服务相结合的劳务型群体或机构（如清洁公司、保安公司、绿化公司）。同时，管理型群体的业务活动中，也不断涌入大量的非房地产管理的业务内容(如物业区域内又通、治安、环保等有关客户工作及生活环境管理的内容)。由于我国近年来城市建设发展速度较快，上述服务的规划与延伸往往难以跟上发展的需要，从而造成了大量的住宅区附近没有完善的生活服务。因此，物业管理机构提供这些服务就显得非常必要和有益。在我国，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色的物业管理服务模式。

三.结语

物业管理工作是一项平常、琐碎而又非常辛苦的工作，物业管理公司必须打破传统观念，树立市场竞争的服务意识，得到业主的认可，不断完善机制，吸纳物业管理专业人才，才能在以后市场经济激烈的竞争下生存发展壮大下去，才能创造出知名的品牌企业。

第二篇：行业协会市场化改革与转型发展

行业协会市场化改革与转型发展

我国行业协会在改革开放、发展社会主义市场经济历史进程中建立起来，在30多年的建设发展中已经成为市场经济的重要组成力量，为服务经济社会发展大局发挥了不可替代的重要作用。但基于当前我国全面深化改革、经济社会进一步转型发展新的形势要求，行业协会也面临体制优化、面目归真、治理完善、效能提高的进一步市场化改革和规范发展问题，这实际也是行业协会由建立到发展历史进程中的一次新的转型。转型的目标在系统治理上，是行业协会由传统的体制机制向现代社会组织体制和治理机制转变；在行业协会特质要求上，是由传统的行政依附型向行业“自组织型”转变。转型的实质是行业协会性质和功能表现的市场化、民间化回归，要进一步适应市场环境，实现符合现代社会组织特征和治理规范的真正的自治管理、自律发展。

行业协会市场化改革的基本精神和目标原则

党的十六届二中全会提出“行业协会商会等自律性组织要按照市场化原则规范发展”，明确了改革的基本原则和方向。党的十八大提出“加快形成政社分开、权责明确、依法自治的现代社会组织体制”，明确了改革发展新的体制目标。党的十八届二中全会提出“改革社会组织管理制度”，明确了改革的现实突破口。新一届中央政府在《国务院机构改革和职能转变方案》中进一步明确政府职能转变要与改革社会组织管理制度相协调，“行业协会商会与行政机关脱钩”，成为真正履行“提供服务、反映诉求、规范行为”社会职能的独立社团法人。

市场化，一方面是指由传统的计划经济向市场经济转变的过程，强调改革的过程性和按照市场体制目标对改革的实际推动；另一方面是指按照市场原则办事的现实状态和要求，强调要尊重市场原则、按市场规律办事。市场化正是以建立市场体制机制为目标，改革在动态过程和静态结果两方面的统一。行业协会市场化改革的基本精神是要求行业协会组织治理和作用的发挥要与我国市场化进程总体保持一致；改革的目的是要使行业协会作为现代社会组织在市场经济条件下面貌更加清晰、治理更加科学、发展更具活力、作用更为广泛；改革和转型发展的目标任务是要使行业协会真正独立于政府行政体系之外，通过管理制度改革在社会管理创新中与现代社会生产方式相协调，实现自组织管理、自律发展。

行业协会转型发展应当具备相关科学思想借鉴

行业协会转型是市场化改革的一种探索，必须认真贯彻中央精神，把握正确导向，在推进中取得科学思想借鉴。

一是企业转型的质量效益观。企业转型主要是与以往粗放的不可持续的发展方式相比较，以提质增效为目标，从重速度、重规模向重质量、重效益转变；从低要素成本、高资源环境代价的粗放型发展方式向集约化和可持续发展方式与战略转变；从制造产品主导市场、适应市场向制造与服务全产业链新的经营模式转变；从主导生产的非理性主体向具有高度市场认知能力的智慧企业和品牌转变；从在结构环境中过剩、不合理和非成长性定位向结构合理定位的成长型转变；从全球产业链价值链和品牌的低端向高端转变等。企业转型给我们的启示核心之处是升级发展对质量效益的追求，推动行业协会转型发展应当深刻汲取、积极借鉴。

二是市场原则的精神价值。市场的素质禀赋决定其内在精神原则，是推进行业协会转型发展的核心借鉴。

去行政化。市场是资源配置中以价值为基础、价格为导向、供需平衡为调节取向的一种自然机制，是人类迄今为止发现的最为灵验、最有效的资源配置方式。基于我国历史和现实国情，去行政化在我国市场化改革中是一个最基本的要求，具有突出意义。资源配置的一只手是看得见的政府调配，另一只手则是无形的市场调节。党的十八大强调“发挥市场的决定作用”，要改革现行体制，转变政府职能，创新社会管理，切实处理好政府与市场、与社会的关系，在发挥市场决定作用的同时更好发挥政府作用。

效率为先。市场资源配置最大的优点是实现供需直接对接和实现平衡中运行方式的高效率，体现低成本、自然调节的最大效益。效率为先是市场化改革的基本价值观。

主体多元，竞争公平。市场化的前提是主体多元化。现行基本经济制度明确多种所有制经济共同发展，党的十八届三中全会提出让各种劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发。主体多元化运行格局的维护必须以公平、公正为保障，实现公平竞争下的整体繁荣和可持续发展。

尊重个性，组织和运行体系开放统一。多元主体、公平发展原则下的市场体系必须是统一和开放的，各种要素自然和自愿结合、自由流动，经营者、组织联合者自主决策、自担责任，组织体系在开放中统一，在统一中开放，实现各相关主体在市场体制机制下的协同发展。

诚信与信用秩序法治化。市场经济基于其内在原则和运行特点，要求主体行为必须契约化、信用化，以法制化作为保障。在这个意义上，人们往往称市场经济就是信用经济、法治经济，信用履行和法制保障是市场经济的基石。

三是现代社会组织的本质属性和发展取向。现代社会是公民高度自治、政府有限作为、社会力量和谐有序发挥，充满协商、对话与妥协的多元共治社会。现代社会组织是现代社会中独立于政府、企业之外的第三方公共事业主体，具有公共性、非政府性和非营利性等本质属性和特征。

特质稳定、面貌清晰。社会组织保持独立性质，目标取向与政府、企业有明显区别。

高度自治。社会组织是社会特定领域“自组织”化的结果，按照共同意愿形成，具有完善的内部治理结构，在法制条件下遵循自我管理、自我教育、自我服务的“自组织”化运行准则。

构建和谐、广泛协同。现代社会组织在社会的和谐发展要求中产生，自身必须做到功能目标明确，发挥构建社会和谐、促进协同发展的积极作用。

组织执行高效化、手段现代化。现代社会组织管理结构趋于扁平化，分权集权相统一，组织执行职业化、高效化，制度管理常态化。资源管理中对现代人力、知识、技术、信息条件具有现代社会发展最前沿的要求，服务方式和作用富有时代特征。

与外部条件保持协调和有机统一。现代社会组织的基本特征在广义上还应包括外部监管制度和政策保障的和谐、统一与现代化。现代社会组织治理和运行发展必须借鉴现代社会一切文明方式，彰显现代社会组织的本质特征。

行业协会转型与企业转型的区别

企业是配置生产资源创造价值，为社会提供产品和服务并取得盈利的市场主体。行业协会则是配置行业组织资源，通过自律服务促进行业健康发展的社会主体。行业协会市场化改革不是要为营利而直接搞市场运作，而是要借鉴市场原则、彰显市场精神，提升服务行业、企业和协助政府的质量效益，通过转型展现现代社会组织应有的面貌。推动行业协会转型发展，就是要按照市场化原则坚持去行政化，坚持会员主体自愿结合、自治管理，坚持效益导向，坚持公平竞争、共同发展。要在转型中进一步弘扬组织诚信，建设法治环境，完善自律机制，实现真正的“自组织”化管理与发展。

行业协会转型发展的实现途径

一是建立转型发展新体制。这是行业协会实现转型的基本前提和保障。包括两个层级的体制建设问题，要靠政府和包括社会组织在内的社会力量共同推进。

现代社会组织体制的系统建立。现代社会组织体制是一个制度体系，包括国家层面对社会组织的监管体制、政策层面对社会组织发展发挥作用的支持体制、社会组织与政府的合作体制、社会组织作为特定社会主体的治理体制和运行管理体制五大基本方面。这五个方面的制度系统建立，才标志着建立现代社会组织体制的系统完成。

现代社会组织体制的分项建立。现代社会组织体制中监管体制、支持体制、合作体制等，体现为政府监管的优化和政策环境的改善，应以政府为主导推进建立。而治理体制、运行管理体制等应在改善外部环境、加强外部监管的同时以社会组织为主体形成。现代社会组织体制的系统建立目前缺项很多、差距甚远、过程艰难，行业协会在实现转型中要积极配合前三个分项体制的推进建立，更重要的是要切实推进自身改革，解决好自身问题，要按照市场化原则，以“自组织化”为目标积极推进内部治理的自我完善，按照现代社会特征和治理要求自觉建立科学的运行管理模式。

二是以管理制度改革为突破口，通过推进政社分开实现行业协会传统体制机制向现代社会组织体制和治理机制转变。基于历史生成条件不同、体制实施的现状不同，我国行业协会目前存在不同类别及相应的特点和问题，发展实际处于一种混合状态。但行业协会转型的目标要求是统一的，是要由行业协会自建立之初的传统体制机制向市场经济条件下现代社会组织体制和治理机制转变，任务是在市场化原则指导下以体制转变为核心，倒逼、培育和铸建现代社会组织本质特征，实现符合市场化要求的体制机制统一规范。

通过去行政化推进政社分开。“脱钩”是实现政社分开的基本途径，是在管理制度改革中使行业协会脱离政府业务部门的直接管理，取消行业协会行政职能、级别、编制、现职公务人员兼职和与政府合署办公，变常态化的财政支持为竞争下的政府购买服务与项目支持，还原行业协会本来面目。“脱钩”一方面要解决行业协会在传统体制下的行政依附问题，使政府与社会组织职能分离、性质独立、面貌清晰、权责明确，使目前那些仍然作为政府部门附属物的行业协会真正转变成为独立履行社会职能的行业社团法人；另一方面是要解决行业协会自身机制与活力问题。要通过管理制度改革和新体制的建立凸显行业协会自身性质和现代社会组织治理面貌，突出行业协会发展和发挥作用的自主性，实现其在市场经济条件下的自治管理、自我服务和自律发展。

配套建立有利于行业协会自治管理和有效发挥作用的保障体制。鉴于我国市场环境的发育程度和行业协会自身发展的成熟程度，监管体制、支持体制和合作体制等保障性制度必须在推进政社分开、实现“脱钩”中及时和配套建立，这是行业协会市场化改革的题中应有之义，是事物发展系统性、完整的实际体现，是科学发展的现实要求。

改革要考虑国情，注意防范风险、稳妥推进

改革必须正视国情，慎重考虑可能出现的问题。在推进建立新模式中，外部监管和必要的服务保障必须保持和及时跟上。在“脱钩”中“配”的问题如不能同时解决，“脱钩”实际就变成一种破坏。

改革的意义是要去除体制中不适应市场化发展要求的弊端，建立更为先进科学的体制机制。“脱钩”的意义在于通过体制松绑促进协会自律发展，而不是为限时完成所谓改革任务搞“一脱了之”，对既有体制进行简单废除。

从治理有效性上看，“双重体制”在目前并未完全失去其存在的理由。在法制不健全、行业协会发展尚不够成熟的现实条件下，现行“主管”在一定意义上起到的是法律替代和“挡风墙”作用，改革中监管缺失将会导致行业协会在管理上直接出现危险。失去外部监督一是行业协会有可能因此变成“家天下”，广东等地的“脱钩”已有实证；二是有可能成为西方敌对势力的利用工具。如一位老同志所说，行业协会是我党“直属经济部队”，听党的话、做服务经济建设大局的事，可不能就这样简单地“不要我们了”。在党建、人事、外事、宣传出版物以及对重大事项、重要人事关系的监督检查和服务保障等方面，行业协会与政府一直保持着必要的联系，完全割断将可能引发社会风险、政治风险。

确保改革的有效实施必须做到保障在先。推进政社分开，一是要实现行业协会与行政机关脱钩；二是必要的外部监管和服务保障必须同时跟上，社会的配套改革也要相应协调进行。要考虑监管的需要和行业协会对改革的实际承受能力，自顶层开始进行系统科学设计，使监管体制、支持体制、合作体制、组织治理体制等在推进改革中配套建立，切实体现中央领导提出的“保障在先”。

慎重、系统把握“脱钩”中的关键问题。一是协会的党组织关系落位要保持有利层级；二是针对产业体系的系统维护慎重处理好协会间的代管关系，尊重事业单位在产业体系中的作用；三是保持政策延续，处理好协会资产方面的条件支持。改革要有必要的成本，不能因改革使行业协会失去生存、发展和发挥作用的基本条件。劳动保障方面的历史遗留问题也要按照政策延续性妥善解决；四是在人事方面确保不因脱钩出现监管缺失；五是在资产的界定和处置上要考虑协会生存发展和事业贡献的实际需要；六是非营利组织税收政策和立法要相应及时跟上。形成与“脱钩”相配套的必要保障体系，改革的初衷才可能实现，行业协会“优先发展”才不至于成为一句空话甚至是反话。试点是新模式的现实演练，必须做到“脱”、“配”相济，配套措施如不能及时有效建立，莫说有利于行业协会将来的发展和发挥作用，眼下的“脱钩”试点也将无法真正开展。

行业协会自身要做到积极适应改革，有效应对改革

管理制度改革对目前处于完全双重管理体制下的行业协会（例如政府行业主管部门直接管理的行业协会）、初步去行政化的行业协会（例如国务院国资委受国务院委托联系的行业协会）以及已经“脱钩”的行业协会等不同类别的行业协会，将会产生不同的影响。各类行业协会都要按照改革的精神、针对改革的实施要求，结合自身实际情况把握转变选项，作不同的思想准备、组织准备、工作准备。但就整体而言，管理制度革是问题的一个方面，在推进行业协会市场化改革和转型发展中，行业协会自身的观念和机制转变最为关键。行业协会要从主观做起、从现在做起，极适应改革、有效应对改革，同时要在整个经济社会的转型发展中扮演好角色，体现好现实的责任担当。在推动自身改革方面，要按照现代社会组织治理体制和运行管理体制要求，高举行业民主旗帜，切实完善行业协会法人治理结构，充分发挥会员（代表）大会、理事会的作用，加强秘书处制度化、职业化和能力现代化建设，加强自我监督约束机制建设；要加强自身的品牌建设。提高承接政府职能转变的能力，认真规划好主业，提升核心功能，以核心业务的品牌化实现行业协会整体能力和形象的品牌化；要结合登记管理制度改革相关要求切实管理好设立、变更等自身重要事务。在转型担当方面，要结合体制改革精神进一步自觉体现作为。要继续为企业、行业和政府提供高质量的基础服务；要结合形势把握企业、行业转型发展要求，在观念转变、战略规划、标准制定、政策推动和国际合作等方面做好对企业、行业的转型诊脉，发挥服务引领作用；要努力提升行业软实力，大力推动现代企业文化建设、企业社会责任履行、行业诚信发展和企业品牌建设，为实现行业协会自身改革和行业、企业改革与转型发展同步提升作出应有努力。

总之，行业协会市场化改革和转型发展是一项历史性、系统性任务，要坚持辩证唯物史观，正视客观、尊重实际，坚持科学和健康可持续发展。改革的实施要坚持问题导向，系统思考、辩证施治，政府和行业协会共同努力，确保改革稳妥进行和转型的有效推进。唯此，改革目的才能真正实现。

第三篇：物业管理市场化

物业管理市场化

什么是物业管理市场化

物业管理市场化是指把自给自足和内部交换为主要内容的初级、低层次和封闭的物业管理推向市场的过程。简单地说，就是培育物业管理市场的过程。具体地说，物业管理市场化包括以下几个要点：

第一，把物业管理需求主体，即业主管理委员会推向市场，让业主管理委员会在市场上寻找自己满意的、能够提供符合自己要求的物业管理服务的物业管理公司。而不再像以前那样，被动地接受物业管理单位的管理和服务。

第二，把物业管理供给主体，即物业管理公司推向市场，让物业管理公司在市场中通过竞争获得物业管理业务，选择自己满意的物业管理项目，在市场竞争中求生存和发展。而再不家过去那样，是接受任务式的被动管理物业，不论自己是否愿意。

第三，发展与物业管理相关的技术性或专业性的管理机构，如房屋修缮公司、绿化公司、保安公司、设备维修保养公司、楼宇清洗公司以及急修服务中心等单位，通过这些单位提供的专业化服务，来提高物业管理的专业水平和总体服务水平。

第四，建立物业管理的媒介机构或顾问公司，作为业主管理委员会和物业管理公司的中介代理方，为物业管理服务的生产与消费牵线搭桥。物业管理的市场化不是某一个人主观的产物，也不是人的意志所能决定的，它既有坚实的理论基础，又有迫切的现实必要性。[1]

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物业管理市场化的条件[2]

要实现物业管理市场化的目标，必须具备一些较为成熟的条件，如完善的招投标政策、规则，权属清晰的物业，成熟的招标主体和投标主体，健全的市场信息系统。

1．完善的招投标政策、规则

完善的招投标政策、规则，是物业管理市场化运行的前提和正常进行招投标、保护招投标双方权益不可缺少的法律规定。如果没有有利于物业管理市场运作的游戏规则，物业管理市场化很可能就走入歧途。

2．权属清晰的物业

物业管理最早推行是在体制货币化分房后在新建小区中进行的，因为新建小区的权属清晰。产权清晰是物业管理市场化的必要条件，否则物业管理市场的主体之一就不存在了，物业管理市场就不存在了，这样就又回到了传统的房屋管理时代去了。

3．成熟的招投标主体

招标主体是业主大会和业主委员会，因此，每个物业都要成立业主大会和业主委员会，否则就没有一个代表社区物业的组织到市场上去招聘物业管理公司了。没有一个组织来代表社区的业主及物业，就没有一个可以和物业管理公司对等的主体，在市场的环境中就是一个弱势群体，物业管理公司就可能单方面地控制市场，这样物业管理市场极可能发展为一个垄断市场，而不是一个可以竞争的公平市场。

当然，仅有招标主体是不够的，业主大会和业主委员会还应该是一个成熟的招标主体。业主委员会应该熟悉国家有关物业管理招标的相关政策和法律规定，熟悉市场运行的规律，能根据市场和物业的情况，代表社区选聘到合适的物业管理公司，能自主续聘和辞聘物业管理公司。投标主体，就是各种各样，即不同专业、不同服务项目、不同服务特色、不同服务质量、不同收费标准的物业管理公司、专业服务公司及顾问公司。独立法人是物业管理市场发展的活力与动力，如果物业管理企业都从属于房地产开发企业，那物业管理市场的竞争就无从说起；如果物业管理企业提供的服务都千篇一律，物业管理市场的需求就不能满足，物业管理的市场化就没有了基础。

成熟的投标主体，是指物业管理企业在管理经验、管理技术、人才使用、市场运作等方面的成熟。要有丰富的管理经验，成熟而先进的管理技术，优秀的专业管理和技术人才，准确的市场定位和经营规模，能把握市场的变化，并能及时调整公司投标策略、管理方向、收费标准及品牌战略等。

4．健全的市场信息网络

物业管理主体市场需求者的特殊性(业主委员会的成员多为兼职，而且专业知识欠缺)，使得物业的需求方对信息的需求量很大，同时业主委员会也需要专业顾问公司的指导。同样，作为物业管理市场服务的提供者——物业管理公司，也需要有通畅的市场信息来保证企业在市场竞争中制胜。

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物业管理市场化的必然趋势[3]

物业管理是我国市场经济和房地产综合开发发展到一定阶段的产物。现代物业管理是传统房屋管理的发展方向，而市场化正是现代物业管理的最突出的特征。物业管理市场化是应对我国加入WTO挑战的需要，是满足群众不断提高的居住生活需求的需要，是建立我国统一市场体系的需要，也是物业管理服务的消费者——业主的迫切要求。

(一)物业管理市场化是应对我国加入WT0挑战的需要

入世以后，国外企业将会逐渐进入我国市场的各个领域。物业管理作为一个融管理、经营、服务为一体的服务性行业，其巨大的市场空间将对外资形成强烈的吸引力。相对于国外大型的物业管理企业，我国物业管理企业服务理念滞后、管理规模偏小、专业化程度不高、经营机制不活、服务内容单一的问题将使它们处于市场竞争的劣势。因此，必须建立物业管理市场，吸引社会各方面力量进入物业管理行业，使其迅速发展壮大。

(二)物业管理市场化是满足群众不断提高的生活需求的需要

当前，人们对居住、工作环境的要求越来越高，简单意义上的保安、保洁、保绿、保修等物业管理服务需求，已开始向物业的保值增值化、生活环境人文化和服务需求个性化发展，只有建立物业管理市场，让物业管理企业按城市居民不断提高的消费需求开拓自身的服务领域，才能不断扩大物业管理服务的空问。

(三)物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要

市场体系是各类专业市场组成的统一市场整体。主要包括商品市场和生产要素市场。商品市场由消费者市场和生产资料市场组成；生产要素市场由金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、房地产市场和企业资产市场等组成。此外，也有人将旅游市场、文化市场、娱乐市场、邮电市场等归入市场体系中。这些按行业性质分类的市场主要是提供某种服务的市场，如按行业划分还可以分出许多不同的专业市场。各类专业市场具有不同的交换对象、不同的调节功能、不同的地域分布、不同的内部结构，也发挥着不同的市场作用。因此，既不能用一种市场替代另一种市场，也不能只发展一种市场，而忽视另一种市场，形成“瘸腿”的市场体系。如果没有物业管理市场、房地产市场，我国统一的市场体系就不健全。因此，物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要。

(四)物业管理市场化是物业管理服务的消费者——业主的要求

目前，实践中的物业管理基本上存在着四种形态，即继承式、自管式、自荐式及招投标式。所谓继承式，是指由原房管所(站、科等)转换成物业管理公司后对国家所有或单位所有的售后公房进行的物业管理。所谓自管式，是指“谁开发，谁管理”模式的物业管理。而自荐式，是指企业化、专业化的物业管理公司为寻找业务而上门自我推荐，获得业务后进行的物业管理。与前三者不同的是，招投标式则是指物业管理公司通过市场竞争的方式，经过投标获得物业管理权后进行的物业管理。

对于继承式的物业管理，一方面，物业管理公司的员工基本上都是原行政性房管单位的职工，专业素质相对较差，思想上还有“房老大”的印记，缺乏服务意识和市场意识；另一方面，售后公房的业主和使用人福利意识较强，对于有偿的物业管理从心理上不愿接受，一旦被迫缴费，自然对物业管理要求较高。由于继承式物业管理公司经常服务不到位，态度也比较差，让业主与使用人觉得“有偿和无偿一个样，管理和不管理一个样”，因而很不满意，欲炒这些物业管理公司的“鱿鱼”，却因为没有物业管理市场，找不到其他物业管理公司来管理而只好作罢。但为了行使

自己业主的权利，享受高质量的物业管理服务，业主们往往通过各种方式和途径，呼吁和要求政府尽快建立物业管理市场，实现物业管理的市场化。

对于自管式物业管理，因为物业管理公司常常是开发公司的全资子公司，其管理人员一般都是开发商的手下，干部提升基本上都由开发商决定等，以致物业管理公司以对开发公司负责(而不是业主)作为自己的工作目标。这样，物业管理公司一方面拿着业主的钱，另一方面又不以服务于业主为己任，管理服务不到位，而且常常以主人自居，业主对此意见很大，希望尽快建立物业管理市场，让他们选择自己满意的物业管理公司来管理物业。

对于自荐式物业管理，虽然物业管理公司是专业化的，但因为没有物业管理市场，这些物业管理公司常常缺乏业务来源，为了生存，只好上门自荐。没有市场，一般的业主(业主委员会)也不可能了解他们的情况，又不知道到哪里去找这些物业管理公司，因而更谈不上让他们来管理自己的物业。不少业主说，如今保姆们都能自发地在人流多的地方聚集，形成市场，物业管理公司是否也可聚集起来，挂牌上市，形成物业管理市场呢?

招投标式物业管理应该是市场的产物，但是目前我国开展招投标的物业管理还比较有限，在有限的若干例子中，绝大部分都是系统内、集团内、城市内开展的招投标，面向全国的寥寥无几。这对有实力而又想有大发展的物业管理公司来说，无疑是一个极大的束缚。同样，对于那些想在全国寻找最有实力提供物美价廉的服务并能管理好自己物业的物业管理公司的业主们来说，也只能是一种企望。

综上所述，无论从哪个角度出发，在当前市场经济的条件下，建立和发展物业管理市场、推进物业管理市场化都是非常必要和迫切的。

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物业管理市场化的重要意义[3]

(一)有效落实了业主的“主权”

实行物业管理市场化，业委会依法成立并登记成为社团法人，以及有一个依法定程序通过的业主章程，在整个招标、签约过程中能明显起到组织者、领导者的作用。

(二)形成了平等的民事法律关系

在市场化的物业管理服务企业的选择过程中，邀约谈判和签约过程中，充分表现为两法人之间的平等权利的交易，合同的签订，意味着达成～定时期内定向服务的协议。当公司发生某些重大失误时，业委会有权解聘物业管理公司；在合同期满物业公司工作表现正常时，有同等条件下的优先受聘权。这种互相选择、自愿成交的关系，不仅大大有别于房管体制——房管所是业主，住户是管理对象；也有别于现在的多数物业管理体制——权责的设定未经对等谈判，且业主很难炒物业管理公司的“鱿鱼”。

(三)凸显了竞争性的价格形成机制

市场不仅意味着公平，更意味着竞争。在竞标过程中，投标者要提出一整套有关管理目标、管理成本及收费标准的资料，而在议标过程中，业委会要就投标者提供的各种服务的质和量及其相对应的服务价格以“物美价廉”为标准做出选择。这种竞标与议标的过程，实际上就是物业管理市场价格的形成过程。物业管理是一项综合服务，这种服务不见得都能明确界定受惠个体，也不宜确定具体服务的准确参数。因此，物业管理定价是一项难度较大的工作，而这种竞争性的市场价格形成机制，有利于公平交易的实现。

(四)促进了物业管理水平的提高

既然市场存在着竞争，而竞争又会形成有效的激励，因此对于物业管理单位来说，为扩大业务覆盖面，必然会尽最大努力提高管理水平、降低管理成本，以便在业主货比三家后能选中自己。进而，在管理过程中，物业管理公司必然会兢兢业业为业主办事，替业主着想，给业主留下好印象，争取续聘。对于整个物业管理行业来说，实行面向社会的招标，加剧了市场竞争，一批经营不好、管理不善的物业管理公司将会被淘汰。优胜劣汰的洗礼正是行业素质提高的必由之路

第四篇：物业管理市场化、思想政治工作初探

文章标题：物业管理市场化、思想政治工作初探

局八届三次职代会明确指出：2004年是我们油田的“改革促进年”，从今年起到2005年，要用二年左右的时间，初步实现社区服务系统改革，加快社会管理体制和运行机制的转变，使之最终从职工福利型运行模式转变为面向油田和社会两个市场开展物业管理服务的市场化运作模式。今

年，《江苏油田深化改革方案》和《关于加强油田民用水电气管理的通知》的相继出台与实施，拉开了我局社区服务系统改革的序幕。物业管理市场化，成为这次改革的总体目标。

作为我厂生活后勤服务单位，新形势下，如何充分发挥思想政治工作的“推进器”、“减压阀”作用，让思想政治工作更好地为物业管理市场化改革服务，年初以来，站党总支提出了“立足本站，辐射小区，大力推进物业管理市场化”的政治工作目标，对长期以来形成的思想政治工作的观念、内容、方式方法、队伍建设等方面进行一些有益的探索。

一、注重四种意识培养，促进职工观念转变，为物业管理市场化运作奠定思想基础。

自年初油田改革方案公布实施以来，站党总支利用支部书记例会、班级长会议、面对面的职工访谈等各种形式对我站干部职工的思想现状进行了一次摸底。通过调查发现，部分干部职工思想上存在着“五盼五怕”：盼改革，又怕丢位子；盼减员，又怕减自己；盼调整，又怕降收入；盼竞争，又怕风不正；盼市场，又怕难生存。特别是某些技术含量低而工作量又不饱和的岗位职工，对于物业管理市场化改革的害怕心理更加严重。

针对这些思想问题，从3月份起，利用全厂深入开展“目标－对策”大讨论活动为契机，我们开展了“出路靠改革，效益靠市场，岗位靠竞争，收入靠贡献”的“四靠”主题教育和树立“新理念、新服务、新形象”的“三新”文明服务教育活动，注重对广大职工进行“四个意识”的培养与强化。

1、是改革意识的培养与强化。我们充分利用（《江苏石油报》、《金采报》和厂有线电视台），通过政治学习、座谈会、队务公开栏、黑板报、班组例会等形式，大力开展形势任务教育，做好宣传动员工作，把物业管理市场化改革的紧迫性、现实性宣传到每一个班组、每一个职工，从而使广大职工认识到“出路靠改革，发展在改革。”让全体干部职工对物业管理市场化改革从观念上克服“等、靠、要”的思想，树立后勤服务的经济观念、效益观念和竞争观念，变被动为主动，化压力为动力，从而形成人人理解改革、支持改革、参与改革的新局面。

2、是服务意识的培养与强化。市场化改革，给物业单位提出了新的要求，既要履行管理职能，更要提供优质、高效、正规的物业服务产品，以优质的服务开辟市场、靠优质的服务占领市场。因此，为了进一步提高我站后勤服务工作质量，实行规范服务、标准服务、承诺服务，站党总支开展了以“规范服务标准，争当服务标兵，树立岗位形象”的主题的优质服务标兵竞赛活动，树立“新理念、新服务、新形象”，在此基础上，卫生所开展了“四比”、“四规范”活动，四比即：比质量、比快捷、比安全、比窗口服务。四规范即：规范窗口服务、规范文明用语，不用生、冷、硬语言；规范诊疗过程；规范制度建设；规范服务标准，实行服务公开。在服务标兵竞赛活动中，涌现出一大批爱岗敬业、服务优良的标兵，如：对维修工作样样拿手的冯振斌、热情执着的维修工叶益江、招待所食堂吉丽华、气站班长刘扣英、门卫班长董丽霞等等，这些职工已经成为我站全体职工学习的楷模，努力的方向。

3、是主人翁意识的培养与强化。长期以来，部分职工已经形成了“每月十号打工资、检查之后发奖金”的惯性思维模式，所谓“背靠大树好乘凉”，对企业的发展和改革并没有引起高度重视。物业管理市场化改革，必将给生活管理站带来前所未有的冲击。站党总支未雨绸缪，通过与相关后勤服务单位的横向对比，组织生产骨干到南京和其他物业小区参观学习，向每一位职工都提出了“明天的工资在哪拿，明天的奖金在哪发”的残酷的问题，强化主人翁意识，让员工深深感受到，企业的命运与自己的生活息息相关，企业的发展与自己的将来一脉相连，让“厂兴我荣、厂衰我耻”不再是一句空洞的口号，让员工感受到自己是企业的主人，自己有责任和义务与企业同吸呼、共命运，有责任和义务为企业的改革和发展做出努力，提前为生存大考验作好思想准备。

4、是学习意识的培养与强化。目前，我站共有职工168人，拥有各类专业技术职称的干部和职工57名，具有大专以上文化程度的共49名，但主要集中在卫生所、托儿所两单位。且由于各种原因，生活管理站一直是我厂老弱病残职工的安置所，相较而言，技术水平低，专业化程度弱，整个职工队伍的职业技术素质偏低，是不可忽视的事实。对此，站党政在全站职工中大兴学习之风，一方面完善了政治学习、职工技术技能培训等学习和奖励制度，另一方面，为职工创造学习条件，提供各种学习、培训的机会，采取多种途

径加强岗位练兵，为职工搭建成才之梯。本着干什么、学什么、缺什么、补什么的原则，通过送出去，请进来，以及职工自学等方式，不断提高职工的职业技术素质。我站的电气维修，锅炉工等专业性比较强，我们与教育科联系，及时送出去培训，从而增强职工的业务水平。到目前为止，我站组织外送学习和内部培训计16次129人次。

二、发挥党员模范作用，着

力打造团队精神，为物业管理市场化运作提供组织保障。

目前，我站共有党员24名，占职工总数的9，面对新形势、新情况，党总支自我加压，向全体职工承诺：“有问题，找支部；有困难，找党员”，全力打造一支广大职工群众值得信赖的顽强拼搏、奋发有为的党员干部队伍，把思想政治工作的生命线做强做大。

党总支以创建“五星党支部”为目标，将学习和贯彻“三个代表”的重要理论为重点，从思想、业务、学习等方面对广大党员干部提出了“六要六不要”，即：政治上要敏锐，不要麻木；要出精品，不要次品；要勤奋，不要懒惰；要团结，不要内讧；要诚信，不要失信；要自律，不要放纵。今年5月，借站领导班子调整之机，我们以更严格的要求重新修订了党风廉政责任制，坚持“三会一课”制度，完善了政治学习制度、干部值班制度，为建设一支更加朝气蓬勃、奋发有为的党员干部队伍打下基础。

七一期间，党总支开展了一次大讨论，让全体党员认真思索并用行动来回答“当初入党为什么？如今为党干什么？今后为党留什么？”三个问题。各支部“重温了入党誓词”的宣誓活动，全体党员佩戴党徽，面对党旗，对照《党章》结合个人思想、工作实际开展自我剖析。增强了广大党员的党性意识，使他们自觉履行党员义务，实践“三个代表”。物业队的钱存伟同志负责石油大厦100多户居民的物业管理工作，他克服工作任务重但人手严重不足的困难，兢兢业业地为小区居民服务。今天2月，院内厕所排污洞口堵塞，臭水四溢，环卫局人员看过后要1500元，为了节约开支，他带领职工挽起裤角自已动手干，十多个小时后，终于将多处的粪便秽物清除干净，疏通了排污口。

通过一个党员一面旗的模范带头作用，影响和带动了一大批普遍职工的转变，从而在全站掀起了向先进看齐，向党员学习的高潮，使“主动服务，优质服务，文明服务”成为全站职工的共识。

三、狠抓小区文明创建，努力营造温馨家园，为物业管理市场化运作提供发展动力。

1、正视收费困难，做好宣传工作。

上半年我局下发《关于加强油田民用水电气管理的通知》之后，我厂制定了相关的服务收费实施细则。尽管社区收费工作已是大势所趋，但我厂的部分干部职工和社区居民对水、电、气、暖、物业收费工作的认识还不到位，长期习惯于不交费或少交费的福利性补贴，尤其是长期享受无偿供暖和物业服务，对将大部分社区服务消费纳入到日常开支范围还缺乏心理准备。对此，我们深刻认识到即将面对的困难，开展了多种耐心细致的解释工作，做好广大居民的思想观念的转变。在宣传科的大力支持下，厂《金采报》出了物业收费专刊，用访谈的形式详细回答了“收费目的、收费标准及收费的具体措施”等几个问题，利用报纸、电视的强大的宣传攻势，及时把相关政策措施宣传到位。此外，我们还将服务收费办法制作成展板，组织相关人员成立政策措施宣讲团，依次到金采、金北、黄珏等四个小区进行宣传解释工作。居委会开通了服务热线，设专人负责接待群众来访，为小区居民答疑解惑，并把小区居民的困难及时反馈到上级，为下步顺利开展服务收费工作铺平了道路。

2、创建文明小区，营造温馨家园。

小区文明程度的高低是检验物业管理水平高低的重要标准。2003年，金采小区首次获得由省建设厅颁发的全省城市物业管理优秀住宅小区、淮安市文明小区的荣誉称号。今年来，站党政继续把文明小区创建工作作为物业管理市场化运作的重头戏，对该小区进行了规范化、人性化、科学化管理，努力加强软件管理，为广大居民创造了良好的生活与工作环境。

首先，加强硬件建设。对金采小区的水表更新900余只，对其它几个小区的水表进行检测维修；1－9月份，全站组织了9次义务劳动；厂综合楼投入使用后，及时做好办公楼周围的绿化维护和保洁工作，同时加强了对苗木的病虫害的防治，有效的控制了病虫害的疫情。春季，我们聘请专家上门授课，联系实际，当场示范，向职工讲解绿化理论知识，为更好地开展绿化工作打下良好基础。目前，小区花草葱茏，绿树繁盛，一派欣欣向荣。

其次，加强软件建设。为方便小区居民的生活，特别是前线职工，我们开展了“服务到家”活动，把社区服务工作延伸到家庭。1－9月，共收到维修任务回执单800多份，服务满意度达85以上，疏通下水道136人次，上门维修住户的水管线172人次，修理和保养、冰柜、空调150多台，更换楼道灯、声控开关200余次，更换推拉门滑轮260余只，为用户送气上门12000多瓶；卫生所还开设了家庭病房，出诊68人次。为老年人解决了后顾之扰。

物业管理市场化改革，是一项复杂、艰巨的系统工程。实践证明，改革成功的关键在于观念的更新。而长期以来形成的思维定势并不能在一朝一夕之间改变，因此，我们将继续努力，把思想政治工作与当前改革大局密切结合，发挥“润滑剂”、“减压阀”作用。

四、物业管理市场化过程中的几点体会：

1、市场化运作离不开厂党政领导的支持和大力关怀。我们的物业工作得到了厂领导的高度重视，他们把小区文明创建为树立企业形象的重要组成部分，把物业管理当作充分展示现代企业文化的内涵，今年8月，厂印发了《试采二厂小区服务收费实施细则（暂行）》，为物业管理市场化指明了方向。

2、坚持“以人为本”，不断创新，是做好物业管理市场化过程中思想政治工作的关键。随着物业管理市场化的不断深入，促使我们要拓宽服务范围，提高服务质量，不断满足居民不断增长的物质文化需求，居民的需求就是我们的努力方向，因此我们在物业管理工作中不断创新，让居民感觉到“服务在深入，关爱无处不在”，人性化的服务在物业管理工作中得到体现。

3、紧紧依靠职工群众，发挥两个积极作用，是做好思想政治工作的重要保障。

在市场化运作中，我们要始终把“以人为本”的服务思想渗透到每一位职工心中，每一个工作环节，才能激励职工去奋进，只有不断提升服务质量，才能使广大职工感受到：“群众利益无小事”，广大居民既是物业管理的参与者，更是收益者，居民在实际生活中体验到市场化运作的好处，才能自觉地支持物业管理工作，我相信通过我们共同努力，全员互动，物业管理工作将会有更好的明天。

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第五篇：市场化改革料加速

尊敬的党组织：

中共十八届三中全会9日即将拉开帷幕，世界各国主要媒体近来纷纷对中国可能在会后深化改革的领域展开预测和分析，其中围绕国企、土地和金融三大领域的市场化改革引发外界最多遐想。

《日本经济新闻》评论指出，从中国主要领导人最近的表态中可以看出中国下一轮改革的大方向是：让市场更好地发挥作用、明确区分政府和市场的作用、建立统一市场，“毫无疑问，习近平和李克强正在推进市场化改革。”

中国国务院国资委副主任黄淑和日前表示，涉及放宽市场准入、发展混合所有制经济的国资国企改革方案争取在三中全会后出台。英国广播公司BBC中文网认为，破除国企垄断将是三中全会首要改革之一，以此来创造更加公平竞争的市场环境，推动经济的重新成长。

最新一期英国《经济学人》杂志以封面文章的形式称，如果三中全会能够在国企改革和农村土地制度改革两个受到热切企盼的领域有大胆突破，那就证明本次三中全会及其开启的变革的确意义重大。

针对金融领域的市场化改革，德国《世界报》认为，金融改革对于中国经济将起到决定性作用。通过诸如放松利率管制、引入外部竞争等方式，将推动总体经济增长。

美国《纽约时报》在报道中指出，实现资本项目可兑换将解除使用人民币进行交易的一个主要阻碍，让人民币可以更加自由地在国际间流动。

韩国《朝鲜日报》估测，中国将在金融、通信、石化等国有银行和国有企业的“垄断行业”引入竞争机制。其中，金融领域改革的基本方向是，利率、汇率市场化以及扩大人民币浮动范围。另外，对高达2.5亿的农民工及贫困农民等社会弱势群体构筑社会安全网，也将是此次会议的主要议题。

中国领导人近期频频提及的城镇化和民营经济问题，同样成为外界关注的重点。多国媒体认为，推进新型城镇化、促进民营经济发展可以为支撑中国下一轮增长提供动力。

德国《法兰克福汇报》认为，三中全会将给出改革指导方针，以将中国这个世界第二大经济体从过度依靠投资、出口和国有企业，逐步转移到倚重内需、民企、城镇化、高新技术和服务产业等作为提振经济新动力。

美国彭博新闻社在报道中指出，随着老龄化和人力成本上涨调整中国制造业的全球竞争力，中国领导层已经明确表示将依靠城镇化作为未来几年经济增长的新动力，为此三中全会或将推出涉及户口制度的改革，以促进劳动力流动。

中国今年经济增长目标为7.5%，较之过去30多年平均逾9%的增幅有所降低。然而德国之声认为，若以经济力和增长率作为衡量标准，中国的情况仍好于其它“金砖国家”，深处金融经济危机、债台高筑的西方工业国家更无法与之相比。尤其是3.66万亿美元的外汇储备，使中国具备了深化经济改革的财力基础，“这或许也是十八届三中全会将批准进一步经济改革计划的决定性因素之一。”

汇报人：xiexiebang