投标催生物业管理行业市场化

第一篇：投标催生物业管理行业市场化

投标催生物业管理行业市场化

2011-10-

21当前（2004年）中国物业管理的市场化程度仍处于一个较低的水平，迫切需要建立一套良性的市场化运行机制。我国《物业管理条例》的颁布以及招投标制度的确立，明确了物业服务企业的市场主体地位，有助于培育物业管理市场的竞争环境。中国城市化进程的加快，以及行政、企事业单位后勤社会化改革的推进，给物业管理行业的发展提供了更为广阔的发展空间，物业管理招投标的实行，使得具有良好信誉和丰富物业管理经验成为选聘物业服务企业的最重要标准，这样不仅能够有效促进物业管理企业不断提高自身的素质和经营管理水平，改善服务质量，同时通过市场的优胜劣汰，也可以淘汰那些资信不良的中小物业服务企业，从而促进物业管理行业整体水平的提升，对行业发展具有积极作用。

1996年，在全国首次物业管理公开招投标——深圳鹿丹村住宅小区物业管理权招投标中，万科物业积极参与并一举中标，成为中国最早一批物业管理市场化的开路先锋。

随着物业管理行业的发展，竞争将越来越激烈，物业服务企业走向市场是大势所趋。《物业管理条例》的颁布，招投标制度的确立，进一步明确了物业服务企业的独立市场地位，将竞争机制引入物业管理行业，通过市场优胜劣汰，促使物业服务公司不断提高自身素质和经营管理水平，对于整个物业管理行业的发展具有重要意义。

当然，作为一个新生事物，在实际运作的过程中，物业管理招投标仍存在一些亟待解决的问题，有待进一步探讨和关注。

一是没有解决分期开发楼盘的物业管理招投标问题。

开发商由于资金流转、市场容量、土地结构等众多因素，对于大盘多采用分期开发的形式，有的开发周期甚至长达10余年。对于分期开发的楼盘何时进行物业管理招投标，是分期招标还是一次性招标，在招投标办法中尚没有一个明确的界定。建议主管部门能够明确此类项目的招投标操作细则，为开发商的实际操作提供指引。

二是对物业服务企业的综合、客观评价问题。有些开发商由于不了解物业管理市场环境，不熟悉物业管理业务，在招投标实施过程中，单纯考虑价格因素，片面追求“物美价廉”。因此，建议应进一步细化对物业服务企业的评价标准，将企业评价作为选择投标方的前提与重要依据。

三是发展商的责任问题。一种现象是大包大揽，有的开发商将法规规定的招投标视为一

种形式，造成开发商在招投标进程中完全处于主导地位，使招投标失去了选择“最适者”的意义。另一种现象是将开发完的物业视为包袱，一旦中标方选定后，一推了事，在房屋质量验收、开发资料提供等方面采取不积极、不合作的态度，加大了物业管理的实施难度。因此，法规对开发商约束机制的完善与政府主管部门的监管力度的加强还有待进一步提高。

第二篇：物业管理市场化

物业管理市场化

什么是物业管理市场化

物业管理市场化是指把自给自足和内部交换为主要内容的初级、低层次和封闭的物业管理推向市场的过程。简单地说，就是培育物业管理市场的过程。具体地说，物业管理市场化包括以下几个要点：

第一，把物业管理需求主体，即业主管理委员会推向市场，让业主管理委员会在市场上寻找自己满意的、能够提供符合自己要求的物业管理服务的物业管理公司。而不再像以前那样，被动地接受物业管理单位的管理和服务。

第二，把物业管理供给主体，即物业管理公司推向市场，让物业管理公司在市场中通过竞争获得物业管理业务，选择自己满意的物业管理项目，在市场竞争中求生存和发展。而再不家过去那样，是接受任务式的被动管理物业，不论自己是否愿意。

第三，发展与物业管理相关的技术性或专业性的管理机构，如房屋修缮公司、绿化公司、保安公司、设备维修保养公司、楼宇清洗公司以及急修服务中心等单位，通过这些单位提供的专业化服务，来提高物业管理的专业水平和总体服务水平。

第四，建立物业管理的媒介机构或顾问公司，作为业主管理委员会和物业管理公司的中介代理方，为物业管理服务的生产与消费牵线搭桥。物业管理的市场化不是某一个人主观的产物，也不是人的意志所能决定的，它既有坚实的理论基础，又有迫切的现实必要性。[1]

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物业管理市场化的条件[2]

要实现物业管理市场化的目标，必须具备一些较为成熟的条件，如完善的招投标政策、规则，权属清晰的物业，成熟的招标主体和投标主体，健全的市场信息系统。

1．完善的招投标政策、规则

完善的招投标政策、规则，是物业管理市场化运行的前提和正常进行招投标、保护招投标双方权益不可缺少的法律规定。如果没有有利于物业管理市场运作的游戏规则，物业管理市场化很可能就走入歧途。

2．权属清晰的物业

物业管理最早推行是在体制货币化分房后在新建小区中进行的，因为新建小区的权属清晰。产权清晰是物业管理市场化的必要条件，否则物业管理市场的主体之一就不存在了，物业管理市场就不存在了，这样就又回到了传统的房屋管理时代去了。

3．成熟的招投标主体

招标主体是业主大会和业主委员会，因此，每个物业都要成立业主大会和业主委员会，否则就没有一个代表社区物业的组织到市场上去招聘物业管理公司了。没有一个组织来代表社区的业主及物业，就没有一个可以和物业管理公司对等的主体，在市场的环境中就是一个弱势群体，物业管理公司就可能单方面地控制市场，这样物业管理市场极可能发展为一个垄断市场，而不是一个可以竞争的公平市场。

当然，仅有招标主体是不够的，业主大会和业主委员会还应该是一个成熟的招标主体。业主委员会应该熟悉国家有关物业管理招标的相关政策和法律规定，熟悉市场运行的规律，能根据市场和物业的情况，代表社区选聘到合适的物业管理公司，能自主续聘和辞聘物业管理公司。投标主体，就是各种各样，即不同专业、不同服务项目、不同服务特色、不同服务质量、不同收费标准的物业管理公司、专业服务公司及顾问公司。独立法人是物业管理市场发展的活力与动力，如果物业管理企业都从属于房地产开发企业，那物业管理市场的竞争就无从说起；如果物业管理企业提供的服务都千篇一律，物业管理市场的需求就不能满足，物业管理的市场化就没有了基础。

成熟的投标主体，是指物业管理企业在管理经验、管理技术、人才使用、市场运作等方面的成熟。要有丰富的管理经验，成熟而先进的管理技术，优秀的专业管理和技术人才，准确的市场定位和经营规模，能把握市场的变化，并能及时调整公司投标策略、管理方向、收费标准及品牌战略等。

4．健全的市场信息网络

物业管理主体市场需求者的特殊性(业主委员会的成员多为兼职，而且专业知识欠缺)，使得物业的需求方对信息的需求量很大，同时业主委员会也需要专业顾问公司的指导。同样，作为物业管理市场服务的提供者——物业管理公司，也需要有通畅的市场信息来保证企业在市场竞争中制胜。

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物业管理市场化的必然趋势[3]

物业管理是我国市场经济和房地产综合开发发展到一定阶段的产物。现代物业管理是传统房屋管理的发展方向，而市场化正是现代物业管理的最突出的特征。物业管理市场化是应对我国加入WTO挑战的需要，是满足群众不断提高的居住生活需求的需要，是建立我国统一市场体系的需要，也是物业管理服务的消费者——业主的迫切要求。

(一)物业管理市场化是应对我国加入WT0挑战的需要

入世以后，国外企业将会逐渐进入我国市场的各个领域。物业管理作为一个融管理、经营、服务为一体的服务性行业，其巨大的市场空间将对外资形成强烈的吸引力。相对于国外大型的物业管理企业，我国物业管理企业服务理念滞后、管理规模偏小、专业化程度不高、经营机制不活、服务内容单一的问题将使它们处于市场竞争的劣势。因此，必须建立物业管理市场，吸引社会各方面力量进入物业管理行业，使其迅速发展壮大。

(二)物业管理市场化是满足群众不断提高的生活需求的需要

当前，人们对居住、工作环境的要求越来越高，简单意义上的保安、保洁、保绿、保修等物业管理服务需求，已开始向物业的保值增值化、生活环境人文化和服务需求个性化发展，只有建立物业管理市场，让物业管理企业按城市居民不断提高的消费需求开拓自身的服务领域，才能不断扩大物业管理服务的空问。

(三)物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要

市场体系是各类专业市场组成的统一市场整体。主要包括商品市场和生产要素市场。商品市场由消费者市场和生产资料市场组成；生产要素市场由金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、房地产市场和企业资产市场等组成。此外，也有人将旅游市场、文化市场、娱乐市场、邮电市场等归入市场体系中。这些按行业性质分类的市场主要是提供某种服务的市场，如按行业划分还可以分出许多不同的专业市场。各类专业市场具有不同的交换对象、不同的调节功能、不同的地域分布、不同的内部结构，也发挥着不同的市场作用。因此，既不能用一种市场替代另一种市场，也不能只发展一种市场，而忽视另一种市场，形成“瘸腿”的市场体系。如果没有物业管理市场、房地产市场，我国统一的市场体系就不健全。因此，物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要。

(四)物业管理市场化是物业管理服务的消费者——业主的要求

目前，实践中的物业管理基本上存在着四种形态，即继承式、自管式、自荐式及招投标式。所谓继承式，是指由原房管所(站、科等)转换成物业管理公司后对国家所有或单位所有的售后公房进行的物业管理。所谓自管式，是指“谁开发，谁管理”模式的物业管理。而自荐式，是指企业化、专业化的物业管理公司为寻找业务而上门自我推荐，获得业务后进行的物业管理。与前三者不同的是，招投标式则是指物业管理公司通过市场竞争的方式，经过投标获得物业管理权后进行的物业管理。

对于继承式的物业管理，一方面，物业管理公司的员工基本上都是原行政性房管单位的职工，专业素质相对较差，思想上还有“房老大”的印记，缺乏服务意识和市场意识；另一方面，售后公房的业主和使用人福利意识较强，对于有偿的物业管理从心理上不愿接受，一旦被迫缴费，自然对物业管理要求较高。由于继承式物业管理公司经常服务不到位，态度也比较差，让业主与使用人觉得“有偿和无偿一个样，管理和不管理一个样”，因而很不满意，欲炒这些物业管理公司的“鱿鱼”，却因为没有物业管理市场，找不到其他物业管理公司来管理而只好作罢。但为了行使

自己业主的权利，享受高质量的物业管理服务，业主们往往通过各种方式和途径，呼吁和要求政府尽快建立物业管理市场，实现物业管理的市场化。

对于自管式物业管理，因为物业管理公司常常是开发公司的全资子公司，其管理人员一般都是开发商的手下，干部提升基本上都由开发商决定等，以致物业管理公司以对开发公司负责(而不是业主)作为自己的工作目标。这样，物业管理公司一方面拿着业主的钱，另一方面又不以服务于业主为己任，管理服务不到位，而且常常以主人自居，业主对此意见很大，希望尽快建立物业管理市场，让他们选择自己满意的物业管理公司来管理物业。

对于自荐式物业管理，虽然物业管理公司是专业化的，但因为没有物业管理市场，这些物业管理公司常常缺乏业务来源，为了生存，只好上门自荐。没有市场，一般的业主(业主委员会)也不可能了解他们的情况，又不知道到哪里去找这些物业管理公司，因而更谈不上让他们来管理自己的物业。不少业主说，如今保姆们都能自发地在人流多的地方聚集，形成市场，物业管理公司是否也可聚集起来，挂牌上市，形成物业管理市场呢?

招投标式物业管理应该是市场的产物，但是目前我国开展招投标的物业管理还比较有限，在有限的若干例子中，绝大部分都是系统内、集团内、城市内开展的招投标，面向全国的寥寥无几。这对有实力而又想有大发展的物业管理公司来说，无疑是一个极大的束缚。同样，对于那些想在全国寻找最有实力提供物美价廉的服务并能管理好自己物业的物业管理公司的业主们来说，也只能是一种企望。

综上所述，无论从哪个角度出发，在当前市场经济的条件下，建立和发展物业管理市场、推进物业管理市场化都是非常必要和迫切的。

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物业管理市场化的重要意义[3]

(一)有效落实了业主的“主权”

实行物业管理市场化，业委会依法成立并登记成为社团法人，以及有一个依法定程序通过的业主章程，在整个招标、签约过程中能明显起到组织者、领导者的作用。

(二)形成了平等的民事法律关系

在市场化的物业管理服务企业的选择过程中，邀约谈判和签约过程中，充分表现为两法人之间的平等权利的交易，合同的签订，意味着达成～定时期内定向服务的协议。当公司发生某些重大失误时，业委会有权解聘物业管理公司；在合同期满物业公司工作表现正常时，有同等条件下的优先受聘权。这种互相选择、自愿成交的关系，不仅大大有别于房管体制——房管所是业主，住户是管理对象；也有别于现在的多数物业管理体制——权责的设定未经对等谈判，且业主很难炒物业管理公司的“鱿鱼”。

(三)凸显了竞争性的价格形成机制

市场不仅意味着公平，更意味着竞争。在竞标过程中，投标者要提出一整套有关管理目标、管理成本及收费标准的资料，而在议标过程中，业委会要就投标者提供的各种服务的质和量及其相对应的服务价格以“物美价廉”为标准做出选择。这种竞标与议标的过程，实际上就是物业管理市场价格的形成过程。物业管理是一项综合服务，这种服务不见得都能明确界定受惠个体，也不宜确定具体服务的准确参数。因此，物业管理定价是一项难度较大的工作，而这种竞争性的市场价格形成机制，有利于公平交易的实现。

(四)促进了物业管理水平的提高

既然市场存在着竞争，而竞争又会形成有效的激励，因此对于物业管理单位来说，为扩大业务覆盖面，必然会尽最大努力提高管理水平、降低管理成本，以便在业主货比三家后能选中自己。进而，在管理过程中，物业管理公司必然会兢兢业业为业主办事，替业主着想，给业主留下好印象，争取续聘。对于整个物业管理行业来说，实行面向社会的招标，加剧了市场竞争，一批经营不好、管理不善的物业管理公司将会被淘汰。优胜劣汰的洗礼正是行业素质提高的必由之路

第三篇：物业管理市场化、思想政治工作初探

文章标题：物业管理市场化、思想政治工作初探

局八届三次职代会明确指出：2004年是我们油田的“改革促进年”，从今年起到2005年，要用二年左右的时间，初步实现社区服务系统改革，加快社会管理体制和运行机制的转变，使之最终从职工福利型运行模式转变为面向油田和社会两个市场开展物业管理服务的市场化运作模式。今

年，《江苏油田深化改革方案》和《关于加强油田民用水电气管理的通知》的相继出台与实施，拉开了我局社区服务系统改革的序幕。物业管理市场化，成为这次改革的总体目标。

作为我厂生活后勤服务单位，新形势下，如何充分发挥思想政治工作的“推进器”、“减压阀”作用，让思想政治工作更好地为物业管理市场化改革服务，年初以来，站党总支提出了“立足本站，辐射小区，大力推进物业管理市场化”的政治工作目标，对长期以来形成的思想政治工作的观念、内容、方式方法、队伍建设等方面进行一些有益的探索。

一、注重四种意识培养，促进职工观念转变，为物业管理市场化运作奠定思想基础。

自年初油田改革方案公布实施以来，站党总支利用支部书记例会、班级长会议、面对面的职工访谈等各种形式对我站干部职工的思想现状进行了一次摸底。通过调查发现，部分干部职工思想上存在着“五盼五怕”：盼改革，又怕丢位子；盼减员，又怕减自己；盼调整，又怕降收入；盼竞争，又怕风不正；盼市场，又怕难生存。特别是某些技术含量低而工作量又不饱和的岗位职工，对于物业管理市场化改革的害怕心理更加严重。

针对这些思想问题，从3月份起，利用全厂深入开展“目标－对策”大讨论活动为契机，我们开展了“出路靠改革，效益靠市场，岗位靠竞争，收入靠贡献”的“四靠”主题教育和树立“新理念、新服务、新形象”的“三新”文明服务教育活动，注重对广大职工进行“四个意识”的培养与强化。

1、是改革意识的培养与强化。我们充分利用（《江苏石油报》、《金采报》和厂有线电视台），通过政治学习、座谈会、队务公开栏、黑板报、班组例会等形式，大力开展形势任务教育，做好宣传动员工作，把物业管理市场化改革的紧迫性、现实性宣传到每一个班组、每一个职工，从而使广大职工认识到“出路靠改革，发展在改革。”让全体干部职工对物业管理市场化改革从观念上克服“等、靠、要”的思想，树立后勤服务的经济观念、效益观念和竞争观念，变被动为主动，化压力为动力，从而形成人人理解改革、支持改革、参与改革的新局面。

2、是服务意识的培养与强化。市场化改革，给物业单位提出了新的要求，既要履行管理职能，更要提供优质、高效、正规的物业服务产品，以优质的服务开辟市场、靠优质的服务占领市场。因此，为了进一步提高我站后勤服务工作质量，实行规范服务、标准服务、承诺服务，站党总支开展了以“规范服务标准，争当服务标兵，树立岗位形象”的主题的优质服务标兵竞赛活动，树立“新理念、新服务、新形象”，在此基础上，卫生所开展了“四比”、“四规范”活动，四比即：比质量、比快捷、比安全、比窗口服务。四规范即：规范窗口服务、规范文明用语，不用生、冷、硬语言；规范诊疗过程；规范制度建设；规范服务标准，实行服务公开。在服务标兵竞赛活动中，涌现出一大批爱岗敬业、服务优良的标兵，如：对维修工作样样拿手的冯振斌、热情执着的维修工叶益江、招待所食堂吉丽华、气站班长刘扣英、门卫班长董丽霞等等，这些职工已经成为我站全体职工学习的楷模，努力的方向。

3、是主人翁意识的培养与强化。长期以来，部分职工已经形成了“每月十号打工资、检查之后发奖金”的惯性思维模式，所谓“背靠大树好乘凉”，对企业的发展和改革并没有引起高度重视。物业管理市场化改革，必将给生活管理站带来前所未有的冲击。站党总支未雨绸缪，通过与相关后勤服务单位的横向对比，组织生产骨干到南京和其他物业小区参观学习，向每一位职工都提出了“明天的工资在哪拿，明天的奖金在哪发”的残酷的问题，强化主人翁意识，让员工深深感受到，企业的命运与自己的生活息息相关，企业的发展与自己的将来一脉相连，让“厂兴我荣、厂衰我耻”不再是一句空洞的口号，让员工感受到自己是企业的主人，自己有责任和义务与企业同吸呼、共命运，有责任和义务为企业的改革和发展做出努力，提前为生存大考验作好思想准备。

4、是学习意识的培养与强化。目前，我站共有职工168人，拥有各类专业技术职称的干部和职工57名，具有大专以上文化程度的共49名，但主要集中在卫生所、托儿所两单位。且由于各种原因，生活管理站一直是我厂老弱病残职工的安置所，相较而言，技术水平低，专业化程度弱，整个职工队伍的职业技术素质偏低，是不可忽视的事实。对此，站党政在全站职工中大兴学习之风，一方面完善了政治学习、职工技术技能培训等学习和奖励制度，另一方面，为职工创造学习条件，提供各种学习、培训的机会，采取多种途

径加强岗位练兵，为职工搭建成才之梯。本着干什么、学什么、缺什么、补什么的原则，通过送出去，请进来，以及职工自学等方式，不断提高职工的职业技术素质。我站的电气维修，锅炉工等专业性比较强，我们与教育科联系，及时送出去培训，从而增强职工的业务水平。到目前为止，我站组织外送学习和内部培训计16次129人次。

二、发挥党员模范作用，着

力打造团队精神，为物业管理市场化运作提供组织保障。

目前，我站共有党员24名，占职工总数的9，面对新形势、新情况，党总支自我加压，向全体职工承诺：“有问题，找支部；有困难，找党员”，全力打造一支广大职工群众值得信赖的顽强拼搏、奋发有为的党员干部队伍，把思想政治工作的生命线做强做大。

党总支以创建“五星党支部”为目标，将学习和贯彻“三个代表”的重要理论为重点，从思想、业务、学习等方面对广大党员干部提出了“六要六不要”，即：政治上要敏锐，不要麻木；要出精品，不要次品；要勤奋，不要懒惰；要团结，不要内讧；要诚信，不要失信；要自律，不要放纵。今年5月，借站领导班子调整之机，我们以更严格的要求重新修订了党风廉政责任制，坚持“三会一课”制度，完善了政治学习制度、干部值班制度，为建设一支更加朝气蓬勃、奋发有为的党员干部队伍打下基础。

七一期间，党总支开展了一次大讨论，让全体党员认真思索并用行动来回答“当初入党为什么？如今为党干什么？今后为党留什么？”三个问题。各支部“重温了入党誓词”的宣誓活动，全体党员佩戴党徽，面对党旗，对照《党章》结合个人思想、工作实际开展自我剖析。增强了广大党员的党性意识，使他们自觉履行党员义务，实践“三个代表”。物业队的钱存伟同志负责石油大厦100多户居民的物业管理工作，他克服工作任务重但人手严重不足的困难，兢兢业业地为小区居民服务。今天2月，院内厕所排污洞口堵塞，臭水四溢，环卫局人员看过后要1500元，为了节约开支，他带领职工挽起裤角自已动手干，十多个小时后，终于将多处的粪便秽物清除干净，疏通了排污口。

通过一个党员一面旗的模范带头作用，影响和带动了一大批普遍职工的转变，从而在全站掀起了向先进看齐，向党员学习的高潮，使“主动服务，优质服务，文明服务”成为全站职工的共识。

三、狠抓小区文明创建，努力营造温馨家园，为物业管理市场化运作提供发展动力。

1、正视收费困难，做好宣传工作。

上半年我局下发《关于加强油田民用水电气管理的通知》之后，我厂制定了相关的服务收费实施细则。尽管社区收费工作已是大势所趋，但我厂的部分干部职工和社区居民对水、电、气、暖、物业收费工作的认识还不到位，长期习惯于不交费或少交费的福利性补贴，尤其是长期享受无偿供暖和物业服务，对将大部分社区服务消费纳入到日常开支范围还缺乏心理准备。对此，我们深刻认识到即将面对的困难，开展了多种耐心细致的解释工作，做好广大居民的思想观念的转变。在宣传科的大力支持下，厂《金采报》出了物业收费专刊，用访谈的形式详细回答了“收费目的、收费标准及收费的具体措施”等几个问题，利用报纸、电视的强大的宣传攻势，及时把相关政策措施宣传到位。此外，我们还将服务收费办法制作成展板，组织相关人员成立政策措施宣讲团，依次到金采、金北、黄珏等四个小区进行宣传解释工作。居委会开通了服务热线，设专人负责接待群众来访，为小区居民答疑解惑，并把小区居民的困难及时反馈到上级，为下步顺利开展服务收费工作铺平了道路。

2、创建文明小区，营造温馨家园。

小区文明程度的高低是检验物业管理水平高低的重要标准。2003年，金采小区首次获得由省建设厅颁发的全省城市物业管理优秀住宅小区、淮安市文明小区的荣誉称号。今年来，站党政继续把文明小区创建工作作为物业管理市场化运作的重头戏，对该小区进行了规范化、人性化、科学化管理，努力加强软件管理，为广大居民创造了良好的生活与工作环境。

首先，加强硬件建设。对金采小区的水表更新900余只，对其它几个小区的水表进行检测维修；1－9月份，全站组织了9次义务劳动；厂综合楼投入使用后，及时做好办公楼周围的绿化维护和保洁工作，同时加强了对苗木的病虫害的防治，有效的控制了病虫害的疫情。春季，我们聘请专家上门授课，联系实际，当场示范，向职工讲解绿化理论知识，为更好地开展绿化工作打下良好基础。目前，小区花草葱茏，绿树繁盛，一派欣欣向荣。

其次，加强软件建设。为方便小区居民的生活，特别是前线职工，我们开展了“服务到家”活动，把社区服务工作延伸到家庭。1－9月，共收到维修任务回执单800多份，服务满意度达85以上，疏通下水道136人次，上门维修住户的水管线172人次，修理和保养、冰柜、空调150多台，更换楼道灯、声控开关200余次，更换推拉门滑轮260余只，为用户送气上门12000多瓶；卫生所还开设了家庭病房，出诊68人次。为老年人解决了后顾之扰。

物业管理市场化改革，是一项复杂、艰巨的系统工程。实践证明，改革成功的关键在于观念的更新。而长期以来形成的思维定势并不能在一朝一夕之间改变，因此，我们将继续努力，把思想政治工作与当前改革大局密切结合，发挥“润滑剂”、“减压阀”作用。

四、物业管理市场化过程中的几点体会：

1、市场化运作离不开厂党政领导的支持和大力关怀。我们的物业工作得到了厂领导的高度重视，他们把小区文明创建为树立企业形象的重要组成部分，把物业管理当作充分展示现代企业文化的内涵，今年8月，厂印发了《试采二厂小区服务收费实施细则（暂行）》，为物业管理市场化指明了方向。

2、坚持“以人为本”，不断创新，是做好物业管理市场化过程中思想政治工作的关键。随着物业管理市场化的不断深入，促使我们要拓宽服务范围，提高服务质量，不断满足居民不断增长的物质文化需求，居民的需求就是我们的努力方向，因此我们在物业管理工作中不断创新，让居民感觉到“服务在深入，关爱无处不在”，人性化的服务在物业管理工作中得到体现。

3、紧紧依靠职工群众，发挥两个积极作用，是做好思想政治工作的重要保障。

在市场化运作中，我们要始终把“以人为本”的服务思想渗透到每一位职工心中，每一个工作环节，才能激励职工去奋进，只有不断提升服务质量，才能使广大职工感受到：“群众利益无小事”，广大居民既是物业管理的参与者，更是收益者，居民在实际生活中体验到市场化运作的好处，才能自觉地支持物业管理工作，我相信通过我们共同努力，全员互动，物业管理工作将会有更好的明天。

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第四篇：物业管理投标邀请函

××物业管理有限公司:

我公司就××小区前期物业管理项目,向贵公司发出投标邀请。望通过贵公司的诚意合作,将先进的管理服务理念带入××小区,配合开发商做好后期的销售工作,为今后入住的广大业主提供良好的服务。本次招标过程的费用(包括前期勘察现场、制作标书等)由投标方自理,并请于×年×月×日来我公司领取招标书。

××房地产开发有限公司

×年×月×日

我公司地址:××

联系人:××

联系申话.××

传真:××

第五篇：物业管理招标投标程序（推荐）

物业管理招标投标程序

2011/11/30

一、筹备招标

（一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：

⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。

⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。

⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》）或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。

（二）招标人为建设单位的： ⒈建设单位确定招标小组人员。⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。

二、招标备案

招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的物业管理主管部门备案。

（一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；

（二）《招标公告》或《投标邀请书》；

（三）招标文件；

（四）招标小组人员情况表；

（五）法律法规规定的其他材料。

三、招标

（一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》；

（二）招标人收到投标申请人《投标申请》的同时,向投标申请人开具《投标申请回执》。

（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

四、投标评标

（一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》。

（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》。

（三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。

（四）招标人组织开标。

招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。

（五）评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。

（六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。

（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。

（八）招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

五、中标备案

（一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的物业管理主管部门备案。

（二）项目所在地的物业管理主管部门自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》。