深圳城市更新情况调研报告[大全五篇]

第一篇：深圳城市更新情况调研报告

关于深圳城市更新情况调研报告

中煤南方能源有限公司 王有华

一、深圳城市更新概况

深圳的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造，2009 年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。

（一）

城市更新的必然性1 ．土地资源稀缺 据 2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为 1993平方千米，除去农用地面积 906平方千米外，建设用地面积已达 934平方千米，占全部国土面积的 47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到 2020 年，深圳可新增建设用地仅为 42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。2 ．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为 600 万，据深圳市出租屋综管办统计，截止 2011 年 10 月底，深圳登记在册的非户籍人口 1280 万人，户籍人口 274 万人，全市实际居住人口已超过 1500 万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完

善相关基础设施，提升城市质量。3 ．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。4 ．历史遗留问题多

1992 年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过 1992 年、2004 年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至 2013 年底，深圳历史遗留违法建筑有 38 万栋，建筑面积约 4 亿平方米，约占深圳市总建筑面积 50%，通过城市更新部分可以理清产权。

（二）城市更新政策性文件 2004 年，深圳市颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009 年陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012 年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。

（三）城市更新进展情况 截止 2013 年底，全市已列入计划项目 407 个，总用地面积 35平方公里；完成规划审批 229 项，用地面积约 20平方公里；已签用地合同项目达 102 个，涉及拆迁用地面积 6.3平方公里，出让用地面积4.4平方公里，涉及建筑面积 1800 多万平方米；建设实施完成并上市销售项目 27 个，涉及建筑面积 600 多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。

二、城市更新问题 存在 分析

城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。

（一）旧改拆迁难度大 按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定：

“住宅类小区，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。2010 年最先试点的木头龙、南苑新村等 8 个老旧住宅小区改造，因达不到 100%业主的同意，至今无一成功推动；2013 年 3 月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。

（二）拆迁补偿标准高 城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终

开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高，还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然有村民把占地 100平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到 3000 多平米，堪称全国之最。

（三）审批流程存争议

深圳更新项目审批要经过 40 多个部门，约需盖 200 个公章，操作过程寻租点多，容易滋生腐败。更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然同样有失公平。

（四）市场主导隐忧重 深圳城市更新由开发商主导，美其名曰“市场化”，但市场化引发了许多“并发症”。一是补偿标准完全市场化，如果开发商支付了过高的补偿成本，必然会提高容积率，间接提高整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会对违章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会导致新的社会问题。

（五）开发商恶性 竞争 城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改

项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的 1:1.4，最后被政府叫停。

三、城市更新 发展 新趋势

2015 年 1 月 5 日，广东省委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。同时，佳兆业事件的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。

（一）城市更新仍是主流 2011 年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012 年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%，2013年及 2014 年存量用地供应比例均在 60%以上。据业内人士预测，若深圳已批准的 400 余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑深圳未来 20-30 年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深圳未来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。

（二）更新模式面临变革 深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行

拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。

（三）更新速度可能放缓

2014 年可能成为深圳旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。预计今后每年供应土地量稳定在 2平方公里左右，每年供应建筑面积保持在 700 万平方米左右，进一步放缓立项速度。同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的高昂，今后政府将会鼓励原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级与城市发展。

（四）开发模式趋向精细化

佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专业化与精细化运作，控制成本，创造收益。

（五）产业用地比重攀升 2015 年 3 月 9 日，深圳市规土委公布了《2015 年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，商住项目大幅缩减，新型产业用地占比升至七成，这是深圳调整土地市场格局、收缩住宅供地、提高产业土地供应、推动产业升级的重要新举措，还是城市更新处于风口浪尖特殊时期的权宜之计，有待于深入持续的观察。

四、城市更新案例分析

据统计，目前参与深圳城市更新项目的地产商有 30 多家，其中，央企包括华润、招商、中航、中信、中粮和远洋；深圳本土起家的民企有佳兆业、京基、卓越与星河。华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越 5 家房企为旧改一线梯队，在深圳获取旧改土地总面积超1000 万平方米。（重点项目见表一）

表一

深圳市旧改重点项目统计表

项目名称

面积（m m2 2）

开发商

状态

预期业态

备注

蔡屋围旧改

36.8 万

京基集团

规划中

商业、住宅

黄贝岭旧改

万

深业集团

建设中

商业、办公

鹿丹村改造

4.71 万

中海地产

启动

住宅、商业

木头龙旧改

7.7 万

益田集团

停滞

住宅、商业

银湖三九片区更新

12.7 万

华润集团

建设中

住宅、商业

大冲村

280 万

华润集团

售卖中

住宅、商业

建筑面积

岗厦村旧改

20.5 万

金地集团

建设中

商业、居住

建筑面积

坂田城市广场

180 万

佳兆业集团

封盘

商业、住宅

建筑面积

((一))蔡屋围金融中心项目1 ．项目介绍 该项目位于深圳市罗湖区蔡屋围金融中心区，由京基 100 大厦及7 栋回迁楼构成，是集金融办公、酒店、公寓、商业设施及回迁安置住宅于一体的大型综合项目，总投资近50 亿元。项目建设用地约 3.6万平方米，总建筑面积 60 万平方米，容积率 12.33，赔偿拆迁面积约 16 万平方米，项目于 2003 年由罗湖区组织规划，历经 8 年于 2011年竣工。2 ．项目分析 2005 年 10 月，京基地产与蔡屋围股份公司被确定为实施主体，直到 2007 年 4 月深圳市国土房管局作出书面裁决，仍有 6 户村民未能与拆迁单位就补偿方案达成一致。项目得以成功推进，一是京基不惜血本。2007 年 9 月 21 日，京基与最后一位，即蔡屋围老街坊 12号小楼的蔡姓业主签署补偿协议，780平方米的建筑面积共支付 1700万元货币补偿，在当时堪称为天价；二是京基让渡了巨额利益，京基100 项目的所有住宅部分，全部补偿给蔡屋围村村民；三是住宅项目的户型设计也充分考虑了蔡屋围村原村民的生活特点。

（二）岗厦村旧改1 ．项目 介绍

该项目位于深圳中心区东南侧，紧临深南大道，占地面积约 22万平方米，总建筑面积达到 140 万平方米，其中包括 50 万平方米的住宅及公寓、30 万平方米的 Shopping-mall 及 20 万平方米的甲级写

字楼，是深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。2 ． 项目 分析

2006 年 7 月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》，至 2009 年 7 月底前，旧村被拆迁房屋的拆除工作基本完成。项目成功推进，主要是岗厦拆迁补偿方案相对成熟，共有“两个标准、三种模式、六种选择”，业主选择余地大。两个标准：一种是按面积划分：480平方米以内按1∶1 补住宅，超过 480平方米按 1∶0.88 补公寓；二是按层数划分：首层按 1∶0.9 补集中商业物业，2 层以上按 1∶0.9 补住宅或公寓。三种模式：即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。另外，岗厦村旧改造就了近10 个亿万富翁及 20 个亿万家族。

（三）大冲村旧改项目1 ．项目 介绍

该项目位于深圳南山区高新技术产业园，占地面积 68.4 万平方米，涉及 931 户原居民、280 多户小产权业主，约 7 万多租住人口的搬迁，拆除 1500 多栋建筑物，总建筑面积达 280 万平方米，包括创新商业、写字楼、酒店、公寓及住宅等，总投资约 300 亿元。其中，约 110 万平方米的回迁物业已分期分批竣工交付。2 ． 项目 分析

2008 年，华润置地和大冲股份公司签署了合作开发框架协议，两者将利益捆绑在一起；2011 年 4 月，大冲村民签约率达到 98.9%，但仍有 10 户村民拒不签约，涉及物业 31 处，面积约 1.3 万平方米。拒

绝签约理由包括咬住股权问题不退让、提出必须解决家人的工作问题、提出拆一赔二的物业补偿或每平方米 4 万—5 万元的货币补偿等要求。

项目顺利推进，主要得益于开发商将利益与村办企业捆绑在一起，大冲股份公司算了一笔账，如拖延改造，村集体和村民每天的损失达 106.7 万元，拖延一年给村集体和村民带来的损失达 3.896 亿元。4 月 15 日，大冲股份公司召开全体股东代表大会，64 名股东代表以举手表决的方式全票通过《关于采取有效措施加快推进大冲旧改的决议》，决定在近期提请采取司法强拆措施，依法解决大冲 10 户拒签约户的问题。

（四）木头龙旧改项目1 ． 项目介绍

该项目位于罗湖区爱国路，始建于上世纪 80 年代，涉及多层住宅 61 栋楼，居民 1341 户。该项目占地面积大约 7.7 万平方米，总建筑面积约 65 万平方米，是罗湖区最大的城市更新改造项目。早在 2007年，木头龙小区部分业主自发组团考察，并决定邀请益田集团进驻木头龙，承担改造的市场主体； 2010 年被纳入深圳市第一批老旧住宅区类城市更新计划，但该项目经过 5 年的旷日持久的拉锯战，令政府、开发商和业主陷入了“多输”的困局。2 ． 项目 分析

目前超过 1100 户业主已签签拆迁补偿协议并搬离小区，但仍有200 余户坚守阵地，致使开发商不能获得实施主体资格。项目停滞原因一是未签约业主，提出的理由包括年事已高不便搬家，子女需要就

近上学，质疑开发商实力及程序合法性等，但其核心诉求还是对开发商开出的 1:1.3 拆迁补偿标准的不满意；二是开发商在与大部分业主签署拆迁补偿协议后，对尚有住户的建筑物拆除门窗，激怒了未签约业主，导致谈判关系恶化；三是开发商主导旧改项目，政府缺乏成熟的协商机制，政府和开发商的各项规范程序申报时未能与业主保持及时沟通，缺乏透明度和公众参与度不足。

（五）鹿丹村改造 项目1 ．项目介绍 该项目位于深圳滨河大道边，作为深圳的大型福利住宅小区，涉及房产 24 栋，居民 1280 户，其中处级以上官员 250 人，离退休干部150 人。鹿丹村建造时使用了大量海砂，建成不久，由于海沙腐蚀，大量钢筋裸露生锈，一些住户家中的楼板出现断裂。

2000 年 6 月，不堪“渗水危楼”之苦的 60 多位鹿丹村村民联名致信深圳市代市长，市长考察后，拍板 10 天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民讨论，3 年内彻底改造完毕；2001 年，深圳市政府常务会议通过了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆迁补偿问题上一直有分歧，改造迟迟未能推进，鹿丹村改造被搁置下来。2 ．项目分析 该项目能顺利推进，主要得益于旧改模式的创新。一是以政府为主导，经市编办批复，由市住建局成立项目改造办公室，负责项目改造工作的具体实施，此举确保了项目改造区别于其一般商业化城市更新项目以营利为目的动机；二是在项目后期重建土地挂牌出让方面，在我国率先尝试采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品

住房建筑面积的办法；三是补偿方案最大程度保障业主权益，在补偿、回迁等关键问题上，综合运用市场和政策手段，制定了“房屋产权调换”（就地产权调换、异地产权调换）和“货币补偿”两种补偿方式，由业主自主选择。

（六）坂田城市广场 项目

1 ．项目介绍 佳兆业被称为深圳旧改专业户，拥有旧城改造项目 60 个，截至2013 年 3 月，其城市更新项目总占地面积超过 580 万平方米，项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域，其中超过 200 万平方米已完成政府立项.。深圳坂田佳兆业城市广场位于龙岗坂雪岗大道与布澜大道交汇处，占地约 30 万平方米，建筑面积约 180 万平米，依托周边高技术产业园，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业 MALL 于一身的大型都市综合体。2 ． 项目 分析

2014 年 12 月，佳兆业 4 个楼盘被锁盘，除掉已签预售合同和已备案的房源之外，共有超过 2000 套房源显示为“管理局锁定”，其中住宅 1930 套，商铺 267 套，这无异于一枚重磅炸弹，在深圳地产界引起了轩然大波。外界普遍认为，佳兆业能够迅速扩张并成为深圳当地的行业龙头，得益于其与深圳政府官员间的关系纽带，但这如同一把双刃剑，随着深圳市多名官员遭纪委调查，把佳兆业推到了风头浪尖，引发了公司债务违约风暴，城市广场项目遭遇了锁盘。

五、南方公司更新项目建议

（一）统筹规划开发项目

在深圳旧城改造的大背景下，南方公司所属房产作为集团公司不可多得的优质资产，必须抓住机遇，通过更新改造提升资产价值，使之成为新的经济增长点。南方公司要全面了解所属房产片区政府方面的规划设计，将公司开发计划与城市更新规划相结合，统筹规划、调整与完善房地产开发改造规划，针对自有房产实际情况，采取“委托开发、参股开发与自主开发”等不同的策略，实现公司房地产开发的利益最大化。

（二）谨慎进行自主开发项目 经过 30 的发展，南方公司培养了一批房产管理经验丰富，能够规避市场风险的管理队伍，但房产改造工作涉及政策层面及技术因素较多，项目前期论证和可行性研究相对专业，项目申报就要经过 40多个部门，约需盖 200 个公章，专业性极强，同时还可能涉及“暗箱操作”，所以说南方公司目前还不具备自主开发的条件，对于所属房产地块旧改项目应谨慎进行自主开发。

（三）稳妥推进工业区改造项目 为了提高产业土地供应、盘活现有资源、推动产业升级，新型产业用地改造可能成为未来深圳旧改的主流。梅林越华工业区改造项目，在专业地产公司的主导下，南方公司拟按照参股比例投资项目公司合作开发，八卦岭工业区国展项目，南方公司拟采用委托模式参与改造，但目前深圳房地产行业积累了一定风险，同时不确定因素增加，所以南方公司要控制好风险，稳步推进工业区改造项目。

（四）放缓住宅小区改造项目 相对于旧工业区、旧商业区和城中村改造，住宅小区因涉及利益

主体分散，利益诉求多样化，改造更为困难与复杂，2010 年深圳试点的 8 个老旧住宅小区至今无一成功实施，木头龙小区改造造成的尴尬局面与社会负面效应仍将持续发酵。2013 年 3 月，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建。鉴于以上情况，南方公司应适当放缓启动住宅小区的改造项目。

（五）加大地方协调力度 深圳作为改革开放的前沿城市，城市发展规划理念先进，同时政府根据片区的实际情况，灵活进行相关的区域功能定位。公司要加强与地方政府相关部门的对接，重点协调国土、规划、地铁、旧改办等部门，最大限度地保留公司房地产的合理功能，充分利用地铁、公交等公共设施，妥善利用“高层会晤”，争取地方政府的大力支持。

第二篇：深圳城市更新流程

深圳城市更新拆除重建项目的基本流程

1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→

2.业主签署改造意愿书及委托书→

3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划)→

4.批准纳入城市更新计划 →

5.土地及房屋确权登记 →

6.开发商与业主签订拆迁补偿协议 →

7.申报改造主体 →

8.核发改造实施主体(批准文件)→

9.存入与政府银行共管的风险押金 →

10.编制更新单元规划草案 →

11.核发更新单元规划批复 →

12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除 →

13.注销房地产证 →

14.建设用地报批(备案)→

15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证 →

16.制作宗地图 →

17.缴纳地价 →签订土地使用合同 →

18.核发建设工程规划许可证 →

19.核发施工许可证 →

20.开工建设 →

21.核发竣工验收证明 →

22.回迁户入伙 →

23.办理回迁户房地产证。

第三篇：关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告

关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告

我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。

一、深圳市城市更新工作政策出台的背景

深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。

据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。

二、城市更新工作政策概况

2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更

1新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。

但是，《更新办法》出台后，因实施细则并未同时出台，让各类开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混杂，引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围，拆迁赔偿标准等，都存在较大争议，这些问题都急需实施细则予以完善。日前，实施细则几经易稿，预计2012年上半年出台。

三、城市更新工作的具体政策解读

（一）从“旧城改造”到“城市更新”

更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。

更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽等物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。《更新办法》为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。

（二）城市更新单元

在《更新办法》中首次提出城市更新实行城市更新单元规划制度,并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定，每单元原则上不小于3公倾。城市更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划。

城市更新不再以项目为单位,而是更新单元为单位进行规划，可综合考虑单元内的规划和配套设施安排，尤其是对单元内存在多个更

新项目的，可以平衡各项目利益，保证配套设施落地，有效避免了以前按项目进行规划的弊端。按照以前做法，旧改规划按项目进行，如某一片区内有两个更新项目，按规划需安排一所学校时，由于无法平衡项目间利益，往往两个项目都不愿意接收学校落地，造成公共设施建设困难，无法实现完善城市功能的改造目标。

（三）关于保障性住房配比最新政策

保障房配建最高达30%。2009年12月1日开始施行的《深圳市城市更新办法》提出了根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。但是具体的操作办法时隔一年，于2010年12月30号才出台。新出台的《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》将保障房配建分为三类项目，配建比例从5%到30%不等。

配建保障性住房免缴地价。在城市更新项目配建保障性住房三类地区空间范围图上，配建比例高的区域更多是在罗湖、福田以及民治龙华等中心区域。深圳鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。根据规定，城市更新项目中配建的保障性住房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加3%利润的价格执行。如城市更新项目中配建的保障性住房类型为安居型商品房的，安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。

（四）三方面突破

更新办法主要明确了城市更新项目的工作程序、地价缴纳标准、城市更新计划管理等内容，在保持与原城中村用地改造地价政策延续的基础上，对特区内外的城中村地价标准进行了统一，并主要是在以下三个方面进行了较大的突破：

1、改造对象从城中村（旧村）扩大到所有符合改造条件的建成区

按照城中村改造暂行规定，“城中村”仅覆盖规划国土部门已划定的原农村非农建设用地、农村住宅建成区、老屋村三类，深圳大量

原农村工业建成区域和旧城未纳入改造范围；而且从深圳城市建设的现状来看，原农村建成区域并未形成独立街区，大多数地区是旧村和旧城犬牙交错，村中有城，城中有村，城和村的界线根本就难以划分，人为地划分旧城旧村分别改造，不符合城市建设的规律。

因此，《更新办法》把符合改造条件的全部建成区纳入更新对象，并按照城市规划和城市建设的规律进行改造，其突破意义是非常重大的。

2、在改造主体产生方面充分发挥市场的配置作用，变事先确定为事后确认

《更新办法》出台前，根据城中村改造暂行规定和深圳市区相关文件精神，旧城旧村改造主要由社区集体股份公司引入合作开发商、或街道选择开发商报区政府备案确定。确定后，改造主体方可开展拆迁谈判工作，拆迁补偿完成后办理相关行政许可手续。

《更新办法》在改造主体产生方面充分发挥了市场的配置作用，改造主体主要通过“收购”、“协议”等民事权利义务关系，由企业或个人完成补偿收购后报区政府确认的方式产生。这种做法执行了广东省“三旧”改造文件的相关规定。

3、协议出让作为一种可选的方式重新明确下来

按照深圳市政府城中村改造暂行规定，深圳在城市更新项目上一开始采取的就是协议出让方式。但由于国家规定经营性土地须通过招标、拍卖和挂牌等形式公开市场出让，而旧改用地该采用何种方式出让却规定不明确。2008年底开始深圳市国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一以招拍挂方式出让土地使用权。随后，南山光大木材厂地块、龙岗区的回龙埔旧村地块、宝安宝城26区地块以及福田锦龙新村地块，在2008年底、2009年上半年通过挂牌方式进行了土地使用权出让。考虑到城市更新项目用地的特殊性及其土地使用权出让的可操作性，2009年9月，广东省出台了省三旧改造意见，该意见明确可以采用签订补充协议或者补签出让合同的土地出让形式，更新办法重新明确可以采用协议出让这种形式。

另外，按照更新办法的相关规定，政府主导收购土地整备的城市更新改造项目，其项目土地使用权应通过招拍挂方式出让。

（五）城市更新项目的主要办理程序

1、城市更新单元规划制定计划：区级政府对辖区更新项目进行筛选，根据城市规划、业主意愿等情况制定计划报规划国土委员会，并由深圳市政府批准；单一主体的片区还可直接向规划国土委员会申报。

2、土地及房屋确权登记，此项程序主要是针对更新单元范围的土地和房屋进行确权处理，具备合法登记的土地及房屋、权属清晰的更新单元直接办理后续手续。

3、城市更新单元规划的编制和报批，由区政府组织申报单位编制单元规划草案，单元规划符合法定图则的由市规划国土委员会辖区管理局批准，突破法定图则的由城市规划委员会批准。

4、企业、个人协议收购更新单元内物业，收购完成后向区城改办申请办理改造实施主体确认手续。

5、改造单位办理项目用地规划行政许可，补签土地出让合同或签订土地出让补充协议，补缴地价。

6、更新项目开发建设。

（六）补缴地价标准（以龙岗区为例）

《更新办法》第三十六条至第三十九条规定了拆除重建项目按照原有用地权属和用途分成四类情况，分别按相应标准补缴地价。

（一）更新项目中城中村部分的用地，特区内外采用统一的地价政策，即新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

本地价标准所称城中村是指深圳市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

（二）1993年7月前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

（三）拆除原有工业区的项目，改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑

面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改建为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途剩余公告基准地价标准计算地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定按照基准地价计算应缴地价。

（四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价。

四、城市更新模式的优势

深圳城市更新工作的相关是在该地区已发展到较高阶段的基础上逐步形成的，该模式通过小房换大房，改善单元内公共基础设施，可以确保居民资产的大幅增值，改善居民的生活环境；企业前期做好更新单元的具体建设方案，得到居民认可后双方签订委托改造的协议，毛地挂牌或协议出让，让前期参加的企业不存在拿地的风险；因前期项目得到居民的认同，政府拆迁和项目动作的风险较小，项目建设后，企业将为政府提供占总建设面积30%左右的保障性住房，保障政府的收益。该模式可以在最大程度上形成政府、企业、居民三方利益的共同体，形成三方共同推进项目建设共同体。

该模式值得借鉴，但我市推行该模式在法规政策方面还存在较大的障碍，是否适合在我市推动也需要作进一步的研查研究。

第四篇：深圳大学城调研报告201209

深圳大学城考察报告

2012年9月

一、深圳大学城情况介绍

深圳大学城创建于2001年，是深圳市委市政府为抢占战略性新兴产业制高点、补齐深圳基础研究短板、推动高等教育跨越式发展的重大举措。深圳大学城总体规划面积3.8万平方公里，分东西两个校区。西校区面积1.45平方公里，目前已全部建成投入使用，现有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院和哈尔滨工业大学深圳研究生院3个办学机构。东校区目前已引进南方科技大学、深圳大学东校区、中科院深圳先进技术研究院、国家超算中心深圳分中心等单位，正在规划建设中。

大学城现有各级各类重点实验室30个左右，包括国家重点实验室深圳分室1个，国家级工程研究中心分中心2个，教育部工程研究中心分中心2个，广东省重点实验室1个、深圳市重点实验室16个，正在筹建中的国家级重点实验室9个（2个进入国家重点实验室培育期）。大学城共有专职教师380人，其中高级职称教师占专任教师的72.11%，具有博士学位者占专任教师的93.16%；国家“千人计划”8人，深圳“孔雀计划”30人，外籍和留学归国人员219人；在站博士后126人，是深圳最大的博士后科研基地。此外，还有院士23人、长江学者4人参与科研教学工作。大学城主要发展以理工科为重心的全日制研究生教育，兼顾本科教育和继续教育。西校区三所研究生院目前拥有全日制在校生6753人，其中博士915人，硕士5738人，本科100人。已累计培养1.6万余人，当地就业率约45%。三个大学有各自独立的宿舍、食堂、运动场。大学城公用图书馆、公共体育馆现已落成。预计全部饱和可达8000人。

二、深圳大学城管理模式

深圳大学城的管理单位早期为大学城建设办公室，现为大学城管理办公室，并成立了相对应的后勤公司来统一管理后勤事务。大学城管理体制为：设大学城领导小组，由市长任组长，各相关事务分管副市长、各职能局负责人任小组成员，领导小组下设办公室和管委会办公室（一套班子）。大学城管理办公室下设综合与发展处、后勤与保障处和安全保卫处三个处，以及两个直属单位—深圳大学城图书馆和深圳大学城网络信息中心，均为全额拨款的事业单位。

负责大学城的日常工作的大学城管理办公室原设定职能为：制定大学城管理制度；管理大学城国有资产及各项公共资源，做好大学城后勤服务工作，为办学主体提供服务；向市政府提出大学城发展学科目录的建议；配合市教育局组织大学城内办学监督和办学评估；负责公共园区安全工作；协调各研究生院之间、各研究生院与各职能部门之间的关

系。管理职能与管理力度相对较弱。

三、政府扶持政策

深圳市政府对各高校的扶持政策指向明确、操作简单，分为财政拨款和校园基础设施建设两种。

1、财政拨款。深圳市政府对研究生院的资金支持分为学生规模奖励和科研奖励。

（1）学生规模奖励：前三年，每校每招生1名学生，市政府给予5.7万元的拨款，三年后，每名硕士生给2.4万元，每名博士生给3.6万元，每校每年享受资助的学生最大额度为1470人。累计投入支持经费6亿多。

（2）科研奖励：科研扶持政策力度较大，每个国家重点实验室给予3000万元的资金，每校支持3个重点实验室，其他实验室每个扶持300万元。所有资金都由市政府直接拨到各高校深圳研究生院。累计投入支持经费3.3亿。

2、校园基础设施建设

深圳大学城的西校区引进了清华、北大、哈工大三所研究生院，该校区的硬件设施均由深圳市政府出资投入建设，给学校免费使用。东校区建设则采用社会融资或政府拨土地、学校自己建设的办法。10年来，深圳市政府累计投入大学城基建经费约16亿元。

第五篇：调研报告+深圳大学生创业研究

深圳大学生创业研究

【摘要】：随着科技的高速发展以及大学生就业问题的日益突出, 大学生自主创业受到越来越多的关注。本文在深圳作为改革开放30年为大背景下，以深圳大学在校大学生为研究对象, 利用120份在校大学生的调查问卷,并结合文献查阅、访谈等方法,对深圳大学生的创业概况包括创业动机、创业局限、创业方式以及创业环境进行研究，讨论深圳大学生在深圳创业的机遇和挑战、自身的优势与劣势等问题，为有志于在深圳创业的大学生创业者提供参考建议，同时为以后对此方面的相关研究者提供资料支持，更是希望能够一起政府和学校方面对大学生自主创业的重视和支持。

【关键词】：深圳 大学生 创业 政策优惠 创业环境

引言：在大学生自主创业越来越热的今天，我们看到有些人很早就已经投身其中，有些人正跃跃欲试，但有些人却呲之以鼻，觉得自己一辈子都不可能走上这条路。我们也看到有的人成功了，从此在自己喜欢的领域叱咤风云，但有些人却不幸的失败了，赔上的不只是资金，还有自己的青春与热情„„所以，我们小组想要去了解一下大学生创业的现状，他们需要具备什么样的条件才适合创业，才不至于盲目的跟随而失败；同时我们还会深入地了解政府部门和学校方面对自主创业学生有什么优惠政策，让学生在创业的路上走得更顺畅；并且我们还会联系学校创业园的师兄师姐，了解他们的创业之路，为那些即将创业的人提供一些数据与建议，让后来创业的人在前辈的指引下能够少走弯路，能更好的适应创业这条路。

第一章、课题研究背景

第一节、课题研究现状

在参赛之前，我们了解到身边的很多同学对以后毕业后在深圳自主创业的道路都表现出一定的热忱，甚至有的同学在校期间就已经开始了自己的创业之道。但当我们问及是否了解深圳政府方面或者学校方面可有相关的创业支持时，能详细回答者甚少。有的甚者表示不了解。他们表示，网上对这方面的调查研究资料并不是很多，甚至查不到。所以本小组选择“深圳大学生创业研究”作为我们的研究课题，以深圳大学在校大学生为调查群体，做一个相关调查，希望能够在此方面对大学生创业者提供相关的创业支持，与此同时也希望借此引起学校方面的支持，对我们创业者提供更直接的帮助，切合深圳大学的人文思想教育。

第二节、问题简述

随着中国精大众化教育的普及，国家迎来了就业高峰期, 就业形势严峻。在此形势下, 更多的大学生选择自主创业帮助解决就业问题。一批又一批的大学生创业者用自己的聪明才智和辛勤劳动为中国经济的腾飞作出了卓越的贡献。在各界的关心下, 大学生创业者的队伍不断壮大。大学生创业不但可以解决了自己的就业问题, 同时还为其他人提供就业机会。我国地域辽阔, 不同的城市有着不同的创业环境,其原因多种多样.包含城市间的区位、规模、历史、文化以及各自面临的经济社会发展水平等。面对已改革开放30年的深圳经济特区，来此创业的大学生会有着这样的机遇和挑战？而大学生在创业之初又会有怎么的问题？他们需要怎样的支持与帮助？这是本篇论文所要探讨的问题所在。

第二章、深圳大学生创业概况

第一节、创业动机

经过调查问卷和访谈发现大部分深圳大学生创业的目的分为以下个方面：

一、实现自我抱负，体现自我价值。关于财富的梦想，我们想通过自己双手去创造，而年轻就是我们最大的资本。

二、受到亲戚朋友的影响而创业。

三、形势所趋。在就业形势日趋严峻的今天，大学生自主创业是一种自寻出路的举动，同时也缓解了社会就业的巨大压力。在知识经济时代的今天，大学生自主创业有更多向高科技行业的意向，加上自身较为丰富的知识，有利于加快产业升级，推进国民经济的发展，培养创新型人才。

第二节、创业局限

根据访谈得知，创业成功的比率是与资助面有关的，深圳市和深圳大学对自主创业的优惠政策比较多，因此本市大学生自主创业成功的比率应该也比其他城市高一些，但成功这个概念很难界定（比如有些企业虽然尚未盈利，但有很大发展前景，有些企业虽然盈利，但已是强弩之末）要统计这个比率更是不容易，而根据一位老师说，保守估计不到3%。

创业这个词语，在深圳大学生中间，是很大的机遇，也是很大的诱惑，很多人不顾一切就投入到了创业这个行业当中，但是往往拼得头破血流却毫无成果。因为不是每一个人都适合创业，不是努力就一定能成功，所以不要盲目，每个人在创业之前都应该好好了解自己的个性和能力，如社交能力，商业触觉，企图心等等。可以做相关的测试或者询问老师和朋友，如果不适合创业就应该当机立断抽身。

根据访谈调查得知，在已经创业的深圳大学生中，他们面临的阻碍最大的是缺乏一个优秀的团队。建议政府成立一些创业咨询机构，并且提供一个创业自由咨询的平台和交友空间，使得想要创业的大学生们在平台上自由讨论和咨询，了解自己的伙伴以及对手创业的大致情况，不会出现盲目乐观或者盲目悲观的情况，并且在交流过程中寻找适合自己的创业伙伴。

创业大学生面临的阻碍第二大的是资金和处理问题的经验不足。一方面建议政府和银行在借贷上给予学生更大的优惠；同时建议创业咨询机构切实的根据各个大学生创业方式不同来提供相关建议，如提供法务等咨询，使大学生更好地获得合作企业资源；建议政府提供路径使大学生创业与风险投资公司联系结合，有条件地做担保，使大学生创业能获得更多资金； 鼓励创业成功人士举行创业巡回演讲，传授给大学生成功和失败的经验，使大学生保持信心和勇气继续创业，少走弯路，虽然成功不能复制，有一些基本素质需要自己领悟；另一方面建议大学生创业前先到相关企业实习，学习积累相关经验，克服遇到困难时茫然无措的心理状态，同时加强自身专业以及创业相关知识的学习，多向成功人士请教，博采众长，多参加相关方面的比赛来积累经验，因为在参加活动和比赛的过程中可以比较实在地了解创业，提前知道在实际创业中可能遇到的问题，以及应当如何解决。创业大学生面临的阻碍第三大的是缺乏对市场的了解。建议大学生无论在创业前还是创业时都不能掉以轻心，必须广泛收集资料，了解自己创业所在的市场，据此认清自己应走的创业方向，同时时刻观察市场动态，以便不断修正自己的工作。而不管是面临什么方面的阻碍，大学生如果真正想要创业就要坚持自己的想法，不要动摇，脚踏实地地一步步向成功靠近，急于求成和浮躁永远是创业的大忌，必须坚信自己的能力加上努力和踏实，是能够取得很好的成绩的。

第三节、创业方式

根据调查和访谈了解到，大学生创业多半选择合伙创业，其中包括加盟代理连锁店和企业等等，大约百分之三十的大学生选择自主创业，而自主创业主要是高新技术类别的，由于自身专业优势，以及学校导师帮助等天然优越的因素，使大学生更倾向于这方面的自主创业项目，同时，学校也比较愿意支持有科技含量的项目，自主创业还有一个重要部分是智力服务类别的，旧点子新创新，如我校毕业生去年的关于盲人和老人看书产品的研发。除了这些项目以外，自主开餐厅、淘宝店等也是有的，但这类项目比较难申请到创业资金。还有不到百分之五的大学生选择家庭创业和其他创业，其中在深圳成长的大学生和拥有家族企业的大学生比较有创业优势。

第三章、深圳大学生创业环境因素分析

创业环境可以理解为区域经济和社会系统与创业人员之间的媒介, 选择适合自己的创业环魔对大学生创业者能否取得成功具有深远的影响。

大学生创业环境因素可以分为两类：外部环境因素和内部环境因素。涉及到市场、行业、经济、环境、政治、社会等各个方面。美国巴布森学院和伦敦商学院联合进行的“全球创业观察”将国家政策、创业服务、金融支持、创业投资、产权保护、创业教育、商务环境等九项作为创业环境评价指标。我们将从以下几方面来研究深圳大学生的创业环境：

第一节：外部环境

一、政府政策

（比较国家政策和深圳政策）近年来，为了支持大学生创业，国家出台了许多大学生创业优惠政策，其中涉及融资、开业、税收、创业培训、创业指导等诸多方面。归纳下来有以下方面：

（一）大学毕业生在毕业两年内自主创业，到创业实体所在地的工商部门办理营业执照，注册资金(本)在50万元以下的，允许分期到位，首期到位资金不低于注册资本的10％(出资额不低于3万元)，1年内实缴注册资本追加到50％以上，余款可在3年内分期到位。

（二）大学毕业生新办咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税两年；新办从事交通运输、邮电通讯的企业或经营单位，经税务部门批准，第一年免征企业所得税，第二年减半征收企业所得税；新办从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、物流业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税一年。

（三）各国有商业银行、股份制银行、城市商业银行和有条件的城市信用社要为自主创业的毕业生提供小额贷款，并简化程序，提供开户和结算便利，贷款额度在2万元左右。贷款期限最长为两年，到期确定需延长的，可申请延期一次。贷款利息按照中国人民银行公布的贷款利率确定，担保最高限额为担保基金的5倍，期限与贷款期限相同。

（四）政府人事行政部门所属的人才中介服务机构，免费为自主创业毕业生保管人事档案(包括代办社保、职称、档案工资等有关手续)2年；提供免费查询人才、劳动力供求信息，免费发布招聘广告等服务；适当减免参加人才集市或人才劳务交流活动收费；优惠为创办企业的员工提供一次培训、测评服务。

以上优惠政策是国家针对所有自主创业的大学生制定的，各地政府为扶持当地大学生自主创业也出台了相关政策法规，使其更加细化，更加贴近当地实际。而深圳的政策则更加优越：

二、深圳地方政策

（一）高达10万元的贷款(金融支持)我市今年出台多项鼓励和支持大学毕业生创业带动就业的政策，如提供10万元的小额担保贷款，如果是多人共同创业的话，还可以进一步提高额度，还贷期限不变，还是两年。

（二）贷款担保条件放松(创业服务)贷款担保问题，原先刚毕业的大学生可能很难找到担保人，这次将推出企业法人担保模式，如果学生和某个企业合作，只要该企业是在深圳注册的，也可以作担保。

（三）税收和补贴近10万的优惠(金融支持)原来是由市财政贴息50%，现在是全额贴息，免收有关行政事业性收费，给予税费补贴、社保补贴、场租补贴等。我市出台了创业带动就业相关政策，对在本市自主创业并带动就业的毕业2年以内的全日制大中专学院及技校毕业生等7类人员给予创业奖励和创业补贴，大学生创业可享受税费补贴、社保补贴、场租补贴。”倘若创办企业，可免两年的企业所得税；大学毕业生从事个体经营的，自批准经营日起，1年内免交个体户登记注册费、个体户管理费、经济合同示范文本工本费等；若成立非正规企业，只需到所在区县街道进行登记，即可免税3年。

（四）注册资金仅3万元(金融支持)资金深圳大学生创业贷款最重要的政策之一，就是注册资金低至三万元。深圳市劳动就业服务中心创业服务部部长姜鑫在会上透露说，为了鼓励高校毕业生通过自主创业实现就业，市劳动保障部门联合工商等相关部门正努力降低创业门槛，培植创业主体。比如，多个股东的有限责任公司的最低注册资金从原来的10万元降低到3万元，个人的有限责任公司的最低注册资金仍为3万元，但可分期注资。同时，经营场地条件有所放宽。经营场地可以是租赁房或自己获得合法产权的房屋，所从事的项目在不影响左邻右舍的前提下可以在家里进行。

（五）政府简化手续和提供技术支持(创业教育)大学生创业可享受简化相关手续的办理过程，如营业执照等；并且简化贷款程序，政府人事行政部门免费为您服务，如人事档案保管、招聘广告服务、员工培训等等，深圳应届大学毕业生创业可享受免费风险评估、免费政策培训。

（六）政府建造创业园帮助创业(商务环境)建立创业实训基地和打造学生创业园。建立创业实训基地是让即将毕业的学生进行实践，这个基地的概念是一个虚拟的商场或公司，主要是面对大学生，通过建立模拟体系，让学生进行虚拟交易。

从我们的调查问卷结果可以看出，在我所调查的人群中了解优惠政策的人数非常少，这说明深圳在鼓励创业这方面有相应的优惠政策出台，但宣传力度不够，这方面需要改进。此外，大学生本身也应当及时关注政府或社会提供的相关支持。

总结:通过与国家政策相对比,我们不难发现，深圳本地创业政策相当优厚，例如注册资金仅为3万元、贷款条件相对宽松等。但通过调查研究发现，大部分大学生并不是非常了解相关政策，一部分人知道其中一些政策，但详细政策却不甚了解，而大部分人可以说完全不了解创业政策。因此我们认为，政府和大学应该加大宣传力度，同时宣传各种创业案例，拓宽各种信息传播通道，政府应当和大学有更多的交流与合作，鼓励和扶持大学生创业.第二节、内部环境

我们这里所说的内部环境主要是指：大学生创业者所应当具备的能力和素质。我们通过问卷调查结果以及对大学生创业者的进行的访谈工作（见附录），将内部环境概括为概括为“十大素质”，包括：欲望、人脉、眼界、谋略、沟通能力、领导能力、冒险精神、商业触觉、家庭背景、专业素质。客观的说，这些能力和素质并非短期培训所能练就的，有些素质甚至就算是培训也很难达到，比如谋略、胆量，比如识人用人等，这些大部分都是需要长时间不断的训练和积累才能具备。

从调查问卷结果，我们可以看出，冒险精神排在第一位，其次是沟通能力以及领导能力，再次之是人脉。

一、冒险精神。

随着大学扩招，毕业生的迅速增加，社会需求基本上保持再扩招前的水平，而用人单位大多希望是要有几年工作经验的“成手”，毕业生就业压力越来越大。面对这种形势，选择自主就业既可以为自己寻找出路，又是为社会减轻就业压力。当前，想要开始自主创业的人并不少，这方面的意识越来越明显，大学生们不再依赖家长、学校，而是主动发现、寻找机遇。但由于缺少创业经验、资金、商业触觉以及社会认可度等方面的原因，大学生创业在身体上、心理上都承受着莫名的压力。就业形势日趋严峻，不具备相当的冒险精神，大学生创业者难谈创业。

二、沟通能力以及领导能力。

沟通能力与领导能力与是人际关系（人脉）好坏的风向标。人脉就是财富。人际关系条件对创业者来说也十分重要。尤其是在当前市场经济条件下，搞好人际关系，对创业者顺利完成创业活动将起到积极的促进作用。所谓的人际关系条件主要是指创业者在自己工作、学习以及生活的空间内，通过交往而逐步形成的相对稳定的联系，对创业者从事创业活动有促进和影响的各种有利条件。人具有社会属性和自然属性，其社会属性主要通过人的社会行为体现出来，具体表现在个体的人在衣食住行等方面都不可能脱离这个社会群体，总要直接或间接地与他人发生联系。这样，创业者总在自己的生活范围内逐步形成一个相对稳定的关系网络。这个网络对于创业者来说，是一笔不可多得的财富。同时；作为创业者还要学会充分利用和调动这些有利因素，使其能最大限度地为创业活动提供援助。

三、学校相关的创业培训

创业教育与培训是创业活动能否顺利与成功开展的重要条件,对创业者能否竖立正确的创业观、保持良好的创业心态以及选择适合的创业道路有着极为重要意义。我国现在非常重视创业教育的开展, 从中小学教育到大学乃至职业教育中的创业教育, 国家都给予了高度的关注, 也投入大且的物力、财力和人力可以说一国创业教育水平直接影响创业意识的养成.也是创业者将潜在的商业机会变成商业基础。

从以上结果可以看出，有创业意愿的人之中从不参加创业培训或讲座的人数比较多，这说明我们的创业教育培训各方面还还不够完善。参加相关培训或讲座的同学们普遍认为这些学习帮助不大，所以在这一方面深圳政府应该提高力度改进提高，从本土出发，进行实践与课程相结合。

从以上的调查结果来看，大部分大学生更多的希望是到企业里去实习，积累更多的经验，在创业之前做好充分的准备。这方面，大学学府应当响应学生的需要，与企业进行更多的交流和合作，给有意创业的学生提供更多 的机会接触企业，了解企业，使他们对自身是否适合创业、是否已经具备创业的相关能力有个更直接的感受和判断。书上得来终觉浅，绝知此事要躬行。实践，是我们的需要。

总结:大学生创业要具备相关的素质，而谋略与胆量、沟通与人脉，无疑就是我们手上最需要的武器。这些武器并不是先天造就的，而需要我们去“行动”。学校是我们的大舞台，是我们发挥能力、锻炼能力、磨练武器最好的练兵场。宅是腐道，绝不是王道之举。在与书为友的同时，大学生应当有适当的时间有意识投入到相关的社团活动中。此外，寻找机会，踏出校园，多与企业相接触，积累社会经验。这无疑需要学校为我们提供一个更好的平台。

第四章：结论

大学生可能会因为很多的原因而走上自主创业这一条路，也许这是他们从小的理想，也许是他们觉得这样能把所学的知识更好地运用，也许是觉得这样能创造更多的财富，又也许是就业形势所逼或其他的什么原因，但不管怎样，在选择这样一条路之前，我们需要先了解它，切忌盲目的跟随大众，要考虑好自己是否具备创业的条件和素质。在我们小组所做的调查里，大多数的人认为大学生创业需要具备好的创业思路和敢于挑战与冒险的精神，并且高瞻远瞩，在机遇到来的时候能毫不犹豫的抓住它，有时甚至放手一搏；大学生还需要具备良好的沟通能力与领导能力，能够令投资人或整个创业团队信服；并且他们还需要具备良好的心理素质，因为在创业的路上不会一帆风顺，会遇到很多意想不到的困难和挫折，他们不能因为这些挫败而退缩，而是要坚持不懈，积极面对，努力找出解决问题的方法，这样才能更好的走向成功。现在大学生创业能得到政府和学校的支持，他们在融资、开业、税收有一定的优惠政策，并且还有创业培训和创业指导，当然这让他们的创业之路能更顺畅些。创业之路充满了机遇与挑战，不是每个人都适合创业，所以在决定是否走这条路之前都应该好好考虑清楚，如果具备了创业条件和素质又有创业热情的，那就应该好好抓住这个机会坚持努力；如果不具备这些条件与素质的，那就应该好好考虑是否放弃这个想法对自己以后的职业生涯有更大的帮助。第五章：致谢

这个研究的一切成果都得来不易，我们为它付出了很多心血，它是我们每个人努力的结果。在这里我们要感谢深圳创业协会的老师，职协的各位老师和创业园的各位师兄师姐，他们为我们解答疑难，为我们调查报告的完成贡献出很大的一份力；还要感谢我们的指导老师，谢谢他给我们的意见和建议；最后要感谢我们小组的每个成员，每个人都为这份研究付出了很多，大家都很努力，团结协作的团队最可爱，谢谢每一个人！参考文献

[1]徐立青、刘世蓄、钟婉欣、季楠：《大学生创业环境的比较分析》（基于北京、上海、无锡、徐州、广州、深圳六城市的调查）《商场现代化》2011年7月下旬刊总第654期

[2]黄凯、郑昌良、彭俊锋：《影响大学生自主创业因素分析》 《法制与社会》2010年11月上 http://www.xiexiebang.com http://www.xiexiebang.com http://www.jobkk.net

附录（附上我们的问卷以及访谈记录）