wjnsh-调研2005.9关于个人住房贷款中风险管理的思考

第一篇：wjnsh-调研2005.9关于个人住房贷款中风险管理的思考

（江苏省银行同业公会调研）

关于个人住房贷款中风险管理的思考

武进农村商业银行张建明

一、我国个人住房贷款的发展现状

我国个人住房贷款起步于1998年，特别是2000年以后，个人房贷出现了超常规发展：1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元，到2004年10月末，全国个人住房贷款余额已达14977亿元，比1998年增加了14594亿元，增长了34倍，其增速远远超过房地产开发贷款；虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上，如2004 年底和2005 年1 季度末分别达到15922.3 亿元和16743.7 亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。

我国居民个人住房贷款的快速增长：一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变；二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年，这就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期；如一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升趋势。从实际情况看，《2004年中国房地产金融报告》指出，在房地产开发资金来源中，企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算我国房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，潜在与现实风险实在不容忽视。因此，在此背景下对个人住房按揭业务中银行信贷风险识别与防范等问题的分析研讨就具有特别重要的现实意义。

二、银行个人住房贷款的风险剖析

1.假按揭风险：假按揭的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。

假按揭的产生主要有三方面原因：一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍，在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下，利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点，炮制假按揭，从银行套取资金；二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务，单方面放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核，放任具有假按揭苗头的行为发生；三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗。

假按揭对银行和诚实的借款人都具有重大不利影响：对银行而言，容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足，从而形成损失。对诚实的借款人而言，往往因为所购房屋楼盘烂尾或存在严重质量问题而不能正式取得房屋产权或不能正常居住，购房目的往往落空。

2．抵押物风险：主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。

从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要存在以下情况：一是土地管理部门与房产管理部门相互独立、缺乏协调，房产管理部门存在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证就对房屋单独办理抵押登记现象，致使银行在行使抵押权时存在 1

一定的不确定性；二是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置，也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”；第七条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，而且这种前置性义务没有明确的判断标准，明确时间限制。

3．房屋买卖合同瑕疵风险

从表面看，房屋买卖合同与房屋抵押担保贷款合同是两种互不隶属的合同。但从法理来看，房屋买卖合同纠纷可能对房屋担保贷款合同产生重大影响。如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”房屋买卖合同可能被确认无效或者被撤销、解除的事由也将成为影响银行个人住房贷款安全性、稳定性的事由。

这些事由主要表现为：一是出卖人在房屋买卖合同订立后将房屋另行出卖或抵押，如出卖人又将该房屋出卖给第三人、或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是出卖人故意隐瞒重大事实而造成房屋权属存在重大瑕疵，如故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明、或提供虚假商品房预售许可证明、或是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实等；三是因一方或双方违约致使合同标的无法实现；四是房屋本身相关的事由，如房屋主体结构质量不合格、或是房屋套内建筑面积与房屋买卖合同约定面积误差等纠纷。在这些情况下，房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，按最高人民法院在上述《解释》中规定：出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结果就是银行的债权由原来的抵押担保债权沦为一般债权，既有的优先受偿权归于灭失，银行个人住房贷款风险就骤然大增。

4．银行资金筹措与安排风险

一是资金流动性的影响。个人住房贷款期限长，流动性较低，银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。银行用来发放贷款的资金主要来源于存款，而存款具有较强的流动性与不稳定性，在鼓励创新与冒险的现代经济环境中，银行吸纳存款的难度会大大提高，导致资金流动性不足的可能性会加大。考虑到国内资本市场的逐渐壮大，金融机构从分业经营向混业经营转变的趋势，金融产品将越来越丰富，金融创新将越来越快。必然导致国内居民资产从银行存款大量分流。

资金流动性在未来将成为银行必须努力解决的问题。

二是提前还款的影响。当市场利率下降时，借款人可能通过再融资的方式提前偿还银行的抵押贷款，以降低贷款成本，而对于银行来说，预期相对高收益的投资提前收回，因而面临在低利率环境下再次投资的问题，从而造成了一定程度的风险；由于投资渠道的狭窄和“无债一身轻”等传统观念的影响，借款人一般倾向于提前还款，当市场利率上升时，因需要承担更高的利息，借款人提前还款的倾向更加明显。提前还款能够确保银行资金安全回笼，降低资金流动性风险，但现实的情况是，个人住房贷款属于银行优质资产，是银行实现资产结构优化的重要工具，有意愿和实力提前还款的借款人往往属于银行的优质个人客户，银行为营销个人住房贷款支付了一定的成本（有些成本是难以量化的）；借款人在贷款后很短时间内大量提前还款，将造成银行支付的成本尚不能完全收回，更不要谈盈利，同时也打乱了银行的资金安排计划，迫使银行必须支付利用提前收回的资金再次投资的成本，资金安全性也没有进一步保障。

三、银行个人住房贷款风险的控制

我们认为银行个人住房贷款的风险控制应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，进行综合防范，建立行之有效的个人住房贷款中银行风险的法律防范机制。

（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制

在我国目前个人住房贷款的传统做法中比较突出的特征，就是从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程，作为个人住房贷款中重要一方的银行应当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。一是规范二个合同即购房合同和个人住房按揭贷款合同，银行要密切关注房屋买卖合同的瑕疵，并在住房按揭贷款合同中明确卖方（开发商）承担贷款出险时回购抵押物的义务关系，确保住房贷款合同相因要件的稳定与可靠；二是明确三方当事人即开发商、购房人和银行的职责关系，特别是开发商与银行的关系，开发商是保证人、银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款，银行可向开发商进行追偿，当银行依法处分抵押房产时，开发商应无条件回购该房产。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险”。

（二）实现住房按揭与保险相结合，建立住房按揭风险转移机制

保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。

近期比较可行的做法，就是围绕住房按揭贷款开发设计出一系列市场需要的保险险种，如购房人所购房屋财产保险、开发商和购房人的履约保险、住房抵押贷款人寿保险（目前美国友邦保险公司上海分公司已推出这种保险险种）、购房人破产保险、失业保险、意外保险等，从而降低支付风险，提高居民购买力。此模式没有太大的政策和立法限制，却拥有巨大的保险市场细分空间，比较适合我国目前现实。

未来的长远思路可考虑建立一个专门的国有住房金融管理机构，为居民提供住房贷款保险。借款人将住房贷款利息按期还给银行，而将本金交给保险公司。

由保险公司不断地增值运用，在贷款到期后，由其一次将本金还给银行。由于保险公司是按复利计息，同时又有有力的增值手段，最后的这笔钱支付本金后还可有一笔盈余（盈余的多少视贷款利率、期限和保险公司的经营业绩），既可以充当意外保险费，也可以返还借款人，从而建立起买房人、银行、保险公司的多赢关系，从而推我国住房按揭标准化的发展。

(三)开辟律师业务与按揭业务的契合点，确立按揭风险预防机制

实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，虽然我国目前还缺乏足够的结合面，但笔者认为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：

1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等。

2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。

3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。

4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。

（四）加强制度建设，提高个人住房按揭中银行的风险防范能力

实践证明我国商业银行在长期管理中建立起来的许多内部管理机制是有生命力的，我们所要做的就是适应市场、灵活运用，通过加强管理来提高风险防范能力。

一要加强贷前调查、贷中审查和贷后管理方面的制度建设，要切实将借款人的购房用途、收入来源、还款能力等环节纳入信贷风险的制度化管理体系。

二要严格遵守银行同业公会“关于进一步加强个人住房贷款管理的约定”，规范个人住房贷款市场秩序，防范住房按揭中信贷风险，促进房地产金融健康、持续发展。

三要健全有效的内控机制，强化一级法人制度下的授权和转授权制度，从提高内控监督的广度和深度、改善内控机制运作质量上完善内部管理制度，加强薄弱环节的管理，提高住房按揭风险的防范能力。

总之，当前在我国商业银行面临个人住房按揭多种风险的情况下，通过培育银行信贷风险防范的外部机制和内部机制，从内外两个方面来防范、化解银行风险，在理论上讲是合乎逻辑的，在实践上也是切实可行的。

二○○五年九月二十日

第二篇：个人住房贷款调研

个人住房贷款

(工商银行个人住房贷款)

业务简述

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。

适用对象

个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且具有良好的信用记录和还款意愿。

特色优势

1.贷款期限长--最长期限可达30年。

2.贷款额度高--一手房最高贷款金额可达到所购住房市场价值的70%。

二手房最高贷款金额可达到所购住房市场价值的60%。

3.融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。

4.还款方式灵活--为您提供多种还款方式及特色还款服务，借款人可根据需求自由选择。

5.贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。

6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。

申请条件

申请工行个人住房贷款需具备以下基本条件：

1.具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；

2.具有良好的信用记录和还款意愿；

3.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

4.具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；

5.具有支付所购房屋首期购房款能力；

6.在工行开立个人结算账户；

7.能够提供工行认可的有效担保；

8.工行规定的其他条件。

申请个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：

1.借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明；

2.借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；

3.借款人经济收入证明及职业证明；

4.借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》或《购买商品房合同意向书》；

5.房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，或首期付款的银行存款凭条；

6.贷款人要求提供的其他文件或资料。

贷款额度

一手房最高贷款金额可达到所购住房市场价值的70%。

二手房最高贷款金额可达到所购住房市场价值的60%。

贷款期限

贷款期限最长30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。

贷款利率

贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。

还款方式与服务

个人住房贷款可采用以下还款方式：

1.等额本息还款法。贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

2.等额本金还款法。每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

3.按周（双周、三周）还本付息还款法。以等额本息或等额本金还款法为基础，以7天或者7天的整倍数作为还本付息的周期，周期最短为7天，最长不超过21天（含）。

4.“随心还”还款法。在合同约定的还款期内，以等额本息法计算的还款金额作为每期最低还款额，在此基础上可随意增加还款额，实现提前还款。

5.“入住还”还款法。在购买产权房或购买与工行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所购房产入住之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息。

每期还款日一般为贷款发放日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日；最后一期还款日为贷款到期日。您也可根据自身收入状况选择固定的每期还款日，合理安排个人资金收入与支出。

 服务渠道与时间

您可在工行合作的按揭楼盘售楼处向工行客户经理提交贷款申请，也可选择工行个人贷款中心或当地分行个人信贷业务部门递交贷款申请。

 操作指南

业务流程图：

1.提出申请。您向工行提出书面借款申请，并提交有关资料；

2.贷款审批。银行根据您的申请资料对贷款进行审批；

3.签订合同。在接到工行有关贷款批准的通知后，您要到贷款行与工行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理抵（质）押登记及公证等手续；

4.发放贷款。经工行同意发放的贷款，办妥有关手续后，工行将按照借款合同的约定，将贷款资金按规定一次性转入房地产开发企业在银行开立的账户，或与借款人约定的工行监管账户；

5.按期还款。贷款发放后，您须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；

6.贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

（1）正常结清：贷款最后一期结清贷款。

（2）提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向工行提出申请，由工行审批后到指定会计柜台进行还款。

贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

 利率信息

人民币贷款利率表

常见问题

1.贷款额度和贷款期限如何确定？

按照每月月供不超过月收入的50%的原则，结合您的收入情况，确定您每月还款的金额。工行客户经理会根据您的年龄、您所购买房屋的价格等因素，为您提供多种贷款额度和贷款期限组合，您可以选择最适合您的贷款额度和期限。

2.如何选择适合自己的还款方式？

目前最普遍、最常用的还款方式是等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法是指在利率水平不变的情况下，每月的还款本金和利息之和也不变，这种还款方式您比较省心，只要在每月还款日之前存入一定金额，银行便按固定金额扣款。等额本金还款法是指在利率水平不变的情况下，每月还款本金固定，利息逐月递减，比较适合在还款初期还款能力较强的客户，如果您希望通过初期多还款以缓解未来还款压力的话，可以选择这种还款方式。此外，如果您还有其他特殊的还款计划需求，工行还可为您提供按周还本付息、随心还还款法、入住还还款法等特色还款方式，您可咨询当地工商银行，由客户经理根据您的实际需求推荐适合您的还款方式。

第三篇：个人住房贷款的风险及防范

个人住房抵押贷款的风险及防范

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摘要：随着我国经济体制改革的不断深入和我国住房问题的不断锐化，我们除了解个人住房贷款的现状的情况下，还要知道个人住房抵押贷款的风险及防范。

关键词：个人住房贷款的含义现状风险防范

中国人“家”的观念很重，因此，要拥有自己的房子，才会有一种落叶归根的“归属感”和“幸福感”。但是我国的房价几乎是老百姓消费不起的。而住房又是人们的基本生活保障，住房的条件与我们的生活质量息息相关。近年来，房价的居高不下，让许多普通老百姓“望房兴叹”。作为当代的大学生，我们也许在不久的将来也要加入“房奴一族”的行列，因此，了解个人住房抵押贷款的基本知识，其风险和防范，既可以更好的保障我们自己的利益，也可以维护好市场经济的平稳运行。下面让我们来看看我国的住房贷款业务的发现现状，我们所以面临的风险和如何做好防范措施。

一、我国个人住房抵押贷款业务的含义

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

1、低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展

我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。

2、贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患

近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明 1

都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。

3、我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制

为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。

三、个人住房抵押贷款风险类型

1.国家政策风险

我国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。

2.法律制度风险

目前我国法律制度还不够完善，还没有针对消费信贷的法律、法规，特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中，由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险，导致相关法律问题的产生，而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应，从而形成了贷款运作的法律风险。

3.信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：

（1）被迫违约

被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

（2）理性违约

理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

（3）恶意骗贷

一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

（4）提前还款

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

4.抵押风险

（1）抵押处置风险

当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会

3遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

（2）抵押物价格风险

包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

5.流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。

6.利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。

7.管理风险

在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。

8.操作风险

操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务

4轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。

四、防范个人住房抵押贷款风险的对策

1.落实信贷责任制

落实各项贷款责任如经营责任、审批责任等建立充分的信息披露制度加强内外监管有效地降低商业银行的道德风险同时建立起不良贷款责任认定和追究制度使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后应该对借款人的信用状况进行严格审查对于不同资信度的借款人应采取不同的贷款安排贷款人向借款人提供贷款后应按协议催收贷款在整个贷款偿还期间借款人如有违反贷款协议的应立即采取相应的措施进行处理。

3.借款人违约风险防范

针对购房者存在违约可能性我们应从以下两点入手一是银行在接到购房者的贷款申请后需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定二是对置业者的资信进行审核。

4.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失同时贷款人也可投保住房贷款保险防止借款人不能如期还款的损失。

5.银行对风险的控制

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款稳妥发展二手房贷款市场首付款比例应当依据借款人还贷风险确定不宜一刀切要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核加强按揭贷款抵押登记审查积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整与我国现行的浮动利率相比它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

7.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点个人住房贷款业务需要依赖科技手段银行借助于先进的科学技术才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营从而提高工作绩效和工作管理水平同时IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

五、总结

几年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，以及金融机构放松贷款条件等因素导致房价的不断上涨，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理。中央银行应强化对银行贷款质量的监管，并尽快完善住房抵押贷款市场的信息披露制度，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。

参考文献：

1.胡红星:我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］经济师2007（6）

2.田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科学, 2004

3.杨笑寒.个人住房抵押贷款风险的控制[J].环渤海经济瞭望，2005,(8)

4.蔡天任.对我国发展住宅抵押贷款证券化的探讨[J].学术交流,2004,(5)

5.乔新霞.住房抵押贷款的风险研究[J].乌鲁木齐职业大学学报,2004,(3)

6.刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2002，(8)

7.百度：

第四篇：个人住房贷款按揭风险及防范

个人住房贷款按揭风险及防范（案例，四川分行推荐）

发布者: 魏宝 发布时间:2004-11-29

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个人住房贷款按揭风险及防范

近年来，国内商业银行个人住房贷款业务一直呈快速发展的态势，据资料显示，1998年以来我国个人住房贷款年均增长速度成倍以上。但随着个人住房贷款业务的不断发展，其经营管理风险已日益显现。我们在内部审计中发现，个人住房贷款业务中违规问题较为严重，不良贷款比例呈上升趋势，且存在不同程度的虚假按揭，有的按揭项目已形成呆帐损失。因此，努力揭示个人住房贷款风险点，对于提高银行资产质量，防范、规避和化解个人住房贷款风险，推进银行房贷业务健康地发展，具有重要意义。

一、个人住房贷款风险的主要表现形式

（一）房地产开发商及项目风险

来自房地产开发商及项目的风险包括：一是开发商欺诈行为，串通购房人套取银行现金，或取得按揭贷款后改作他用，或卷款而去，其中期房按揭发生的机率最大；二是房地产开发商资信能力较差，存在决策失误，经营管理不善，导致楼盘“烂尾”，按揭协议无法正常履行，贷款连带担保责任落空；三是开发商所开发的楼盘建筑质量不合格、配套设施不完善、产权存在争议等，导致购房人要求解除合同，或拒绝归还银行贷款。以上都可能给银行带来风险，甚至造成银行资产巨大损失。

从近年来我们在内审中掌握的情况看，开发商采取虚假住房按揭方式套取银行资金，是形成个人住房贷款风险的主要因素，“假按揭”在个人住房不良贷款总额中的占比已超过50%。开发商采取欺诈手段，形成“假按揭”贷款风险具体有以下方式：

1、开发商恶意诈骗。开发商以非法占有银行资金为目的，隐瞒真相，采取虚构购房事实、骗取银行贷款后挪作他用，造成银行信贷资产损失。某支行于2000年10月开始向某酒店公寓发放的按揭贷款，经核实 “假按揭”户数100户占比达86%，贷款本金7,397万元。该开发商采取虚增购房面积、价格、重复备案登记等以本公司及关联公司员工名义向银行申请按揭贷款，并将已办理按揭的房屋再次对外销售。当开发商诈骗行为暴露后，尚欠该支行前期开发流动资金贷款1,861万元利息144万元，虽然该支行采取了法律措施，但仅执行到酒店公寓部分房产，贷款损失明显。另外，某分行分理处1998年9月至2000年9月向某基地商住楼项目提供按揭贷款286户2,379万元，开发商采取编造虚假房号、重复按揭、同一人多次贷款和借用他人身份证方式，恶意骗取银行资金，其所办理的按揭贷款全部为“假按揭”。现该房产开发公司已停业倒闭，假按揭贷款余额及利息无法收回。

2、重复按揭。开发商将同一房屋向两个以上的自然人出售，并以重复出售的房屋到银行办理按揭。某支行在经办一“双塔”型电梯公寓按揭项目时，开发商将1、2号楼名称变更为A、B号后虚拟了10个房号再次向银行申请按揭贷款，这样，通过变更房号重复售房方式共套取银行“假按揭”贷款20笔1268万元。

3、无购房事实按揭。即虽有真实的房屋、真实的价格、真实的面积，但购房者没有真实的购房意愿和购房事实。房地产项目因选址失误、住房套型结构设计不符合市场需要，造成商品房无法达到预期销售目的，开发商为解决资金短缺矛盾以内部及关联企业员工以及工程往来单位员工身份向银行申请按揭贷款，按揭贷款的实际借款人和还款人均为开发商，当其经营状况恶化时，导致银行贷款风险。

我们在对某分行内控审计时发现，该分行向某商业城项目提供的商用房按揭贷款4800万元共165户，已出现全部逾期。经现场查实，按揭购房人均是开发商及其子公司内部员工。2001年以来该项目出现连续拖欠，其还款来源主要是开发商在银行留存的保证金。目前，该开发商尚拖欠前期开发流动资金贷款3500万元，信贷风险较大。2003年9月，审计人员在对某县级支行压缩不良贷款真实性核查中发现，该支行向某“服装城花苑小区”提供按揭贷款723万元共38户，其中19户按揭贷款属“假按揭”，开发商伪造了银行“现金交款单”（复印件）及其他相关资料，骗取银行资金。目前，该开发商已被注销房地产开发资格，其建造的商品房因市政规划调整，至今仍难以销售，营业房大部分处于闲置状态。

4、返租按揭。开发商与购房者有真实的房屋交易事实，但以高出同地段房产成倍价格进行交易，通过购房者名义向银行办理按揭，为开发商套取现金。此后开发商以租金方式分期将贷款本金连同高息返还购房者的非法融资方式。审计人员在审计某商业广场按揭项目时发现，1999年8月至2001年7月期间银行先后向该项目提供商用房按揭贷款28,636万元共569户。开发商与其中的531户商用房业主签定了补充协议，将所出售商用房返租，交由其子公司统一经营，购房人再以租金来偿还按揭贷款。2001年以来由于该开发商资金紧张，按揭贷款出现集体逾期，银行则采取扣收贷款保证金方式来压缩逾期贷款，其保证金帐户资金最低余额仅有437.37元。

5、购房单位假借个人名义办理按揭。随着房地产业的迅猛发展，部分企事业单位特别是某些小公司或私营企业具有较强的购房需求，但是由于受到当前信贷政策的限制，无法通过正常渠道获取按揭贷款，于是购房单位便与开发商串通，以单位领导及职工名义向银行申请按揭贷款。这样，虽有真实的房屋交易，但按揭贷款的实际借款人和还款人却是购房单位。在实际操作中，开发商通常是采取虚增房屋面积和房屋价格的手段，达到零首付目的后向银行申请等额按揭，进一步加大了银行的信贷风险。2003年10月，审计人员在对某支行个人住房贷款风险审计调查时发现，该支行1999年至2001年向某综合楼提供住房按揭贷款4083万元共110户，其购房合同编号属开发商自编号，按揭总面积26,000平方米，购房用途为住房，借款人均未婚，月收入为8000元或9000元。而实际购房人为八家餐饮娱乐及建筑单位，购房面积仅为11,000余平方米，用途为商用房。

6、集资建房按揭。即无真实的个人集资建房事实，部分单位通过“假集资建房”以职工个人名义申请个人住房贷款，套取资金用于其他周转。审计人员在对某花园小区集资建房按揭项目审计时发现，某厂职工集体购买该项目一期住房155套，所购住房中有149户每户贷款均为16万元，贷款担保方式全部以该厂法人房产作抵押。住房建筑面积每平方米单价均为1,758元，而同一地段房产对外实际售价仅为980元至1250元。按揭贷款资金进入开发商帐户后，开发商再以“退房款”方式将贷款资金转入该厂存款帐户。

（二）借款人信用风险

银行提供的住房按揭贷款由于具有借款人分布范围广、还款周期长等特点，因而面临的不确定因素较多，但造成借款人不能按期偿还的根本原因是贷款主体（购房人）偿债能力发生变化或资信状况恶化。

借款人（购房人）信用风险主要有以下方面：

1、借款人过高估计还款能力，当家庭收入不足以支付，或发生其它足以影响其偿债能力的情况时，无力继续供楼；

2、借款人死亡，继承人不再供楼，或因意外事故造成伤残、失业，失去还款能力，或借款人因家庭矛盾，如夫妻纠纷、离异等，银行债务的承担发生争议，借款人不肯归还银行贷款；

3、购房人提供虚假主体资格或经济状况证明材料，主观上有“赖帐”心理，其“收入证明”可信度低，实际还款能力不足。如我们在审计某分理处经办的某广场项目按揭贷款时发现，同一人以不同身份办理两笔以上贷款的有13户，其中某借款人分别以个体户、无业及公司职工身份累计取得按揭贷款4笔184万元，其配偶再次办理按揭贷款1笔40万元。

4、购房人购买按揭房并非自住，而是出于投机目的，将按揭房出租或转让以获取收益，当房地产业或整个宏观经济形势变化时，如租金下降或不能顺利转让，则必将导致贷款拖欠发生。

（三）银行内部控制风险

银行是按揭楼盘开发资金和个人按揭贷款的直接提供者，是按揭业务的主要操作者，因此，经办人员违规操作，贷款审批及监督机制不健全等是造成个人住房贷款风险的又一重要因素。具体主要有以下方面：

1、银行工作人员有章不循。一是贷前调查流于形式。银行内部对按揭项目贷前调查虽有明确的规定，但在实际操作中较普遍存在深度不够，质量不高现象。如某支行向某开发项目提供近一个亿的按揭贷款，信贷人员撰写的项目调查报告仅700余字。二是放宽个人住房贷款条件。由于个人住房按揭贷款具有收益稳定、风险相对较小等特征，各商业银行均将该业务作为支柱业务来发展。但迫于市场竞争压力，银行对借款人资信能力和对象审查常常采取降低贷款标准的办法来争取客户，扩大贷款规模，降低其因历史原因而形成的不良贷款占比。如降低贷款保证金比例，个贷品种从支持购买普通住房延伸至高档住房、商铺、别墅等；三是贷时审查和贷后管理简单粗放。由于个人房贷业务现阶段处于买方市场，银行对前来申请按揭贷款的人几乎来者不拒，贷款申请遭到拒绝的现象很少发生。当借款人不能按期还款时，银行往往采取扣收开发商保证金方式来压缩不良贷款，从而掩盖了贷款的实际风险，且丧失了化解贷款风险的最佳时机。

2、银行工作人员存在道德风险。由于目前银行在个人住房贷款发放与风险控制上尚存在漏洞，部分不法开发商恶意利用银行按揭骗取资金，其主要方法是重金贿赂银行工作人员，内外勾结，合力骗取银行资金。

从目前已发现的“假按揭”贷款中，购房合同房号、面积、价格、备案登记等存在明显漏洞，借款人身份与收入证明严重不符，但信贷人员均“未发现”或知道情况却不反映、不阻止，反而积极推荐上报；借款人首付款证明齐全，但资金从未进入银行结算帐户，甚至开发商伪造银行现金进帐单（复印件）数百万元仍能逃过信贷审查关；按揭贷款在尚未办妥房产抵押登记手续前提下，开发商能随意动用贷款保证金。如某支行在经办某酒店公寓期房按揭项目中，在工程完工交付前，开发商多次挪用保证金归还项目开发贷款及其关联公司流动资金贷款。当该开发商“假按揭”欺诈行为暴露后，其保证金帐户余额仅为10,921.61元，贷款损失已无法避免。

3、银行内控制度不健全。当前，个人住房贷款风险已在其经营和管理的多个环节显现着或潜伏着，但一直未能引起有关管理部门和经办行的足够重视。一是个人住房贷款风险评估和控制机制不完善。经办行较普遍存在办理个贷业务的信贷人员力量不足、素质不高、结构不合理等情况，有的经办行一个信贷员经办业务量多达几个亿。同时，银行现行个贷业务操作程序依然是客户申请、上级行审批后，由经办行负责发放贷款和进行贷后管理，带有计划体制色彩，而在市场经济条件下，银行应遵循寻找客户—风险评估—发放贷款的信贷程序，但银行至今尚无一套完整的对开发商和按揭项目的风险识别标准及办法，也缺乏风险评估专业人士及相应的组织机构，风险识别和控制能力较差；

二是现行个人住房贷款操作办法中对贷后管理方面的规定内容简单，跟踪检查的范围、频率及考核标准不明确，贷款发放后银行对按揭房屋入住情况、借款人经济收入变化等情况不清，贷后管理制度形同虚设；

三是银行内部在健全纵向与横向监督制约机制方面存在不足，长期以来，银行上级业务管理部门重点是对公司贷款业务进行监管，内审部门也由于个贷业务不良率低，贷款利息实收率高等原因而未把个人住房贷款作为审计重点；另外，个人住房不良贷款按“一逾双呆”只统计分期还款额，五级分类不准确，这样，个贷不良贷款统计额度与实际贷款风险数据相差较大，在一定程度上掩盖了贷款的真实风险。

二、个人住房贷款风险的防范

房地产业既是我国国民经济的支柱产业，又是一个高风险的特殊行业，因此，银行要保证长时期较高的收益率，就必须高度重视对个人住房贷款风险的防范控制，以确保该项业务健康发展。

（一）针对开发商及项目的风险防范

重视并加强对开发商和开发项目的贷前调查，建立和完善对开发商及房地产项目的风险评估体系，是防范个人住房贷款风险，杜绝“假按揭”行为发生的首要举措。银行在选择开发商和开发项目时应建立科学的准入机制，对风险相对较大的开发商和开发项目应适时采取有效的退出策略，以规避自身的经营风险。

首先，要对开发商的资信状况等进行严格的审查。一是审查开发商的资信能力，如开发商是否具有房地产开发权，是否有较好的经营管理能力和经验等。银行应首选与实力雄厚、信誉良好的专业房地产公司进行合作，对资信能力较弱的开发商则应提高贷款标准或拒绝合作；二是除对开发商本身的财务状况要有充分了解外，还要严格审查开发商法定代表人和重要关系人个人情况。如开发商的老总或大股东将个人资产移至国外，或个人负有巨额债务，或经营上喜好“投机冒险”等情况，那么开发商一旦出现经营决策失误或资金周转不灵等情况时，就可能通过假按揭贷款渠道套取银行资金。

其次，要对开发项目进行深入审查。银行应审查开发商项目设计及开发资金到位情况，是否取得合法的土地使用权及用途、期限，报批报建手续是否合法，是否取得预售许可证，项目资金流向是否合理等。同时，银行经办人员应有高度的风险责任意识，要进一步审查按揭房产项目的口岸、结构、地理环境、类似房产价格、销售情况等，并综合分析房产项目优劣后，择优选择房产项目进行合作。

第三，对风险较大的开发商和开发项目应择机逐步退出。银行在房地产市场竞争中应坚持审慎原则，调整经营理念和策略，正确识别个人住房贷款业务风险，对风险相对较大的开发商和开发项目应择机退出，将房贷风险拒之门外。

（二）针对借款人本人的风险防范

一是强化对购房人资信能力的审查。银行在选择按揭借款人时，应在贷款受理和调查阶段坚持与借款人见面和谈话的制度，准确判断其资信能力，严禁由开发商包办贷款手续。谈话内容包括：（1）主体资格，即完全民事行为能力和年满18周岁以上；（2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的联络方式，有无当地户口等；（3）购房人经济收入来源、数额是否充足，是否为真实稳定的收入；（4）购房目的是否为自用，现在住房情况，是否存在“炒楼”意图等。

第五篇：运行管理风险提示(9)

运 行 管 理 风 险 提 示

总第XX期 XXXX年第XX期

工商银行XX分行运行管理部 XXXX年四月二十日

“A”级红色通缉令的警示

近日，河北省邯郸市农业银行金库发生一起特大盗窃案，被盗现金人民币近5100万元，作案人员系该行两名管库员。公安部立即向全国发出A级红色通缉令，并在短时间内将两名案犯抓获，追回涉案资金4600万元。据犯罪分子初步交待，购买彩票是诱发其作案的直接原因。

为强化金库管理，切实提高各级金库管理人员的警惕性，有效防范案件事故的发生，市分行进行如下风险提示：

一、各级金库主任作为金库管理的第一责任人，务必高度重视，强化金库业务和安全保卫工作的监督管理，认真组织落实金库管理的相关规定，切实解决金库管理中的实际问题。尤其要强化库款核对、人员出入库、保卫人员守库等重要环节的管理责任，切实防范风险。

二、严格监督日终库款的真实性。每日营业终了，金库执行主任必须与管库人员一同参与轧库，认真核对库款，保证现金、实物全部入库，账款、账实、账账相符；核库完毕，必须立即与管库员一同锁闭库门。金库主任要严格履行查库职责，采取现场与非现场检查相结合的方式，不定期对日终库款的真实性和金库管理制度执行情况进行突击检查，确保各项管理措施落实到位。

三、加强出入金库人员的审查。各现金营运中心、业务库应为金库人员制作印有本人照片的工作证或金库出入证，并将进出库房人员名单、照片等资料提交保卫监控部门。守库人员、门卫值班人员要严格执行进出金库人员审查制度，仔细核对进出库区金库工作人员的证件照片，确认无误后放行；携带大件物品出入金库库区的人员，应出具经金库有权人审批的携带证明，经审查后方可放行。

四、严格现金调拨业务的审查。各现金营运中心、业务库与管辖网点、人民银行间办理现金调拨业务时，必须凭有权人签批的调拨凭证办理。现金调入、调出时，金库执行主任或营业经理必须切实履行授权职责，认真卡把核对现金实物。调款员与管库员间必须严格交接手续，认真核点现金，并入专用款箱（包）双人上锁保管。严禁未经审批授权，即办理现金实物出入库。

五、认真做好金库布防工作。金库营业开始、午间和结束，节假日早出库及结束和晚入库及结束时，管库员必须向守库人员申请布防（撤防）。守库人员通过查看监控确认进出人员为金库库房人员，且进出人数符合制约要求时，进行布防（撤防）。金库布防期间任何人不得出入库房和库区。

六、加强管库人员资格准入管理。管库员属重要岗位人员，其任职条件必须符合金库管理规定，且经人事部门审查，金库主任批准。严禁不符合任职条件的人员从事金库管理工作。从即日起，各行必须立即对全辖管库人员的任职资格进行一次全面排查，对涉嫌“黄、赌、毒”及社会关系复杂的人员，要坚决进行调离。同时加强员工思想教育，珍惜职业生涯。法网恢恢，疏而不漏，任何违法行为，必将受到法律严惩。