桂林城镇低效用地再开发利用实施意见

第一篇：桂林城镇低效用地再开发利用实施意见

桂林市城镇低效用地再开发利用实施意见

（暂行）

第一章

总则

第一条

为推动桂林市城镇低效用地再开发利用，规范城镇低效用地使用权出让行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）、《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》（桂国土资发〔2014〕96号）、《桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法》（市政〔2014〕43号）等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规定。

第二条

城镇低效用地再开发利用以优化桂林城市布局、合理调整土地用地结构、提升城市环境及品位、改善城市基础设施、促进产业转型升级为目标。破解桂林市改革开放以来，因历史文化名城和漓江风景名胜区保护等原因，造成的城镇用

地再开发工作专项规划（2014-2018年）》（下简称《专项规划》），并向土地使用权人出具同意增补纳入低效规划意见通知书。

第三章

再开发改造方案及审查

第十条

已纳入《专项规划》和同意增补的低效用地再开发项目，由项目意向业主向市国土资源局提出开发申请，经土审办审核后，由市国土资源局致函市规划局申领的规划条件。

申请低效用地再开发的单位、企业，应书面承诺按本规定缴纳（补交）土地出让金，如不能按规定缴纳（补交）或无力开发的，由土地使用权人向市土地储备交易管理中心提出申请，经市人民政府批复同意后，由市土地储备交易管理中心按照《桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定》（市政〔2002〕79号）及《桂林市土地储备管理办法（试行）》（市政〔2009〕57号）的规定进行土地收储和招拍挂出让。

第十一条

低效用地再开发项目取得规划条件后，由项目开发业主委托委托有资质的作业单位编制《低效用地再开发改造方案》(下简称《改造方案》）。《改造方案》经土审办初审后，报市土地审查委员会审核。

第四章

项目土地评估和土地出让金缴纳（补交）第十二条

低效用地再开发项目取得规划条件后，由市国土资源局以抽签方式选取3-5家中介评估机构进行土地价格评估，中介评估机构出具评估结果和评估报告，报土审办审议，提出土地出让底价建议和应缴纳（补交）土地出让金额；报市地价审核领导小组审定。

（二）现状为出让土地使用权的，土地出让金补交公式为：新土地使用条件土地使用权正常市场价格-原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格-经核准的其它成本。

（三）已出让的工业用地，地上无建筑物及构筑物的，参照国土资厅发〔2013〕20号和国土资厅发〔2015〕12号文缴纳土地出让金。

（四）按上述方法缴纳（补交）土地出让金的再开发项目，缴纳（补交）土地出让金金额不得低于新土地使用条件土地使用权正常市场价格的40%。

第十五条

土地和地上建筑物价值评估、其它成本审计，评估或审计期日应以市国土资源局通过《改造方案》审议后，确定的补缴地价时间为准。

第十六条

低效用地再开发项目应依法依规缴纳相关税费，任何单位和个人不得减免。

第五章

再开发项目用地审批

第十七条

市国土资源局根据通过的《改造方案》和低效项目的土地出让底价，编写供地方案报市人民政府批复。

第十八条

供地方案经市人民政府批复后，由市国土资源局通知项目业主办理用地手续，并依规定缴纳（补交）土地出让金。办理用地手续应提交如下材料：

（一）项目用地申请书；

（二）拟开发土地的权属材料。如属拆迁收购多宗土地合并开发的，还应提交拆迁补偿协议和将多宗土地合并后的土地变更登记手续；

第二十条

因实施城市规划需要对城中村进行改造的，可以纳入低效用地再开发改造范围。如保留集体土地所有权不变的，可由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，向市国土资源局提出用地申请。

第二十一条

农村集体经济组织自愿申请将农村集体所有的具备合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意后，再依法按规定办理征收手续，涉及农民住宅或企业房屋拆迁的，还应与原产权人达成拆迁安置协议。

第七章

土地置换

第二十二条

因低效用地再开发改造的需要，在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的前提下，允许通过土地位置调换等方式调整使用存量建设用地。

第二十三条

相互置换的土地应同时具备土地使用权证。第二十四条

置换土地权利人应本着自主互利的原则签订置换协议，明确相互权利、义务，涉及房屋拆迁的还应签订拆迁协议。

边角地、夹心地、插花地等少量土地置换时，集体经济组织和附着物权利人无异议，在不少于30日的公告后，可经市人民政府土地权属确权后实施置换。

第二十五条

国有土地与集体土地置换不得涉及农用地，土地置换手续由市国土资源局审核后报市人民政府审批，并报国土资源厅备案。

第二十六条

置换土地双方应共同向市国土资源局提出申

地块供地方式办理供地手续。对于原有存量建设用地也可通过土地位置调换进行调整使用，涉及新增建设用地的，应依法办理农转用和土地征收手续。

第十章

违法用地的处理

第三十条

本规定所指违法用地适用于2009年12月31日之前发生的违法用地。

第三十一条

违法用地处理操作流程按照2014年9月10日《国土资源部关于印发<国土资源违法行为查处工作规程>的通知》要求执行。

第三十二条

低效用地再开发改造涉及的违法用地行为的处理具体参照《桂林市开展城镇低效用地再开发利用涉及违法用地处罚及补办审批手续办法》执行。

第十一章

再开发项目用地管理

第三十三条

经政府批准同意协议出让并签订《国有土地使用权出让合同》后7日内，应将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容，公示时间不得少于5日。

第三十四条

再开发项目业主为原土地使用权人的，应在项目用地手续批准之日起一年内，完成地上建筑物拆迁并开工建设，两年内必须完工。未按规定实施建设的，按照《闲置土

第二篇：桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则(暂行)

桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（暂行）

为规范实施我市城镇低效用地再开发利用，依据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范（试行）》、自治区国土资源厅《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》和桂林市人民政府《关于印发桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法的通知》（以下简称《暂行办法》），制定本实施细则。

第一章 总 则

第一条 城镇低效用地再开发，按照“政府引导，市场运作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重历史，客观公正”的原则进行。

第二条 本细则所称的城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，下列情况可以列入低效改造范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。

有下列情形之一的，不纳入城镇低效用地再开发改造范畴：

（一）再开发用途不符合土地利用总体规划、城乡规划和《桂林市低效用地再开发工作专项规划（2014-2018年）》的；

（二）再开发用途不符合产业发展政策和行业发展规划的；

（三）土地权属有争议的；

（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等其他形式限制土地权利的；

（五）未办理土地权属登记的；

（六）再开发用地范围全部或大部分为非建设用地的；

（七）《国有土地使用权出让合同》、《国有土地划拨决定 书》明确约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权的。

第二章 低效用地再开发申报及审批

第三条 市国土资源局成立低效用地审查报批会审小组，负责对低效用地再开发项目用地审批环节进行审查。

第四条 每年1月由各城区人民政府根据《桂林市低效用地再开发工作专项规划（2014-2018年）》（下简称《专项规划》），编制城镇低效用地再开发实施计划（下简称计划）。市国土资源局组织发改、规划、财政、环保、工信等部门和有关城区政府对计划进行审核，并报市人民政府批准。

计划应包括：拟再开发改造地块位臵、面积、四至范围和原土地使用权人使用情况、地上建（构）筑状况、土地和房屋权证、土地使用权出让合同或划拨决定书、再开发的原因、再开发的目的、再开发的用途、投资强度以及再开发预期经济、社会、民生、环境效益等。

第五条 鼓励原国有土地使用权人自行开展低效用地再开发。原国有土地使用权人可申请开展改造，取得改造后的规划条件，制定改造方案，经市国土资源局审查报市人民政府批准后实施。

第六条 根据市人民政府批准的计划，城区人民政府或原土地权利人应向规划部门提出再开发利用地块需要改变或变更土地用途规划条件的申请，取得其同意后，再向市国土资源部门提出用地改造申请。

市国土资源局根据城区人民政府或原土地权利人获得改变后的规划条件和改造申请，拟定每宗低效用地再开发地块的出让计划，并将出让计划在《桂林日报》及桂林市国土资源局官方网站（www.xiexiebang.com）向社会公布。公布其相关地块位臵、面积、原土地用途和原建筑物状况、拟再开发的规划条件等。

第七条 有意进行再开发改造的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的出让计划信息及自身用地需求，向市国土资源局

提出申请。

第八条 在规定时间内，只有原土地权利人申请自行开发或同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议出让方式办理用地手续。意向用地者不是原土地使用权人或再开发地块属整合多个土地使用权人的多宗土地的，应向市国土资源局提交土地转让协议和拆迁补偿协议。《国有土地使用权出让意向书》签订后，市国土资源局应将意向出让地块位臵、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场进行公示，并注明意见反馈途径和方式，公示时间不得少于5日。

第九条 在规定时间内，同一地块有两个以上意向用地者的，由市土地储备交易中心与原土地使用权人协商收回土地，通过招拍挂方式确定意向用地者。

第十条 确定意向用地者的低效用地再开发项目需编制低效用地再开发改造方案(下简称“改造方案”），意向用地者可委托具备资质的作业单位进行编制。

第十一条 改造方案应明确项目建设业主、改造目标、改造原则、改造方向、规划条件、用地布局、用地方式、开发强度、开发流程等。

第十二条 改造方案编制应紧密结合《暂行办法》，包含如下内容和材料：

（一）项目再开发背景与目的，主要介绍项目再开发的经济、社会、规划背景以及再开发所要达到的目标；

（二）项目改造的必要性和可行性，主要介绍项目再开发对城市发展，居民收入、生活居住条件的影响，结合项目实际所具备的条件，提出项目改造的必要性和可行性；

（三）项目土地权属情况，根据土地使用权证、宗地图以及最新变更数据库描述项目涉及土地的权属情况；

（四）项目土地利用情况，套合最新变更数据，分析项目范

围所各占地类及面积情况；

（五）项目合规性，主要结合土地利用总体规划，专项规划、城市总体规划和片区控制性详细规划，分析项目是否满足相关规划的要求；

（六）项目实施主体及资金来源，主要介绍项目实施主体基本情况，是否具备开发资质，投资构成及资金来源情况；

（七）项目规划设计方案，根据规划部门出具的改造后的规划条件，明确项目改造的土地用途、容积率、绿化率以及建筑密度等控制性指标；

（八）项目再开发方式，根据《暂行办法》第三章第十三条的规定，结合项目实际情况，分析确定项目再开发方式（自行开发、入股联营合作开发、共同成立公司联合开发、城区政府招标确定业主或交由市土地储备中心收储等）；

（九）项目土地征收、转用方案，套合最新变更数据，判断分析项目是否占用集体土地，涉及集体土地的，依法办理土地征收、转用、以及耕地占补手续，落实征地补偿方案；

（十）项目涉及房屋拆迁安臵，必须落实拆迁安臵补偿方案，同时，改造用途涉及商品房开发的，项目业主必须与城区政府签订移交保障性住房协议或合同；

（十一）土地使用权证、出让合同、划拨决定书等；

（十二）项目如有土地权属调整的，还要说明项目改造前后土地使用权人、土地权属变化情况，并附原土地使用权人同意调整协议；

（十三）项目实施进度，结合项目可行性研究报告以及实际开展情况，科学合理的预测项目实施的计划与进度；

（十四）项目实施效益评价，结合项目容积率、建筑面积以及项目周边同类项目的投资强度、销售单价对项目竣工后预期的经济、社会和环境效益进行评价；

（十五）项目实施保障措施，主要根据项目实施过程中可能出现的问题，提出项目实施的政治、政策和规划保障措施。

第十三条 再开发用地原为划拨土地的，土地出让金缴纳应当按下式核定：

应缴纳的土地使用权出让金额 = 拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第十五条 出让的工业用地未改变用途提高容积率的再开发，不再补缴土地出让金。

第十六条 划拨土地使用权权益价格、土地使用权市场价格和剩余年期土地使用权市场价格，由市国土资源局通过公开抽签方式选取3-5家中介评估机构进行评估，评估结果去掉最高最低后平均确定。确定结果经会审小组审定后，报市人民政府批准。价格评估应在意向用地者确定前进行。

第十七条 改造方案编制完成后，市国土资源局组织集体会审。不涉及土地征收手续的，由市国土资源局组织制定再开发方案，报市人民政府批准后实施；需要完善征收手续的土地，依法组织土地征收方案呈报自治区人民政府审批，再由市国土资源局组织制定再开发方案，报市人民政府批准实施；

第十八条 再开发方案经市人民政府批复后，通知意向用地者办理用地手续，并依规定补缴土地出让金。办理用地手续应提交如下材料：

（一）项目用地申请书；

（二）拟开发土地的权属材料。如属拆迁收购多宗土地合并开发的，还应提交拆迁补偿协议和原土地权属证明；

（三）改造方案；

（四）计划；

（五）市人民政府批准的实施方案批复；

（六）项目用地地块的土地出让金发票及相关税费凭证；

（七）项目用地单位组织机构代码证、法人代表身份证复印件(应注明复印件与原件相符加盖公章);

（八）委托书、委托人的身份证复印件（应注明复印件与原件相符加盖公章）；

（九）发改委备案证（应注明复印件与原件相符加盖公章）；

（十）规划局地块规划设计条件文及附图（原件）；

（十一）建设用地红线图、界址表；

（十二）其他应提供的材料。

第三章 低效用地再开发项目增补

第十九条

未列入《专项规划》中的低效用地需增补的，必须符合本细则第二条的规定。

第二十条 市国土资源局委托市国土资源信息中心承担低效项目增补论证事务性技术性等相关工作。

第二十一条 增补手续原则上每年办理一次，在每年1月份由各城区人民政府结合计划编制向市国土资源局提出增补申请。城区人民政府应提出增补理由，并提供增补项目的土地、房产等权属证明材料。

第二十二条 市国土资源局根据城区人民政府申请，对增补项目进行审核，并组织城区人民政府、国土资源分局、有关部门现场踏勘，形成意见报会审小组审查。经会审小组审查通过后，按本细则规定确定意向用地者。由意向用地者委托有资质的作业单位编制项目增补论

证报告。

第二十三条 市国土资源局组织发改、规划、环保、工信等相关部门对增补论证报告进行论证审议，经论证审议通过后，由市国土资源局报市人民政府批准同意增补。市国土资源局根据批复，修改低效规划文本及数据库，予以增补。

增补项目按照本细则规定办理用地审批手续。

第四章 集体建设用地再开发利用

第二十四条 农村集体建设用地上的低效用地不得用于商品房开发。

第二十五条 农村集体将其名下的低效用地（含集体或国有土地），过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意，报城区人民政府批准后，方可办理土地转让手续。农村集体可按城乡规划确定的建设条件自行开发，涉及国有土地的可以保留原划拨方式供地，或申请协议方式出让，以协议方式出让的按本细则要求以市场价格缴纳土地出让金。

第二十六条 农村集体经济组织如将其名下的国有建设用地，过户到该村集体全资拥有的项目公司名下进行再开发利用，不涉及商品房开发的，由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，共同向市国土资源局提出用地申请。

第二十七条 农村集体经济组织依照城市规划将其名下的国有建设用地以入股联营方式与有关单位合作开发建设，不涉及商品房开发的，由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，共同向市国土资源局提出用地申请。

第二十八条 因实施城市规划需要对城中村进行改造的，可以纳入低效用地再开发改造范围。如保留集体土地所有权不变的，可由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，向市国土资源局提出用地申请。

第五章 土地臵换

第二十九条 因低效用地开发改造的需要，在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的前提下，允许通过土地位臵调换等方式调整使用存量建设用地。

第三十条 相互臵换的土地应同时具备土地使用权证。第三十一条 臵换土地权利人应本着自主互利的原则签订臵换协议，明确相互权利、义务，涉及房屋拆迁的还应签订拆迁协议。

边角地、夹心地、插花地等少量土地臵换时，集体经济组织和附着物权利人无异议，在不少于30日的公告后，可经市人民政府土地权属确权后实施臵换。

第三十二条 国有土地与集体土地臵换不得涉及农用地，土地臵换手续由市国土资源局审核后报市人民政府审批，并报国土资源厅备案。

第三十三条 臵换土地双方应共同向市国土资源局提出申请，并提交以下材料：

（一）土地、房屋权属证明；

（二）臵换土地双方单位组织机构代码证、法人代表身份证复印件或集体、个人身份证明(应注明复印件与原件相符加盖公章)；

（三）臵换协议、拆迁协议；

（四）宗地图、界址表；

（五）其他需提供的材料。

第六章 集体建设用地建新腾挪

第三十四条 市中心城区以外旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法集体建设用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部及自治区国土资源厅城乡建设用地增减挂钩试点的政策规定申报办理有关手续，具体操作流程参照《广西城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》(桂国土资发„2009‟41号)执行。

第三十五条 建设用地腾挪建新区不得占用基本农田，涉及新增建设用地和占用农用地的，要按照有关规划办理农用地转用审批手续。

第七章 集体建设用地转为国有建设用地

第三十六条 农村集体经济组织自愿申请将农村集体所有的具备合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意后，再依法按规定办理征收手续。

第三十七条 农村集体经济组织向所在城区人民政府提出征收申请，经城区政府核实同意后，由农村集体经济组织向市国土资源局提出申请报告，并附城区人民政府同意意见致函市国土资源局。市国土资源局会审小组审议后形成会审意见，报请市人民政府转报自治区人民政府批复，待自治区人民政府批复后由市人民政府依法实施征收。

第八章 边角地、夹心地、插花地

第三十八条 边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被城镇低效用地再开发改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被城镇低效用地再开发改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与城镇低效用地再开发改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

第三十九条 城镇低效用地再开发改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，在改造方案编制之前，改造主体向市国土资源局提出申请，由市国土资源局组织市有关部门实地核实论证后，列入地块改造范围。

第四十条 “三地”为农用地，需办理农用地转用或土地征收手

续的，按批次报批方式，经市人民政府审核后，上报自治区人民政府审批； “三地”属集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的城镇低效用地再开发改造方案一并上报。

第四十一条 “三地”处理中涉及土地征收的，有关用地计划指标及耕地占补平衡由市人民政府负责落实。涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。

第九章 违法用地的处理

第四十二条

本细则所指违法用地适用于2009年12月31日之前发生的违法用地。

第四十三条 违法用地处理操作流程按照2014年9月10日《国土资源部关于印发<国土资源违法行为查处工作规程>的通知》要求执行。

第四十四条 低效用地再开发改造涉及的违法用地行为的处理具体参照《桂林市开展城镇低效用地再开发利用涉及违法用地处罚及补办审批手续办法》执行。

第十章 低效用地再开发用地管理

第四十五条 低效用地再开发项目业主为原土地使用权人的，应在项目用地手续批准之日起一年内，完成地上建筑物拆迁并开工建设，两年内必须完工。不属于原土地权利人自行开发的，应在《国有土地使用权出让合同》中明确完成拆迁和开竣工时间。

未按规定实施建设的，根据具体情况，按照《闲臵土地处臵办法》（国土资源部令第53号）依法处理。

第四十六条 经批准自行开发的低效用地再开发项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

第四十七条 涉及经营性房地产开发的城镇低效用地再开发项目，应强制配建总建筑面积10%以上的保障性住房，同时需加强基础

设施、市政设施、公共公益性设施等相关配套设施建设。项目开发单位应先行建设强制配建的保障性住房、涉及社会群众利益的安臵房和相关配套设施。其配建的保障性住房、涉及社会群众利益的安臵房和相关配套设施，按合同或协议约定，经移交给当地政府、相关部门或当事人确认后，才能办理其经营性房地产开发项目的预售许可、不动产登记等手续。

第四十八条第四十九条

第十一章 附则

本细则由桂林市国土资源局负责解释。本细则自公布之日起实施。

第三篇：关于深入推进城镇低效用地再开发

关于深入推进城镇低效用地再开发 的指导意见(试行)

根据《中华人民共和国土地管理法》及有关规定，按照《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》等要求，为健全节约集约用地制度，盘活建设用地存量，提高土地利用效率，现就深入推进城镇低效用地再开发提出以下意见：

一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”的总体布局和协调推进“四个全面”的战略布局，按照党中央、国务院决策部署，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，推进供给侧结构性改革，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，坚持以人为本，促进新型城镇化发展，鼓励土地权利人自主改造开发，鼓励社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升城镇建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居城镇。

（二）基本原则。

坚持政府引导、规划先行。建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力；坚持规划先行，对改造开发的规模、时序等进行统筹安排，确保改造开发工作稳步有序开展。

坚持市场取向、因势利导。按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。

坚持公众参与、平等协商。充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。

坚持利益共享、多方共赢。建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享；严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。

坚持因地制宜、规范运作。充分考虑当地经济社会发展水平、发展定位等，依据城市总体发展布局，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；严格遵循改造开发要求和程序，切实加强监管，保证改造开发工作规范运作、有序推进。

（三）总体目标。城镇低效用地再开发规范推进，土地集约利用水平明显提高，城镇建设用地有效供给得到增强；城镇用地结构明显优化，产业转型升级逐渐加快，投资消费有效增长；城镇基础设施和公共服务设施明显改善，城镇化质量显著提高，经济社会可持续发展能力不断提升。

二、加强统筹引导

（四）明确改造开发范围。本文件规定的城镇低效用地，是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。市县人民政府要组织国土资源部门会同有关部门，提出城镇低效用地的标准，严格控制改造开发范围，对弄虚作假的，将严肃追究有关人员责任。

（五）推进调查摸底和标图建库。开展低效用地改造开发的城镇，要充分利用土地调查成果，开展城镇存量建设用地调查，摸清城镇低效用地的现状和改造开发潜力，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿。拟定城镇低效用地再开发范围后，要将拟列入改造开发范围的城镇低效用地标注在遥感影像图、地籍图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，夯实管理基础。

（六）强化规划统筹和方案实施。市县国土资源部门要会同有关部门，依据土地利用总体规划和城镇规划，组织编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。专项规划经上一级国土资源部门核定，报同级人民政府批准后实施。

按照专项规划，项目实施单位负责编制项目实施方案，确定改造开发项目规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，报所在市县人民政府批准后实施。

经批准的专项规划和项目实施方案均向社会公示。

三、完善激励机制

（七）鼓励原国有土地使用权人进行改造开发。除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，可不再增缴土地价款。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。

原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。

（八）积极引导城中村集体建设用地改造开发。城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发，各地要根据实际制定相关优惠政策，鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与；集体经营性建设用地入市改革试点地区，可按照改革试点要求，采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。

（九）鼓励产业转型升级优化用地结构。各地要制定鼓励引导工业企业“退二进三”的政策措施，调动其参与改造开发积极性，促进产业转型升级，提高土地利用效率。对企业迁址重建的，除享受改造开发政策外，要在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面给予积极支持。

（十）鼓励集中成片开发。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发；市县国土资源部门可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。低效用地成片改造开发涉及的零星新增建设用地及土地利用总体规划修改，可纳入城市批次用地依法报批，涉及的新增用地计划指标由各省（区、市）在国家下达的计划指标内安排。

（十一）加强公共设施和民生项目建设。在改造开发中要优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可根据实际配建保障性住房或公益设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发，履行公共性、公益性义务的，可给予适当政策奖励。

四、妥善处理各类历史遗留建设用地问题

（十二）实施分类处理。在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合土地利用总体规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。各地要严格审查把关，防止随意扩大历史遗留建设用地范围和处理适用政策。

用地行为发生在1986年12月31日之前的，由市、县人民政府土地行政部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，由市县人民政府办理土地确权登记发证手续。

用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）措施后按土地现状办理征收手续。

用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按照1998年修订的《土地管理法》有关规定，缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费，落实处理（处罚）措施后办理土地转用征收手续。

五、完善保障措施

（十三）加强组织领导。地方各级人民政府要加强对城镇低效用地再开发工作的组织领导和统筹协调，积极稳妥推进。地方各级国土资源部门要加强与相关部门的沟通协调，密切协同配合，形成工作合力，落实好城镇低效用地再开发各项政策。

（十四）健全协商和社会监督机制。建立公开畅通的沟通渠道，充分了解和妥善解决群众利益诉求，做好民意调查，充分尊重原土地使用权人的意愿，未征得原土地使用权人同意的，不得进行改造开发。建立项目信息公开制度，对改造开发涉及的各个环节实行全过程公开，切实保障群众的知情权、参与权、监督权。严格执行土地出让相关程序，规范土地市场秩序，涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。

（十五）强化实施管理。各省级国土资源部门要根据本地实际，研究制定实施细则，细化各项政策措施，加强对市县相关工作的督促检查和指导支持；市县国土资源部门要明确具体操作办法，加强对改造开发实施监管。地方各级国土资源部门要增强服务意识，加快审查报批，积极服务改造开发工作，及时做好项目审批、实施、竣工验收等及其上图入库。

（十六）严守廉政纪律。建立责任追究机制，加强廉政风险排查，扎好笼子、定好规矩；规范资金管理，项目收益要公开透明，确保资金使用安全高效；严格城镇低效用地再开发监督管理，加强项目实施跟踪评估，保证改造开发工作规范健康开展；切实增强廉政意识，确保廉洁自律。

（十七）加强宣传引导。密切跟踪政策实施进展情况，强化风险评估，做好政策解读，加强舆论引导，回应社会关切，营造有利于改造开发工作的良好氛围。加强总结评估，对于政策实施中出现的问题，要及时研究解决。

本意见自下发之日起施行，有效期5年。

第四篇：城镇低效用地再开发实施方案和实施细则

城镇低效用地再开发实施方案和实施细则

一、政策依据 依据十八大三中全会和习近平系列讲话精神制订的《国家新型城镇化规划》要求；市场主导，政府引导，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发机制。

1、尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行，凝聚各方共识，实现重点突破，总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化。

2、市县政府负责制定本行政区城市和建制镇农业转移人口市民化的具体方案和实施细则。

3、推动城市走创新驱动发展道路。营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围，激发全社会创新活力，推动技术创新、商业模式创新和管理创新。推进创新成果资本化、产业化。加强知识产权运用和保护，健全技术创新激励机制。实施绿色建筑行动计划，强力推进建筑工业化。

4、健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快推进集中成片区改造，逐步将其它棚户区、城中村改造统一纳入到城市棚户区改造范围，到2020年基本完成城市棚户区改造任务。加快城区老工业区搬迁改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。

5、深化国有建设用地有偿使用制度改革。扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用。减少非公益性用地划拨，对以划拨方式取得用于经营性项目的土地，通过征收土地年租金等多种方式纳入有偿使用范围。

6、建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。发挥现有政策性金融机构的重要作用。建立住宅政策性金融机构，为城市基础设施和保障性安居工程建设提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。

7、优先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求抑制投机投资需求。

8、建立和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求

二、政府的职能

1、政府依据当地就业人口每人100平方米土地面积指标重新进行城市规划。把城镇内不抗震、不保温、不节能、配套功能不全的危旧住房和旧住宅小区等低效用地统一纳入改造范围进行旧城更新，提高容积率增加人口密度全面改善人居环境，让全体人民群众共享改革成果。

2、政府积极组织引导制订政策，按城市总体规划要求由街道办事人员做好积极动员和组织工作，广泛征求居民意见，推行公开、公平的旧城区更新实施方案，把政府征收房屋进行拆迁转变成为居民参与联建，政府提供公共服务，引进非营利机构进行原地重建，推行市场运作建立期房产权交易市场，允许房屋产权置换合同上市交易，公众共同参与改善城镇居民人居环境。

3、政府把老工业区搬迁改造，棚户区改造，城中村改造，旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造应都纳入“政策性商品房”范畴，通过市场化运作满足大多数人民群众基本住房需求，由政府核定地价，销后补缴土地出让金获得土地有偿使用权。保障性住房以划拨方式取得用于经营性项目的土地，是解决少数低收入和中等偏下收入困难家庭的住房；经营性商品房以招拍挂竞标方式获得土地有偿使用权，以货币调节市场需求，解决少数有钱人的住房。

4、政府制订《居民旧房换新房实施办法》，在保障基本住房原则下让居民免费用空间换房间共享旧城区更新改革红利。政府优先满足当地居民住房需求后将剩余的房屋按当地市场核定价向社会符合享有“政策性商品房”的居民出售。

政策性商品房专供当地就业职工自住需求，一户一宅，一宅面积不超过90㎡、人均购房面积最高限额30㎡。确保购房家庭30％向公积金贷款70％银行按揭贷款，家庭月收入的三分之一用于还贷不足部分向公益基金会申请补助，满足大多数人民群众的住房需求。

5、政府科学依据当地城镇居民家庭可支配收入除以当地银行20年按揭贷款月等额还本付息单价，核定“政策性商品房”最高限额价，再除以90㎡得出当地政策性商品房的房价。（例如，当地居民家庭月收入5000元，按揭贷款月等额还本付息单价76.57元／万元，政策性商品房最高限额65.30万、当地政策性商品房的房价7256元／㎡）

6、政府引进非营利机构参与“政策性商品房”建设和运营管理，把固定资产投资转变为流动资金周转，没有投资就没有利润，把核定“政策性商品房”最高限额价减去建设成本和税收剩余的全面作为土地有偿使用费，把当地的土地有偿使用费与当地居民的可支配收入同步增长，促进当地的房地产市场健康持续发展。

7、政府拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。政府依据当年旧城改造计划把市政工程、公建配套的投资全部进入住房建设成本统一发行债券，鼓励市场上闲置资金参与城市建设，开创了一条人民群众投资增值的渠道。政府把债券本金全部委托信托公司管理，由信托公司负责清偿债券本息。

8、政府为了确保工程又快又好完成，应积极推行BT工程信托管理模式，政府把城镇改造的所有在建工程资产委托信托公司管理，由总承包企业凭总承包合同向信托公司贷款，信托公司采用国内信用证的方式发放货款，待工程部件安装完毕，验收合格后由银行直接支付。BT信托管理模式提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。

三、实施方案

1、由住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制新型城镇化规划，将任务分解到，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；

2、由区政府下属房屋主管职能部门依据新型城镇化规划，完善配套，同步建设。坚持公建与市政配套同步规划、同步施工、同步交付使用，3、依据中央全面深化住房改革的思想指导下进行改革，通过BT信托管理模式，引进非营利机构参与新型城镇化建设和运营管理，解决建设资金筹措问题。

4、地方政府要注重发挥市场机制的作用，政府组织引导充分调动企业和当地居民的积极性，由职能部门联合居民建立“开发主体”。把改造方案广泛征询当地居民意见。

5、当地街道办事处受“开发主体”委托广泛征询居民对旧城区更新意见，经居民同意后签订联合改造合同。把每户产权证集中重新办理整体改造土地使用权证。

6、“开发主体”严格执行基本建设程序和标准规范，完成城市建设的一切政府要件。

7、“开发主体”将改造的项目管理全权委托给专业建设管理公司代甲方进行操办。

8、代甲方管理公司代“开发主体”垫付项目设计费、勘察费、居民临时过渡费等非行政性费用和收取工程管理费，都进入项目成本。

9、代甲方管理公司与上海现代房地产实业公司合作，现代公司免费为项目提供技术服务、金融服务、公益服务，把新型城镇化的固定资产投资转变为流动资金周转，免除BT工程财政担保责任，解决全部建设资金。（按现代公司规定的合作条件进行操作）

第五篇：某区城镇低效用地再开发实施方案

XX区城镇低效用地再开发实施方案 为贯彻落实最严格的节约用地制度，加快推进城镇低效用地再开发工作，提高土地利用效率，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕2016]147号）、《XX省人民政府关于实施“节地增效”行动的指导意见》（X府发〔2019〕X号）等文件精神，结合我区实际，制定本实施方案。

一、基本原则 （一）政府主导、规划先行原则。建立健全政府主导、部门协同、公众参与的工作机制。依据土地利用总体规划、城乡规划、主体功能区规划和产业发展规划等，科学编制和实施城镇低效用地再开发专项规划。

（二）依法依规、保护权益原则。城区、建制镇建成区低效用地再开发必须遵守法律法规及相关政策，充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；

各类开发区、工业园区低效用地认定和处置必须事实清楚、程序合法、处置适当。既要依法依规，又要尊重历史，充分考虑和保护当事人的合法权益。

（三）市场取向、因势利导原则。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励土地使用权人和集体经济组织等市场主体参与城镇低效用地再开发，形成形式多样的再开发模式，充分调动土地使用权人、集体经济组织等社会各方的积极性。

（四）因地制宜、规范运作原则。充分考虑当地实际，因地制宜制定规划方案和配套政策，开展城镇低效用地调查建库、专项规划编制、分类盘活处置等工作。城镇低效用地再开发必须严格遵循再开发要求和程序，切实加强监管，保证再开发工作规范运作、有序推进。

二、实施范围和认定标准 （一）城区、建制镇建成区低效用地。本实施方案规定的城区、建制镇低效用地是指城区（镇）建成区内布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议和法律纠纷。“退二进三”产业用地；

布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。批而未供和现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。

（二）各类开发区、工业园区低效用地 1.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；

2.不符合安全生产和环保要求的用地；

3.未按期完成开发建设。即已动工开发建设用地面积超过应动工开发建设用地总面积三分之一或者已投资额超过总投资额25%，但在规定的建设工期内（或虽未规定建设工期，但开工时间超过三年），仍未完成全部开发建设的；

4.建设用地控制指标不达标。已竣工的工业用地项目，投资强度、建筑系数、容积率等控制指标未达到合同约定的标准（出让合同约定的，以出让合同为准；

出让合同未约定的，以入园合同为准；

合同未约定的，依次以地方投资准入标准、国家或省规定的最低标准为依据），仍有调整利用空间的工业用地；

5.工业用地项目竣工后一年以上未投产或连续一年以上处于停产状态的；

6.企业虽未停产，但亩均税收低于当地规定最低标准的；

7.“僵尸企业”（发改财金〔2018〕1756号）；

8.各地规定的其他情形。

三、分类实施 （一）城区、建制镇建成区低效用地 1.开展城镇低效用地调查建库。组织开展城镇低效用地调查，将拟列入改造开发范围的城镇低效用地标注在遥感影像图、地籍图和规划图上，建立城镇低效用地专题数据库，实行动态管理和更新。

2.编制城镇低效用地再开发专项规划。在城镇低效用地调查建库工作基础上，依据土地利用总体规划和城镇规划，结合城区建设用地集约利用潜力评价成果，加快编制城镇低效用地再开发专项规划，明确规划期内改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排、规划实施效益评价、保障措施，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。专项规划批准后，项目实施单位要编制项目实施方案，确定改造开发规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，报区政府批准后实施。经批准的专项规划和项目实施方案均向社会公示。

3.分类处置。（1）鼓励原国有土地使用权人进行改造开发。除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由区政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，可不再增缴土地价款。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经区政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由区政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；

涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。（2）积极引导城中村集体建设用地改造开发。城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发，各地可根据实际制定相关优惠政策，鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与。

（二）各类开发区、工业园区低效用地 1.调剂使用。两年内虽已开工建设，但其投资额未达到25%以上或者土地开发建设面积未达到三分之一的，督促其尽快建成投产；

如仍未按合同建成投产的，依法收回全部或未建设部分的土地使用权。给予相应补偿后，将土地收回并重新依法挂牌出让给急需用地的企业。

2.增资扩能。对已竣工的工业项目，因投资强度、建筑系数、容积率未达到合同约定标准的，责令土地使用者限期追加投资，严格按照约定条件进行开发建设；

对产出效益较低的工业用地，引导企业加大投入，淘汰落后产能，对低效产业进行提升改造；

对存量工业建设用地，在符合规划、不改变用途的前提下，经批准增加容积率的，不再增收土地价款。

3.整合重组。对停产或半停产的工业企业，在符合城镇规划及产业要求的前提下，鼓励优势企业通过收购、兼并停产企业等方式进行整合重组，积极推动产业结构调整，盘活原有存量土地。

4.协议收回。对已停产或半停产的企业，可采取政府协议收回或收购，具体由抚北园区管委会负责。抚北园区管委会要规范土地收回、收购工作，严格按照《土地储备管理办法》规定执行，明确各参与部门工作职责，土地收回或收购具体操作办法，由抚北园区管委会根据实际情况制定实施。

5.追究违约责任。对土地使用者未按照合同约定条件使用的，要承担相应的违约责任（出让合同约定的，以出让合同为准；

出让合同未约定的，以入园合同为准）。

四、组织实施 成立全区城镇低效用地再开发工作领导小组，由区政府区长XX同志任组长，副区长XX同志、副区长XX同志任副组长,XX公安分局、XX自然资源分局、区发改委、区财政局、区住建局、区工信局、XX规划分局、XX生态环境局、区房管局、区司法局、XX园区管委会等部门主要领导为成员，工作小组办公室设在XX自然资源分局，办公室主任由XX自然资源分局局长XX同志兼任。区城镇低效用地再开发工作小组负责城镇低效用地再开发工作的组织实施、工作评价,制定具体实施计划,将目标任务化、责任节点化。