【成都】房地产企业“营改增”影响及企业所得税管理后的涉税风险控制培训(3月14日)

第一篇：【成都】房地产企业“营改增”影响及企业所得税管理后的涉税风险控制培训(3月14日)

【成都】房地产企业“营改增”影响及企业所得税管理后的涉税风险控制培训(3月14日)

【课程背景】

关键点：营业税 土地增值税 营改增 企业所得税

国务院总理李克强日前指出，当前中国经济发展进入新常态，必须按下全面深化改革的“快进键”，今年要进一步深化财税、金融等重点改革，而作为税制改革的重点，按照既定要求，营改增在今年将基本实现全覆盖。

针对营改增扩围，国家税务总局局长王军日前在全国税务工作会议上表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。

针对房地产业面临的严格税制改革形势，中国房地产培训网特邀税务专家，提出深度应对方案，另总结了近几年房地产企业税务检查的典型案例，归纳了近几年来房地产业税企争议的焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节、分项目进行剖析，希望通过培训，讲解土地增值税的清算策略、房地产企业各税种纳税操作技巧，现场解答房地产企业在纳税操作中遇到的疑难问题。[2014年在成都、南昌、杭州、南京、厦门举办5期]

【培训收益】

1、通过学习，使学员掌握土地增值税清算的基本法规、清算程序和清算方法、税收优惠，土地增值税的纳税筹划技巧等。

2、通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。

3、通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。

4、了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。

【课程对象】

房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。

【专家导师】

刘老师：著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任

世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》(第3版)、《土地增值税清算大成》(第2版)、《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映、通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性;使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

【培训内容】

一、“营改增”对房地产企业的影响及风险控制

1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税?如何选择增值税纳税人身份?

2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税?怎样缴税?

3、营改增对房地产企业现时的影响?对房地产企业未来的影响?

4、房地产开发企业何时试行营业税改征增值税?如何做好“营改增”的准备工作?

二、严格征管下的土地增值税专项检查风险控制要点

1、怎样确认房地产销售收入总额?合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额?

2、计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些?怎样计算允许扣除的房地产开发费用?

3、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额?

4、土地闲置费可否计入“房地产开发成本”?在计算土地增值税时可否扣除?

5、计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除?企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5%扣除?

6、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策?

7、房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税?

8、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠?对房地产开发企业有何特殊规定?

9、土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税?

10、向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除?

11、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除?

12、怎样确定土地增值税的清算项目?应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分?

13、房地产企业怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税?

14、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税?

15、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异?

16、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出?

17、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出?

18、房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税?

19、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税?

20、新办房地产企业如何确定“筹建期”?

21、搞好土地增值税清算应注意哪些问题?

三、企业所得税后续管理要点及问题解析

1、怎样划分开发产品的成本核算对象?开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序?

2、开发产品的直接成本怎样核算?共同成本、间接成本应当怎样分摊?

3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些?

4、开发项目的营销设施建造费怎样核算?在计算土地增值时可否扣除?

5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的差额应怎样进行税务处理?

6、怎样核算不同类型房产的成本?

7、安置动迁用房支出怎样进行税务处理?

8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本?

9、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁?房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库?应当怎样妥善处理?

10、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理?

11、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决?

12、何谓开发产品已经完工?怎样确定成本核算终结日?怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系?

13、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算?

14、企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入?

15、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理?

16、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本?

17、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本?

18、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入?

19、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理?

20、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税?

21、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化?相关资产的计税基础怎样计算?

22、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预

提成本?应注意哪些问题?

23、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧?

24、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销?

25、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推倒重置的怎样进行税务处理?

26、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧?

27、股权投资的股息、红利所得怎样纳税?股权投资损失可否在税前扣除?

28、股权投资转让损益怎样纳税?新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否扣除?

29、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理?

30、何谓资产损失?企业资产损失在企业所得税前扣除的原则?

31、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化?

32、以前年度未扣除的资产损失怎样进行税务处理?

33、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理?

34、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除?建立股权激励机制形成的支出可否扣除?

35、企业为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除?怎样征收个人所得税?

36、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除?是否征收个人所得税?

37、职工福利费的开支范围是什么?如何在税前扣除?

38、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除?

39、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除?

40、企业自有房产装修费如何在税前扣除?

41、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目?

42、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税?

43、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除?范围是什么?

44、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么?

45、企业赞助支出可否扣除?

46、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除?境内境外有何区别?

47、企业借款费用怎样在税前扣除?资本化的要求是什么?

48、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”?

49、售后回购业务如何进行税务处理?

50、融资性售后回租业务如何纳税?房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道?

51、何谓“混合投资”?如何利用混合投资业务扩大融资渠道?

52、税法对防止资本弱化有何规定?

53、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担?

54、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除?

55、“统借统还”的利息怎样扣除?对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税?

56、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除?

57、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金利息在税收上有何区别?

58、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理?

59、企业债务重组怎样操作可以递延纳税?

60、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理?

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年3月14-15日 成都(详见报到通知)

【培训费用】3800元(含培训费，资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

 预报名此课程请到中房商学院官网

第二篇：营改增后建筑企业涉税风险技巧（定稿）

营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技 巧 作者:中国财税咨询培训金牌讲师肖太寿博士

“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方（甲方）自行采购，提供给建筑施工企业（乙方）用于建筑、安装、装修和装饰一种的建筑工程。即甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。在建筑企业营改增后，根据财税[2016]36号的规定，建筑企业针对“甲供材”工程，可以选择增值税一般计税方法，也可以选择简易计税方法。这两种计税方法的选择，会涉及到建筑施工企业的税负高低，为了节省税负，必须在与发包方签订“甲供材”合同时，必须考虑甲方自购建筑材料在整个工程中所耗建筑材料的比重而选择增值税的计税方法，否则将会增加甲方和乙方的增值税负。

（一）“甲供材”的增值税法律依据分析

1、“甲供材”中建筑企业增值税计税方法选择的法律依据及分析 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑房屋”第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。” 在该条文件规定中有两个特别重要的词“可以”，具体的内涵是，只要发生“甲供材”现象，建筑施工企业在增值税计税方法上，具有一定的选择性，既可以选择增值税一般计税方法，也可以选择增值税简易计税方法。

2、“甲供材”中建筑企业计算增值税的销售额确定依据及分析 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外”。同时财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第（9）款规定：“试点纳税人提供建筑劳务服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。”

根据以上政策规定，“甲供材”中建筑企业计算增值税的销售额体现为两个方面：一是建筑企业选择一般计税方法计算增值税的情况下，销售额是建筑企业发生建筑应税行为向发包方或业主收取得的全部价款和价外费用；二是建筑企业选择简易计税方法计算增值税的情况下，销售额是建筑公司向业主收取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额。例如甲房地产公司与乙建筑企业签订的甲供材合同约定：合同总价款为1亿元（含增值税），其中甲方自己采购主材2000万元，则选择一般计税方法计算增值税的乙建筑公司计算增值税的销售额是8000万元。

(二)“甲供材”中建筑企业增值税计税方式的选择分析

根据“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑房屋”第2项的规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。根据此规定可以看出，建筑企业选择按一般计税方式计税，还是选择按简易办法计税的关键在于税负的临界点的计算。

按照财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，建造服务的适用税率是11%，而设备、材料、动力的适用税率一般均是17%。据此，可以大概计算出“甲供材”中建筑企业增值税计税方式选择的临界点。

假设甲供材合同中约定的工程价税合计(不含甲方购买的材料和设备）为A，则“甲供材”中建筑企业选择一般计税方式和简易计算税方法下的增值税计算如下。

1、一般计税方式下的应缴增值税为：

应缴增值税＝A×11%÷（1＋11%）－建筑企业采购材料物质的进项税额＝9.91%×A－建筑企业采购材料物质的进项税额

2、简易办法下的应缴增值税为：

应缴增值税＝A×3%÷（1＋3%）＝2.91%×A

3、两种方法下税负相同的临界点：

9.91%×A－建筑企业采购材料物质的进项税额＝2.91%×A 推导出： 建筑企业采购材料物质的进项税额＝7%×A

4、由于一般情况下，建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是17%，于是，推导出临界点：

建筑企业采购材料物质的进项税额＝建筑企业采购材料物质价税合计×17%÷（1＋17%）＝7%× A

5、由此计算出临界点：

建筑企业采购材料物质价税合计＝48.18%× A

6、结论

“甲供材”模式下，建筑企业选择按一般计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是：

建筑企业采购材料物质价税合计＝48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计

具体是：

（1）建筑企业采购材料物质价税合计＞ 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，则选择一般计税方法有利

（2）建筑企业采购材料物质价税合计＜ 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，则选择简易计税方法有利 因此，建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多少，或者说“甲供材料”占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！

(三)案例分析

案例1：建筑企业采购材料物质价税合计＞ 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析

江苏省某企业委托一个中国京冶公司承建一主题乐园项目，工程总承包合同造价为1000万元，材料部份600万元，其中“甲供材”为200万元；安装部分400万元。中国京冶将其中100万元的机电安装工作分包给中冶建研公司。（假设购买材料均取得17%的增值税专用发票）

1、一般计税方式下的应缴增值税为：

应缴增值税＝（1000-200）×11%÷（1＋11%）－【（600-200）×17%÷（1＋11%）+100×11%÷（1＋11%）】

＝79.27-（61.26+9.9）=8.11（万元）

2、简易办法下的应缴增值税为：

应缴增值税＝（1000-200-100）×3%÷（1＋3%）＝20.38（万元）因此，建筑企业采购材料物质价税合计422[400万元÷（1＋11%）×（1+17%）]＞ 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计700万元=385.44万元，选择一般计税方法计算增值税，比选择简易计税方法计算增值税更省12.27万元增值税(20.38-8.11).案例2：建筑企业采购材料物质价税合计＜ 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择简易计税方法的分析

江苏省某企业委托一个中国京冶公司承建一主题乐园项目，工程总承包合同造价为1000万元，材料部份600万元，其中含甲供材为500万元；安装部分400万元。中国京冶将其中100万元的机电安装工作分包给中冶建研公司。（假设购买材料均取得17%的增值税专用发票）

1、一般计税方式下的应缴增值税为：

应缴增值税＝（1000-500）×11%÷（1＋11%）－【（600-500）×17%÷（1＋11%）+100×11%÷（1＋11%）】

＝49.55-（15.31+9.9）=24.33（万元）

2、简易办法下的应缴增值税为：

应缴增值税＝（1000-500-100）×3%÷（1＋3%）＝11.65万元）因此，当建筑企业采购材料物质价税合计105.4万元[100万元÷（1＋11%）×（1+17%）]＜ 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计500万元=234万元，选择简易计税方法计算增值税，比选择一般计税方法计算增值税更省12.68万元增值税(24.33-11.65).（四）建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧

通过以上分析，营改增后，建筑企业与业主或发包方签订“甲供材”合同时，控制多缴纳税收的合同签订签订技巧是：

1、当建筑企业选择一般计税方法计算增值税时，必须要争取在甲供材合同中建筑企业采购的材料物质价税合计＞ 48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计。

2、当建筑企业选择简易计税方法计算增值税时，必须要争取在甲供材合同中建筑企业采购的材料物质价税合计＜48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计。

建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中 的涉税政策分析及税务处理

作者:中国财税咨询培训金牌讲师肖太寿博士

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿财税工作室对建筑房地产企业营改增过度期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果如下。

一、新老项目的划分标准

依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：

（一）建筑工程新老项目的划分标准

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二)房地产企业新老项目的划分标准

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。

2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理 财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”

财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。”在该文件中，有两个非常重要的字“可以”，即建筑和房地产企业老项目增值税计税方法的选择上，在2016年5月1日后，既可以选择适用简易计税方法也可以选择一般计税方法。到底应如何选择增值税计税方法呢？肖太寿博士总结如下几方面：

（一）建筑企业老项目的增值税计税方法的选择及涉税处理 笔者认为建筑企业老项目在实践中体现为三类：第一类是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；第二类是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目；第三类是营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目。以上三类老项目增值税计税方法的选择如下。

1、第一类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理 营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目，分以下两种情况来处理：

一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的时间。因此，在2016年4月30日之前，按照3%税率在工程劳务所在地缴纳营业税，向业主开具建筑业的营业税发票。

二是如果工程结算书注明了业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间。因此，在2016年5月1日后，建筑企业一定选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）×3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。

由于“收到业主支付的工程款/（1+3%）×3%<收到业主支付的工程款×3%”，因此，从节省税收的角度考虑，建议营改增前已经完工且进行工程决算，但业主拖欠工程款的老项目在2016年5月1日后进行开票。

2、第二类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理

营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目，一定选择适用简易计税方法，根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项第9款的规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）×3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。

3、第三类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理

营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目增值税计税方法的选择应分两重情况：

一是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较大，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税；

二是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税普通发票，没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择增值税简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额（/1+3%）×3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。

（二）房地产开发企业的增值税计税方法的选择及涉税处理

1、营改增前已经开放完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，给购买方开具增值税普通发票。

2．营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税。

3.营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已经动工，营改增后，继续开发的项目，一定是老项目，增值税计税方法的选择应分两种情况：

一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税，但是根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十）项第2款的规定，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。

三、老项目营改增后发生分包业务的涉税处理

由于一项工程只有一份《建筑工程施工许可证》，而且是由总包办理，分包人不需要办理《建筑工程施工许可证》，所以营改增前（2016年4月30 日之前）的老项目在营改增后（2016年5月1日之后），发生总包与分包人签订分包合同，作为建筑企业的分包人做的分包业务是老项目。根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项的规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。基于此分析，总包和分包都有可能选择增值税一般计税方法和简易计税方法，到底如何选择增值税计税方法，总分包之间一定进行商议考虑各自的税收成本，选择对双方都能节省税收成本的增值税计税方法。

营改增后EPC项目合同签订节税技巧

作者: 中国财税咨询培训金牌讲师肖太寿博士

EPC总承包合同，即设计、采购、施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的总承包模式。这种操作模式主要适用于那些专业性强、技术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性投资较大的建设项目。

EPC总承包模式是当前国际工程承包中一种被普遍采用的承包模式，也是在当前国内建筑市场中被我国政府和我国现行《建筑法》积极倡导、推广的一种承包模式。这种承包模式已经开始在包括房地产开发、大型市政基础设施建设等在内的国内建筑市场中被采用。

根据《中华人民共和国建筑法》第二十四条的，建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。EPC合同谈判和签订阶段对于包发商及承包商来说至关重要，EPC合同中的约定将决定双方日后合作项目的总体税负水平及涉税事项。因此，在EPC合同谈判和签订阶段，承包商应该尽可能的规避税务风险，从而避免不必要的税收损失。

1、建筑企业招投标合同报价的法律依据 《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号）第二条规定：“工程造价=税前工程造价×（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。”

2、建筑企业招投标合同中投标价的确定

税前建筑工程报价=不含增值税的材料设备费用+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的人工费用+不含增值税的管理费用和规费+合理利润

非EPC建筑工程报价=税前建筑工程报价+税前建筑工程报价×11%

EPC建筑工程报价=（不含增值税的设计费用+不含增值税的设备费用+不含增值税的安装费用+合理利润）+不含增值税的设计费用×6%+不含增值税的设备费用×11% +不含增值税的安装费用×11%

[案例分析 某EPC合同节税签订技巧的涉税分析]

1、案情情况

A公司为中国境内法人企业，B公司为中国境内一家具备设计资质且有能力承建电厂的专业施工企业，A公司、B公司均为山东省企业，且均为一般纳税人。2016年7月A公司与B公司签订了《ZJ市生活垃圾填埋气发电项目EPC总承包协议》。工程总承包范围为ZJ市生活垃圾填埋气发电项目工程的全部勘测、设计、设备和材料采购，建筑安装和电网接入系统工程施工直至竣工验收的相关工作。A公司为工程发包人，B公司为工程承包方。根据《EPC总承包协议》的约定，B公司负责按ZJ市生活垃圾填埋气发电项目EPC总承包协议的约定，进行勘测设计、材料采购、设备采购、设备检验检测、建筑安装施工、材料检验检测、测试、并网安全评价、竣工投产、性能试验等所有工作，直至完成工程至正常并网发电。总合同价款（不含增值税）为1亿元，有两种合同签订方法：

一是B公司与A公司签订总承包合同，合同约定总价款为1亿元（不含增值税）；

二是B公司与A公司签订总承包合同，合同中分别约定了勘测设计1000万元，材料采购和设备采购6000万元，设备检验检测500万元，建筑安装施工2000万元，材料检验检测、测试、并网安全评价等共500万元。假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况，请选择用哪一种合同签订技巧更省税。

2、法律依据

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（一）项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：

第一、兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

第二、兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

第三、兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

3、建筑业营改增后，节税的EPC总承包合同签订技巧

建筑业营改增后，必须在EPC合同中必须分别注明：设计费用、检测费用、建筑安装费用（含设备材料费用），否则会从高适用税率，使企业缴纳更多的税收。

4、本案例中的合同签订技巧及涉税分析

（1）第一种合同签订技巧的涉税分析：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（一）项的规定，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税为10000万元×11%=1100（万元）；

（2）第二种合同签订技巧的涉税分析：

由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具和会计核算时，都可以分别进行。因此，B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下：

1000×6%+（6000+2000）×11%+（500+500）×6%=60+880+60=1000（万元）。

因此，在假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约100万元的增值税。

建筑和房地产企业“营改增”后税务管控三大原理

作者:税务案例研究中心 中国财税咨询培训金牌讲师肖太寿博士

企业税务管控是现代企业管理中的重要组成部分，是企业精细化管理的重要表现。怎样进行企业的税务管控？使企业规避不必要的财务和税务风险，提升企业利润，增强企业市场竞争力，关键是要看企业财税管控遵循的指导思想是什么。只有好的指导思想，才能使企业税务管控取得好的效果。笔者认为，企业在开展税务管控时，必须遵循“三证统一”、“三流统一”和“三价统一”等三大原理，所谓“三证统一”是指法律凭证、会计凭证和税务凭证相互统一；“三流统一”是指资金流、票流和物流（劳务流）相互统一；“三价统一”是指合同价、发票上的金额（简称发票价）和结算价相互统一。

一、“三证统一”原理：法律凭证、会计凭证和税务凭证相互统一 所谓的“三证统一”是指法律凭证、会计凭证和税务凭证的相互印证，相互联系和相互支持。在这“三证”当中，法律凭证是第一位的，首要的，在三证中，如果缺乏法律凭证支持和保障的会计凭证和税务凭证无论多么准确和完美，也是有法律和税收风险的。

（一）法律凭证：在降低企业税收成本中起根本的作用 法律凭证是用来明确和规范有关当事人权利和义务法律关系的重要书面凭证或证据。主要体现为合同、协议、法院判决或裁定书等法律文书和其他各种证书。如土地使用权证书、股权转让协议书、资产转让（收购）协议、股权转让（收购）协议、采购合同、建筑合同等等都是法律凭证。法律凭证,特别是经济合同的正确签订在降低企业的税收成本中起根本的作用，即为了降低企业的税收成本，有时是需要给当地税务主管部门提供各种合同材料，有时必须通过合同的正确而巧妙的签订。

［案例分析1：某公司购买商铺合同瑕疵多承担税费的分析］（1）案情介绍

甲企业为销售建材而购买了一间临街旺铺，价值150万元，开发商承诺买商铺送契税和手续费。在签订合同时也约定，铺面的契税、印花税及买卖手续费均由开发商承担。按合同规定，企业付清了所有房款。但不久后，企业去办理房产证时，税务机关要求企业补缴契税6万元，印花税0.45万元，滞纳金5000多元。企业以合同中约定由开发商包税为由拒绝缴纳税款。但最后企业被从银行强行划缴了税款和滞纳金，并被税务机关罚款。请分析甲企业必须承担税费的原因。

（2）涉税分析

税法与合同法是各自独立的法律，税务机关在征收税款时是按照税法来执行的。在我国境内转让土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。在本案例中，甲企业就是契税和印花税的纳税人，是缴纳这些税款的法律主体，而甲企业与开发商所签订的包税合同并不能转移甲企业的法律责任。因为开发商承诺的契税等税费，意思只是由开发商代企业缴纳，在法律上是允许的。但当开发商没有帮企业缴纳税款的时候，税务机关要找的是买房的甲企业而不是开发商。所以在签订经济合同时，不要以为对方包了税款就同时也包了法律责任，对方不缴税，延期缴纳税款和漏税的责任要由买方甲企业进行承担。

（3）规避多承担税费的合同签定技巧

要规避甲企业承担开发商没有支付在经济合同中承诺的铺面的契税、印花税及买卖手续费，必须在签定经济合同时，拿着该份经济买卖合同到铺面所在地的主管税务局去进行备案，同时要及时督促开发商把其在经济合同中承诺的铺面的契税、印花税及买卖手续费缴纳完毕后，才付清铺面的购买价款。或者在经济合同中修改条款“铺面的契税、印花税及买卖手续费均由开发商承担，但是由甲企业代收代缴。”这样签定的合同，甲企业可以在支付开发商的购买价款时就可以把由开发商承担的铺面的契税、印花税及买卖手续费进行扣除，然后，甲企业去当地税务局缴纳铺面的契税、印花税及买卖手续费，凭有关的完税凭证到当地房管局去办理过户产权登记手续。

（二）会计凭证

会计凭证是记录经济业务、明确经济责任、按一定格式编制的据以登记会计账簿的书面证明。用来记载经济业务的发生，明确经济责任，作为记账根据的书面证明。有原始凭证和记账凭证。前者是在经济业务最初发生之时即行填制的原始书面证明，如销货发票、款项收据等。后者是以原始凭证为依据，作为记入账簿内各个分类帐户的书面证明，如收款凭证、付款凭证、转账凭证等。

（三）税务凭证

税务凭证是一种在税法或税收政策性规章上明确相关经济责任的书面证据。税务凭证是法律凭证中的一种特殊性凭证，税务凭证一定是法律凭证，法律凭证不一定是税务凭证。如税务登记证书，税收行政处罚通知书等税务凭证，就是法律凭证，而各种发票，如增值税专用发票，各种服务类发票等税务凭证就不是法律凭证。

（四）“三证统一”

法律凭证、会计凭证和税务凭证虽然在各自的内涵上存在一定的差异，但是相互间存在一定的联系。如税务凭证与会计凭证是有区别和联系的，两者的联系是，都明确相关经济责任的企业据以进行记账的书面证明。区别是两者的根据不同，会计凭证是依据中华人民共和国财政部颁发的各项会计政策、财经制度而进行财务核算的记账凭证；税务凭证是根据相关税法和中华人民共和国税务总局制定的各项税收政策而明确纳税义务的税收凭证。由于对同一项经济业务的核算和反映，会计准则或会计制度与税法上的规定是有一定的差异的，正是如此，在税法上，需要对这种差异进行纳税调整，否则将会受到税务主管部门的惩罚而遭受一定的罚款损失。

在降低企业成本的实践当中，一定要保证法律凭证、会计凭证和税务凭证的三证统一，特别是法律凭证在降低企业成本中起关键性的首要的源头作用。同时，会计凭证和税务凭证上的数据必须与法律凭证中数据始终保持一致，否则会面临成本增加的可能。

（五）“三证统一”是降低企业成本的根本方法

“三证统一”在企业降低成本中起着非常重要的作用，在众多降低成本的方法当中，“三证统一”是根基，是根源。下面从两个方面来理解“三证统一”是企业降低成本的根本方法。

一方面是法律凭证是决定企业成本的根源。企业的成本涉及到企业的设计、研发、生产、管理、销售、售后服务等各价值链环节，每一环节都与企业的成本相关。要控制好每一环节的成本，必须把着力点放在有关合同、协议的签定和管理环节上，因为价格是合同和协议中的重要条款，合同和协议中的价格是构成企业相关成本的重要部分。如果合同中的价格已经确定，要通过降低价格来降低成本是不可能的，也是不现实的，否则，要负一定的民事法律赔偿责任。因此，在商品或材料采购、物流运输、提供服务等环节过程中，成本降低的关键点是价格谈判，价格一旦谈定就得在有关合同或协议中进行明确规定，只要合同和协议中对价格进行了确定，再来谈降低采购成本和运输物流成本是毫无意义的。如，某公司是专门从事家具生产的企业，假设采购生产家具的木料成本在生产成本的比例为40%，该企业在采购木料的过程中，往往通过集中采购制度来进行采购，所有采购价格包括运输成本都在采购合同中体现。如果要降低采购成本的话，根本的削减成本阶段是在采购环节与供应商的价格谈判阶段，只有与相关的多个供应商进行价格谈判，选择既能保证材料质量又能保证价格低廉的材料供应商供货，并在采购合同中明确谈定好的低价格，生产成本才能够真正得到降低。

另一方面是“三证统一”是促降税收成本的根本之策。在明确法律凭证是降低企业成本的根源后，还要保证法律凭证、会计凭证和税务凭证的相互统一，成本降低才能落到实处。

(六)三证统一的核心思想

1、合同与企业的账务处理相匹配，否则，要么做假账；要么做错账；

2、合同与企业的税务处理（税务处理在实践中主要涉及到企业交多少税和什么时候交税两方面）相匹配，否则，要么多交税；要么少交税；

3、合同与企业发票开具相匹配，否则，要么开假票；要么开虚开发票。[案例分析2：总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的税务

处理和账务处理]

（1）案情介绍：

甲房地产企业与乙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定开工保证金条款：甲在合同签订之后的2个工作日之内向建筑企业乙支付100万元开工保证金，该开工保证金将于以后冲减甲给乙的工程款。甲房地产企业与丙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定履约保证金条款：丙在合同签订之后的7个工作日之内必须向甲支付100万元的履约保证金。请问以上保证金条款应如何进行账务和税务处理？

（2）涉税收分析

根据合同保证金条款的约定来看，开工保证金是业主支付给建筑总承包方的预付款项，而履约保证金是建筑总承包企业支付给业主的保证金或押金。根据增值税纳税义务时间的规定，本案例中保证金的账务和税务处理如下：

第一，甲在合同签订之后的2个工作日之内向建筑企业乙支付100万元开工保证金的账务和税务处理如下：

甲的账务处理：

借：预付账款（收到业主开工保证金/(1+11%）应交税费——应交增值税（进项税）(收到业主开工保证金/(1+11%)×11%

贷：银行存款 乙的账务处理： 借：银行存款

贷:预收账款(收到业主开工保证金/(1+11%)

应交税费-------应交增值税(销项税)(收到业主开工保证金/(1+11%)×11%

根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条第(二)项规定：“纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 建筑总承包方乙收到甲支付的开工保证金就是预收账款，因此，建筑总承包方乙收到甲支付的开工保证金时，发生了增值税纳税义务时间，必须向业主甲开具增值税专用发票，如果乙不开具发票，则要做无票收入进行增值税销项税的申报。

第二,甲房地产企业与丙建筑总承包企业签订的建筑合同中约定履约保证金条款：丙在合同签订之后的7个工作日之内必须向甲支付100万元的履约保证金的账务和税务处理。

甲的账务处理： 借：银行存款

贷：其他应付款——收到丙履约保证金 丙的账务处理：

借：其他应收款——支付甲履约保证金 贷:银行存款

建筑企业向甲支付履约保证金没有发生纳税义务时间，甲应向丙开收款收据。二、三流统一原理：资金流、票流和物流（劳务流）相互统一 所谓的“三流统一”是指资金流（银行的收付款凭证）、票流（发票的开票人和收票人）和物流（劳务流）相互统一，具体而言是指不仅收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个经济主体，而且付款方、货物采购方或劳务接受方必须是同一个经济主体。如果在经济交易过程中，不能保证资金流、票流和物流（劳务流）相互统一，则会出现票款不一致，涉嫌虚开发票，将被税务部门稽查判定为虚列支出，虚开发票，承担一定的行政处罚甚至遭到刑事处罚的法律风险。为了解决票款不一致的涉税风险问题，笔者建议企业应注重审查符合以下条件的发票才可以入账：在有真实交易的情况下，必须保证资金流、物流和票流的三流统一，即银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人和付款人和金额必须一致。具体论述如下：

（一）无真实交易下开票的法律风险：虚开发票

在没有真实交易情况下的票款不一致，一定面临着税收和法律风险，如果被税务稽查部门查出，轻则处以补税、罚款和缴纳滞纳金；重则相关的主要负责人员将会承担一定的刑事处罚。企业在财税管控中必须杜绝和防范无真实交易情况下的开票行为，《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条规定：任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：

1、为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

2、让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

3、介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。基于此规定，没有真实交易行为下而进行的开票行为是虚开发票的行为。国家税务总局在税务稽查中一直非常重视发票的“三查”活动，即“查税必查票”、“查账必查票”、“查案必查票”。对检查发现的虚假发票，一律不得用以税前扣除、抵扣税款、办理出口退—税(包括免、抵、退税)和财务报销、财务核算。

第十一届全国人大常委会第十九次会议于2011年2月25日通过的《中华人民共和国刑法修正案(八)》，对刑法做出了以下三项重要修改和补充：一是取消了虚开增值税专用发票罪，用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪，伪造、出售伪造的增值税专用发票罪的死刑。二是增加了虚开普通发票罪。刑法修正案(八)第三十三条规定，在刑法第二百零五条后增加一条，作为二百零五条之一：“虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”这一规定增加的罪名为“虚开普通发票罪”。三是增加了非法持有伪造的发票罪。刑法修正案(八)第35条规定，在刑法第二百一十条后增加一条，作为第二百一十条之一：“明知是伪造的发票而持有，数量较大的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；数量巨大的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”这一规定增加的罪名为“非法持有伪造的发票罪”。非法持有伪造的发票罪，是指明知是伪造的发票，而非法持有且数量较大的行为。

最高人民法院关于适用《全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》的若干问题的解释第一条规定：具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”：

1、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；

2、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；

3、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5000元以上的，应当依法定罪处罚。虚开税款数额10万元以上的，属于“虚开的税款数额较大”。根据以上法律依据，企业没有真实交易而开票是典型的虚开发票行为，不仅索取的虚开发票不可以在企业所得税前扣除和抵扣进项税额，而且将受到刑事处罚的法律风险。因此，在“以票控税”的中国，发票进成本必须保证有真实交易行为的票款一致。

[案例分析3：某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税分析]（1）案情介绍

一般纳税人A公司与B公司签订购买设备合同，B公司不具有一般纳税人资格，但其分公司C具有一般纳税人资格，于是B公司让分公司C开具增值税专用发票给A公司，请分析三方存在的涉税风险。

（2）涉税风险分析

根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。第二十二条第二款规定，任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：

（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。《中华人民共和国发票管理办法》第三十七条第一款规定，违反本办法第二十二条第二款的规定虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。依据上述规定，分公司C没有销售货物，为他人开具与实际经营业务情况不符的发票，属于虚开发票行为，而销售方B公司让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票，也属于虚开发票行为，都将会受到处罚。对A公司来讲，根据《国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》（国税发[2000]187号）文件的规定，购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关法规不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。如果C公司以B公司的名义开具专用发票，A公司与B公司的交易是真实的，但税务机关会以A公司应该知道B公司为小规模纳税人来证明A公司知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，从而定性为偷税或者骗取出口退税。即使不这样定性，对A公司取得的专用发票也不予抵扣进项税款或者不予出口退税。

（3）规避税收风险的策略

由销售方B公司开具发票。如果A公司需要开具专用发票的，可根据《国家税务总局关于印发<税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）>的通知》（国税发[2004]153号）的第五条和第六条的规定开具专用发票。其中，该文件第五条规定，本办法所称增值税纳税人是指已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人。第六条规定，增值税纳税人发生增值税应税行为、需要开具专用发票时，可向其主管税务机关申请代开。从2009年1月1日以后，小规模纳税人无论工业还是商业，税率均调整为3%，B公司申请税务机关代开发票依然按小规模3%的税率征收增值税，但代开给增值税一般纳税人的发票可以按3%进行抵扣。因为只有具有一般纳税人资格的纳税人开具的发票才按17%的税率征税，取得方一般纳税人企业方可按17%抵扣进项税，因此，一般纳税人与小规模纳税人的税负是不同的，A公司要根据自己的实际经营情况以及B公司的定价是否合算来决定是否在B公司购买此设备，但不能以虚开发票三方受处罚作为代价取得专用发票。

（二）有真实交易下票款不一致的涉税风险：不可以企业所得税税前扣除和抵扣增值税进项税额

国家对企业取得的发票在企业所得税税前扣除有严格的规定。《国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知》（国税发[2008]40号）文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。《国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发[2009]114号）规定：未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。根据该法律依据，企业在真实交易情况下票款不一致，所取得的发票进行入账进成本，因涉嫌发票虚开，是一种未按规定取得的合法有效凭据，不可有在企业所得税前进行扣除。

《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税[1995]192号）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”基于此规定，货物流、资金流、票流一致，在可控范围内可以安全抵扣，票面记载货物与实际入库货物必须相符，票面记载开票单位与实际收款单位必须一致，必须保证票款一致！

[案例分析4:某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析]（1）案情介绍

云南省某房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，合同金额为1000万元（不含增值税)，材料费用为800万元（不含增值税)，劳务费用为200万元（不含增值税)。该建筑装修公司向材料供应商采购材料，价款为800万元，为了节省税负，建筑装修公司通知房地产公司向材料供应商支付材料采购款800万元，材料供应商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票，工程完工后，建筑装修公司与房地产公司进行工程结算，结算价为1000万元，房地产公司支付建筑装修公司200万元劳务款，建筑装修公司开具增值税专用发票200万元（不含增值税)给房地产公司。房地产公司财务人员将材料供应商开具的800万元普通增值税发票和建筑装修公司开具的200万元增值税专用发票进开发成本。结果在进行增值税抵扣时，税务部门不同意材料供应商开具房地产公司800万元的增值税专用发票在增值税销项税前扣除。请分析800万元的增值税专用发票为什么不能在增值税销项税前抵扣。

(2)涉税分析

《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发【1995】192号）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。” 根据此规定，如果房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，则装修公司必须对施工过程中所耗的建筑装修材料依法缴纳增值税。因此，本案例中的建筑装修公司与房地产公司签订包工包料合同，结算价为1000万元，应该给房地产公司开具1000万元的增值税专用发票。而案例中的房地产公司向材料供应商支付800万元货款与材料供应商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票；建筑装修公司向房地产公司收取200万劳务款，开具200万元增值税专用发票，虽然满足票款一致，但与合同不匹配。因为房地产公司没有向材料供应商采购材料，即房地产公司与材料供应商没有签订材料采购合同，房地产公司是替建筑装修公司支付材料采购款的，材料是建筑装修公司采购的（建筑装修公司与材料供应商签订800万元的采购合同），800万元增值税专用发票理所当然应该由材料供应商开给建筑装修公司，建筑装修公司应该全额开票1000万元增值税专用发票给房地产公司。所以房地产公司和建筑装修公司虽然票款一致，但不符合三流统一（房地产公司缺乏800万元的物流，建筑装修公司800万元的物流，缺乏800万元资金流和票流）。

（3）分析结论

企业在经济交易活动中，票据开具必须与合同保持匹配，必须保证资金流、票流和物流（劳务流）相互统一。

[5:某房地产企业指定分包方中票款不一致的涉税分析](1)案情介绍：

某房地产企业甲与建筑企业乙签订总承包合同1000万元，同时甲指定建筑企业乙与其属于同一法人代表的具有分包资质的建筑企业丙签订分包合同300万元，在工程款支付上，该房地产企业甲直接将分包工程款依次支付给丙公司，分包方将发票开具给总包乙公司，总包将发票开具给房地产公司甲，(2)涉税分析：

该房地产企业甲收到建筑企业乙开具的1000万元增值发票，只支付700万元资金给建筑企业乙；房地产企业甲支付300万元资金给分包方丙，与建筑企业丙开具300万元增值税专用发票给总包方乙，出现了资金流、票流、劳物流不统一，和票款不一致的问题。总包乙和房地产企业甲不可以抵扣增值税进项税。

(3)应对策略：

为了规避票款不一致和三流不统一导致不能抵扣增值税进项税，必须在总承包合同的基础上，业主、总包和分包必须签订“业主指定分包方的三方分包协议”，合同中有三个当事人：业主、总承包方、分包指定方。指定分包协议中必须明确“业主支付”模式（业主是指定分包方工程款的直接支付义务人）具体如下：

一、指定分包商应按经总承包商和业主确认的工程量金额，向总承包商开具工程款增值税专业用发票，总承包商则应向业主单独开具等额的并标明指定分包工程名称的工程款增值税专业用发票。

二、业主按总承包商向其开具的发票金额，在扣除照管费或管理费（如约定由指定分包商支付）后，将剩余款项直接支付给指定分包商。

三、业主将扣减照管费（如约定由指定分包商支付）支付给总承包商。三、三价统一原理：合同价、发票价和结算价相互统一

所谓的“三价统一”是指符合民法规定具有法律效力的合同或协议上注明的 价格、发票上填写的金额和结算价格都必须是相等的。实践中，发票上的金额是根据结算价而开具的。如果发票上的金额大于结算价，则一定是虚开发票；如果发票上的金额小于结算价，则企业有隐瞒收入之嫌疑。例如某公司工程造价约定为2.3亿元，最后的工程总结算金额只1.3亿元，但开具发票总额为人民币2.3亿元，这样就虚增了1亿元成本。同样，合同价与结算价一般都会不一样。因为经济交易活动中，存在各种客观因素，例如材料价格的市场波动、技术水平差异，企业管理水平的高低等，都会使结算价和合同价产生偏离。特别是在建筑工程领域，工程结算价超合同价的现象比较普遍，究其原因主要有五个方面：一是招标时人为降低招标控制价。如项目暂定价低于市场价计入招标控制价，结算时按签证价调整，导致结算价超出中标合同价；二是工程定位模糊或图纸设计深度不够，导致施工期间工程变更，为施工单位增加造价创造条件；三是目前建设市场竞争激烈，施工单位为了中标，多采用不平衡报价，中标后，为了利润的最大化，施工单位千方百计变更施工内容，达到提高结算价的目的；四是一些现场监理的素质不高，在造价控制方面不作为，甚至被有经验的施工单位蒙蔽或直接与施工单位联手弄虚作假；五是近几年建设市场人工价格飞涨，材料价格波动大。

结算价超合同价现象也难以避免，为了保持合同价和结算价的统一，必须以最后的结算价为准，通过结算书或结算报告，并通过一定的法律手续，调整合同价，使合同价与结算价保持一致，然后以结算价开具发票，实现合同价、发票价和结算价相互统一。[案例分析6：某建筑企业“三价不统一”的涉税风险分析]（1）案情介绍

建筑公司与房地产公司签订1亿元的建筑施工包工包料合同，其中建筑公司购买建筑材料6000万元，建筑施工劳务为4000元。由于市场价格波动，建筑材料在施工过程中的价格飞涨，出现材料差价款200万元。同时应房地产公司的要求变更绿化工程设计，追加工程量200万元。另外，由于工程提前完工，按照合同约定，房地产公司应该给予建筑公司提前竣工奖100万元，使最后的工程结算价为1.05亿元。该建筑公司向房地产公司开具1.04亿元增值税专用发票，收到100万元提前竣工奖时，向房地产公司开具100万元收据。请分析本案例中的涉税风险。

（2）涉税风险分析

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。”

基于以上法律规定，建筑公司收到房地产公司100万提前竣工奖和200万元的材料差价款是一种价外费用，必须依法缴纳增值税。而本案例中的建筑公司收到房地公司100万元的提前竣工奖，向房地产公司开具100万元收据，显然是一种漏税行为，即建筑公司漏了增值税的计税依据100万元。对于房地产公司而言，获得的100万元收据不可以再企业所得税前进行扣除。

通过以上法律手续，使合同价与结算价保持一致，即合同价从1亿元变为1.05亿元，于是建筑施工企业以结算价1.05亿元开具增值税专用发票给房地产公司，房地产公司给建筑施工企业支付1.05亿元的工程款，实现了合同价、发票价和结算价的“三价统一”。

关于合同价、发票价和结算价的相互统一问题，必须注意一个前提条件：合同上的价格是符合民法规定有效合同上载明的价格，而不是阴阳合同或黑白合同上注明的价格。

营改增后的房地产、建筑企业不能抵扣进项税金的12种发票

作者：中国财税咨询培训金牌讲师

肖太寿博士

一、票款不一致的增值税专用发票

《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发【1995】192号）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税金。

二、“对开发票”不能抵扣进项税金

（一）对开发票的涉税风险

所谓“对开发票”是指一购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。

部分纳税人认为，用发票对开这种方法解决“销货退回”问题只是等于把这批不符合质量要求的货物又“卖回”了销货方，并不造成购销双方的税款流失，因为退货方已将这张发票作了账务处理，也计提了销项税金，不存在少缴或逃缴税款问题；对于供货一方来说，也只是拿这张进项发票抵顶了原来应计提的销项税金，同样也不存在偷逃税款的问题。用发票对开解决销货退回问题，其实质是将退货看作是对销货方的一种重新销售，法律并无禁止，不禁止即视为不违法；二是用发票对开形式解决销货退回问题，从操作目的上看购销双方并不存在偷逃税款的主观故意，从实质上看也不造成税款流失的客观结果。上述纳税人的认识是错误的。

1、在发生销售退回时，如果未按规定开具红字专用发票，实行对开发票有可能增加税收负担。

《增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。”所以，企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票，如果未按规定开具红字发票，重开发票的增值税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。

2、“对开发票”将面临税务局的罚款

纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证据的情况下，可根据《发票管理办法》第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。有前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。

3、没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。

《最高人民法院关于适用〈全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释〉的通知》（法发[1996]30号）明确，具有下列行为之一的，属于虚开增值税专用发票：

一、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；

二、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；

三、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。为了完成总机构分配的销售收入考核指标的增值税专用发票对开，由于没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务，符合“虚开增值税专用发票”的特征，极有可能被认定为虚开增值税专用发票，如果情节严重，还有可能被追究刑事责任。

4、要多缴纳印花税使企业增加税收负担和少缴纳企业所得税而遭到税务稽查风险。

《印花税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内书立、领受购销合同的单位和个人，是印花税的纳税义务人。发票对开是企业视为自身新增加了一笔销售行为，如果书立合同，还需要缴纳印花税，应按购销金额的万分之三贴花，对比销货退回的正常处理，给纳税人增加了不必要的税收负担。如果不按时缴纳，还可能受到处罚。

发票对开是企业通过对开发票，新增加了一笔销售收入，虽然对增值税没有影响，但是影响了企业所得税的计算。《企业所得税法实施条例》规定了多种扣除项目，有许多费用扣除项目以销售收入为基础。如企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的0.5%，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除。如果企业按虚增后的销售收入计算费用扣除，就会造成多扣除，少计应税所得的结果。

纳税人在将销售退回变更成销售虚增销售收入的同时，也增加了所得税税前扣除的费用金额。如果因多计收入而增加的扣除金额被税务机关有证据证明是人为造假时，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条规定，对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，对纳税人进行处罚。

（二）控制策略：销货退回应开具红字发票

一般纳税人发生退货业务应按规定开具红字增值税专用发票。《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发[2006]156号）第十四条规定，一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》。《申请单》所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报《申请单》时不填写相对应的蓝字专用发票信息。

二、房地产、建筑企业营改增过渡期间的三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票

（一）营改增前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目，营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票,如果建筑房地产企业选择简易计税方法的，则不可以抵扣增值税进项税。

（二）营改增前采购的材料已经用于营改增前已经完工的工程建设项目，营改增后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。

（三）营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。

三、房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票

（一）没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。

国税发[2006]156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。

（二）获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票

《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）规定：一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。

1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

3、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。

（三）购买职工福利用品的增值税专用发票

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

因此，建筑企业和房地产企业发生的购买烟酒茶土特产招待客人的增值税进项税不可以抵扣增值税销项税。

（四）发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥）

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第（二）项规定，非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第（三）项规定第（三）项规定：非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第（四）项规定，非正常损失的不动产、以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中购进的货物是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气和智能楼宇设备及配套设施。

（五）差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第（六）项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。因此.企业发生的个人出差飞机票、高铁票，手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。

但是宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务，可以抵扣增值税进项税。

（六）接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的增值税进项税不可以抵扣。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条第（六）项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改增值税试点有关事项的规定》规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费用和手续费用的进项税额不得从销项税额中抵扣。

（七）获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天

《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。

(八)房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金（因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所得税）.私车公用协议和私车租赁协议下的法理和税务处理分析

作者：中国财税咨询培训金牌讲师

肖太寿博士

所谓的“私车公用”是指公司自有车辆不够或者员工特殊岗位的原因，员工个人将自有的车辆用于公司的公务活动，公司给员工报销诸如：汽油费、路桥费、汽车维修费、保险费等费用的一种经济行为。实践操作过程中，员工与公司要么签订私车公用协议，要么签订私车租赁协议来解决私车公用的问题。这两分协议下的税务处理是不同的，具体分析如下。

（一）私车公用协议和私车租赁协议的法律效力

《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令（九届第15号）第二条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁二百一十四条：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。基于以上法律规定，公司员工与公司在双方协商一致的基础上，出于自愿和不是胁迫签订的私车公用协议和私车租赁协议都具有法律效力。

（二）私车公用协议和私车租赁协议下的税务处理

第三篇：“营改增”后汽车销售企业要注意哪些涉税风险？

“营改增”后汽车销售企业要注意哪些涉税风险？

来源：中国税务报 作者：岳凡宋 熊国军 时间：2013-08-05

新的“营改增”文件规定，应征消费税的摩托车、汽车和游艇被纳入增值税抵扣范围。这一规定完善了增值税链条，降低了企业税负，有助于提升摩托车、汽车和游艇的消费。那么，这一规定将对汽车购销业务产生哪些影响？汽车销售企业应做好哪些准备？应如何防范税收风险？本文结合相关税收政策，从购销双方涉及的汽车营销、购置、处置等业务环节予以分析。

“营改增”文件中与汽车销售相关的涉税规定主要有3个。一是《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条规定：“下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方或者提供方取得的增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。”二是《应税服务范围注释》第二条规定：“原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。”三是《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》第九条规定，按照试点实施办法和本规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的本地区试点实施之日（含）以后购进或自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；销售自己使用过的本地区试点实施之日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。使用过的固定资产，指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

根据上述规定，汽车销售企业需要注意以下五个方面的事项。

第一，汽车销售企业应适时采用新的营销推广策略，提升销售业绩。比如适时推出“以旧换新”业务。假设某公司有一批旧车，汽车销售企业就可以建议客户尽快卖掉旧车，购买新车，这样客户在得到新车的同时，立刻就能增加一笔可抵扣的进项税。这样既拉动了汽车消费需求，又通过促进以旧换新间接为环保事业作贡献。

第二，做好准备，确保顺利抵扣进项税。8月1日以后，可能有更多的增值税一般纳税人以单位的名义购买汽车，以便抵扣增值税。因此，汽车销售企业应及时与主管税务机关取得联系，确保开具给客户的税控机动车销售统一发票能够通过税务机关认证，同时提醒购买汽车的增值税一般纳税人取得发票后，要严格的按照规定的期限进行认证和申报抵扣进项税。第三，严格按照法规规定时间开具、收取发票。在销售过程中，可能会出现个别客户在8月1日前已经办完交款、提车等手续，但是要求汽车销售企业在8月1日以后开具发票的情况。在此提请汽车销售企业注意，应严格按照发票管理办法、增值税暂行条例及实施细则等相关法规规定的发票开具时间开具发票，不得人为拖延。否则，如果客户在8月1日以前购车但在8月1日以后取得发票并抵扣进项税而造成国家税款流失，汽车销售企业则涉嫌未按规定开具发票可能遭受罚款等处罚。

如果汽车销售企业真遇到此类业务该怎么办呢？建议客户先预缴定金或货款，在8月1日以后提车。根据《增值税暂行条例实施细则》第三十八条的规定，采取预收货款方式销售货物，增值税纳税义务发生时间为货物发出的当天。这样汽车销售企业的增值税纳税义务就在8月1日以后，就可以在实际提车之日开具机动车销售统一发票，客户就可以抵扣进项税了。

第四，汽车销售企业要及时调整试驾车业务处理流程，准确申报抵扣进项税。目前试驾车业务的流程如下：A从厂家购买汽车——抵扣进项税；B转为试驾车（自己给自己开具机动车销售统一发票）——计提销项税；C处置试驾车——按照4%征收率减半征收增值税。按照新的规定，这一流程将变为：A从厂家购买汽车——抵扣进项税；B转为试驾车（自己给自己开具机动车销售统一发票）——计提销项税；C认证并抵扣自己给自己开具机动车销售统一发票所列进项税；D处置试驾车——按照17%计提销项税。

从上述流程分析，新规定执行后，多了一道进项税抵扣环节，对汽车销售企业更有税收优势。例如：某汽车销售企业购进汽车1台，价款10万元，进项税1.7万元；将其作为试驾车，按新车的售价为10.5万元（不含税）转为固定资产，半年后以8万元（不含税）处置该试驾车。

“营改增”前，转为试驾车环节应计提销项税1.785万元（10.5×17%），该汽车缴纳增值税850元（1.785万元-1.7万元）；处置环节则需要缴纳增值税1600元[8万元×（4%÷2）]，合计缴纳增值税2450元。

“营改增”后，转为试驾车环节缴纳增值税850元；同时认证抵扣进项税1.785万元。处置环节计提销项税1.36万元（8万元×17%），该业务合计缴纳增值税-3400元[850+（1.36万元-1.785万元）]，可以用于抵扣其他销项税。通过对比分析，试驾车的进项税由原来的缴税变成现在可以抵扣其他业务的销项税，这是对汽车销售企业的一大利好。

第五，处置汽车时正确申报缴纳增值税。目前，二手车的增值税申报缴纳一般由二手车交易市场接受税务机关委托按照4%征收率减半征收。“营改增”以后，处置汽车的企业以及二手车交易市场要分清该汽车是在8月1日前购进的还是以后购进的，并分别按照适用税率缴税或者按照4%征收率减半征收增值税。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ed646f70102emhs.html

第四篇：房地产企业营改增后常见问题

房地产企业营改增后常见问题

1、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？

股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？

依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除 11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征 11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分 利润，不论哪种方式，都视同销售。

3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？ 不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36 号规定，如果转让 2016 年 4月 30 日之前的不动产，选择 5%的简易征收，如果不动产是 5 月1 日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按 11%缴税。因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是 5 月1 日之前还是 5 月 1 日之后转让两种情形。

4、房屋代建模式财税如何操作

房屋代建必须具备三个条件：（1）建设单位（发包方）自己拥有土地应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划；（2）房屋代建的房地产公司不能垫款；（3）代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务6%缴纳增值税。

5、土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？

依据财税【2016】36 号文件规定，房地产公司从五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，11%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。

6、土地出让金返还模式及相应财税处理？

土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土地出让金返还，和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税没有取消的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种情况，如果政府和房开公司土地出让金合同约定，土地返还款是用于奖励，财务上记营业外收入，不缴增值税，只缴企业所得税。

7、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房开公司所发生的新项目，支付的拆迁补偿费，如果是政策性拆迁补偿费，是不可以抵扣的，如果是商业性拆迁，被拆迁方视同不动产转让，应按 11%征税，如果 4 月 30 日之前的房屋，则按 5%简易征收，房开公司只能抵扣 5%。成本按公允价进成本。

8、红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？

红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的，因此，红线外附加工程所取得的进项税不能抵扣增值税进项税。但这要看各地方政策，目前，全国只有广州市允许红线外的成本可以进成本。

9、房开企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣? 按国家税务 2016 年公告 18 号，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增 值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？

财税 201636 号文件规定，设计费是按 6%缴纳增值税。对于 房开公司，是可以抵扣 6%的进项税的。

10、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

财税【2016】36 号文件附件 4 规定，在境外发生的设计费，策划费是免税的，因此，房开公司与境外的设计企业发生的设计费、策划费，由于境外是免税的，因此不能抵扣。

11、营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？ 营改增前甲供材分两种，营改增前甲供材料分两种，一种是甲供设备和装修材料，只要房开公司自己购买材料和装修材料，设备和装修材料是不需要交营业税的，除了甲供设备和装修材料之外，其他任何的甲供材，施工企业都要交建安税，房开公司必须取得建筑公司全额的建安发票，才能在土增税、所得税税前扣除。营改增以后，根据财税【2016】36 号文件规定，建筑企业的销售额是按照施工企业向房开公司收取的所有价款包括价外费用，比如说 1000 的工程，600 万的材料、400 万的劳务，房开公司算增值税的计税依据是建安公司收取的 400 万。营改增后，施工企业一定选择简易计税，房开公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后，房开公司选择甲供材或包工包料，要通过数据计算分析。例，房开公司与施工企业签定的合同 1000 万，其中材料 600 万，建安 400 万，如果施工企业给房开公司开 1000 万的票，则房开公司可抵扣 1000*11%=110 万元；如果房开选择甲供材料，自己购买 600 的材料，房开公司能抵扣的金额600*17%=102 万；施工企业给房开公司开具的 400 万，选择简易征税给房开公司开具 3%的专用发票，房开公司只能抵扣400*3%=12 万，房开公司能抵扣 114 万，实际生活中，房开公司所购买的材料不一定能全部取得专用发票，因此，营改增以后包工包料有可能比全部甲供材料税负会更低。因此，实际生活当中，应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。

12、房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？

材料可抵扣 17%，购沙石料只能抵扣 3%。参考肖太寿财税工作室 2016 年 4 月 7 日文章《营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧。

13、园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？ 园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧决定在合同签订环节，苗圃属于农产品系列，是免税的，房开公司直接和园林公司签合同买苗圃，凭园林公司开具的发票的销售价*13抵扣；园林公司有两种，一种是有苗圃的园林公司，一种是没有苗圃的园林公司，当房开公司选择有苗圃的园林公司，如果签订包工包料，比如 100 万的苗圃，10 万的植树劳务，园林公司开具 11%的增值税专用发票，房开公司抵扣 110 万*11%=12.1 万元；如果房开公司园林公司签订 100 万的销售合同，请人 10 万的植树劳务合同，可以抵扣 100*13%=13 万元，但园林公司不会签订包工包料合同，10 万的劳务开具 3%的专用发票，10*3%=0.3 万元，则房开公司可以抵扣 13.3 万元；如果房开公司和没有苗圃的园林公司签订包工包料合同，园林公司只能开具110万11%的专票，房开公司可以抵扣 110*11%=12.1 万元，因此，选择第二种方案。

14、在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆 除，是否需要做进项税转出？

财税【2016】36 号不能适用分两年抵扣增值税，能否抵扣，法律上没有明确规定，待税总出台相应的补丁文件。

15、施工现场的水电费的博弈分析及处理方法。

如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣 17%，水抵扣 13%。

16、多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？ 国家税务总局 2016 年公告 17 号文件和财税【2016】36 号，建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业，是在工程施工所在地按 2预交增值税，按简易征收方法计税的施工企业，工程所在地按 3%预交增值税，所以多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。

17、资质共享与增值税抵扣办法的冲突

资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前 后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？

营改后，清包工和甲供材料工程有一些变化，甲供材的销售额的确定是按建筑企业向业主收取的货款来计算，按差额来计算；比如说建筑工程 1000 万，甲供材 200 万，施工企业的销售额为 1000-200=800 万；以 800 万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税依据。

19、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

根据财税【2016】36 号文件附件 4 境外设计费、策划费是免税的，因此不能抵扣。

20、园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？

苗圃公司免增值税，凭苗圃公司的发票，按买价*13%抵扣。比如是农民自己的草皮苗木没有发票，只能去税务局代开发票才能抵扣。

21、施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？

让房开公司给施工企业开具 17 的电费发票和 13%的水费发票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企业和电力公司签订合同开发票。

22、售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？ 售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。

23、回迁安置房是否要视同销售征收增值税？视同销售缴增值税。

24、清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析。

依据财税【2016】36 号文件，甲供材料的情况，增值税可以选择一般计税方法和简易计税方法，选择计税方法，取决于甲供材在合同中的比重，参考肖太寿财税相关文章。

25、出租的不动产免租期内如何确认销售额? 出租的不动产如果是 4 月 30 日之前的，按简易征收征收增值税，如果是 4 月 30 日以后，则按一般计税 11%交增值税。免租不符合增值税的增收条件，因此，免租期不征收增值税。

26、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？ 财税【2016】36 号文件，楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税，按 11%征收增值税。车辆广告按 17%征收增值税。

27、随房赠送物业管理费如何确认销售额? 买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

28、营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？ 营改增前后都一样，营改增前，买房送的冰箱洗衣机，不能土增前扣除，营改增后，要视同销售交增值税，因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售，因此，打折销售比赠送划算。

29、营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？ 首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。30、营改增前后自持物业经营或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物业应按 5%简易征收来征税，5 月 1 日后按11%征税。

31、日光盘的营改增风险？

按预收账款 3%预交增值税，完工后再进行抵扣，因为是预交，对营改增来讲没有什么风险影响。

32、房屋定价的困惑和销售筹划 目前土地增值税没有取消，房屋定价应考虑增值税、企业所得税、土地增值税几个问题来考虑。

33、营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？ 营改增前和营改增后，都应该由物业公司或资产管理公司来代替业主进行出租，资产管理公司收取管理费按 6%现代服务业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费，给出租人省一道房产税。因此，营改增后，应通过资产管理公司或物业公司代租更省税。

34、房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？ 融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？

财税【2016】36 号文件，附件 2 的规定，企业购买的贷款 利息、跟贷款相关的手续费、咨询费，顾问费都不能抵扣增值税。

35、统借统贷行为增值税时代的业务处理分析。

财税【2016】36 号文件，附件 3 的规定，只要集团企业向下属公司收取的利息跟归还银行的利息一致的情况下，贷款利息不征收增值税，如果高于银行收取的利息，则全额征收增值税。

36、公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？ 公共配套如果是无偿赠送的情况，要视同销售缴纳增值税。

37、买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？

从理论上讲捆绑销售，但房产属于特殊商品，业主一定要全额开具发票，电器计入营销费用视同销售，因此，买房送电器不划算，还不如售价打折划算。

38、开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？

财税【2016】36 号规定，融资性售后回租视同为贷款服务，获取的增值税专用发票不能抵扣进项税。

39、房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？

售后回租认定为贷款服务，不能抵扣进项税。

40、不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。车库、车位分为能办产权的和不能办产权的，如果没有产权的车位车库，卖房送车库，赠送的是长期使用权，根据财税【2016】

号，没有产权的车库要视同销售缴纳增值税，有产权的车库 也要交增值税，车位，房开公司地上停车位，收的停车费按 11% 缴纳增值税。

41、房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？ 财税【2016】36 号，房地产公司代收的住房维修基金免收 增值税，除此之外的所有代收费用作为价外费用缴纳增值税。

42、房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？ 不是，都是房地产公司未开盘前收取的行为，财务上作其他 就收款，不作为预收款，没有产生增值税纳税义务。

43、没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？ 没收的定金和违约金，如果在建委备案了，应作为价外费用开具发票，缴纳增值税，如果没有备案，是不需要缴纳增值税。

44、商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？

商业地产的停车收费，根据财税 201636 号，停车收费按 11%缴纳增值税。

45、企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？

财税【2016】36 号附件 2 规定，企业发生餐服务，不可以抵扣增值税，但住宿费可以抵扣 6%，会议时，增加住宿费减少餐饮费。

46、企业接受的物业服务能否抵扣增值税？

物业服务费按现代服务业，可以抵扣 6%，如果物业公司是小规模纳税人，则不可以抵扣。

47、地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？

合同法规定，租赁合同超过 20 年无效，永久租赁，根据财税【2016】36 号，视同销售，缴 11%增值税。

48、买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？

营改增后，房地产购买的家电只要获得专用发票就可以抵扣进项税。

49、房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？ 根据财税(2006)165 号文件，第八和，公司注销清算之前，账上的留抵税额不能退税，因此房产公司注销前的留抵税不可以抵扣。建议房开公司在注销前加强发票管理，及时抵扣进项税金。50、设计费等前期工程费如何抵扣进项税？

根据财税【2016】36 号文件的规定，设计费按 6%缴纳增值税，因此，房地产公司可以抵扣 6%的前期工程费进项税金

第五篇：房地产企业营改增后税务风险控制策略剖析

房地产企业营改增后税务风险控制策略剖析

摘 要 房地产企业被纳入“营改增”的试点范围，既带来了机遇，又面临着挑战，对房地产企业的税负变革有着深刻的影响。企业可以通过加强对发票的管理和开发成本的控制，加强对企业财务人员的业务培训，充分利用“营改增”的税收优惠政策，通过科学合理的税收筹划来调整企业的纳税成本，规避不利影响，实现平稳、健康、长远的发展。鉴于此，本文主要分析房地产企业营改增后税务风险控制策略。

关键词 房地产企业；营改增；税务风险

中图分类号：TU723 文献标识码：A

一、“营改增”对于企业的现实意义

国家制定的将营业税更改为增值税的政策就是所谓的“营改增”。增值税只是将企业的增值额作为依据计算征收税额的税种，不同于营业税是将营业收入作为计算依据。“营改增”的目的是国家进行结构性减税，为了避免企业的重复征税，同时解决企业不能退税和抵扣的税务弊端，以有效降低企业的税收负担。不仅如此，营业税转变为增值税的政策通过进项和销项之间的抵扣，能更深层的优化企业和行业的产业结构。“营改增”政策不仅仅于此，同时能够为各企业的纳税环境更加宽松，税制结构更加优化合理，最重要的将企业的纳税负担进行减轻。政策的实施，是市场经济发展的必然结果，给企业提供了更多的机会发展，纳税体制也将更加公平合理。

二、全面实施“营改增”对房地产企业税负的影响

1.有利影响

（1）在计算销售额时允许扣除土地价款，有望降低税负。房地产企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，根据新政规定，适用一般计税方法计税的，其销售额=（全部价款和价外费用―当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。而上述提到的“允许扣除的土地价款”，必须要按照规定取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，目前符合条件能在销售额中扣除的土地价款只有土地出让金。

（2）预缴税款的变化，有利于加快房地产企业的现金流通。在营业税的政策下，销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，并按照预收款×5%税率来预缴营业税，而“营改增”之后，依照相关规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应根据预收款×3%预征率来预缴增值税。

（3）购进不动产进项税额允许抵扣，激发商业地产和工业地产的购买需求。《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。尽管新政规定购进不动产进项税额需要分两年来抵扣，但对于企业减税来说无疑是一大利好，这将有可能激发一些企业对于商业地产和工业地产的购买需求，由原先的租赁商铺、厂房，转向于购买商铺、厂房，从而将购进商铺、厂房发生的进项税额来分期抵扣当期的销项税额，以减轻税收负担。

2.不利影响

（1）无法取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额不足，导致税负增加。“营改增”后，房地产企业一般纳税人当期应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额，由此可见，进项税额的多少，将会影响当期应纳税额的高低。（2）房地产企业的开发成本可能会增加。根据“营改增”的相关规定，房地产企业在计算销售额时可以从中扣除土地价款，而地方政府可能会借这一改革利好，从而提高地价，这样无疑会增加企业的开发成本。

三、房地产企业营改增后税务风险控制策略

1.强化企业财务工作人员的培训及财务核算能力

“营改增”政策实施后，会进一步加大房地产企业相关财务人员的工作难度，对此财务人员需要加强有关税收政策的学习，深入了解“营改增”税收政策的基本原理，时刻关注税收政策的变化，与国家税务部门保持积极联系。进一步通过开展各类税务相关的知识技能培训提升财务人员的综合素质和业务核算能力，从而转变传统的工作思路。

2.提高房地产企业的税务筹划水平

首先由于企业进项税抵扣发票一般是从供应商处取得，对此需仔细确认供应商的身份，明确其是否是增值税的一般?{税人，只有在选择供应商为一般纳税人时，才能确保企业的税额进行了最大额度的抵扣；其次，供应商在通常情况下不给企业提供增值税专用发票，往往这时会以降低价格为条件来达到目的，在此情形下，房地产企业为避免受到损失，应当权衡利弊为长远利益考虑；最后，“营改增”实施后，要进一步加大对企业人员的税务知识的培训力度，对于何种项目可以抵扣，何种项目不可以抵扣，都必须能够区分开，如此才能够避免低税基、低税率抵扣进项税。

3.提高财务人员业务素质

改征增值税以后，由于增值税的财务核算相对复杂，并且涉及的业务面较广，房地产企业的财务人员由于之前很少接触增值税业务，对其较为陌生，难免在实际业务处理过程中，会出现一定的工作失误，这是客观存在的，也是难以避免的，这就很容易使得企业遭受不应有的税务风险。因而，这就要求财务人员从自身做起，着力提升增值税相关业务水平，针对营改增后的应税服务范围界定、房地产企业需要对业务流程收入确认时点、营改增对税务岗位和财务核算的要求，纳税申报和税款缴纳的变化、发票取得和开具、发票管理的变化等实操关注点进行培训。

总之，全面推行“营改增”制度，可谓是我国在2016年税制改革的“重头戏”。营改增的全面实施，使得在我国征收了67年的营业税彻底退出了历史的舞台。此次税制改革是我国政府公平企业税负、降低企业税负的一次重要改革，其重要程度不亚于1994年实行的“分税制”改革。营改增对于这种房地产行业作为原先以征收营业税为主的行业，税收征管方面的影响还是较大的。因此，本文的研究也就显得十分的有意义。

参考文献：

[1]徐江东.营改增对房地产企业的主要影响解读与思考[J].建设科技，2016，（23）：84-85.[2]黄洁.房地产企业“营改增”税务风险控制策略[J].合作经济与科技，2016，（23）：166-167.