上海住宅成本构成浅析（五篇）

第一篇：上海住宅成本构成浅析

上海住宅成本构成浅析

2006年第10期

上海住宅房地产项目的成本主要由开发直接费和间接开发费两大部分组成。开发直接费包括土地费用、城市建设配套费、前期工程费、建安工程费、行政性收费、维修基金及不可预见费等。开发间接费主要由管理费、销售费用、财务费用和税金组成。

一、开发直接费

1.土地费用。2004年,上海市挂牌出让成交的住宅土地共27幅，土地面积18.01万平方米，平均容积率1.27万平方米/公顷，折合成平均楼面价为2080.09元/平方米。

2005年,上海市国有土地使用权出让公告1～6号126幅土地中，住宅用地仅1幅，所以,选择部分不同地段规划容积率较低的综合类用地为例。

从2004年、2005年成交的住宅用地中可以清楚地看到，未来几年上海通过国有土地使用权出让取得土地后开发住宅产品的基本土地费用。

2.城市建设配套费。城市建设配套费是上海住宅建造成本中最刚性部分，因为它一分也不能少。主要包括以下内容：

住宅建设配套费

320元/平方米

自来水配套费

17.5元/平方米

生活污水排放配套费

17.0元/平方米

供电配套费

145元/平方米

燃气供应配套费

24.5元/平方米

通信设施配套费

12.5元/平方米

人防设施配套费

60元/平方米

公共建筑配套费

84元/平方米（内环线以内）

合计

680.5元/平方米

最后一项上交公共建筑配套费知道的人不多。它是指该住宅开发项目在基地内未建幼儿园、学校、商业等公共设施的，需按住宅总建筑面积的2%、内环线内4200元/平方米、内环线外3800元/平方米为计算标准缴纳。例如,小区住宅面积为10万平方米，即100000平方米×2%×4200元/平方米=840万元，即该项目需上交给上海市房地产资源管理局840万元公共建筑配套费。

3.前期工程费。前期工程费用中勘察费、规划设计费、审图费、监理费国家都用明确的收费标准，由于市场竞争原因，一般来说有一点下浮空间。规划设计如请境外公司则费用较高，设计费协议商定。工程勘察设计费的收费标准为国家计委、建设部制定的《工程勘察设计收费管理规定》，自2002年3月1日起执行。

工程勘察收费

采用实物工作量定额计费方法计算。

工程勘察收费=工程勘察收费基准价×（1±浮动幅度值）

工程勘察收费基准价=工程实物工作收费+工程勘察技术工作收费

工程勘察收费基准价的估算是一项非常专业的工作，它与地质构造、岩层特征、布孔多少、钻孔深度等等有关，每一个项目的要求不同，每一个项目所处的地理位置也不同。一般来说，工程勘察工作开发商采用招投标的办法来完成，即使对工程勘察专业不太了解，通过对标书的阅读和专家的评审，是能够招到一个价格合理、勘察成果良好的单位的。

工程设计收费按照工程概算投资额分档定额计算收费。由于每个项目的情况不同，除上述设计费基价外，还有专业调整系数、工程复杂程度调整系数、附加调整系数等。审图费 根据《沪建建(2000)第791号》文的通知，“施工图审图收费标准暂时参照原设计监理收费标准执行”。所谓“原设计监理收费标准”是指《沪建建（98）第0234号》文。该文中规定设计监理费以工程估算价的0.35%～0.7%计取。

工程建设监理费 根据2002年1月1日起实施的沪建监协字（2001）第20号文的行业指导价标准执行。

根据沪建监协字（2004）第5号文的通知，安全监理费按现行工程建设监理费上海市行业指导价标准的10%计取。

4.建安工程费。建安工程费由于住宅的类型不同（别墅、多层、高层、超高层）建安费用差距很大。如2001年竣工的多层住宅每平方米造价为947元，16层高层住宅每平方米造价为1367.63元。即使是同一类型的住宅，由于采用的施工方法或地下车库的分摊面积不同，对地上建筑面积的单方造价影响也很大。

以高层住宅基础围护形式为例，一个10000平方米的地下一层车库，用SMW工法搅拌桩作围护与用钻孔灌注桩作围护结构二者费用相差1000万元以上。假设地上建筑面积为10万平方米，仅此一项地上住宅每平方米造价就相差100元。上述地下车库，目前造价约为5000万人民币左右。假如该项目的地上建筑面积为10万平方米，则分摊到地上建筑面积为每平方米500元，如果该项目地上面积为5万平方米，该地下车库造价分摊到地上建筑面积每平方米为1000元。

所以，住宅的建安费用不能孤立地仅看地上建筑的单方造价，应该综合性地看待每一个项目，要充分认识到地下建筑造价对地上建筑面积单方造价的巨大影响。

建安工程费中的绿化工程费，每个项目的差距也是很大的。最基本的每平方米30元左右就可以了。如果小区本身品质很好，对绿化景观的要求很高，那么，每平方米投入100元也不算多。但这与小区的规模有关，小区越大，分摊到每平方米的绿化成本越低。

5.行政性收费。

政府的行政性收费在住宅项目中仅占很小一部分。主要发生在竣工阶段，如建设用地竣工结案，需丈量土地面积；要取得房屋大产证，要测量房屋面积,都需要支付测绘费。现在因人们对环保的要求越来越高，又有了室内空气检测费，按房间间数的5%取点比例抽检。

6．维修基金。

住宅的维修基金在住户入伙前必须交付。依据是《上海市商品住宅维修基金管理办法》2000年市政府91号文。收费标准为：房屋成本价×7%×建筑面积，房屋成本价现在上海市以每平方米1198元为计算标准。其中住宅部分开发商承担4%，即1198×4%×住宅建筑面积，地下室、会所、自行车库等由开发商全部承担，即1198×7%×建筑面积。

7．不可预见费。

在一个项目的开发过程中，不可避免地会遇到这样那样的问题。如地下发现暗浜、流砂层需处理。基地周边居民因日照减少、粉尘等影响要求补贴等等。不可预见费根据项目的复杂程度和总投资的多少，以前期工程费、建安工程费的3%～10%估算。

二、开发间接费

1．管理费。

开发商的管理费一般按直接费的3%估算。

2．销售费用。

销售费用是指项目在其销售过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理机构的各项费用和佣金。

众所周知的样板房，就是因销售产品需要，在销售过程中发生的费用。其它还有广告费、推广费，等等。一般来说，销售费用为销售收入的3%左右。

3．财务费用。

财务费用是指房地产开发企业为筹集项目所需资金而发生的各项费用,主要为借款的利息,其它包括金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失等其它财务费用。

4．税金。

房地产企业的税金主要有营业税、土地增值税和所得税组成。

三．如何降低成本，降低房价？

1、土地费用。

土地费用主要发生于城市的动拆迁成本。政府收取动拆迁成本的30%作为土地出让金，住宅土地使用年限为70年。如果政府能将一次性收取的土地出让金，改为逐年收取,那么，土地费用相应会减少一点。

2、城市建设配套费。

该项费用较刚性，开发商要用足政策，减少支出。如开发项目建有地下室，人防设施配套费可以与人防主管单位协商，改交人防设施配套费为建人防设施费。就是在原地下室的基础上，增加人防设施，达到防空要求。这样增加设施的投入肯定比每平方米交60元人防设施配套费要少得多。如果新建的小区面积大于6万平方米，供电配套费可以打9折，要积极争取。还有住宅建设配套费，如新建小区内有门卫、居委会等配套设施，或是辅设过红线外的市政管道，可向房地资源局有关部门申请返还一部分款项。

3、前期工程费。

一个项目规划设计得是否合理，是该项目能否成功的关键。所以，设计时能结合成本综合考虑，比拿着施工图去考虑如何节省钢筋混凝土要强百倍。因此，必须要求设计单位重视施工生产在技术、工艺、手段及材料用品等各方面的信息，使设计方案做到具有科学性、先进性与施工的可能性、经济性很好地结合。把成本控制落实到方案之初。

4、建安工程费。

建安工程费的降低主要来源于施工方案的选择和应用新技术、新材料,如地下室的滤水层，传统工艺要30厘米，而采用新材料仅1厘米。它减少开挖深度又节约了围护结构和支撑费用。地下室围护结构方案的选择通常也能节约不少投资,如采用钻孔灌注桩作围护体系与用SMW工法新工艺作为围护体系，1个1万平方米建筑面积的地下室，后者可节约近1千万元。

5．销售费用。

项目的销售费用开发商的投入差距很大，广告投入是伸缩性最大的。应该目的性较强地选择媒体，不要全面开花。从创建品牌着手，扩大市场知名度，增加顾客满意度。利用产品的优势，抢占市场份额，同时还要注意品牌效应，达到事半功倍的效果。

第二篇：人力资源的成本构成

人力资源成本的构成项目包括：

 人力资源取得成本，含

1、招募成本=直接劳务费+间接业务费+间接管理费+预付费用等

2、甄选成本=面谈费用+测试费用+集体评核费用等

3、录用成本=录取费用+搬迁费用+交通费用+体检费用等

4、安置成本=各种管理费用+设备费用+安置时间成本等

 人力资源使用成本，含

1、薪酬成本=工资+职务津贴等

2、激励成本=提案改善奖+质量活动奖+技术创新奖等

3、福利成本=年终晚会费+员工旅游费用+有薪休假费用+聚餐费用等  人力资源开发成本，含

1、入职训练成本=受训人员薪资费+教材费+设备折旧+工时费用等

2、在职训练成本=教导人员薪资费+新人工资费+耗损工时费+管理费用等

3、脱产训练成本=外部培训费+讲师费用+人员薪资费+差旅费+离岗费用等

 人力资源离职成本，含

1、离职补偿成本=离职人员薪资费+经济补偿费用等

2、离职管理成本=面谈者时间费用+离职者时间费用+作业管理费用等

3、离职效率成本=正常效率产出差异费用等

4、职务空缺成本=空缺损失费用+效率损失费用+产出损失费用等

第三篇：钣金件成本构成分析

钣金件成本构成分析

钣金件成本构成一般分为下面几个部分组成：、材料费

2、标准件费用

3、工序加工费

4、包装费

5、运输费

6、管理费用

7、利润

详见《成本核算格式》表。

一、材料费

材料费指按图纸要求的净材料费用=材料体积*材料密度*材料单价

二、标准件费用

指图纸要求的标准件费用。

三、工序加工费

指加工成产品所需要的每道工序所需的加工费用。各工序构成详见《成本核算格式》和《各工序成本构成表》。现列举主要工序成本构成进行说明

1、CNC落料

其成本构成=设备折旧摊销+人工成本+辅助材料 设备折旧摊销：

设备折旧按5年计算，每年按12个月，每月22天，每天8小时记。

例如：200万的设备，每小时设备折旧=200*10000/5/12/22/8=189.4元/小时 人工成本：

每台CNC需要3个技术员操作，每个技术员月平均工资=1800元，每月上班22天，每天8小时，即每小时成本=1800*3/22/8=31元/小时 辅料成本：

指设备工作所需的润滑剂、挥发液等辅助生产物料，每台设备每月大概需要1000元，按每月22天，每天8小时计，每小时成本=1000/22/8=5.68元/小时

2、折弯

其成本构成=设备折旧摊销+人工成本+辅助材料 设备折旧摊销：

设备折旧按5年计算，每年按12个月，每月22天，每天8小时记。

例如：50万的设备，每分钟设备折旧=50*10000/5/12/22/8/60=0.79元/分钟 折一道弯一般花10秒到100秒不等，故折弯每刀设备折旧=0.13-1.3元/刀。人工成本：

每台设备需要1个技术员操作，每个技术员月平均工资=1800元，每月上班22天，每天8小时，即每分钟成本=1800/22/8/60=0.17元/分钟，每分钟平均可以折1-2个弯，故：每道弯的人工成本=0.08-0.17元/刀 辅料成本：

折弯机每台每月所用的辅料成本为600元，按每月22天，每天8小时计，每小时成本=600/22/8/60=0.06元/刀

3、表面处理

外发的按采购价格（如：电镀、氧化）喷涂费用构成：

喷涂费=粉末材料费+人工费+辅料费+设备折旧

粉末材料费：计算方法一般按平方米计算，每公斤粉末价格在25-60元不等（主要与客户要求有关），每公斤粉末一般可以喷4-5个平方。粉末材料费=6-15元/平方

人工费：喷涂线一共15人，每人按1200元/月，每月按22天，每天按8小时，每小时可以喷30平方米。

人工费=15*1200/22/8/30=3.4元/平方

辅料费：主要指前处理液、固化炉所用的燃料费用，每月为5万元，每月按22天，每天8小时，每小时喷30平方米。辅料费=9.47元/平方

设备折旧：喷涂线投资100万，按5年折旧，每年12月，每月22天，每天8小时，每小时喷30平方米。

设备折旧费用=100*10000/5/12/22/8/30=3.16元/平方 总的喷涂费用=22-32元/平方米 若要局部保护喷涂，费用会更高。

四、包装费

按产品不同，包装要求不同，价格不一样，一般在20-30元/立方米

五、运输管理费

运输费用摊算到产品里。

六、管理费用

管理费用有两部分：厂租水电和财务费用 厂租水电：

每月的厂租水电费用15万，每月产值按400万算，厂租水电应占产值的比例为=15/400=3.75% 财务费用：

由于应收应付周期不匹配（我们现金买材料，客户月结60天），我们需要压至少3个月左右的资金，按银行利息为1.25-1.5% 故：管理费用应占总销售价格的5%左右。

七、利润

考虑公司的长期发展和更好的为客户服务，我们的利润点为10%-15%

第四篇：浅谈路桥企业成本构成

浅谈路桥企业成本构成

“利润＝销售收入－成本费用”这一简单公式，充分反映了成本管理的重要性。随着中国路桥市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范化。路桥企业要想获得稳定的经营利润，除了必须加强拿项目的能力，更需要提升项目运作能力，在保证质量的前提上，降低项目成本，严格控制各项费用支出。路桥公司的粗放式管理必须向规范化管理转变，才能不断提升自身的竞争能力，在市

场中不断发展壮大。

1．路桥施工企业的成本构成及成本管理要点

路桥企业应当如何进行成本管理，首先我们需要探讨路桥施工企业的成本构成及成本管理要点。路桥项目成本一般包括材料成本、设备成本、人员成本、管理成本和业务费用等。

材料成本

材料成本在项目成本中一般占到70-80%，由于大宗材料用量大，计量受限或不准确等因素，导致大宗材料的消耗量很难算清，如果在收发料程序上没有严格控制的情况下，有的单据还对不上，材料的成本管理就是一个空白地带，有没有浪费，有多少浪费都不知道，材料用量和成本就是一笔糊涂帐，很可能稀里糊涂的损失了几百万还不知道。

材料成本的管理关键之一是材料用量的管理，对各种材料的使用要依照材料的使用流程，找到可控的环节点进行管理和控制，进而形成适合企业的材料使用管理体系。

材料成本管理关键之二是采购管理，建立科学有效的采购管理流程和办法，提升企业采购管理能力，再加上选择可靠的人进行采购工作相结合的方式，来解决采购成本的问题。目前很多公司都用可靠的人（或是亲属）来做采购，从而防止采购过程中收受贿赂，中饱私囊的行为。其实，有些只达到肥水不流外人田的心理安慰而已。尝试使用科学有效的采购流程来从机制和能力上来降低采购成本少之又少，没有科学的评估，采购成本是高是低无从论证。

设备成本

设备成本在路桥施工企业项目成本中一般占到10-20%。现在的行业趋势是通用设备以租赁为主，自有设备主要是一些关键设备，设备租赁一般是按租赁时间计算租金，所以对于路桥企业而言，如何高效率的使用租赁设备就是一个关键成本控制点。有些企业经常出现因施工安排不合理或工作计划性不强，而导致的设备使用率低，闲臵时间长，造成设备使用的浪费。制定切实可行的施工进度计划和设备使用计划是从源头上解决设备使用率的根本方法。

设备的消耗（如油耗）也是设备成本管理中的一个主要问题，虽然在整个设备成本中占比不多，但偷油或是油耗管理不科学严格而导致的漏洞，对于企业风气和员工影响还是比较大的，如果不加以有效管理和防微杜渐，也会给企业造成很大的经济损失，败坏企业风气。

设备维修所造成的停工损失也是设备成本管理中的重要环节，停工损失是巨大的，而且会为以后的施工带来很多麻烦，所以如何保证设备的完好率，尤其是如何保证租赁设备的完好率是企业应该加以重视的，也是在租赁设备工作中要重点考虑的。

人员成本

在路桥施工项目中，人员成本（直接人工成本）相对而言占比较小，一般占到百分之几，但会体现一个项目部管理的好坏。

民工成本主要是民工的定额和民工的有效管理方面，各作业面（施工班组）要有民工用量定额，民工的工作安排和安全管理要有标准，现在民工属于企业临时用工，安全管理有些企业重视不够或只停留在口头上，导致不必要的成本发生。

变更成本

变更主要是因为设计与现场情况不符，而导致的施工方法、使用材料的变更，对于路桥施工而言，变更经常存在，且有些变更对于施工成本影响比较大。

变更结果的好坏，与项目经理和总工的能力和积极性有很大关系，公司要制定相应的变更目标和原则，以及相应的奖惩机制来引导和推动项目部领导积极的去争取变更。

间接费用成本

路桥施工项目业务费用的管理难点在于费用杂，且大多没有发票，管理难度大。企业要用加强费用预算管理、以及相相应的考核奖惩机制来解决。

2.路桥成本管理解决方案

路桥企业的成本管理，就是要在项目的全过程中，对各项成本构成要素进行规划、控制，通过建立有效的目标成本管理体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。

1）建立目标成本管理体系。根据我们对路桥行业标杆企业的成本管理实践分析表明，是否有效进行项目目标成本管理是体现路桥开发企业管理水平的重要标志之一。目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

建立目标成本管理体系的关键是根据基于战略的管控模式建立成本管理体系结构，以及制定准确的项目目标成本。

2）将目标成本分解至部门及岗位,建立责任成本体系.在明确项目的目标成本的基础上，还需要通过建立“责任成本体系”来实现落实和考核。“责任成本体系”的目标是明确各部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。

“责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。

责任主体：按照项目部的各部门分工，确定相应的责任主体，并明确在各工作环节区分主导部门和配合部门；

责任范围：工程成本按发生程序划分责任部门，工程成本以外按成本项目划分责任范围；

考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；

评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。

在实施过程中应该将责任成本体系和企业的绩效管理体系有机的结合起来，路桥企业责任成本体系的考核指标应该成为绩效考核体系财务成本类指标的核心内容。

3）进行有效的动态成本管理.动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本 动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个施工期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，例如，项目开工至今，各分项工程的单位造价是多少？本月各分项工程的赢利情况如何？

我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助，因为到了项目结束时，木已成舟，谈控制为时已晚。

实时的动态成本管理的理想状态是：各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本和利润状况，及早发现问题并解决问题，领导决策更加准确；积累各项定额数据，通过与定额的实时对比反映项目部成本管理能力和状况；类似项目之间的成本数据可以很方便地进行比较，从而挖掘成本降低潜力。

总之，路桥企业要想在成本管理方面达到较好的水平，必须始终坚持改革创新，通过持续的改进提高才能获得较好的效果。在这个过程中，既有根据企业实际确定合理的成本管理体系架构，进行必要的组织变革和职能调整，还要建立明确的目标成本责任体系和规范化的业务流程体系，并充分注重现代化的信息技术手段的充分应用。

第五篇：工程项目施工成本的构成

工程项目施工成本的构成？

内容介绍>>

施工企业成本包括直接工程费和间接费两部分。

一、直接工程费

由直接费、其他直接费、现场经费组成。

1．直接费。指施工过程中耗费的构成工程实体和有助于工程形成的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

人工费。指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，包括基本工资、工资性津贴、生产工人辅助工资、职工福利费、生产工人劳动保护费。材料费。指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转使用材料的摊销(或租赁)费用。

施工机械使用费。指使用施工机械作业所发生的机械使用费及机械安、拆和进出场费用。

2．其他直接费。指直接费以外施工过程中发生的其他费用，包括：冬、雨期施工增加费；夜间施工增加费；特殊地区施工增加费；生产工具用具使用费；检验试验费；工程定位复测、工程点交、场地清理费用等。

3．现场经费。指为施工准备、组织施工生产和管理所需的费用，包括临时设施费和现场管理费。

(1)．临时设施费。指施工企业为进行建筑安装工程施工所必须的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等．(2)现场管理费。指现场管理人员的基本工资、工资性津贴、职工福利费、劳动保护费等，办公费，差旅交通费，固定资产使用费，工具用具使用费，保险费，工程保修费，工程排污费，其他费用等。

二、间接费

由企业管理费和财务费用、其他费用组成。

企业管理费。指施工企业为组织施工生产经营活动所发生的管理费用，包括管理人员的基本工资、工资性津贴及按规定标准计提的职工福利费，差旅交通费，办公费，固定资产折旧、修理费，工具用具使用费，工会经费，职工教育经费，劳动保险费，职工养老保险费及待业保险费，财产、车辆保险费，各种税金，其他费用等。

财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的短期贷款

利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。