期房销售涉及的增值税义务

第一篇：期房销售涉及的增值税义务

关于期房涉及的法律及增值税纳税问题

《物权法》（主席令第62号）第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（网签手续）。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释

（一）（法释〔2016〕5号）第十八条 “受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令 第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。房地产企业销售期房的增值税纳税义务时间确定 房地产企业销售期房和现房，必须将商品房预售合同在房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理不动产产权证书就是《中华人民共和国物权法》中的“经依法登记，发生效力”，也是税法中的“发生转让不动产”的证明。

但是由于房地产企业销售的商品房办理不动产权证与房地产企业移交商品房给购房者之间有一段时间差。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。因此，房地产企业销售开发产品的增值税纳税义务时间的具体如下。

第一，房地产企业销售商品房的增值税纳税义务必须具备两个条件：一是房地产企业收到销售商品房的销售款项或索取销售款项的凭据。商品房预售合同或销售合同就是房地产企业索取销售款项的凭据；二是房地产企业将商品房移交给购房者使用或办理了商品房移交的手续，例如移交了钥匙。

第二，房地产企业销售商品房的增值税纳税义务时间的判断标准：一是商品房预售合同或销售合同中约定的商品房移交的具体时间的当天；二是如果房地产企业移交商品房的时间滞后于销售合同中约定的移交时间，则以实际移交商品房的时间的当天作为增值税的纳税义务时间。实践中的两种售房经济行为的具体增值税纳税义务时间总结如下：

①房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“会员费”的增值税纳税义务时间

《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

房地产企业销售不动产，在开盘之前（没有拿到商品房预售许可证）收的“诚意金”、“订金”和“会员费”时，由于应税行为根本就没有发生，而且房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“会员费”时，由于没有签订《商品房销售合同》，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房业主收取的“诚意金”、“订金”和“会员费”，财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项的规定，是不需要缴纳增值税的。

因此，房地产企业在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“会员费”不构成增值税的纳税义务，在“其他应付款”会计科目进行核算。

②房地产销售期房收取的预收款或银行按揭款的增值税纳税义务时间

房地产企业开盘（拿到商品房预售许可证）之后，发生销售不动产，收到购房者的预收款，或者开盘之前交了“诚意金”、“订金”和“会员费”的业主有购买房屋的愿望，如与房地产公司签订了《商品房销售合同》，则房地产企业将开盘之前向业主收取的“诚意金”、“订金”和“会员费”从“其他应付款”转到“预收账款”会计科目时，或房地产企业收到银行按揭款时，根据税务总局公告2016年第18号第十条和第十一条的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。《营改增试点若干征管问题的公告》（公告2016年第53号）第九条第(十一)项规定：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

因此，依据此税收政策规定，房地产企业销售的期房在未完工期间，收的“预收账款”，还没有移交开发产品给购房者，没有发生增值税纳税义务时间，真正的增值税纳税义务时间为房地产公司与购房者签订购买合同中约定的开发产品移交的时间，如果开发产品移交时间滞后于购房合同中约定的时间，以房地产公司办理开发产品移交或交钥匙的时间。

第二篇：增值税零申报涉及的问题

增值税零申报涉及的问题 什么是零申报

零申报指企业纳税申报的所属期内没有发生应税收入，当期增值税、企业所得税等真实申报数据全部为0，可以进行零申报。什么情况下可以零申报

零申报并不仅仅指收入为零。增值税小规模纳税人当期收入为0就可以零申报； 增值税一般纳税人如果当期没有销项税额，且没有进项税额，才可以零申报； 企业所得税纳税人当期未经营，收入、成本都为0才能零申报。何为长期零申报

通常情况下，税务机关认定半年以上为长期，当然具体时限还是以各省、市税务机关认定的时间为准。

第三篇：增值税专用发票使用涉及的问题

增值税专用发票使用涉及的问题

增值税专用发票只限于增值税一般纳税人领购使用，增值税小规模纳税人和非增值税纳税人不得领购使用。但是，一般纳税人如有下列情形之一者，不得领购开具增值税专用发票：

1.会计核算不健全，不能向税务机关准确提供增值税销项税额、进项税额、应纳税额数据及其他有关增值税税务资料的。

2.有《税收征管法》规定的税收违法行为，拒不接受税务机关处理的。

3.有下列行为之一，经税务机关责令限期改正而仍未改正的：

（1）虚开增值税专用发票；

（2）私自印制专用发票；

（3）向税务机关以外的单位和个人买取专用发票；

（4）借用他人专用发票；

（5）未按规定开具专用发票；

（6）未按规定保管专用发票和专用设备；

（7）未按规定申请办理防伪税控系统变更发行；

（8）未按规定接受税务机关检查。

4.销售的货物全部属于免税项目者。

5.一般纳税人不得开具专用发票的情形：

6.自2009年1月1日起，从事废旧物资回收经营业务的增值税一般纳税人销售废旧物资，不得开具印有“废旧物资”字样的增值税专用发票。

纳税人取得的2009年1月1日以后开具的废旧物资专用发票，不得作为增值税扣税凭证。原因：取消“废旧物资回收经营单位销售其收购的废旧物资免征增值税”

第四篇：房地产销售涉及法律

第二部分：商品房销售

一、房地产开发项目的经营阶段

（申领《商品房预售证》）商品房预售合同、预订合同（或认购书）

房地产代理销售合同

商品房买卖合同

法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释

7、房地产销售代理合同；

8、商品房（预）销售合同。

（七）房地产销售代理合同；

设我方为开发商。

1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中规定“房地产开发企业委托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂Φ笔且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭薪榉窕埂?/span>

2、在合同条款中，应注意以下几方面

1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。

2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。

3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。

4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。

5）应明确规定佣金的支付方式和时间。

6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。

7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。

（八）商品房预（销）售合同；

1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。

2、在合同条款中应注意以下方面。

1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。

2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。

3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。

4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。

5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。

6）应规定产权转移的时间以及方式。

7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。

8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。

9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。

10）应对房产的附随设施的使用进行规定。

7、房地产销售代理合同；

1）绍兴市嘉承房地产有限责任公司诉杭州市中原房地产营销代理有限公司委托代理合同纠纷案——纠纷原因：a双方未将采用何种代理销售方式（一般代理、独家代理还是包销）在合同中加以规定。B违约责任在合同中不明确。

2）《开发商如何避免房产广告纠纷》——a是在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告。中将自己设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；b是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际c是涉及小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向买受入说明，并在签订的房屋买卖合同中详细注明；d是对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。

3）《商品房销售管理办法》——房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

8、商品房预（销）售合同；

1）岑建根等诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：对于预（销）售合同撤销前已入住的购房者在何种情况下应缴纳房屋使用费的规定不明确、具体。

2）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：根据相关规定，如果开发商不能如期交付房产，则应退还定金。

3）海南新疆尉犁房地产开发海南兴海公司与海南海成房地产开发公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：在签订销售合同后，未取得土地使用权证，亦未办理预（销）售许可证。

4）湖北武汉泰合房地产开发有限公司诉广东省中振投资有限公司预（销）售商品房纠纷案——开发商胜诉原因：对于迟延交付后的责任规定比较明确。

5）陈伟群诉上海鹏欣房地产开发有限公司房屋预（销）售纠纷案——开发商败诉原因：未能在交付前取得房屋交付使用许可证，优点：规定了在某种情况下可以免除逾期交付责任的免责条款。

6）李美燕诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：未规定逾期付款利息的计算方式。

7）李光辉等诉深圳市即达行国际投资有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商胜诉原因：购房者不得要求开发商限期办好房屋竣工验收手续。

8）良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：逾期交房。

9）彭庆东诉大庆石油管理局房屋建设开发公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、开工许可证和商品房预（销）售许可证的情况下，即开工建设，并对外预（销）售房屋，违反了有关法律规定。

10）益景彬诉上海松风房地产公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得系争房屋预（销）售许可证的情况下签订预（销）售合同，合同应为无效合同

11)赵毅等与上海东方金马房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：开发商未能全面按照预（销）售合同和广告宣传材料履行约定的全部事项

12）重庆市涪陵兴华房地产开发有限公司诉韦济国等商品房预（销）售合同付款纠纷案——开发商疏漏：未规定房屋土地使用年限。

13）周良飞诉大庆市萨尔图区人民政府、第三人大庆市大成经贸有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：房地产开发经营者预（销）售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证后，才能进行房屋预（销）售

14）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：无法按合同约定期限交付房产。

15）《签合同缺乏应有注意房地产公司自担过失》——开发商败诉原因：认购协议与销售合同不一致应以销售合同为准，同时要明确房产的装修。

16）邝串友与被告广州白云房地产开发总公司购房合同纠纷一案——开发商败诉原因：交楼时间延误，未约定交楼方式。

17）北京房信房地产开发有限公司诉中国联合通信有限公司商品房购销合同上诉案——开发商失误原因：中国联合通信有限公司作为中央在京企业购房时应当具备相关审批手续。

18）广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：销售方销售的房产不具备进入市场的资格。

19）韩玉军诉大庆高新技术产业开发区新华房地产开发有限公司买卖合同纠纷案——开发商败诉原因：关于价款的支付方式未约定清楚。

第五篇：业务招待费涉及不同税目增值税问题

业务招待费概念

业务招待费，是指企业在经营管理等活动中用于接待应酬而支付的各种费用，主要包括业务洽谈、产品推销、对外联络、公关交往、会议接待、来宾接待等所发生的费用等。主要涉税文件

1、增值税：《增值税暂行条例》及其细则、财税[2016]36号

2、企业所得税：《企业所得税法实施条例》第四十三条、国税函[2009]98号、国税函[2009]202号、国税发[2009]31号、国税函[2010]79号、国家税务总局公告2012年第15号等文件

3、个人所得税：财税[2011]50号 涉税风险提示

1、将属于业务招待费的项目计入其他项目，将可能影响企业所得税、增值税、个人所得税。

【例1】A公司将一台电脑送给客户个人，但A公司没有计入业务招待费处理，而是将其作为公司自用处理，按固定资产入账计提折旧在税前扣除、增值税正常抵扣了。像这种情况只有通过盘查实物资产才可能发现存在问题。外购货物无偿赠送的进项税额不得抵扣、用于招待的要在所得税前限额扣除、还需要代扣代缴个人所得税。

2、将与生产经营活动无关的业务招待费计入与生产经营活动有关的业务招待费，即将全额不得扣除的项目按限额扣除了。

【例2】A公司为公司总经理家庭购买运动器材用于健身，支出2万元，该公司将此支出列入了业务招待费处理，实际上此支出与生产经营活动无关，不得在所得税前扣除。

3、取得的业务招待费票据不符合规定，不得税前扣除。【例3】A公司外购HUAWEI牌手机二部并取得增值税普通发票，但增值税普通发票上未注明A公司的纳税人识别号。或发票上只填写了A公司的简称，未填写全称。或只取得收款收据，也就是所谓的白条。

4、将不属于业务招待费的计入业务招待费，本来可以全额扣除。

【例4】将A公司召开会议费中包含的餐费计入业务招待费；将企业内部聚餐的餐费计入业务招待费。并不是所有的餐费发票均计入业务招待费。

5、未实际发生的业务招待费不得税前扣除。

【例5】A公司按销售收入的0.5%计提业务招待费500万元，但A公司全年实际发生业务招待费只有450万元，没有实际发生的业务招待费50万元不得税前扣除，50万应全额调增处理，不参与限额扣除。

6、商业贿赂支出不得税前扣除。【例6】A公司将10万元购物卡用于商业贿赂支出，与生产经营无关不得税前扣除。

7、筹建期业务招待费与正常期间业务招待费扣除政策不同。开办（筹建）期间业务招待费的直接按符合规定的实际发生额60%进行税前扣除。根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）规定，企业在筹建期间发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60％计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用的，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的规定处理，但一经选定，不得改变。

正常生产经营期间业务招待费税前扣除规定，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

8、计算业务招待费的基数适用不准确，可能导致税前扣除不准确。

根据《关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函[2009]202号）规定，业务招待费的税前扣除计算基数包括主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入之和确定，营业外收入和不征税收入不能作为计算招待费的计算基数。根据国税函[2010]79号规定，对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。业务招待费的税前扣除计算基数仅包括上述文件规定的三项内容，不包括按权益法核算的账面投资收益，以及按公允价值计量金额资产的公允价值变动。

9、无法证明其真实性的业务招待费不得扣除。

如果税务机关要求提供证明资料，纳税人应提供能证明真实性、相关性的足够凭证或资料。不能提供证明资料的，不得在所得税前扣除。

10、用于招待且未代扣个人所得税。

根据《财政部、国税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

11、业务招待费未单独核算，导致不能准确确定金额的，税务机关有权按合理方法进行核定。