企业拆迁评估中应该注意的问题

第一篇：企业拆迁评估中应该注意的问题

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企业拆迁评估中应该注意的问题

大多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估，或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告，这是大错特错的，企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果，也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。因此，重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。

一、法律依据。

国有土地企业评估依据：《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发

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证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。

集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

二、从事实角度讲需要注意的问题。

工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段)，上升至最高值(拆迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。

下面，就这三个阶段分别进行一些分析：

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(一)拆迁准备阶段：

⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;

⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;

⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理;

(5)工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

(二)拆迁阶段：

在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：

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⑴生产经营中仍需要支付的费用：

A、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;C、管理费用;D、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

(2)财务费用：

因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

(三)拆迁后生产恢复阶段：

在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

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三、从法律角度应当注意的问题。

1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。

2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。

4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。

总之，在长期办案过程中发现，每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题，但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发，认真分析影响企业评估的各个症结所在，才能更大限度的提高补偿，争取补偿。

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欠

条

索

债

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 公司股份转让协议范本2018 http://s.yingle.com/y/ht/1140814.html

  商场店铺承包合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140813.html 证券交

易

营

业

部

转

让

协

议

书

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 民间借款合同无效的情形

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 买卖农村宅基地合同是否有效

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  包机运输协议书 http://s.yingle.com/y/ht/1140809.html 青岛市

房

屋

买

卖

居

间

合同

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 装修合同范本2018今年推行旨在避免合同纠纷 http://s.yingle.com/y/ht/1140807.html

  远期信用证）http://s.yingle.com/y/ht/1140806.html 欠款人逾期不还款，能否就已经典当的抵押物直接受偿 http://s.yingle.com/y/ht/1140805.html

 国际合同------国际借款合同

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 二手房买卖合同的效力

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 “权证”不能作为借款担保

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 特许经营权转让合同

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  借款费用准则 http://s.yingle.com/y/ht/1140800.html 工程

建

设

监

理

委

托

合同

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 出租房屋应具备哪些合法条件

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 以完善合同的订立来取得诉讼优势地位 http://s.yingle.com/y/ht/1140797.html

 企业借款利息支出税前扣除的标准可按浮动利率 http://s.yingle.com/y/ht/1140796.html

 诺成契约还是要物契约

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  谨慎审查合同主体 http://s.yingle.com/y/ht/1140794.html 公路运输合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140793.html

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第二篇：企业年终结账时应该注意哪些问题

企业年终结账时应该注意哪些问题

财务在年终结账时，本人总结了一些中小企业平时容易忽略的事项，供大家参考：

1、现金不能出现负数，现金没有收入，何来支出？而有的公司外帐现金余额帐上出现大金额库存，而实际出纳保险柜现金极少，若会计事务所工作人员审计盘点的话，根本无法倒轧。出现的大金额库存原因之一是平时提现有入帐，而公司平时的开支未取得发票没有在帐上列支，长此以往帐上的现金就多起来了。为此，平时要在源头上控制，另外年终确实无法减少帐面现金，可适当以股东以外人员（最好是股东亲戚类）借款形式减少库存现金。

2、核对所有银行存款日记帐与银行对帐单上金额是否相符，若银行单据少了，在年终后要全部及时补回入帐。个别长期不用的银行帐户，建议销户处理，因目前很多账户如达不到规定存款金额，银行要收取账户管理费。

3、企业财务人员应对本的应收、应付往来账项余额与供应商或客户核对清楚，尤其是长年往来交易额比较大的账项，年底结账前科目发生额及余额应重点关注。同时财务人员还应关注关联方往来，通常大部分财务人员都重视非关联方的业务往来，往来款项宜进行对账，一些不再收取或支付的尾差应及时进行处理。

4、检查存货明细科目是否有负数，造成负数的原因常有： a、存货料到单未到时，没有进行暂估入账处理；b、平时开领料单时未参照科目余额明细，自己或叫仓库乱填领料单；另外对于长期挂帐有库存而无实物的难以消耗的存货建议可适当用合理价格做不开票收入消化处理。

5、检查固定资产折旧计算的残值率、折旧年限和折旧额是否正确和符合规定，对于未设固定资产卡片帐的，应于明年初建帐补充。

6、采用权益法核算对子公司的投资时，应根据子公司本的净利润进行调整；

7、对于垫资注册的企业，年底应将其他应收款转消，不转消给别人有抽逃资金嫌疑工商年检有可能通不过。

8、检查待摊费用、长期待摊费用是否按受益期间正确摊销。

9、检查各应交税费明细账户的账面余额与实际数是否相符，特别注意有做免抵退的企业，免抵退汇总表有“免抵税额”发生额未交城建税和教育费附加情况，如不符，应及时查明原因并进行处理；

10、检查预收账款是否有已出货未转销情况，如长年挂预收账款容易引起税局的注意。

11、检查应付职工薪酬余额是否有多计提、少计提出现借方余额等现象。

13、检查其他应付款-XX 股东借款余额，如公司长年亏损，而股东借款逐年增加，给税务人员一看的感觉是，公司在亏损，老板在赚钱的感觉，有帐外经营未入账的嫌疑。

14、检查实收资本明细，是否存在公司有股权转让，而实收资本的明细账未调整，对于实收资本未明细帐的企业，应于次年建帐时增加明细帐。

15、检查本年利润年终是否结转到了利润分配科目，同时检查利润表中的“净利润”本年累计数是否等于“利润分配”科目年末数减年初数，因为除了调整了以前损益及有年中有利润分配的情况下一般是相等的。

16、检查其它资产负债表、利润表及现金流量表是否勾稽相符；

17、检查是否存在应确认而未确认的收入、检查毛利率是否明显不合理，成本结转是否正确；

18、检查主营业务税金及附加与收入、流转税等是否勾稽相符；

19、检查外币形态的现金、银行存款、债券投资以及以外币计价的往来款是否正确计算了汇兑损益；

20、检查所得税的计算是否正确，如存在应交，是否在本正确计提。

21、检查总账与现金、银行存款日记账、明细账是否相符，检查账表是否相符。

22、最后采用软件记帐的企业，帐本、凭证是否全部打印装订、是否备份好了帐套。

最后，年终聘请的审计、税审机构不能只比较价格而忽视专业服务质量，有些事务所年初过于忙，派一些实务经验不足的小妹妹取帐或忽悠人，过于草率了事，给企业留下隐患，未负起最基本的提醒义务。建议聘请专业、负责任的专业机构、人士进行审计以确保质量。

购买超市购物卡送礼如何记账

过年过节很多企业可能都会给客户或其他单位送礼，送礼的方式多种多样，其中购买超市和商场购物卡是经常采用的一种方法，这种做法既不太“低俗”，同时也给收礼一方一定的选择空间，有人常常会问这种做法在公司账上应该如何处理呢，本文给大家简单总结了一下，以供大家参考和讨论。

一、以招待费形式入账

送购物卡跟送其他礼品本质上没有太大的区别，如果实话实说，在摘要注明送礼的话，根据现有会计准则规定应作如下账务处理：

借：管理费用——业务招待费

贷：库存现金应交税费——应交个人所得税

【提示1】给客户或其他人送礼应按“偶然所得”项目代扣代缴20%个人所得税，且计入“管理费用——业务招待费”年终汇算清缴时应作纳税调增应纳税所得额处理。

【提示2】购买购物卡时必须取得超市的正规发票和清单，否则会有一种“转移资金”嫌疑。

二、以办公用品形式入账

一些企业买了购物卡后让超市直接开成办公用品发票，这样就不用像招待费那样汇算清缴作纳税调增处理，同时也不用代扣代缴个人所得税了，当然这种做法违反了现有法律法规的相关规定，其账务处理为：

借：管理费用——办公用品

贷：库存现金等

【提示】这是一种违法处理方式，但却被很多企业所采纳，采用该种处理方式时不仅要取得相应的发票，还应取得货物清单，即列明所购“办公用品”具体为哪些。

第三篇：高新技术企业认定申报中应该注意和解决哪些问题

高新技术企业认定申报中应该注意和解决哪些问题 高新技术企业认定新政策大幅度提升了认定门槛，设置了包括核心自主知识产权、科技成果转化等在内 的多项硬性指标作为评分标准，考察面非常宽，报审资料涉及范围非常广，认定过程变得复杂，操作难度大幅提升。面对重新认定的新政策和评分要求，我们应该 注意和解决的问题如下：

1.企业如何根据自己的实际情况进行准确的自我评价，以减少盲目申报的损失

2.3.8字”，企业填写

4.免出现前后矛盾；

5.如何策划自主知识产权，6.关系；

7.8.最有效、最专业的申报方案；

9.审计报告；

10.体材料的组织等。

第四篇：应聘者应该注意哪些问题

面试，是用人单位招聘人才时通常采用的考核方式。应聘者能不能积极主动地“推销自己”，会不会巧妙自如地展示自己的优势，从而给招聘者留下良好的印象，则直接关系到求职的成功与否，在激烈的竞争中，应聘者应该注意哪些问题才能让自己脱颖而出呢？

一、有备而来。面试前要做好充分准备，如对于应聘单位的各方面情况，要尽量有一个全面的了解，对面试时可能涉及的问题，要事先认真准备和演习。

二、衣冠整洁。应聘者的服饰打扮，应给人一种整洁、大方、庄重的感觉。就性别而言，男性应体现出一种整洁、干练的气度；女性则应表现出一种朴实、端庄的风格。

(一个人的穿着打扮应该和面试公司的整体风格相配合.切记:女孩子不要穿着暴露.)

三、有自信心。每个人都有自己的优势和潜能。应该更多地看到自己的优势和潜能。牢记：“世界上只有没能获得成功的人，没有一能取得成功的人”。

(有的时候面试观就是想知道你对自己的能力是怎么看的,有没有信心做好交给你的工作.)

四、尊重他人。自身基本素质高基本条件好的应聘者，如果傲慢自负，缺乏对招聘考官应有的尊重，甚至把自身的优势和资本当作与对方讨价还价的筹码，这样的应聘者，即便再优秀也不会赢得考官的高分。

五、谈吐流畅。面试是双方一问一答，彼此交流的过程，掌握交流的艺术非常重要。回答问题要富于条理性，逻辑性和节奏感，说话要清晰流畅，简洁。

六、谈话适度。面试交谈不同于当众演讲。一般情况下，在回答提问时应言简意赅，谈话适度要有节制，冗长乏味的长篇大论，只会令人生厌。

七、答其所问。如果由于紧张没有听清楚对方的发问，不妨再礼貌地请对方重复一篇，切忌不懂装懂，乱答一气，如果是众多应聘者参加集体面试，有把握的问题要积极抢答，没有考虑成熟的切忌因抢先而造成答非所问的尴尬局面。

八、扬长避短。面试交谈是一种扬长避短的艺术，在一定场合下，什么话该说，什么话应巧妙地回避，要灵活处理，不要一味地“实话实说”。

九、注意体态。一个人的体态语言在交谈中所起的作用很重要，缩头缩脑，弯腰驼背或者翘起“二郎腿”等，不仅反映出一个人的不良心态，也会给对方留下不好的印象。

十、彬彬有理。要尊重考官，不要打断对方的发问，不要随意插话，更不能贬低别人，抬高自己。不要主动向对方提起薪水，福利待遇等问题，面谈结束告退时，不要向考官提出限定时间给予答复的要求等。相信如果我们能做好这十点，那我们面试的成功率将会有很大的提升。

第五篇：讲授法应该注意问题

好的讲授法根植于教师渊博的知识储备、灵活的内容驾驭、出色的语言表达、有序的课堂组织、循序渐进的问题讲解以及恰到好处的教学情境创设。运用得当，可以达到“引人入胜”和令学生“流连忘返”的教学效果。运用不当可能导致教师单方面的表演，教学过程表现出“灌输式”和“填鸭式”的特点。在运用讲授法进行教学时，我们应该注意哪些问题呢？

1、适用性。在课堂教学时，选择恰当的讲授内容是关键。适用性比如概念定义、历史文化和教学法则。2启发性。在课堂教学中教师要注意启发和引导学生思考，要有意识地设置一些与本节内容相关的问题。使学生产生疑问，激发探索问题的积极性。

3、趣味性。生动形象、富有趣味的讲授，能够激发学生的兴趣，使他们集中注意、积极思考。尽可能地使讲授的内容贴近学生的生活实际，将枯燥的知识趣味化。4整合性。在与其他教学方法综合运用时，应考虑如何扬长避短。可以先通过读整节内容，列出主要知识点，然后根据知识点以及学生的特点选择不同的教学方法进行教学。